Rescission of bilateral promise of sale for seller's non-performance: cassation dismissed, lower judgment upheld

Şedinţa publică din data de 16 septembrie 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia I civilă la data de 21.02.2023 sub număr de dosar x/2023, reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E., F., a formulat cerere de chemare în judecată prin care a solicitat instanţei să dispună: l. rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare -cumpărare autentificată la notar G. sub nr. x/02.08.2018, prin care s-a plătit de către reclamanţi suma de 310.000 RON cu titlu de preţ integral al vânzării şi s-a convenit perfectarea actului de vânzare în formă autentică cel mai târziu la data de 02.08.2020 cu privire la imobilul situat în municipiul Constanţa, str. x, jud. Constanţa, compus din construcţia tip parter, formată din 2 camere şi dependinţe, cu suprafaţa construită de 20,45 mp, respectiv suprafaţa desfăşurată de 34,50 mp, precum şi transmiterea dreptului de folosinţă asupra terenului intravilan situat în municipiul Constanţa str. x, judeţul Constanţa în suprafaţă de 50 mp; 2. obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor efectuate de reclamanţi pentru încheierea la notar a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare; 3. debitul să fie indexat cu indicele de inflaţie la care să se adauge dobândă legală penalizatoare + 4 puncte procentuale potrivit art. 3 alin. (2) din O.U.G. nr. 13/2011, până la data plăţii efective; 4. obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de acest proces.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile C. civ. şi ale O.U.G. nr. 13/2011.

I.2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1.139 din data de 05.04.2024, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă în dosarul nr. x/2023, a fost admisă cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E. şi F., fiind dispusă: rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x de notarul public G..

Tribunalul a dispus obligarea pârâţilor, în solidar, la plata către reclamant a sumei de 3.689 de RON, cu titlu de cheltuieli notariale, actualizată cu indicele de inflaţie şi cu dobânda legală penalizatoare de la 03.08.2020 şi până la data plăţii efective, precum şi a sumei de 11.705 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, compuse din taxă judiciară de timbru în cuantum de 6.705 RON şi onorariu avocat în cuantum de 5.000 de RON.

I.3. Decizia pronunţată în apel

La termenul de judecată din data de 24 noiembrie 2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a constatat transmiterea calităţii procesuale de reclamant de la defunctul A. la unicul moştenitor al acestuia, H., în baza art. 38 din C. proc. civ., ca urmare a transmisiunii universale a moştenirii defunctului A. pe parcursul procesului în baza certificatului de moştenitor nr. x/19.03.2024, al reclamantului A., decedat la 28.02.2024, ulterior închiderii dezbaterilor în primă instanţă, la 12.02.2024, şi anterior pronunţării hotărârii apelate, la 05.04.2024.

Prin decizia civilă nr. 234/C din data de 26 noiembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a fost respins ca nefondat, apelul formulat de apelanta pârâtă B. împotriva sentinţei civile nr. 1.139 pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă la data de 05.04.2024, în dosarul nr. x/2023, în contradictoriu cu intimatul reclamant H. şi intimaţii pârâţi C., D., E. şi F..

A obligat apelanta la plata către intimatul H. a sumei de 4.000 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, acordate conform art. 451 alin. (2) din C. proc. civ.

II. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 234/C din data de 26 noiembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a declarat recurs pârâtă B..

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă la data de 15 ianuarie 2025 şi a fost repartizat aleatoriu completului de filtru nr. 2, astfel cum reiese din fişa Ecris (aflată la dosarul de recurs).

Prin rezoluţia din data de 20 ianuarie 2025 s-a dispus efectuarea procedurilor de comunicare, astfel cum acestea sunt reglementate de dispoziţiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ., stabilind în cadrul verificărilor că cererea de recurs îndeplineşte cerinţele de formă prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c)-e) C. proc. civ., iar în ceea ce priveşte cerinţa impusă de lit. d) al aceluiaşi articol, s-a constatat că recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În temeiul dispoziţiilor art. 24 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, s-a constatat că recurenta-pârâtă datorează o taxă judiciară de timbru în cuantum de 3.352,50 RON faţă de invocarea dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., prin raportare la valoarea totală a preţului vânzării în cuantum de 310.000 RON.

