Resolution of sale contract for undelivered furnished apartment: appellate decision quashed and remanded

Şedinţa publică din data de 26 noiembrie 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă în 13 septembrie 2023, sub nr. x/2023, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâtul C., rezoluţiunea, din culpa exclusivă a pârâtului, a contractului de vânzare autentificat la D. sub nr. x/30.08.2023; obligarea pârâtului la restituirea sumei de 400.000 euro (sau a echivalentului în RON funcţie de cursul oficial Euro/Ron din data restituirii) reprezentând preţ al vânzării, şi la plata dobânzii legale penalizatoare aferente aceleiaşi sume pentru perioada cuprinsă între data plăţii fiecărei tranşe şi data restituirii efective şi integrale de către pârât; obligarea pârâtului la plata sumei de 16.293 RON reprezentând cheltuieli aferente transferului de proprietate (compusă din 2.965 RON reprezentând taxă ANCPI şi 13.328 RON reprezentând onorariu notar) şi a dobânzii legale penalizatoare aferente aceleiaşi sume pentru perioada cuprinsă între data plăţii acesteia către beneficiari şi data plăţii efective şi integrale de către pârât.

În drept, au invocat dispoziţiile art. 1.672, art. 1.700-1.702 C. civ. raportate la art. 1.695-art. 1.696 C. civ., respectiv O.G. nr. 13/2011.

Pârâtul a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii şi obligarea reclamanţilor la plata cheltuielilor de judecată, precum şi cerere reconvenţională, prin care a solicitat obligarea reclamanţilor pârâţi la îndeplinirea obligaţiei de preluare a imobilului-apartament ce face obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2023.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 1.672, art. 1.687, art. 1.695-1.696, art. 1.700- 1.701, art. 1.703 C. civ. şi art. 1.273 C. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Constanţa

Prin sentinţa nr. 1484/29.04.2024, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a admis, în parte, cererea formulată de reclamanţii-pârâţi A. şi B. în contradictoriu cu pârâtul-reclamant C.; a respins, ca neîntemeiată, cererea reconvenţională formulată de pârâtul-reclamant C.; a dispus rezoluţiunea contractului de vânzare autentificat sub nr. x/30.08.2023 la D.; l-a obligat pe pârâtul-reclamant să plătească reclamanţilor-pârâţi suma de 400.000 euro, echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii, reprezentând preţul vânzării, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare, de la data de 13.09.2023 şi până la plata efectivă; l-a obligat pe pârâtul-reclamant să plătească reclamanţilor-pârâţi suma de 16.293 RON reprezentând cheltuieli aferente încheierii contractului de vânzare, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare, de la data de 13.09.2023 şi până la plata efectivă; a respins, ca neîntemeiat, capătul de cerere privind obligarea pârâtului-reclamant la plata onorariului perceput de notarul public pentru autentificarea promisiunii de vânzare; l-a obligat pârâtul-reclamant să plătească reclamanţilor-pârâţi suma de 31.680,35 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Constanţa

Prin decizia nr. 26/C/30.01.2025, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis apelul pârâtului-reclamant împotriva sentinţei, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: a respins în tot cererea de chemare în judecată, ca nefondată; a admis cererea reconvenţională; i-a obligat pe reclamanţii-pârâţi la îndeplinirea obligaţiei de preluare a imobilelor ce fac obiectul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.08.2023; i-a obligat pe intimaţi la plata către apelant a cheltuielilor de judecată în cuantum de 12.235,82 RON reprezentând taxă judiciară de timbru.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., reclamanţii-pârâţi, prin care au solicitat casarea în tot a acesteia şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

- Printr-o primă critică, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, art. 22 alin. (6) şi art. 425 alin. (1) lit. c) C. proc. civ., recurenţii au arătat că, deşi apelul a vizat şi încheierile din 5 februarie 2024 şi 1 aprilie 2024 ale primei instanţe, dispozitivul deciziei se referă doar la apelul declarat împotriva sentinţei.

Apreciază, în acest sens, că omisiunea soluţionării apelurilor declarate împotriva celor două încheieri impune casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei instanţei de apel.

