Sellers' Appeal Annulled as Fact-Based; Sale Contract Executed in Buyers' Favor

Şedinţa publică din data de 7 mai 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, la data de 12 iulie 2022, sub numărul de dosar x/2022, reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâta C., au solicitat instanţei anularea notificării de rezoluţiune/încetării de drept a antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.10.2019, emisă la data de 1.07.2022; obligarea pârâtei la predarea şi la încheierea contractului de vânzare cumpărare în formă autentică pentru imobilul apartament 25 situat în Braşov, str. x, având 3 camere, cu o suprafaţă de 77,23 mp, cu cota de aferentă din părţile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Braşov, nr. cadastral x, teren în suprafaţă de 1068 mp, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.10.2019, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x din 27.05.2020; cu obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

La data de 18 august 2022, reclamanţii au înregistrat la dosar o precizare de acţiune prin care au arătat că s-a realizat înscrierea construcţiei bloc în cartea funciară şi apartamentarea.

La data de 12 ianuarie 2023 reclamanţii au formulat o nouă completare prin care au arătat că după notarea prezentului litigiu în cartea funciară, pârâta a înstrăinat dreptul de proprietate asupra apartamentului în litigiu către D. S.R.L., iar în temeiul art. 39 C. proc. civ. s-a solicitat introducerea în cauză a cumpărătorului.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa civilă nr. 127/S/27 aprilie 2023, pronunţată de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2022, instanţa a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

A admis în parte cererea de chemare în judecată formulată, precizată şi completată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. şi S.C. D. S.R.L..

A obligat pe pârâta S.C. C. să predea şi să încheie cu reclamanţii contractul de vânzare cumpărare pentru imobilul apartament nr. x, situat în Braşov, str. x, bloc. 12, înscris în CF, cu cota aferentă din părţile de uz comun, edificat pe terenul înscris în CF x Braşov, nr. cad. x, ce face obiectul antecontractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/18.10.2019, modificat prin actul adiţional autentificat sub nr. x/27.05.2020, la notar E., în caz de refuz hotărârea judecătorească va ţine loc de act autentic.

Prezenta hotărâre este opozabilă pârâtei S.C. D. S.R.L..

A respins celelalte pretenţii ale reclamanţilor.

A obligat pe pârâta S.C. C. să plătească reclamanţilor suma de 12.106 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul formulat de către apelanta C. în contradictoriu cu intimaţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 127/S/27 aprilie 2023 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă, în dosar nr. x/2022.

A respins apelul incident formulat de apelanţii A. şi B. împotriva aceleiaşi sentinţe.

A constatat nulitatea, ca netimbrată, a cererii de intervenţie accesorie în interesul apelantei C., formulată de intervenienta F. S.R.L..

A obligat apelanta C. să plătească intimaţilor A. şi B. suma de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

4.1. Împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 au declarat recurs principal, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâtele C. şi D. SRL- în insolvenţă, prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă G..

Recurentele arată că, în cauză, antecontractul constituie legea părţilor, conform art. 1270 C. civ. şi art. 8.4. din acesta, conform căruia "toate clauzele Antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi."

Pretind recurentele că, în cauză, a intervenit prescripţia dreptului material la acţiune, în condiţiile art. 1669 C. civ. coroborat cu art. 3.5.1, art. 3.2, art. 3.3 şi art. 5.1.1 din antecontract.

Voinţa contractuală a părţilor s-a materializat prin semnarea clauzelor mai sus identificate, de unde rezultă faptul că părţile au stabilit, în acord cu art. 1669 alin. (2) C. civ. şi de comun acord, un termen până la care contractul trebuia încheiat.

Susţin recurentele că intimaţii nu mai puteau uza de prevederile art. 1669 C. civ. în considerarea formulării prezentei acţiuni cu depăşirea termenului de 6 luni, calculat de la momentul la care trebuia încheiat contractul, respectiv 31.12.2021.

Raportat la conţinutul antecontractului, rezultă caracterul determinat al termenului la care contractul se impunea a fi încheiat de părţi, neaflându-ne în prezenţa unui termen determinabil, cum nefondat a reţinut instanţa de apel, însă, chiar şi dacă s-ar fi apreciat în sensul acesta, instanţa de apel era obligată să aibă în vedere aspectele invocate de pârâtă.

Mai mult, instanţa de apel a stabilit în mod indirect termenul de încheiere a contractului de vânzare, deşi nu a fost învestită cu un astfel de petit, sens în care recurentele fac trimitere la prevederile art. 3.1. din antecontract.

Stabilind că termenul de încheiere a contractului de vânzare este data intabulării apartamentului în evidenţele de carte funciară, instanţa de apel a depăşit limitele învestirii.

Recurentele invocă nelegalitatea hotărârii din prisma neplăţii/neconsemnării preţului Antecontractului până la data de 31.12.2021, conform Actului adiţional încheiat între părţi (art. 5.1.1).