Prin încheierea din camera de consiliu din data de 25 martie 2025 a fost admisă cererea de ajutor public judiciar formulată de recurenta-pârâtă, aceasta fiind scutită de la plata taxei judiciare de timbru aferentă căii de atac a recursului declarat în cauză.

II.1. Motivele de recurs

Prin cererea de recurs, recurenta-pârâtă a solicitat, în temeiul motivului de casare prevăzut de ar. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare către instanţa de apel.

În dezvoltarea acestui motiv de recurs, pârâta a susţinut că aceasta doreşte încheierea contractului a cărui rezoluţiune o solicită reclamantul, cu condiţia achitării integrale a preţului aferent, motiv pentru care a şi întreprins demersuri în vederea vânzării.

A arătat că reclamantul, cu scopul de a o păgubi, a chemat-o pe recurentă şi pe intimaţii-pârâţi la notar pentru a dezbate o succesiune însă, abia ulterior au realizat că aceştia au semnat şi o promisiune de vânzare bilaterală. Cu toate acestea, recurenta a susţinut că nu are nicio culpă în derularea promisiunii de vânzare cumpărare, deşi a fost încheiată prin fraudarea intereselor sale, reclamantul fiind cel indecis generând mai multe litigii.

În ceea ce priveşte rezoluţiunea contractului, recurenta a arătat că în contextul în care părţile nu au stabilit expres situaţia rezoluţiunii, rezultă în mod clar că voinţa tuturor părţilor a fost aceea de a exclude sancţiunea rezoluţiunii în situaţia în care o parte se răzgândeşte sau nu doreşte continuarea executării contractului.

În raport de aceste considerente, recurenta a susţinut că instanţa de apel, în mod greşit a reţinut "absenţa îndreptăţirii promitentului vânzător de a declara în mod unilateral rezoluţiunea convenţiei ori de a activa pactul comisoriu, întrucât numai aceste doua forme de rezoluţiune sunt condiţionate de existenţa unei clauze contractuale în acest sens, iar nu şi rezoluţiunea judiciară pe care creditorul obligaţiei neexecutate este în drept de a o solicita în temeiul legii, respectiv art. 1516 alin. (2) pct. 2 şi art. 1549 alin. (1) din C. civ..".

În opinia recurentei, se impunea respingerea cererii de chemare în judecată întrucât în concret reclamatul a fost cel care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, iar recurenta şi intimaţii-pârâţi, în calitate de promitenţi-vânzători, şi-au îndeplinit toate obligaţiile asumate iar reclamantul le-a acceptat astfel cum au fost realizate, fiind efectuat inclusiv cadastru imobilului ce a făcut obiectul promisiunii bilaterale de vânzare.

În contextul în care contractul este înţelegerea părţilor (legea părţilor) şi prin acesta se poate deroga de la lege fără însă ca prin aceasta să se aducă atingere ordinii de drept, împrejurările descrise de către instanţa de apel privind libertatea părţilor de a alege între continuarea relaţiei contractuale sau de a cerere rezoluţiunea, în cazul în care s-ar aduce atingere bunului curs al desfăşurării contractuale sa este, în opinia recurentei, greşită.

Prin această modalitate de interpretare a contractului, părţile nu pot conveni condiţiile negociate prin propria capacitate de înţelegere şi interes a prevederilor contractuale.

Recurenta a precizat că aceasta clauză nu a fost inserată în mod întâmplător ci pentru ca părţile să aibă posibilitatea de a se apăra asupra unei intervenţii ulterioare în neexecutarea sau executarea cu întârziere a obligaţiilor, iar în contextul dat, se poate aprecia că, din culpa unui coindivizar sunt prejudiciaţi şi ceilalţi coindivizari.

Ori, în nici un caz legiuitorul nu a stabilit reguli aplicabile doar pentru una dintre părţi, motiv pentru care soluţiile pronunţate în cauză produc o inechitate între persoanele implicate în prezentul litigiu şi ignoră regulile stabilite de părţi prin contract, ce nu sunt contrare legii.

