Lease breach and generator costs: Causal link of tenant's failure to conclude direct utility contracts justifies landlord's non-performance of support obligation

Şedinţa publică din data de 23 ianuarie 2024

Asupra recursului de faţă, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov, secţia Civilă la 23.10.2019, sub nr. x/2019, reclamanta S.C. A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtele S.C. B. S.R.L. şi C., obligarea pârâtelor la plata sumei de 496.958,54 RON reprezentând contravaloarea costurilor efectuate cu închirierea şi funcţionarea unui generator electric necesar pentru asigurarea puterii energiei electrice garantată conform Contractului de închiriere nr. x din data de 04.06.2013, precum şi obligarea acestora la plata cheltuielilor de judecată ocazionate de soluţionarea prezentului litigiu.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 194 şi următoarele din C. proc. civ. şi dispoziţiile art. 1350 şi următoarele din C. civ. (2009).

Prin sentinţa civilă nr. 3558/2020 din 2 decembrie 2020, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Tribunalul Ilfov, secţia Civilă a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâţii S.C. B. S.R.L. şi C., ca neîntemeiată. Totodată, a luat act că pârâtele şi-au rezervat dreptul de a solicita cheltuieli de judecată pe cale separată.

Împotriva acestei sentinţe, reclamanta A. S.R.L. a formulat apel, solicitând schimbarea sentinţei apelate în sensul admiterii acţiunii aşa cum a fost formulată cu obligarea pârâtelor la plata cheltuielilor de judecată.

Prin decizia civilă nr. 188 din 9 februarie 2023, pronunţată în dosarul nr. x/2019, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a respins, ca nefondat, apelul formulat de reclamanta A. S.R.L. şi a obligat apelanta-reclamantă la plata către intimata-pârâtă B. S.R.L. a sumei de 3000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

Împotriva acestei decizii, reclamanta A. S.R.L. a declarat recurs, prin care a solicitat casarea hotărârii recurate şi, pe cale de consecinţă, trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel în vederea admiterii acţiunii astfel cum a fost formulată.

În motivare, recurenta-reclamantă a susţinut incidenţa motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că decizia recurată cuprinde motive contradictorii.

În concret, a susţinut că instanţa de apel, pe de-o parte a reţinut că şi-a îndeplinit obligaţia punerii în întârziere a pârâţilor şi că i-a notificat cu privire la obligaţiile neîndeplinite de către aceştia (acesta fiind, potrivit afirmaţiilor recurentei, singurul considerent în baza căruia instanţa de fond a respins cererea de chemare în judecată) iar pe de altă parte că constatat că "apelanta nu a dovedit că ar fi solicitat concursul intimaţilor pentru a încheia contracte direct cu furnizorii de utilităţi şi că aceştia ar fi rămas în pasivitate."

O altă contradicţie relevată de recurentă, strecurată în considerentele decizie atacate, a constat în aceea că, pe de o parte instanţa de apel a reţinut că " faptul că furnizorul de energie electrică a instalat acele contoare inteligente care opreau curentul atunci când era depăşită puterea contractată şi plătită, nu duce la concluzia că intimaţii-pârâţi şi-ar fi încălcat obligaţiile contractuale aceştia susţinând toate demersurile apelantei în vederea încheierii contractelor de utilităţi". Însă, în acelaşi timp şi în mod contradictoriu, recurenta a învederat că, pe de altă parte, în aceleaşi considerente, instanţa de apel a statuat că "apelanta nu a dovedit că ar fi solicitat concursul intimaţilor pentru a încheia contracte direct cu furnizorii de utilităţi şi că aceştia ar fi rămas în pasivitate."

În esenţă, recurenta a apreciat că aceste considerente sunt contradictorii deoarece instanţa de apel, a reţinut în mod nejustificat faptul că intimaţii-pârâţi ar fi susţinut toate demersurile apelantei în vederea încheierii contractelor de utilităţi, iar, pe de altă parte, a constatat că nu ar fi fost făcută dovada că reclamanta-recurentă ar fi solicitat concursul intimaţilor pentru a încheia contracte direct cu furnizorii de utilităţi.

Subliniind că, prin hotărârea atacată au fost reţinute două ipoteze diferite şi care se exclud, recurenta a mai susţinut caracterul nefondat al constatării instanţei de apel, conform căreia pârâţii nu şi-ar fi îndeplinit obligaţiile deoarece ar fi existat o justificare, respectiv o aşa-zisă neîndeplinire a obligaţiilor din partea A., pe de altă parte constatând că a existat o îndeplinire tardivă a obligaţiilor contractuale.

