Interpretation of contractual price clauses for real estate: admissibility of interrogation to determine common intent and treatment of accessory land shares

Şedinţa publică din data de 14 octombrie 2025

Asupra cauzei de faţă constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

I.1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 10 noiembrie 2020, sub nr. x/2020, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C.: să se pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare: să constate ca a intervenit vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, str. x, compus din 4 camere, având o suprafaţa utila de 178,44mp şi suprafaţa construită de 224,00 mp, precum şi 16,03 mp cote părţi comune şi 65,57 mp cota parte teren pe apartament, cota parte teren 18,68 mp, balcon în suprafaţa de 24,70 mp şi un loc de parcare situat la demisol, la un preţ final de 285.392 euro; obligarea pârâţilor să achite restul de preţ neachitat de 95.392 euro, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 1 martie 2021, pârâţii B. şi C. au formulat cerere reconvenţională prin care au solicitat: rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din data de 3 iulie 2006 de către B.N.P.A. D.; restabilirea situaţiei anterioare prin obligarea părţii adverse la restituirea sumei de 190.000 euro, achitaţi în temeiul antecontractului rezolvit; obligarea acestuia la plata cheltuielilor de judecată.

La termenul din data de 15 iunie 2021 reclamantul-pârât a formulat cerere de îndreptare eroare materială faţă de conţinutul acţiunii, fila x, paragraful 1, în sensul că a fost achitat promitentului-vânzător suma de 190.000 euro, restul menţiunilor reprezentând o greşeală materială.

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă

Prin sentinţa civilă nr. 527 din data de 12 aprilie 2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă: a respins, ca neîntemeiate, excepţiile lipsei calităţii procesuale active, inadmisibilităţii şi prescripţiei dreptului material la acţiune invocate de pârâţii-reclamanţi; a admis în parte cererea principală formulată de reclamantul-pârât; a constatat că între reclamantul-pârât, în calitate de vânzător, şi pârâţii-reclamanţi, în calitate de cumpărători, a intervenit la data de 3 iulie 2006, ca valabilă, vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, situat în Bucureşti, str. x, compus din 4 camere, având o suprafaţă construită de 224 mp (178,44 mp suprafaţă utilă), precum şi 18,68 mp cote părţi comune şi 65,57 mp cotă parte teren, contra unui preţ 246.600 euro, şi a pronunţat o hotărâre care ţine loc de contract autentic; a obligat pe pârâţii-reclamanţi la plata către reclamantul pârât a sumei de 56.000 euro în raport de cursul de schimb valutar al BNR de la data plăţii; a respins cererea reconvenţională ca neîntemeiată; a obligat pe pârâţii-reclamanţi la plata către reclamantul-pârât a sumei de 21.501 RON cu titlu de cheltuieli de judecată; a dispus comunicarea hotărârii judecătoreşti, după rămânerea definitivă, Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară Bucureşti; a dispus ca, în termen de 30 de zile de la rămânerea definitivă a hotărârii, un exemplar al acesteia să fie comunicat la organul fiscal competent în vederea calculării impozitului pe veniturile din transferul proprietăţii imobilului.

I.3. Hotărârile pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, atacate prin prezentul recurs

Prin încheierea de şedinţă din data de 9 mai 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2020, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie: în temeiul art. 255 rap. la art. 258 C. proc. civ., a încuviinţat pentru părţi proba cu înscrisuri, apreciind că este admisibilă şi poate duce la soluţionarea cauzei; a dispus emiterea unei adrese către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară pentru a se comunica extrasul de carte funciară cu privire la locul de parcare ce aparţine intimatului pârât A. şi încheierea de intabulare, la care se ataşează, în copie, extrasul de carte funciară depus în şedinţă publică de către apelanţii-reclamanţi, prin reprezentant convenţional; a respins ca inadmisibilă administrarea probei cu interogatoriu solicitată de apelanţii-reclamanţi, prin reprezentant convenţional, apreciind că prin aceasta se tinde la a se dovedi lucruri în plus sau contra unui act autentic; a dispus înaintarea dosarului la completul C8 Apel pentru soluţionarea cererii de recuzare, a amânat cauza şi a acordat termen la data de 10 octombrie 2023.

Prin decizia civilă nr. 339 din data de 26 martie 2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul pârâţilor B. şi C. împotriva sentinţei civile nr. 527 din data de 12 aprilie 2022, pronunţate de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă, în dosar nr. x/2020, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A..

