Validity of judicial substitute contract after third-party registration: necessity of prior annulment of alienation under Civil Code Articles 1.279 and 896

Şedinţa publică din data de 8 mai 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 7 iunie 2022, sub nr. x/2022, pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei să pronunţe o sentinţă prin care să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a intabula apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Braşov, str. x, blocul 17, etaj retras, precum şi parcarea în suprafaţă de 12 mp, cu cotele indivize din părţile de uz comun, ce au fost construite pe terenul situat la aceeaşi adresă, înscris în CF nr. x Braşov, ambele obiect al antecontractului încheiat la data de 1 iunie 2020, să oblige pârâta la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru aceste imobile la preţul de 92.000 de euro, iar, în subsidiar, în situaţia constatării refuzului de a proceda la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, suplinirea acordului de voinţă al acesteia prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, apt de intabulare, să noteze în cartea funciară mai sus identificată prezenta cerere de chemare în judecată, cu cheltuieli de judecată.

La data de 22.09.2022, reclamantul a depus la dosarul cauzei, în conformitate cu prevederile art. 204 alin. (1) din C. proc. civ., o cerere de chemare în judecată a pârâtei B. S.R.L., pentru ca hotărârea judecătorească ce va fi pronunţată în cauză să fie opozabilă şi acesteia.

Printr-o cerere modificatoare depusă la data de 23.11.2022, reclamantul a solicitat instanţei să pronunţe o sentinţă, care în principal, să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, apt de intabulare, a apartamentului nr. x din imobilul situat în municipiul Braşov, strada x nr. 29, etaj retras, înscris în cartea funciară nr. x, a cotei de uz comun de 78/1574, a cotei din teren de 8323/167900 şi a parcării aferente, ce are aceleaşi date de carte funciară, şi să dispună înscrierea dreptului său de proprietate asupra acestui imobil, concomitent cu radierea dreptul de proprietate înscris în favoarea pârâtei B. S.R.L., iar, în subsidiar, în situaţia în care se va aprecia că nu sunt îndeplinite cerinţele instituite de lege pentru pronunţarea unei astfel de sentinţe, să dispună rezoluţiunea antecontractului încheiat la data de 1 iunie 2020, cu obligarea pârâtei la plata despăgubirilor contractuale, reprezentând dublul sumelor de bani achitate până în prezent acesteia, precum şi la suportarea cheltuielilor de judecată ocazionate de proces.

2. Hotărârea pronunţată de instanţa de fond

Prin sentinţa civilă nr. 34S din 31 ianuarie 2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta B. S.R.L., cu privire la pretenţiile referitoare la instituirea, în sarcina acestei pârâte, a obligaţiei de a încheia cu partea reclamantă un contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Braşov, strada x nr. 29, şi a parcării aferente, în suprafaţă de 12 mp, la predarea acestuia în condiţiile stipulate în antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au perfectat, precum şi la pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul contractului autentic de vânzare-cumpărare. A admis, în parte, astfel cum a fost ulterior modificată cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâţii S.C. B. S.R.L. şi S.C. B. S.R.L. şi, în consecinţă, a rezoluţionat antecontractul de vânzare-cumpărare pe care l-au perfectat, la data de 1 iunie 2020, reclamantul şi pârâta S.C. B. S.R.L., respingând restul pretenţiilor formulate în cauză de partea reclamantă.

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia civilă nr. 217Ap din 16 februarie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul declarat de apelantul reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 34/S din 31 ianuarie 2023 pronunţate în dosarul civil nr. x/2023 al Tribunalului Braşov, pe care a schimbat-o în tot, în sensul că: A respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune. A admis acţiunea, astfel cum a fost modificată, formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâtele B. S.R.L. şi B. S.R.L.. A dispus obligarea pârâtei B. S.R.L. să încheie contractul de vânzare-cumpărare cu reclamantul pentru imobilele situate în Braşov, str. x înscrise în CF Braşov, nr. cadastral x, respectiv ap. nr. 23, bloc. 17 compus din hol, bucătărie, living, 2 dormitoare, debara, 2 băi, terasă în suprafaţă de 78 mp, cotă de 78/1574 părţi de uz comun, cotă 8323/167900, teren şi parcare nr. 6 în suprafaţă de 11 mp, cotă parte părţi comune 11/1574, cotă parte teren 1173/167900, în caz contrar prezenta hotărâre ţinând loc de act autentic de vânzare-cumpărare. A dispus radierea din cărţile funciare a dreptului de proprietate al pârâtei B. S.R.L. asupra imobilelor menţionate şi înscrierea asupra acestora a dreptului de proprietate în favoarea reclamantului cu titlul de drept de cumpărare.

