Property Reverts to Landowner After Association Contract Expiry; Appeal Rejected and Land Register Rectified

Şedinţa publică din data de 15 mai 2025

Asupra recursului, examinând actele şi lucrările dosarului, constată următoarele:

Prin acţiunea înregistrată sub nr. x/2022 pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L. a solicitat să se constate încetarea dreptului de proprietate al pârâtului asupra construcţiei situate în Municipiul Constanta, Staţiunea Mamaia, zona C., înscris în cartea funciară nr. x-C1, ca urmare a încetării, prin expirarea termenului, a contractului de asociere nr. x/02.03.2001.

A solicitat, de asemenea, obligarea pârâtei la predarea spaţiului comercial sus-arătat şi rectificarea înscrierii în cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia insuficientei timbrări şi excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere în constatarea inexistenţei dreptului de proprietatea asupra construcţiei.

Tribunalul Constanţa, prin sentinţa nr. 1423/13.12.2022, a admis excepţia invocată de pârâtă şi, în consecinţă, a respins capătul de cerere în constatare încetare drept de proprietate asupra construcţiei, ca inadmisibilă. A respins celelalte capete de cerere, în obligaţie de a face şi rectificare carte funciară, ca nefondate.

Împotriva acestei hotărâri a declarat apel principal reclamanta, iar pârâta a formulat apel incident contra încheierii din 27.10.2022, faţă de soluţia de respingere a excepţiei de netimbrare şi împotriva considerentelor sentinţei nr. 1423/13.12.2022.

Prin decizia nr. 69/08.03.2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, a admis apelul principal declarat de reclamantă.

A respins excepţia de nelegalitate a certificatului de edificare a construcţiei nr. x/23.08.2018 emis de Primăria Municipiului Constanţa, ca nefondată.

A respins excepţia nulităţii prevederilor art. 2 lit. c) din actul adiţional nr. x/26.02.2016 la contractul de asociere în participaţiune.

A schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că:

A respins excepţia inadmisibilităţii capătului nr. 1 al cererii de chemare în judecată.

A admis acţiunea şi a constatat încetarea dreptului de proprietate al pârâtei asupra construcţiei situate în municipiul Constanţa, Staţiunea Mamaia, zona C., astfel cum a fost identificat prin contractul de asociere nr. x/02.03.2001, modificat prin actele adiţionale ulterioare.

A dispus rectificarea înscrierilor în cartea funciară nr. x-C1 în sensul radierii întabulării dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei şi înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiei în favoarea reclamantei.

A respins apelul incident declarat de pârâtă ca nefondat.

A respins cererea de obligare a reclamantei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în etapa fondului, ca neîntemeiată.

A obligat intimata-pârâtă la plata cheltuielilor de judecată către apelanta-reclamantă, după cum urmează: 4960 RON, onorariu avocat în apel, 1277,75 taxă judiciară de timbru aferentă apelului şi 60 de RON, taxă achitată în etapa fondului.

Împotriva acestei decizii, precum şi împotriva încheierii din 06.10.2023, în termen legal, a declarat recurs pârâta B. S.R.L., înregistrat la data de 05.07.2024, pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă.

Decizia şi încheierea recurate au fost criticate sub aspectul nelegalităţii, pentru următoarele motive:

Instanţa de apel a pronunţat hotărârile atacate cu încălcarea normelor de drept procesual, a căror încălcare atrage sancţiunea nulităţii [ art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ..]

În dezvoltarea acestui motiv de casare, a arătat că au fost încălcate regulile de procedură privind plata taxelor judiciare de timbru şi regularizarea cererii de apel.

Astfel, prin întâmpinarea formulată în etapa fondului, a invocat excepţia insuficientei timbrări a capătului de cerere în constatare, excepţie respinsă de judecătorul fondului. Prin apelul incident, a criticat această soluţie solicitând instanţei de control judiciar să facă aplicarea art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013. La primirea cererii de apel, Curtea de Apel a pus în vedere reclamantei să indice valoarea imobilului şi să timbreze la această valoare, sub sancţiunea anulării căii de atac.

Deşi reclamanta nu s-a conformat obligaţiei stabilite în sarcina sa, instanţa de apel însăşi a făcut demersuri pentru a identifica valoarea impozabilă a construcţiei, informaţie ce a fost furnizată la data de 05.10.2023.