Pentru aceste considerente recurenta a apreciat că instanţele de fond au interpretat greşit prevederile legale, aspect ce se subscrie motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Printr-o altă critică subsumată aceluiaşi motiv de casare, recurenta-pârâtă a susţinut nelegalitatea obligării pârâţilor la plata cheltuielilor de întocmire a antecontractului întrucât aceasta şi intimaţii-pârâţi nu au convenit ca aceste cheltuieli să fie avute în vedere în măsura în care se va dispune rezoluţiunea contractului, aceştia fiind induşi în eroare la încheierea actului de către reclamant şi nu exista niciun motiv pentru întocmirea sa, preţul fiind achitat, după afirmaţiile reclamantului iar intabularea era în curs de realizare.

Astfel, convenţia de vânzare a fost realizată cu mult timp înainte, aspect recunoscut şi de reclamant context în care nu este întâmplător că în procedura de reziliere părţile să nu convină asupra cheltuielilor cu întocmirea actului în formă autentică.

Concluzionând, faţă de considerentele expuse, recurenta a solicitat admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

II.2 Apărările formulate în cauză

La data de la data de 10 februarie 2025, intimatul-reclamant H., în calitate de moştenitor al defunctului A. a depus întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, iar pe fond a solicitat respingerea acestuia ca nefondat.

În susţinerea excepţiei nulităţii, intimatul-reclamant a arătat că recursul formulat în cauză nu conţine critici de nelegalitate ci nemulţumiri ale recurentei privind soluţia pronunţată în cauză, nefiind identificate susţineri privind încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material de către instanţa de apel pentru a fi incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. invocat în mod formal.

Pentru aceste motive, intimatul-reclamant a susţinut că recursul formulat nu este motivat, solicitând constatarea nulităţii acestuia pentru lipsa motivării.

În ceea ce priveşte criticile recurentei formulate pe fondul cauzei, intimatul-reclamant a susţinut că deşi aceasta a susţinut că nu a primit preţul integral, aceasta afirmaţie este contrazisă atât de actul autentic semnat chiar de aceasta cât si de intimatul pârât D. care a recunoscut în faţa Curţii de Apel Constanta primirea de către toţi pârâţii a sumelor de bani, astfel cum rezultă din încheierea de şedinţă din 15.03.2023 a Curţii de Apel Constanţa din dosarul nr. x/2020 având ca obiect acţiune în răspundere contractuală, ce a fost depusă în dosarul primei instanţe.

Având în vedere că intimaţii-pârâţi nu şi-au îndeplinit obligaţiile pe care şi le-au asumat prin promisiunea-bilaterală de vânzare cumpărare, fiindu-le imputabilă neexecutarea şi fiind puşi în întârziere, în mod corect a reţinut instanţa de apel îndeplinirea condiţiile pentru a se dispune rezoluţiunea.

În ceea ce priveşte critica recurentei privind obligarea sa la plata cheltuielilor notariale suportate de reclamant, s-a susţinut că rezoluţiunea promisiunii a fost dispusă în acord cu prevederile legale astfel că în mod corect au fost obligaţi pârâţii la plata cheltuielilor notariale actualizate cu indicele de inflaţie şi dobândă legală, fiind aplicabile prevederile art. 1531 şi 1535 C. civ. care dau dreptul creditorului de a-i fi reparat suferit, astfel cum în mod corect a reţinut şi instanţa de fond.

Pentru aceste considerente, intimatul-reclamant a solicitat respingerea recursului formulat şi menţinerea ca temeinică şi legală a hotărârii recurate, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Nu a fost depus răspuns la întâmpinare.

II.3. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ. cu aplicare şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (5) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 15 aprilie 2025, s-a fixat termen de judecată la data de 03 iunie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, în vederea soluţionării recursului declarat în cauză.

III. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând cu prioritate excepţia nulităţii recursului în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta este nefondată şi se impune a fi respinsă, ca atare, pentru următoarele considerente:

Potrivit dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile. Prin urmare, casarea unei hotărâri se poate cere numai pentru motive de nelegalitate, acestea fiind enumerate în cuprinsul textului art. 488 alin. (1) C. proc. civ., la punctele 1-8.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă, între altele, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor sau, după caz, menţiunea că motivele vor fi depuse printr-un memoriu separat, iar, în conformitate cu prevederile alin. (3) al aceluiaşi text legal, menţiunea privind motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea acestora este prevăzută sub sancţiunea nulităţii.

Potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 din acelaşi cod.