În privinţa criticii subsumate lipsei motivelor pe care hotărârea se sprijină, recurenta a subliniat că, în privinţa îndeplinirii obligaţiilor intimaţilor-pârâţi, instanţa de apel s-a limitat la a menţiona doar că aceştia "au susţinut toate demersurile apelantei în vederea încheierii contractelor de utilităţi", fără însă a justifica motivele care au determinat această concluzie, în contextul în care, prin cererea de chemare în judecată, unul dintre motivele invocate a fost tocmai faptul că intimaţii-pârâţi nu şi-au îndeplinit obligaţia contractuală de a sprijini reclamanta cu documente pe care doar proprietarii spaţiului le au, recurenta a conchizând prin a aprecia că, în acest mod, hotărârea recurată a nesocotit dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. care impun prezentarea considerentelor pentru care anumite cereri ale părţilor au fost respinse sau parţial admise, lipsa motivării echivalând cu nesoluţionarea pe fond a acestora.

Invocând faptul că, atât prin clauzele contractului de închiriere cât şi prin Procesul-verbal de predare-primire din data de 26.06.2013 care constituie Anexa nr. 2 la contract, locatorii s-au obligat să asigure alimentarea spaţiului închiriat cu o putere de cel puţin 90KW pe toată durata desfăşurării contractului de închiriere şi să asigure continuitatea utilităţilor la data predării spaţiului închiriat (în sensul că aceste utilităţi trebuie să funcţioneze fără întreruperi de la data predării spaţiului şi până la racordarea în nume propriu la acestea), recurenta a susţinut că, în mod culpabil intimaţii nu şi-au îndeplinit aceste obligaţii, iar hotărârea recurată nu cuprinde motivele pe care se întemeiază având în vedere că instanţa nu a analizat complet nici critica formulată cu privire la neasigurarea de către pârâţi a continuităţii utilităţilor la data predării spaţiului închiriat.

Reiterând că probele administrate au relevat că nu a beneficiat în mod continuu şi neîntrerupt de utilităţi, aşa cum pârâţii s-au obligat conform art. 7.7. din contractul de închiriere, recurenta a susţinut că, deşi instanţa de apel a reţinut că problemele majore au apărut în cursul verii anului 2019, iar furnizorul de energie electrică a instalat acele contoare inteligente care opreau curentul, cu toate acestea a respins apelul, fără a analiza acest motiv sub aspectul neîndeplinirii culpabile a obligaţiilor contractuale de către pârâţi, astfel că, în accepţiunea recurentei, hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază.

Subsumat aceluiaşi motiv de casare, recurenta a mai susţinut că instanţa de apel nu a motivat nici criticile şi argumentele sale referitoare la faptul că pârâţii şi-au încălcat chiar şi obligaţia de a coopera, sprijini şi asista Locatarul în încheierea contractelor direct cu furnizorii de utilităţi, deşi din probatoriul administrat a rezultat că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţia de a pune la dispoziţie documentele necesare pentru ca A. să încheie contractul cu furnizorii de utilităţi în nume propriu.

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a încălcat şi aplicat în mod greşit dispoziţiile art. 1350 din C. civ.

Evocând un anumit considerent din decizia atacată, recurenta arată că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit dispoziţiile mai sus indicate, întrucât a aplicat o excepţie privind justificarea neîndeplinirii obligaţiilor pârâţilor la o situaţie care reprezintă, în esenţă, un drept, şi nu o obligaţie a A. în calitate de Locatar.

În concret, arată că instanţa de apel a conchis că pârâţii nu şi-au îndeplinit una dintre obligaţii (de a asigura puterea de 90 de KW) pentru că ar fi existat o justificare, respectiv o pretinsă culpă a apelantei-reclamante în executarea tardivă a obligaţiilor sale contractuale, instanţa făcând referire la demersurile în vederea încheierii contractelor de utilităţi în nume propriu, demersuri pe care instanţa de apel le-a calificat a fi o obligaţie a A., dar care, în realitate, conform contractului de închiriere, reprezintă un drept al reclamantei, aşa cum rezultă din dispoziţiile art. 7.7 din Contractul de închiriere nr. x din 04.06.2013.

Evocând conţinutul respectivului articol din Contract, recurenta a subliniat că dispoziţiile contractuale enunţate vizează obligaţia pârâţilor de "a permite efectuarea propriilor instalaţii", "de a sprijini şi asista locatarul la încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi", astfel că pentru aceste obligaţii ale pârâţilor Locatori recurenta consideră că are dreptul corelativ de a încheia contractele în nume propriu cu furnizorii de utilităţi.

Subsumat aceluiaşi motiv de casare (prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.), recurenta a susţinut că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor legale care vizează interpretarea contractului după voinţa părţilor şi interpretarea clauzelor îndoielnice, respectiv cu nesocotirea dispoziţiilor art. 1266 - 1268 din Noul C. civ.

Detaliind, recurenta a susţinut că, la interpretarea clauzelor contractuale, nu au fost avute în vedere natura, scopul şi obiectul contractului, precum şi producerea de efecte, sens în care arată că la pronunţarea hotărârii au fost încălcate dispoziţiile enunţate, fapt care, în opinia sa, a atras o interpretare total eronată a clauzelor contractuale.