Învederează recurentele că din analiza clauzelor contractuale inserate la art. 3.5.1. şi art. 5.1.1 rezultă următoarele aserţiuni: (i) finalizarea lucrării la 31.12.2021 era condiţionată de achitarea integrală a preţului până la aceeaşi dată; (ii) data predării a fost stabilită la 31.12.2021 (conform art. 5.1.1. din Actul adiţional); (iii) predarea (art. 3.5.1.), care conform art. 5.1.1. din Actul aditional a fost stabilită la 31.12.2021, nu se putea face decât după semnarea contractului de vânzare cumpărare.

Aşadar, semnarea contractului de vânzare-cumpărare trebuie efectuată înainte de data predării (31.12.2021), sub condiţia achitării integrale a preţului care trebuie efectuată tot până la 31.12.2021, iar intimaţii nu au achitat integral preţul până la această dată, sens în care pârâta a invocat excepţia de neexecutare a contractului.

În atare context, arată că în mod nelegal instanţa de apel nu a dat curs prevederilor art. 1556 C. civ.

Fără plata diferenţei de preţ la data de 31.12.2021, C. nu a mai putut executa lucrarea, conform planificării sale, de unde rezultă că, în acord cu art. 5.1.1. din Antecontract, nu se putea reţine culpa recurentei în neexecutarea lucrărilor, sens în care nici instanţa nu o putea obliga pe aceasta să încheie contractul, în lipsa îndeplinirii obligaţiei prealabile de plată integrală a preţului până la data de 31.12.2021 (preţul nefiind achitat nici la data înregistrării acţiunii).

Arată recurentele că dacă instanţa va aprecia în sensul că antecontractul nu prevede o dată certă de încheiere a contractului în formă autentică, aşa cum intimaţii au mentionat, invocă, cu caracter secundar, prevederile art. 3.1. din Antecontract.

Recurentele învederează că părţile, în virtutea libertăţii contractuale nu au stabilit, până la acest moment, de comun acord, data la care contractul urmează a fi semnat, iar intimaţii nu au făcut dovada iniţierii unor astfel de demersuri, iar dacă ar fi probat o astfel de conduită, care nu s-ar fi soldat cu rezultatul urmărit/scontat, intimaţii erau obligaţi să urmeze calea judiciară prevăzută de art. 1411 urm. C. civ.

Susţin recurentele că, la acest moment, în lipsa dovedirii demersurilor pentru stabilirea de comun acord a datei, orei şi locului pentru încheierea contractului de către intimaţi, precum şi, în caz de neînţelegere între părţi, de accesare a instituţiei stabilirii judiciare a termenului pentru determinarea termenului de încheiere a contractului de către o instanţă judecătorească, acţiunea este atât prematură cât şi inadmisibilă.

Recurentele arată că nu este exigibilă obligaţia de a transfera dreptul de proprietate în condiţiile în care manifestarea de voinţă a părţilor a fost una clară, concisă şi rezultă expres din prevederile art. 3.1., art. 3.2. şi art. 8.4 ale Antecontractului, respectiv: (i) în lipsa stabilirii clare a datei, orei şi locului încheierii contractului în formă autentică, pe cale convenţională/judiciară, (ii) în lipsa convocării recurentei la notar pentru încheierea contractului în formă autentică, după momentul la care s-a stabilit expres un termen de încheiere al acestuia şi a constatării unui refuz direct/indirect al recurentei de a se prezenta, (iii) în lipsa dovedirii faptului că intimaţii dispun de sumele de bani necesare achitării preţului/consemnării acestora la dispoziţia recurentei.

De asemenea, nu există nicio dovadă a convocării recurentei în vederea semnării contractului de vânzare cumpărare anterior momentului la care a notificat intimaţii cu privire la intervenirea pactului comisoriu, în condiţiile în care data predării imobilului, respectiv data finalizării acestuia a fost stabilită pentru data de 31.12.2021.

Făcând trimitere la prevederile art. 9.1., art. 3.5.1., art. 5.1.1. şi art. 8.4. din Antecontract recurentele arată că instanţa de apel a reţinut eronat că notificarea de rezoluţiune comunicată intimaţilor la 1.07.2022 nu ar produce efecte.

Ulterior expunerii unor consideraţii teoretice referitoare la modalitatea de operare a pactelor comisorii, făcând trimitere la dispoziţiile art. 1550, art. 1553 şi art. 1266 C. civ. şi la soluţii de practică judecătorească, recurentele arată că prin îndeplinirea condiţiilor stabilite de art. 9.1, respectiv prin întârzierea predării de către promitentul vânzător cu mai mult de 120 de zile lucrătoare, indiferent de cauze (din culpa promitentului vânzător sau din alte motive), contractul se desfiinţează de drept, nefiind necesară nicio altă formalitate prealabilă ori perioadă de remediere, clauza reprezentând un veritabil pact comisoriu.

Aşadar, încetarea contractului intervine de drept, nu este la dispoziţia/favoarea uneia dintre parti, contractul încetând prin simpla împlinire a termenului, fără ca părţile să intervină în vreun fel, de unde rezultă legalitatea demersului iniţiat de către recurentă, notificarea de rezoluţiune producând, astfel, efectele juridice scontate.

