Liability for unpaid rent under tacit lease renewal; application of positive res judicata to procedural capacity and debt status

Şedinţa publică din data de 12 iunie 2025

Deliberând asupra recursului dedus judecăţii, reţine următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă, la data de 30 martie 2023, sub dosar nr. x/2023, reclamanta Parohia Reformată Turda Veche, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda, a solicitat instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa să dispună: obligarea pârâţilor la plata sumei de 287.244 RON, reprezentând contravaloarea chiriei pentru imobilului situat din punct de vedere administrativ în Turda, str. x , pentru perioada cuprinsă între 01.04.2020 - 31.03.2023; obligarea pârâţilor la plata dobânzilor legale, în cuantum de 24.866,27 RON, calculate conform Ordonanţei Guvernului nr. 13/2011, de la data scadenţei până la 31.03.2023 şi în continuare până la plata integrală a chiriei datorate.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă

Prin sentinţa nr. 462 din 20 octombrie 2023, Tribunalul Cluj, secţia civilă, a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Turda, prin primar; a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Consiliul Local al municipiului Turda; a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Parohia Reformată Turda Veche, în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda; a obligat pe pârâţi la plata, în favoarea reclamantei, a sumei de 287.244 RON, reprezentând contravaloarea chiriei pentru imobilul situat din punct de vedere administrativ în Turda, str. x , jud. Cluj, pentru perioada cuprinsă între 01.04.2020 - 31.03.2023 şi la plata dobânzilor legale în sumă de 24.866,27 RON, calculate conform Ordonanţei Guvernului nr. 13/2011, de la data scadenţei până la 31.03.2023 şi în continuare până la plata integrală a chiriei datorate; a obligat pe pârâţi la plata sumei de 12.825,4 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată constând în taxa judiciară de timbru - 7.825,4 RON şi onorariu avocaţial - 5.000 RON.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă

Prin decizia nr. 305 din 16 octombrie 2024, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, a respins, ca nefondat, apelul formulat de pârâţii Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda împotriva sentinţei nr. 462 din 20 octombrie 2023, pronunţată de Tribunalul Cluj, secţia civilă; a obligat pe apelanţi, în solidar, la plata către intimată a sumei de 5950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 305 din 16 octombrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, au formulat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ., pârâţii Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda.

Sub un prin aspect, prin cererea de recurs se reiterează excepţia lipsei calităţii procesuale pasive a recurentului UAT Municipiul Turda, sens în care se arată că motivarea reclamantei potrivit căreia, anterior prezentei acţiuni, între părţi a existat contractul de locaţiune, nu poate fi acceptată, temeiul legal în baza căruia pârâţii au fost chemaţi în judecată fiind răspunderea civilă delictuală, nu contractuală.

Solicită să se observe contradictorialitatea susţinerilor reclamantei care, pe de o parte, face vorbire despre faptul că imobilul aparţine Liceului teoretic A., iar, pe de altă parte, că recurentul UAT Municipiul Turda trebuie să răspundă pentru toate prejudiciile reclamate.

Arată că existenţa, la un moment dat, a unui contract încheiat între Consiliul Local al municipiului Turda şi reclamantă nu implică automat ca recurenta UAT Municipiul Turda, care nu a semnat contractul respectiv, să răspundă pentru plata chiriei, adevăratul chiriaş/detentor precar şi beneficiar al folosinţei imobilului fiind doar Liceul teoretic A., unitate de învăţământ cu personalitate juridică, care are drepturi şi obligaţii.

Recurenţii susţin că soluţia de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului UAT Municipiul Turda este nemotivată, întrucât se bazează exclusiv pe un dosar soluţionat anterior, fără ca analiza să fie efectuată, în mod concret, cu referire la prezenta cauză.

Mai susţin că, în mod nelegal, a reţinut instanţa de apel incidenţa dispoziţiilor art. 430 şi art. 431 C. proc. civ., instanţa fiind ţinută a motiva şi argumenta conform unor motive proprii pentru care apreciază că prezenta acţiune este întemeiată.

Arată, totodată, că hotărârea atacată este dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. În acest sens, afirmă că instanţa de apel i-a privat de o adevărată soluţionare a cauzei, fiind invocate hotărâri pronunţate în litigii anterioare derulate între părţi, ceea ce nu echivalează cu o motivare, fiind încălcat dreptul la apărare.

