Judicial judgment substituting for sale contract barred by unpaid local taxes and existing property liens

Hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare. Condiţii

Cuprins pe materii: Drept civil. Obligaţii. Executarea obligaţiilor

Index alfabetic: hotărâre care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare

imobil

certificat de atestare fiscală

C.civ., art. 1279, art. 1669

C.proc.fisc., art. 159

Mecanismul prevăzut de art. 1279 alin. (3) C. civ. (pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract) funcţionează ca un remediu judiciar prin care se suplineşte consimţământul promitentului la încheierea contractului de înstrăinare, nu însă şi neîndeplinirea altor condiţii prevăzute de lege pentru valabilitatea contractului. În acest sens, partea finală a tezei I a art. 1279 C. civ. prevede expres că pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract se poate dispune atunci când "condiţiile legii pentru valabilitatea acestuia sunt îndeplinite".

La fel, partea finală a art. 1669 alin. (1) teza finală C. civ. prevede că pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare este posibilă "dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite".

Prin urmare, instanţa poate pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare dacă singura condiţie de valabilitate rămasă neîndeplinită a fost refuzul promitentului vânzător de a încheia contractul. Instanţa nu poate însă pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare în prezenţa oricărei alte cauze de nulitate absolută, întrucât în acest caz ar încălca o normă imperativă a legii, prevăzută pentru ocrotirea unui interes general.

Astfel, întrucât dispoziţiile art. 159 alin. (5) C.proc.fisc instituie, sub sancţiunea nulităţii absolute prevăzută de alin. (6) al aceluiaşi articol, o condiţie de valabilitate a oricărui act juridic prin care are loc înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi mijloacelor de transport, constând în aceea că proprietarii bunurilor ce se înstrăinează să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, neîndeplinirea acestei cerinţe împiedică pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare.

I.C.C.J., Secţia I civilă, decizia nr. 2152 din 2 decembrie 2025

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Sector 5 Bucureşti la data de 10.03.2020, reclamanta A. i-a chemat în judecată pe pârâţii B., C., D. şi E., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, având ca obiect apartamentul nr. 5 din Bucureşti, pentru preţul de 43.000 euro, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 265/07.02.2012 de BNPA X.

La data de 27.08.2020, reclamanta a depus o cerere modificatoare, arătând că solicită instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare încheiat între părţi, având ca obiect apartamentul nr. 7 din Bucureşti, (aceeaşi adresă), intabulat în CF nr. (...) a Sectorului 5 Bucureşti, nr. cadastral (...) , compus din 3 camere şi dependinţe, cu o suprafaţă utilă de 72,82 mp, împreună cu cota de 3,54%, respectiv 8,39 mp din părţile comune şi 36,98 mp, cotă-parte teren aferent, pentru preţul de 43.000 euro, conform promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. 464/20.12.2018.

Prin sentinţa civilă nr. 817 din 03.02.2021, Judecătoria Sector 5 Bucureşti a declinat competenţa materială de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti. Prin sentinţa civilă nr. 731 din 07.05.2021, Tribunalul Bucureşti a declinat competenţa materială de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Sector 5 Bucureşti. Prin sentinţa civilă nr. 109F din 09.09.2021, Curtea de Apel Bucureşti a stabilit competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti, Secţia a V-a civilă

Prin sentinţa civilă nr.734 din 21.04.2022, pronunțată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă s-a respins, ca neîntemeiată, cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B., C., D. şi E.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie

Prin decizia nr. 1336A din 20.12.2024, Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a respins, ca nefondat, apelul formulat de apelanta-reclamantă A. împotriva sentinței civile nr. 734/2022, pronunțată de Tribunalul Bucureşti - Secţia a V-a civilă.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 1336A/2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, Secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, reclamanta A. a formulat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C.proc.civ.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta susţine că instanța de apel a menținut în mod neîntemeiat soluția tribunalului, reținând că nu sunt îndeplinite condițiile pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act de vânzare cumpărare, cu toate că erau îndeplinite condițiile prevăzute de art. 1179 C.civ, respectiv: să existe un antecontract valabil încheiat; vânzătorul să fie proprietarul imobilului; să fie făcută dovada refuzului uneia dintre părți de a încheia contractul de vânzare-cumpărare, iar partea care acționează să-și fi îndeplinit, la rândul său, obligațiile asumate prin antecontract. Cu toate acestea, în mod neîntemeiat, instanța de apel a respins acțiunea considerând că nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de art. 57 din OUG nr. 80/2013 și cele prevăzute de art. 159 alin. (5) – (7) C.proc.fisc.

Recurenta mai arată că, deși a solicitat măcar admiterea în parte a apelului în ceea ce-i privește pe pârâții B. și C. care dețin o cotă de 50% din imobil şi care nu sunt debitori în executarea silită din dosarul execuţional nr. x/2016, instanța de apel nu a motivat respingerea acestei solicitări, reținând doar neîndeplinirea condițiilor menționate anterior. În acest sens, recurenta arată că a fost obligată să elibereze apartamentul nr. 5, deși a achitat integral prețul acestuia în cuantum de 43.000 euro chiar înainte de înscrierea sarcinii asupra apartamentului în cartea sa funciară, pârâții având culpa exclusivă ca urmare a neîndeplinirii obligației de încheiere a contractului de vânzare asupra acestui apartament.

Consideră că atât timp cât executarea începută în dosarul de executare x/2016 al BEJ Y. se referă doar la pârâți D. și E., instanța de apel dacă nu admitea în integralitate cererea de chemare în judecată putea să o admită măcar în parte, doar cu privire la pârâții B. și C., recurenta având dreptul măcar la o cotă de 50% din acest apartament.

În ceea ce privește reținerea instanței de apel referitoare la faptul că nu s-a făcut dovada achitării rolului fiscal întrucât nu au fost îndeplinite condițiile prevăzute de art. 57 din OUG nr. 80/2013 și cele prevăzute de art. 159 alin. (5) – (7) C.proc.fisc., recurenta arată că a depus chitanțe privind plata impozitului aferent apartamentului inclusiv pentru anul 2024, chitanțe care se potrivesc cu Certificatele fiscale emise de DITL Sector 5 pentru apartamentul nr. 7 ce face obiectul prezentului dosar și în a cărei posesie se află, nefiind astfel întemeiată afirmația instanței de apel că nu au fost îndeplinite prevederile art. 159 alin. (5) menționat anterior.

În mod neîntemeiat consideră instanța de apel că pentru a se pronunța o hotărâre care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare, este necesar ca pârâții să aibă achitat la zi impozitul pentru toate imobilele deținute, ceea ce nu este corect întrucât art. 159 alin. (5) C.proc.fisc. instituie această obligație doar cu privire la imobilul ce urmează a se înstrăina, neputându-i-se impune promitentei-cumpărătoare achitarea tuturor obligațiilor pe care pârâții le datorează bugetului local.

Faptul că instanța de apel a considerat că sarcina instituită de către X. Bank alături de datoriile din certificatul fiscal sunt un impediment în pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract de vânzare cumpărare, în condițiile în care dispozițiile art. 1179 C.civ sunt îndeplinite, nu reprezintă decât o favorizare a pârâților, care vor sta în continuare în pasivitate și nu vor achita aceste datorii către stat și către alți creditori ai acestora.

Recurenta arată că alături de ceilalți creditori și Statul Român, și ea are calitatea de creditoare a pârâților, iar întrucât aceștia nu au solicitat executarea imobiliară a apartamentului ce face obiectul prezentului contract denotă faptul că, implicit, îi recunosc recurentei calitatea de proprietar de facto și că din înscrisurile depuse la dosar care relevă admiterea unor acțiuni identice cu cel al prezentului dosar inițiate de alți creditori ai pârâților, aceștia efectuează demersurile la DITL și BEJ care au emis adrese de ridicare a sarcinilor asupra apartamentelor respective.