- Printr-o altă susţinere, întemeiată, de asemenea, pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. raportate la art. 14 alin. (6), art. 22 alin. (2) şi (4) şi art. 476 alin. (2) C. proc. civ., recurenţii au făcut referire la maniera în care instanţa de apel a tranşat problema temeiurilor de drept pe care reclamanţii-pârâţi au arătat că nu le mai susţin.

Arată că este adevărat faptul că în cuprinsul cererii introductive de instanţă au făcut referire la evicţiune şi au indicat temeiurile de drept aferente, însă afirmă că, prin întâmpinarea la cererea reconvenţională, au indicat în mod expres faptul că pretenţiile lor nu sunt întemeiate pe evicţiunea parţială provenită din faptul personal al vânzătorului.

Precizările referitoare la evicţiune, cuprinse în întâmpinarea la cererea reconvenţională, au natura unei modificări a cererii introductive de instanţă formulată în termen legal, care nu a atras invocarea excepţiei tardivităţii nici de către instanţă din oficiu şi nici de către intimat, nefiind aplicată sancţiunea decăderii.

Menţionează, totodată, că este irelevant dacă au indicat sau nu anumite temeiuri de drept, atât timp cât, potrivit art. 22 alin. (4) C. proc. civ., prima instanţă putea recalifica acţiunea şi schimba temeiurile de drept, ceea ce a şi făcut.

Instanţa de apel nu putea modifica temeiurile de drept fără a pune acest aspect în discuţia contradictorie a părţilor şi ignorând faptul că recurenţii au renunţat expres la acestea.

Mai mult, temeiurile de drept reţinute ca fiind incidente de prima instanţă nu au format obiect al criticilor intimatului în apel.

Pe de altă parte, aprecierea incidenţei unor alte temeiuri de drept direct în apel impunea soluţia anulării sentinţei şi trimiterii cauzei primei instanţe, pentru că recalificarea acţiunii de către instanţa de apel înseamnă că prima instanţă a soluţionat procesul fără a intra în judecata fondului, altele fiind probatoriile necesar a fi administrate în condiţiile calificării acţiunii ca reprezentând una având ca obiect garanţia contra evicţiunii.

- Printr-o altă critică, întemeiată pe motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au indicat faptul că statuările instanţei de apel în sensul că "împrejurarea faptică invocată de reclamanţi, şi anume achiziţionarea imobilului pentru relocarea unui colaborator împreună cu familia acestuia, necesitatea utilării complete a imobilului pentru o familie, nu au făcut obiect al probaţiunii" este contrazisă de considerentul imediat următor, acela potrivit căruia declaraţia martorului E. nu are valoare probatorie, deoarece informaţiile acestuia proveneau de la reclamanţii-pârâţi.

Deci, în două paragrafe succesive, instanţa de apel reţine, pe de o parte, că reclamanţii-pârâţi nu au administrat probatorii în scopul de a dovedi o anumită situaţie de fapt, pentru ca în paragraful imediat următor să înlăture probe administrate pentru dovedirea respectivei situaţii de fapt.

Evident, instanţa de apel ignoră faptul că intimatul însuşi a recunoscut, cu ocazia interogatoriului, că la predare "s-a prezentat o familie cu doi copilaşi", dar şi faptul că acesta a anexat din proprie iniţiativă mesajele cu reclamanţii-pârâţi din care rezultă că familia era prezentă pentru predare şi trebuia să revină în aceeaşi seară la Galaţi, precum şi faptul că i-a fost transmis numărul de telefon al salariatului recurenţilor, dar şi faptul că în faţa primei instanţe au solicitat şi a fost respinsă tocmai proba cu martori, respectiv audierea salariatului lor din Galaţi, pe care doreau să îl relocheze la Constanţa.

Aceeaşi instanţă de apel ignoră că nici chiar intimatul nu a contestat faptul că acesta a fost scopul achiziţionării de către recurenţi a imobilului.

Această motivare este contrazisă de instanţa de apel, potrivit căreia, chiar în condiţiile în care recurenţii ar fi dovedit că au achiziţionat imobilul pentru relocarea unui colaborator, dovada nu poate constitui "un indiciu puternic cu privire la scopul prefigurat de cumpărător pentru încheierea contractului" şi dacă nu cumva celelalte caracteristici ale imobilului le-au fost indiferente (dimensiunile, configuraţia, amplasamentul, preţul de vânzare).

