Validity of public sale contract after buyer’s assumed responsibility for property discrepancies; insufficiency of cassation grounds under Art. 488 CPC

Şedinţa publică din data de 16 octombrie 2025

asupra cauzei de faţă, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi sub nr. x/2020, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.A., persoană juridică română în faliment, prin lichidator judiciar C., pronunţarea unei hotărâri prin care să se dispună:

l. anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 10 aprilie 2019 de SPN D. Iaşi, doar în ceea ce priveşte imobilul cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x, cu suprafată de 756 mp şi DS 25/1 cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x cu suprafaţa de 2098 mp;

2. obligarea pârâtei, la restituirea sumelor achitate pentru aceste două imobile, respectiv 100.022,4 Euro, fără TVA, cu plata dobânzilor legale aferente;

3. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1238, art. 1255, art. 1659 C. civ.

Prin încheierea pronunţată la 18 martie 2021, Tribunalul Iaşi a admis, în principiu, cererea de intervenţie accesorie în interesul reclamantei formulată de intervenienta E. S.A..

Reclamanta a cesionat drepturile litigioase ce fac obiectul prezentei cauze către F. S.R.L., iar această din urmă societate a cesionat aceleaşi drepturi litigioase către G. S.R.L., astfel încât calitatea de reclamant o avea, la momentul pronunţării soluţiei, G. S.R.L..

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1505/2023 din 15 septembrie 2023, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a încuviinţat onorariu definitiv pentru d-na expert H. în valoare de 4965 RON, ce a fost achitat de reclamantă.

A admis, în parte, cererea formulată de reclamanta G. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta B. S.A., în faliment, prin lichidator judiciar C..

A dispus anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 10 aprilie 2019 la SPN D., în ceea ce priveşte imobilul DS 25/1 cu nr. cadastral x înscris în cartea funciară x, în suprafaţă de 2098 mp.

A obligat pârâta să restituie reclamantei suma de 41.960 euro (echivalent în RON la cursul de schimb valutar BNR de la data plăţii efective) cu titlu de preţ pentru terenul de 2098 mp.

A respins cererea reclamantei de anulare a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.04.2019 la SPN D. în ceea ce priveşte imobilul cu nr. cadastral x înscris în cartea funciară x în suprafaţă de 756 mp, şi de obligare a pârâtei la restituirea preţului achitat pentru acest teren.

A admis, în parte, cererea de intervenţie accesorie, în interesul reclamantei, formulată de intervenienta E. S.A..

A obligat pârâta să plătească reclamantei suma de 17.136,65 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, şi Statului suma de 80 RON cu titlu de facilitate la plata taxei de timbru acordată reclamantei sub forma reducerii taxei de timbru.

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia civilă nr. 522/2024 din 12 decembrie 2024, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins apelul formulat de pârâta B. S.A., în faliment, prin lichidator judiciar C., împotriva sentinţei civile nr. 1505/2023 din 15 septembrie 2023 pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

A admis apelul formulat de apelanta G. S.R.L. şi continuat de cesionarul I., persoana căreia G. S.R.L. i-a cesionat drepturile litigioase, împotriva sentinţei civile nr. 1505/2023 din 15 septembrie 2023, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă, sentinţă pe care a schimbat-o, în parte, în sensul că:

A admis acţiunea formulată de reclamanta A. şi continuată de cesionara G. S.R.L. şi I., în contradictoriu cu pârâta B. S.A., în faliment, reprezentată de lichidator judiciar C..

A dispus anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare autentificat cu nr. x din 10 aprilie 2019 de Societatea Profesională Notarială D. Iaşi, şi în ceea ce priveşte imobilul cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x, cu suprafaţă de 756 mp.

A dispus obligarea pârâtei, la restituirea sumei totale de 100.022,4 Euro, fără TVA, cu plata dobânzilor legale aferente, sume achitate pentru cele două imobile DS 25/1 cu nr. cadastral x înscris în cartea funciară x cu suprafaţa de 2098 mp şi imobilul cu nr. cadastral x, înscris în cartea funciară x, cu suprafaţă de 756 mp .

A obligat intimata la plata către apelanţi a sumei de 3139 RON, reprezentând cheltuieli de judecată constând în taxe de timbru în apel.

A păstrat restul dispoziţiilor sentinţei apelate ce nu contravin prezentei.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1034A din 5 iulie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti au declarat recurs pârâta B. S.A., în faliment, prin lichidator judiciar C..

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea deciziei atacate pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 din C. proc. civ., şi trimiterea cauzei spre rejudecare aceleiaşi instanţe de apel.

Dezvoltând motivele de recurs, recurenta a învederat că instanţa de apel a făcut o greşită apreciere a situaţiei de fapt, a materialului probator şi a normelor legale incidente în speţă, reţinând, netemeinic şi nelegal, argumentele reclamantei privind anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare care face obiectul litigiului.