La termenul de judecată din 6 octombrie 2023, pârâta a invocat excepţia insuficientei timbrări a apelului, însă instanţa de apel, cu încălcarea art. 470 alin. (3) C. proc. civ., potrivit căruia lipsa dovezii achitării taxei judiciare de timbru poate fi complinită până la primul termen la care partea a fost legal citată, a acordat încă un termen apelantei pentru a acoperi această lipsă.

Procedând astfel, instanţa de prim control judiciar a încălcat prevederile art. 248 alin. (1) C. proc. civ. şi art. 470 alin. (3) C. proc. civ., întrucât excepţia insuficientei timbrări este o excepţie de procedură absolută, peremptorie. Astfel, a permis reclamantei să complinească lipsa plăţii taxei judiciare de timbru la mai mult de 3 luni de la primul termen de judecată.

De asemenea, cu încălcarea prevederilor art. 38 din O.U.G nr. 80/2013, instanţa de apel a înlăturat critica relativă la insuficienta timbrare a cererii de chemare în judecată, reţinând lipsa de interes a pârâtei în formularea unei atare critici. Procedând astfel, instanţa de prim control control judiciar s-a pronunţat pe o excepţie a lipsei de interes, ce nu a fost invocată de vreuna dintre părţi sau pusă de instanţă în discuţia contradictorie a părţilor.

Totodată, subsumat motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 35 C. proc. civ., privind caracterul subsidiar al acţiunii în constatare în raport cu acţiunea în realizare.

Contrar celor reţinute instanţa de apel acest capăt de cerere nu reprezintă o acţiune în realizare, întemeiată pe răspunderea contractuală. Chiar dacă reclamanta şi-a întemeiat acţiunea pe contractul de asociere încheiat de părţi, recurenta apreciază că doar pe calea unei acţiuni în revendicare imobiliară puteau a fi comparate titlurile de proprietate exhibate de părţi.

O altă critică subscrisă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. constă în încălcarea caracterului devolutiv al apelului. Astfel, a susţinut că, în combaterea acţiunii a invocat, în etapa fondului, nulitatea acelor clauze din contractul de asociere care fundamentează cererea reclamantei de constatare a dreptului de proprietate asupra construcţiei în litigiu.

În condiţiile în care instanţa de fond s-a pronunţat pe excepţia inadmisibilităţii capătului de cerere principal, aceasta nu a mai luat în analiză apărările de fond formulate de pârâtă (relative la nulitatea unor clauze contractuale). Ca atare, instanţa de apel, constatând că excepţia a fost în mod greşit admisă de judecătorul fondului, era obligată să analizeze toate apărările pe care pârâta le-a formulat. Neprocedând astfel, a încălcat principiul caracterului devolutiv al apelului.

În sfârşit, recurenta a susţinut că decizia recurată a fost dată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material (art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.)

Astfel, instanţa de apel a reţinut, drept temei contractual pentru transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei, de la pârâtă la reclamantă, prevederile art. 2 lit. c), art. 3 alin. (3) şi art. 5 lit. k) din contractul de asociere în participaţiune, astfel cum a fost modificat prin act adiţional, în anul 2016.

Procedând într-o asemenea manieră, instanţa de prim control judiciar a încălcat prevederile art. 1244 şi art. 1242 C. civ., potrivit cărora convenţiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate, sub sancţiunea nulităţii absolute, în formă autentică. Or, convenţia încheiată de părţi este un înscris sub semnătură privată.

A mai relevat recurenta că sunt nule clauzele contractuale care instituie transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei pentru lipsa obiectului şi lipsa cauzei.

Consideră că au fost încălcate prevederile art. 1226, art. 1236 alin. (1) şi art. 1238 C. civ.

Transferul dreptului de proprietate către reclamantă nu nu se putea realiza în lipsa unei contraprestaţii (a unui preţ determinat). Contrar celor reţinute de instanţa de apel, sumele încasate de asociatul activ, anume de pârâta-recurentă, pe durata derulării contractului de asociere, nu pot reprezenta o astfel de contraprestaţie.

