Invalid cassation due to factual re-evaluation of technical documentation and evidence instead of substantive law violation in lease termination dispute

Şedinţa publică din data de 22 octombrie 2025

Deliberând asupra recursului, reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Argeş , secţia Civilă la data de 30.08.2022, reclamanta S.C. A. S.A. a chemat în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea pe care o va pronunţa, să dispună rezilierea contractului de închiriere nr. x/07.12.2021, din culpa exclusivă a pârâtei proprietare şi obligarea acesteia la plata daunelor materiale produse, respectiv suma de 168.266 RON, reprezentând chirii achitate în avans pârâtei, 47.954,57 RON, avansul pentru achiziţionarea şi montajul covorului pvc, 112.838 RON, contravaloarea operaţiunilor de compartimentare, 11.761,25 RON, contravaloarea serviciilor de asistenţă juridică aferente încheierii contractului şi 25.000 RON, comision intermediere imobiliară, cu cheltuieli de judecată.

La data de 03.10.2022, pârâta a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei de obiect a petitului privind rezilierea contractului de închiriere, faţă de împrejurarea că reclamanta l-a denunţat unilateral în luna august 2022, în subsidiar solicitând respingerea acţiunii.

Pe calea cererii reconvenţionale, pârâta a solicitat, în principal, obligarea reclamantei-pârâte S.C. A. S.A. să-i plătească suma de aproximativ 69.000 euro, cu titlul de daune interese, în temeiul art. 4.6 din contractul de închiriere nr. x/07.12.2022, iar în subsidiar, în situaţia în care reclamanta neagă faptul că, în luna august 2022, a denunţat acest contract şi afirmă că îşi produce încă efectele juridice, a solicitat ca instanţa să dispună rezilierea lui ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor de către reclamantă, şi, în consecinţă, obligarea S.C. A. S.A. să-i plătească echivalentul în RON al sumei de 8.500 euro/luna, începând cu data de 07.12.2021 până la rezilierea efectivă a contractului, cu titlu de daune interese pentru repararea prejudiciului suferit ca urmare a rezilierii contractului înainte de expirarea duratei lui, cu cheltuieli de judecată.

Reclamanta-pârâtă S.C. A. S.A. a formulat întâmpinare la cererea reconvenţională şi răspuns la întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii reconvenţionale şi admiterea acţiunii sale.

Prin sentinţa civilă nr. 34/25.01.2023, Tribunalul Argeş, secţia Civilă a admis excepţia necompetenţei sale materiale funcţionale şi a declinat competenţa de soluţionarea a cauzei în favoarea Tribunalului Specializat Argeş.

La data de 30.05.2023, pârâta-reclamantă S.C. B. S.R.L. a depus cerere de renunţare la judecata petitelor formulate în subsidiar prin cererea reconvenţională, iar prin încheierea din 30.05.2023, instanţa a luat act de cererea de renunţare la judecată şi a dispus unirea cu fondul a excepţiei lipsei de obiect cu privire la petitul având ca obiect rezilierea contractului de închiriere, invocată de pârâtă prin întâmpinare.

Prin încheierea din 17.01.2024, Tribunalul Specializat Argeş a respins proba cu expertiza în specialitatea contabilitate, solicitată de reclamanta-pârâtă şi proba cu expertiza în specialităţile arhitectură şi construcţii civile şi industriale, solicitată de pârâta-reclamantă.

Prin sentinţa nr. 413/01.10.2024, Tribunalul Specializat Argeş a admis, în parte, cererea de chemare în judecată, a respins cererea reconvenţională astfel cum a fost precizată, a dispus rezilierea contractului de închiriere nr. x/07.12.2021, a obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 329.058,57 RON, reprezentând daune interese, a admis în parte cererea reclamantei-pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată şi a obligat pârâta-reclamantă la plata către reclamanta-pârâtă a sumei de 33.452,81 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe şi a încheierii din 17.10.2024, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat apel.

Prin decizia nr. 104/A-com/10.03.2025, Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal a respins apelul ca nefondat şi a obligat apelanta la plata către intimată a sumei de 13.278,02 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii, pârâta S.C. B. S.R.L. a declarat recurs, solicitând casarea ei şi trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel.