Apreciază că prin decizia recurată au fost interpretate eronat dispoziţiile privind efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat şi reiterează susţinerile conform cărora, pentru perioada de după încetarea contractului de închiriere, nu operează tacita relocaţiune, în raport cu dispoziţiile art. 1810 alin. (1) C. civ.. Susţine că nu se poate considera încheiată o nouă locaţiune în condiţiile celei vechi de vreme ce UAT Municipiul Turda s-a împotrivit menţinerii contractului privind închirierea imobilului Liceului teoretic A., cu efectuarea plăţii obligaţiilor acestuia din urmă de către recurent.

Invocă dispoziţiile art. 1 alin. (10) din O.U.G. nr. 94/2000, potrivit cărora plata cheltuielilor de întreţinere aferente imobilului revine utilizatorilor, astfel încât Liceul teroretic A. este debitorul obligaţiei de plată a chiriei.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinare, intimata a invocat excepţia tardivităţii recursului, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Referitor la invocarea excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a recurentului Municipiul Turda, prin primar, arată că, în mod greşit, se susţine că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra acesteia. Din considerentele hotărârii atacate reiese că excepţia a fost respinsă, ca neîntemeiată, având în vedere dispoziţiile legale în materie şi hotărârile pronunţate anterior între părţi.

Pe fondul excepţiei invocate, învederează că a fost încheiat un contract de locaţiune între părţi, astfel cum s-a constatat definitiv în mai multe litigii soluţionate anterior între aceleaşi părţi. Aşadar, recurentul Municipiul Turda, prin primar, are calitatea de debitor al obligaţiei de plată a chiriilor lunare aferente folosinţei imobilului descris în cererea de chemare în judecată şi, implicit, calitate procesuală pasivă în prezenta cauză, fiind reţinută corect incidenţa dispoziţiilor art. 430 şi art. 451 C. proc. civ.

Consideră că, în speţă, a operat tacita relocaţiune, noul contrat de locaţiune fiind încheiat, conform art. 1810 alin. (1) C. civ., în condiţiile celui vechi, inclusiv cu privire la condiţiile de plată a chiriei, astfel încât, fiecare rată lunară a chiriei este scadentă şi, deci, exigibilă, conform art. IV pct. 4.4 din contract, prin simpla ajungere la termen.

6. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin rezoluţie, a fost fixat termen de judecată la 12 iunie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, pentru soluţionarea recursului.

La termenul de judecată acordat, Înalta Curte a respins excepţia tardivităţii recursului, invocată de intimată prin întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte reţine următoarele:

Instanţa de recurs constată că recurentul Municipiul Turda, prin primar, reiterează excepţia lipsei calităţii sale procesuale pasive, invocând faptul că existenţa contractelor de locaţiune încheiate între Consiliul Local al municipiului Turda şi reclamantă nu generează în sarcina recurentului Municipiul Turda, prin primar, care nu a semnat respectivele contracte, obligaţia de plată a chiriei pentru imobilul deţinut în proprietate de reclamantă.

Observând că în apel a fost analizată respectiva condiţie de exercitare a acţiunii, referitoare la legitimarea procesuală a Municipiului Turda, prin primar, urmare a criticilor formulate de pârâţi în acest sens, Înalta Curte va avea în vedere susţinerea recurenţilor sub acest aspect ca pe o critică prin care se contestă reţinerea de către instanţa de prim control judiciar a calităţii de debitor al obligaţiilor decurgând din contractele de locaţiune în discuţie.

De aseamenea, în cadrul cererii de recurs, recurenţii au susţinut şi lipsa unei motivări proprii a soluţiei de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâtului Municipiul Turda, prin primar, precum şi încălcarea normelor de drept material, afirmând că ar fi fost privaţi de o adevărată soluţionare a cauzei, argumentul invocat în susţinerea ambelor critici fiind acela că în motivarea deciziei recurate au fost reţinute exclusiv considerente ale unor hotărâri pronunţate în litigii anterioare derulate între părţi.

Deşi nelegalitatea deciziei a fost invocată atât pe temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., cât şi pe cel al dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. (8) C. proc. civ., toate criticile se circumscriu şi vor fi ca atare analizate prin prisma motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., ("când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii"), având în vedere că argumentul de nelegalitate se raportează la interpretarea eronată a dispoziţiilor art. 430 şi art. 431 C. proc. civ. din perspectiva stabilirii unei cerinţe de exercitare a acţiunii civile.