Invocă, aşadar, existenţa unei motivări viciate, arătând, totodată, că respectivele caracteristici ale imobilului au prezentat importanţă în achiziţionarea imobilului, însă precizează că aspectul mobilării şi utilării complete a fost cel care le-a format decizia de a cumpăra.

- Printr-o altă susţinere, întemeiată, de asemenea, pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au invocat existenţa unor motive străine de natura cauzei, atunci când instanţa de apel a analizat "unica destinaţie a imobilului pe termen lung".

Arată că acest aspect este unul lipsit de relevanţă juridică, important fiind dacă aceştia au primit ceea ce au cumpărat, respectiv dacă imobilul ar fi reprezentat opţiunea lor în cazul în care nu ar fi fost complet mobilat şi utilat, condiţie impusă prin promisiunea de vânzare-cumpărare, reluată prin contractul de vânzare-cumpărare şi care a fost evident impusă de recurenţi, iar nu de către intimat, care a negat constat faptul asumării unei asemenea obligaţii, destinaţia pe termen lung neputând fi oricum decât cea legală, de locuinţă.

- Subsumat aceluiaşi motiv de casare, recurenţii au arătat ca fiind străine de natura cauzei şi considerentele referitoare la posibilitatea denunţării contractului de închiriere perfectat ulterior şi menţinerea contractului de vânzare ce face obiectul cauzei, în condiţiile în care îşi manifestaseră deja opţiunea de rezoluţiune.

Arată că instanţa de apel nu argumentează considerentul şi nu îl întemeiază în drept.

În aceeaşi categorie, a considerentelor străine de natura cauzei, menţionează că se încadrează şi aprecierea instanţei de apel potrivit căreia mobilarea şi utilarea apartamentului au o pondere redusă în economia contractului faţă de bunurile imobile.

Altfel spus, instanţa se substituie voinţei părţii, dictându-i criteriile ce trebuie avute în vedere la momentul unei achiziţii, reafirmând faptul că apartamentul intimatului era singurul aflat la vânzare în municipiul Constanţa, ce era oferit complet mobilat şi utilat, acesta fiind motivul pentru care l-au ales.

Pe de altă parte, instanţa de apel nu putea aprecia asupra ponderii bunurilor mobile în ansamblul contractului altfel decât prin administrarea de probatorii în acest sens, care însă, au fost respinse, atât de către prima instanţă, cât şi de către cea de apel.

Mai precizează şi că argumente ale instanţei de apel vin în conflict cu aprecierea acesteia potrivit căreia, "din probele administrate, (...) nu rezultă nici reaua-credinţă a intimaţilor la încheierea contractului şi nici intenţia acestora de a se dezice ulterior de contract din alte motive decât cele invocate prin acţiune".

Or, toate argumentele instanţei conduc, implicit, fie la concluzia relei-credinţe a recurenţilor, fie la aceea a intenţiei lor de a se dezice ulterior de contract, aceasta în condiţiile în care menţionează că au achitat o cauţiune în cuantum a jumătate din valoarea contractului, în cauza având ca obiect sechestru asigurător, afirmând, totodată, că se aşteptau să primească exact ceea ce au plătit, la momentul stabilit.

5. Apărări formulate în cauză

Intimatul-pârât-reclamant a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

- Referitor la cea dintâi critică a recurenţilor, a arătat că instanţa de apel a înglobat motivele referitoare la cele două încheieri atacate în cadrul considerentelor prin care a fost soluţionat apelul împotriva sentinţei, dat fiind faptul că probele necesare soluţionării excepţiilor sunt aceleaşi cu cele necesare soluţionării fondului apelului.

Mai mult, apelul împotriva celor două încheieri ale tribunalului (şi implicit, cel împotriva sentinţei) a fost declarat numai de către pârâtul-reclamant, iar o eventuală nepronunţare a instaţei de apel pe tot ceea ce s-ar fi cerut în calea de atac nu poate vătăma decât interesele/drepturile părţii care a exercitat-o.

- Privitor la modalitatea în care a fost tranşat aspectul temeiurilor de drept indicate de către reclamanţii-pârâţi, arată că instanţa de apel a reţinut că, în soluţionarea cererii principale şi a cererii reconvenţionale, reclamanţii-pârâţi au invocat, ca temei de drept al susţinerilor lor, dispoziţiile art. 1.700 C. civ., în timp ce pârâţii-reclamanţi au invocat, ca temei de drept, dispoziţiile art. 1.703 C. civ.