Astfel, dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.civ trebuie interpretate în mod restrictiv, în sensul în care pentru înstrăinarea dreptului de proprietate pentru un imobil, este necesară dovada achitării obligațiilor fiscale aferente bunului ce se înstrăinează și nu a tuturor obligațiilor datorate de promitentul-vânzător bugetului local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Afirmă că prin cea de-a doua interpretare a acestui text de lege, se aduce o limitare dreptului recurentei de a obține transmiterea proprietății apartamentului ce face obiectul prezentului antecontract, limitare ce conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană a drepturilor omului.

Solicită să fie avută în vedere practica judiciară depusă la dosar, potrivit căreia, în alte situații similare, au fost admise cererile de chemare în judecată.

5. Apărările formulate

Intimaţii nu au depus întâmpinare în cauză.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

Critica de recurs subsumată motivului de casare prevăzut de dispozițiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ vizează interpretarea greșită de către instanța de apel a dispozițiilor prevăzute de art. 159 alin. (5)-(7) C.proc.fisc. în baza căreia s-a reținut că nu au fost îndeplinite toate condițiile de valabilitate pentru pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, respectiv condiția ca pârâții să aibă achitate la zi toate obligațiile către bugetul local al unității administrativ-teritoriale în a cărei rază teritorială se află înregistrat bunul care urmează a se înstrăina.

Astfel, recurenta susține că art. 159 alin. (5) C.proc.fisc instituie obligația de a achita la zi doar impozitele aferente bunului ce urmează a se înstrăina și că interpretarea dată de instanța de apel acestui text de lege aduce o limitare în dreptul său de a obține transmiterea proprietății bunului pe care aceasta l-a achitat în întregime, inclusiv a impozitelor aferente acestuia, de natură a conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional la Convenția europeană pentru apărarea drepturilor omului și a libertăților fundamentale.

Luând spre analiză motivul de casare invocat, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C.proc.civ., prin raportare la normele de drept material aplicabile litigiului, instanța de recurs reţine că, prin prezenta acțiune astfel cum a fost modificată, recurenta a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în privinţa apartamentul nr. 7 din București, ca modalitate de executare în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare nr. 464/2018 încheiate între părţi şi neexecutate de către intimaţii-pârâţi.

Acţiunea a fost respinsă de către Tribunalul București, constatând în primul rând că anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare a fost notată cererea de urmărire silită imobiliară în dosarul de executare nr. x/2016 având creditoare pe societatea X. Bank și în al doilea rând că pârâții figurează cu debite fiscale neachitate către bugetul local, nefiind astfel îndeplinite condițiile art. 1669 alin. (1) teza finală C.civ prin raportare la dispozițiile art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013 și la art. 159 alin. (5) – (7) C.proc.fisc. Prin decizia atacată, instanța de apel, pe aceleași considerente, a respins apelul reclamantei și a menținut soluția primei instanțe.

Art. 159 alin. (5) C.proc.fisc în forma în vigoare la data încheierii promisiunii de vânzare, prevede următoarele: "Pentru înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi a mijloacelor de transport, proprietarii bunurilor ce se înstrăinează trebuie să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează, potrivit alin. (2). Pentru bunul ce se înstrăinează, proprietarul bunului trebuie să achite impozitul datorat pentru anul în care se înstrăinează bunul, cu excepţia cazului în care pentru bunul ce se înstrăinează impozitul se datorează de altă persoană decât proprietarul." Totodată, alin. (6) al aceluiaşi articol prevede că "actele prin care se înstrăinează clădiri, terenuri, respectiv mijloace de transport, cu încălcarea prevederilor alin. (5), sunt nule de drept."