A motiva recursul înseamnă, pe de o parte, arătarea cazului de nelegalitate prin indicarea unuia dintre motivele prevăzute limitativ de art. 488 C. proc. civ., iar, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia, în sensul formulării unor critici concrete cu privire la judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Aşadar, pe lângă cerinţa încadrării criticilor formulate în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., Înalta Curte reţine că aceste critici trebuie să vizeze argumentele instanţei care a pronunţat hotărârea atacată, în caz contrar neputând fi exercitat controlul judiciar de către instanţa de recurs.

Totodată, Înalta Curte reţine că sancţiunea nulităţii priveşte calea de atac în ansamblul său, astfel încât aceasta nu va opera în măsura în care cel puţin unul dintre motivele invocate reprezintă o critică de nelegalitate, urmând a nu fi primite şi analizate criticile de netemeinicie, prin care se urmăreşte schimbarea situaţiei de fapt reţinute de instanţa de apel, pe baza probelor administrate, şi nici acelea care nu se raportează la decizia atacată.

Examinând cererea de recurs formulată de pârâtă, din perspectiva respectării exigenţelor prevăzute de art. 486 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată, contrar susţinerilor intimatului-reclamant, că, deşi în cuprinsul acesteia se regăsesc şi susţineri care vizează situaţia de fapt şi materialul probator, susţineri care, în mod evident, nu pot face obiect de analiză pentru instanţa învestită cu soluţionarea prezentei căi extraordinare de atac, există şi critici a căror dezvoltare face posibilă încadrarea lor în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, recurenta-pârâtă a invocat, printre altele, greşita admitere a cererii de chemare în judecată de către prima instanţă, soluţie menţinută de instanţa de apel, motivat de faptul că în contractul încheiat între părţi nu a fost inserată o clauză cu privire la rezoluţiunea acestuia în cazul neexecutării obligaţiilor contractuale asumate de părţi. De asemenea, decizia recurată a fost criticată sub aspectul obligării recurentei la plata cheltuielilor aferente încheierii promisiunii bilaterale de vânzare în contextul în care părţile nu au stipulat această obligaţie în sarcina promitenţilor-vânzători în situaţia rezoluţiunii antecontractului, critici care vizează greşita aplicare a normelor drept material de către instanţa de apel.

Deşi este adevărat că susţineri similare au fost făcute şi în faza procesuală anterioară, nu poate fi reţinută nulitatea recursului câtă vreme recurenta s-a raportat la considerentele deciziei atacate, criticile formulate de aceştia tinzând spre a combate argumentele pe care instanţa de apel şi-a întemeiat soluţia.

În considerarea acestor aspecte, reţinând că în cuprinsul cererii de recurs se regăsesc şi critici ce pot fi subsumate motivului de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, având în vedere dispoziţiile art. 486 alin. (1) şi pe cele ale art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va respinge, ca nefondată, excepţia nulităţii recursului declarat de recurenta-pârâtă aceasta fiind incidentă numai în situaţia în care niciuna dintre criticile formulate prin cererea de recurs nu poate fi încadrată în motivele de casare prevăzute de lege, ipoteză care nu se verifică în speţa de faţă.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate de recurenta-pârâtă, prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse:

Printr-o primă serie de critici subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. recurenta-pârâtă a susţinut că în mod greşit instanţa de apel a reţinut că în cauză poate opera rezoluţiunea judiciară a promisiunii bilaterale de vânzare în temeiul art. 1516 alin. (2) pct. 2 şi art. 1459 alin. (1) C. civ., întrucât părţile nu au prevăzut această sancţiune în cuprinsul convenţiei a cărei rezoluţiune se solicită.

De asemenea, recurenta-pârâtă a criticat soluţia de admitere a cererii de chemare în judecată, soluţie menţinută de instanţa de apel, în contextul în care aceasta, împreună cu ceilalţi promitenţi-vânzători, şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, reclamantul fiind, în fapt, cel care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale.

Criticile, ce vizează aplicarea greşită a normelor de drept material, sunt nefondate.

