Seller’s appeal fails; pre-contract for apartment sale remains enforceable, specific performance upheld with costs.

Şedinţa publică din data de 26 noiembrie 2024

Deliberând asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Braşov la data de 14 iulie 2022, sub nr. x/2022, reclamantul A. a formulat o acţiune în constatare în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei să constate că notificarea de denunţare unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020 de notarul public C. nu produce efecte şi, pe cale de consecinţă, să constate că antecontractul menţionat, având ca obiect promisiunea de vânzare-cumpărare a imobilului - apartament nr. x, situat în municipiul Braşov, str. x, compus din 3 camere, cu o suprafaţă de 77,23 mp şi cu cota aferentă din terenul intabulat în CF a municipiului Braşov nr. x, nr. cad/top x - nu a încetat, cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Pârâta B. S.R.L. a formulat cerere reconvenţională, solicitând instanţei să dispună încetarea antecontractului încheiat între părţi, ca efect al manifestării de voinţă a promitentei-vânzătoare, precum şi stabilirea unei prestaţii/compensaţii în sarcina acesteia, în vederea exonerării de la îndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate, cu cheltuieli de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 9659 din 17.11.2022, Judecătoria Braşov a admis excepţia necompetenţei materiale a Judecătoriei Braşov, dispunând declinarea competenţei de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Braşov.

Pe rolul Tribunalului Braşov a fost înregistrată şi cererea prin care reclamantul A. a solicitat în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., sub nr. x/2022, obligarea pârâtei la efectuarea tuturor demersurilor necesare încheierii în formă autentică a actului de vânzare cumpărare şi obligarea pârâtei la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare cumpărare pentru imobilul ce formează obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/3.03.3030, apartament 7 din Braşov, str. x, bloc. 13, compus din 3 camere, cu o suprafaţă utilă de 77,23 mp, cu cota aferentă din terenul întabulat în CF x Braşov, precum şi a unui loc de parcare suprateran, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare cumpărare, apt de întabulare; obligarea pârâtei la plata sumei de 3640 RON datorată în temeiul art. 2.6 alin. (3) din antecontract, cu titlu de penalităţi de întârziere, calculate pentru perioada 1.05.2022 - 8.08.2022 inclusiv, precum şi a penalităţilor ce vor curge în continuare până la data predării efective a imobilului.

În subsidiar, în situaţia unei imposibilităţi de perfectare a actului apt de întabulare, datorită relei credinţe a promitentului vânzător, sa solicitat obligarea pârâtei la plata sumei de 21570 euro reprezentând dublul sumei achitate cu titlu de avans, în temeiul art. 2.9.5 din antecontract; suma de 4670,68 RON reprezentând dobânzi şi comisioane achitate pentru restituirea creditului bancar accesat, necesar plăţii avansului; sumei de 315 RON reprezentând contravaloarea taxelor notariale; sumei de 476 RON reprezentând cheltuielile pentru soluţionarea pe cale amiabilă a litigiului.

La termenul de judecată din data de 12.01. 2023 s-a dispus conexarea dosarului nr. x/2022 la dosarul x/2022, pentru considerentele cuprinse în încheierea de şedinţă.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa civilă nr. 131/S din 27.04.2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins excepţia prematurităţii şi inadmisibilităţii acţiunii.

A admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., în dosarul nr. x/2022.

A admis în parte cererea formulată şi precizată de acelaşi reclamant, în contradictoriu cu aceeaşi pârâtă, în dosarul conex nr. x/2022

A constatat că notificarea de denunţare unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020 de notarul public C. nu produce efecte.

A constatat că antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020 de notarul public C. nu a încetat.

A obligat pârâta la efectuarea tuturor demersurilor necesare încheierii, în formă autentică, a contractului de vânzare-cumpărare şi la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul ce formează obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.03.2020, respectiv apartamentul 7, înscris în CF x Braşov, având nr. cadastral x Braşov, situat în Braşov, str. x, compus din 3 camere, cu o suprafaţă utilă de 77,23 mp, cote comune de 77/3234 şi cota aferentă de teren de 2517/105700, teren întabulat în CF x Braşov, nr. cad. x, precum şi atribuirea unui loc de parcare suprateran; în caz de refuz, hotărârea să ţină loc de act apt de întabulare.

A respins celelalte pretenţii ale reclamantului.

A respins cererea reconvenţională formulată de reclamanta reconvenţională S.C. B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul reconvenţional A..

A obligat pârâta S.C. B. S.R.L. să plătească reclamantului A. suma de 15.326 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, corespunzător pretenţiilor admise.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 104/Ap din 1 februarie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins cererea de suspendare a judecării cauzei până la soluţionarea dosarului nr. x/2024, aflat pe rolul Tribunalului Braşov.

A respins, ca nefondate, apelul principal formulat de apelanta-pârâtă B. S.R.L. şi apelul incident formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 131/S din 27.04.2023, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă în dosarul nr. x/2022.

A respins cererea de intervenţie accesorie formulată de societatea D. S.R.L. în favoarea apelantei-pârâte B. S.R.L..