Subsecvent prezentării situaţiei de fapt şi a parcursului procesual al litigiului, a invocat motivul de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., arătând că hotărârea atacată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a art. 1.270, art. 1.350 alin. (1), art. 1.556 alin. (1), art. 1.530, art. 1.555 alin. (1) şi (2) C. civ., a Legii nr. 50/1991 şi a art. 6, art. 8, art. 249, art. 255 alin. (1) şi art. 330 alin. (1) C. proc. civ.

A susţinut că instanţa de apel, în mod nelegal, i-a respins solicitarea privind încuviinţarea probei cu expertiză tehnică în calea ordinară de atac şi a apreciat nefondat motivul de apel vizând încheierea din 17.01.2024, prin care prima instanţă i-a respins aceeaşi probă.

A menţionat că, pentru a dovedi îndeplinirea obligaţiei contractuale de punere la dispoziţia sa de către locatară a documentaţiilor tehnice privind compartimentarea interioară a spaţiului (absolut necesară pentru a-şi putea executa obligaţia subsecventă de a efectua lucrările de recompartimentare şi reconfigurare a instalaţiilor), partea adversă a depus la dosar 6 planşe cu planurile iniţiale ale clădirii, pe care recurenta-pârâtă le-a contestat, context în care a apreciat necesară administrarea probei cu expertiză tehnică în specialitatea arhitectură şi proiectare, pentru a se lămuri dacă respectivele înscrisuri pot reprezenta documentaţie tehnică pentru realizarea lucrărilor pe care şi le-a asumat.

A subliniat că, deşi opinia de specialitate a expertului era importantă pentru examinarea criticilor din apel, solicitarea sa a fost, în mod nelegal, respinsă, or, fără un probatoriu adecvat, nu se poate stabili indubitabil modalitatea de executare a obligaţiilor asumate de către intimata-reclamantă.

A apreciat că, procedând astfel, instanţa de prim control judiciar a încălcat prevederile art. 6, art. 8, art. 255 şi art. 330 C. proc. civ., având în vedere caracterul esenţial al probei solicitate în contextul factual concret al cauzei, faţă de împrejurarea că numai o persoană care deţine cunoştinţe de specialitate putea să lămurească dacă înscrisurile depuse întruneau cerinţele unei documentaţii tehnice necesare pentru recompartimentarea spaţiului.

Recurenta-pârâtă a arătat că obligaţia sa de a realiza efectiv modificarea spaţiului era subsecventă obligaţiei părţii adverse de a preda planurile absolut necesare unei asemenea lucrări, iar îndeplinirea obligaţiei de către locatară nu poate consta doar în predarea celor 6 planşe, ci era necesară o documentaţie corespunzătoare, al cărei conţinut nu putea fi cercetat decât pe calea unei expertize de specialitate, astfel că instanţa de apel, respingând această probă, a nesocotit prevederile art. 22 alin. (1) şi (2), art. 255 alin. (1) şi 330 alin. (1) C. proc. civ., iar în baza unui probatoriu insuficient, a reţinut, în mod nelegal, că intimata-reclamantă şi-a executat obligaţia prevăzută la art. 3.2 din contractul părţilor.

Din perspectiva nesocotirii prevederilor Legii nr. 50/1991, a susţinut că documentaţia tehnică necesară compartimentării trebuie să respecte anumite cerinţele legale şi să cuprindă anumite înscrisuri, iar stabilirea corectă a conţinutului acestei documentaţii era obligatorie, neputând fi dedusă numai din simpla depunere la dosar a unor planşe.

A prezentat obligaţiile asumate de părţi prin contract referitor la efectuarea compartimentării spaţiului închiriat şi a subliniat obligaţia intimatei-reclamante de a-i preda, în termen de 30 de zile de la semnarea contractului, adică până la 07.01.2022, documentaţia tehnică, pentru ca ulterior, în baza acesteia, recurenta-pârâtă să realizeze efectiv lucrările; a relevat culpa exclusivă a S.C. A. S.A., care, prin neîndeplinirea obligaţie sale, a determinat imposibilitatea executării obligaţiei subsecvente de către S.C. B. S.R.L.

În opinia titularei recursului, dispoziţiile speciale ale Legii nr. 50/1991 (Anexa nr. 1) au fost încălcate de instanţa de apel întrucât a echivalat depunerea unor înscrisuri cu obligaţia locatarului de a pune la dispoziţia locatorului documentaţia tehnică privind recompartimentarea.