A respins apelul declarat de apelantul reclamant A. împotriva încheierii de şedinţă pronunţate la data de 16.01.2023 în dosarul civil nr. x/2023 al Tribunalului Braşov.

A respins cererea de apel incident formulată de apelanta pârâtă B. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 34/S/31.01.2023 pronunţate în dosarul civil nr. x/2022 al Tribunalului Braşov.

A obligat pârâta B. S.R.L. la plata către reclamantul A. a sumei de 13.809 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă.

A obligat apelanta pârâtă B. S.R.L. la plata către apelantul reclamant A. a sumei de 6954,50 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

A obligat reclamantul A. la plata către Direcţia Fiscală Braşov sumei de 4660,72 RON cu titlul de diferenţă taxă judiciară de timbru pentru prima instanţă.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 217Ap din 16 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă a declarat recurs pârâta B. S.R.L., solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel, care să dispună admiterea cererii de apel incident. Recurenta şi-a fundamentat calea de atac pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În acest sens, arată că soluţia instanţei de apel este dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material şi procesual în ceea ce priveşte modul de dezlegare a aspectelor deduse judecăţii.

Mai arată că, în cauză, antecontractul constituie legea părţilor, potrivit art. 1270 din C. civ. şi art. 8.4 din cuprinsul acestuia, conform cu care clauzele sale reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi. Or, instanţa a încălcat această lege a părţilor.

1.1 Astfel, contrar celor reţinute de ambele instanţe devolutive, în cauză a intervenit prescripţia dreptului material la acţiune, în condiţiile art. 1669 din C. civ., coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3, art. 5.1.1. din antecontract. Ambele părţi au stabilit momentul până la care contractul trebuia încheiat, respectiv data de 31 iunie 2021, iar acţiunea a fost depusă cu depăşirea termenului de 6 luni. Mai mult, instanţa de apel a stabilit un termen pentru încheierea convenţiei, deşi nu a fost învestită în acest sens.

1.2. Susţine că instanţa de apel a reţinut că pactul comisoriu, respectiv art. 9.1. din antecontract, nu produce efecte juridice, însă, pârâtul nu a învestit instanţa cu analiza legalităţii acestuia. Instanţa nu putea aprecia asupra oportunităţii pronunţării rezoluţiunii sau a legalităţii acestui pact comisoriu sau a modalităţii în care acesta operează ci, în analiza sa, trebuia să reţină doar faptul că rezoluţiunea a avut loc de plin drept. Prin urmare, a încălcat principiul disponibilităţii. Părţile au înţeles să insereze un pact comisoriu care, de plano, înlătură rolul instanţei sub aspectul aplicării sancţiunii rezoluţiunii şi aprecierii oportunităţii acestuia. Rezoluţiunea operează de drept, fără intervenţia instanţei, sancţiunea desfiinţării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligaţiei debitorului.

1.3. Recurenta apreciază că, în condiţiile în care, partea adversă nu a înţeles să solicite anularea contractului de vânzare încheiat între B. S.R.L. şi B. S.R.L., acţiunea este inadmisibilă fără un astfel de petit.

Astfel, instanţa de apel nu putea reţine incidenţa prevederilor art. 892 din C. civ.. Reclamanta nu a făcut dovada îndeplinirii condiţiilor cumulative prevăzute de art. 892 şi art. 897 din C. civ.. aceste texte de lege. După ce antecontractul a încetat ca urmare a intervenirii pactului comisoriu, aceasta nu a mai deţinut niciun drept asupra bunului. De aceea, vânzarea către B. S.R.L. nu s-a făcut în mod fraudulos, fiind ulterioară transmiterii notificării rezoluţiunii de drept şi consemnării sumelor la dispoziţia executorului judecătoresc. În aprecierea sa, transferul dreptului de proprietate către societatea menţionată, nu s-a efectuat prin viclenie, nu a fost în dauna părţii adverse, în condiţiile existenţei pactului comisoriu invocat şi nu s-a efectuat prin mijloace dolosive, fiind respectate procedurile de publicitate. Pe de altă parte, reclamantul nu a probat că B. S.R.L. ar fi de rea credinţă.