Aşadar, art. 159 alin. (5) C.proc.fisc instituie, sub sancţiunea nulităţii absolute prevăzută de alin. (6), o condiţie de valabilitate a oricărui act juridic prin care are loc înstrăinarea dreptului de proprietate asupra clădirilor, terenurilor şi mijloacelor de transport, constând în aceea că proprietarii bunurilor ce se înstrăinează să prezinte certificate de atestare fiscală prin care să se ateste achitarea tuturor obligaţiilor de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Aşa fiind, orice notar public care ar fi sesizat de părţi în vederea întocmirii unui contract având ca efect înstrăinarea unui imobil precum cel care face obiectul pretenţiilor reclamantei în prezenta cauză, ar fi obligat să refuze încheierea actului (chiar şi în pofida acordului deplin al părţilor de a-l încheia), atâta timp cât nu i se prezintă un certificat de atestare fiscală din care să rezulte că proprietarii actuali ai apartamentului şi-au achitat toate obligaţiile de plată datorate bugetului local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază se află înregistrat fiscal bunul ce se înstrăinează.

Mecanismul prevăzut de art. 1279 alin. (3) C. civ. (pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract) funcţionează ca un remediu judiciar prin care se suplineşte consimţământul promitentului la încheierea contractului de înstrăinare, nu însă şi neîndeplinirea altor condiţii prevăzute de lege pentru valabilitatea contractului. În acest sens, partea finală a tezei I a art. 1279 C. civ. prevede expres că pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract se poate dispune atunci când "condiţiile legii pentru valabilitatea acestuia sunt îndeplinite".

La fel, partea finală a art. 1669 alin. (1) teza finală C. civ. prevede că pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare este posibilă "dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite".

Prin urmare, instanţa poate pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare dacă singura condiţie de valabilitate rămasă neîndeplinită a fost refuzul promitentului vânzător de a încheia contractul. Instanţa nu poate însă pronunţa o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare în prezenţa oricărei alte cauze de nulitate absolută, întrucât în acest caz ar încălca o normă imperativă a legii, prevăzută pentru ocrotirea unui interes general.

Cu toate acestea, recurenta susține că dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.fisc. instituie această obligație doar în legătură cu sarcini fiscale strict legate de bunul ce urmează a se înstrăina, obligații pe care recurenta le-a achitat la zi, în numele pârâților, neputându-se impune acesteia obligația de achita toate celelalte obligații pe care pârâții le datorează bugetului local, susțineri pe care Înalta Curte urmează a le respinge.

Înalta Curte reține că dispoziții cu un caracter similar celor prevăzute de art. 159 alin. (5) C.proc.fisc a căror interpretare a fost contestată în cauză, au fost analizate de către Curtea Constituțională prin decizia nr. 1069/2009 prin care a reținut că ” raţiunea care a stat la baza unei atari soluţii legislative a fost crearea unui climat de stabilitate şi securitate juridică, precum şi preocuparea statului în a găsi metode eficiente pentru a determina contribuabilul să îşi execute obligaţiile fiscale indiferent de natura şi cuantumul lor. Astfel, Curtea reţine că o asemenea măsură este expresia obligaţiei pozitive a statului de a asigura ritmicitatea şi certitudinea alimentării bugetelor locale cu sumele de bani aferente obligaţiilor fiscale care revin în sarcina contribuabililor. Prin urmare, faptul că legiuitorul a condiţionat înstrăinarea unui teren sau a unei clădiri de stingerea tuturor creanţelor fiscale locale ale titularului dreptului de proprietate nu echivalează cu instituirea unei incapacităţi de a vinde sau de a dona bunul imobil în cauză, ci, din contră, o asemenea condiţionare este menită să asigure în mod eficient îndeplinirea unei obligaţii legale şi constituţionale a persoanelor fizice sau juridice, şi anume plata sarcinilor fiscale, indiferent de natura lor, la bugetele locale. Or, în aceste condiţii, Curtea constată că instituirea unei măsuri de protecţie a bugetelor locale nu este de natură să încalce prevederile art. 44 alin. (1) şi (2) din Constituţie.”.