A obligat apelanta-pârâtă B. S.R.L. la plata către intimatul-reclamant A. a sumei de 1.000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu avocat parţial).

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei Curţii de apel a declarat recurs pârâta B. S.R.L., circumscris motivulului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare, iar în subsidiar, casarea cu reţinerea cauzei spre rejudecare şi respingerea cererii de chemare în judecată; respingerea acţiunilor conexe formulate de intimatul-reclamant ca vădit nefondate; admiterea cererii reconvenţionale privind încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat de notarul public C. sub nr. x/03.03.2020, ca efect al manifestării de voinţă a promitentului-vânzător şi stabilirea unei prestaţii/compensaţii în sarcina promitentului-vânzător, în vederea exonerării de la îndeplinirea obligaţiilor contractuale asumate; cu obligarea la plata cheltuielilor de judecată.

Prin prima critică de recurs, s-a susţinut că soluţia pronunţată reflectă o aplicare greşită a normelor de drept material şi procesual referitoare la modul de soluţionare a aspectelor deduse judecăţii. Hotărârea instanţei de apel cuprinde considerente sumare, pe alocuri incomplete, care nu sunt apte să pună soluţia pronunţată la adăpost de critici, întrucât raţionamentul instanţei s-a bazat pe o interpretare ce excede cadrul legal aplicabil cauzei.

După prezentarea situaţiei de fapt, recurenta a subliniat că antecontractul constituie legea părţilor (art. 1270 C. civ.), iar potrivit art. 8.4 din antecontract, toate clauzele reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi.

Cu toate acestea, s-a arătat că soluţia instanţei de apel nu rezultă dintr-o analiză juridică temeinică, instanţa încălcând legea părţilor şi manifestarea expresă de voinţă a acestora de la momentul semnării antecontractului.

Recurenta a susţinut că instanţa nu putea să ignore convenţia părţilor, fiind ţinută să analizeze şi să aplice legea părţilor. Cu toate acestea, s-a apreciat că reclamantul şi-ar fi îndeplinit obligaţia de plată prin consemnarea preţului (oferta reală de consemnaţiune), procedură urmată în timpul litigiului, când a notificat pârâta să se prezinte la notarul public.

Deşi reclamantul avea obligaţia, la momentul iniţierii litigiului, să dovedească îndeplinirea tuturor condiţiilor pentru încheierea contractului, cererea de chemare în judecată a fost promovată fără a se îndeplini obligaţia esenţială de plată a diferenţei de preţ.

Recurenta a evidenţiat că instanţa nu a avut în vedere prevederile art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum acesta a fost modificat prin actul adiţional din 15.06.2021, articol care prevedea obligaţia executării lucrării sub condiţia achitării integrale a preţului până la data de 31.04.2022. S-a subliniat că manifestarea de voinţă a părţilor se putea realiza şi confirma doar la momentul achitării integrale a preţului, care, potrivit actului adiţional, trebuia efectuată până la data menţionată, ceea ce nu s-a întâmplat.

Recurenta a apreciat că hotărârea instanţei de apel este nelegală, deoarece nu putea fi reţinută culpa sa în neîndeplinirea, în termen, a demersurilor de obţinere a avizelor, acordurilor necesare şi intabularea imobilului, atâta timp cât partea adversă nu şi-a îndeplinit la rândul său obligaţia principală de plată.

Recurenta a susţinut că, în mod nelegal, instanţa de apel nu a dat curs prevederilor art. 1556 C. civ., potrivit căruia "atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii".

S-a precizat că a invocat excepţia de neexecutare a contractului, determinată de faptul că reclamantul nu şi-a îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ până la data de 31.04.2022, astfel cum şi-a asumat expres această obligaţie prin semnarea actului adiţional din data de 15.06.2021.

În plus, recurenta a invocat dispoziţiile art. 1517 C. civ., potrivit cărora "o parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria acţiune sau omisiune", criticând că partea adversă a formulat acţiunea fără a-şi fi îndeplinit, la data înregistrării acesteia, propriile obligaţii asumate expres, regăsindu-se astfel în culpă.

S-a făcut trimitere la notificarea de denunţare din 01.07.2022, comunicată reclamantului, prin care, în preambul, s-a invocat faptul că data finalizării, respectiv data predării, astfel cum a fost convenită de părţi, a fost depăşită, neexistând premisele finalizării imobilului în viitorul apropiat, determinat de majorarea accelerată a preţurilor în domeniul construcţiilor, precum şi de dificultăţile economice traversate de societate, care au generat imposibilitatea finalizării proiectului rezidenţial. Motivele invocate, apreciate ca fiind reale, au fost strict legate de lipsa fondurilor necesare continuării lucrărilor, în contextul în care partea adversă nu şi-a îndeplinit obligaţia de achitare integrală a diferenţei de preţ (61.115 euro pentru imobil şi 2.000 euro pentru locul de parcare) până la data de 31.04.2022.