În continuare, a susţinut că, potrivit clauzei 3.2. din contract, varianta finală a documentaţiei tehnice privind modificările interioare trebuia predată locatorului şi însuşită prin semnătură de ambele părţi, or cele 6 schiţe întocmite de arhitectul general cuprindeau doar nişte propuneri pentru o viitoare recompartimentare, iar nu documentaţia tehnică prevăzută de părţi în convenţie, nefiind îndeplinită nici condiţia însuşirii ei de către proprietar prin semnătură.

Recurenta-pârâtă a mai arătat că părţile şi arhitectul au convenit să înceapă iniţial lucrările de recompartimentare ce nu impuneau modificări faţă de proiectul iniţial, iar la momentul finalizării documentaţiei tehnice, să i se transmită proprietarului pentru efectuarea lucrărilor de recompartimentare şi reconfigurare a instalaţiilor, astfel că este eronată concluzia instanţei potrivit căreia, odată ce s-a demarat executarea lucrărilor, s-ar fi îndeplinit şi obligaţia de întocmire şi predare a documentaţiei tehnice.

Potrivit titularei căii de atac, la dosar nu există dovada executării obligaţiei de predare a documentaţiei tehnice sau a faptului că predarea s-a efectuat în condiţiile art. 3.2 din contract, astfel că instanţa de apel nu a avut în vedere faptul că nepredarea spaţiului de către locatar nu este consecinţa directă şi necesară a neexecutării culpabile a obligaţiei sale, nici nu poate fi calificată drept neexecutare fără justificare, în temeiul art. 1.530 C. civ.

De asemenea, a subliniat încălcarea de către curtea de apel a art. 1.556 C. civ., întrucât a înlăturat susţinerile sale privind neexecutarea prioritară a obligaţiilor de către locatară, fără de care locatorul nu îşi putea îndeplini propriile obligaţii, astfel că răspunderea contractuală revine exclusiv părţii adverse.

Intimata-reclamantă a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

Astăzi, în şedinţă publică, Înalta Curte a invocat din oficiu excepţia nulităţii recursului, asupra căreia, în temeiul art. 248 alin. (1), raportat la art. 494 C. proc. civ., reţine următoarele:

Articolul 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) C. proc. civ. prevede că cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază şi dezvoltarea lor, iar potrivit art. 489 alin. (2) C. proc. civ., recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în cele prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Aşadar, pentru a conduce la casarea hotărârii atacate, recursul nu se poate limita doar la indicarea uneia sau mai multor ipoteze dintre cele prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., cerinţa legii presupunând ca dezvoltarea motivelor să facă posibilă încadrarea lor în cazurile de nelegalitate reglementate de această normă de drept.

Prin recursul formulat, deşi a indicat drept temei dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, titulara căii de atac a dezvoltat pe larg modalitatea în care, în etapele devolutive, a fost respinsă cererea sa privind efectuarea unei expertize tehnice, precum şi maniera în care au fost evaluate probele administrate, susţinând nerespectarea normelor de procedură care reglementează dreptul la un proces echitabil, egalitatea părţilor în procesul civil şi rolul activ al judecătorului în aflarea adevărului, aşadar încălcarea unor principii fundamentale ale procesului civil, aspecte care ar putea fi examinate prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., potrivit căruia casarea se poate cere când instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Cu toate acestea, Înalta Curte observă că recurenta-pârâtă a prezentat, în fapt, critici vizând considerentele instanţei de apel, de confirmare a încheierii din 17.01.2024 pronunţate de prima instanţă, prin care i-a fost respinsă proba cu expertiză tehnică, precum şi pe cele vizând respingerea aceleiaşi probe în apel, subliniind că predarea, de către partea adversă, a celor 6 planşe cu planurile iniţiale ale clădirii nu echivalează cu îndeplinirea de către cocontractant a obligaţiei de punerea la dispoziţie a documentaţiei tehnice privind compartimentarea interioară a spaţiului, întrucât nu îndeplinesc cerinţele legale ale unei astfel de documentaţii, aspect care urma a fi lămurit prin expertiza solicitată în etapele devolutive ale procesului.