1.4. Recurenta expune critici cu privire la apelul incident, care au caracter subsidiar. Dacă acţiunea intimatului nu ar fi fost apreciată ca prescrisă, instanţa de apel trebuia să respingă acţiunea ca inadmisibilă, în condiţiile în care societatea nu a fost convocată, în prealabil, pentru semnarea contractului în formă autentică. Nu există dovada vreunei convocări, iar cererea de chemare în judecată nu poate fi asimilată unei puneri în întârziere a debitorului. De asemenea, nu există dovada refuzului societăţii recurente de a da curs vreunei invitaţii. Mai mult, instanţa nu a ţinut seama de dispoziţiile art. 3.1 din antecontract în baza cărora părţile trebuiau să stabilească data, ora şi locul încheierii contractului, după momentul înscrierii în cartea funciară. Consideră că reclamantul trebuia să respecte procedura prevăzută de art. 1411 şi următoarele din C. civ., dar nu a făcut nicio dovadă în acest sens. Concret, doar după stabilirea datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord, fie prin accesarea instituţiei stabilirii judiciare a termenului, putea să urmeze calea judiciară deschisă de art. 1411 din C. civ.

Concluzia care rezultă este aceea că manifestarea de voinţă a fost una clară, concisă şi rezultă expres din analiza antecontractului, mai ales din cuprinsul art. 3.1, art. 3.2 şi al art. 8.3. Nu se poate reţine că obligaţia sa, de transfer a dreptului de proprietate către partea adversă, ar fi fost exigibilă.

2. De asemenea, societatea recurentă apreciază că notificarea de rezoluţiune întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportat la art. 3.5.1 şi 5.1.1 este producătoare de efecte juridice.

Prealabil, arată că, în lipsa învestirii instanţei cu un petit în privinţa nulităţii sau cercetării legalităţii prevederilor art. 9.1. din antecontract sau a constatării nulităţii notificării de încetare a contractului, se impunea doar a se lua act de intervenirea pactului comisoriu. Or, societatea recurentă a înţeles să dea eficienţă acestui pact comisoriu.

După o prezentare detaliată a instituţiei actului juridic cu accent pe acordul de voinţă şi pe încetarea acestuia, recurenta arată că instanţa de apel a denaturat intenţia reală a părţilor, astfel că acestea au dobândit drepturi şi obligaţii la care nu au consimţit efectiv.

În cauză, prin îndeplinirea condiţiilor stabilite de art. 9.1 din antecontract, respectiv prin întârzierea predării bunului de către promitentul vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze, contractul se desfiinţează de drept, fără nicio altă formalitate. Încetarea sa nu este la dispoziţia uneia dintre părţi, ci are loc prin simpla împlinire a termenului. Clauza de dezicere este independentă de orice culpă a părţii contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată contractantului de a se putea răzgândi.

Faţă de aceste argumente, recurenta B. S.R.L. a solicitat admiterea recursului şi obligarea intimatului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată.

5. Apărări formulate în cauză

Prin întâmpinarea depusă la data de 12 august 2024, intimatul A. a invocat excepţia nulităţii recursului declarat de B. S.R.L., faţă de faptul că motivele susţinute nu se încadrează în cazul de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.. În subsidiar, a solicitat respingerea căii extraordinare de atac. În acest sens, a arătat că argumentarea motivelor de recurs nu respectă exigenţele procedurale, fiind critici de netemeinicie.

A mai susţinut că instanţa de apel nu şi-a depăşit limitele stabilind un termen de încheiere a contractului. Acesta putea fi dedus din coroborarea clauzelor antecontractului, fiind determinabil în raport de data intabulării imobilelor. Mai mult, instanţa a analizat pactul comisoriu invocat de recurentă, rolul instanţei nefiind înlăturat, în totalitate, aşa cum se pretinde. De asemenea, a reţinut, corect, că dispoziţiile art. 892 din C. civ. vizează exclusiv dreptul părţii de a se adresa Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobiliară cu o cerere de radiere a dreptului.

6. Procedura în faţa instanţei de recurs

Prin rezoluţie, Înalta Curte a stabilit termen la data de 6 februarie 2025, pentru analiza recursului declarat de pârâta B. S.R.L..

La termenul din data de 6 februarie 2025, cauza a fost amânată pentru a se cita B. S.R.L., prin administrator judiciar, întrucât a fost deschisă procedura insolvenţei faţă de aceasta.

La termenul din data de 10 aprilie 2025, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimatul A., şi a rămas în pronunţare asupra recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este fondat în limitele şi pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În prealabil, trebuie remarcat că, invocând nelegalitatea deciziei din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susţine o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1.270 C. civ., afirmând că, întrucât, în speţă, "antecontractul constituie legea părţilor", instanţa a încălcat această lege a părţilor şi manifestarea de voinţă expresă a acestora, avută în vedere la momentul semnării antecontractului.

Instanţa de recurs constată că, potrivit art. 1270 C. civ., "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege."

Totodată, art. 1266 C. civ. prevede că, "(1) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile stabilite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului."

Înalta Curte subliniază că motivul de casare invocat de recurentă în speţă are în vedere situaţia în care hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material ceea ce presupune că instanţa de apel a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, le-a aplicat greşit ori le-a ignorat, deşi aveau incidenţă în cauză.