A schimbat în parte sentinţa apelată în sensul că paraţii-reclamanţi sunt obligaţi să plătească reclamantului-pârât suma de 52.760 euro în echivalentul RON la data plăţii, precum şi că, în componenta apartamentului nr. x din Bucureşti, str. x, intră şi locul nr. 2 de parcare, cu număr cadastral x cu o suprafaţă utilă de 14,63 mp.

A menţinut celelalte dispoziţii ale sentinţei atacate şi a respins cererea intimatului-reclamant-pârât de plată a cheltuielilor de judecată ca nefondată.

La obligat pe intimatul-reclamant-pârât la plata către apelanţii-pârâţi-reclamanţi a sumei de 3.176 RON, reprezentând taxa judiciară şi a sumei de 3.700 RON reprezentând onorariu de avocat cu titlu de cheltuieli de judecata în apel.

II. Calea de atac exercitată în cauză

II.1. Înregistrarea recursului la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie

Împotriva încheierii de şedinţă din data de 9 mai 2023 şi a decizie civile nr. 339 din data de 26 martie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, au declarat recurs pârâţii B. şi C..

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la data de 4 martie 2025 şi a fost repartizată aleatoriu, spre soluţionare, completului de judecată nr. 2.

II.2. Motivele de recurs

Susţinând incidenţa motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârilor recurate, cu consecinţa trimiterii cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel, precum şi obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de prezentul litigiu.

În dezvoltarea primei critici, recurenţii-pârâţi au precizat că, prin motivele de apel, au arătat că, în raport cu regulile de interpretare în materie, voinţa exprimată de părţi în cadrul antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 3 iulie 2006 şi a actului adiţional încheiat la acesta, este în sensul că preţul total al vânzării s-a stabilit faţă de suprafaţa construită a apartamentului şi a locului de parcare.

Au afirmat că aceste aspecte sunt întărite şi de faptul că la data de 4 iulie 2006 au achitat intimatului-reclamant vânzător suma de 190.000 euro, iar, pentru a se încadra în acesta sumă, au renunţat la un loc de parcare din cele două iniţial promise a se cumpăra.

Recurenţii-pârâţi au învederat că, respingând această critică dezvoltată prin primul motiv de apel - fila nr. x din hotărâre (valoare părţilor/cotelor comune şi valoarea cotei terenului indiviz de sub construcţie sunt incluse în valoarea apartamentului) -, instanţa de apel a analizat-o din perspectiva art. 648-649 din noul C. civ., deşi, aşa cum se reţinuse anterior, prezentului litigiu i se aplică prevederile vechiul C. civ. (în raport de data încheierii antecontractului de vânzare 3 iulie 2006).

Ca atare, au apreciat că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, o altă prevedere legală decât cea care era incidentă.

Printr-o altă critică, recurenţii-pârâţi au susţinut că instanţa de apel nu a dat posibilitate părţilor să-şi dovedească intenţiile care au stat la baza încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional, intenţii care constituie elementul esenţial al modului de formare/stabilire a preţului final al vânzării.

Sub acest aspect au arătat că regulile de interpretare a convenţiilor (art. 977-985 vechiul C. civ.) sunt elocvente în acesta cauză, intenţia comună a părţilor/realitatea voinţei exprimate de către părţi, fiind în sensul că preţul final al vânzării se va calcula prin înmulţirea sumei de 800 euro cu suprafaţa construită a apartamentului şi a locului de parcare.

Au menţionat că, prin dispoziţiile art. 977 din vechiul C. civ., se stabileşte că interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante, or, în cazul de faţă, intenţia comună a părţilor contractante nu putea fi analizată/stabilită de către instanţa de apel decât prin încuviinţatea/administrarea probei cu interogatoriu.

Au subliniat că soluţia de respingere, ca inadmisibilă, a probei cu interogatoriul a fost dată cu încălcarea prevederilor art. 250 şi 255 C. proc. civ.