Cu toate acestea, instanţa de apel a reţinut, în mod nelegal, că pârâta ar fi avut obligaţia ca până la 31.04.2022 să finalizeze imobilul, considerând că nu putea invoca prevederile menţionate anterior, întrucât, raportat la un contract sinalagmatic, era necesară îndeplinirea prestaţiei părţii adverse (plata) pentru ca să se poată realiza contraprestaţia (finalizarea imobilului).

Astfel, în lipsa plăţii diferenţei de preţ la data de 31.04.2022, societatea pârâtă nu a putut executa lucrarea conform planificării, rezultând că, în acord cu art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional din 17.06.2021, nu se putea reţine culpa pârâtei în neexecutarea lucrărilor, sens în care nici instanţa nu putea obliga societatea să încheie contractul în lipsa îndeplinirii prealabile a obligaţiei principale de plată.

A mai arătat că reclamantul a formulat acţiunea ulterior datei de 31.04.2022, fără să fi făcut, nici la momentul înregistrării cererii, demersuri pentru achitarea diferenţei de preţ, conform obligaţiei asumate la data de 15.06.2021.

Totodată, recurenta a susţinut că apărările reclamantului din cuprinsul actelor de procedură au avut ca scop inducerea în eroare a instanţei, fiind în contradicţie cu principiul "nemo auditur propriam turpitudinem allegans", potrivit căruia nimeni nu poate invoca în susţinerea intereselor sale propria culpă. În consecinţă, toate apărările întemeiate pe aceste argumente (care au la bază propria culpă a reclamantului) ar fi trebuit să fie cenzurate de instanţa de judecată.

Cea de-a doua critică din cererea de recurs vizează nelegalitatea hotărârii prin prisma neîndeplinirii prevederilor art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, potrivit cărora, în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa este obligată să solicite extras de carte funciară (sau certificat de sarcini, dacă nu există carte funciară), certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi privind cotele de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

S-a susţinut că instanţa de apel a reţinut în mod nelegal că această lipsă s-a acoperit în cadrul apelului, deşi, potrivit rolului instanţei de control judiciar, verificarea legalităţii şi temeiniciei hotărârii atacate se face raportat la situaţia existentă la momentul pronunţării hotărârii de către prima instanţă. În cauză, recurenta a subliniat că nu exista la dosar certificatul fiscal al imobilului la data pronunţării hotărârii de fond - element esenţial şi obligatoriu pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, conform art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013.

A arătat că practica Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie stabileşte în mod constant că mecanismul hotărârii care ţine loc de act autentic este condiţionat de îndeplinirea tuturor condiţiilor legale, inclusiv prezentarea certificatului fiscal care atestă lipsa datoriilor la bugetul local, această condiţie fiind una de fond, a cărei neîndeplinire atrage nulitatea de drept a contractului.

Recurenta a evidenţiat că, întrucât reclamantul a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, era necesar ca hotărârea judecătorească să respecte toate condiţiile de fond şi de formă ale contractului autentic, iar lipsa certificatului fiscal la dosar conducea direct la imposibilitatea pronunţării unei hotărâri translative de proprietate.

O altă critică a vizat nelegalitatea hotărârii sub aspectul inexistenţei în antecontract a datei şi locului pentru încheierea contractului în formă autentică.

În privinţa petitului principal, recurentele au susţinut că era esenţial ca orice analiză asupra pretenţiilor părţilor să fie efectuată exclusiv raportat la conţinutul şi forma antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat între părţi. S-a arătat că instanţa de apel nu a fundamentat soluţia pe prevederile contractuale şi pe legea părţilor, ci pe o analiză personală.

Raportat la conţinutul antecontractului, recurenta a susţinut că rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul trebuia încheiat de părţi, nefiind vorba despre un termen determinabil, aşa cum în mod nefondat a reţinut instanţa de apel.

A arătat că instanţa de apel a stabilit termenul de încheiere a contractului de vânzare, deşi nu a fost investită cu un astfel de petit. În situaţia în care s-ar fi apreciat că termenul reţinut de instanţa de fond pentru admiterea excepţiei prescripţiei era unul eronat, instanţa de apel trebuia să respingă excepţia prescripţiei, însă, în lipsa unei solicitări exprese din partea reclamantului, nu era în drept să stabilească termenul de semnare a contractului de vânzare.

Potrivit art. 3.1. din antecontractul supus analizei, părţile au stabilit ca promitenta-vânzătoare şi promitentul-cumpărător să fixeze de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare.

Cu toate acestea, deşi instanţele de judecată nu au fost sesizate cu o cerere de stabilire a termenului de încheiere a contractului de vânzare şi cu ignorarea legii părţilor, instanţa de apel a reţinut că termenul de încheiere a contractului ar fi fost îndeplinit prin faptul că apartamentul era intabulat şi că reclamantul a consemnat suma de bani în timpul derulării litigiului.

Procedând în acest mod, instanţa de apel şi-a depăşit limitele învestirii, situaţie ce atrage casarea hotărârii pronunţate de Curtea de Apel Braşov.

