Commercial lease dispute: Enforceability of unilateral sinking fund charges and contractual penalties for non-conforming return of premises

Şedinţa publică din data de 27 martie 2025

Asupra recursurilor civile de faţă;

Examinând actele şi lucrările dosarului constată următoarele:

A. Obiectul cererii introductive.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 2 octombrie 2018, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. of Greece S.A. a solicitat instanţei ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:

1. obligarea pârâtei la plata sumei de 365.400 Euro (TVA inclus) reprezentând suma aferentă fondului de amortizare datorat pentru perioada 24 mai 2011 - 24 mai 2016 - suma calculată în conformitate cu prevederile clauzei 4.3 din Condiţiile Speciale, coroborată cu prevederile clauzelor 1.2.2, 3.1, 3.4.2, 3.6, 3.7, 4.1, 7.1 din Condiţiile Generale;

2. obligarea pârâtei la plata sumei de 1.096.294 Euro reprezentând penalităţile acumulate ca urmare a neachitării la timp a fondului de amortizare, calculate pentru perioada 24 mai 2011 - 30 septembrie 2018, precum şi a tuturor penalităţilor calculate până la plata efectivă a creanţei - sumă calculată în conformitate cu prevederile clauzelor 1.1 şi 7.11 din Condiţiile generale;

3. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă la data de 10 mai 2019, sub nr. x/2019, reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. of Greece S.A. a solicitat instanţei, ca prin hotărârea ce se va pronunţa, să se dispună:

1. obligarea pârâtei la plata sumei de 2.224.571 Euro reprezentând penalizarea de 150% din chiria lunară şi media taxei de servicii datorate pentru ultimele 6 luni ale duratei contractuale pentru nerespectarea obligaţiei de a părăsi sediul în conformitate cu prevederile clauzei 7.10 din Condiţiile generale;

2. obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea din 4 octombrie 2019 Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis excepţia conexităţii invocată de pârâtă prin întâmpinare şi a dispus conexarea dosarului nr. x/2019 la dosarul nr. x/2018.

B. Hotărârea primei instanţe.

Prin sentinţa civilă nr. 1365 din 18 mai 2021, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, ca neîntemeiată; a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.A.; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 365.400 Euro (TVA inclus) cu titlu de fond de amortizare pentru perioada 24 mai 2011 - 24 mai 2016; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 1.096.294 Euro (TVA inclus) cu titlu de penalităţi de întârziere pentru perioada 24 mai 2011 - 30 septembrie 2018; a obligat pârâta la plata către reclamantă a penalităţilor de întârziere în continuare, calculate asupra debitului principal de 365.400 Euro (TVA inclus), începând cu data de 1 octombrie 2018 şi până la plata integrală a datoriei; a respins cererea de chemare în judecată conexată înregistrată sub nr. x/2019, formulată de reclamanta A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta B. S.A., ca nefondată; s-au compensat cheltuielile de judecată.

C. Calea de atac împotriva hotărârii primei instanţe.

Împotriva acestei sentinţe au formulat apel ambele părţi.

Reclamanta a formulat apel şi împotriva încheierii de şedinţă din data de 31 octombrie 2019.

În apelul formulat reclamanta A. S.R.L. solicită modificarea în parte a sentinţei apelate, în sensul admiterii în integralitate a cererilor de chemare în judecată, astfel cum au fost conexate, modificarea în parte a încheierii de şedinţă din data de 31 octombrie 2019, în sensul admiterii cererii de recalificare a solicitării pârâtei de reducere a clauzei penale, în cerere reconvenţională şi de stabilire în sarcina pârâtei a obligaţiei de a timbra solicitarea la valoare; obligarea intimatei-pârâte, la plata cheltuielilor de judecată.

În apelul formulat de pârâta B. S.A., succesor cu titlu universal al B. S.A., aceasta a solicitat schimbarea în parte a sentinţei, astfel: în ceea ce priveşte soluţionarea cererii de chemare în judecată înregistrate sub nr. de dosar x/2018, admiterea excepţiei prescripţiei dreptului material la acţiune al C. proc. pen. în ceea ce priveşte solicitarea sumelor reprezentând Fond de amortizare (Sinking Fund) şi a penalităţilor aferente; în ceea ce priveşte soluţionarea cererii de chemare în judecată înregistrate sub nr. de dosar x/2018 să se dispună respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