În acest sens, invocarea unei încălcări a dispoziţiei de drept substanţial mai sus menţionate din perspectiva unei greşite interpretări, de către instanţa de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părţi nu poate determina în faza procesuală a recursului o cenzură a manierei în care s-a procedat la interpretarea acestora, decât în măsura în care s-ar reţine, prin raportare la criticile concrete deduse judecăţii, nesocotirea unor reguli de interpretare obligatorii a actelor juridice prevăzute de lege.

De altfel, instanţa de recurs nu poate proceda, ea însăşi, la o reanaliză a situaţiei de fapt pentru a determina, în acord cu regulile de interpretare a contractului, voinţa reală a părţilor, aspect nepermis în cadrul procesual configurat prin actualul C. proc. civ., de vreme ce un atare motiv de casare nu este expres reglementat, iar statuarea asupra situaţiei de fapt rămâne atributul exclusiv al instanţelor de fond.

Examinând exclusiv din această perspectivă criticile formulate de recurenta-pârâtă relativ la statuările instanţei de apel bazate pe interpretarea antecontractului invocate, Înalta Curte constată că printr-o primă critică se susţine că în mod greşit s-ar fi reţinut că acţiunea nu era prescrisă în condiţiile art. 1669 din C. civ., coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3, art. 5.1.1. din antecontract, deoarece părţile contractante au stabilit momentul până la care actul translativ de proprietate trebuia încheiat, respectiv data de 31 iunie 2021, iar acţiunea a fost depusă cu depăşirea termenului legal de 6 luni. Suplimentar, se afirmă că instanţa de apel a stabilit un termen pentru încheierea convenţiei, deşi nu a fost învestită în acest sens.

Referitor la excepţia prescripţiei extinctive instanţa de apel a reţinut, analizând coroborat clauzele contractului încheiat, în conformitate cu prevederile art. 1267 din C. civ., că părţile s-au înţeles ca perfectarea contractului de vânzare-cumpărare în cauză să aibă loc după întabularea în cartea funciară, la o dată stabilită de comun acord şi, în condiţiile în care, potrivit menţiunilor din CF Braşov, imobilul în litigiu a fost intabulat în data de 25.08.2022, respectiv 6.09.2022, iar prezenta cerere de chemare în judecată a fost promovată în data de 7.06.2022, rezultă că la data introducerii acţiunii nu era împlinit termenul de 6 luni stabilit de prevederile art. 1669 alin. (2) C. civ. pentru introducerea acţiunii în valorificarea antecontractului de vânzare cumpărare, termen ce curge de la data la care contractul trebuia încheiat.

Faţă de cele reţinute de instanţa de prim control judiciar, Înalta Curte are în vedere că, în conformitate cu dispoziţiile art. 1669 alin. (2) C. civ., în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părţile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare de a încheia actul promis, "dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat", iar, întrucât, potrivit art. 877 C. civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară, în mod legal s-a statuat prin decizia de apel că termenul special de prescripţie instituit de norma mai sus evocată nu poate curge înainte de data întabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, chiar dacă părţile au convenit asupra unei date anterioare pentru perfectarea vânzării.

În acest context, nu poate fi primită nici alegaţia recurentei referitoare la împrejurarea că instanţa nu ar fi fost învestită cu stabilirea termenului pentru încheierea convenţiei, întrucât, prin raportare la obiectul pricinii deduse judecăţii, se impunea verificarea pe cale judiciară a existenţei unei neexecutări culpabile a obligaţiilor promitentului-vânzător şi stabilirea, ca urmare a analizării probatoriului încuviinţat si administrat în speţă, inclusiv a împlinirii sau, după caz, a neîmplinirii termenului respectiv, verificându-se ca atare cerinţele impuse de lege pentru admiterea acţiunii.

O altă critică adusă de recurentă deciziei de apel vizează o pretinsă încălcare a principiului disponibilităţii, decurgând din faptul că instanţa de apel, nu ar fi fost învestită şi, ca urmare, nu ar fi putut aprecia asupra oportunităţii pronunţării rezoluţiunii sau asupra legalităţii pactului comisoriu, respectiv a modalităţii în care acesta operează, trebuind să reţină doar că rezoluţiunea a avut loc de plin drept.

În acest sens, se susţine că părţile au înţeles să insereze un pact comisoriu care, de plano, înlătură rolul instanţei sub aspectul aplicării sancţiunii rezoluţiunii şi aprecierii oportunităţii acestuia, iar, în această situaţie, rezoluţiunea operează de drept, fără intervenţia instanţei, sancţiunea desfiinţării contractului fiind efectul direct al neexecutării obligaţiei debitorului.