A arătat că reclamanta adjudecatară şi-a însuşit condiţiile de participare prin declaraţia de acceptare a caietului de sarcini, astfel că orice pretenţii invocate după adjudecarea, în cadrul licitaţiei publice, şi perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, sunt neavenite în condiţiile în care aceasta şi-a sumat, în mod expres, responsabilitatea pentru orice neconcordanţe între datele din publicaţia de vânzare/procesul-verbal de adjudecare şi situaţia de la Cartea Funciară, urmând a face, pe propria cheltuială, toate demersurile şi rectificările necesare, precum şi orice modificare a Cărţii Funciare sau a activelor achiziţionate.

Drept urmare, a apreciat că asumarea de către parte a unor eventuale vicii ale lucrului vândut presupune lipsa unui eventual prejudiciu, concluzie susţinută şi de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie prin decizia nr. 51 din 20 ianuarie 2021, pronunţată de secţia a II-a civilă a instanţei supreme, într-o speţă similară.

Făcând trimitere la înscrisurile avute în vedere la perfectarea vânzării, precum şi la extrasele din CF, recurenta a învederat că erau îndeplinite toate condiţiile prevăzute de lege în vederea transmiterii, în mod legal şi valabil, a proprietăţii asupra celor două parcele.

Totodată, raportându-se la concluziile expertizei topo-cadastrale administrate în cauză, recurenta a arătat că eventualele suprapuneri între suprafaţa de 117 mp, adjudecată de reclamanta-adjudecatar, şi imobilul deţinut de E. S.A. nu sunt de natură să înlăture dreptul de proprietate al A. S.R.L. asupra terenului, cel puţin în limita acestei suprafeţe, ci relevă doar necesitatea întocmirii unor documentaţii cadastrale de amplasament pentru repoziţionarea corectă a parcelelor.

Prin ultima critică formulată, recurenta a arătat că, deşi prima instanţă a admis, doar în parte, pretenţiile reclamantei, totuşi a acordat, în integralitate, atât onorariul avocaţial solicitat de reprezentantul convenţional, cât şi sumele aferente taxelor, cu încălcarea art. 453 alin. (2) C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimatul-reclamant I. şi intimata-intervenientă în interes alăturat reclamantei S.C. E. S.A. au formulat întâmpinări, prin care au invocat excepţia nulităţii recursului, pentru lipsa criticilor de nelegalitate, arătând că ipotezele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ. au fost invocate formal.

În subsidiar, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor, sau, după caz, menţiunea că acestea vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar alin. (3) al aceluiaşi articol sancţionează cu nulitatea lipsa din cererea de recurs a motivelor de nelegalitate.

Totodată, conform dispoziţiilor art. 489 alin. (1) C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazului în care se invocă motive de casare de ordine publică, care pot fi ridicate din oficiu de către instanţă, chiar după împlinirea termenului de motivare a recursului.

Aceeaşi sancţiune intervine şi în cazul în care criticile formulate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ., astfel cum rezultă din cele statuate de art. 489 alin. (2) din acelaşi act normativ.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate, prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Aşadar, pe lângă cerinţa încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanţei care a pronunţat hotărârea atacată, în caz contrar, neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanţa de recurs.

Instanţa învestită cu judecarea recursului poate exercita un control judiciar eficient numai în măsura în care astfel de motive de nelegalitate sunt indicate şi dezvoltate într-o formă explicită şi se referă la una din situaţiile cuprinse în art. 488 din C. proc. civ.

Un examen atent al aspectelor critice inserate în cererea de recurs reliefează că motivele invocate de recurentă vizează modalitatea de evaluare a probelor administrate în dosar, chiar recurenta susţinând, prin cererea de recurs, că instanţa a făcut o greşită apreciere a situaţiei de fapt şi a materialului probator.

Lecturarea memoriului de recurs relevă că recurenta a prezentat situaţia de fapt, făcând referire la probele administrate în cauză, respectiv la menţiunile din extrasele de Carte Funciară, la actele care au fost avute în vedere la perfectarea vânzării, precum şi la dovedirea dreptului de proprietate, şi la jurisprudenţa naţională, tinzând astfel la o cenzurare a aprecierii date de prima instanţă mijloacelor de probă şi la o devoluare a fondului. Or, acest aspect excedează limitelor controlului judiciar posibil a fi exercitat în recurs, circumscris verificării legalităţii, nu şi temeiniciei hotărârii atacate, din perspectiva motivelor de recurs prevăzute expres şi limitativ de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Este de reamintit că atributul stabilirii situaţiei de fapt şi al aprecierii probelor aparţine, în mod exclusiv, instanţelor de fond, nefiind permisă o substituire în prerogativele determinate de lege, câtă vreme obiectul şi scopul recursului sunt reglementate, în mod imperativ, de dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Condiţia legală a dezvoltării motivelor de recurs implică invocarea motivelor de nelegalitate a hotărârii pronunţate de instanţa de apel şi încadrarea acestora în cazurile de casare expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ. ori a unor critici care să permită o astfel de încadrare juridică, pentru ca instanţa de recurs să poată exercita controlul judiciar eficient.

