Reclamation of real property and non-applicability of contractual subsidiary liability to real actions

Şedinţa publică din data de 26 noiembrie 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 23.03.2023, sub nr. x/2023, pe rolul Judecătoriei Braşov, reclamanta A. S.R.L. a chemat-o în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei pronunţarea unei hotărâri prin care să o oblige pe aceasta să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul C4 M2.6, în suprafaţă de 94 mp, situat în municipiul Braşov, strada x nr. 15, mezanin, înscris în cartea funciară nr. x, sub nr. top. x, să instituie un drept de trecere cu piciorul, în favoarea acestui imobil, şi asupra următoarelor imobile pe care pârâta le deţine în proprietate: spaţiul C4M1.5, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub nr. top. x, spaţiul C4M2.4, înscris în aceeaşi carte funciară, sub nr. top. x, C4M2.4, înscris în cartea funciară menţionată, sub nr. top. x, C5 M1.3, înscris în aceeaşi carte funciară, sub nr. top. x, C5. M1.1, înscris în cartea funciară mai sus indicată, sub nr. top. x, C4M1.4, înscris în aceeaşi carte funciară, sub nr. top. x, C5M2.6, înscris în cartea funciară arătată mai sus, sub nr. top. x, C4M1.3, înscris în aceeaşi carte funciară, sub nr. top. x; să dispună înscrierea în evidenţele de carte funciară a dreptului astfel constituit; să o oblige pe pârâtă să desfiinţeze lucrările de construcţie care îngrădesc accesul reclamantei la imobilul revendicat, iar, în caz de refuz, să o autorizeze pe aceasta să execute aceste lucrări, pe cheltuiala pârâtei; să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a achita reclamantei suma de 27.0722 Euro, cu titlu de contravaloare a lipsei de folosinţă a bunului imobil revendicat, calculată pentru perioada 21.03.2020-21.03.2023, iar, în continuare, suma de 752 euro/lună, până la data executării obligaţiei de predare a acestui bun, cu acelaşi titlu; să o oblige pe pârâtă la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul proces.

În drept, au fost invocate prevederile art. 44 din Constituţie, art. 563, art. 617 şi art. 1.359 C. civ.

Pârâta a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Braşov, inadmisibilitatea demersului judiciar al părţii reclamante, a cerut suspendarea soluţionării cauzei civile de faţă, până la soluţionarea în mod definitiv a litigiilor ce constituie obiectul dosarelor nr. x/2021 şi nr. y/2008, aflate pe rolul Judecătoriei Braşov, iar, pe fond, a cerut respingerea cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

Prin sentinţa nr. 9125/12.10.2023, Judecătoria Braşov a admis excepţia necompetenţei sale materiale, şi, pe cale de consecinţă, a declinat, în favoarea Tribunalului Braşov, competenţa de soluţionare în primă instanţă a procesului.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, la data de 17.10.2023, sub acelaşi număr de dosar, fiind respinsă, la termenul de judecată din 10.05.2024, cererea pârâtei de suspendare a cauzei până la soluţionarea litigiilor indicate prin întâmpinare.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa nr. 164/S/11.06.2024, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis excepţia inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată şi a respins, în consecinţă, acţiunea, ca inadmisibilă.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 1922/AP/11.12.2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul reclamantei împotriva sentinţei, pe care a anulat-o; a respins excepţia inadmisibilităţii cererii; a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., pârâta B. S.R.L..

- Printr-o primă critică, întemeiată pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că instanţa de apel a apreciat în mod eronat încălcarea, de către prima instanţă, a principiului disponibilităţii.

Referindu-se la cauza cererii de chemare în judecată, recurenta-pârâtă a arătat că la cel dintâi termen de judecată în faţa primei instanţe, pe baza apărărilor formulate, aceasta a solicitat lămuriri părţii reclamante cu privire la starea de fapt dedusă judecăţii.

Făcând trimitere la încheierea din 10.05.2024 a tribunalului, recurenta-pârâtă a menţionat că intimata-reclamantă este cea care a indicat cauza cererii de chemare în judecată ca fiind reprezentată de predarea necorespunzătoare a unui bun, iar nu de nepredarea/uzurparea unui bun ce îi aparţine.