Recurenţii-pârâţi au precizat că, deşi la termenul de judecată din data de 9 mai 2023 au solicitat să li se încuviinţeze proba cu interogatoriul intimatului-reclamant A., tocmai pentru a proba care a fost intenţia comună a celor două părţi cu privire la modul de stabilire a preţului final şi la componenţa acestuia, instanţa de apel a respins această probă ca fiind inadmisibilă, reţinând, în mod injust, că prin administrarea probei cu interogatoriu se tinde la a se dovedi lucruri în plus sau contra unui înscris autentic, deşi între părţi au existat divergenţe cu privire la modul de stabilire/componenţa preţului final al vânzării, în raport cu cele discutate şi cu cele ce au dus la întocmirea celor două acte (promisiunea de vânzare-cumpărare şi actul adiţional).

În opinia recurenţilor-pârâţi, doar prin administrarea unui probatoriu amplu în acest sens, instanţa de apel putea să stabilească intenţia comună a părţilor în ceea ce priveşte determinarea modalităţii de stabilire a preţului final al vânzării şi putea, în baza dispoziţiilor art. 977 din vechiul C. civ., să dea o interpretare corectă clauzei contractului.

Totodată, au menţionat că, aşa cum a reţinut şi instanţa de apel, divergenţele dintre părţi care au dus la nefinalizarea contractului de vânzare-cumpărare au vizat tocmai intenţia/percepţia acestora de la momentul negocierilor, de la momentul semnării promisiunii de vânzare-cumpărare şi a actului adiţional la aceasta, că valoarea finală a preţului vânzării va fi suma achitată la data de 4 iulie 2006.

Au subliniat că este evident că promitenţii-cumpărători nu ar fi fost dispuşi niciodată să achite un preţ pentru imobile (apartament şi loc parcare) de 190.000 euro şi separat să mai achite încă un preţ de 52.760 euro, aproape 30% din valoarea imobilelor, pentru cota indiviză de teren aflat construcţie, teren ce se află într-o coproprietate forţată, neputând fi folosit în mod exclusiv.

Recurenţii-pârâţi au afirmat că instanţa de apel a pronunţat hotărârea cu încălcarea dispoziţiilor art. 977 alin. (1), art. 970 alin. (2) şi art. 980 din vechiul C. civ., neavând în vedere că intenţia comună a părţilor, manifestată prin actele încheiate şi negocierile purtate, a fost ca pentru imobilul promis spre vânzare (apartament şi loc de parcare) preţul să fie de aproximativ 190.000 euro, elocventă în stabilirea preţului final fiind şi renunţarea cumpărătorilor la un loc de parcare, tocmai pentru a se încadra în preţul de vânzare stabilit.

Ca atare, au susţinut că, în ceea ce priveşte introducerea în preţul final şi a suprafeţelor părţilor comune, instanţa de apel, prin considerentele expuse, a interpretat în mod greşit clauza contractuală, apreciind că aceste suprafeţe (cotele comune apartamentului) nu pot fi calculate de două ori, ele fiind cuprinse în suprafaţa construită a apartamentului.

Enunţând dispoziţiile art. 40 alin. (1) din Legea nr. 50/1991, recurenţii-pârâţi au subliniat că raţionamentul instanţei de apel este greşit în raport de faptul că aceste părţi comune sunt bunuri accesorii bunului principal şi ele nu pot forma obiectul unei vânzări sau a stabilirii unui preţ al vânzării.

În acelaşi sens au făcut trimitere şi la prevederile Legii nr. 114/1996, arătând că prin acestea se specifică că suprafaţa construită pe locuinţă reprezintă suma suprafeţelor utile ale încăperilor, logiilor, balcoanelor, precum şi a cotei-părţi din suprafeţele părţilor comune ale clădirilor.

Astfel, au considerat că înstrăinarea bunului principal (apartament) atrage după sine şi înstrăinarea cotei-părţi pe care transmiţătorul o deţine din dreptul de proprietate asupra bunului accesoriu, iar soluţia instanţei de apel a fost dată cu încălcarea prevederilor ce stabilesc modul de interpretare a conveţiilor precum şi cu încălcarea normelor de drept material date de prevederile legilor speciale aplicabile în cazul de faţă şi despre care a făcut referire.

În ceea ce priveşte includerea în preţul final şi a suprafeţei de teren indiviz de sub construcţie (65,57 mp), adică a sumei de 52.456 euro, au invocat că şi sub acest aspect hotărârea instanţei de apel este nelegală, întrucât s-a reţinut că această suprafaţă de 65.57 mp ar fi teren deţinut în indiviziune de sub construcţie (coproprietate forţată), deşi, din cuprinsul extrasului de carte funciară, reiese că această suprafaţă este deţinută în proprietate exclusivă şi nu în coproprietate forţată şi perpetuă aşa cum s-a promis prin antecontractul de vânzare-cumpărare.