S-a mai reţinut că pârâtul, în suţinerea apărărilor invocate prin întâmpinarea depusă la cererea principală, a invocat prevederile art. 1.695 C. civ. şi prevederile art. 1.703 C. civ. faţă de caracterul infim al bunurilor mobile reclamate în raport cu valoarea întregului obiect al contractului de vânzare.

Fiind astfel stabilite limitele învestirii instanţei de judecată şi fiind identificate în mod clar temeiurile şi fundamentele pe care părţile şi-au întemeiat pretenţiile, acestea indicând precis motivele de fapt şi de drept, nu a mai fost nevoie să se aducă alte clarificări acestor aspecte.

Nefiind în situaţia formulării unei cereri precizatoare sau modificatoare, instanţa de apel nu a pus şi nici nu avea cum să pună în discuţie o eventuală precizare a temeiurilor de drept, aceasta fundamentându-şi hotărârea pe motivele de fapt şi temeiurile arătate în cadrul cererii principale (art. 1.700-1.702 C. civ.) şi în cadrul cererii reconvenţionale (art. 1.695 şi art. 1.703 C. civ.).

Astfel, instanţa de apel a putut determina temeiul cererii principale şi al cererii reconvenţionale, fără a fi nevoită să facă o recalificare a acestora şi a pronunţat hotărârea strict cu privire la obiectul/temeiul arătat şi în limitele menţionate în cadrul motivelor de fapt şi de drept indicate în cadrul celor două cereri.

Arată că, în cazul de faţă, nu este incidentă situaţia recalificării temeiurilor de drept de către instanţa de apel, instanţa mărginindu-se în mod clar la temeiurile de drept ce rezultă din expunerea de motive ale părţilor şi din temeiurile indicate de acestea.

Precizează şi că instanţa de apel a apreciat că, în raport cu valoarea redusă a bunurile mobile aduse în discuţie, ca motiv al rezoluţiunii, sunt fondate apărările pârâtului şi, implicit, sunt incidente în cauză dispoziţiile art. 1.703 C. civ. (temei indicat de către pârât prin întâmpinarea şi cererea reconvenţională).

- Cu privire la susţinerile referitoare la existenţa unei motivări contradictorii, intimatul a menţionat că, din analiza deciziei recurate, reies în mod clar motivele de fapt şi de drept pe care instanţa de apel le-a avut în vedere la pronunţarea hotărârii.

Mai mult, trebuie reţinut că, deşi se invocă drept scop achiziţionarea imobilului pentru relocarea unui colaborator al companiei reclamanţilor, nu s-a probat, în mod clar, existenţa unui raport între aceste părţi, iar bunurile imobile nu au fost achiziţionate de către compania reclamanţilor.

Arată şi că scopul achiziţionării imobilului a fost altul decât cel susţinut de către reclamanţii-pârâţi, relocarea în realitate a posibilului angajat făcându-se în baza contractului de închiriere încheiat de către compania recurenţilor.

Menţionează că în lipsa confirmării cu exactitate a scopului pentru care a fost achiziţionat imobilul de către reclamanţii-pârâţi, în mod just, instanţa de apel a reţinut că aceste susţineri nu au fost probate, motivarea fiind una clară, precisă şi cursivă.

- Referitor la cel din urmă motiv de recurs, intimatul a arătat că hotărârea instanţei de apel nu conţine motive contradictorii şi nici motive străine de natura cauzei.

În mod just, instanţa de apel a reţinut că obiectul contractului de vânzare 1-a reprezentat unitatea locativă compusă din trei bunuri imobile, iar ponderea reprezentată de gradul de utilare şi dotare al acestora cu bunuri mobile (mobilier, electrocasnice) este în mod evident una redusă în economia contractului, în raport cu valoarea bunurilor imobile, devenind incidente prevederile art. 1.703 C. civ.