A fortiori, prevederile art. 9.1. din Antecontract pot fi analizate inclusiv din perspectiva unei veritabile clauze de dezicere, părţile stabilind de comun acord că, în ipoteza în care contractul de vânzare cumpărare nu se încheie urmare a refuzului promitentilor vânzători, aceştia au obligaţia de a restitui avansul încasat. Cu alte cuvinte, părţile au prevăzut posibilitatea promitenţilor vânzători de a refuza încheierea contractului de vânzare-cumpărare, de a se răzgândi fără a fi nevoiţi să invoce un motiv anume pentru intervenirea răzgândirii, cu obligaţia acestora de a restitui avansul.

Dezvoltând argumetele referitoare la fondul cauzei şi făcând trimitere la prevederile art. 3.2., art. 3.5., art. 3.1., recurentele reiterează condiţia privind plata integrală a preţului, prealabil încheierii contractului.

Arată recurentele că intimaţii nu deţineau resursele financiare necesare încheierii contractului nici măcar la data convocării la notar- septembrie 2022 (adică după momentul comunicării notificării de încetare a contractului), dovadă fiind graficul unei potenţiale finanţări emis de instituţia bancară în luna octombrie 2022, depus la dosarul cauzei.

Astfel, dacă la data sesizării instanţei, intimaţii nu fac dovada demarării procedurii necesare pentru obţinerea creditului bancar/dovada deţinerii sumelor de bani necesare achitării imobilului, acţiunea se impune a fi respinsă.

În plus, recurentele arată că reclamanţii nu au înţeles să solicite anularea contractului de vânzare încheiat de cele două recurente. Aşadar, în lipsa acestui petit, acţiunea este inadmisibilă.

Vânzarea bunului către D. S.R.L. nu s-a făcut în niciun caz în mod fraudulos, vânzarea fiind făcută ulterior transmiterii către intimaţi a notificării de rezoluţiune de drept.

Tot astfel, vânzarea imobilului către D. S.R.L. nu s-a făcut în dauna intimaţilor, în contextul în care aceştia au fost notificaţi cu privire la intervenirea rezoluţiunii de drept a antecontractului încheiat între acesta şi C.. Se constată faptul că transferul dreptului de proprietate al imobilului către D. S.R.L. de la Insigra S.R.L: (i) nu s-a efectuat prin violenţă/viclenie, (ii) nu s-a efectuat în dauna intimaţilor în condiţiile existenţei pactului comisoriu invocat şi (iii) nu s-a efectuat prin potenţiale/eventuale mijloace dolosive în contextul în care vânzarea s-a efectuat cu respectarea procedurilor de publicitate.

Prin urmare, intimaţii nu au expus elemente apte de a demonstra faptul că D. S.R.L. ar fi fost şi/sau ar fi terţ dobânditor de rea credinţă, intimaţii nefiind în măsură să probeze condiţia prevăzută de lit. c) din art. 892 alin. (1) C. civ. (înscrierea dreptului în folosul intimatilor să fi fost împiedicată de terţul dobânditor prin violenţă sau viclenie), condiţie obligatorie şi indispensabilă, chiar sine qua non, fără de care nu se poate prezuma că terţul dobânditor ar fi de rea credinţă.

4.2. Împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024, respectiv în ceea ce priveşte soluţia pronunţată asupra apelului incident, au declarat recurs incident, reclamanţii A. şi B..

Subsumat motivului de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi arată că hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea sau aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1516, art. 1517 şi art. 1549 C. civ.

Arată recurenţii-reclamanţi că art. 9.1. se referă la rezoluţiunea contractului astfel că notificării transmise la data de 01.07.2022 i se aplică dispoziţiile ce reglementează această instituţie.

Recurenta nu poate invoca în mod valabil pactul comisoriu expres menţionat, în condiţiile în care aceasta este partea în culpă pentru neexecutarea obligaţiei de predare a imobilului la data convenită.

Potrivit dispoziţiilor art. 1549 C. civ., singura parte abilitată să invoce rezoluţiunea contractului este creditorul obligaţiei de executat. O interpretare contrară a acestui text de lege, în sensul celor susţinute de recurentă, ar însemna încălcarea principiului general de drept civil nemo auditur propriam turpitudinem allegans, transpus în dispoziţiile art. 1517 C. civ.

Susţin recurenţii-reclamanţi că art. 9.1. din Contract prevede un pact comisioriu, iar aceştia au fost îndreptăţiţi la activarea pactului în calitate de creditori ai obligaţiei neexecutate.

Contrar susţinerilor recurentei, pactul comisoriu nu operează de drept, pactul comisoriu este o clauză de favoare stipulată exclusiv în favoarea creditorului, fiind manifestarea dreptului potestativ de opţiune al acestuia mentionat în alin. (1) al art. 1549 C. civ.. Prin urmare, pentru activarea pactului comisoriu, este necesară manifestarea de voinţă a creditorului în conditiile art. 1326 C. civ., însă intimaţii au înţeles să nu procedeze în acest sens, depunând diligenţe în vederea încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Recurenţii-reclamanţi pretind că notificarea transmisă de către pârâtă este abuzivă, reprezintă o practică înşelătoare din partea comerciantului, fiind emisă cu încălcarea dispoziţiilor legale, fiind lovită de nulitate.

Invocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi arată că hotărârea atacată nu cuprinde motivele pentru care a fost respins apelul incident în ceea ce priveşte soluţia de respingere a cererii de intabulare a imobilului în cartea funciară în favoarea reclamanţilor ca urmare a pronunţării unei hotărâri care ţine loc de act autentic.

Invocând prevederile art. 896 şi art. 902 C. civ. şi învederând că procesul a fost notat în cartea funciară a terenului la data de 15.07.2022, iar după dezmembrare şi apartamentare, procesul a rămas notat în cartea funciară a unităţii individuale - apartament 25, recurenţii-reclamanţi arată că se impunea admiterea cererii privind intabularea în cartea funciară a imobilului în favoarea reclamanţilor, fiind admis capătul principal de cerere.

5. Apărări formulate în cauză

În termen legal, recurenţii-reclamanţi au formulat întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului principal, ca nefondat.

Întrucât imobilul a fost intabulat pe numele promitentei vânzătoare la data de 10.08.2022, respectiv pe numele recurentei D. S.R.L. la data de 23.08.2022 având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la data de 12.07.2022 nu se poate susţine că a fost promovată cu depăşirea termenului de 6 luni stabilit de prevederile art. 1669 alin. (2) C. civ. pentru introducerea acţiunii în valorificarea antecontractului de vânzare cumpărare.

În consecinţă, Curtea de Apel a stabilit că în mod corect a fost respinsă exceptia prescripţiei dreptului material la acţiune, având în vedere data transmiterii notificării de rezoluţiune a antecontratului prin care recurenta şi-a exprimat implicit refuzul cu privire la încheierea vânzării promise.

În continuare, recurenţii-reclamanţi au expus considerentele instanţei de apel privind respingerea excepţiei prematurităţii, respectiv a inadmisibilităţii cererii de chemare în judecată.

Arată recurenţii-reclamanţi că instanţa de apel nu a stabilit termenul pentru încheierea contractului, ci a interpretat dispoziţiile contractului în sensul în care acestea pot produce efecte, iar nu în sensul în care nu ar putea produce niciunul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1268 alin. (3) C. civ.

Susţin recurenţii-reclamanţi că recurenta nu poate invoca cu succes excepţia de neexecutare a contractului, atât timp cât, la data de referintă, 31.12.2021, ea nu executase obligaţia, dispoziţiile art. 1556 nefiind incidente.

Arată că în ceea ce priveşte îndeplinirea de către reclamanţi a propriilor obligaţii, respectiv plata preţului, trebuie avute în vedere dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C. civ.

Învederează recurenţii-reclamanţi că recurentele-pârâte confundă instituţia clauzei de dezicere cu cea a rezoluţiunii.

În termen legal, recurentele-pârâte au formulat întâmpinare la recursul incident prin care au solicitat respingerea căii de atac.

Arată recurentele-pârâte că prin cererea de recurs incident nu sunt prezentate elemente noi sau motive apte a schimba raţionamentul juridic reţinut în mod corect de către instanţa de apel.

Învederează că solicitarea de anulare a notificării de înştiinţare a desfiinţării de drept a contractului este inadmisibilă, nefiind incidente niciuna dintre condiţiile care stau la baza aplicării sancţiunii nulităţii actului.

Apreciază că şi în măsura în care instanţa ar dispune în sensul anulării notificării, pactul comisoriu produce efecte de drept, consecinţa anulării acestei comunicări nefiind implicit şi lipsa de efecte a pactului comisoriu, această clauză fiind supusă analizei instanţei de judecată pentru a determina dacă în prezent antecontractul produce efecte sau a fost desfiinţat potrivit manifestării de voinţă a părţilor, exprimată la data survenirii acordului de voinţe.

Referitor la solicitarea de admitere a cererii privind înscrierea dreptului recurenţilor în cartea funciară, solicitare formulată odată cu completarea la acţiune, învederează că nici chiar din analiza hotărârii apelate (pronuntată de Tribunalul Braşov), nu se regăseşte motivarea instanţei pentru care s-a procedat la respingerea pretenţiei apelanţilor (recurenţii A. şi B.) expusă prin completarea de acţiune.

Arată că recurenţii A. şi B. nu au parcurs procedura reglementată de prevederile art. 444 C. proc. civ., deşi aceasta era obligatorie potrivit art. 445 din acelaşi cod.

Învederează că, oricum, la acest moment, o astfel de cerere este tardiv formulată prin raportare la dispoziţiile alin. (1) ale art. 444 C. proc. civ.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

II.1. Analizând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepţia nulităţii recursului principal pentru neîncadrarea criticilor formulate în motivele de casare prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocată din oficiu, Înalta Curte constată că recursul principal este nul, având în vedere că niciuna dintre susţinerile expuse în cadrul memoriului de recurs nu pune în discuţie aspecte de nelegalitate a hotărârii atacate.