În acest sens a susţinut că dacă ar fi fost respectate regulile de interpretare a contractului cuprinse în dispoziţiile legale invocate, dar şi conţinutul art. 6.1. lit. e) din Contractul de închiriere, potrivit căruia ... "locatarul cu sprijinul nemijlocit al Locatorului va încheia contracte direct cu furnizori de utilităţi...", s-ar fi ajuns la concluzia neîndeplinirii obligaţiilor de către intimaţii-pârâţi.

Evocând în continuare dispoziţiile art. 9.1. din Contractul de închiriere, potrivit căruia "Locatarul poate solicita rezoluţiunea contractului de plin drept . . . . . . . . . .în cazul în care Locatarul nu obţine aprobările şi avizele pentru mărirea puterii electrice conform cerinţelor şi necesităţilor proprii sau după caz, Locatorul nu pune la dispoziţia Locatarului o putere electrică de minim 90KW absorbiţi sau costurile pentru obţinerea aprobărilor şi avizelor depăşesc 20.000 de euro", recurenta a învederat că, în speţă, costurile pentru mărirea puterii şi asigurarea energiei electrice au fost de peste 100.000 euro, conform depoziţiei martorului D., costuri ce au fost suportate integral de către A., nefiind achitate de către pârâţii proprietari ai spaţiului, deşi această investiţie aduce un spor de valoare spaţiului şi va rămâne încorporată în beneficiul proprietarilor/intimaţilor-pârâţi.

Prin urmare, a susţinut că, aşa cum se poate observa din pactul comisoriu prevăzut la art. 9.1. din Contractul de închiriere, Locatorul avea obligaţia clară de a pune la dispoziţia Locatarului o putere electrică de 90 KW, fără să existe o condiţionare/obligaţie în sarcina A. de care să depindă îndeplinirea obligaţiilor pârâţilor de a asigura această putere electrică. Prin urmare, cum, în accepţiunea recurentei, obligaţia de a asigura o putere electrică de minim 90 KW era independentă de demersurile sau termenul în care locatarul reuşea să încheie contracte în nume propriu cu furnizorii de utilităţi, aceasta conchide în sensul că instanţa de apel a încălcat prevederile legale mai sus enunţate, prin aceea că a dat o interpretare eronată clauzelor contractuale.

În continuare, recurenta a susţinut că, în aceeaşi măsură, hotărârea este dată şi cu încălcarea dispoziţiilor art. 1528 din C. civ. sens în care a evocat dispoziţiile art. 1528 alin. (1), art. 1531 alin. (1), art. 1547 şi art. 1548 C. civ., apreciind că au fost încălcate şi aplicate în mod greşit şi dispoziţiile art. 1523 din Noul C. civ., mai precis dispoziţiile art. 1523 alin. (1) şi alin. (2) lit. a) şi c) din C. civ. (2009).

Reiterând faptul că hotărârea recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a dispoziţiilor menţionate, recurenta susţine că instanţa de apel nu a avut în vedere că are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit din faptul neexecutării obligaţiilor de către pârâţi, culpa acestora prezumându-se prin simplul fapt al neexecutării, în opinia recurentei, nefiind necesară nicio dovadă în acest sens, aşa cum a apreciat instanţa de apel atunci când a reţinut că apelanta nu a dovedit că ar fi solicitat concursul intimaţilor...şi că aceştia ar fi rămas în pasivitate.

Prin urmare, consideră că dacă ar fi fost respectate prevederile legale menţionate, atunci nu s-ar fi pus problema unor dovezi cu privire la culpa în neexecutarea obligaţiilor de către pârâţi, culpa acestora fiind prezumată.

În combaterea concluziilor instanţei de apel, a învederat că, aşa cum rezultă şi din corespondenţa purtată cu pârâţii, le-a solicitat să îşi îndeplinească obligaţiile în mod corespunzător, inclusiv să îi pună la dispoziţie documente cadastrale, procuri şi acorduri notariale, fără de care nu se puteau realiza lucrările de amplasare post trafo (amplasat pe un spaţiu concesionat către furnizorul de electricitate) necesar realizării branşamentului de putere şi, ulterior, la încheierea contractelor de furnizare energie electrică în nume propriu, fără ca pârâţii să dea curs solicitărilor, astfel încât, în opinia recurentei, aceştia în mod culpabil nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractuale.

Subliniind că notificarea pârâţilor a fost făcută în repetate rânduri, conform dispoziţiilor contractuale prevăzute la art. 13.4. din contract, recurenta a reiterat că, în realitate, nu avea o obligaţie de a încheia contractul de furnizare energie electrică în nume propriu şi nici nu exista un termen în acest sens, iar conform dispoziţiilor art. 1523 din Noul C. civ. şi prin raportare la prevederile art. 9.1. coroborate cu art. 5.1. lit. h) din Contract, pârâţii se aflau de drept în întârziere datorită faptului că au fost total întrerupte utilităţile în spaţiu (pe durata a aproximativ 9 luni în care a funcţionat exclusiv pe generator diesel), astfel că obligaţia pârâţilor trebuia executată de urgenţă, în timp util şi pentru desfăşurarea activităţii în spaţiul închiriat, această obligaţie fiind esenţială pentru încheierea contractului.