În ceea ce priveşte invocarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., se constată că menţionarea acestuia este pur formală, recurenta neindicând, în concret, niciuna dintre ipotezele reglementate de acest text de lege, respectiv lipsa motivării sau caracterul insuficient al acesteia, existenţa unei motivări contradictorii ori străine de natura pricinii. Drept urmare, având în vedere că motivul de recurs nu este susţinut prin argumente concrete şi relevante, simpla invocare a acestuia nu poate determina cenzurarea hotărârii atacate prin raportare la această critică.

Totodată, se observă că recurenta a susţinut că instanţa de apel ar fi pronunţat decizia atacată cu încălcarea normelor de drept material, însă nu a indicat dispoziţiile legale pretins încălcate şi nici modul concret în care acestea ar fi fost nesocotite. Or, o asemenea afirmaţie, formulată în termeni generali şi nesusţinută de o minimă argumentare nu poate fundamenta, din perspectivă juridică, o critică de nelegalitate, întrucât nu relevă eroarea de drept imputată instanţei de apel. Astfel, în lipsa unei critici clare şi punctuale, cerinţele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu sunt îndeplinite.

Pentru a fi demonstrată incidenţa oricăruia dintre motivele de casare prevăzute de dispoziţiile legale anterior menţionate, nu este suficient ca recurenta-reclamantă să facă trimitere, în mod formal, la sediul materiei unde este reglementată problema de drept ce trebuie soluţionată de instanţa de recurs, ci trebuie ca motivul invocat să se refere la un viciu de legalitate a hotărârii recurate, nu la un aspect de temeinicie a acesteia.

În realitate, recurenta-pârâtă nu a formulat critici care să se grefeze pe raţionamentul curţii de apel ce a determinat pronunţarea soluţiei atacate şi care să tindă a demonstra nelegalitatea judecăţii finalizate prin decizia recurată, partea rezumându-se a relua aspectele ce ţin de situaţia de fapt, care, astfel cum s-a dezvoltat anterior, nu pot face obiect al analizei în calea de atac a recursului.

În ceea ce priveşte motivul de recurs care vizează cheltuielile de judecată şi o presupusă aplicare greşită a dispoziţiilor art. 453 alin. (2) C. proc. civ., se constată că motivele invocate de recurentă vizează modalitatea de acordare a cheltuielilor de judecată de către prima instanţă şi reprezintă o reiterare a criticilor cu acelaşi obiect aduse sentinţei civile pronunţate în dosar, în apel, care au fost analizate şi au primit dezlegare jurisdicţională din partea primei instanţe de control judiciar. Or, motivaţia identică este de natură a ignora existenţa judecăţii anterioare şi este inaptă a răspunde cerinţelor art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În acest context al analizei, este de menţionat că simpla reiterare a aceleiaşi critici formulate prin apelul îndreptat împotriva hotărârii primei instanţe în cuprinsul memoriului de recurs, fără însă a indica modalitatea în care instanţa de apel a încălcat normele de drept incidente, nu are aptitudinea de a învesti legal instanţa de recurs cu analiza acestora.

Mai mult, o asemenea manieră de formulare a criticilor în recurs contravine principiului ierarhiei în exercitarea căilor de atac, părţile litigante având obligaţia de a-şi întemeia criticile pe considerentele expuse în hotărârea atacată cu recurs şi nu pe considerentele hotărârii pronunţate de prima instanţă.

Aşadar, obiectul recursului constituindu-l decizia civilă nr. 522/2024 din 12 decembrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, eventualele critici susceptibile de încadrare în dispoziţiile art. 488 C. proc. civ. ar fi trebuit să dezvolte argumente prin care să se tindă a se demonstra, în concret, pentru care motive este nelegal raţionamentul instanţei care a justificat soluţia pronunţată, aşa încât criticile din recurs urmau a se circumscrie acestei dezlegări.

Pentru aceste considerente, întrucât aspectele invocate de recurentă nu se încadrează în prevederile art. 488 din C. proc. civ. şi nu se grefează pe conţinutul deciziei atacate şi cum, în cauză, nu pot fi reţinute, în raport de prevederile art. 489 alin. (3) din C. proc. civ., motive de ordine publică, Înalta Curte va aplica sancţiunea expres prevăzută de art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., respectiv aceea a nulităţii recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de pârâta S.C. B. S.A., prin lichidator judiciar C., împotriva deciziei civile nr. 522/2024 din 12 decembrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 octombrie 2025.