Aceste argumente nu pot fi însă circumscrise cazului de casare prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. - care include toate neregularităţile procedurale care atrag sancţiunea nulităţii, altele decât cele prevăzute la pct. 1-4, precum şi nesocotirea unor principii fundamentale a căror nerespectare nu se încadrează în alte motive de recurs - întrucât se invocă aspecte vizând utilitatea expertizei solicitate în contextul factual concret al litigiului, precum şi elemente ale probatoriului administrat. Recurenta-pârâtă urmăreşte în acest mod ca instanţa de recurs să reevalueze chestiunile deja tranşate de instanţele devolutive, fără a deduce instanţei de casare examinarea precisă a normei de drept pretins încălcate, or astfel de critici sunt specifice unei căi de atac devolutive, motiv pentru care nu pot fi examinate în recurs, cale excepţională de atac care urmăreşte să supună Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Cum interpretarea şi evaluarea probelor au fost invocate, de către recurenta-pârâtă, pentru a fundamenta şi nesocotirea drepturilor şi principiilor reglementate de art. 6, art. 8 şi art. 22 alin. (1) şi (2) C. proc. civ., drept o consecinţă directă a respingerii probei cu expertiza şi a modului în care instanţa de apel a evaluat probatoriul, Înalta Curte nu poate reţine aceste critici ca fiind proprii recursului şi motive apte să ofere instanţei de casare pârghiile unui control de legalitate.

Cât priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., potrivit căruia casarea unei hotărâri se poate cere atunci când a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, recurenta-pârâtă a indicat expres dispoziţiile legale pretins nesocotite de instanţa de apel, însă analiza cererii de recurs relevă că nu au fost dezvoltate critici ce ar putea fi subsumate corespunzător acestui caz de casare.

Astfel, susţinerile acesteia privind neîndeplinirea de către documentaţia tehnică necesară compartimentării a cerinţelor impuse de Legea nr. 50/1991, sub aspectul înscrisurilor pe care ar trebui să le cuprindă o astfel de lucrare, precum şi constatările instanţei de apel referitoare la conţinutul ei, reprezintă împrejurări legate de fondul cauzei şi nu chestiuni vizând încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. Verificarea lor ar presupune ca instanţa de recurs să analizeze înscrisurile depuse şi să constate dacă se confirmă argumentele recurentei-pârâte, evaluare nepermisă în calea extraordinară de atac a recursului.

De asemenea, invocând dispoziţiile art. 1.270, art. 1.350 alin. (1), art. 1.556 alin. (1), art. 1.530, art. 1.555 alin. (1) şi (2) C. civ., ce reglementează forţa obligatorie a contractului, răspunderea contractuală, dreptul la daune-interese, ordinea executării obligaţiilor contractuale şi excepţia de neexecutare, autoarea căii de atac a dezvoltat critici privind modul de îndeplinire a obligaţiilor contractuale de către părţi, ordinea în care acestea trebuiau îndeplinite, subliniind că obligaţia părţii adverse de a-i preda documentaţia tehnică completă era anterioară şi absolut necesară pentru executarea propriei obligaţii de efectuate a lucrărilor de compartimentare a spaţiului, astfel că singura parte în culpă este societatea intimată, context în care, excepţia de neexecutare ar fi întemeiată.

Decizia atacată, evaluată din perspectiva acestor critici, relevă lipsa valenţelor de nelegalitate, întrucât autoarea căii de atac nu a justificat modalitatea în care au fost încălcate sau aplicate greşit normele de drept material, ci a prezentat argumente prin care urmăreşte reevaluarea situaţiei de fapt, a clauzelor contractuale şi a conduitei părţilor contractante, criticând modul în care instanţa de apel, analizând probatoriul administrat, a infirmat temeinicia pretenţiilor sale.

Faţă de prevederile art. 483 alin. (3) şi art. 488 alin. (1) C. proc. civ., analiza acestor aspecte nu mai poate fi făcută în recurs, etapă procesuală în care examinarea cauzei nu poate fi extinsă, dincolo de criticile de nelegalitate spre cele de eventuală netemeinicie, întrucât este proprie fazelor devolutive ale procesului şi a fost deja realizată de instanţele de fond.

În acest context, Înalta Curte reaminteşte şi împrejurarea că nulitatea recursului intervine nu numai atunci când motivele lipsesc cu desăvârşire, ci şi în cazul motivării necorespunzătoare din perspectiva rigorilor procedurale.

O astfel de situaţie se constată şi în cauza de faţă, din moment ce, aşa cum s-a arătat, analiza memoriului de recurs impune concluzia că recurenta-pârâtă nu a formulat nicio critică aptă să poată fi încadrată în motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Având în vedere aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1), raportat la art. 489 alin. (2) C. proc. civ., va anula recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 104/A-com/10.03.2025, pronunţată de Curtea de Apel Piteşti, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 13.278,02 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 22 octombrie 2025.