Recusal of appeal for failure to articulate cassation grounds in residential pre-contract rescission dispute

Şedinţa publică din data de 8 mai 2025

Deliberând, asupra recursului reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Iaşi cu dosarul nr. x/2020, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâta C. S.R.L., solicitând rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare de bun viitor, autentificat sub nr. x din 22 mai 2018, restituirea sumei achitate cu titlu de avans, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost indicate prevederile art. 550 şi art. 1.554 din C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 6589 din 8 iunie 2021, Judecătoria Iaşi, secţia civilă a declinat competenţa materială de soluţionare a acţiunii civile în favoarea Tribunalului Iaşi. Cererea a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă la 2 august 2021, cu dosarul nr. x/2021.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 1763 din 30 iunie 2022, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L..

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 348 din 24 iulie 2023, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins apelul formulat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 1763 din 30 iunie 2022, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

4. Motivele de recurs formulate de reclamanţi

Împotriva deciziei civile nr. 348 din 24 iulie 2023 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă au declarat recurs reclamanţii A. şi B., solicitând casarea deciziei, iar, în rejudecare, admiterea apelului şi modificarea sentinţei, cu consecinţa admiterii acţiunii civile formulate.

După expunerea situaţiei de fapt litigioase şi a motivelor de apel, recurenţii-reclamanţi au expus următoarele critici:

Hotărârea recurată este netemeinică şi nelegală, fiind incident motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. prin raportare la prevederile art. 1.549, art. 1.516, art. 1.517 şi art. 1.551 din C. civ.

Pornind de la interpretarea dispoziţiilor art. 1.549 din C. civ., instanţa de apel a interpretat în mod greşit poziţia reclamanţilor în ceea ce priveşte contractul încheiat şi modalitatea de derulare a acestuia şi a dat eficienţă în mod greşit dispoziţiilor art. 1.517 din C. civ., reţinând culpa exclusivă a reclamanţilor în raport cu probatoriul administrat.

Potrivit dispoziţiilor art. 1.516 alin. (1) din C. civ., creditorul are dreptul la îndeplinirea integrală, exactă şi la timp a obligaţiei, iar art. 1.523 alin. (1) stipulează că "Debitorul se află de drept în întârziere atunci când s-a stipulat că simpla îndeplinire a termenului stabilit pentru executare produce un asemenea efect."

Raportat la data scadentă stabilită prin contractul încheiat, respectiv 1 iunie 2019, instanţa nu a analizat incidenţa dispoziţiilor invocate, verificând cauza în raport cu data de 9 iulie 2019, când întreg ansamblul rezidenţial a fost înscris în cartea funciară. Termenul scadent prevăzut de părţi a fost 1 iunie 2019, dată la care, aşa cum rezultă din înscrisurile depuse, obligaţia pârâtei nu era îndeplinită.

Dispoziţiile art. 1.551 alin. (1) din C. civ. au fost interpretate greşit, deoarece obligaţia ce trebuia îndeplinită nu era divizibilă ori cu executare succesivă, iar "neexecutarea de mică însemnătate" nu putea fi apreciată de reclamanţi, în lipsa unui răspuns din partea dezvoltatorului imobiliar. În mod greşit, instanţa de apel a apreciat că este corect raţionamentul tribunalului referitor la prorogarea termenului cu 40 de zile, perioadă de timp nesemnificativă.

La data denunţării promisiunii de vânzare-cumpărare - 16 august 2019, trecuseră 56 de zile, fără ca recurenţii-reclamanţi să cunoască stadiul în care se află construcţia promisă. Împrejurarea că, la 9 iulie 2019, a fost emis certificatul de edificare a întregii construcţii a fost cunoscută de recurenţii-reclamanţi după demararea prezentului litigiu, astfel că instanţa trebuia să analizeze îndeplinirea condiţiilor prevăzute de art. 1.549 în raport cu situaţia în care se aflau la 1 iunie 2019.

Intabularea imobilului la 12 iulie 2019 nu echivalează cu îndeplinirea obligaţiilor asumate de promitenta-vânzătoare, întrucât acesta a fost intabulat "la roşu", fără finisaje şi racorduri individuale, acestea fiind obţinute ulterior.

Deşi recurenţii-reclamanţi au încercat să contacteze dezvoltatorul imobiliar după data scadenţei, 1 iunie 2019, acesta nu a invocat clauza de la art. 4.2 din contract, referitoare la extinderea perioadei de predare a imobilului propus.