Din situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond şi care nu poate fi reevaluată în calea extraordinară de atac a recursului, rezultă că între reclamantul A., în calitate de promitent cumpărător, şi pârâţii B., C., D., E., F., în calitate de promitenţi vânzători, a intervenit promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare autentificată sub nr. x/02.08.2018 la SPN G. şi I. de notar public G., prin care pârâţii s-au obligat a-i vinde reclamantului un imobil situat în oraşul Constanţa. Încheierea contractului în formă autentică trebuia să aibă loc la data de 02.08.2020.

Deşi reclamantul a achitat în integralitate preţul convenit, pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile corelative, de încheiere a actului în forma autentică ulterior îndeplinirii formalităţilor privind întocmirea documentaţiei cadastrale şi intabularea dreptului de proprietate asupra imobilului, iar neexecutarea le este imputabilă.

Astfel cum a rezultat din încheierea de certificare nr. 2/03.08.2020 emisă de notarul public J., deşi toţi pârâţii au fost notificaţi a se prezenta în vederea încheierii contractului de vânzare, solicitându-li-se a avea asupra lor toate actele necesare încheierii contractului, numai intimatul-pârât C. s-a prezentat personal, fără a avea asupra sa actele de proprietate ale imobilului, documentaţia cadastrală şi dovada intabulării, certificatul de atestare fiscală, arătând că acestea se află la sora sa, B..

Înalta Curte reţine că, astfel cum a susţinut şi recurenta-pârâtă, potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante, text de lege care consacră unul dintre principiile ce guvernează efectele contractului, şi anume obligativitatea. Astfel, principiul forţei obligatorii a contractului (pacta sunt servanda) este o reflectare juridică a respectării acordul de voinţă al părţilor la încheierea unei convenţii, acestea fiind obligate să execute, în consecinţă, obligaţiile asumate.

Din principiul forţei obligatorii a contractului se desprinde regula potrivit căreia executarea obligaţiilor trebuie să fie conformă cu clauzele contractului. Dacă o parte nu îşi execută obligaţiile asumate sau nu le execută în acord cu prevederile contractului, cealaltă parte poate utiliza toate remediile juridice pentru a obliga la executarea conformă a contractului sau pentru a solicita desfiinţarea acestuia (rezoluţiunea pentru neexecutare, în temeiul art. 1516 coroborat cu art. 1549 alin. (1) C. civ.).

În cazul rezoluţiunii ce se dispune de instanţa de judecată, şi anume în cazul rezoluţiunii judiciare, aceasta apare ca efect al încălcării principiului executării integrale, exacte şi la timp a obligaţiei, astfel cum acesta este stipulat de art. 1516 alin. (1) C. civ. Creditorul nu poate cere aplicarea acestei sancţiuni atunci când obligaţia neexecutată de către debitor este de mică însemnătate, astfel cum rezultă din dispoziţiile art. 1551 C. civ.

În situaţia unei rezoluţiuni convenţionale, sancţiunea în cauză poate fi stipulată de părţi în cuprinsul contractului încheiat, prin inserarea unor pacte comisorii, utilitatea acestora constând în înlăturarea sau limitarea intervenţiei instanţei de judecată în desfiinţarea unui contract pentru cauză de neexecutare.

Raportând aceste considerente în prezenta cauză, Înalta Curte reţine că în mod corect instanţa de apel a constatat că atunci când părţile nu au reglementat expres o anumită conduită contractuală se aplică dispoziţiile legale cu caracter supletiv, în speţă, cele instituite de art. 1549 şi următoarele C. civ.

În cauză, nu a rezultat că părţile au înlăturat expres răspunderea recurentei-pârâte şi a intimaţilor-pârâţi pentru refuzul nejustificat al promitenţilor-vânzători de a încheia actul autentic translativ de proprietate, răspundere care atrage şi soluţia desfiinţării actului, în condiţiile art. 1549 alin. (1) C. civ. (dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin).

Sancţiunea a fost dispusă de instanţele de fond în considerarea conduitei culpabile a recurentei-pârâte şi a intimaţilor-pârâţi, care nu şi-au respectat obligaţiile contractuale asumate şi nici nu s-au prezentat în vederea încheierii contractului de vânzare la data limită stabilită, astfel cum rezultă din încheierea de certificare nr. 2/03.08.2020 emisă de notarul public J..