Cu privire la obligaţia locatorului de a asigura alimentarea spaţiului închiriat cu o putere de cel puţin 90KW pe toată durata desfăşurării contractului de închiriere, aspect determinant la încheierea contractului de închiriere deoarece în lipsa acestei puteri electrice activitatea locatarului nu se putea desfăşura în parametri normali, recurenta a susţinut că în procesul-verbal de predare-primire din data de 26.06.2013 se precizează că "proprietarul este responsabil pentru alimentarea spaţiului cu 90KW pe toată perioada contractului" şi că, în esenţă, este vorba despre neîndeplinirea culpabilă a obligaţiilor asumate de către locator, obligaţii care vizează asigurarea unei puteri electrice de 90KW în spaţiul închiriat, continuu şi neîntrerupt şi obligaţia de a acorda suport pentru încheierea contractului de utilităţi în nume propriu, respectiv obligaţia de a pune la dispoziţie toate documentele necesare în acest sens, aspecte care, în opinia recurentei, atrag răspunderea locatorului pentru pierderile financiare pe care le-a suferit, conform prevederilor contractuale şi legale invocate pe care instanţa de apel le-a aplicat greşit.

Reamintind că, începând cu luna martie a anului 2019, spaţiul a rămas complet fără energie electrică timp de 9 luni de zile, astfel că, din cauza lipsei de asigurare a puterii de 90kw, singura soluţie pentru continuarea activităţii a fost închirierea unui generator electric împreună cu serviciile de funcţionare a acestuia, costurile ridicându-se la suma de 496.958,54 RON, pe care pârâţii, în accepţiunea recurentei, au obligaţia să o achite conform prevederilor contractuale enunţate, recurenta a evocat dispoziţiile art. 1350 alin. (1) şi (2) din C. civ., susţinând că pârâţii, în calitate de locatori, nu şi-au îndeplinit obligaţiile contractate privind asigurarea puterii electrice de 90KW absorbiţi şi nici nu au acordat sprijinul în vederea măririi puterii electrice, astfel că, în accepţiunea recurentei, aceştia au obligaţia să repare în primul rând prejudiciul ce i-a fost cauzat, constând în costurile efectuate cu închirierea unui generator şi menţinerea acestuia în funcţiune.

Cu privire la statuarea instanţei de apel conform căreia "din declaraţia martorului rezultă că apelanta-reclamantă ar fi funcţionat în acest fel vreo 6-7 ani, problemele apărute fiind rezolvate punctual de către intimaţii pârâţi, fără a modifica puterea reală a energiei electrice", recurenta a apreciat că instanţa de apel nu a avut în vedere tocmai faptul că pârâţii nu au modificat puterea reală a energiei electrice, deşi aceasta reprezenta una dintre obligaţiile neîndeplinite.

Apreciind că sunt întrunite cumulativ toate condiţiile răspunderii civile contractuale, recurenta a subliniat că fapta ilicită a constat în neexecutarea obligaţiei contractuale de asigura a unei puteri electrice de 90 KW absorbiţi pe toată durata contractului de închiriere, asigurarea utilităţilor neîntrerupt, precum şi faptul că nu a furnizat documente şi nu a oferit sprijinul necesar conform clauzelor contractuale, pentru ca recurenta-reclamantă să facă demersurile necesare în vederea asigurării energiei electrice la un nivel de putere pentru funcţionarea magazinului, prejudiciul este cert, patrimonial şi constă în costurile efectuate de către A. cu închirierea unui generator pentru asigurarea energiei electrice de 90 KW în spaţiul închiriat. De asemenea, a susţinut că raportul de cauzalitate dintre neexecutarea obligaţiei de către pârâţi şi prejudiciul suferit rezultă atât din faptul că pârâţii nu şi-au îndeplinit obligaţiile asumate prin contract, cât şi din faptul că recurenta a asigurat pe cheltuiala proprie, în locul pârâţilor, puterea de 90 KW în spaţiul închiriat. Nu în ultimul rând, a învederat că, în cazul de faţă, culpa sau vinovăţia debitorului este prezumată conform dispoziţiilor art. 1548 din C. civ., dispoziţii legale care, potrivit afirmaţiilor recurentei, au fost nesocotite la pronunţarea hotărârii recurate deoarece, fiind vorba despre o obligaţie de rezultat, neîndeplinirea obligaţiei prezumă culpa contractuală a părţii.

În drept, cererea de recurs a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 486 şi art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ.

La 12 octombrie 2023, intimata-pârâtă B. S.R.L., prin avocat, a depus în termen legal întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat şi menţinerea deciziei atacate ca temeinică şi legală.