A mai susţinut că instanţa era ţinută să verifice, anterior oricărei notificări sau invitaţii la notar pentru semnarea contractului în formă autentică sau a consemnării sumelor, dacă părţile au convenit de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului.

Recurenta a arătat că instanţa de apel a reţinut, în mod nelegal, faptul că, potrivit clauzei art. 3.1., încheierea contractului urma să aibă loc cel mai târziu la data plăţii preţului. Or, o astfel de interpretare nu stabileşte termenul contractului, ci, dimpotrivă, creează o clauză pur potestativă în favoarea părţii adverse, care putea plăti preţul oricând, chiar şi după ani de zile, repunând astfel termenul antecontractului în discuţie.

Încheierea contractului şi stabilirea termenului nu puteau fi realizate în maniera reţinută de instanţă, în sensul că la data plăţii preţului (care putea surveni oricând) se impunea încheierea contractului în formă autentică. Un asemenea raţionament ar conferi părţii adverse un drept pur potestativ, transformând dreptul său într-unul imprescriptibil, aspect care contravine prevederilor art. 1669 C. civ.

În plus, recurentele au arătat că, referitor la susţinerea instanţei privind inexistenţa unui termen contractual agreat de către părţi, aceasta este nefondată, întrucât procedura prevăzută de art. 3.1. şi art. 3.2. din Antecontract era una expres prevăzută şi obligatorie, chiar dacă instanţa a apreciat că parcurgerea sa nu ar fi fost impusă prin clauze contractuale. În realitate, ne aflăm în prezenţa unei operaţiuni bilaterale care, potrivit acordului părţilor, nu putea fi stabilită decât cu respectarea art. 3.2. din Antecontract, respectiv doar după momentul înscrierii imobilului în cartea funciară.

S-a subliniat că părţile, în virtutea libertăţii contractuale, nu au stabilit nici până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urma să fie semnat. Voinţa contractuală rezultă din semnarea clauzelor menţionate, astfel că părţile au convenit, conform art. 1270 C. civ., că vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar modalitatea de redactare a clauzelor contractuale reflectă fără echivoc această voinţă comună.

În mod concret, doar după stabilirea datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, fie de comun acord de către ambele părţi, fie prin accesarea procedurii de stabilire judiciară a termenului (art. 1415 C. civ.), şi doar după un refuz nejustificat al pârâtei de a se prezenta la notar atunci când un astfel de termen era deja fixat (convenţional sau judiciar), reclamantul era în drept să formuleze acţiunea.

Per a contrario, în lipsa stabilirii de comun acord a datei, orei şi locului pentru încheierea contractului de către reclamant şi, în caz de neînţelegere, de accesare a procedurii judiciare pentru stabilirea termenului de încheiere a contractului, acţiunea este prematură şi inadmisibilă.

S-a subliniat, de asemenea, că voinţa părţilor rezultă inclusiv din analiza art. 8.4. din Antecontract, potrivit căruia "toate clauzele Antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi". În plus, conform art. 1266 C. civ., contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, nu după sensul literal al termenilor.

Concluzia este că manifestarea de voinţă a părţilor a fost una clară şi concisă, rezultând expres din analiza Antecontractului, în special din prevederile art. 3.1., art. 3.2. şi art. 8.4., motiv pentru care recurentele au susţinut că, în lipsa stabilirii clare a datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică - pe cale convenţională sau judiciară -, în lipsa convocării pârâtului la notar pentru încheierea contractului după momentul stabilirii exprese a termenului şi a unui refuz clar sau implicit al acestuia de a se prezenta, nu se poate reţine că obligaţia de transferare a dreptului de proprietate către intimatul-reclamant ar fi devenit exigibilă, motiv pentru care se impune respingerea cererii de chemare în judecată.

Cu toate acestea, instanţa a dispus în sens contrar prevederilor contractuale agreate de părţi, încălcând principiul consacrat de art. 1270 C. civ., potrivit căruia contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Printr-o ultimă critică, recurenta a reclamat nelegalitatea hotărârii şi din perspectiva respingerii cererii reconvenţionale, arătând că aceasta a fost formulată în baza prevederilor antecontractului, care se completează cu prevederile legale. S-a susţinut că, în contradicţie cu opinia instanţei - potrivit căreia nu ar exista temei pentru denunţarea unilaterală a contractului de către pârâtă -, notificarea transmisă părţii adverse este producătoare de efecte juridice, întemeindu-se pe prevederi contractuale expres agreate de ambele părţi (art. 8.3. din Antecontract).

A mai citat art. 8.4. şi art. 11.4 din Antecontract şi a criticat că, în pofida reţinerilor instanţei, recurenta a dovedit că existau temeiuri care justificau notificarea de denunţare unilaterală, aceasta producând efecte juridice, în contextul în care partea adversă a acceptat ca pârâta să poată recurge la orice demers instituit fie potrivit antecontractului, fie potrivit legii, în acord cu art. 8.3.