Cu privire la acest aspect, au învederat că, în cazul de faţă, nu s-a promis spre vânzare şi nici spre cumpărare vreo suprafaţă de teren ce va fi în proprietatea exclusivă a cumpărătorilor, astfel că au fost încălcate prevederile art. 969 şi art. 970 vechiul C. civ.

Recurenţii-pârâţi au subliniat că soluţia instanţa de apel este greşită, fiind stabilită în plus o sumă şi pentru cotă indiviză de teren aferentă apartamentului, deşi aceasta este inclusă în mod obligatoriu în preţul de vânzare al apartamentului, iar cota indiviză din terenul aflat sub construcţia apartamentului este accesorie bunului principal (apartament), înstrăinarea bunului principal atrăgând automat şi înstrăinarea cotei indivize din terenul de sub construcţie.

În argumentarea poziţiei exprimate, recurenţii-pârâţi au arătat că aceste aspecte reies şi din cadrul Ordinului M.L.P.A.T. nr. 32/N/1995, unde se menţionează că la stabilirea valorii unui apartament cota indiviză a terenului este inclusă în valoarea apartamentului, numai aşa raportul de accesorialitate dintre bunul principal şi cota indiviză aferentă acestui este realizat.

Totodată, au precizat că aceleaşi aspecte sunt prevăzute şi în cuprinsul studiului de piaţă privind valorile minime imobiliare, unde se precizează că în cadrul valorii orientative pentru un apartament este inclusă şi suprafaţa de teren-cotă parte indiviză aferentă acestuia, precum şi cota-parte indiviză din suprafeţele părţi comune ale clădirii.

Concluzionând, au susţinut că instanţa de apel în mod nelegal a stabilit un preţ final al vânzării de 246.600 euro care ar cuprinde pe lângă preţul individual al apartamentului şi al locului de parcare (179.200 euro) şi un preţ separat de 52.456 euro pentru cota parte indiviză din terenul de sub construcţie, având în vedere că, în preţul de vânzare al apartamentului, este inclusă automat şi cota indiviză din terenul de sub construcţie.

II.3. Apărările formulate în cauză

II.3.1. Întâmpinarea

Prin întâmpinarea, formulată în termen legal, intimatul-reclamat A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

În esenţă, a susţinut că, în raport cu dispoziţiile contractuale şi legale incidente în cauză, precum şi cu probatoriul administrat, criticile aduse prin cererea de recurs sunt nefondate, invocarea prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. fiind doar formală.

În opinia intimatului-reclamant, împrejurarea că instanţa de apel nu a răspuns cererii recurenţilor-pârâţi în modalitatea dorită de aceştia, iar, în urma aprecierii probatoriului, a ajuns la o altă concluzie decât cea susţinută de către părţile adverse nu pune în discuţie un veritabil aspect de legalitate.

Totodată, a apreciat că sunt neîntemeiate susţinerile referitoare la contradictorialitatea hotărârii şi raportarea la alte dispoziţii legale decât cele incidente în cauză, precum şi că este lipsită de suport susţinerea recurenţilor-pârâţi că instanţa de apel a avut în vedere dispoziţiile noului C. civ., modul de stabilire a preţului fiind clar indicată în antecontract - preţul vânzării urmând a se calcula la 800 euro/mp din suprafaţa construită a apartamentului, a locului de parcare şi a părţilor şi dependinţelor comune ale imobilului.

A mai arătat că dispoziţiile legale invocate de recurenţii-pârâţi - art. 40 alin. (1) şi (3) din Legea nr. 50/1991 sau cele ale Legii nr. 114/1996 ori Ordinul M.L.P.A.T. - nu sunt incidente în cauză, pentru că s-ar trece peste cele convenite de părţi în ceea ce priveşte stabilirea preţului.

Intimatul-reclamant a mai susţinut şi că nu este nicio greşeală a instanţei de apel în aprecierea că aceste cote-părţi pot face obiectul calculului preţului apartamentului, dar reţinând că, în ceea ce priveşte cota parte din clădire, aceasta a fost cuprinsă în suprafaţa construită, Curtea, în baza constatărilor, lămurind aceste aspecte.

