Cassation nullity for improper contractual interpretation and factual re-evaluation under Romanian Civil Procedure Code limits on appeal

Şedinţa publică din data de 11 noiembrie 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată, la data de 29 mai 2023, pe rolul Tribunalului Braşov sub nr. x/2023, reclamantul A. a solicitat instanţei, în contradictoriu cu pârâţii B. S.R.L. şi C. să pronunţe o sentinţă prin care să instituie în sarcina pârâtei persoană juridică obligaţia de a înscrie în cartea funciară dreptul de proprietate asupra imobilului cu destinaţia de teren situat în municipiul Braşov, strada x nr. 36, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub acelaşi număr cadastral, în suprafaţă de 5.065 mp, dobândit în urma vânzării cu rezervarea dreptului de proprietate, ce a fost încheiată cu pârâtul persoană fizică, prin actul autentificat sub nr. x/23.09.2019, de către notarul public D., obligaţia de a intabula în cartea funciară blocul din care face parte apartamentul 10, obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/9 mai 2022, de acelaşi notar public, obligaţia de a se prezenta la biroul notarial, în vedere perfectării actelor autentice de vânzare-cumpărare a imobilului, compus din acest apartament şi din locul de parcare suprateran, în caz de refuz, urmând ca sentinţa să ţină locul actului juridic translativ de proprietate, necesar intabulării în cartea funciară, să dispună intabularea dreptului de proprietate al reclamantului asupra apartamentului şi asupra locului de parcare, în cartea funciară, şi să instituie în sarcina aceleaşi pârâte obligaţia de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

Prin cererea modificatoare depusă la 14 februarie 2024 reclamantul a precizat cadrul procesual pasiv, precum şi obiectul dedus spre soluţionare instanţei, renunţând la judecată în contradictoriu cu pârâtul C., renunţând, de asemenea, la judecarea pretenţiei cuprinse în primul petit al cererii introductive de instanţă. Totodată, a formulat un capăt de cerere nou, solicitând ca pârâta persoană juridică să execute obligaţia de intabulare a dreptului de proprietate asupra blocului de locuinţe din care face parte apartamentul nr. x cu privire la care părţile au contractat, sub sancţiunea plăţii unor daune de 500 de euro pentru fiecare zi de întârziere.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 106/S/16.04.2024, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, a fost admisă, în parte, cererea de chemare în judecată astfel cum a fost ulterior precizată, formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. şi, în consecinţă (i) a fost obligată pârâta să procedeze la înscrierea în evidenţele de publicitate imobiliară a blocului de locuinţe din care face parte apartamentul nr. x, obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/23.09.2019, de către notarul public D., precum şi obligaţia de a perfecta cu reclamantul, în temeiul acestui act juridic, un contract de vânzare-cumpărare; (ii) au fost respinse restul pretenţiilor formulate prin cererea de chemare în judecată şi prin precizarea ulterioară a acesteia; (iii) a fost obligată pârâta să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 13.760 de RON.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 1943/Ap din 17 decembrie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul formulat de pârâta B. S.R.L., în contradictoriu cu intimatul-reclamant A., împotriva sentinţei civile nr. 106/S din 16.04.2024 pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, pe care o schimbă în parte şi pe cale de consecinţă: (i) a admis excepţia prematurităţii invocată de pârâta B. S.R.L. şi a respins ca prematur introduse pretenţiile vizând petitele 2, 3 şi 4 ale precizării de acţiune depuse în data de 14.02.2024 de către reclamantul A.; (ii) a păstrat dispoziţiile instanţei de fond referitoare la obligarea pârâtei să procedeze la înscrierea în evidenţele de carte funciară a blocului de locuinţe din care face parte apartamentul nr. x, obiect al promisiunii de vânzare cumpărare; (iii) a obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 2.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în faţa instanţei de fond.

A respins cererea de apel promovată de apelantul-reclamant A., împotriva aceleiaşi sentinţe.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 1943/Ap din 17 decembrie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a declarat recurs reclamantul A., prin care a solicitat casarea în parte a deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, invocând incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea criticilor de recurs se arată că potrivit art. 1270 C. civ. promisiunea de vânzare-cumpărare constituie legea părţilor, iar prin hotărârea apelată această lege a părţilor a fost încălcată.

Recurentul arată că în timpul judecării cauzei, în etapa fondului, societatea pârâtă şi-a îndeplinit o singură obligaţie asumată prin promisiunea intervenită între părţi, de transfer al dreptului de proprietate asupra terenului pe care s-a edificat ansamblul imobiliar din care face parte şi apartamentul 10 - obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare.