Rezoluţiunea este o cauză de încetare anticipată a contractului care intervine în situaţia neexecutării culpabile de către o parte contractantă a obligaţiilor derivate din încheierea respectivului contract, astfel cum reglementează prevederile art. 1516 alin. (2) C. civ.:

"Atunci când, fără justificare, debitorul nu îşi execută obligaţia şi se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa şi fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin: (…) 2. să obţină dacă obligaţia este contractuală, rezoluţiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligaţii corelative". Aşadar, rezoluţiunea este concepută ca remediu acordat creditorului pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiei de către debitor.

Or, nu se poate constata, astfel cum susţine recurenta-pârâtă, că, în lipsa unei clauze exprese privind desfiinţarea actului, nu poate interveni rezoluţiunea judiciară, sancţiune pentru care s-a impus examinarea îndeplinirii în concret a condiţiilor prevăzute de lege: una dintre părţi nu şi-a îndeplinit obligaţia contractuală; neexecutarea obligaţiei se datorează culpei debitorului; rezoluţiunea a fost cerută de către partea care are interes să desfiinţeze contractul, întrucât aceasta nu operează de plin drept; rezoluţiunea se pronunţă de către instanţa de judecată; acţiunea în rezoluţiune este o acţiune care reclamă punerea în întârziere a debitorului.

Nu pot fi primite nici susţinerile recurentei potrivit cărora prin dispunerea rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare în lipsa unei clauze contractuale exprese din culpa unuia dintre coindivizari ar fi nelegală pentru că ar prejudicia şi pe ceilalţi coindivizari întrucât atât recurenta-pârâtă cât şi intimaţii-pârâţi au calitatea de promitenţi-vânzători şi, potrivit convenţiei încheiate, aceştia şi-au asumat împreună obligaţiile prevăzute în promisiunea bilaterală de vânzare. Prin urmare, în cauză este vorba despre obligaţii comune asumate de către toţi promitenţi-vânzători, aceştia obligându-se împreună la aceleaşi prestaţii fără a exista o distincţie sau o partajare între obligaţiile lor, motiv pentru care sancţiunea rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare se aplică tuturor promitenţilor vânzători.

În concluzie, Înalta Curte apreciază că, din această perspectivă, instanţele devolutive au respectat atât principiul forţei obligatorii a contractelor, cât şi pe cel al libertăţii contractuale, dedus din aplicarea art. 1169 C. civ., conform căruia părţile sunt libere să încheie orice contracte şi să determine conţinutul acestora, în limitele impuse de lege, de ordinea publică şi de bunele moravuri.

În consecinţă, nefiind încălcate prevederile art. 1270 C. civ., Înalta Curte va înlătura critica formulată prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În ceea ce priveşte susţinerile referitoare la îndeplinirea obligaţiilor contractuale de către recurenta-pârâtă precum şi cele prin care se arată că a fost indusă în eroare de către reclamant la încheierea promisiunii de vânzare, Înalta Curte constată că aspectele legate de situaţia de fapt stabilită în mod suveran de instanţele de fond precum şi cele ce privesc modul de interpretare a probatoriului administrat nu pot constitui critici de nelegalitate care să poată fi deduse judecăţii în calea extraordinară de atac a recursului, reprezentând aspecte de netemeinicie ce nu pot fi cenzurate de către instanţa de control judiciar, trebuind a fi supuse analizei în cadrul cercetării chestiunilor legate de fondul cauzei, motiv pentru care nu vor fi analizate.

De asemenea, Înalta Curte reţine că, analizând probele administrate, instanţa de apel a reţinut faptul că reclamantul a achitat în integralitate preţul convenit, contrar susţinerilor recurentei-pârâte şi a confirmat considerentele avute în vedere de prima instanţa potrivit cărora pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile corelative, de încheiere a actului în forma autentică ulterior îndeplinirii formalităţilor privind întocmirea documentaţiei cadastrale şi intabulării dreptului de proprietate asupra imobilului, iar neexecutarea le este imputabilă.

Astfel, Înalta Curte consideră că aspectele de netemeinicie invocate nu pot fi cenzurate în etapa procesuală a recursului, context în raport de care nu se poate reevalua culpa părţilor contractante.

Printr-o altă serie de critici, subsumată cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut, în esenţă, că în mod greşit a fost obligată la plata cheltuielilor aferente încheierii promisiunii bilaterale de vânzare în lipsa unei clauze contractuale care să dispună în acest sens.

