Substitute authentic deed for real estate sale: personal action status and ex officio invocation of relative territorial jurisdiction

Şedinţa publică din data de 22 octombrie 2025

Deliberând asupra conflictului negativ de competenţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

Prin cererea de valoare redusă, înregistrată pe rolul Judecătoriei Giurgiu, la data de 13.11.2023, sub nr. x/2023, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pârâtul B., solicitând pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de vânzare-cumpărare.

În motivare, a precizat că, din cauza stării de sănătate şi ulterior decesului numitului C., perfectarea actelor în formă autentică s-a întârziat.

În drept au fost invocate dispoziţiile art. 30, art. 32, art. 33, art. 36, art. 104, art. 194 C. proc. civ. şi dispoziţiile art. 1669 şi art. 1164 C. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 862 din 05 martie 2025, Judecătoria Giurgiu a admis excepţia necompetenţei teritoriale exclusive, invocată din oficiu, şi a declinat competenţa de soluţionare a cererii în favoarea Judecătoriei Târgovişte.

Pentru a pronunţa această soluţie, Judecătoria Giurgiu a reţinut calitatea reclamantei de profesionist, în sensul prevăzut de art. 3 C. civ., şi a pârâtului de consumator, precum şi că obiectul cererii are legătură cu raportul juridic născut dintr-un antecontract încheiat între părţi, sens în care a apreciat că devin aplicabile dispoziţiile art. 121 C. proc. civ., care instituie o competenţă teritorială exclusivă în favoarea instanţei de la domiciliul consumatorului.

Constatând că domiciliul pârâtului se află în mun. Târgovişte, a dispus declinarea competenţei de soluţionare a cererii în favoarea Judecătoriei Târgovişte, în a cărei circumscripţie se află domiciliul pârâtului.

Învestită prin declinare, Judecătoria Târgovişte, prin sentinţa civilă nr. 3002 din data de 25 iunie 2025, a admis excepţia necompetenţei teritoriale, invocată de instanţă din oficiu, a declinat cauza în favoarea Judecătoriei Giurgiu, a constatat ivit conflictul negativ de competenţă şi, suspendând din oficiu judecata cauzei, a trimis dosarul la Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în vederea soluţionării conflictului negativ de competenţă.

Pentru a pronunţa această soluţie, instanţa a reţinut că problema de drept ce face obiectul prezentei cauze nu derivă din activitatea economică a reclamantei, astfel că obiectul prezentei cauze reprezintă o problemă de drept civil pur, sens în care nu sunt incidente norme de competenţă exclusivă, de ordine publică, iar întâmpinarea este obligatorie, necompetenţa teritorială relativă putând fi invocată numai de pârât prin întâmpinare.

Astfel, instanţa, constatând că procedura de citare a pârâtului din prezenta cauză a fost legal îndeplinită, dar că nu a formulat întâmpinare şi nu s-a prezentat la termenul de judecată din data de 28.02.2025, a apreciat că Judecătoria Giurgiu nu putea invoca din oficiu excepţia necompetenţei sale teritoriale.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Cu privire la conflictul negativ de competenţă, cu a cărui judecată a fost legal sesizată în baza dispoziţiilor art. 133 pct. 2, raportat la art. 135 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte reţine următoarele:

Dispoziţiile art. 133 pct. 2 C. proc. civ. prevăd că există conflict negativ de competenţă atunci când două sau mai multe instanţe şi-au declinat reciproc competenţa de a judeca acelaşi proces sau, în cazul declinărilor succesive, dacă ultima instanţă învestită îşi declină la rândul său competenţa în favoarea uneia dintre instanţele care anterior s-au declarat necompetente.