Raţionamentul instanţei de fond, care a reţinut că cererea a fost prematur introdusă în considerarea prevederilor contractuale potrivit cărora încheierea contractului de vânzare-cumpărare urmează să intervină în termen de 30 de zile lucrătoare de la emiterea de către OCPI-BCPI Braşov a încheierii de înscriere a imobilului pe numele societăţii, este eronat şi vine în contradicţie cu celelalte dispoziţii ale promisiunii, care au fost asumate de părţi prin semnarea acesteia.

În continuare au fost prezentate extrase din art. 4.1, art. 3.2 şi Cap. 2 ale Promisiunii de vânzare-cumpărare, arătând că aceste dispoziţii se interpretează unele prin altele şi sunt în strânsă legătură: atât recepţia, semnarea contractului de vânzare-cumpărare, cât şi plata diferenţei de preţ urmau să aibă loc la data de 30.09.2022.

În cauză, plata diferenţei de preţ s-a realizat la 22.09.2023, când s-a încercat predarea imobilului, operaţiune care însă nu a mai avut loc întrucât societatea a condiţionat acest aspect de renunţarea la judecată în cadrul prezentului dosar şi a pretenţiilor sale viitoare.

Din coroborarea articolelor amintite şi interpretarea logică şi sistematică a clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare reiese că voinţa reală a părţilor a fost de a finaliza procedura de perfectare a actului translativ de proprietate la data de 30.09.2022, având în vedere că nu au fost prevăzute termene distincte pentru realizarea celorlalte formalităţi, de unde reiese că la aceeaşi dată pârâtei îi incumba obligaţia de a preda bunul.

Deşi susţinerea intimatei a fost în sensul în care în cuprinsul promisiunii sunt prevăzute termene distincte, aceasta nu denotă decât intenţia sa de a induce în eroare, iar instanţa, în virtutea principiului rolului activ, era datoare să analizeze temeinicia hotărârii apelate în raport de toate dispoziţiile contractuale şi nu să se limiteze la prevederile art. 3.1 din contract, prin care promitenta-vânzătoare a intenţionat să temporizeze nelimitat îndeplinirea obligaţiei principale - de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Instanţa de apel a reţinut că părţile nu au stabilit un termen cert până la care pârâta să realizeze demersurile necesare intabulării în cartea funciară a imobilului, însă, cu toate acestea, a fost admis primul capăt de cerere pe care nu l-a considerat prematur considerând că aceste demersuri trebuiau realizate după predarea apartamentului, fiind inexplicabil, în acest context, de ce nu au fost admise şi capetele 2 şi 3 ale cererii introductive, care sunt condiţionate tot de momentul predării apartamentului.

Instanţa de apel a avut, aşadar, un raţionament contradictoriu, ce a rezultat din modul eronat în care a interpretat legea şi dispoziţiile contractuale: pe de-o parte a reţinut că părţile nu au stabilit un termen cert până la care pârâta să realizeze demersurile necesare intabulării în cartea funciară a imobilului, îndrumând în sensul formulării unei cereri distincte care să aibă acest obiect, iar pe de altă parte a stabilit că acest capăt de cerere nu este prematur şi l-a admis.

Recurentul arată că nu este necesară urmarea procedurii reglementate de art. 1415 C. civ., având în vedere că prin dispoziţiile contractuale menţionate s-a stabilit data de 30.09.2022 ca fiind termenul de predare şi de transfer al dreptului de proprietate, considerând că instanţa de apel putea interpreta clauzele antecontractului, determinând voinţa reală a părţilor cu privire la termenele de intabulare în cartea funciară a imobilului şi a celui de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare.

Momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare este corelat cu cel al predării imobilului, potrivit art. 3.2 din promisiunea de vânzare-cumpărare, motiv pentru care capetele de cerere referitoare la pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic şi intabularea dreptului în cartea funciară nu sunt premature. Instanţa de apel nu s-a raportat la toate dispoziţiile din cap. 3 din cadrul promisiunii, ci selectiv, doar la dispoziţiile art. 3.1.

La momentul analizării excepţiei prematurităţii în ce priveşte primul capăt de cerere, instanţa de apel a reţinut că prin promisiunea de vânzare-cumpărare pârâta şi-a asumat obligaţia de a întreprinde demersurile necesare intabulării imobilului în cartea funciară după predarea imobilului, însă a omis să analizeze convenţia părţilor potrivit căreia predarea să aibă loc la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare sub condiţia achitării integrale a preţului.