În opinia intimatului-reclamant, raţionamentul recurenţilor-pârâţi este greşit pentru că, deşi cota-parte din părţile şi dependinţele comune ale imobilului sunt bunuri accesorii şi nu pot forma obiectul unei vânzări distincte, au relevanţă în a conduce la stabilirea unui preţ al vânzării, ţinând cont şi de aceste suprafeţe, dacă părţile au stabilit astfel, cum este cazul în speţă.

Totodată, a arătat că argumentele părţilor adverse reprezintă de fapt o uzanţă în materia vânzărilor imobiliare, având ca obiect apartamente din clădiri cu mai multe etaje, adică o practică comercială, căreia nu i se poate da relevanţă în cauză, faţă de prevederile contractuale clare, ce nu comportă alte interpretări.

De asemenea, a subliniat că voinţa părţilor este expusă în actul încheiat, fiind stabilită în mod clar modalitatea de calcul a preţului vânzării.

II.3.2. Răspunsul la întâmpinare

Recurenţii-pârâţi nu au depus răspuns la întâmpinarea formulată de către partea adversă.

II.4. Procedura desfăşurată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

După efectuarea procedurilor reglementate de art. 490 alin. (2) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 20 mai 2025, Înalta Curte, în temeiul art. 4711 alin. (5) C. proc. civ., a fixat termen de judecată la data de 14 octombrie 2025, când a reţinut cauza în pronunţare asupra recursului.

II.5. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

În cauză, instanţele de fond au reţinut în fapt că la data de 03.07.2006, între intimatul-pârât A., în calitate de promitent - vânzător şi recurenţii-reclamanţi B. şi C. (soţi), în calitate de promitenţi-cumpărători a fost încheiat antecontractul de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x de BNPA D. şi D., având ca obiect imobilul situat în mun. Bucureşti respectiv apartamentul nr. x, în suprafaţă utilă de 180,75 m.p. şi suprafaţă construită de 243,44 mp, situat la etajul 2 al construcţiei nefinalizate, precum şi o cotă indiviza din dreptul de proprietate asupra terenului aferent apartamentului, în suprafaţă totală de 793 m.p. atribuit în proprietate împreună cu cota indiviză din părţile şi dependinţele comune ale întregului imobil, care prin natura şi destinaţia lor sunt în coproprietate perpetua şi forţată; părţile au stabilit că preţul vânzării urmează a se calcula la 800 euro/mp din suprafaţa construită a apartamentului, a două locuri de parcare (în parcarea subterană a imobilului) şi din părţile şi dependinţele comune ale imobilului.

Potrivit aceluiaşi contract, promitenţii cumpărători s-au obligat să plătească promitentului-vânzător suma de 190.000 euro, urmând ca restul de preţ să se achite la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

S-a reţinut, de asemenea că, prin actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare menţionat anterior, încheiat la data de 20.04.2011, promitenţii cumpărători (pârâţii-reclamanţi din cauza de faţă) au renunţat la cumpărarea celui de-al doilea loc de parcare (din parcarea subterană a imobilului) obligându-se să cumpere un singur loc de parcare (din parcarea subterană a imobilului) şi anume cel folosit de către aceştia la data încheierii actului adiţional, situat în poziţia nr. 2 faţă de intrarea în garaj, iar promitentul-vânzător obligându-se să vândă promitenţilor-cumpărători locul de parcare menţionat mai sus.

În ceea ce priveşte calculul preţului, chestiune litigioasă între părţi, tribunalul a apreciat că părţile au stabilit ca acesta să fie calculat astfel: 800 euro/mp din suprafaţa construită a apartamentului, a unui loc de parcare (conform actului adiţional la antecontractul de vânzare - cumpărare) şi din părţile şi dependinţele comune ale acestuia, pârâţii reclamanţi obligându-se, în calitate de promitenţi - cumpărători de a plăti reclamantului - promitent-vânzător, suma de 190.000 euro, "pentru a garanta cumpărarea apartamentului" suma fiind achitată la data de 04.07.2006.

Curtea de Apel a reţinut, din analiza antecontractului de vânzare cumpărare încheiat între părţi, că preţul de 800 de euro/mp, negociat de părţi, vizează suprafaţa construită a apartamentului, locurile de parcare, părţile şi dependinţele comune ale clădirii, toate aceste elemente componente au a fi avute în vedere în vederea stabilirii preţului final al apartamentului.