A arătat că, în temeiul art. 1270 C. civ., contractul valabil încheiat reprezintă legea părţilor, iar potrivit art. 8.4. din Antecontract, toate clauzele reflectă şi concretizează acordurile dintre părţi. Astfel, pârâta a înţeles să procedeze la denunţarea unilaterală a Antecontractului, cu respectarea prevederilor legale şi contractuale.

A evidenţiat că preţul achitat de promitentul-cumpărător a reprezentat doar un avans din preţul convenit al vânzării, plata nefiind considerată un act de executare propriu-zis, ci doar o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare.

Prin urmare, recurenta a concluzionat că, în temeiul prevederilor legale şi contractuale, pârâta are dreptul de a solicita încetarea antecontractului, în acord cu manifestarea de voinţă exprimată şi acceptată de reclamant prin semnarea antecontractului, subliniind că nicio parte contractuală nu poate fi ţinută perpetuu într-un contract contrar propriei voinţe şi în dezacord cu interesele sale.

A susţinut că încetarea contractului trebuie să aibă loc în condiţiile legii, potrivit art. 1321 C. civ., ca efect al denunţării unilaterale de către promitenta-vânzătoare, instanţei de judecată revenindu-i atribuţia de a stabili momentul încetării antecontractului.

A mai arătat că instanţa trebuia, în acord cu art. 1270 C. civ., să analizeze conţinutul clauzelor expres asumate de părţi, însă a realizat o analiză trunchiată a Antecontractului.

Recurenta a prezentat, de asemenea, considerente extinse cu privire la cererea reconvenţională şi la scopul contractului, arătând că notificarea de denunţare unilaterală comunicată reclamantului produce efecte juridice, în contextul acceptării de către acesta a posibilităţii ca pârâta să recurgă la orice demers instituit fie prin antecontract, fie prin lege.

A susţinut că opţiunea pentru denunţarea unilaterală a contractului are o justificare legitimă, care nu poate fi apreciată ca fiind animată de intenţia de a prejudicia cealaltă parte contractuală.

În drept, s-a invocat art. 1276 coroborat cu art. 1321 C. civ., arătând că, fiind vorba despre un contract cu executare uno ictu, legiuitorul permite denunţarea unilaterală atâta timp cât executarea nu a început.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea depusă la dosar, intimatul A. a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi nelegal, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul a susţinut că hotărârile pronunţate de instanţele de fond şi de apel sunt temeinice şi legale, fiind întemeiate pe o interpretare şi aplicare corectă a prevederilor contractuale şi legale incidente în cauză. S-a arătat că toate pretenţiile deduse judecăţii au avut la bază clauzele contractuale, iar analiza efectuată de instanţe s-a încadrat în limitele legii părţilor.

Referitor la excepţia de neexecutare a contractului (plata preţului), intimatul a invocat prevederile art. 1647, 1720 şi 1724 C. civ., arătând că plata diferenţei de preţ devine exigibilă doar după intabularea şi apartamentarea imobilului, iar predarea apartamentului şi încheierea contractului de vânzare-cumpărare puteau avea loc fără plata prealabilă a întregului preţ, potrivit convenţiei părţilor. Întrucât recurenta nu şi-a îndeplinit obligaţiile de intabulare şi apartamentare, obligaţia de plată nu era exigibilă la data introducerii acţiunii.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru următoarele considerente:

Prin prima critică de recurs, recurenta a criticat aplicarea greşită a normelor de drept material şi procesual, şi anume art. 1270 C. civ. a susţinut că instanţa a încălcat prevederile contractuale, apreciind greşit că reclamantul şi-ar fi îndeplinit obligaţia de plată prin oferta reală de consemnaţiune, deşi avea obligaţia, la momentul iniţierii litigiului, să dovedească îndeplinirea tuturor condiţiilor pentru încheierea contractului. În acest sens, a arătat că art. 5.1.1. din antecontract, modificat prin actul adiţional din 15.06.2021 prevedea obligaţia executării lucrării sub condiţia achitării integrale a preţului până la data de 31.04.2022, moment până la care s-ar fi putut realiza şi confirma manifestarea de voinţă a părţilor.

A mai apreciat că hotărârea instanţei de apel este nelegală şi prin prisma faptului că nu putea fi reţinută culpa sa în neîndeplinirea, în termen, a demersurilor de obţinere a avizelor, acordurilor necesare şi intabularea imobilului, atâta timp cât partea adversă nu şi-a îndeplinit la rândul său obligaţia principală de plată, fiind încălcate şi prevederile art. 1556 C. civ., deşi a invocat excepţia de neexecutare a contractului. A mai relevat că reclamantul îşi invocă propria culpă.

Conex, recurenta a reproşat instanţei de apel o motivare lacunară şi insuficientă.

Criticile, astfel expuse, analizate din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 şi 6 C. proc. civ., au caracter nefondat.