De asemenea, se susţine că notificarea de rezoluţiune întemeiată pe prevederile art. 9.1 raportat la art. 3.5.1 şi 5.1.1 din antecontract este producătoare de efecte juridice, iar societatea recurentă a înţeles să dea eficienţă acestui pact comisoriu.

Critica nu poate fi primită.

Astfel, Înalta Curte constată că, prin aceste alegaţii, care nu pot fi subsumate prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., se invocă în realitate o calificare eronată realizată în apel a efectelor clauzei inserate la art. 9.1 din convenţia părţilor, aspect ce se circumscrie exclusiv activităţii de interpretare a probatoriului administrat.

Referitor la această chestiune, instanţa de apel a reţinut că prevederile art. 9.1 din antecontract, indicate drept temei al notificării transmise intimatului-reclamant, la data de 9 mai 2022, de către recurenta-pârâtă, consacră un pact comisoriu, care, însă, "nu poate fi activat", având în vedere că, din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 1516 alin. (2) şi art. 1550, art. 1553 C. civ., rezultă că pactele comisorii, în calitatea lor de clauze contractuale exprese privind rezoluţiunea contractului, reprezintă o clauză de favoare stipulată exclusiv în favoarea creditorului obligaţiei neîndeplinite, fiind manifestarea dreptului de opţiune al creditorului menţionat în alin. (1) al art. 1549 C. civ.

Or, din moment ce "partea care nu şi-a îndeplinit, în termenul stabilit, obligaţiile asumate este chiar pârâta", instanţa devolutivă de control judiciar a stabilit că, dată fiind şi voinţa reclamantului de a nu invoca pactul comisoriu reglementat şi de a solicita executarea în natură a obligaţiei de a încheia contractul de vânzare, "notificarea de rezoluţiune a contractului este lipsită de efecte".

Înalta Curte constată, aşadar, că prin decizia recurată, stabilindu-se situaţia de fapt, conform probatoriului administrat, s-a reţinut ineficacitatea juridică a notificării respective formulată de debitorul obligaţiei neexecutate în ceea ce priveşte rezoluţiunea antecontractului.

Astfel, deşi recurenta invocă în acest cadru o greşită interpretare sau aplicare a dispoziţiilor art. 1270 din C. civ., aceasta critică, în realitate, o nesocotire a propriei sale interpretări dată clauzelor contractuale, nemulţumire care nu poate justifică, prin ea însăşi, incidenţa motivului de casare sus-menţionat.

Din această perspectivă se impune şi înlăturarea afirmaţiei recurentei referitoare la instituirea prin aceleaşi stipulaţii contractuale a unei "clauze de dezicere" care este independentă de orice culpă a părţii contractante, reprezentând simpla posibilitate acordată contractantului de a se putea răzgândi, o atare afirmaţie fiind în mod evident contrară celorlalte susţineri din recurs prin care pârâta pretindea desfiinţarea convenţiei în temeiul unui pact comisoriu, tezele invocate de recurentă, asupra calificării corecte a clauzei contractuale - calificare realizată de instanţa de apel conform prerogativelor ce le revin instanţelor fondului - fiind deci contradictorii.

Nici susţinerile recurentei vizând prematuritatea şi inadmisibilitatea acţiunii în condiţiile în care "nu a fost convocată în prealabil de către partea adversă la semnarea contractului în formă autentică", precum şi a nedovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei şi locului pentru încheierea contractului, respectiv, cele vizând neparcurgerea procedurii prevăzute de art. 1411 C. civ. privitoare la instituţia stabilirii judiciare a termenului de încheiere a contractului de către instanţa judecătorească nu deduc, spre examinare, veritabile elemente concrete de nelegalitate cu privire la actul jurisdicţional atacat, recurenta reafirmând aspecte invocate deja pe calea apelului incident formulat în cauză, fără a se raporta la considerentele curţii de apel.

Or, contrar aserţiunilor recurentei, prin decizia de apel s-a răspuns acestor critici, reţinându-se pe baza probelor administrate, că nu erau incidente dispoziţiile clauzei 3.1 din antecontract şi că reclamantul nu avea la dispoziţie calea procedurală prevăzută de art. 1.415 C. civ., având ca situaţie premisă aceea în care "contractul încheiat se află în curs de executare şi niciuna dintre părţi nu şi-a exprimat poziţia în sensul că nu doreşte executarea acestuia", întrucât, în speţă, pe de o parte, litigiul a fost determinat de emiterea de către apelanta-pârâtă a notificării de încetare a antecontractului, iar, pe de altă parte, "termenul până la care trebuia să fie încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică este determinabil, potrivit menţiunilor din antecontract, părţile convenind un termen limită pentru îndeplinirea obligaţiei, respectiv aprobarea creditului şi întabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate în favoarea promitentului vânzător".