Aşa cum reliefează considerentele sentinţei apelate, prima instanţă a stabilit preţul final al locuinţei, aplicând valoarea unitară de 800 de euro/mp la suprafaţa construită a apartamentului, la părţile comune din clădire şi la terenul aferent apartamentului situat sub construcţie, stabilind în acest condiţii preţul final de 246 000 de euro.

Prin raportare la detaliile ce reies din extrasele de carte funciară aferente apartamentului în litigiu cu nr. cadastral: x/C1/U4, Curtea de Apel a reţinut că suprafaţa construită a apartamentului este formată din suprafaţa utilă a apartamentului de 178,44 mp, suprafaţa balconului de 24,77mp, suprafaţa părţilor comune din clădire de 18,68 mp, obţinându-se o suprafaţa totală de 221,89 mp. Curtea a constatat că suprafaţa părţilor comune din clădire este inclusă deja în suprafaţa construită de 221,89 mp, avută în vedere la stabilirea preţului final al contractului de vânzare cumpărare pentru apartamentul nr. x. Pe cale de consecinţă, faţă de această situaţie, pentru stabilirea corectă a preţului final al vânzării cumpărării apartamentului, instanţa de apel a făcut aplicarea valorii unitare de 800 euro/mp pentru terenul indiviz de sub construcţie, în suprafaţă de 65,57 mp, fără a se mai face aplicarea încă o dată a acestei valori unitare pentru suprafaţa părţilor comune din clădire, deoarece s-au ajunge la o dublă evaluare a acesteia. Dând eficienţă acestor consideraţii şi acestui raţionament, s-a obţinut valoarea de 231.056 euro.

Criticile formulate de recurenţii-pârâţi privesc, în esenţă, încălcarea dispoziţiilor legale referitoare la interpretarea contractului, cu referire la voinţa internă a părţilor referitoare la calculul preţului.

Astfel, în condiţiile în care actului juridic litigios - antecontractul încheiat între părţi - i se aplică dispoziţiile C. civ. din 1864 (art. 102 L. 71/2011), potrivit art. 977 C. civ., interpretarea contractelor se face după intenţia comuna a părţilor contractante, iar nu după sensul literal al termenilor.

De asemenea, potrivit art. 980 C. civ., dispoziţiile indoielnice se interpretează după obiceiul locului unde s-a încheiat contractul.

Instanţa de apel a înlăturat incidenţa acestor texte, statuând în esenţă că voinţa părţilor este clar exprimată, neexistând loc pentru interpretarea voinţei contractuale prin raportare la dispoziţiile legale invocate de pârâţi şi în apel.

În prealabil, Curtea observă că prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanţa le-a nesocotit ori aplicat greşit în cauză, precum şi indicarea concretă a manierei în care instanţa a încălcat ori aplicat greşit respectivele reguli de drept. O pretinsă eroare în stabilirea faptelor excedează cazului de casare evocat, recursul neprivind pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

În contextul normativ configurat de noul C. proc. civ., în care nu a mai fost reţinut fostul caz de casare prevăzut de art. 304 pct. 8 C. proc. civ. anterior, controlul de legalitate referitor la maniera în care instanţele devolutive au interpretat clauzele unui contract este limitat la ipoteza în care au fost interpretate şi aplicate greşit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori la dispoziţii legale supletive de la care părţile nu au derogat şi care se aplică în completarea a ceea ce s-a stipulat în mod expres.

Totuşi, pentru ca aprecierea instanţelor devolutive cu privire la interpretarea clauzei contractuale litigioase să constituie premisa controlului de legalitate în recurs, nu trebuie să existe erori de ordin procedural subsumabile dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 sau 6 C. proc. civ., ceea ce nu este cazul în speţă. Rezultatul acestor erori procedurale, după cum se va arăta, constă într-o greşită aplicare în speţă a prevederilor legale referitoare la interpretarea convenţiilor, ceea ce reclamă casarea inclusiv în considerarea dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Sub un prim aspect, în mod nelegal a reţinut instanţa de apel că proba cu interogatoriu nu ar fi admisibilă pentru lămurirea intenţiei reale a părţilor la momentul încheierii contractului.