În primul rând, motivul de recurs care valorifică o pretinsă nemotivare a deciziei atacate este formulat în mod vag, nefiind indicate elementele necesare ale argumentării care lipsesc din hotărâre; în realitate, sub umbrela cazului de casare al nemotivării deciziei, recurentul deduce judecăţii concluzia silogismului logico-juridic al instanţei de apel, dar rezultatul judecăţii nu este cenzurabil din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., pentru că hotărârea este clară, argumentată pertinent şi logic cu referire la elementele probatorii ale cauzei şi la legea aplicabilă şi nu se poate identifica vreo omisiune relevantă din analiza Curţii de apel.

În al doilea rând, Înalta Curte constată că a reţinut Curtea de apel în decizia recurată că "Referitor la critica potrivit căreia hotărârea primei instanţe este nelegală prin raportare la faptul că preţul contractului nu a fost plătit sau consemnat până la data de 31.04.2022, conform actului adiţional semnat la data de 15.06.2021, se reţine că potrivit art. 5.1.1. din Antecontract, astfel cum acesta a fost modificat prin Actul adiţional autentificat sub nr. x/15.06.2021, promitentul-vânzător se obligă să execute lucrarea la data finalizării şi să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuinţe şi detaliilor tehnice până la data de 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiţia achitării integrale a preţului.

Dispoziţia contractuală anterior menţionată stabilea obligaţii interdependente şi simultane pentru părţile contractuale, sens în care apelanta-pârâtă nu poate invoca neplata preţului de către intimatul-reclamant până la data de 31.04.2022, atâta timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligaţii la acel moment.

În plus, deşi apelanta-pârâtă susţine că prima instanţă nu a dat eficienţă "legii părţilor", aceasta omite clauzele 2.2.1 şi 2.2.2 din antecontract, invocate în mod pertinent de către reclamantul-intimat prin întâmpinarea formulată.

Aceste dispoziţii contractuale stabilesc în termeni clari faptul reclamantul, promitent-cumpărător, trebuia să îndeplinească obligaţia de achitare a diferenţei de preţ la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietăţii. De asemenea, se stipulează în mod expres faptul că plata diferenţei de preţ se va amâna în cazul în care şi predarea proprietăţii se amână.

Or, apelanta nu a dovedit faptul că la data de 31.04.2022, îndeplinind toate obligaţiile sale contractuale, i-a pus în vedere reclamantului că există posibilitatea predării proprietăţii şi încheierii contractului, iar reclamantul a refuzat să plătească diferenţa de preţ.

Din contră, apelanta, neîndeplinind propriile obligaţii, a emis notificarea de denunţare unilaterală a contractului din data de 01.07.2022, prin care a manifestat în mod evident poziţia sa, în sensul refuzului de a continua executarea contractului.

În aceste împrejurări, dispoziţiile art. 1556 din C. civ. nu sunt incidente, iar excepţia de neexecutare a contractului nu poate fi primită, în condiţiile în care la data de 31.04.2022 obligaţia reclamantului de plată a preţului nu devenise exigibilă potrivit prevederilor contractuale, astfel cum au fost redate şi interpretate în cele ce preced."

Această dezlegare este apreciată ca fiind corectă de instanţa de recurs, astfel încât criticile fundamentate pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. nu pot fi primite.

Prioritar, se impune a sublinia că, invocând încălcarea dispoziţiilor art. 1270 C. civ. de către instanţa de apel în cadrul unui motiv de recurs întemeiat pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta pârâtă nu poate deduce controlului judiciar de legalitate chestiuni care privesc reevaluarea probatoriului administrat şi a situaţiei de fapt reţinute în speţă de instanţele de fond şi apel.

Astfel, o eventuală încălcare a principiului forţei obligatorii a contractului pe care instanţa de recurs o poate examina în cadrul acestui motiv de critică se grefează pe situaţia de fapt reţinută de instanţele chemate a evalua probatoriul, iar această situaţie de fapt cuprinde şi conţinutul contractelor încheiate între părţi, incluzând şi eventuale aprecieri cu privire la voinţa părţilor; interpretarea clauzelor contractuale din perspectiva voinţei părţilor nu poate fi subsumată unei critici de nelegalitate decât în ipoteza particulară a unei eventuale erori în aplicarea regulilor de drept substanţial privind interpretarea contractelor.

Faţă de aceste precizări, Înalta Curte reţine că s-a statuat în considerentele hotărârilor instanţelor de fond şi apel că, potrivit art. 5.1.1. din Antecontract, modificat prin Actul adiţional autentificat sub nr. x/15.06.2021, promitentul-vânzător se obligă să execute lucrarea la data finalizării şi să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuinţe şi detaliilor tehnice până la data de 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiţia achitării integrale a preţului.

Astfel cum corect a consemnat instanţa de apel, dispoziţia contractuală anterior menţionată stabilea obligaţii interdependente şi simultane pentru părţile contractuale, împrejurare din care rezultă că pârâta nu poate invoca neplata preţului de către reclamant până la data de 31.04.2022, atât timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligaţii la acel moment.