În concret, referindu-se la prima critică subsumată primului motiv de recurs invocat, intimata-pârâtă a susţinut că nu există nicio contradicţie între considerentele pretins a fi contradictorii, întrucât primul considerent are legătură cu discuţia privind notificarea/punerea în întârziere a pârâtei de către recurentă, cu privire la o pretinsă încălcare a contractului, în timp ce al doilea considerent ţine de analizarea îndeplinirii sau nu a condiţiilor răspunderii contractuale, faţă de care instanţa a conchis în sensul că nu s-a făcut dovada că (intimata-pârâtă) ar fi rămas în pasivitate la solicitarea recurentei de a o ajuta să încheie contracte în nume propriu cu furnizorii.

De asemenea, faţă de următoarele considerente pretins a fi contradictorii, intimata-pârâtă a susţinut că, în realitate, instanţa de apel a reţinut că reclamanta (apelantă/recurentă) nu a făcut dovada că ar fi solicitat concursul intimatei-pârâte în demersuri iar aceasta din urmă ar fi rămas în pasivitate, nicidecum că apelanta nu ar fi întreprins astfel de demersuri.

Totodată, raportat la critica potrivit căreia hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază, intimata-pârâtă arată că nu orice afirmaţie a recurentei în apel ar fi trebuit să primească un răspuns motivat din partea instanţei, astfel încât nemulţumirea recurentei faţă de însăşi motivarea instanţei de apel nu echivalează cu lipsa motivării.

Cât priveşte criticile subsumate celui de al doilea motiv de nelegalitate, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., intimata susţine că, în realitate, instanţa de apel nu a încălcat şi nici nu a aplicat greşit respectivele norme legale invocate de recurentă, ci, analizând fondul cauzei, prin aprecierea clauzelor contractuale, a situaţiilor de fapt, a susţinerilor părţilor şi a probatoriului administrat, instanţa a ajuns la concluzia că nu poate fi atrasă răspunderea intimatei-pârâte în lipsa faptei ilicite şi a culpei, condiţii esenţiale ale răspunderii civile contractuale. Totodată, intimata-pârâtă învederează că motivele de recurs nu reprezintă decât o reluare a argumentelor utilizate în fond şi în apel în speranţa că instanţa de recurs va opera o rejudecare pe fond a cauzei, ceea ce nu este posibil în această etapă procesuală.

La 19 octombrie 2023 întâmpinarea a fost comunicată recurentei, care nu a depus răspuns la întâmpinare.

Verificând hotărârea atacată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susţinut viciul motivării deciziei recurate în raport cu două dintre cele trei ipoteze prevăzute de textul de lege invocat, respectiv, din perspectiva existenţei unor motive contradictorii şi din cea a lipsei motivelor pe care se sprijină hotărârea atacată.

Procedând la analiza pretinselor motive contradictorii indicate, se constată că nu există nicio contradicţie între considerentul reprodus de recurentă (identificat la pagina 8 a deciziei recurate) prin care instanţa de apel a reţinut că apelanta-reclamantă (recurenta din litigiul pendinte) şi-a îndeplinit obligaţia punerii în întârziere a pârâţilor, notificându-i cu privire la obligaţiile neîndeplinite de către aceştia şi considerentul (de la pagina 9 a deciziei recurate) prin care instanţa de apel a reţinut că apelanta nu a dovedit că a solicitat concursul intimaţilor pentru a încheia contracte direct cu furnizorii de utilităţi şi că aceştia ar fi rămas în pasivitate.

Prin intermediul primului considerent indicat de recurentă, instanţa de apel a reţinut, contrar celor statuate de prima instanţă, că, deşi notificarea intimatei-pârâte nu s-a realizat printr-o scrisoare recomandată, a fost îndeplinită condiţia punerii în întârziere, prealabilă exercitării dreptului de a acţiona în judecată pentru (pretinsa) neîndeplinire a obligaţiilor contractuale ale pârâtei, în acord cu dispoziţiile art. 10.3 din Contractul de închiriere nr. x din 4.06.2013. Pe de altă parte, celălalt considerent, pretins a fi contradictoriu primului, ţine de analiza instanţei de apel cu privire la însăşi răspunderea civilă contractuală a pârâtei, cele două considerente fiind scoase din context, în realitate neexistând nicio contradicţie între cele două statuări ale instanţei de apel.

Astfel, "constatând îndeplinită condiţia punerii în întârziere" a intimatelor cu privire la instalarea unui generator de curent şi a deficienţelor legate de puterea energiei electrice furnizate, instanţa de apel a arătat că "va analiza celelalte condiţii ale răspunderii civile contractuale . . . . . . . . . .". În acest context, în care a examinat obligaţia intimatelor de a sprijini toate demersurile reclamantei pentru încheierea contractelor direct cu furnizorii asumată contractual, instanţa de apel a reţinut existenţa corelativă şi interdependentă a obligaţiei reclamantei de a face ea însăşi toate demersurile necesare pentru a încheia aceste contracte, recurenta cunoscând de la data încheierii contractului de locaţiune capacitatea redusă puterii reale de energie electrică absorbită. În acest context al argumentaţiei, în cadrul căreia instanţa de apel a subliniat că locatarul nu a întreprins demersurile asumate prin contract vreme de 6-7 ani de la încheierea contractului, a statuat, valorificând probele administrate, că apelanta nu a dovedit că ar fi solicitat, pe parcursul derulării contractului, concursul intimaţilor pentru a încheia direct cu furnizorii contractele de utilităţi şi că intimaţii ar fi rămas într-o pasivitate culpabilă prin raportare la obligaţia de sprijin asumată contractual.