A mai reţinut instanţa de prim control judiciar că pretinsa obligaţie de convocare a pârâtei la notar "nu exista stipulată în cuprinsul antecontractului", or, cum deja s-a arătat, apelanta pârâtă, şi-a manifestat în mod neechivoc refuzul său de încheiere a actului de vânzare cumpărare în formă autentică prin intermediul notificării transmise.

Totodată, o dovadă certă a refuzului de a încheia actul promis cu apelantul-reclamant o constituie, potrivit instanţei de apel, şi conduita pârâtei, care, la data de 06.09.2022, a încheiat cu intimata-pârâtă B. S.R.L., în calitate de cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x având ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilului pentru care se perfectase antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părţile din cererea de chemare în judecată introductivă de instanţă, imobil ce a fost înscris în cartea funciară a localităţii Braşov, sub acelaşi număr cadastral.

Prin aceeaşi decizie s-a stabilit că promovarea acţiunii nu este prematură nici din perspectiva neachitării preţului sau a diferenţei de preţ, raportat la plăţile efectuate şi la procedura ofertei reale de plată urmată de apelantul reclamant.

Prin urmare, reiterarea în prezenta cale extraordinară de atac a tuturor acestor elemente factuale ale pricinii, ce au fost evaluate de instanţa de apel în sens contrar celor pretinse de recurentă, nu permite instanţei de recurs exercitarea unui control judiciar prin prisma dispoziţiilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., deoarece statuarea asupra situaţiei de fapt rămâne atributul exclusiv al instanţelor de fond.

Recurenta a mai susţinut nelegalitatea deciziei atacate, apreciind că, în condiţiile în care, partea adversă nu a înţeles să solicite anularea contractului de vânzare încheiat între B. S.R.L. şi B. S.R.L., acţiunea este inadmisibilă fără un astfel de petit, iar instanţa de apel nu putea reţine incidenţa prevederilor art. 892 din C. civ.

În acest context, recurenta invocă nedovedirea de către reclamantă a îndeplinirii condiţiilor cumulative prevăzute de art. 892 şi 897 din C. civ., reafirmând faptul că vânzarea către B. S.R.L. nu s-ar fi făcut în mod fraudulos, fiind ulterioară transmiterii notificării rezoluţiunii de drept şi consemnării sumelor la dispoziţia executorului judecătoresc, după ce antecontractul a încetat ca urmare a intervenirii pactului comisoriu, şi fiind respectate, totodată, procedurile de publicitate. De asemenea, apreciază că reclamantul nu a probat că B. S.R.L. ar fi de rea credinţă.

Critica anterior expusă este fondată în limitele şi pentru considerentele expuse în continuare.

Înalta Curte constată că, fiind ţinută să răspundă unei critici similare formulate de pârâtă, vizând neîndeplinirea condiţiilor de admisibilitate a cererii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, avându-se în vedere că, la data de 07.09.2022, a fost întabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în favoarea S.C. B. S.R.L., cu titlul de drept de cumpărare prin actul de vânzare notarial nr. x/06.09.2022, instanţa de apel a arătat că, în prezenta cauză, prin modificarea de acţiune prin care reclamantul a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, acesta a invocat reaua-credinţă a pârâtei nou introduse în cauză, S.C. B. S.R.L., precum şi îndeplinirea condiţiilor impuse de art. 892 alin. (1) C. civ. şi de art. 896 alin. (1), art. 897 şi art. 893 lit. a) din C. civ.

Referitor la prevederile art. 892 C. civ. care reglementează situaţia terţului dobânditor de bună credinţă s-a reţinut că acestea nu sunt incidente în cauză, întrucât, la data înstrăinării imobilului către intimata pârâtă S.C. B. S.R.L., reclamantul nu era îndreptăţit, printr-un act juridic valabil încheiat, la înscrierea unui drept real în favoarea sa, deoarece "actul juridic ce dă reclamantului din cauză dreptul la întabularea dreptului său de proprietate asupra apartamentului şi locului de parcare poate fi doar hotărârea judecătorească ce ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care pârâta a refuzat încheierea contractului în formă autentică, şi nu antecontractul de vânzare-cumpărare", act care "nu dă dreptul la înscrierea unui drept real, ci doar la notarea sa în cartea funciară".

Instanţa de apel a apreciat însă asupra întrunirii condiţiilor prevăzute de dispoziţiile art. 897 din C. civ., arătându-se că prin acţiunea în prestaţie tabulară "nu se suplineşte consimţământul absent la înstrăinare", astfel că acţiunea în prestaţie tabulară "va fi admisă numai în condiţiile existenţei unei obligaţii valabile de strămutare sau de constituire a dreptului", iar atunci când instanţa este învestită cu o acţiune în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract, acţiunea în prestaţie tabulară trebuie sa facă obiectul unui capăt de cerere distinct, cu caracter accesoriu faţă de acţiunea în executarea silită a promisiunilor de vânzare-cumpărare.