Potrivit art. 1.191 alin. (2) C. proc. civ. 1864, nu se poate face dovada cu martori în contra ori peste ceea ce cuprinde înscrisul doveditor al unui act juridic, însă această regulă nu priveşte, în mod evident, decât proba testimonială, iar nu proba cu interogatoriu, aceasta din urmă fiind admisibilă şi pentru a face dovada în contra a ceea ce reţine înscrisul doveditor (chiar şi autentic, întrucât nu se dovedeşte contra constatărilor personale ale notarului, ci se tinde la dovedirea conţinutului intelectiv real al convenţiei părţilor), dacă bunăoară partea chemată la interogatoriu recunoaşte că înţelegerea reală a fost alta decât cea consemnată, iar recunoaşterea aceasta produce consecinţe juridice care îi sunt defavorabile (art. 1.204 C. civ. 1864). Aceste texte de lege sunt aplicabile, întrucât regulile cu privire la admisibilitatea probelor sunt stabilite de legea în vigoare la data actului sau faptului respectiv (art. 26 alin. (1) C. proc. civ.).

Ca urmare, în mod nelegal a fost înlăturată această probă, care este admisibilă potrivit legii, şi care ar fi fost aptă ca, în contextul tuturor celorlalte probe, să formeze convingerea instanţei, potrivit art. 264 C. proc. civ., chestiune relevantă şi în contextul unor alte antecontracte încheiate cu privire la alte apartamente din acelaşi imobil, cu privire la care interpretarea a fost alta decât cea la care s-au oprit în prezenta cauză instanţele devolutive. Sunt prin urmare incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., prevederi în care se încadrează neregularităţile de ordin procedural apte a cauza nulitatea deciziei recurate.

În al doilea rând, instanţa de apel este ţinută să examineze în mod efectiv şi complet motivele de apel formulate şi să le ofere un răspuns adecvat, numai în aceste coordonate fiind respectate exigenţele rezultate din dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., respectiv art. 6 C. proc. civ. şi art. 6 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului.

Or, în esenţă, recurenţii-pârâţi au invocat greşita interpretare a clauzei contractuale referitoare la stabilirea preţului, arătând că, prin dobândirea proprietăţii asupra bunului principal (apartamentul), aceştia dobândesc prin efectul legii (art. 40 alin. (1) din L. nr. 50/1991) şi o cotă-parte din dreptul de proprietate comună forţată şi perpetuă asupra părţilor comune ale imobilului, fiind aşadar lipsit de sens a se interpreta că s-a convenit plata distinctă a acestor părţi comune; de asemenea, au fost invocate dispoziţiile Ordinului MLPAT 32/N/1995, potrivit cu care cota indiviză a terenului este inclusă în valoarea apartamentului, o soluţie similară fiind practicată în studiul de piaţă (grilele notariale) pentru estimarea valorilor minime ale imobilelor.

Fără a oferi un răspuns punctual şi argumentat acestor critici, Curtea de Apel a reţinut doar că nu se impune a se face aplicarea regulilor supletive de interpretare, întrucât conţinutul clauzei contractuale referitoare la preţ ar fi clar. Acest argument este însă circular, întrucât pârâţii au invocat în apel tocmai împrejurarea că această clauză a fost greşit interpretată şi au dezvoltat în sprijinul acestei susţineri mai multe argumente care tindeau la o interpretare diferită a contractului.

Prin urmare, pentru a fi în prezenţa unei interpretări suverane a ultimei instanţe de fond, care să se impună instanţei de recurs în controlul de legalitate cu valoarea unei situaţii de fapt deplin stabilite, este în prealabil necesar ca instanţa de apel să examineze efectiv criticile părţii şi să le răspundă argumentat, precum şi ca, fără a să pornească apriori de la concluzia (de altfel neargumentată, în contextul în care preţul nu era determinat în mod precis, ci doar determinabil, potrivit unor termeni la rândul lor interpretabili) că voinţa părţilor ar fi una clar şi neîndoielnic exprimată, să aplice toate metodele de interpretare prevăzute de lege pentru a stabili voinţa reală a părţilor.

Potrivit art. 970 alin. (2) C. civ. 1864, convenţiile obligă nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările, ce echitatea, obiceiul sau legea da obligaţiei, după natura sa.

În acest context, nu sunt lipsite de pertinenţă susţinerile referitoare la caracterul redundant al calculării separate a preţului contractului şi asupra terenului de sub construcţie, în condiţiile în care trebuie examinat dacă un astfel de teren are o valoare economică distinctă în ochii participanţilor rezonabili la circuitul civil, reper obiectivat apt a decela ceea ce părţile au avut în vedere prin clauza aflată în discuţie, în lipsa dovedirii unei intenţii particulare şi punctuale, precise cu privire la această chestiune.