Relevante sunt şi menţiunile din contractul de vânzare autentificat sub nr. x din 13 ianuarie 2020 încheiat între C. S.R.L. şi D. şi E., prin care a fost înstrăinat imobilul care a făcut obiectul antecontractului, referitoare la dezmembrarea imobilului - apartament, precum şi dezmembrarea terenului în suprafaţă de 150 mp, care au fost efectuate la 13 noiembrie 2019, respectiv 19 noiembrie 2019. Rezultă că la 16 august 2019 - data reţinută de instanţă ca reprezentând momentul denunţării unilaterale a contractului de către recurenţii-reclamanţi, pârâta se află în imposibilitatea de a perfecta contractul în forma autentică, aspect neanalizat de cele două instanţe de fond.

Concluzionând, în raport cu întregul probatoriu administrat şi dispoziţiile legale invocate, după data scadenţei, recurenţii-reclamanţi erau îndreptăţiţi să solicite rezoluţiunea, fie îndeplinirea obligaţiei. Împrejurarea că au menţionat o situaţie personală în notificarea de denunţare nu poate fi calificată drept refuz şi culpă. În realitate, pârâta nu mai dorea să vândă imobilul în rate directe, deoarece avea cerere de la cumpărători care îşi permiteau să achite integral, prin credit bancar.

5. Apărările formulate de intimata-pârâtă

Intimata-pârâtă C. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., întrucât criticile formulate de recurenţii-reclamanţi vizează exclusiv modalitatea în care instanţa de apel a apreciat probatoriul pe baza căruia a stabilit situaţia de fapt, astfel că nu se încadrează în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din acelaşi act normativ. De asemenea, în subsidiar a solicitat respingerea recursului ca nefondat, susţinând legalitatea deciziei recurate.

II. Considerentele şi soluţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând cu prioritate excepţia nulităţii recursului, în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceasta este întemeiată pentru considerentele ce urmează a fi expuse:

Se reţine că potrivit art. 489 alin. (1) din C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, cu excepţia cazului prevăzut la alin. (3), iar potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care în motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488.

Din dispoziţiile legale enunţate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus şi motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar ca susţinerile formulate să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres şi limitativ reglementate. Aşadar, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., calea de atac va fi lovită de nulitate.

Examinând criticile formulate de recurenţii-reclamanţi prin raportare la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte reţine că acestea nu se circumscriu controlului de legalitate exercitat în recurs, întrucât vizează, în esenţă, chestiuni de fapt şi aspecte privind evaluarea probelor administrate în faţa instanţelor de fond.

Recurenţii-reclamanţi susţin că instanţa de apel ar fi aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1.549, art. 1.516, art. 1517 şi art. 1.551 din C. civ., considerând că neexecutarea obligaţiilor asumate de intimata-pârâtă nu ar fi fost analizată din perspectiva termenului contractual stabilit la 1 iunie 2019, că întârzierea executării nu putea fi calificată drept nesemnificativă şi că, la momentul denunţării antecontractului, pârâta nu era în măsură să perfecteze contractul în formă autentică. Se observă însă că toate aceste susţineri pornesc de la o premisă factuală diferită de cea stabilită de instanţa de apel şi tind la reevaluarea situaţiei de fapt, astfel cum aceasta a fost reţinută pe baza probelor administrate în cauză. Or, asemenea critici excedează limitelor recursului, în condiţiile în care instanţa de recurs nu poate proceda la o nouă analiză a probatoriului şi nici la stabilirea unei alte stări de fapt decât cea reţinută de instanţa de apel.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că instanţa de apel a expus în mod complet şi coerent raţionamentul care a condus la concluzia că neîncheierea contractului de vânzare nu a fost determinată de neexecutarea obligaţiilor asumate de intimata-pârâtă, ci de reconsiderarea opţiunii de a cumpăra imobilul astfel cum a fost devoalată de recurenţii-reclamanţi prin notificarea de denunţare a antecontractului. Prin urmare, criticile privind culpa contractuală a recurenţilor-reclamanţi sau a intimatei-pârâte C. S.R.L. nu pot fi valorificate pe calea recursului, întrucât presupun verificări de temeinicie, iar nu de legalitate.