Recursul este calea de atac de reformare, nedevolutivă, extraordinară şi nesuspensivă de executare, prin care partea interesată solicită, în condiţiile şi pentru motivele expres prevăzute de lege, desfiinţarea unei hotărâri date fără drept de apel, în apel sau a altor hotărâri, în cazurile prevăzute de lege.

Potrivit art. 489 alin. (1) C. proc. civ., recursul este nul dacă nu a fost motivat în termenul legal, iar, potrivit alin. (2) al aceluiaşi articol, aceeaşi sancţiune intervine în cazul în care motivele invocate nu se încadrează în motivele de casare prevăzute la art. 488 din acelaşi cod.

Din economia textelor legale anterior citate rezultă că nu este suficient ca recursul să fie depus şi motivat în termenul prevăzut de lege, ci este necesar şi ca susţinerile formulate să se circumscrie motivelor de nelegalitate expres şi limitativ reglementate.

În consecinţă, în măsura în care recursul nu este motivat ori atunci când aspectele învederate în cererea de recurs nu pot fi încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ., calea de atac va fi lovită de nulitate.

În cauză, recurentele-pârâte au fundamentat calea de atac pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., însă din maniera de redactare a memoriului de recurs reiese că părţile au nesocotit existenţa judecăţii anterioare şi natura căii extraordinare de atac a recursului.

Anume, recurentele susţin o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1270 C. civ., în ceea ce priveşte statuarea instanţei de apel în sensul respingerii excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune al reclamanţilor privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare, aducând, însă, în mod inadecvat procedural, raportat la faza judecăţii aflate în calea extraordinară de atac a recursului, elemente de fapt şi de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel ca efect al cercetării conţinutului convenţiei intervenite între părţi.

Astfel, deşi sub aparenţa unei critici de nelegalitate relative la încălcarea dispoziţiei de drept substanţial menţionate, în legătură cu care părţile se rezumă la a indica succint că "antecontractul constituie legea părţilor (art. 1270 C. civ.)", recurentele înţeleg să îşi construiască întreaga argumentaţie invocând greşita interpretare, de către instanţa de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părţi (art. 8.4., art. 3.5.1., art. 3.2., art. 3.3., art. 5.1.1.).

În acest sens, se observă că recurentele se rezumă doar la a reda, sub forma citării, o serie din clauzele contractuale din cadrul promisiunii de vânzare-cumpărare încheiate de părţi, respectiv la a evoca împrejurări factuale pe care le consideră ca fiind relevante în speţă.

Drept urmare, în realitate, ceea ce invocă acestea este, aşa cum s-a arătat, o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziţii legale, din moment ce întreaga argumentaţie vizează efectele juridice ale convenţiei părţilor.

Or, aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă un simplu aspect ce ţine de temeinicia judecăţii înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei.

În acest sens, se observă că dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. de la 1865, care stabileau drept motiv de nelegalitate situaţia când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia (abrogate în prezent ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.), nu îşi mai găsesc un corespondent în actuala reglementare procesual civilă, astfel încât orice critici fundamentate pe interpretarea greşită a unui act juridic, iar nu a legii, se plasează în afara sferei motivelor de nelegalitate expres prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Totodată, fără a opune motivării curţii de apel elemente concrete de nelegalitate, recurentele s-au rezumat doar la a reafirma, impropriu, că "prezenta acţiune este la acest moment atât prematură cât şi inadmisibilă" în condiţiile în care intimaţii nu au făcut dovada iniţierii demersurilor privind încheierea contractului în formă autentică şi nici nu au făcut dovada deţinerii sumelor de bani necesare încheierii contractului sau dovada consemnării sumei la dispoziţia vânzătorului.

Or, analizând pe larg criticile îndreptate împotriva sentinţei tribunalului, instanţa devolutivă de control judiciar, conturând cadrul factual ca urmare a interpretării instrumentelor probatorii, a înlăturat alegaţiile pârâtei, reţinând (contrar celor afirmate de parte) că termenul până la care trebuia încheiat contractul în formă autentică era determinabil, astfel că lipsa anterioară a convocării pârâtei la notar nu susţine prematuritatea acţiunii, ce a fost promovată ca urmare a primirii notificării de rezoluţiune prin care pârâta şi-a exprimat implicit şi refuzul cu privire la încheierea vânzării promise. Ca atare, "demersul promitenţilor cumpărători era lipsit de orice finalitate".

A mai stabilit instanţa de prim control judiciar, tot cu ocazia devoluării fondului, şi că "o dovadă în plus a refuzului de a încheia actul promis cu intimaţii-reclamanţi o constituie şi conduita apelantei pârâte, care, la data de 19.08.2022, încheie cu intimata-pârâtă D. S.R.L., în calitate de cumpărător, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de notarul public E., ce are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce constituie obiectul material al antecontractului, act ce a fost intabulat".