În acest sens, au fost avute în vedere anterioritatea titlului reclamantului şi reaua credinţă a terţului ca unică cerinţă în admiterea acţiunii, atitudine relevată de circumstanţele perfectării actului, respectiv de împrejurarea că administratorul social al celor două societăţi este comun, situaţia fiind raportată şi la faptul juridic al notării litigiului pendinte anterior perfectării contractului de vânzare-cumpărare cu privire la acelaşi imobil, arătându-se în acest cadru că "nu este necesar ca instanţa judecătorească să se pronunţe asupra valabilităţii titlului terţului, nu este necesară desfiinţarea prealabilă a titlului terţului şi nici constatarea vreunei alte cauze de ineficacitate a acestuia."

Revenind la critica dedusă judecăţii, Înalta Curte trebuie, prioritar, să remarce că reţinerea relei credinţe a terţului în urma aprecierii probatoriului administrat se circumscrie stabilirii situaţiei de fapt, neputând fi deci cenzurată în recurs, astfel încât reiterarea apărărilor formulate de pârâtă în cauză cu privire la acest aspect este inadecvată procedural, prin prisma prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Ceea ce poate face însă obiectul controlului judiciar specific căii extraordinare declarate în speţă este nelegalitatea deciziei atacate invocată de recurentă din perspectiva reţinerii eronate a întrunirii tuturor condiţiilor de admisibilitate a cererii privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, în pofida înstrăinării bunului promis şi în lipsa oricărui demers judiciar pentru anularea prealabilă a acestui act de înstrăinare - recurenta evocând astfel interpretarea şi aplicarea eronată a normelor de drept material incidente, situaţie cenzurabilă în conformitate cu motivul de casare prevăzut de pct. 8 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

În referire la acest aspect, Înalta Curte constată că antecontractul reprezintă un act juridic netranslativ de proprietate, care generează o obligaţie contractuală de a face, şi anume de a încheia contractul preconizat, susceptibilă de executare silită în natură în condiţiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi art. 1.669 alin. (1) din C. civ.

Astfel, în situaţia în care şi-a executat propriile obligaţii asumate convenţional, iar bunul se mai află în patrimoniul promitentului-vânzător, promitentul-cumpărător are posibilitatea de a cere instanţei să suplinească consimţământul celeilalte părţi care refuză încheierea contractului, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

Se cuvine subliniat în acest context că dispoziţiile art. 1.279 alin. (3) teza întâi C. civ. (conform cărora "dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanţa, la cererea părţii care şi-a îndeplinit propriile obligaţii, poate să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerinţele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite"), precum şi cele ale art. 1.669 alin. (1) C. civ. ("Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite") condiţionează pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare de îndeplinirea tuturor cerinţelor de validitate ale contractului în discuţie.

Prin urmare, pentru a putea fi admisă o cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar a fi întrunite, în mod cumulativ, următoarele cerinţe: să existe o promisiune bilaterală încheiată în mod valabil; una dintre părţi să refuze perfectarea contractului; reclamantul să-şi fi îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiunea bilaterală sau să se fi declarat pregătit să le îndeplinească; promitentul-vânzător să fie proprietarul bunului promis spre vânzare; promitentul-cumpărător să nu fie incapabil a dobândi acel bun.

Obligaţia de a transmite proprietatea bunului sau, după caz, dreptul vândut este una dintre obligaţiile principale ale vânzătorului, reglementată expres de art. 1.672 pct. 1 C. civ., astfel încât înstrăinarea bunului ce formează obiectul promisiunii de vânzare-cumpărare constituie un impediment pentru perfectarea contractului translativ de drepturi, inclusiv când aceasta din urmă se realizează pe cale judecătorească, deoarece prin hotărârea pronunţată de instanţă se valorifică dreptul creditorului (promitent-cumpărător) de a obţine în natură executarea obligaţiei asumată de debitor (promitent-vânzător) de a încheia contractul apt să transmită dreptul de proprietate.

De aceea, cel interesat poate promova o acţiune pentru declararea nulităţii actului de înstrăinare, anterior sau, cel mult, simultan promovării acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, finalitatea urmărită fiind reîntoarcerea bunului înstrăinat prin actul încheiat cu nerespectarea unor norme legale imperative şi apreciat ca atare ca nefiind valabil în patrimoniul promitentului-vânzător, făcând posibilă pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti constitutive de drepturi, având ca efect transmiterea dreptului de proprietate către promitentul-cumpărător, respectiv executarea ca atare, în natură, a principalei obligaţii asumate prin antecontract [efect produs, aşadar, până la aplicarea art. 885 alin. (1) din C. civ., amânată prin art. 56 alin. (1) din Legea nr. 71/2011 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., cu modificările şi completările ulterioare, odată cu rămânerea definitivă a hotărârii respective].