D. Hotărârea instanţei de apel.

Prin decizia civilă nr. 1111 din 6 iulie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a respins apelul formulat de apelanta-reclamantă A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1365 din 18 mai 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în dosarul nr. x/2018 şi împotriva încheierii de şedinţă din data de 31 octombrie 2019, ca nefondat; a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă B. S.A., împotriva sentinţei civile nr. 1365 din 18 mai 2021, pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2018; a schimbat, în parte, sentinţa atacată, în sensul că a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune pentru pretenţiile reprezentând fondul de amortizare aferent anilor 2011-2012 şi penalităţile aferente şi, pe cale de consecinţă, a respins ca prescrisă cererea având ca obiect obligarea pârâtei la plata sumelor solicitate cu acest titlu; a respins ca nefondată excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile reprezentând fond de amortizare aferent perioadei 2013 - septembrie 2015; a admis în parte cererea de chemare în judecată; a respins cererea reclamantei de plată a sumei de 219.240 Euro reprezentând fond amortizare aferentă anilor 2013 - 2015 ca nefondată; a obligat pârâta la plata către reclamantă a penalităţilor la suma de 219.240 Euro, după cum urmează:

- pentru suma de 73.080 Euro, aferentă anului 2013, şi pentru suma de 73.080 Euro, aferentă anului 2014, de la data de 18 decembrie 2015 şi până la data plăţii -7 martie 2017;

- pentru suma de 73.080 Euro, aferentă anului 2015, de la data de 15 martie 2016 şi până la data plăţii -7 martie 2017; a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 29.075 euro fond de amortizare aferent anului 2016, precum şi la plata penalităţilor de întârziere de 0,2% la această sumă, de la data scadenţei - 24 mai 2016 şi până la data achitării debitului; a menţinut soluţia de respingere ca nefondată a cererii conexe; a compensat în parte cheltuielile de judecată în fond şi a obligat reclamanta la plata către pârâtă a sumei de 100.000 RON cheltuieli de judecată în fond; a obligat apelanta-reclamantă la plata către apelanta pârâtă a sumei de 13.600,76 RON cheltuieli de judecată în apel.

E. Calea de atac împotriva deciziei pronunţate în apel.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs ambele părţi.

Recurenta-reclamantă A. S.R.L. critică decizia sub următoarele motive de nelegalitate:

Decizia recurată este nelegală pentru motivare lacunară/contradictorie/necorespunzătoare şi denegare de justiţie contrar art. 5 C. proc. civ. - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

În cauză se observă lipsa examenului juridic al cererilor şi argumentelor invocate de reclamantă, precum şi a probatoriului existent.

În mod contradictoriu, reţine instanţa de apel şi faptul că intimata-pârâtă nu ar mai fi avut acces în spaţiul închiriat, ca ulterior să constate faptul că ambele părţi, inclusiv intimata-pârâtă au avut acces în spaţiul închiriat pentru a efectua expertiza tehnică extrajudiciară.

Deşi se afirmă că intimata-pârâtă datora fondul de amortizare abia începând cu "recunoaşterea acesteia" din 18 decembrie 2015, iar nu potrivit contractului de închiriere din 2011, concluzia instanţei de apel arată contrariul că, de fapt, "prin această adresă, chiriaşul recunoaşte cuprinderea în contract a taxei în discuţie".

Decizia recurată nu îndeplineşte condiţiile pentru ca motivarea să constituie o garanţie că judecătorul nu a decis în mod arbitrar.

Decizia este nelegală faţă de interpretarea eronată şi aplicarea greşită a prevederilor art. 1070 coroborat cu art. 969 C. civ. din 1864 - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Practic, instanţa de fond a permis prin interpretarea dată prevederilor legale ca intimata-pârâtă să solicite instanţei peste ceea ce părţile au agreat, respectiv să obţină o anulare în parte a clauzei penale, cu ignorarea faptului că reclamanta a susţinut că nu e executată obligaţia principală.

Decizia este nelegală faţă de interpretarea eronată a prevederilor art. 977 - 985 C. civ. de la 1864, precum şi a prevederilor art. 1431 C. civ. în ceea ce priveşte analiza cererii de obligare a intimatei-pârâte la plata clauzei penale pentru nerespectarea obligaţiei de predare conformă a spaţiului închiriat - motiv de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurenta-reclamantă nu a agreat niciun moment ca spaţiul să fie predat în starea în care se afla la momentul predării şi a acţionat cu bună credinţă. Instanţa de apel a adăugat prevederi la contractul încheiat între părţi, contrar prevederilor art. 969 C. civ.

Spaţiul trebuia adus în "starea anterioară", iar nu în starea cu stricăciuni produse de amenajările pârâtei.

Aplicarea greşită a regulilor de interpretare se reflectă şi în analiza corespondenţei dintre părţi.

Decizia este nelegală faţă de interpretarea şi aplicarea greşită a normelor de drept substanţial prevăzute de art. 1431 C. civ., în condiţiile în care aceste prevederi vizează uzura normală a bunului, nicidecum amenajările chiriaşului.

Recurenta-reclamantă a obţinut autorizaţia de securitate la incendiu tocmai raportat la spaţiul închiriat, în varianta predată, open space. Toate lucrările de amenajare şi materialele au fost în proprietatea şi administrarea pârâtei, astfel că aprecierea instanţei conform căreia compartimentările ar profita reclamantei este eronată.