Această interpretare a fost menținută de Curtea Constituţională şi prin decizia nr. 1021/2011, reținând constituționalitatea unor dispoziții similare cu cele ale art. 159 alin. (5) C.proc.fisc. prin care se reglementa aceeași condiție, ca înstrăinarea unui teren sau a unei construcții să nu poată fi efectuată, sub sancțiunea nulității absolute a actului de înstrăinare, până când titularul dreptului de proprietate asupra acelui bun nu are achitate toate creanțele fiscale cuvenite bugetului local al unității administrativ-teritoriale unde este amplasat bunul imobil, reglementare care este de natură a proteja drepturile și interesele legitime ale celorlalți titulari, pe care celălalt titular care urmează a-și valorifica dreptul este ținut, la rândul său, să le respecte, în caz contrar, ”absolutizarea exerciţiului unui drept ar avea ca revers negarea drepturilor altor titulari, cărora autoritatea statală le datorează în egală măsură ocrotire, situaţie de neconceput într-un stat de drept. Întrucât chiar textul constituţional referitor la garantarea dreptului de proprietate statorniceşte că limitele şi conţinutul acestuia sunt stabilite prin lege, exercitarea unui drept de către titularul său nu poate avea loc decât într-un anumit cadru, prestabilit de legiuitor, cu respectarea anumitor exigenţe, cărora li se subsumează şi instituirea unor condiţii, care, dacă nu sunt respectate, fac ca valorificarea respectivului drept să nu mai fie posibilă. Curtea a constatat că, departe de a constitui o negare a dreptului în sine, asemenea exigenţe dau expresie ordinii de drept, precum şi drepturilor sau intereselor legitime ale altor persoane, cărora statul este ţinut să le acorde ocrotire în egală măsură.”.

De asemenea, în mod corect instanța de apel a reținut și aplicat dezlegările obligatorii reținute și prin decizia nr. 42/2017 a Înaltei Curți de Casație și Justiție – Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept referitoare la interpretarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.fisc care menține aceeași interpretare a acestor dispoziții cu cea dată de Curtea Constituțională prin deciziile 1069/2009 și 1021/2011 și care stabilesc în mod clar faptul că proprietarul actual al bunului ce urmează a se înstrăina trebuie să aibă achitate toate obligațiile către bugetul local al unității administrativ-teritoriale, iar nu doar a celor aferente bunului ce se doreşte înstrăinat, astfel cum în mod greșit susține reclamanta-recurentă.

Cu referire la invocarea de către recurentă a jurisprudenței unor alte instanțe naționale atașate la dosar care dau o altă interpretare dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.fisc în sensul dorit de către recurentă, Înalta Curte reține că aceasta nu poate fi luată în considerare, cu atât mai mult cu cât este contrară atât textului de lege menționat, cât și deciziilor Curții Constituționale și ale Înaltei Curți pronunțate în mecanismul de unificare a legii anterior menționate, decizii pe care instanțele naționale sunt obligate să le cunoască și să le respecte întocmai.

Având în vedere cele menționate anterior, rezultă că raţiunea principală a reglementării cuprinse în art. 159 alin. (5) C.proc.civ a fost de a acorda prioritate protejării interesului general reflectat în persoana creditorului fiscal, ca reprezentant al întregii comunităţi locale, de a asigura, cel puţin cu ocazia transmiterii proprietăţii unui bun supus impozitării dintre cele expres prevăzute (inclusiv terenurile şi clădirile), colectarea integrală a creanţelor fiscale de la proprietarii care doresc să îl înstrăineze.

Prin urmare, fiind sesizate cu o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, cele două instanţe de fond au reţinut în mod corect aplicabilitatea art. 159 alin. (5) C.proc.fisc, care instituie o condiţie de valabilitate a contractului de vânzare-cumpărare, a cărei neîndeplinire împiedică admiterea unei astfel de acţiuni.

În ceea ce privește argumentul recurentei potrivit căreia pârâții se află în culpă exclusivă de a-și achita propriile datorii fiscale, atitudine care conduce la o neexecutare culpabilă a promisiunii acestora de vânzare-cumpărare, acest aspect nu reprezintă relevanţă în cauză de natură a suprima prevederile legale imperative prevăzute de art. 159 alin. (5) C.proc.fisc., această chestiune putând fi luată în considerare din perspectiva unei eventuale rezoluțiuni a promisiunii de vânzare dintre părți, ceea ce nu face însă obiectul cauzei de faţă.