Arată că, în condiţii de legalitate, instanţa de judecată, a calificat în mod corect susţinerile reclamantei în sensul că acţiunea, numită în revendicare, se bazează pe faptul că nu a fost îndeplinită în mod corespunzător obligaţia contractuală de predare, aspect indicat de către intimată şi prin cererea de apel.

Menţionează, totodată, că intimata nu a formulat cerere de apel şi împotriva încheierii de şedinţă pronunţate la termenul din 10.05.2024, în condiţiile art. 466 alin. (4) C. proc. civ., aşa încât lămuririle şi calificările reţinute rămân câştigate cauzei cu titlu definitiv şi nu mai pot fi cenzurate omisso medio în etapa recursului sau într-o eventuală rejudecare pe fondul cauzei.

Susţinând, contrar celor statuate prin decizia atacată, că prima instanţă nu a nesocotit principiul disponibilităţii, recurenta afirmă că tribunalul a făcut o corectă aplicare a acestuia, neîncălcând manifestarea de voinţă a reclamantei, ci luând act de aceasta şi procedând, astfel, la analiza excepţiei inadmisibilităţii.

Arată că tribunalul nu a fost nevoit să cerceteze fondul litigiului, cât timp intimata dorea să dovedească o stare de fapt ce nu putea face obiectul unei acţiuni în revendicare.

Menţionează că şi în situaţia în care tribunalul, în rejudecare, ar administra probe concludente şi utile, astfel cum a dispus instanţa de trimitere, şi ar ajunge la concluzia că starea de fapt descrisă de reclamantă este corectă, acţiunea în revendicare tot nu ar fi admisibilă, partea fiind obligată să recurgă la remediile contractuale pentru protejarea drepturilor sale.

Prin urmare, cât timp prima instanţă nu a schimbat limitele învestirii, nici temeiul juridic şi nici starea de fapt, aceasta nu a încălcat principiul disponibilităţii ce caracterizează acţiunea civilă.

Susţine că tribunalul ar fi încălcat principiul disponibilităţii doar dacă ar fi reţinut o altă stare de fapt în soluţionarea excepţiei, respectiv dacă ar fi soluţionat cauza analizând condiţiile răspunderii civile contractuale, deşi fusese învestită cu o acţiune în revendicare.

Mai arată şi că disponibilitatea nu se opune invocării şi soluţionării unor excepţii de procedură sau de fond.

Arată că a accepta contrariul ar însemna că partea potrivnică nu ar putea niciodată să mai formuleze apărări, urmând a se judeca doar pe baza susţinerilor reclamantului.

În concluzie, arată că soluţia din apel este pronunţată, pe de o parte, cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, respectiv a principiului disponibilităţii, în sensul că soluţia dată fondului cauzei s-a realizat pe baza obiectului şi limitelor stabilite de către ambele părţi (nu doar de către reclamant) şi a rolului activ al judecătorului în aflarea adevărului, în sensul că excepţiile de ordine publică pot fi invocate şi soluţionate cu prioritate, independent de susţinerile părţilor.

Pe de altă parte, decizia atacată a fost dată fără a cuprinde motivele pe care se întemeiază, în sensul că principiul disponibilităţii nu înlătură posibilitatea instanţei de a analiza o excepţie de ordine publică şi de a o soluţiona cu prioritate, fără a mai fi necesară administrarea de probe suplimentare.

- Printr-o altă critică, întemeiată pe motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a menţionat că în mod greşit s-a apreciat, de către instanţa de apel, posibilitatea intimatei de a opta, faţă de înstrăinător, între mai multe remedii pentru dobândirea posesiei bunului deţinut în proprietate.

Susţine că în cauză sunt incidente prevederile art. 1.350 alin. (3) C. civ., care instituie regula subsidiarităţii acţiunii în răspundere civilă delictuală, în favoarea celei contractuale.

Drept urmare, în mod corect a reţinut prima instanţă că acţiunea în revendicare se circumscrie delictului civil întrucât dreptul de proprietate privată trebuie respectat de orice terţ, fiind opozabil erga omnes, aspect la care ar fi achiesat inclusiv intimata prin cererea de apel.