În acest sens, se observă că instanţa de apel s-a referit la clauzele 2.2.1 şi 2.2.2 din antecontract, dispoziţii contractuale care stabilesc faptul că reclamantul, promitent-cumpărător, trebuia să îndeplinească obligaţia de achitare a diferenţei de preţ la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după întabularea şi apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietăţii. De asemenea, se stipulează în mod expres faptul că plata diferenţei de preţ se va amâna în cazul în care şi predarea proprietăţii se amână.

Or, s-a consemnat că recurenta nu a dovedit faptul că la data de 31.04.2022, îndeplinind toate obligaţiile sale contractuale, i-a pus în vedere reclamantului că există posibilitatea predării proprietăţii şi încheierii contractului, iar reclamantul ar fi refuzat plata diferenţei de preţ; în schimb, aceasta a emis notificarea de denunţare unilaterală a contractului din data de 01.07.2022, prin care a manifestat în mod evident poziţia sa, în sensul refuzului de a continua executarea contractului.

De aceea, instanţa de recurs constată că în mod corect a fost înlăturată aplicarea art. 1556 din C. civ. privind excepţia de neexecutare a contractului, situaţia premisă a acestei dispoziţii legale (neîndeplinirea propriilor obligaţii la data la care se invocă neexecutarea) nefiind reţinută în cauză.

În consecinţa acestor statuări, se impune înlăturarea tuturor celorlalte susţineri dezvoltate de recurentă în legătură cu greşita aplicare a prevederilor art. 1270 C. civ., fie pentru că ele sunt nefondate faţă de împrejurarea că reciprocitatea şi interdependenţa obligaţiilor nu îi permitea recurentei să considere că promitentul cumpărător se află în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului, fie pentru că ele tind la reevaluarea situaţiei de fapt şi o atare posibilitate nu este deschisă instanţei de recurs.

Luând în analiză susţinerile recurentei referitoare la nelegalitatea hotărârii pentru motivul că la dosarul cauzei nu s-ar fi regăsit certificatul fiscal al imobilului, astfel cum impun dispoziţiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, critici anaizate tot prin prisma art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, în cazul cererilor prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de act autentic de înstrăinare a unor bunuri imobile, instanţa de judecată are obligaţia de a solicita, pentru bunurile care au carte funciară deschisă, extras de carte funciară, certificat de sarcini, precum şi certificatul fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale şi dovada debitelor la zi ale cotelor de contribuţie la cheltuielile asociaţiei de proprietari.

Recurenta a susţinut că, în lipsa certificatului fiscal, nu se putea pronunţa o hotărâre judecătorească aptă să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, lipsa acestui înscris fiind de natură să afecteze valabilitatea şi opozabilitatea hotărârii.

Înalta Curte constată că, deşi la momentul soluţionării cauzei în primă instanţă certificatul fiscal nu se regăsea la dosar, această omisiune a fost acoperită în cursul judecăţii în apel, când la dosarul cauzei a fost depus certificatul de atestare fiscală corespunzător imobilului în litigiu. Astfel, curtea de apel a reţinut în mod corect că, având în vedere caracterul devolutiv al apelului şi posibilitatea administrării de noi înscrisuri şi probe în această fază procesuală, lipsa certificatului fiscal din fond nu poate fi considerată o neregularitate de natură a atrage nelegalitatea hotărârii atacate, atâta vreme cât această cerinţă de fond a fost regularizată în calea de atac, înainte de pronunţarea soluţiei definitive asupra cererii.

Or, în contextul procedurilor de validare a transmiterii dreptului de proprietate prin hotărâre judecătorească aptă de intabulare, certificatul fiscal constituie o condiţie de fond la momentul pronunţării hotărârii care ţine loc de act autentic, iar nu o condiţie ce trebuie îndeplinită exclusiv la data introducerii cererii sau în prima instanţă. Astfel, regularizarea acestui aspect pe parcursul procesului - inclusiv în apel - răspunde cerinţelor legii şi nu aduce atingere legalităţii procedurii judiciare.

În consecinţă, critica recurentei privind încălcarea prevederilor art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013 se dovedeşte nefondată.

Cât priveşte susţinerile recurentei privind nelegalitatea hotărârii pentru motivul că antecontractul nu ar conţine menţiuni clare şi exprese referitoare la data şi locul încheierii contractului în formă autentică, aceste critici nu pot fi primite.

Pe de-o parte, aşa cum s-a arătat, nu se poate reevalua conţinutul contractului încheiat între părţi astfel cum a fost el configurat ca urmare a cercetării probatoriului realizate la instanţa de apel.

Pe de altă parte, recurenta a susţinut că instanţele de fond ar fi ignorat lipsa unui termen şi a unui loc concret convenit de părţi pentru semnarea contractului autentic de vânzare-cumpărare, iar în absenţa acestor menţiuni acţiunea reclamantului ar fi prematură şi inadmisibilă. S-a arătat că, potrivit art. 3.1 şi 3.2 din antecontract, data, ora şi locul semnării contractului trebuiau stabilite de comun acord de către părţi, iar în lipsa acestui acord, reclamantul ar fi trebuit să urmeze procedura prevăzută de art. 1411 şi următoarele C. civ., solicitând pe cale judiciară stabilirea termenului pentru încheierea contractului în formă autentică.