Se mai arată că în cauză este îndeplinită condiţia plăţii integrale a preţului, predarea neavând loc din cauza condiţionării impuse de a se renunţa la judecata în prezentul dosar.

În continuare, recurentul expune "considerente cu privire la necesitatea admiterii cererii de chemare în judecată aşa cum a fost formulată şi precizată", reiterând aspectele cu privire la interpretarea dispoziţiilor contractuale şi a conduitei părţilor, precum şi a succesiunii în timp a etapelor presupuse de îndeplinirea obligaţiilor contractuale, astfel cum acestea au fost expuse în memoriul de apel, făcând referire inclusiv la greşita respingere de către instanţa de fond a capătului de cerere vizând constatarea caracterului abuziv al cap. IV, întrucât, contrar celor reţinute de instanţa de fond aceasta nu a fost o clauză asumată, contractul fiind redactat de promitenta-vânzătoare care nu a fost de acord cu negocierea clauzelor, chiar dacă maniera de redactare a fost una clară, iar reclamantul a înţeles-o, această clauză creând un dezechilibru contractual.

5. Apărările formulate în cauză.

Prin întâmpinarea depusă la data de 07.04.2025, intimata-pârâtă B. S.R.L. a cerut respingerea căii de atac ca nefondată şi menţinerea ca temeinică şi legală a hotărârii recurate.

În susţinerea netemeinicei căii de atac, ulterior expunerii parcursului procesual al dosarului şi a situaţiei de fapt, intimata arată că termenul pentru recepţia imobilului stabilit în contract a fost de 30.09.2022 cu posibilitatea prelungirii, în cazul în care intervine una din situaţiile prevăzute la cap. 4. În considerarea stipulării unor termene diferite privind recepţia apartamentului şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare, instanţa de apel a aplicat în mod corect dispoziţiile art. 1266 - 1270 C. civ. privind regulile de interpretare a contractului şi a stabilit că momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nu este acelaşi cu cel al predării apartamentului.

Indicarea procedurii instituite de art. 1415 C. civ. nu reprezintă o greşită interpretare a normelor de drept material de către instanţa de apel.

Cu privire la primul capăt de cerere, instanţa de apel a precizat că cererea nu este prematură, de vreme ce pârâta şi-a asumat prin promisiunea de vânzare-cumpărare obligaţia de a întreprinde toate demersurile legale necesare intabulării în cartea funciară a imobilului, pe cheltuiala sa şi în cel mai scurt timp.

Concluzionând, solicită respingerea recursului, întrucât hotărârea instanţei de apel nu a fost dată cu încălcarea legii de drept substanţial

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând recursul în raport de excepţia privind nulitatea recursului, invocată din oficiu, a cărei analiză este prioritară în considerarea prevederilor art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a constata nulitatea căii de atac, pentru considerentele ce succed:

Potrivit dispoziţiilor art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., "cererea de recurs va cuprinde următoarele menţiuni: d) motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat."

Conform prevederilor art. 489 alin. (1) şi (2) C. proc. civ.:

"(1) Recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazului prevăzut la alin. (3). Aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488."

Aşadar, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cuprinsul cererii de recurs nu pot fi încadrate în motivele de recurs limitativ prevăzute de dispoziţiile art. 488 pct. 1-8 C. proc. civ., această cale de atac este lovită de nulitate.

În speţă, se constată că recursul nu conţine critici care să poată fi circumscrise cazurilor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., iar susţinerile reclamantului din cuprinsul recursului formulat nu reprezintă o motivare a căii de atac, în sensul exigenţelor textului legal anterior menţionat.

Astfel, nemulţumirile recurentului cu privire la soluţia instanţei de apel reprezintă, în fapt, veritabile critici de netemeinicie, acesta făcând referire la elementele de fapt ale cauzei, reluând argumentele expuse şi în etape procesuale anterioare, potrivit cărora termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare a fost stabilit prin promisiunea de vânzare-cumpărare, aspect ce se poate desprinde din interpretarea coroborată a clauzelor promisiunii.

Pentru a conduce instanţa de recurs la această concluzie, recurentul a procedat la expunerea situaţiei de fapt, a clauzelor contractuale, evocând probatoriul administrat şi interpretarea pe care acesta o propune, contrară dezlegării instanţei de apel. Aşadar, recurentul evocă aspecte ce ţin de reaprecierea probelor pentru a determina o altă situaţie de fapt decât cea statuată de către instanţa de apel, aspect ce excedează cadrului procesual al recursului, în care controlul judiciar se limitează la verificarea legalităţii hotărârii atacate din perspectiva motivelor de recurs prevăzute în mod expres şi limitativ de art. 488 alin. (1) din C. proc. civ.