Arată că s-a reţinut, astfel, faţă de ponderea bunurilor mobile în raport cu valoarea imobilelor, că nu poate opera remediul rezoluţiunii contractului, ci acela al restituirii unei părţi din preţul plătit, proporţională cu valoarea părţii de care au fost evinşi reclamanţii-pârâţi, solicitare care, însă, nu a făcut obiectul unei cereri a acestora.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată următoarele:

- În ceea ce priveşte nelegalitatea deciziei, din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., sub motiv că dispozitivul acesteia nu ar conţine şi soluţia dată cu privire la cele două încheieri de şedinţă (din 5.02.2024 şi respectiv, 1.04.2024), critica este de ordin formal, partea nejustificând o vătămare procesuală care i-ar fi fost provocată prin nemenţionarea celor două acte procedurale în dispozitivul hotărârii.

Pe de o parte, se constată că este vorba despre încheieri premergătoare în sensul art. 235 C. proc. civ. (privind încuviinţarea, respectiv respingerea unor mijloace de probă), care nu pot face obiect al apelului decât odată cu fondul, astfel încât soluţia asupra fondului pronunţată de instanţa de apel este una implicită şi asupra încheierilor premergătoare (respingerea apelului împotriva sentinţei neputând avea altă semnificaţie cu privire la încheierile premergătoare, a căror analiză s-a realizat în mod prioritar).

Pe de altă parte, din conţinutul deciziei rezultă argumentele avute în vedere de instanţa de apel atunci când a reţinut că prima instanţă a procedat corect în procesul de evaluare a pertinenţei şi utilităţii probelor solicitate de părţi, neputându-se susţine, aşadar, că lipsa menţionării celor două încheieri în dispozitivul deciziei ar fi consecinţa neanalizării criticilor formulate împotriva acestora.

- Au însă caracter întemeiat criticile referitoare la analiza cauzei pe baza altui temei juridic decât cel reţinut de prima instanţă ca încadrând, în drept, pretenţiile reclamanţilor (fără ca acesta să fi fost contestat prin critici concrete în apel), precum şi cele vizând existenţa unor motive contradictorii, inapte să susţină soluţia adoptată, ceea ce atrage incidenţa cazurilor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ.

Astfel, instanţa de apel apreciază că în cauză s-ar regăsi premisele unei evicţiuni parţiale, prin aceea că reclamanţilor-pârâţi (recurenţii) nu li s-a predat imobilul, în modalitatea convenită, la momentul promisiunii de vânzare-cumpărare şi, ulterior, la momentul încheierii contractului de vânzare, prin clauza inserată expres, ca fiind "complet mobilat şi utilat, cu dotările şi utilităţile existente la momentul vizionării", dar această "evicţiune" este una neînsemnată, inaptă să conducă la rezoluţiunea contractului. În consecinţă, s-a considerat ca neoperând o cauză de ineficacitate a contractului, reclamanţii fiind cei cărora le revine obligaţia de preluare a bunului cumpărat, dându-se astfel satisfacţie pretenţiilor din cererea reconvenţională a pârâtului-reclamant (intimatul), cu argumentarea, suplimentară, că eventualele pretenţii ale reclamanţilor rezultate din evicţiune "ar putea fi invocate şi analizate distinct, într-o altă procedură."

Analiza instanţei de apel, grefată pe instituţia evicţiunii, cea care a determinat soluţia adoptată, este una care ignoră sensul şi conţinutul reglementării acestei forme de răspundere a vânzătorului, care presupune ca înstrăinătorul să-l garanteze pe cumpărător în stăpânirea netulburată a bunului vândut.

Astfel, potrivit art. 1695 alin. (1) C. civ., "vânzătorul este de drept obligat să îl garanteze pe cumpărător împotriva evicţiunii care l-ar împiedica total sau parţial în stăpânirea netulburată a bunului vândut", această garanţie datorându-se indiferent de împrejurarea că tulburarea provine din pretenţiile unui terţ sau din fapte imputabile vânzătorului însuşi (alin. (2) şi (3) ale art. 1695 C. civ.).

Ceea ce a reţinut instanţa de apel, în legătură cu intervenirea unei evicţiuni parţiale, cauzate de faptul personal al vânzătorului, constând în aceea că nu a fost predat un imobil dotat şi mobilat astfel cum conveniseră părţile, nu se circumscrie situaţiei premisă, a tulburării cumpărătorului în liniştita stăpânire a bunului, câtă vreme acestuia nu i se predase şi respectiv, nu preluase imobilul tocmai pentru că el nu corespundea, din punct de vedere calitativ (al dotărilor) celui asupra căruia purtase convenţia părţilor.