Argumente similare se impun şi în privinţa celorlalte considerente din decizia atacată, apreciate de recurentă a fi contradictorii.

Astfel, cele două argumente reţinute de către instanţa de apel, conform cărora, pe de o parte, neîndeplinirea obligaţiilor din partea intimaţilor este justificată de neexecutarea obligaţiei corelative din partea reclamantei nu se justifică a fi corelată cu aserţiunea aceleaşi instanţe conform căreia reclamanta a întârziat în executarea propriei sale obligaţii asumată contractual, aşa cum a susţinut recurenta cu scopul de a sugera, prin extragere din context, a unei pretinse contradicţii în construcţia argumentaţiei ce fundamentează soluţia din apel.

În realitate, evaluând în ansamblu considerentele deciziei atacate, rezultă că instanţa de apel a ţinut să sublinieze, în finalul argumentaţiei, că prejudiciul invocat de către reclamantă este consecinţa propriei sale conduite contractuale culpabile, constând în amânarea executării propriilor sale obligaţii asumate prin contract (de a încheia contracte direct cu furnizorii, cu sprijinul intimatelor), aspect ce a condus la adoptarea unei soluţii urgente şi costisitoare, la care recurenta a apelat cu întârziere, astfel că aceste costuri nu pot fi imputate intimatelor cărora nu li se poate reproşa neexecutarea fără justificare a unor obligaţii contractuale asumate, în contextul concret al modului în care s-au derulat raporturile contractuale.

Nu poate fi reţinută nici critica referitoare la absenţa motivelor care sprijină concluzia instanţei de apel conform căreia intimatele au susţinut şi sprijinit toate demersurile recurentei în vederea contractelor de utilităţi. În dezacord cu critica recurentei, instanţa supremă constată că, în paragrafele 3 - 7 de la fila x a deciziei atacate, instanţa de apel a enumerat toate argumentele pe care le-a extras din probatoriul administrat şi din care rezultă că neîncheierea contractelor de utilităţi de către recurentă a fost consecinţa propriei sale conduite din cursul derulării contractului iar nu consecinţa neexecutării de către intimate a obligaţiei de sprijinire a demersurilor pe care reclamanta trebuia să le iniţieze, astfel că nu se poate aprecia că această concluzie a instanţei de apel nu a fost motivată.

Nici critica recurentei legată de neanalizarea motivului referitor la neîndeplinirea de către intimate a obligaţiei de a asigura continuitatea utilităţilor pe perioada contractului nu poate fi primită. Subliniind că, prin motivarea dată, instanţa nu trebuie să răspundă punctual la fiecare critică, în măsura în care din ansamblul considerentelor se poate constata că toate argumentele părţii au fost ascultate şi examinate, instanţa supremă constată, contrar susţinerilor recurentei, că instanţa de apel a examinat şi acest argument al recurentei, a valorificat probatoriul administrat şi a statuat că nu se poate reproşa intimatelor neasigurarea unei alimentări a spaţiului închiriat cu o putere de cel puţin 90 kw., de vreme ce părţile cunoşteau puterea limitată existentă la data încheierii contractelor, iar reclamanta s-a obligat să încheie în mod direct contracte cu furnizorii, aspect ce ar fi rezolvat şi acest inconvenient.

Într-un registru similar se cuvine a fi examinată şi critica recurentei conform căreia intimatele ar fi nesocotit obligaţia de a coopera. În realitate, critica se fundamentează pe o altă stare de fapt decât cea reţinută de către instanţa de apel şi are ca premisă o percpeţie proprie a recurentei asupra concluziei ce se poate extrage din analiza materialului probator de la dosar. Astfel, contrar susţinerilor recurentei, din starea de fapt reţinută de către instanţa de apel nu rezultă că pârâţii nu şi-ar fi îndeplinit obligaţia de a pune la dispoziţie documentele necesare pentru încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi de către reclamantă, astfel că respectiva critică legată de lipsa unei analize privind neîndeplinirii obligaţiei de a coopera, nu are legătură cu starea de fapt reţinută în cauză.

Instanţa supremă constată că în cuprinsul deciziei recurate se regăsesc aspecte referitoare la situaţia de fapt, situaţia premisă a litigiului constând în încheierea unui contract de închiriere a unui imobil/spaţiu ce urma a fi folosit de reclamantă pentru desfăşurarea activităţii de comerţ, precum şi dispoziţiile legale referitoare la răspunderea civilă contractuală a pârâtei care au reprezentat fundamentul soluţiei pronunţate cu privire la solicitarea de obligare a pârâţilor la plata sumei solicitate, reprezentând contravaloarea costurilor suportate cu închirierea şi funcţionarea unui generator electric.