Doar în mod aparent subsumează recurentul-reclamant criticile sale - care sunt, în mod real, unele de contestare a temeiniciei evaluării realizate de instanţa de apel - unor dispoziţii legale de drept material, acuzând o nesocotire a acestora, de vreme ce în întreg cuprinsul memoriului de recurs, toate dispoziţiile legale invocate sunt aduse în discuţie pentru a le fi opuse clauze contractuale.

Astfel, invocarea dispoziţiilor art. 1270 C. civ. se realizează exclusiv pentru a preciza că promisiunea de vânzare-cumpărare constituie legea părţilor, instanţa de apel încălcând legea părţilor prin refuzul de a realiza o interpretare coroborată a dispoziţiilor contractuale - dispoziţii care se interpretează unele prin altele şi sunt în strânsă legătură, pentru a determina voinţa reală a părţilor în ce priveşte termenul pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare.

Aşadar, Înalta Curte constată că prin invocarea acestui articol nu se critică încălcarea lui, ci el reprezintă doar pârghia prin care partea tinde să subsumeze clauzele contractuale a căror greşită aplicare şi interpretare o invocă - întregul memoriu de recurs conţinând critici exclusiv cu privire la acest aspect -, dispoziţiilor de drept material şi atragerea, pe această cale mediată, a incidenţei în cauză a art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Nici invocarea art. 1415 C. civ. nu îmbracă forma unei critici susceptibile de a fi analizate din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., având în vedere că nu se critică o greşită aplicare a textului, ci se afirmă că nu era necesară parcurgerea procedurii de stabilire a unui termen, în considerarea clauzelor contractuale a căror interpretare coroborată ar fi condus la concluzia care este termenul de executare a obligaţiilor, stabilit de părţi.

Cu referire la modul în care instanţa de apel a valorificat anumite aspecte din contract şi cum ar fi trebuit să interpreteze în mod corect clauzele contractuale, Înalta Curte reaminteşte că în economia actualului C. proc. civ., nu poate fi suspusă cenzurii instanţei de recurs interpretarea clauzelor contractuale intervenite între părţi, dată de către instanţa de apel, aceasta necircumstanţiindu-se niciunuia dintre motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., de vreme ce dispoziţiile art. 304 pct. 8 din vechiul C. proc. civ., care permiteau o cenzură din perspectiva clauzelor contractuale, nu au mai fost preluate în actuala structură a art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Concluzionând, Înalta Curte observă că a da curs criticilor formulate de recurent presupune o reevaluare în substanţă a elementelor de fond ale litigiului, începând chiar cu evaluarea clauzelor promisiunii de vânzare-cumpărare intervenite între părţi, aspecte care nu pot face obiectul cercetării în recurs, fiind inadmisibile şi improprii unui control în legalitate.

Deşi nu a fost invocat expres ca motiv de casare, Înalta Curte constată că afirmarea, prin memoriul de recurs, a caracterului contradictoriu al motivării nu se circumscrie art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât, subsumat acestei critici, recurentul evocă tot aspecte ce ţin de interpretarea clauzelor contractuale, criticând în fapt soluţia instanţei de apel în raport de o pretinsă necorelare a clauzelor contractuale, recurentul propunând o altă cheie pentru citirea şi interpretarea acestora, ceea ce ar fi condus la o soluţie diferită. În mod similar, nici criticile privind o eventuală omisiune a instanţei de apel nu se circumscriu acestui punct întrucât din expunerea criticii reiese că partea nu se referă la o veritabilă omisiune a instanţei de control judiciar de a analiza critici formulate în etapa apelului, ci la împrejurarea că pentru a soluţiona calea de atac, instanţa de control judiciar nu a dat relevanţă anumitor dispoziţii contractuale, ci, a acordat prioritate aplicării altor dispoziţii, fiind, aşadar, o nemulţumire cu privire la soluţia adoptată şi nereliefând veritabile critici.

Având în vedere considerentele expuse, reţinând că în speţă nu este posibilă o încadrare a criticilor de recurs în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., ceea ce echivalează cu nemotivarea căii de atac, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ., coroborat cu prevederile art. 489 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a aplica sancţiunea expres prevăzută de lege, respectiv anularea căii de atac.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 1943/Ap din 17 decembrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 11 noiembrie 2025.