Recurenta a mai susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 555 alin. (1) C. civ., care instituie caracterul perpetuu al dreptului real de proprietate, constatând că prin convenţie se poate institui un drept de proprietate temporar.

Prin întâmpinare, intimata-reclamantă a solicitat respingerea recursului ca nefondat, întrucât decizia atacată este legală. A susţinut, în esenţă, că nu au fost încălcate normele de procedură civilă, prevăzute sub sancţiunea nulităţii, întrucât nu se poate admite excepţia insuficientei timbrări câtă vreme cuantumul taxei judiciare de timbru nu a fost comunicat debitorului acestei obligaţii. De asemenea, nu au încălcate nici normele de drept material.

Recursul de faţă este nefondat pentru considerentele ce vor fi arătate în continuare:

Criticile subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. nu pot fi primite.

Este adevărat că, potrivit art. 470 alin. (3) C. proc. civ., lipsa dovezii achitării taxei judiciare de timbru poate fi complinită până la primul termen de judecată la care partea a fost legal citată în apel.

Însă, contrar susţinerilor formulate prin cererea de recurs, anularea nu intervine automat, ci, anterior, instanţa de judecată trebuie să fie în măsură să determine cuantumul taxei judiciare de timbru şi să îl comunice părţii, în condiţiile art. 31 alin. (1) şi art. 33 alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013. Prin urmare, cu deplina respectare a prevederilor legale suscitate şi în acord cu dispoziţiile art. 31 alin. (3) din actul normativ susarătat, înainte de a aplica sancţiunea nulităţii cererii de apel, instanţa a verificat valoarea impozabilă a imobilului în litigiu şi a determinat cuantumul taxei judiciare de timbru datorate.

Aşa fiind, încheierea atacată prin care s-a dispus amânarea judecării cauzei, instanţa de apel aplicând, prin analogie, dispoziţiile art. 36 din O.U.G. nr. 80/2013 şi dispunând ca apelanta să achite suma datorată în termenul stabilit în acest scop, este legală. Contrar susţinerilor recurentei, excepţia de netimbrare poate avea doar un efect dilatoriu (amânarea judecăţii), dacă în termenul acordat de instanţă lipsa se acoperă. Doar în situaţia în care lipsa nu s-ar fi împlinit în termenul acordat, instanţa de apel putea anula cererea. Altfel spus, suntem în prezenţa unei excepţii care tinde spre efect peremptoriu dar care începe cu un efect dilatoriu.

Cât priveşte criticile împotriva deciziei pronunţate în apel, prin care s-au înlăturat susţinerile relative la incorecta timbrare a cererii de chemare în judecată, constată că sunt vădit nefondate. În mod corect s-a reţinut că judecarea unei cereri netimbrate conform legii nu constituie motiv de nulitate a hotărârii judecătoreşti. În situaţia în care instanţa judecătorească învestită cu soluţionarea unei căi de atac constată că, în fazele procesuale anterioare, taxa judiciară de timbru nu a fost plătită în cuantumul legal, va dispune obligarea părţii la plata taxelor judiciare aferente, dispozitivul hotărârii constituind titlu executoriu (art. 38 din O.U.G. nr. 80/2013). Ca atare, o parte nu justifică interesul de a critica o soluţie sub aspectul corectei aplicări a prevederii legale suscitate, de vreme ce este străină de raportul de drept material fiscal stabilit între debitorul obligaţiei neexcutate şi creditorul fiscal, pe de o parte, iar, pe de altă parte, nu justifică folosul practic pe care l-ar obţine, dacă critica sa ar fi primită.

Nici criticile privind greşita aplicare a prevederilor art. 35 C. proc. civ. nu pot fi primite.

Este adevărat că cererea în constatare are un caracter subsidiar faţă de cererea în realizare, însă, aşa cum corect a reţinut instanţa de apel, acţiunea de faţă este una în realizarea dreptului. Astfel, în condiţiile art. 30 alin. (2) C. proc. civ., reclamanta solicită obligarea pârâtei la executarea unei obligaţii contractuale asumate de pârâtă printr-o convenţie (contractul de asociere în participaţiune). Practic, reclamanta a promovat o cerere mixtă, prin care se urmăreşte valorificarea, în acelaşi timp, a unui drept real şi a unui drept de creanţă, aceste drepturi fiind efectul aceleiaşi cauze (izvorăsc din acelaşi act juridic - contractul de asociere în participaţiune).