Înalta Curte constată că Judecătoria Giurgiu şi Judecătoria Târgovişte şi-au declinat reciproc competenţa de soluţionare a cauzei, prima instanţă stabilind competenţa în raport cu domiciliul consumatorului, apreciind că litigiul are ca obiect o cerere îndreptată împotriva unui consumator, în timp ce a doua instanţă a reţinut că litigiul are natură civilă, şi că pârâtul nu are calitate de consumator, astfel că, în acest caz, competenţa teritorială este una alternativă, de ordine privată, iar în situaţia în care excepţia necompetenţei teritoriale nu a fost invocată de pârât, prin întâmpinare, această rămâne câştigată în favoarea instanţei întâi sesizate.

Se constată, aşadar, că prin cererea de chemare în judecată reclamanta A. S.R.L. a învestit instanţa cu o cerere de având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic.

Văzând că litigiul are ca izvor executarea promisiunii de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/29.03.2022, privind trei suprafeţe de teren, observând şi temeiul de drept invocat în formularea acţiunii - art. 1669 şi 1179 C. civ., se constată că prezentul litigiu are natură civilă, nefiind un litigiu între un comerciant şi consumator (care presupune existenţa unui contract generator al unui raport juridic de putere, în care poziţiile părţilor nu sunt egale).

Mai mult, prin decizia nr. 8/2013, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, s-a statuat în sensul că acţiunea în pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil are caracterul unei acţiuni personale imobiliare (iar nu reale) competenţa teritorială, fiind alternativă, iar nu exclusivă, astfel că aceasta urmează a se stabili după regulile prevăzute la art. 107 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel, regula de drept comun în materia competenţei teritoriale relative este înscrisă în art. 107 alin. (1) C. proc. civ., conform căruia cererea de chemare în judecată se introduce la instanţa în a cărei circumscripţie domiciliază sau îşi are sediu pârâtul, dacă legea nu dispune astfel.

În conformitate cu dispoziţiile art. 130 C. proc. civ., excepţia necompetenţei se invocă în mod diferit, în funcţie de forma necompetenţei, respectiv de caracterul de ordine publică sau privată al normei încălcate.

Astfel, potrivit art. 130 C. proc. civ., "(2) Necompetenţa materială şi teritorială de ordine publică trebuie invocată de părţi ori de către judecător la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe. (3) Necompetenţa de ordine privată poate fi invocată doar de către pârât prin întâmpinare sau, dacă întâmpinarea nu este obligatorie, cel mai târziu la primul termen de judecată la care părţile sunt legal citate în faţa primei instanţe".

Necompetenţa este de ordine publică în situaţiile expres prevăzute de art. 129 alin. (2) C. proc. civ., respectiv când sunt încălcate normele privind competenţa generală a instanţelor judecătoreşti, competenţa materială şi competenţa teritorială exclusivă, când procesul este de competenţa unei alte instanţe de acelaşi grad şi părţile nu o pot înlătura.

Pentru toate celelalte cazuri, art. 129 alin. (3) C. proc. civ. prevede că necompetenţa este de ordine privată.

Necompetenţa teritorială de drept comun, prevăzută de art. 107 C. proc. civ., este de ordine privată, astfel că, potrivit art. 130 alin. (3) C. proc. civ., poate fi invocată doar de către pârât prin întâmpinare, instanţa învestită neputând-o invoca din oficiu.

Din interpretarea textului de lege sus-menţionat rezultă că, atât timp cât pârâtul B. nu a formulat întâmpinare în cauză, prin care să fi invocat excepţia necompetenţei teritoriale a Judecătoriei Giurgiu, soluţionarea cauzei este în competenţa instanţei pe rolul căreia a fost înregistrată cererea.

Aşadar, cum în cauză o astfel de competenţă nu a fost invocată în condiţiile arătate, Judecătoria Giurgiu nu putea să invoce, din oficiu, excepţia de necompetenţă, întrucât nu avea posibilitatea legală în acest sens, situaţie faţă de care aceasta rămâne instanţa legal investită cu soluţionarea cauzei.

În raport cu considerentele expuse, Înalta Curte, în temeiul art. 135 C. proc. civ., va stabili competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Giurgiu.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Stabileşte competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Judecătoriei Giurgiu.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 22 octombrie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.