Astfel, potrivit concepţiei actualei reglementări, caracterul special al răspunderii civile contractuale prevalează în detrimentul oricăror "altor reguli care i-ar fi mai favorabile" părţii.

Aşadar, fără a ţine cont de împrejurarea că acţiunea în revendicare este grefată pe o răspundere civilă delictuală, sau nu, soluţia este aceeaşi, partea fiind obligată să recurgă la acţiunile contractuale cu prioritate.

Mai mult, prin recurgerea la acţiunea în revendicare, intimata eludează impedimentele de care s-ar fi lovit pe temei contractual (prescripţia, conţinutul raportului obligaţional etc).

Or, recurgerea la o acţiune contractuală sub paravanul unei acţiuni în revendicare, tocmai în scopul de a evita normele care i se opun, reprezintă un veritabil abuz de drept procesual prevăzut de art. 12 C. proc. civ.

Aşadar, susţine că există un temei legal care o obligă pe intimată să recurgă la acţiunile contractuale fără să poată opta pentru acţiunea în revendicare, acesta fiind cel prevăzut de art. 1.350 alin. (3) C. civ.

Mai arată că intimata nu a negat faptul că i-a fost predat spaţiul la care se face referire în cuprinsul contractului de vânzare-cumpărare, ci doar că, în timp, a realizat că amplasamentul acestui spaţiu ar putea fi altul.

Ca atare, intimata nu a fost deposedată sau lipsită vreun moment de posesie (caz în care ar fi admisibilă acţiunea în revendicare), susţinându-se doar că bunul predat nu ar fi cel prevăzut în contract.

Or, tocmai de aceea susţinerile reclamantei nu pot face obiectul unei acţiuni în revendicare, intimata neavând calitatea de proprietar neposesor, întrucât are şi titlu de proprietate şi posesia unui spaţiu.

Faptul că spaţiul nu corespunde cu cel pe care îl apreciază ca reprezentând obiectul contractului este o chestiune ce ţine de executarea contractului, iar nu de uzurparea folosinţei, ca atribut al dreptului de proprietate.

Drept urmare, consideră că decizia atacată a fost pronunţată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, în sensul că excepţia inadmisibilitătii a fost soluţionată în mod greşit, respectiv cu greşita aplicare a normelor de drept material, având în vedere că excepţia este reglementată de C. civ.

- Printr-o ultimă critică, întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a menţionat că în mod greşit a apreciat instanţa de apel că prevederile art. 617 C. civ., referitoare la dreptul de trecere, sunt aplicabile şi cu privire la interiorul unei construcţii.

Interiorul construcţiilor este structurat funcţional pe bază de planuri arhitecturale, realizându-se apartamentări în acest sens.

Căile de acces şi folosinţa spaţiilor trebuie să respecte avizele, acordurile şi autorizaţiile cerute de lege, prin spaţii de uz comun (culoare, scări, lifturi), iar nu după bunul plac al părţilor.

Drept urmare, noţiunea de "fond" din cuprinsul C. civ. se referă la terenuri, iar nu la construcţii, care nu pot fi restructurate conform necesităţilor titularului dreptului de proprietate asupra fondului dominant.

5. Apărări formulate în cauză

Intimata a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia netimbrării motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., excepţia inadmisibilităţii recursului şi excepţia nulităţii acestuia, iar în subsidiar a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

În susţinerea excepţiei netimbrării, intimata a menţionat că, întrucât prin cererea de recurs s-a invocat şi motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., este datorată o taxă judiciară de timbru la valoarea cererii de chemare în judecată.

În dezvoltarea celei de-a doua excepţii invocate, intimata a arătat, prin raportare la art. 483 C. proc. civ., că recursul este inadmisibil, având în vedere că este formulat împotriva unei hotărâri care nu priveşte fondul cauzei.

În privinţa excepţiei nulităţii recursului, intimata a precizat că susţinerile recurentei nu se circumscriu motivelor de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, deşi invocă motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta nu indică normele procedurale nesocotite de către instanţa de apel, ci face referiri cu titlu general la încălcarea principiului disponibilităţii şi a rolului activ al judecătorului.