În speţă, reclamantul a ales să adiţioneze petitului iniţial nu o acţiune în nulitate, prin care să desfiinţeze actul de înstrăinare a bunului imobil, ci o acţiune de carte funciară, invocând dispoziţiile legale ce reglementează acţiunea în prestaţie tabulară specială îndreptată împotriva terţului dobânditor de rea-credinţă înscris anterior în cartea funciară, respectiv art. 896 şi art. 897 C. civ.

În sistemul constitutiv de drept al înscrierilor în cartea funciară (efect care a fost, însă, amânat până la definitivarea lucrărilor de cadastru la nivelul fiecărei unităţi administrativ-teritoriale, astfel cum deja s-a menţionat), acţiunea în prestaţie tabulară specială poate fi folosită pentru executarea obligaţiilor necesare înscrierii dreptului în cartea funciară, dacă cel ce era ţinut să transmită, să constituie ori să modifice în folosul altuia dreptul real imobiliar nu si-a executat obligaţiile ce îi reveneau pentru a se putea efectua înscrierea, fără ca reclamantul să fie nevoit să dovedească nevalabilitatea titlului terţului, aspect reţinut şi de instanţa de apel.

Ceea ce mai trebuie remarcat este că o atare acţiune presupune ca situaţie premisă existenţa unui consimţământ valabil pentru înstrăinare, iar nu doar asumarea unei obligaţii de a face ori, altfel spus, preexistenţa unui contract încheiat în formă autentică, a unei hotărâri judecătoreşti definitive sau a unei hotărâri a autorităţii administrative prin care se transmite, se consti­tuie ori se modifică, în folosul altuia, un drept real asupra unui imobil.

De altfel, după cum deja s-a arătat, instanţa de apel a reţinut că reclamantul nu era îndreptăţit printr-un act juridic valabil încheiat la înscrierea unui drept real în favoarea sa, întrucât antecontractul de vânzare-cumpărare nu îi conferă acest drept (chiar dacă este anterior celui în baza căruia terţul S.C. B. S.R.L. şi-a înscris dreptul de proprietate).

De asemenea, aceeaşi instanţă de prim control judiciar a statuat în mod neechivoc asupra caracterului accesoriu al acţiunii în prestaţie tabulară specială dedusă judecăţii în cauza de faţă.

Or, prin raportare şi la acest cadru procesual, Înalta Curte constată că raţionamentul expus prin decizia recurată nu explică maniera în care admiterea acestei cereri accesorii petitului principal având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, aşadar, o cerere a cărei rezolvare depindea de soluţia din cererea principală, a determinat înlăturarea oricărui impediment la executarea în natură a obligaţiei asumate de promitentul vânzător decurgând din inexistenţa dreptului de proprietate în patrimoniul său la momentul pronunţării hotărârii constitutive de drepturi, în lipsa unei anulări a înstrăinării subsecvente prin care bunul promis a fost dobândit de un terţ care şi-a înscris dreptul în cartea funciară.

Instanţa de apel avea deci obligaţia să lămurească această chestiune, raportându-se exclusiv la textele normative mai sus arătate, pentru a verifica, în aplicarea corespunzătoare a art. 1.279 alin. (3) teza întâi şi, respectiv, a art. 1.669 alin. (1) din C. civ. îndeplinirea tuturor cerinţelor de validitate ale contractului în discuţie, fără de care efectul translativ al dreptului de proprietate, specific acestei operaţiuni juridice, nu poate avea loc.

În consecinţă, Înalta Curte, în baza art. 497 C. proc. civ. constatând incidenţa motivului de recurs prev. de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în limitele mai sus expuse, va admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. şi va casa, în parte, decizia recurată, cauza urmând a fi trimisă instanţei de apel pentru rejudecarea apelului declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 34/S din data de 31 ianuarie 2023 pronunţate de Tribunalul Braşov.

Vor fi menţinute celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 217/Ap din 16 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Casează, în parte, decizia recurată şi trimite cauza instanţei de apel pentru rejudecarea apelului declarat de reclamantul A. împotriva sentinţei civile nr. 34/S din data de 31 ianuarie 2023 pronunţate de Tribunalul Braşov.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei recurate.

Definitivă.

Pronunţată, astăzi 8 mai 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform prevederilor art. 402 din C. proc. civ.