Curtea de apel a reţinut în această privinţă că, potrivit clauzei 3.1 din antecontract, "încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare va avea loc cel mai târziu la data aprobării creditului sau a încasării preţului total", iar părţile "vor stabili de comun acord data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare". Deşi textul contractual prevede necesitatea unui acord ulterior al părţilor asupra datei şi locului semnării, el stabileşte totodată un termen limită - cel târziu la data aprobării creditului sau a achitării integrale a preţului, astfel încât determinabilitatea momentului încheierii contractului este asigurată.

Or, instanţa de apel nu a procedat la stabilirea termenului de încheiere a contractului, cum eronat susţine recurenta, ci a analizat clauzele contractului şi a conchis în sensul că momentul încheierii actului autentic de înstrăinare rezulta din aceste clauze.

Celelalte susţineri din cuprinsul acestui motiv de recurs privesc netemeinicia deciziei din perspectiva aprecierii instanţei de apel asupra conţinutului convenţiei încheiate şi asupra îndeplinirii cerinţelor pentru pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract de vânzare, astfel încât ele nu pot fi examinate în prezenta cale de atac.

Examinând critica referitoare la respingerea cererii reconvenţionale, prin care recurenta a solicitat încetarea antecontractului ca efect al manifestării sale de voinţă şi stabilirea unei prestaţii/compensaţii în sarcina promitentului-cumpărător, s-a arătat că, potrivit prevederilor antecontractului (în special art. 8.3, 8.4 şi 11.4), părţile au recunoscut posibilitatea promitentei-vânzătoare de a recurge la orice drept instituit prin contract sau prin lege, inclusiv denunţarea unilaterală a antecontractului, atunci când interesul acesteia o impune, fără ca această manifestare de voinţă să fie condiţionată de acordul celeilalte părţi. S-a susţinut, de asemenea, de către recurentă, că majorarea semnificativă a preţurilor materialelor de construcţie şi dificultăţile economice justificate ar reprezenta cauze temeinice pentru încetarea contractului în baza manifestării unilaterale de voinţă, cu stabilirea unei compensaţii pentru promitentul-cumpărător.

Înalta Curte constată că, potrivit art. 1270 alin. (2) C. civ., "Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege.", iar din art. 1276 C. civ. rezultă că denunţarea unilaterală este posibilă doar atunci când o atare posibilitate este recunoscută părţilor.

Recurenta a susţinut prin recursul său că din prevederile art. 1321 C. civ. rezultă posibilitatea părţilor de a dispune denunţarea unilaterală, dar Înalta Curte reţine că aceste dispoziţii legale enumeră cauzele pentru care poate înceta contractul:

"Contractul încetează, în condiţiile legii, prin executare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cauze prevăzute de lege."

Or, enumerarea denunţării unilaterale ca motiv general de încetare a contractului nu înlătură de la aplicare prevederile art. 1276 C. civ., care permit denunţarea numai dacă acest drept este recunoscut părţii.

Prin urmare, în absenţa unei clauze contractuale sau a unei dispoziţii legale care să permită denunţarea unilaterală, această cauză de încetare a contractului nu era deschisă recurentei.

Curtea de apel a consemnat faptul că analiza antecontractului nu a relevat existenţa unei clauze care să permită părţilor denunţarea unilaterală; chiar dacă, astfel cum a arătat recurenta, art. 8.3, 8.4 şi 11.4 consacră dreptul părţilor de a recurge la toate drepturile contractuale sau legale în orice moment, denunţarea unilaterală nu este menţionată explicit, astfel încât concluzia referitoare la absenţa dreptului de a dispune astfel încetarea contractului este corectă.

De asemenea, împrejurările invocate de recurenta privind creşterea costurilor de execuţie şi dificultăţile financiare nu pot constitui, în lipsa unui acord între părţi sau a unei dispoziţii legale contrare, temei pentru încetarea antecontractului în mod unilateral.

Pentru aceste motive, Înalta Curte constată că, în mod corect, instanţele de fond au respins cererea reconvenţională a recurentei, în condiţiile în care nu există nici stipulaţie contractuală, nici temei legal care să permită încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare ca urmare a voinţei unilaterale a promitentei-vânzătoare.

Faţă de toate aceste considerente, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L..

Solicitarea reclamantului de obligare a pârâtei la plata cheltuielilor de judecată, raportat la soluţia pronunţată în cauză, de respingere a recursului acesteia urmează a fi admisă, în temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenta-pârâtă B. S.R.L., ce a căzut în pretenţii, urmând a fi obligată la plata sumei de 8.000 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, onorariu avocat, către intimatul- reclamant A., potrivit dovezilor de plată depuse la dosarul cauzei - factura nr. x din 16 mai 2024 şi extrasele de cont.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 104 Ap din 01 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, în contradictoriu cu intimatul-reclamant A. şi intimata D. S.R.L..

Obligă recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata sumei de 8 000 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-reclamant A..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 26 noiembrie 2024.