De asemenea, invocarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. este pur formală, din moment ce nu se arată în ce fel nu s-ar fi motivat hotărârea, ci recurenta îşi exprimă nemulţumirea raportat la concluzia curţii privind limitele principiului disponibilităţii şi ale rolului activ al judecătorului.

Totodată, cât priveşte motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta se rezumă la a indica în termeni generali nu s-ar fi aplicat corect dispoziţiile de drept material privind soluţia acordată excepţiei inadmisibilităţii, aceasta reprezentând, în opinia intimatei, o instituţie de drept procesual, iar nu de drept material.

În subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, menţionând că acţiunea în revendicare constituie o acţiune ce are preferinţă faţă de orice alt demers juridic pus la îndemana titularului dreptului de proprietate pentru reîntregirea atributelor dreptului său.

Mai arată că este îndreptăţită a exercita calea acţiunii în revendicarea bunului asupra căruia nu are posesia, având în vedere inclusiv reglementările europene ce instituie posibilitatea recuperării sine die a posesiei şi folosinţei bunului proprietate exclusivă.

Astfel, în cazul acţiunii în revendicare nu există niciun temei de drept care să limiteze exercitarea acestui demers, singurele condiţii necesar a fi îndeplinite fiind cele ale deţinerii unui titlu de proprietate de către reclamant şi dovedirea faptului că posesia este în fapt exercitată de un neproprietar.

Împrejurarea că intimata are atât calitatea de vânzător, cât şi de posesor neproprietar reprezintă un aspect care nu trebuie să conducă la schimbarea fundamentului juridic al cererii de chemare în judecată, caz în care instanţa de judecată era obligată a privi strict şi obiectiv situaţia cu care a fost învestită.

Afirmă, totodată, că lămuririle aduse la primul termen de judecată din faţa tribunalului au privit starea de fapt, iar nu modificarea cauzei juridice a litigiului, în niciun moment nefiind pusă în discuţia părţilor recalificarea demersului juridic.

Arată şi că, prin anularea sentinţei, curtea de apel a anulat implicit şi toate constatările de fapt şi de drept reţinute de tribunalul pe întregul parcurs al judecării cauzei.

Astfel, soluţia de anulare a hotărârii primei instanţe nu este parţială, ci integrală, rejudecarea cauzei în fond după anulare presupunând reluarea întregii judecăţi, fără a fi păstrate acte de procedură realizate de tribunal.

Menţionează că în mod corect a reţinut curtea că a fost dedusă judecăţii o veritabilă acţiune în revendicare, întemeiată pe dispoziţiile art. 563 C. civ., astfel încât prima instanţă, în raport cu prevederile art. 9 şi art. 22 alin. (6) C. proc. civ., avea obligaţia de a soluţiona cererea în acest cadru şi în aceste limite, în urma administrării probelor şi comparării titlurilor părţilor.

Faptul că intimata a detaliat modalitatea în care a dobândit dreptul de proprietate asupra bunului, urmată de pierderea posesiei acestuia, nu reprezintă un motiv pentru care instanţa de judecată să schimbe fundamentul pretenţiei formulate şi să circumscrie finalitatea prezentului demers unei alte acţiuni judiciare.

Arată şi că interpretarea restrictivă a dispoziţiilor art. 1.350 alin. (3) C. civ. propusă de recurentă nu este nici corectă şi nici aplicabilă litigiului pendinte, neexistând vreun impediment care să paralizeze acţiunea în revendicare.

Din nicio dispoziţie legală nu rezultă un caracter subsidiar al acţiunii în revendicare faţă de alte mijloace legale de apărare a dreptului de proprietate, ci, dimpotrivă, din natura imprescriptibilă a acţiunii în revendicare rezultă tocmai caracterul principal şi prioritar al acesteia.

Referitor la celelalte capete de cerere, arată că în mod corect a reţinut curtea de apel, pentru aceleaşi motive cu cele analizate în cazul petitului principal, în revendicare, că nu poate fi vorba despre o inadmisbilitate a acestora.