Nefondate sunt şi criticile privind încălcarea prevederilor art. 480 alin. (3) C. proc. civ., privind efectul devolutiv al apelului.

Efectul devolutiv nu vizează, cu necesitate, toate problemele de fapt şi de drept care s-au pus înaintea primei instanţe, ci numai acelea care sunt criticate expres sau implicit de către apelant. Aşadar, şi în cazul apelului funcţionează principiul disponibilităţii, astfel încât efectul devolutiv al apelului poate fi limitat prin voinţa apelantului, care poate relua în faţa instanţei de control judiciar pretenţiile sale din prima instanţă în totalitate sau numai parţial. În acest sens, art. 477 alin. (2) C. proc. civ. prevede că instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată. Din această perspectivă, reţinerile instanţei de apel, potrivit cărora pârâta a declarat apel incident, prin care a limitat criticile doar la o încheiere premergătoare şi la anumite considerente ale sentinţei apelate, astfel că efectul devolutiv se va întinde asupra aspectelor criticate expres sau implicit, sunt corecte.

În schimb, partea adversă a declarat apel principal împotriva hotărârii în întregul său, inclusiv împotriva soluţiei de respingere a unui capăt de cerere, ca inadmisibil, deci în temeiul admiterii unei excepţii procesuale peremptorii. Constatând că, în mod nelegal, instanţa de fond nu a cercetat fondul, curtea de apel a judecat procesul şi a evocat fondul. În acest context, în stabilirea întinderii devoluţiunii, instanţa de prim control judiciar a avut în vedere nu numai cererea de apel formulată de reclamantă, ci şi întâmpinarea intimatului (recurent în actuala etapă procesuală), potrivit prevederilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

Din această perspectivă, recurenta nu poate susţine că nu i-au fost analizate apărările formulate pe fond, întrucât, din conţinutul deciziei recurate rezultă că i-au fost cercetate motivele de nulitate ale contractului de asociere în participaţiune, decurgând din lipsa formei autentice, lipsa obiectului sau lipsa cauzei.

În fine, instanţa constată că sunt nefondate şi criticile privind încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Astfel, părţile au perfectat un contract de asociere în participaţiune în anul 2001, iniţial pentru o durată de 15 ani, ulterior prelungită prin acte adiţionale succesive, aportul reclamantei constând în punerea la dispoziţie a dreptului de folosinţă a unei suprafeţe de teren pe care pârâta urma să construiască, să întreţină şi să exploateze un spaţiu comercial, acordând reclamantei o participaţie la beneficiile şi pierderile rezultate din aceste operaţiuni. Printr-un act adiţional perfectat în anul 2016, deci după intrarea în vigoare a noului C. civ., părţile au convenit asupra regimului bunurilor aduse în asociere sau obţinute în cursul acesteia, în sensul că dreptul de proprietate asupra construcţiei, la expirarea duratei convenţiei, se transferă de la asociatul pârât la asociatul reclamant. Fiind vorba de un act juridic încheiat după intrarea în vigoare a Legii nr. 287/2009 privind C. civ., în mod evident îi sunt aplicabile dispoziţiile legii noi [art. 5 alin. (1) din Legea nr. 71/2011].

Cu corecta aplicare a prevederilor art. 1949 C. civ., instanţa a aplicat raporturilor juridice dintre părţi clauzele contractuale. Inclusiv în ceea ce priveşte regimul aporturilor aduse în asociere, rămân aplicabile dispoziţiile contractuale, inclusiv cele relative la transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei la încetarea convenţiei, aşa cum rezultă din coroborarea prevederilor art. 1952 alin. (2)-(4) cu art. 1954 C. civ.

Sub un prim aspect, recurenta a invocat nulitatea convenţiei pentru neîndeplinirea condiţiei de formă (forma ad validitatem), în condiţiile art. 1242 alin. (1) şi art. 1244 C. civ. Astfel, în opinia sa, convenţia prin care se strămută sau se constituie drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară trebuie să fie încheiate prin înscris autentic, sub sancţiunea nulităţii absolute.