De asemenea, susţinerea recurenţilor-reclamanţi potrivit căreia instanţa de apel ar fi interpretat greşit caracterul esenţial al termenului de finalizare a lucrărilor nu poate fi primită. Stabilirea semnificaţiei întârzierii în executarea obligaţiilor, respectiv a caracterului său esenţial, reprezintă o operaţiune care implică o apreciere a circumstanţelor concrete ale cauzei, a conduitei părţilor şi a contextului contractual, aspecte care ţin de temeinicia soluţiei şi nu sunt susceptibile de a fi cenzurate prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Pornind de la argumentul expus în precedent, nici critica potrivit căreia instanţa de apel nu ar fi analizat cauza prin raportare la termenul contractual de 1 iunie 2019 nu poate fi primită. Din lectura considerentelor hotărârii atacate, în special a ultimului paragraf de pe pagina 10, rezultă că instanţa de apel a avut în vedere acest termen, însă, în urma analizei probelor administrate şi a dispoziţiilor art. 1.551 din C. civ., a reţinut că întârzierea de maximum 39 de zile în finalizarea lucrărilor nu a fost determinantă pentru denunţarea antecontractului de către recurenţii-reclamanţi. Prin urmare, instanţa de apel nu a ignorat termenul contractual, ci l-a analizat şi a stabilit că relevanţa lui juridică trebuie apreciată prin prisma caracterului obligaţiilor asumate şi a circumstanţelor concrete ale cauzei. Or, recurenţii-reclamanţi nu formulează o critică de interpretare a normei de drept material care fundamentează această concluzie, ci contestă însuşi raţionamentul instanţei de apel privind semnificaţia întârzierii în finalizarea lucrărilor de construcţie a imobilului, chestiune ce ţine exclusiv de aprecierea situaţiei de fapt.

În aceeaşi manieră, critica privind imposibilitatea intimatei-pârâte de a perfecta contractul de vânzare la data denunţării antecontractului presupune examinarea stadiului real al construcţiei, a intabulării şi a documentelor tehnice aferente, toate aceste elemente fiind chestiuni de fapt deja analizate de instanţa de apel. Instanţa de recurs nu se poate substitui instanţei de apel în aprecierea probelor, iar recurenţii-reclamanţi tind, prin acest motiv, la o reconsiderare a constatărilor factuale, inadmisibilă în etapa recursului.

Astfel, examinarea criticilor din recurs relevă că recurenţii se întemeiază exclusiv pe aspecte factuale, cu trimiteri la stadiul lucrărilor de construcţie la diferite momente, la actele de recepţie şi intabulare, la existenţa sau inexistenţa finisajelor ori racordurilor individuale, la comunicările purtate cu dezvoltatorul imobiliar, precum şi la menţiunile cuprinse în contractul de vânzare nr. 124 din 13 ianuarie 2020, prin care intimata-pârâtă a vândut imobilul unui terţ, pe care îl valorifică pentru a susţine o pretinsă imposibilitate de încheiere a actului autentic la data denunţării unilaterale a antecontractului.

În plus, simpla indicare a unor dispoziţii de drept material - art. 1.549, art. 1.516, art. 1.517 şi art. 1.551 din C. civ. - nu este aptă, prin ea însăşi, să configureze un motiv de nelegalitate în sensul art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., în lipsa expunerii unor critici reale de interpretare sau aplicare eronată a acestor norme. Analiza criticilor dezvoltate în recurs evidenţiază că recurenţii-reclamanţi nu formulează argumente privind greşita interpretare a textelor de lege invocate, ci îşi fundamentează susţinerile exclusiv pe aspecte factuale, raportate la modul de valorificare a probatoriului în ceea ce priveşte executarea obligaţiilor contractuale. Aşadar, criticile formulate nu relevă o aplicare greşită a legii, ci exprimă dezacordul recurenţilor-reclamanţi cu modul în care instanţa de apel a apreciat circumstanţele concrete ale raportului contractual.

În ceea ce priveşte susţinerea potrivit căreia motivul real al neîncheierii contractului de vânzare ar fi fost refuzul intimatei-pârâtei de a mai vinde în rate directe, întrucât ar fi identificat ulterior cumpărători dispuşi să achite integral preţul, Înalta Curte constată că aceasta nu conturează, nici în această formă, o veritabilă critică de nelegalitate a deciziei recurate. Recurenţii-reclamanţi deduc acest motiv exclusiv din circumstanţe factuale - evoluţia ulterioară a raporturilor contractuale ale intimatei-pârâte cu terţi, clauzele contractului încheiat ulterior şi propria lor interpretare asupra conduitei comerciale a acesteia -, fără a raporta aceste susţineri la încălcarea unei norme de drept material de către instanţa de apel.

Or, chiar dacă, în viziunea recurenţilor, acest element ar fi avut relevanţă în planul temeiniciei acţiunii în rezoluţiuni, stabilirea obiectivului pârâtei şi aprecierea consecinţelor sale asupra raportului contractual ţin de analiza situaţiei de fapt şi de evaluarea probelor, care aparţine în exclusivitate instanţelor de fond.

Pentru considerentele expuse, reţinând că în cauză nu este posibilă încadrarea criticilor în motivele de recurs, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., constatând că nu au fost identificate motive de ordine publică ce ar putea fi invocate din oficiu, Înalta Curte urmează a aplica sancţiunea expres prevăzută de art. 489 alin. (2) din acelaşi cod, respectiv anularea recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul formulat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 348 din 24 iulie 2023 a Curţii de Apel Iaşi, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 8 mai 2025.