Criticile recurentei nu justifică un veritabil motiv de casare în privinţa celorlalte capete de cerere, viziunea proprie asupra dispoziţiilor art. 617 C. civ. neavând corespondent în realitatea jurisprudenţială şi doctrinară.

Recurenta a depus note scrise, prin care a solicitat respingerea excepţiilor invocate de intimată şi admiterea căii de atac formulate.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cu titlu preliminar, în ceea ce priveşte excepţia nulităţii recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele de casare prevăzute de lege, invocată de către intimată prin întâmpinare, aceasta urmează a fi respinsă, dat fiind că sancţiunea procedurală a nulităţii recursului, prevăzută de art. 489 alin. (2) C. proc. civ., priveşte calea de atac în ansamblul său, astfel încât aceasta nu va opera în măsura în care cel puţin unul dintre motivele invocate reprezintă o critică de nelegalitate la adresa hotărârii recurate, subsumabilă unuia dintre cazurile prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

Analizând cererea de recurs din perspectiva exigenţelor anterior menţionate, se constată că, deşi în cuprinsul acesteia se regăsesc inclusiv aspecte care nu opun critici propriu-zise de nelegalitate hotărârii atacate, totuşi, există şi unele susţineri care pot fi circumscrise motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., în limitele cărora poate fi exercitat controlul judiciar specific instanţei de recurs.

Examinând, însă, decizia atacată, prin prisma criticilor de nelegalitate formulate, precum şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, se constată caracterul nefondat al recursului, pentru considerentele ce urmează a fi expuse:

- Este lipsită de fundament susţinerea recurentei privitoare la încălcarea principiului disponibilităţii, consacrat de art. 9 C. proc. civ. şi a principiului rolului activ al judecătorului, prevăzut de art. 22 C. proc. civ., cu pretinsa incidenţă, astfel, a motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., întrucât curtea de apel ar fi nesocotit statuările "rămase câştigate cauzei" ale primei instanţe referitoare la cauza acţiunii, ca fiind reprezentată de îndeplinirea necorespunzătoare a obligaţiei contractuale de predare a bunului, din moment ce intimata nu ar fi formulat apel şi împotriva încheierii din 10.05.2024, prin care au fost reţinute acestea.

Or, pe de o parte, încheierea de şedinţă menţionată este cea de consemnare a dezbaterilor de la termenul la care instanţa a rămas în pronunţare asupra excepţiei inadmisibilităţii prezentului demers judiciar şi, ca atare, face parte integrantă din sentinţa de dezînvestire (obiect al apelului).

Pe de altă parte, cum chiar recurenta arată, la respectivul termen de judecată "reprezentantul convenţional al părţii reclamante, având cuvântul, confirmă că prezenta acţiune este, în principal, o acţiune în revendicare", aspect ce a determinat, în continuare, sintetizarea de către instanţă a susţinerilor acestuia, "în sensul că nu solicită ca partea pârâtă să fie obligată la executarea unei obligaţii contractuale, ci să fie obligată la încetarea unei acţiuni abuzive, şi anume încălcarea dreptului de proprietate pe care susţine că reclamanta îl deţine asupra spaţiului în litigiu" şi care demonstrează poziţia procesuală constantă a intimatei în afirmarea scopului demersului său.

Astfel fiind, afirmând necesitatea atacării cu apel, în mod distinct, a încheierii - parte integrantă din sentinţă şi care, contrar susţinerilor recurentei, nu a tranşat chestiuni litigioase, care să poată fi opuse cu autoritate de lucru judecat chiar şi în interiorul aceluiaşi litigiu, ci doar a consemnat cursul firesc al dezbaterilor asupra excepţiei inadmisibilităţii acţiunii - recurenta deduce spre analiză, în realitate, doar o critică formală.

Aceasta cu atât mai mult cu cât, primind susţinerile reclamantei-apelante în sensul admisibilităţii demersului promovat, curtea a analizat, pe cale incidentală, aspectele relevate de recurentă, stabilind, prin raportare la fundamentul juridic al obiectului învestirii instanţei, că acţiunea pendinte tinde la însăşi apărarea dreptului de proprietate.