Totodată, instanţa de apel a reţinut ca fiind corecte statuările tribunalului privind dovada demersurilor efectuate de reclamanţi pentru obţinerea creditului necesar plăţii integrale a preţului, concluzionând în sensul că "plata diferenţei de preţ, despre care părţile au menţionat în antecontract că va fi efectuată dintr-un credit ipotecar se putea achita doar la momentul încheierii contractului în formă autentică".

Or, preluarea întocmai a motivelor căii de atac anterioare, fără a combate, de o manieră efectivă, considerentele regăsite în hotărârea atacată în legătură cu aceste aspecte, echivalează cu lipsa dezvoltării unor motive de nelegalitate.

Lipsite de aptitudinea de a declanşa controlul judiciar de legalitate specific instanţei de recurs sunt şi susţinerile recurentelor privitoare la "caracterul determinat al termenului" -şi nu determinabil, cum a reţinut instanţa de apel-, respectiv la depăşirea limitelor învestirii prin stabilirea termenului de încheiere a contractului de vânzare în lipsa unui astfel de petit.

Critica are un caracter formal, în condiţiile în care supune, în realitate, cu nesocotirea limitelor judecăţii din recurs, doar o greşită determinare a cadrului factual, iar nu o nerespectare a principiului disponibilităţii.

Aceasta întrucât, instanţa de apel, fiind învestită, prin calea devolutivă de atac promovată de reclamanţi, cu verificarea legalităţii soluţiei primei instanţe (de admitere a excepţiei prescripţiei dreptului reclamantului de a solicita pronunţarea unei hotărâri care să ţină locul contractului de vânzare), a procedat la o interpretare sistematică a clauzelor convenţiei părţilor, ocazie cu care a stabilit că "Data Finalizării, respectiv data prevăzută pentru terminarea construcţiei, a clădirii de apartamente, nu reprezintă şi data până la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică".

Raţionamentul logico-judiciar care a fundamentat această reţinere a curţii de apel a avut în considerare, tot ca efect al cercetării probatoriului, caracterul "determinabil" al datei până la care ar fi trebuit să se încheie contractul de vânzare-cumpărare, constatând că transferul dreptului de proprietate nu se putea realiza, oricum, decât ulterior datei de 10.08.2022, moment la care s-a dispus intabularea dreptului de proprietate al vânzătoarei asupra imobilului (analiză conturată ca fiind necesară în verificarea corectei determinări, de către tribunal, a momentului iniţial al cursului termenului de prescripţie stabilit de art. 1669 alin. (2) C. civ.).

În aceste circumstanţe, se remarcă inexactitatea criticii recurentelor, prin care se pretinde că "instanţa de apel a stabilit în mod indirect termenul de încheiere a contractului de vânzare", în timp ce dezlegările instanţei de prim control judiciar au conturat in terminis (în legătură cu data intabulării dreptului de proprietate) că "promitenta vânzătoare şi promitenţii cumpărători urmând să stabilească, după acest moment, de comun acord, data, ora şi locul încheierii contractului autentic de vânzare-cumpărare", aspect ce plasează susţinerea, prin prisma manierei deficitare în care a fost formulată, în afara sferei de analiză a instanţei de recurs.

Ca atare, întrucât statuările instanţei de apel, cu corespondent pe tărâm contractual, nu mai pot fi contrazise la acest moment procesual, simpla referire la ipoteza unei pronunţări extra petita (lipsită de corespondent în considerentele deciziei atacate, astfel cum s-a arătat) nu este de natură a imprima, în sine, criticii un caracter subsumabil prevederilor art. 488 alin. (1) C. proc. civ., părţile urmărind, în realitate, doar la a supune analizei, în afara limitelor specifice judecăţii din recurs, pretinsa nesocotire a prevederilor art. 3.1 din antecontractul intervenit între părţi, cum chiar acestea afirmă.

Tot fără legătură cu coordonatele judecăţii recursului este şi argumentul privind neplata preţului până la data de 31.12.2021.

Având a răspunde criticii referitoare la lipsa plăţii preţului de către intimaţi, instanţa de apel a reţinut, pe de o parte, că "pârâtă nu a formulat o cerere reconvenţională, prin care să solicite obligarea părţii adverse la plata preţului stabilit, instanţa a analizat pretenţiile deduse judecăţii, pronunţându-se asupra capetelor de cerere cu care a fost investită", iar, pe de altă parte că "prin hotărârea atacată aceştia nu au fost exoneraţi de plata preţului".

Totodată, instanţa de apel a analizat clauzele insetare la art. 5.1.1. din antecontract astfel cum a fost modificat prin art. 3 din Actul Adiţional, precum şi situaţia de fapt şi a concluzionat în sensul că "apelanta nu a dovedit faptul că la data stabilită prin actul adiţional, respectiv 31.12.2021, şi-a îndeplinit toate obligaţiile sale contractuale şi că le-a pus în vedere intimaţilor reclamanţi că există posibilitatea predării proprietăţii şi încheierii contractului, iar aceştia au refuzat să plătească diferenţa de preţ".

Aşa fiind, recurentele nu pot opune cu succes excepţia de neexecutare a contractului invocată în cuprinsul memoriului de recurs.