Potrivit art. 430 alin. (1) C. proc. civ., "Hotărârea judecătorească ce soluţionează, în tot sau în parte, fondul procesului sau statuează asupra unei excepţii procesuale ori asupra oricărui alt incident are, de la pronunţare, autoritate de lucru judecat cu privire la chestiunea tranşată", iar alin. (2) al aceluiaşi articol statuează că: "Autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă."

Totodată, conform art. 431 C. proc. civ., "(1) Nimeni nu poate fi chemat în judecată de două ori în aceeaşi calitate, în temeiul aceleiaşi cauze şi pentru acelaşi obiect. (2) Oricare dintre părţi poate opune lucrul anterior judecat într-un alt litigiu, dacă are legătură cu soluţionarea acestuia din urmă".

Astfel cum rezultă din prevederile legale mai sus enunţate, este necesar a se face distincţia dintre efectul negativ al autorităţii de lucru judecat, de natură să împiedice o nouă judecată atunci când există o identitate de calitate a părţilor, de cauză juridică şi, respectiv, de obiect al cererii de chemare în judecată şi care are drept consecinţă respingerea cererii de chemare în judecată în temeiul unei excepţii cu caracter peremptoriu şi efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, care se referă la imposibilitatea de a statua diferit asupra unor aspecte litigioase în raporturile dintre aceleaşi părţi.

În speţă, prin argumentarea recurenţilor se critică reţinerea greşită de către curtea de apel a efectului pozitiv al lucrului judecat.

Faţă de această valenţă juridică arătată, Înalta Curte reţine că are a examina dacă aspectele litigioase la care s-au raportat recurenţii au reprezentat, într-adevăr, o chestiune litigioasă a cauzei judecate anterior, în cadrul dosarului nr. x/2020, ţinând seama că instanţa învestită cu soluţionarea unei cereri are obligaţia de a respecta chestiunile litigioase care au fost deja tranşate printr-o altă hotărâre, înzestrată cu putere de lucru judecat, situaţie în care nu mai pot face evaluări proprii asupra acestei chestiuni care constituie premisa demonstrată de la care trebuie să pornească şi pe care nu o poate ignora.

Cercetând cuprinsul considerentelor hotărârii judecătoreşti în raport de care s-a reţinut efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, instanţa de recurs constată că aspectele litigioase invocate de recurenţi au primit, din partea instanţelor de judecată, o dezlegare jurisdicţională în litigiul anterior.

Astfel, prin decizia nr. 164/2022 a Curţii de Apel Cluj, pronunţată în dosarul nr. x/2020, având a analiza cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Parohia Reformată Turda Veche, în contradictoriu cu aceeaşi pârâţi ca în cauza pendinte, prin care se solicita obligarea pârâţilor la plata contravalorii chiriei datorate pentru perioada 1.05.2017-31.03.2020, instanţele de judecată au reţinut că cele două contracte de locaţiune - invocate de reclamantă şi în prezenta cauză - au fost încheiate, în calitate de locatar, de Consiliul Local al municipiului Turda, prin primar, care şi-a asumat toate obligaţiile conţinute în clauzele contractelor asumate şi care este ţinut la executarea întocmai a acestora. Totodată, s-a apreciat că debitor al obligaţiei de plată este Municipiul Turda, întrucât, potrivit art. 62 alin. (1) din Legea nr. 215/2001, republicată şi actualizată, Consiliul Local nu poate să stea în judecată în nume propriu, prerogativă ce îi revine unităţii administrativ-teritoriale ca subiect de drept.

În raport de aceste considerente ale hotărârii, este eronată susţinerea recurenţilor cu privire la aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 430 şi art. 431 C. proc. civ., instanţa de apel reţinând, în mod corect, că dezlegările din cuprinsul hotărârilor pronunţate în dosarul nr. x/2020 sunt opozabile pârâţilor, părţi în respectivul dosar, în temeiul efectului pozitiv al lucrului judecat, prevăzut de art. 431 alin. (2) C. proc. civ.

Prin urmare, reţinând o valorificare corespunzătoare de către instanţa de apel a efectului pozitiv al lucrului judecat al deciziei nr. 164/2022 a Curţii de Apel Cluj, pronunţată în dosarul nr. x/2020, critica privind lipsa calităţii de debitor al obligaţiilor ce rezultă din contractele de locaţiune a recurentului municipiul Turda, prin primar, este nefondată.