Afirmaţiile recurentei sunt, deopotrivă, contradictorii, în contextul în care considerentele care au determinat adoptarea soluţiei de respingere a cererii de chemare în judecată, ca inadmisibilă, de către prima instanţă, nu s-au grefat pe situaţia introducerii unei acţiuni personale, izvorâtă din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/28.11.2007, ci tocmai pe promovarea, de către aceasta, a unei revendicări, cu nerespectarea ordinii impuse de art. 1.350 alin. (3) C. civ., în condiţiile în care ar fi avut la dispoziţie doar o acţiune contractuală.

De altfel, invocând greşita reţinere, de către instanţa devolutivă de control judiciar, a încălcării, de către tribunal, a principiului disponibilităţii, în condiţiile în care acesta "nu a schimbat limitele învestirii (nici temeiul juridic şi nici starea de fapt)", recurenta este cea care nesocoteşte conţinutul principiului disponibilităţii, de care se prevalează (şi care presupune, în termenii art. 9 C. proc. civ., inclusiv ca instanţa să se pronunţe în cadrul stabilit de părţi, fără a putea valorifica o manifestare de voinţă diferită de cea exprimată în mod neechivoc de părţi).

Astfel, deşi are, în virtutea principiului iura novit curia, posibilitatea de a stabili corecta calificare juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, instanţa este în continuare ţinută a păstra, în exercitarea prerogativelor sale, un echilibru între principiul rolului activ al judecătorului şi cel al disponibilităţii, neputând substitui voinţa clar exprimată a părţilor.

Fiind, pe cale de consecinţă, subordonată identificării voinţei reale a părţii, iar nu înlocuirii acesteia cu propriile aprecieri, operaţiunea juridică a interpretării, de către instanţă, a cererii deduse judecăţii nu permite, deci, conferirea unui alt conţinut acesteia, care să excedeze manifestării procesuale certe a părţii.

În atare condiţii, raportat la circumstanţele din litigiul pendinte, se observă că, lăsând necercetate pretenţiile reclamantei, ca efect al constatării că finalitatea acestora putea fi realizată doar pe calea unei acţiuni în atragerea răspunderii contractuale, deşi intimata a arătat, în mod neechivoc, că înţelege să deducă judecăţii o acţiune în revendicare fundamentată pe dispoziţiile art. 563 C. civ., tribunalul a nesocotit limitele exprese ale învestirii sale, cum corect a reţinut instanţa de prim control judiciar.

Aceasta cu atât mai mult cu cât intimata precizase, prevalându-se expres şi de dispoziţiile art. 44 alin. (1) din Constituţie şi art. 555 C. proc. civ., privitoare la ocrotirea dreptului de proprietate privată, că solicită aplicarea regulilor specifice acţiunii reale promovate, care implicau, alături de analiza în concret a situaţiei juridice a bunului în litigiu, şi compararea titlurilor opuse, pentru a determina care dintre acestea este preferabil, fiind mai bine caracterizat.

Ca atare, în mod judicios a constatat curtea că, neprocedând astfel, ci rezumându-se la a reduce, inadecvat procedural, obiectul pretenţiilor la nerespectarea unor obligaţii derivate din contractul de vânzare-cumpărare nr. x/28.11.2007 (aspect ce s-a repercutat asupra constatării, ulterioare, a priorităţii regulilor din materia răspunderii contractuale), prima instanţă a modificat obiectul judecăţii, contrar regulilor înscrise în art. 9 şi art. 22 C. proc. civ., conform celor arătate în precedent.

- Sunt lipsite de aptitudinea de a declanşa controlul în casaţie susţinerile în sensul că decizia atacată "nu cuprinde motivele pe care se întemeiază", din moment ce recurenta nu a indicat, în concret, argumentele juridice legate de obiectul cauzei care ar fi rămas în afara analizei instanţei de apel.

Or, pentru a se reţine incidenţa acestui motiv de casare, era necesar să se arate, într-o manieră efectivă, existenţa unui deficit de motivare în legătură cu aspecte punctuale, iar nu simple afirmaţii generice, în sensul inexactităţii considerentelor instanţei, dat fiind că "principiul disponibilităţii nu înlătură posibilitatea instanţei de a analiza o excepţie de ordine publică, fără a mai fi necesară administrarea de probe suplimentare".