Totodată, deşi instanţa de apel a menţinut soluţia primei instanţe, aceasta prezintă un raţionament propriu, făcând o analiză efectivă a motivelor invocate în cuprinsul cererii de apel, de natură a asigura convingerea instanţei de recurs asupra propriului silogism logic prin care a ajuns la soluţia pronunţată, cât şi pentru realizarea controlului judiciar, ceea ce se poate observa din parcurgerea considerentelor hotărârii.

Prin urmare, se constată că soluţia pronunţată este rezultatul analizei judiciare specifice prezentului litigiu în funcţie de situaţia de fapt şi de probele administrate şi că nu se poate reţine absenţa motivării, existenţa unor contradicţii sau a unor motive străine de natura cauzei, ci, dimpotrivă, argumentele instanţei se constituie într-o înlănţuire logică a faptelor şi a regulilor de drept pe baza cărora s-a fundamentat soluţia pronunţată, nefiind astfel încălcate dispoziţiile art. 425 alin. (1) C. proc. civ.

De asemenea, Înalta Curte reţine că judecătorul nu este obligat să răspundă tuturor argumentelor invocate de părţi, ci obligaţia sa se rezumă la a motiva soluţia pe fiecare capăt de cerere, ceea ce, în cazul de faţă, a şi făcut, relevant în acest sens fiind conţinutul art. 425 alin. (1) lit. b) teza finală din C. proc. civ., în care legiuitorul a prevăzut a fi arătate atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile (nu argumentele) părţilor.

Prin urmare, simpla nemulţumire a recurentei-reclamante cu privire la soluţia pronunţată, la argumentele care au format convingerea instanţei de apel, neînsuşirea de către instanţa de control judiciar a apărărilor formulate de către aceasta sunt aspecte care nu pot fi asimilate unei nemotivări în sensul textului legal anterior evocat.

În concluzie, Înalta Curte constată că decizia recurată corespunde exigenţelor impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., întrucât, în soluţionarea apelului, instanţa de apel a expus argumentele avute în vedere pentru a fundamenta în fapt şi în drept soluţia adoptată, decizia atacată fiind astfel la adăpost de orice critică din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Referitor la incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut că decizia instanţei de apel a fost dată cu încălcarea/aplicarea greşită a art. 1350 din C. civ., întrucât instanţa de apel a aplicat o excepţie privind justificarea neîndeplinirii obligaţiilor pârâţilor la o situaţie care reprezintă în esenţă un drept şi nu o obligaţie a recurentei-reclamante în calitate de locatar, sens în care indică dispoziţiile art. 7.7 din Contract.

Reamintind că stabilirea stării de fapt şi identificarea conţinutului raportului juridic contractual, prin corelarea clauzelor contractului cu celelalte probe administrate în cauză, reprezintă apanajul exclusiv al instanţelor de fond, instanţa supremă constată că decizia atacată cuprinde o examinare a clauzelor contractuale precum şi concluzia instanţei care a identificat nu doar obligaţia locatorului de a asigura ca toate utilităţile existente la data predării spaţiului să rămână la dispoziţia locatarului în spaţiul închiriat până când Locatarul va obţine în nume propriu racordările la electricitate, apă, canalizare etc., ci şi obligaţia corelativă asumată de locatar, aceea de a încheia contracte direct cu furnizorii de utilităţi şi de a efectua plăţile în conformitate cu facturile emise de aceştia, cu sprijinul locatorului.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţa de apel nu a identificat un drept al locatarului de a încheia acele contracte cu furnizorii de utilităţi ci o veritabilă obligaţie contractuală asumată de recurenta-locatar precum şi o relaţie de interdependenţă între această obligaţie şi obligaţia de sprijin din partea intimatelor în realizarea acestor demersuri. În acest context, Înalta Curte nu identifică o aplicare greşită a dispoziţiilor art. 1350 alin. (2) C. civ., de vreme ce instanţa de apel a apreciat că obligaţia intimatelor de a spijini încheierea contractelor de utilităţi de către recurentă era condiţionată de executarea de către acestea din urmă a demersurilor necesare asumate contractual iar lipsa unor astfel de demersuri justifică neexecutarea obligaţiei de sprijin.

Printr-o altă critică subsumată aceluiaşi motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a încălcat şi aplicat greşit dispoziţiile legale care vizează interpretarea contractului după voinţa părţilor, precum şi interpretarea clauzelor îndoielnice (sens în care a indicat art. 1266-1268 C. civ.), întrucât nu au fost avute în vedere natura, scopul şi obiectul contractului, precum şi producerea de efecte.