Referitor la critica evidenţiată în ultima parte a memoriului de recurs, conform căreia, pentru perioada de după încetarea contractului de închiriere, nu operează tacita relocaţiune, în raport cu dispoziţiile art. 1810 alin. (1) C. civ., de vreme ce UAT Municipiul Turda s-a împotrivit menţinerii contractului privind închirierea imobilului liceului teoretic, cu efectuarea plăţii obligaţiilor acestuia din urmă de către recurent, instanţa de recurs constată că recurenţii nu deduc judecăţii veritabile motive de nelegalitate în privinţa deciziei atacate, întrucât aceştia se limitează la a expune critica ce a făcut deja obiectul verificării jurisdicţionale în calea de atac anterioară.

Pentru aceleaşi considerente, susţinerea potrivit căreia plata cheltuielilor de întreţinere aferente imobilului revine utilizatorilor, astfel încât Liceul teroretic A. este debitorul obligaţiei de plată a chiriei, conform art. 1 alin. (10) din O.U.G. nr. 94/2000, nu poate fi primită în cadrul prezentului recurs.

Astfel, comparând memoriul de recurs cu cererea de apel a pârâţilor, se constată că aşa-zisele critici de nelegalitate nu reprezintă altceva decât o reluare a susţinerilor şi a argumentelor formulate în calea devolutivă de atac având ca obiect sentinţa primei instanţe.

Chiar dacă ne aflăm în situaţia în care, prin decizia instanţei de apel, a fost menţinută soluţia primei instanţe, criticile de nelegalitate trebuiau să vizeze exclusiv considerentele instanţei de apel, fiind necesar ca recurenţii să arate, în concret, în ce a constat eventuala deficienţă a silogismului logico-juridic al instanţei de prim control judiciar.

Instanţa de recurs constată astfel că susţinerile recurenţilor reprezintă în realitate o reiterare a criticilor îndreptate împotriva soluţiei tribunalului, critici care au fost avute în vedere de instanţa de prim control judiciar în pronunţarea deciziei atacate.

În acest sens, analizând criticile pârâţilor vizând lipsa incidenţei dispoziţiilor art. 1810 alin. (1) C. civ. şi calitatea Liceului teoretic A. de debitor al obligaţiei de plată a chiriei, instanţa de apel a apreciat că în considerentele deciziei în raport cu care s-a constatat incidenţa dispoziţiilor art. 430 şi ale art. 431 C. proc. civ. s-a reţinut autoritatea de lucru judecat a unei alte decizii pronunţate de Curtea de Apel Cluj în dosarul nr. x/2017, respectiv decizia nr. 79 din 16 mai 2018, prin care s-a statuat, în mod definitiv, că pentru perioada ulterioară datei de 30 noiembrie 2016 a intervenit tacita relocaţiune, în temeiul art. 1810 alin. (1) C. civ.. Totodată, a constatat că prin aceeaşi decizie nr. 164/2022 a Curţii de Apel Cluj s-a reţinut că nu Liceul teoretic A. este cel care ar trebui să achite chiria aferentă imobilului litigios, în condiţiile în care nu acesta a încheiat şi a semnat cele două contracte de locaţiune şi a avut calitatea de locatar.

Or, reluarea susţinerilor expuse în cadrul cererii de apel, cu o argumentaţie identică, nu este în măsură să răspundă exigenţelor legale care impun invocarea unor critici aduse deciziei pronunţate în apel şi care să poată fi încadrate în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., întrucât obiectul recursului nu este reprezentat de sentinţa primei instanţe, ci de hotărârea pronunţată chiar în urma cercetării legalităţii şi temeiniciei acestui prim act jurisdicţional pronunţat în cauză.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda împotriva deciziei nr. 305/A din 16 octombrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

În temeiul dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., reţinând culpa procesuală a recurenţilor Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda, Înalta Curte îi va obliga pe aceştia la plata sumei de 5950 RON către intimată, cu titlu de cheltuieli de judecată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii Municipiul Turda, prin primar, şi Consiliul local al municipiului Turda împotriva deciziei nr. 305/A din 16 octombrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Obligă pe recurenţi la plata către intimată a sumei de 5950 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 12 iunie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform dispoziţiilor art. 402 din C. proc. civ.