Astfel fiind, cum, în realitate, recurenta nu procedează la o argumentare juridică susceptibilă de încadrare în acest motiv de casare, ci doar îşi exprimă, în realitate, dezacordul faţă de soluţia de reţinere a unei încălcări, de către tribunal, a principiului disponibilităţii (înlăturate conform celor anterior expuse), nu este posibil controlul de legalitate din perspectiva ipotezei de casare invocate.

- Este, de asemenea, lipsită de temei critica referitoare la încălcarea dispoziţiilor legale - de drept material şi respectiv, procedural - atunci când curtea a constatat lipsa caracterului alternativ al acţiunii în revendicare în raport cu o acţiune contractuală şi astfel, a admisibilităţii demersului intimatei.

S-a arătat, în acest sens, că, pe de o parte, instanţa de apel ar fi nesocotit regula subsidiarităţii acţiunii în răspundere civilă delictuală prevăzută de art. 1.350 alin. (3) C. civ., căreia i s-ar circumscrie şi acţiunea în revendicare, dat fiind faptul că, invocând că obligaţia de predare a bunului s-ar fi realizat în mod defectuos, intimata putea promova doar o acţiune contractuală. Pe de altă parte, sub aspect procedural, instanţa s-ar fi pronunţat cu încălcarea principiului bunei-credinţe, înscris în art. 12 C. proc. civ., având în vedere că, prin "recurgerea la o acţiune contractuală sub paravanul unei acţiuni în revendicare, pentru a eluda impedimentele care i se impun (prescripţia, conţinutul raportului obligaţional)", aceasta ar fi săvârşit un abuz de drept procesual.

Contrar susţinerilor părţii, în speţă nu a avut loc încălcarea normelor legale de care se prevalează, faţă de contextul în care s-a desfăşurat judecata.

Astfel, conform celor arătate anterior, intimata şi-a fundamentat cererea introductivă de instanţă pe regulile incidente acţiunii în revendicare, solicitând obligarea recurentei, pe cale principală, să îi lase în deplină proprietate şi posesie imobilul C4 M2.6, în suprafaţă de 94 mp, situat în municipiul Braşov, str. x, mezanin, înscris în cartea funciară nr. x, sub nr. topografic x, pe care l-a dobândit în patrimoniu ca efect al încheierii, cu recurenta, a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/28.11.2007.

Observând că pârâta a figurat în calitate de vânzătoare în cadrul respectivei convenţii, prima instanţă a apreciat, cu prilejul cercetării excepţiei inadmisibilităţii capătului principal de cerere, invocată din oficiu, că reclamanta nu ar avea la dispoziţie o acţiune în revendicare (pe care a subsumat-o uneia în răspundere delictuală), ci ar fi obligată, pe temeiul dispoziţiilor art. 1.350 alin. (3) C. civ., să apeleze la o acţiune pe tărâm contractual.

În acest cadru, se constată, în opoziţie cu susţinerile recurentei, că în mod just s-a constatat de către instanţa de apel lipsa de incidenţă a regulii priorităţii răspunderii contractuale, raportat la fundamentul cererii de chemare în judecată, ce vizează o acţiune petitorie, care se deosebeşte, prin caracterele sale juridice, de acţiunile din materia răspunderii delictuale.

Ca atare, afirmând, deopotrivă, calitatea sa de proprietar şi lipsa stăpânirii materiale a bunului a cărui restituire o solicită, intimata a înţeles să o cheme în judecată pe recurentă, indicând-o ca aflându-se în posesia (nelegitimă) a acestuia.

Or, reglementând întocmai ipoteza relevată de către intimată, prin cererea introductivă de instanţă, art. 563 alin. (1) C. civ. stabileşte că "Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept. El are, de asemenea, dreptul la despăgubiri, dacă este cazul".

Fiind, deci, întemeiată pe dreptul de proprietate, acţiunea în revendicare nu se confundă cu cererea în atragerea răspunderii civile delictuale, având o natură juridică, un obiect, dar şi condiţii de exercitare distincte.