Criticile, ce vor fi analizate prin prisma aceluiaşi motiv de casare, urmează a fi respinse ca nefondate.

Prima instanţă a dispus, odată cu rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, obligarea recurentei-pârâte şi a intimaţilor pârâţi la restituirea sumei achitate de reclamant pentru autentificarea actului a cărei rezoluţiune s-a dispus, actualizată cu indicele de inflaţie şi cu dobânda legală penalizatoare de la 03.08.2020 şi până la data plăţii efective, iar instanţa de apel a respins apelul pârâtei ca nefondat.

Aşadar, restituirea prestaţiilor a fost dispusă ca efect al rezoluţiunii, fiind pe deplin aplicabile prevederile art. 1554 alin. (1) teza a doua C. civ., potrivit cărora "Dacă prin lege nu se prevede altfel, fiecare parte este ţinută, în acest caz, să restituie celeilalte părţi prestaţiile primite".

În ceea ce priveşte existenţa prejudiciului, în conformitate cu prevederile art. 1530 C. civ., creditorul are dreptul la daune-interese pentru repararea prejudiciului pe care debitorul i l-a cauzat şi care este consecinţa directă şi necesară a neexecutării fără justificare sau, după caz, culpabile a obligaţiei. Potrivit art. 1531 C. civ., creditorul are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit din faptul neexecutării,

În conformitate cu art. 1636 C. civ., "Dreptul la restituire aparţine celui care a efectuat prestaţia supusă restituirii sau, după caz, unei alte persoane îndreptăţite, potrivit legii".

Faţă de aceste prevederi legale, Înalta Curte reţine că, în raporturile dintre părţi, forţa obligatorie a contractului implică regula conformităţii executării. Răspunderea contractuală este urmarea obligaţiei generale de a răspunde pentru prejudicierea partenerului contractual, urmare a neexecutării contractuale.

Pe cale de consecinţă, în acord cu instanţa de apel, Înalta Curte reţine că dreptul reclamantului de a solicita contravaloarea actualizată a cheltuielilor efectuate cu autentificarea promisiunii bilaterale de vânzare faţă de care s-a dispus rezoluţiunea judiciară ca urmare a neexecutării de către recurenta-pârâtă, este prevăzut de lege, nefiind necesar să existe o clauză contractuală specifică în baza căruia reclamantul să poată solicita repararea integrală a prejudiciului suferit, susţinerile recurentei fiind nefondate.

Nu pot fi supuse analizei recursului susţinerile recurentei referitoare la încheierea promisiunii bilaterale de vânzare

Pentru toate considerentele expuse, Înalta Curte, constatând că hotărârea recurată a fost pronunţată cu respectarea prevederilor legale, nefiind incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în temeiul art. 496 alin. (1) din acelaşi cod, va respinge recursul declarat în cauză, ca nefondat.

Având în vedere soluţia de respingere a recursului se reţine că recurenta-pârâtă se află în poziţia procesuală de parte care a pierdut procesul, în sensul art. 453 alin. (1) C. proc. civ. astfel că cererea intimatului-reclamant, de acordare a cheltuielilor de judecată aferente recursului, apare ca fiind întemeiată.

Urmează a fi făcută, însă, aplicarea art. 451 alin. (2) C. proc. civ. în sensul reducerii cuantumului cheltuielilor ce vor fi puse în sarcina recurentei-pârâte, apreciindu-se că, faţă de maniera de formulare a criticilor din recurs şi de împrejurarea că această cale de atac a fost soluţionată, în şedinţă publică, la primul termen de judecată, suma de 7.000 RON, ce se va acorda cu acest titlu (faţă de onorariul de avocat în cuantum de 14.950 RON, pe care intimatul-reclamant l-a achitat prin ordinul de plată din 07 februarie 2025, în temeiul facturii nr. x/20 ianuarie 2025), are caracter rezonabil şi echitabil în raport cu dificultatea şi complexitatea problemelor de drept care nu a fost una ridicată în această etapă procesuală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge excepţia nulităţii recursului.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 234/C din data de 26 noiembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă B. la plata către intimatul-reclamant H. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.000 RON, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 16 septembrie 2025.