Instanţa constată însă că drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară (drepturi tabulare, în sensul prevederilor art. 877 C. civ.) au ca obiect doar imobilul, astfel cum este acesta definit de art. 876 alin. (3) C. civ. Or, în sensul regulilor de carte funciară, prin imobil se înţelege doar una sau mai multe parcele de teren alăturate, indiferent de categoria de folosinţă, cu sau fără construcţii, aparţinând aceluiaşi proprietar, situate pe teritoriul unei unităţi administrativ teritoriale şi identificate printr-un număr cadastral unic. Aşadar, construcţia, ca imobil accesoriu, nu reprezintă obiectul drepturilor tabulare şi, ca atare, transmiterea dreptului de proprietate sau a altui drept real asupra acestuia nu este supusă formalităţii substanţiale sau formalismului ad validitatem.

Constată nefondată şi susţinerea potrivit căreia instanţa de apel, instituind posibilitatea existenţei unui drept de proprietate temporar, ar fi încălcat prevederile art. 555 C. civ. Textul de lege defineşte conţinutul dreptului de proprietate, respectiv atributele pe care legea le conferă titularului acestui drept. În ceea ce priveşte caracterul perpetuu, se exprimă ideea că dreptul de proprietate are o durată nelimitată în timp, durata sa fiind egală cu durata existenţei bunului asupra căruia poartă şi nu se stinge prin neuz. Însă, perpetuitatea constituie premisa transmisibilităţii dreptului de proprietate, indiferent de modalitatea prin care se realizează transferul dreptului de proprietate (prin moştenire sau prin act între vii). Aşadar, însuşi caracterul perpetuu al dreptului de proprietate permite transferul acestuia prin convenţia de asociere în participaţiune, de la un asociat la celălalt.

În mod corect a înlăturat instanţa de apel pretinsele cauze de nulitate ale contractului de asociere, constând în lipsa obiectului sau lipsa cauzei transferului dreptului de proprietate asupra construcţiei în litigiu. Transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei reprezintă doar o modalitate de lichidare a unui contract de asociere în participaţiune ce s-a derulat aproape 20 de ani, nu principala prestaţie asumată de părţi [obiectul obligaţiei în sensul art. 1226 alin. (1) C. civ..]. De altfel, din nicio susţinere a părţii nu rezultă de ce obiectul obligaţiei nu este determinat sau obiectul contractului este ilicit.

În mod asemănător, pretinsa lipsă a cauzei este o simplă susţinere, de vreme ce existenţa cauzei valabile se prezumă, până la proba contrară (art. 1239 C. civ.). În privinţa contractelor, cum este cel în discuţie, partea care invocă inexistenţa cauzei are de demonstrat inexistenţa sau caracterul derizoriu al prestaţiei cocontractantului. Or, în situaţia analizată, prestaţia asigurată de intimata-reclamantă, anume folosinţa unui teren pentru o durată apreciabilă de timp, nu a fost negată de către recurentă. Pretinsa disproporţie a prestaţiilor părţilor (nedovedită, de altfel), nu este de natură să răstoarne prezumţia de existenţă a cauzei.

Faţă de considerentele ce preced, potrivit art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge recursul declarat de pârâtă, ca nefondat.

Reţine că Primăria Municipiului Constanţa, prin întâmpinare, a solicitat obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată efectuate în această etapă procesuală (cheltuieli pe care, de altfel, nu a dovedit că le-a efectuat). Or, această entitate a avut calitatea de parte doar în etapa judecării apelului, în care s-a soluţionat excepţia de nelegalitate a unui act administrativ emis de autoritatea publică în discuţie. Soluţia dată acestei excepţii de către instanţa de prim control judiciar nu a fost recurată, astfel că titulara cererii de acordare a cheltuielilor de judecată nu are calitatea de parte în această etapă procesuală. Cum numai partea care a câştigat procesul poate cere obligarea părţii potrivnice la cheltuieli de judecată, în condiţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., va respinge cererea formulată de entitatea publică împotriva căreia nu s-a formulat prezentul recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva încheierii din 6 octombrie 2023 şi a deciziei civile nr. 69/LP din 8 martie 2024, ambele pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, ca nefondat.

Respinge cererea privind cheltuielile de judecată formulată de intimata Primăria Municipiului Constanţa, prin primar.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 mai 2025.