Dincolo de faptul că acest mijloc de apărare propriu-zisă (de fond) a fost invocat pentru prima dată în recurs -cu încălcarea prevederilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ.- şi necesită verificări de fapt -ce scapă analizei şi cenzurii instanţei de recurs-, Înalta Curte constată şi că un atare argument ignoră dezlegările instanţei de apel potrivit cărora "apelanta-pârâtă nu poate invoca neplata preţului de către intimaţii-reclamanţi până la data de 31.12.2021, atâta timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligaţii la acel moment".

Atunci când afirmă că "fără plata diferenţei de preţ la data de 31.12.2021, societatea noastră nu a mai putut executa lucrarea, conform planificării sale", recurentelor le scapă din vedere că instanţa de apel a analizat clauzele contractuale şi a statuat în sensul că reclamanţii "trebuiau să îndeplinească obligaţia de achitare a diferenţei de preţ la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietăţii. De asemenea, se stipulează în mod expres faptul că plata diferenţei de preţ se va amâna în cazul în care şi predarea proprietăţii se amână".

Prin urmare, o asemenea manieră de redactare a căii extraordinare de atac a recursului nesocoteşte obligaţia părţii de a proceda la dezvoltarea motivelor de recurs, în sensul formulării de critici concrete privind dezlegările date prin decizia pronunţată în apel.

Nici susţinerile referitoare la efectele pe care le produce notificarea comunicată reclamanţilor la data de 1.07.2022 nu deduc, spre examinare, veritabile aspecte de nelegalitate cu privire la actul jurisdicţional atacat.

Argumentele recurentelor nu permit controlul judiciar al instanţei de recurs, cât timp, ceea ce afirmă, în esenţă, părţile este greşita determinare, în calea ordinară de atac, a efectelor juridice ale clauzei inserate la art. 9.1. (cu trimitere la clauzele de la art. 3.5.1., art. 5.1.1. şi art. 8.4.) din convenţia părţilor, aspect ce se circumscrie exclusiv activităţii de interpretare a probatoriului administrat, ce revine instanţelor devolutive.

În acest sens, se constată că, şi de această dată, recurentele aduc în discuţie, inadecvat procedural, elemente de fapt ale pricinii, evaluate de instanţa de apel în sens contrar celor pretinse de pârâte.

Astfel, se observă că, procedând la verificarea jurisdicţională a dreptului afirmat de către reclamanţi, instanţa de apel a reţinut că prevederile art. 9.1 din antecontract, indicate drept temei al notificării din 1.07.2022, transmise intimaţilor-reclamanţi de către recurenta-pârâtă, consacră un pact comisoriu, "or apelanta pârâtă este cea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale, astfel că nu are posibilitatea de a denunţa unilateral contractul" iar reclamanţii au optat pentru obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de titlu (inclusiv din perspectiva dispoziţiilor art. 2.9.5 din antecontract).

Aşadar, criticile formulate (care constituie simple reiterări ale susţinerilor formulate prin apel), se plasează în afara argumentaţiei juridice a instanţei de apel (care a reţinut ineficacitatea juridică a notificării pârâtei, de rezoluţiune a antecontractului, ca urmare a faptul că aceasta, în calitate de debitor al obligaţiei neexecutate, nu avea dreptul să invoce sancţiunea rezoluţiunii de drept, aspect pe care l-a coroborat cu lipsa unei manifestări de voinţă, în acest sens, din partea reclamantului, ca parte îndreptăţită să o solicite).

Întrucât susţinerile recurentelor nu se raportează la statuările instanţei de apel, ele se situează în afara cadrului legal stabilit de prevederile art. 488 C. proc. civ. şi nu pot fi valorificate în analiza specifică recursului, cale extraordinară de atac ce presupune, pe de o parte, o motivare subsumată cazurilor expres şi limitativ prevăzute de textul legal menţionat, iar, pe de altă parte, o combatere argumentată corespunzător a dezlegărilor jurisdicţionale date de către instanţa a cărei hotărâre este supusă controlului de legalitate.

Se remarcă inclusiv contrarietatea afirmaţiilor recurentelor, în condiţiile în care acestea se referă în continuare, în completă discordanţă cu argumentaţia evocată anterior (prin care pretindea, impropriu, desfiinţarea convenţiei în temeiul unui pact comisoriu), la existenţa "unei veritabile clauze de dezicere" (indicând inclusiv o soluţie de practică judecătorească), aspect care conturează, la rândul său, tocmai prin lipsa de acurateţe juridică, imposibilitatea verificării jurisdicţionale a instanţei de recurs.

Deşi, în structura cererii de recurs, sunt plasate distinct (respectiv, la capitolul B ce poartă denumirea marginală "succintă prezentare a stării de fapt") faţă de "considerentele referitoare la temeiurile de casare ale hotărârii instanţei de apel" (capitolul C), Înalta Curte reţine că nici trimiterea la dispoziţiile art. 892 alin. (1) lit. c) C. civ. nu deduc spre analiză veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicţional atacat, cât timp ele nu se grefează pe considerentele acestuia.