Nu s-ar putea reţine că, prin neîndeplinirea de către promitenții-vânzători a condiţiei prevăzute de art. 159 alin. (5) C.proc.fisc, s-ar putea împiedica în mod absolut pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare. Astfel cum a reţinut Înalta Curte în par. 113 al deciziei preliminare nr. 42/2017, "pentru a se evita o conduită abuzivă din partea copermutantului pârât, ar trebui să se acorde copermutantului reclamant (dacă formulează un petit în acest sens), posibilitatea de a plăti el însuşi obligaţiile datorate la bugetul local de către cealaltă parte, simultan cu abilitarea de a cere, în cadrul aceluiaşi proces sau pe cale separată, obligarea acesteia din urmă la suportarea unor daune-interese egale cu cuantumul obligaţiilor achitate". Mutatis mutandis, o astfel de soluţie este valabilă şi în cazul pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare, în sensul că promitentul cumpărător poate plăti el însuşi toate datoriile fiscale ale promitenților vânzători, urmând a imputa suma plătită asupra preţului sau, în cazul în care preţul a fost plătit, urmând a se regresa împotriva promitenților vânzători.

Or, deși recurenta-reclamantă arată că a achitat datoriile fiscale aferente apartamentului în litigiu și că astfel s-ar putea pronunțat o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, instanța de apel a reținut contrariul, în sensul că în urma solicitării unor informații actualizate, rezultă că pârâții-intimați înregistrează în continuare valori considerabile ale debitelor către bugetul local, astfel că nu se poate da curs cererii reclamantei. Așadar, interpretarea instanței de apel este una corectă deoarece dispozițiile art. 159 alin. (5) C.proc.fisc au caracter imperativ, nefiind permis nici instanței de judecată și nici părților să facă interpretări proprii de natură a modifica voința legiuitorului conform principiului ubi lex non distinquit, nec nos distinquere debemus.

Faptul că datoriile totale fiscale ale intimaților sunt semnificative și că recurenta a ales să plătească în avans, într-un mod atipic, întregul preţ al vânzării în cuantum de 43.000 euro, precum și a impozitului la zi, aferent apartamentului, astfel încât să nu aibă acum asupra cărei diferenţe de preţ să poată imputa suma pe care ar plăti-o în contul datoriilor fiscale ale intimaţilor, nu poate conduce la eludarea dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.fisc.

Nici susținerile recurentei-reclamante, conform cărora interpretarea dată de instanța de apel dispozițiilor art. 159 alin. (5) C.proc.civ ar conduce la încălcarea dispozițiilor art. 1 din Protocolul adițional nr. 1 la Convenția europeană, nu pot fi primite deoarece limitarea exerciţiului dreptului promitentului cumpărător la încheierea contractului de vânzare se menţine într-un raport rezonabil de proporţionalitate cu scopul legitim al apărării interesului general al unităţii administrativ-teritoriale de a realiza creanţele fiscale acumulate de intimaţi, interes care se subsumează atât ordinii publice, cât şi drepturilor altor persoane, anume ale membrilor comunităţii locale respective de a beneficia de serviciile publice finanțate din bugetul local.

Bunul nu este indisponibilizat total, ci doar până la plata datoriilor fiscale ale intimaţilor – promitenți vânzători. Recurenta – promitenta cumpărătoare îşi poate valorifica dreptul, cu condiţia îndeplinirii acestei condiţii de valabilitate a contractului de vânzare. Recurenta nu a dobândit niciodată dreptul de a cumpăra apartamentul ce face obiectul prezentei cauze, decât cu respectarea prevederilor legale, deci inclusiv cu condiţia respectării art. 159 alin. (5) C.proc.fisc.