Sub acest aspect, analizând pretenţiile deduse judecăţii de către reclamanţi, referitoare la rezoluţiunea contractului de vânzare, prima instanţă a fondului a reţinut că divergenţa părţilor constă în îndeplinirea modalităţii de predare a bunului vândut, că dispoziţiile art. 1690 C. civ. stabilesc ca predarea bunului să aibă loc în starea în care se afla în momentul încheierii contractului, iar în contextul în care s-a convenit în mod neechivoc ca apartamentul să fie înstrăinat complet mobilat şi utilat, starea în care s-a urmărit predarea imobilului de către vânzător a fost una vădit diferită faţă de cea convenită la vizionare.

Reproşând primei instanţe analiza în drept pe care o realizează, instanţa de apel se bazează pe argumente, deopotrivă contradictorii şi străine elementelor pricinii, relevate de propria analiză pe situaţia de fapt.

Mai întâi, calificând juridic pretenţia reclamanţilor, instanţa de apel reţine, similar primei instanţe, că aceştia au solicitat rezoluţiunea contractului de vânzare-cumpărare, invocând culpa exclusivă a pârâtului întrucât "au convenit cu acesta cumpărarea unui imobil complet utilat şi mobilat, dar că după achitarea preţului şi perfectarea contractului, la momentul stabilit pentru predare - 10.09.2023 - bunurile mobile lipseau din imobil, care fusese vandalizat".

În continuare, instanţa de apel reţine greşita înlăturare, de către tribunal, a incidenţei la speţă a dispoziţiilor art. 1.700 C. civ., referitoare la rezoluţiunea în caz de evicţiune, considerând pe de o parte, că dispoziţia legală respectivă a fost indicată de înşişi reclamanţi în cererea de chemare în judecată şi pe de altă parte, că este incidentă la speţă, analizând dacă există o evicţiune parţială însemnată, determinată de nepredarea apartamentului "mobilat şi utilat complet", conform înţelegerii părţilor.

Or, procedând în felul acesta la analiza răspunderii pentru evicţiune sub motiv că partea însăşi indicase în cererea de chemare în judecată şi dispoziţiile art. 1700 C. civ., instanţa de apel ignoră faptul că prima instanţă realizase o calificare juridică a pretenţiilor, arătând că disputa părţilor este dată de modalitatea de îndeplinire a obligaţiei de predare a bunului, cu incidenţa art. 1690 C. civ., calificare necontestată prin criticile din apel şi pe care, de altminteri, instanţa de apel însăşi o reţine (atunci când face referire la obiectul cererii de chemare în judecată, ca fiind rezoluţiunea dată de culpa exclusivă a pârâtului, de nepredare a imobilului complet utilat şi mobilat).

Împrejurarea că în cererea de chemare în judecată reclamanţii au făcut referire şi la dispoziţiile art. 1.700 - 1.702 C. civ., alături de cele prevăzute de art. 1.672 C. civ. (obligaţiile principale ale vânzătorului) nu reprezintă un temei suficient pentru a considera că izvorul pretenţiilor reclamanţilor se află în răspunderea pentru evicţiune a vânzătorului.

Aceasta întrucât pe de o parte, potrivit art. 22 alin. (4) C. proc. civ., judecătorul este cel care dă calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, chiar dacă părţile le-au dat o altă denumire, iar pe de altă parte, aplicarea legii trebuie să se facă situaţiei de fapt deduse judecăţii, iar nu în abstract.

Or, pe acest din urmă aspect, elementele de fapt ale pricinii, nemodificate în apel şi reţinute ca atare de ambele instanţe ale fondului, au fost în sensul că, după încheierea contractului de vânzare, în care s-a inserat expres clauza că imobilul se vinde "complet mobilat şi utilat, cu dotările şi utilităţile existente la momentul vânzării", a fost stabilit un termen de predare, la care însă operaţiunea n-a mai avut loc pentru că bunul nu mai corespundea calităţilor convenite.