Recurentele pretind inadmisibilitatea acţiunii prin care se tinde, în lipsa unui petit prin care să se solicite anularea contractului de vânzare încheiat de acestea, la transferarea dreptului de proprietate asupra imobilului în patrimoniul reclamanţilor, însă omit faptul că aceste susţineri au făcut deja obiectul judecăţii în calea de atac anterioară, neînţelegând să se raporteze, în mod punctual, la silogismul logico-juridic al instanţei de apel cu privire la chestiunile antamate.

Or, verificând apărările pârâtei-apelante, în sensul că se impune respingerea cererii de chemare în judecată ca inadmisibilă, întrucât reclamanţii nu au înţeles să solicite şi anularea contractului de vânzare intervenit între pârâte, instanţa de apel a reţinut că prevederile art. 892 alin. (1) C. civ. nu impun condiţia expresă de a cere anularea actului concurent, ci doar îndeplinirea cumulativă a cerinţelor expres prevăzute, iar, în urma examinării cauzei sub toate aspectele sale, a statuat în sensul îndeplinirii cerinţelor prescrise de această normă de drept.

Mai mult, evidenţa că aceste susţineri reprezintă simple reluări, identice, ale apărărilor formulate în calea de atac anterioară rezultă inclusiv din afirmaţia recurentelor în sensul că nu au identificat, "din apărările intimaţilor, elemente apte a proba faptul că D. S.R.L. ar fi fost şi/sau ar fi terţ dobânditor de rea-credinţă, intimaţii nefiind în măsură să probeze condiţia prevăzută de lit. c) a art. 892 alin. (1) C. civ..", cât timp acestea, prin declararea prezentei căi de atac erau ţinute a invoca o eventuală deficienţă a raţionamentului instanţei de prim control judiciar, iar nu de a combate susţinerile intimaţilor.

Or, separat de împrejurarea că aceste elemente factuale au fost analizate şi verificate de instanţa de apel în cadrul controlului devolutiv (reţinându-se suplimentar împiedicării reclamantului de a-şi înscrie dreptul în cartea funciară ca efect al refuzului pârâtei-apelante exprimat prin notificarea de rezoluţiune a promisiunii şi că "terţul dobânditor D. S.R.L. este o societate care face parte din acelaşi grup de interese cu apelanta... motiv pentru care se deduce cu certitudine că aceasta a cunoscut situaţia promitenţilor cumpărători la data emiterii titlului său, contractând în scopul fraudării dreptului intimaţilor reclamanţi, ceea ce face dovada relei sale credinţe"), se constată, cum s-a menţionat deja, că nu este vorba de critici de nelegalitate, ci de readucerea, inadecvat procedural, în faţa instanţei de recurs, a circumstanţelor factuale din prezenta speţă, pentru a pretinde concluzia contrară celei la care s-a oprit instanţa de apel.

Deopotrivă, curtea a reţinut şi îndeplinirea, în cauză, a cerinţei anteriorităţii titlului reclamantului prevăzute de lit. a) a art. 892 alin. (1) C. civ., cât şi a celei stabilite de lit. b) a aceluiaşi articol, respectiv că atât titlul reclamantului, cât şi cel al terţului subdobânditor provin de la acelaşi autor şi vizează aceleaşi imobile.

Prin urmare, dată fiind omisiunea formulării unor critici concrete privind dezlegările date de către instanţa de apel (care, suplimentar, să şi antameze chestiuni de nelegalitate), instanţa de recurs nu poate examina în mod efectiv susţinerile părţii, care, fiind identice, ca formă şi conţinut, cu cele ce îndreptate împotriva sentinţei pronunţate în primă instanţă, lasă în afara judecăţii statuările instanţei de apel asupra celor invocate.

Procedând astfel, recurentele aleg să ignore, practic, dezlegările instanţei de prim control judiciar, urmărind, în această manieră inadecvată procedural, să obţină o nouă devoluare a cauzei.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte va constata ca fiind nul recursul principal declarat de pârâtele C. şi D. S.R.L., prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă G., împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

II.2. Cu privire la recursul incident declarat de reclamanţii A. şi B., Înalta Curte reţine următoarele:

Potrivit prevederilor art. 472 alin. (2) C. proc. civ., aplicabile corespunzător şi în recurs, conform art. 491 alin. (1) din acelaşi act normativ, în situaţia în care recurentul principal îşi retrage recursul sau dacă acesta este respins ca tardiv, ca inadmisibil ori pentru alte motive care nu implică cercetarea fondului, recursul incident rămâne fără efect.

Or, în cauză, aşa cum s-a arătat anterior, urmează a se constata nulitatea recursului principal, soluţie ce nu impune o analiză pe fond a motivelor de recurs, astfel încât, în aplicarea prevederilor legale anterior evocate, Înalta Curte va constata ca rămas fără efect recursul incident declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul principal declarat de pârâtele C. şi D. S.R.L., prin administrator judiciar Cabinet Individual de Insolvenţă G., împotriva deciziei nr. 223/AP din data de 19 februarie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Respinge ca rămas fără efect recursul incident declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva aceleiaşi decizii.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 7 mai 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.