Or, având în vedere că, potrivit clauzei contractuale litigioase, părţile au stabilit că preţul vânzării urmează a se calcula la 800 euro/mp din suprafaţa construită a apartamentului, a două locuri de parcare (în parcarea subterană a imobilului) şi din părţile şi dependinţele comune ale imobilului, iar această noţiune ("părţile şi dependinţele comune") trebuie interpretată nu tehnic-edilitar, ci potrivit cu voinţa reală a părţilor, examinată în lumina naturii şi scopului antecontractului încheiat, instanţa de apel nu a motivat de ce consideră că în sintagma menţionată ar intra şi terenul de sub construcţie şi de ce acesta ar fi justificat, în ochii promitenţilor-cumpărători şi ai promitentului-vânzător la epoca facerii convenţiei, plata unui preţ substanţial distinct, de peste 20 % din valoarea apartamentului; toate aceste chestiuni, deşi invocate prin motivele de apel, nu au fost examinate de instanţa de apel, ceea ce aduce atingere exigenţelor devoluţiunii în apel şi ale motivării adecvate a hotărârii judecătoreşti recurate.

În concluzie, departe de a fi inutilă examinarea uzanţelor în cazul antecontractelor de vânzare-cumpărare (potrivit terminologiei legii vechi, aplicabile cauzei), aceasta este, în circumstanţele cauzei, chiar necesară pentru a stabili voinţa reală a părţilor şi nu cea exhibată în prezent, după ani de litigii şi de divergenţe ocazionate inclusiv de creşterea substanţială a preţurilor pe piaţa imobiliară (chestiune care însă nu poate afecta forţa obligatorie a contractului, astfel cum acesta a fost încheiat în epocă, amânarea vânzării fiind datorată în primul rând litigiilor în care a fost implicat intimatul cu asociatul său).

În acest context, Înalta Curte observă că în apel a fost invocată o decizie a Curţii de Apel Bucureşti, referitoare la interpretarea unui alt antecontract încheiat de intimatul-reclamant cu privire la un apartament din imobil, cu privire s-a invocat împrejurarea că interpretarea dată cu privire la preţ a fost alta decât cea la care s-au oprit în prezenta cauză instanţele devolutive; hotărârile judecătoreşti, chiar pronunţate în alte procese la care intimatul-reclamant a fost parte, pot fi folosite ca mijloace de probă cu valoare indicativă, dacă se constată că este vorba despre raporturi juridice similare (art. 435 C. proc. civ.). Or, cu privire la această chestiune, invocată în apel, instanţa de apel nu s-a pronunţat în niciun fel.

Consideraţiile ce preced impun admiterea recursului, potrivit art. 497 C. proc. civ., şi trimiterea cauzei spre rejudecare curţii de apel, care va avea în vedere deopotrivă dispoziţiile art. 41 şi ale art. 501 C. proc. civ.

Cu ocazia rejudecării, se va avea în vedere că, potrivit deciziei recurate, curtea de apel a constatat că suprafaţa părţilor comune din clădire este inclusă deja în suprafaţa construită de 221,89 mp, avută în vedere la stabilirea preţului final al contractului de vânzare cumpărare pentru apartamentul nr. x. Pe cale de consecinţă, a reţinut instanţa de apel, pentru stabilirea corectă a preţului final al vânzării cumpărării apartamentului, se va face aplicarea valorii unitare de 800 euro/mp pentru terenul indiviz de sub construcţie, în suprafaţă de 65,57 mp, fără a se mai face aplicarea încă o dată a acestei valori unitare pentru suprafaţa părţilor comune din clădire, deoarece s-au ajunge la o dublă evaluare a acesteia.

Recurenţii-pârâţi nu au apelat statuarea referitoare la suprafaţa părţilor comune din clădire, care le este de altfel favorabilă, ci numai pe cea referitoare la suprafaţa de teren situată sub construcţie, această chestiune urmând a forma obiectul rejudecării, în lumina consideraţiilor ce preced.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva încheierii de şedinţă din 9 mai 2023 şi a deciziei civile nr. 339A din data de 26 martie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Casează decizia şi încheierea de şedinţă recurate şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 14 octombrie 2025.