Un cumpărător diligent are obligația de a verifica, înainte de a încheia o promisiune de vânzare, dacă bunul poate fi vândut, cu atât mai mult cu cât anterior, reclamanta a fost evacuată din primul apartament cu nr. 5 pe care trebuia să-l achiziționeze de la pârâți ca urmare a unei proceduri de evacuare, așadar avea cunoștință despre situația intimaților-pârâți.

Prin urmare, în virtutea obligației sale de diligență, recurenta trebuia să verifice dacă premisele respectării acestei condiţii de valabilitate există în concret, ceea ce s-a și întâmplat deoarece aceasta, prin cererea de modificare a cererii chemare în judecată arată expres că ”am plătit pârâților prețul convenit, integral și am primit promisiunea acestora că îmi vor perfecta și actele de vânzare-cumpărare, dar să mai am puțină răbdare, deoarece au de plătit datorii către stat, termenul stabilit în acest sens fiind 19.12.2019”. Faptul că recurenta a făcut abstracţie de acest aspect nu o îndreptăţeşte să obţină neaplicarea în cazul său a acestei condiţii legale de valabilitate a contractului de vânzare prefigurat, întrucât în caz contrar ar ajunge să beneficieze de roadele propriei culpe.

Critica recurentei subsumabilă art. 488 alin. (1) pct. 6 C.proc.civ în sensul că instanța de apel nu a motivat refuzul de a admite măcar în parte apelul său, în ceea ce-i privește pe pârâții B. și C., care dețin o cotă de 50% din imobil, Înalta Curte constată că și aceasta are un caracter nefondat.

Contrar susținerilor recurentei, instanța de apel a analizat această solicitare și a respins-o, ca urmare a coroborării dispozițiilor art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013 cu cele ale art. 827 C.proc.civ.

Potrivit art. 57 alin. (1) din OUG nr. 80/2013 ” În cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată va solicita extras de carte funciară pentru bunurile imobile ce au carte funciară deschisă sau certificat de sarcini pentru imobilele care nu au carte funciară deschisă, certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.”

Potrivit art. 827 C.proc.civ ”Drepturile reale, precum şi orice alte drepturi înscrise după notarea urmăririi imobilului în cartea funciară nu vor putea fi opuse creditorului urmăritor şi adjudecatarului, în afară de cazurile expres prevăzute de lege ori de cazul în care creditorul sau adjudecatarul s-a declarat de acord cu acel drept ori debitorul sau terţul dobânditor a consemnat sumele necesare acoperirii creanţelor ce se urmăresc, inclusiv dobânzile şi cheltuielile de executare.”

Așadar, prin raportare la situația de fapt reținută în speță, este corectă soluția instanței de apel în sensul că nu se poate pronunța în cauză o hotărâre care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, deoarece creditoarea X. Bank are notată urmărirea silită imobiliară asupra întregului imobil încă din anul 2016, cu mult anterior încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare nr. 464/2018 încheiată de recurentă cu pârâții, astfel, eventuala dobândire a dreptului de proprietate a recurentei îi este inopozabilă acestei creditoare.

Susţinerea recurentei potrivit căreia urmărirea silită se referă doar la doi dintre pârâții coproprietari și că sub acest aspect, instanța de apel putea pronunța o hotărâre care să țină loc de act autentic măcar pentru o cotă de 50% din apartament este lipsită de orice suport legal și nu poate fi primită, deoarece notările/sarcinile care sunt înscrise în cartea funciară grevează asupra întregului imobil și au caracter indivizibil, fiind fără relevanţă că doar unii dintre coproprietarii imobilului promis spre vânzare au calitatea de debitori în dosarul de executare silită. Acţiunea dispoziţiilor art. 827 C.proc.civ. anterior citat este, din acest punct de vedere, indivizibilă.

Având în vedere considerentele expuse şi dispoziţiile legale menţionate, Înalta Curte a reţinut caracterul nefondat al recursului, astfel cum a fost susţinut prin criticile analizate anterior, dispunând, în conformitate cu prevederile art. 496 C.proc.civ., respingerea acestei căi de atac.