Astfel, acţiunea în revendicare este o acţiune reală, petitorie, întemeiată pe dreptul de proprietate, având ca obiect recunoaşterea dreptului afirmat şi restituirea bunului individual determinat, fără a fi necesară dovedirea unei fapte ilicite ori a vinovăţiei pârâtului, sarcina probei revenind reclamantului doar sub aspectul existenţei şi întinderii dreptului său de proprietate.

Prin contrast, acţiunea în răspundere delictuală este o acţiune personală, întemeiată pe un raport obligaţional născut din săvârşirea unui ilicit civil, având ca obiect strict repararea prejudiciului cauzat, fiind, aşadar, condiţionată de dovedirea cumulativă a elementelor răspunderii delictuale - faptă ilicită, prejudiciu, raport de cauzalitate şi vinovăţie - dar şi supusă regimului prescripţiei extinctive.

Or, acţiunea în revendicare este imprescriptibilă, putând fi promovată oricând, iar finalitatea acesteia constă în readucerea bunului în patrimoniu, iar nu în repararea unui prejudiciu, deosebindu-se de acţiunile în răspundere delictuală şi din această perspectivă.

Aşadar, dreptul de a promova o acţiune petitorie, precum cea în cauză, nu poate fi restrâns prin obligarea proprietarului de a recurge mai întâi la o acţiune contractuală, chiar dacă între părţi au existat raporturi juridice rezultate din încheierea unei convenţii, art. 1.350 alin. (3) C. civ., referitoare la subsidiaritatea răspunderii delictuale faţă de cea contractuală, nefiind, deci, incidente în materia acţiunilor reale.

Ca atare, simpla existenţă a unor raporturi contractuale între părţi nu este de natura a înlătura şi nici de a condiţiona exercitarea acţiunii în revendicare, revenindu-i reclamantului libertatea de a alege cel mai energic mijloc procesual care să conducă la realizarea dreptului său, în funcţie de scopul urmărit şi de regulile procedurale care i-ar fi mai favorabile.

Astfel, invocând nesocotirea, de către instanţa de prim control judiciar, a dispoziţiilor art. 1.350 alin. (3) C. civ., recurenta denotă nu doar o înţelegere greşită a cadrului procesual obiectiv stabilit prin acţiunea introductivă de instanţă, ci şi a regulilor de drept din materia revendicării imobiliare, aplicabile cauzei, care nu pot înlăturate de dispoziţiile din materia răspunderii contractuale.

În contextul celor arătate, ce constată promovarea prezentului demers judiciar în limitele stabilite de lege, iar nu în scopul eludării acestora, vor fi înlăturate inclusiv susţinerile recurentei referitoare la existenţa unui abuz de drept procesual.

- Fiind condiţionate de modalitatea de soluţionare a cererii principale, în revendicare, inclusiv capetele accesorii sunt, la rândul lor, admisibile, în opoziţie cu susţinerile recurentei prin care se afirmă contrariul, indicându-se, lacunar, că motivele relevate în privinţa inadmisibilităţii petitului principal "se aplică mutatis mutandis şi cu privire la acestea".

Nici afirmaţiile referitoare la petitul în constituirea unei servituţi de trecere, conform art. 617 C. civ., nu conduc la o altă soluţie, acestea antamând, în realitate, chestiuni ce ţin de netemeinicia cererii, iar nu de inadmisibilitatea acesteia, aspecte ce vor fi analizate cu ocazia devoluţiunii depline a cauzei, de către instanţa de rejudecare.

În consecinţă, se va constata că niciuna dintre criticile formulate nu poate fi primită, recursul urmând să fie respins ca nefondat.

Reţinând culpa procesuală a recurentei în acord cu dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., se va dispune obligarea acesteia la plata către intimata A. S.R.L. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.000 RON, reprezentând onorariu de avocat aferent fazei procesuale a recursului, dovedite prin factura nr. x/25.11.2025 şi achitate prin ordinul de plată nr. x/25.11.2025, depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1922/Ap din 11 decembrie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 7.000 RON, în favoarea intimatei-reclamante A. S.R.L..

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 26 noiembrie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.