Contrar argumentelor expuse de recurenta-reclamantă, Înalta Curte apreciază că raţionamentul instanţei de prim control judiciar îşi găseşte suport în conţinutul contractului de închiriere nr. x/4.06.2013, dând eficienţă clauzelor contractuale în limitele agreate de părţi prin aplicarea regulilor de interpretare a contractelor.

Astfel, se observă că, la determinarea voinţei concordante a părţilor, instanţa a aplicat regula de interpretare instituită de art. 1266 alin. (2) C. civ., valorificând comportamentul părţilor din perioada derulării raporturilor contractuale şi observând că recurenta nu a valorificat nici avizul de racordare obţinut în anul 2017 şi nici pe cel obţinut în anul 2018, în executarea demersurilor la care s-a obligat prin contract. În egală măsură, se constată că instanţa de apel a examinat clauzele contractuale şi prin raportarea lor la scopul urmărit de părţi dar şi de starea de fapt existentă şi asumată de acestea la încheierea lui, atunci când a conchis că reclamanta şi-a asumat o obligaţie contractuală de a încheia contracte cu furnizorii, cu sprijinul nemijlocit al locatorului. În egală măsură, instanţa de apel a dat eficienţă împrejurărilor în care a fost încheiat contractul, atunci când a examinat clauza prin care recurenta locatar şi-a asumat obligaţia de a încheia contracte direct cu furnizorii, inclusiv pentru a beneficia de puterea energiei electrice dorită, reţinând că la momentul încheierii contractului puterea energiei electrice nu era la nivelul dorit de recurentă, aspect cunoscut şi acceptat de aceasta.

De asemenea, din cuprinsul deciziei rezultă că instanţa de apel a făcut aplicarea regulii de interpretare sistematică a contractului, examinând corelat clauzele acestuia, în acord cu exigenţele art. 1267 C. civ.

Împrejurarea că instanţa de apel a dat o altă interpretare unor clauze contractuale decât cea pe care a sugerat-o recurenta nu reprezintă o nesocotire a regulilor de interpretare a contractelor. În egală măsură, faptul că instanţa de apel a apreciat că obligaţia asumată de intimate, de a sprijini locatarul la încheierea contractelor cu furnizorii de utilităţi, este condiţionată de iniţierea unor astfel de demersuri de către recurenta-locatar, nu constituie o interpretare a acestei clauze contractuale în sensul ca ea să nu producă niciun efect, ci o interpretare conformă cu natura şi conţinutul obligaţiei asumate.

Printr-o altă critică subsumată aceluiaşi motiv de casare, recurenta a susţinut că decizia recurată este dată şi cu încălcarea dispoziţiilor art. 1528, art. 1531, 1547 şi art. 1523 din C. civ. întrucât instanţa de apel nu ar fi avut în vedere că autoarea prezentului demers judiciar are dreptul la repararea integrală a prejudiciului pe care l-a suferit ca urmare a neexecutării obligaţiilor de către pârâţi, iar culpa părţilor se prezumă prin simplul fapt al neexecutării în cazul răspunderii contractuale.

Contrar susţinerilor recurentei, instanţei de apel nu se i poate reproşa încălcarea acestor dispoziţii legale, în condiţiile în care, pe baza probelor administrate şi a dispoziţiilor contractuale agreate de părţi, interpretate în mod corect, aşa cum s-a arătat în considerentele precedente, nu a reţinut încălcarea fără justificare a obligaţiilor contractuale de către intimaţii-pârâţi. Instanţa de apel nu a ignorat prezumţia de culpă în executarea obligaţiilor asumate contractual ci a subliniat că neexecutarea de către recurentă a demersurilor la care s-a obligat prin contract a reprezentat o cauză justificativă pentru neîndeplinirea obligaţiei asumate de intimate, aspect ce înlătură caracterul culpabil al conduitei contractuale a acestora din urmă.

Celelalte critici ale recurentei, vizând starea de fapt, coroborarea probelor administrate, analiza condiţiilor ce trebuie îndeplinite cumulativ pentru antrenarea răspunderii civile contractuale, reprezintă în realitate un ansamblu de argumente de temeinicie, de care s-a prevalat recurenta în faţa instanţei de fond şi de apel şi care conturează o apreciere proprie asupra stării de fapt şi a conţinutului raportului juridic dedus judecăţii, prin intermediul cărora recurenta tinde la o rejudecare pe fond a cauzei, demers incompatibil cu specificul căii de atac a recursului.

În consecinţă, statuând asupra caracterului nefondat al recursului, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 188 din 09 februarie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Cu privire la cererea formulată în şedinţă publică de avocatul intimatei-pârâte B. S.R.L., de acordare a cheltuielilor de judecată astfel cum au fost depuse la dosarul cauzei, Înalta Curte reţine că intimata-pârâtă nu a depus astfel de dovezi nici la momentul depunerii întâmpinării şi nici ulterior, până la momentul încheierii dezbaterilor, astfel încât va respinge cererea intimatei-pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 188 din 09 februarie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Respinge cererea intimatelor-pârâte de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 23 ianuarie 2024.