Astfel fiind, a considera că este incidentă instituţia evicţiunii parţiale, aşa cum procedează instanţa de apel, sub motiv că imobilul nu mai era mobilat şi dotat corespunzător (fără ca aceasta să aibă o semnificaţie importantă, în aprecierea instanţei), înseamnă o denaturare a acestei instituţii juridice, câtă vreme în absenţa predării şi respectiv, preluării imobilului, nu se poate pune problema unei tulburări de fapt (cea reţinută în speţă) produse de către vânzător (prin fapte ulterioare ale acestuia, constând în preluarea mobilierului şi a utilităţilor din imobilul înstrăinat).

În realitate, ceea ce s-a reclamant în speţă a fost îndeplinirea necorespunzătoare, de către vânzător, a unei alte obligaţii principale a acestuia, referitoare la predarea bunului (art. 1672 pct. 2 C. civ.), care, potrivit art. 1690 alin. (1) C. civ., trebuie să se facă în starea în care se află la momentul încheierii contractului.

Or, deşi instanţa de apel reţine şi ea această pretenţie a reclamanţilor, atunci când face referire la obiectul învestirii, conform cererii de chemare în judecată, ulterior, în mod contradictoriu şi eronat, stabileşte că ar fi vorba despre neîndeplinirea unei alte obligaţii, referitoare la evicţiune, în contextul în care însă nu se putea pune problema unei tulburări în stăpânirea bunului vândut, câtă vreme nu se intrase în stăpânirea/preluarea acestuia.

Ca atare, decizia pronunţată este nelegală (art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ.) denaturând calificarea juridică a pretenţiilor reclamanţilor, cu consecinţe asupra limitelor verificării jurisdicţionale şi făcând aplicarea unei instituţii juridice neincidente, referitoare la răspunderea pentru evicţiune.

- Sunt întemeiate, de asemenea, criticile privind existenţa unor motive contradictorii, cu incidenţa art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Astfel, aşa cum corect se arată în memoriul de recurs, instanţa de apel reţine pe de o parte, că nu a făcut obiect al probaţiunii împrejurarea faptică invocată de reclamanţi, în legătură cu "achiziţionarea imobilului pentru relocarea unui colaborator împreună cu familia acestuia, necesitatea utilării complete a imobilului pentru o familie" şi, pe de altă parte, că este lipsită de valoare probatorie declaraţia martorului audiat pe acest aspect, precum şi răspunsul dat de pârât la interogatoriu în legătură cu prezenţa unei familii la momentul stabilit pentru predarea apartamentului.

Or, conform raţionamentului (contradictoriu) al instanţei, se impută faptul că n-ar fi constituit teză probatorie şi obiect al probaţiunii împrejurarea relevată de parte, în legătură cu necesitatea predării apartamentului într-o anumită stare, pentru ca, în acelaşi timp, să se nege valoarea probatorie a mijloacelor de probă administrate tocmai pe aspectul menţionat.

În aceeaşi paradigmă, instanţa reţine că şi în ipoteza în care s-ar fi dovedit că scopul dobândirii imobilului era cel afirmat, acesta ar fi fost nesemnificativ raportat la celelalte caracteristici ale imobilului (dimensiune, configuraţie, amplasament, preţ), precum şi că nu s-a făcut dovada că "unica destinaţie pe termen lung a imobilului cumpărat" ar fi fost aceea de punere a lui la dispoziţia unui colaborator (contractul de închiriere pe care reclamanţii l-au prezentat la dosar, arătând că au fost nevoiţi să-l încheie în absenţa predării imobilului mobilat şi utilat, nefiind considerat o dovadă în acest sens).

Asemenea considerente sunt străine judecăţii pricinii, cumpărătorul nefiind chemat, în prezenţa unor clauze exprese în convenţia părţilor (art. 5.1 şi art. 3.1, referitoare la predarea/preluarea dreptului de proprietate şi a posesiei asupra imobilului, în stare de funcţionare, complet mobilat şi utilat, cu dotările şi utilităţile existente la momentul vizionării) să facă dovada scopului pentru care a înţeles să dobândească imobilul într-o anumită stare.

Dată fiind convenţia expresă a părţilor, instanţa nu putea decât pe baza unor considerente nerelevante, străine de ceea ce ar fi trebuit să facă obiectul cercetării judiciare (şi anume, modalitatea de îndeplinire a obligaţiei de predare), să verifice scopul pe care l-a avut cumpărătorul atunci când a înţeles să dobândească un imobil având anumite caracteristici (nu doar din punct de vedere al suprafeţei, configuraţiei, amplasamentului ci şi al dotărilor) şi nici dacă acest scop subzistă "pe termen lung", întrucât, în virtutea prerogativelor dreptului de proprietate, titularul se poate bucura de bun, dându-i afectaţiunea pe care o consideră cea mai adecvată.

- De asemenea, instanţa de apel reţine că "din probele administrate în cauză nu a rezultat nici reaua-credinţă a intimaţilor-reclamanţi la încheierea contractului şi nici intenţia acestora de a se dezice ulterior de contract din alte motive decât cele invocate prin acţiune", înlăturând astfel, apărările pârâtului referitoare la lipsa descrierii bunurilor mobile în cuprinsul convenţiei, în prezenţa clauzelor de la pct-ul 3.1 din contract (privind transmiterea proprietăţii cu toate atributele sale şi predarea imobilului în stare de funcţionare, complet mobilat şi utilat, cu dotările şi utilităţile existente în momentul vizionării), pe cea referitoare la starea imobilului după încheierea contractului şi înainte de predare (cu reţinerea preluării bunurilor mobile din imobil, confirmată chiar de către pârât "fără a interesa motivul pentru care au fost luate în raport cu obiectul şi limitele judecăţii").

În acelaşi sens, instanţa de apel a apreciat ca fiind neîntemeiată şi critica referitoare la înlăturarea culpei reclamanţilor în ce priveşte refuzul acestora de preluare a imobilului - prin care pârâtul a invocat că reclamanţii ar fi revenit asupra intenţiei de cumpărare a imobilului - întrucât din probele administrate "n-a putut fi conturată, în mod neechivoc, această ipoteză, în sensul că nu a rezultat nici reaua-credinţă a reclamanţilor la încheierea contractului şi nici intenţia acestora de a se dezice ulterior de contract din alte motive decât cele invocate prin acţiune".

Or, în contextul în care s-a considerat că înţelegerea expresă a părţilor a vizat înstrăinarea unui imobil cu anumite dotări şi utilităţi, că starea acestui imobil la momentul la care trebuia să aibă loc predarea era alta decât cea de la data convenţiei, că reclamanţii n-au nicio culpă în refuzul de a prelua un bun lipsit de dotările avute în vedere, nesubzistând o intenţie a acestora de a se dezice de contract pentru alte motive decât cele arătate în acţiune (neîndeplinirea obligaţiei de predare corespunzătoare a bunului), concluzia la care ajunge instanţa, de obligare la preluarea imobilului prin admiterea cererii reconvenţionale - este una care nu se poate sprijini şi nu poate fi justificată prin asemenea considerente contradictorii.

Separat de aceste motive contradictorii, decizia din apel s-a bazat - astfel cum s-a arătat anterior - şi pe aplicarea la speţă a unei instituţii juridice neincidente, aceea a răspunderii vânzătorului pentru evicţiune, în contextul în care, în absenţa unei predări a bunului vândut nu putea exista o tulburare a cumpărătorului în stăpânirea acestuia, iar ceea ce se reclama prin cererea de chemare în judecată era răspunderea vânzătorului pentru neîndeplinirea conformă a obligaţiei de predare a bunului, respectiv în starea în care se afla la momentul încheierii contractului, în acord cu dispoziţiile art. 1.690 C. civ.

În consecinţă, potrivit considerentelor dezvoltate anterior, reţinând incidenţa motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., recursul va fi admis, casată decizia şi cauza trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

La reluarea judecăţii, vor fi avute în vedere, conform art. 501 C. proc. civ., dezlegările în drept ale prezentei decizii, referitoare la limitele judecăţii, date de corecta calificare juridică a pretenţiilor reclamanţilor, în legătură cu răspunderea vânzătorului în situaţia neîndeplinirii corespunzătoare a uneia din obligaţiile principale asumate, respectiv predarea conformă a bunului, urmând a fi observate clauzele contractului şi înţelegerea expresă a părţilor asupra anumitor calităţi (dotări) ale imobilului, obiect al înstrăinării.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenţii-reclamanţi-pârâţi A. şi B. împotriva deciziei nr. 26/C din data de 30 ianuarie 2025 a Curţii de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 26 noiembrie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.