Instanţa de apel a aplicat greşit normele de interpretare de la art. 977 C. civ. şi a ignorat voinţa părţilor exprimată prin contract, reţinând nefundamentat că pârâta nu avea acordul reclamantei pentru efectuarea lucrărilor de readucere a spaţiului la starea anterioară/nu i s-ar fi permis accesul ulterior părăsirii spaţiului.

Stabilirea clauzei penale s-a făcut pentru a sancţiona întârzierea în executarea obligaţiei principale de predare conformă a spaţiului închiriat, care se traduce într-un prejudiciu însemnat pentru reclamantă, pusă în imposibilitatea de a valorifica acest spaţiu printr-un nou contract de închiriere, deoarece compartimentarea realizată de pârâtă corespundea exclusiv cerinţelor şi necesităţilor sale, aspect dovedit şi de împrejurarea că noii chiriaşi au reconfigurat spaţiul total.

Se solicită casarea deciziei recurate în ceea ce priveşte respingerea cererii privind constatarea încălcării de către pârâtă a obligaţiei de predare conformă a spaţiului închiriat şi obligarea acesteia la plata clauzei penale.

Decizia este nelegală faţă de aplicarea eronată a prevederilor art. 969 coroborat cu art. 977 şi art. 978 C. civ. în ceea ce priveşte stabilirea unui pretins caracter neclar al fondului de amortizare şi interpretarea clauzelor care reglementează fondul în sensul de a nu produce efecte, respectiv stabilirea unor cerinţe care exced înţelegerii părţilor şi forţei obligatorii a contractului încheiat de părţi.

În realitate, Fondul de amortizare este reglementat contractual şi este inclus în taxa de servicii şi perceput pentru reînnoirea şi revizia echipamentelor, cu stabilirea mecanismului de plată, precum şi a scadenţei obligaţiei de plată.

Cuantumul datorat pentru Taxa de servicii va fi calculat la începutul fiecărui an, pentru anul calendaristic precedent, şi în funcţie de costurile efective, plăţile excedentare ale chiriaşului vor fi deduse din următoarea plată anticipată a fondului de amortizare - existând astfel criterii de stabilire reglementate contractual.

Decizia este nelegală faţă de interpretarea şi aplicarea eronată a prevederilor art. 2537 C. civ. nou în ceea ce priveşte excepţia prescripţiei pentru pretenţiile reprezentând fondul de amortizare aferent anilor 2011 - 2012 şi penalităţi aferente, cu înlăturarea cazurilor întreruptive de prescripţie.

Corespondenţa părţilor/negocierile privind Fondul de amortizare confirmă întreruperea termenului de prescripţie. Aceste negocieri a relevat recunoaşterea de către pârâtă a existenţei obligaţiei de plată a Fondului de amortizare - act întreruptiv de prescripţie conform art. 16 din Decretul nr. 167/1958/actualul art. 2537 C. civ.. Este culpa pârâtei, care prin solicitările sale repetate de informaţii şi contestaţii ale valorilor calculate, a împiedicat emiterea facturilor fiscale. Plata efectuată de pârâtă în data de 7 martie 2017 confirmă existenţa unui caz suplimentar de întrerupere a prescripţiei. Decizia este nelegală în ceea ce priveşte interpretarea şi aplicarea normelor de drept substanţial prevăzute de art. 1507 alin. (1) şi art. 1509 alin. (2) C. civ. în ceea ce priveşte imputaţia plăţii efectuate de pârâtă. Astfel, notificarea pârâtei nr. 2853 din 28 februarie 2017, la care instanţa de apel face trimitere nu constituie nici acord şi nici nu stabileşte imputaţia efectuată de debitor, trimiterea la notificarea în discuţie fiind făcută în OP-ul de plată strict din perspectiva reiterării de către pârâtă a contextului prezentat de aceasta, lipsind de altfel orice referire la imputaţie, iar instanţa procedând la adăugarea unor elemente, circumstanţe, care nu există/fără suport.

Imputaţia plăţii se face în orice caz mai întâi asupra dobânzilor, iar instanţa de apel a stabilit în mod greşit că prin plata efectuată la data de 7 martie 2017 în valoare de 219.240 Euro (TVA inclus) s-a stins principalul, iar nu că s-au redus penalităţile, conform art. 1507 alin. (1) teza finală şi art. 1509 alin. (2) C. civ., penalităţi reglementate conform art. 1.1 şi art. 7.11 din Condiţiile Generale ale contractului.

Se solicită admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate, în ceea ce priveşte aspectele contestate prin cererea de recurs.

Pârâta B. S.A. critică decizia recurată sub următoarele motive de nelegalitate:

Decizia este parţial nemotivată şi a validat o teză aflată în contradicţie cu alte considerente judicioase şi legale - art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.. Astfel, decizia nu cuprinde motivarea cu privire la admiterea (parţială) a excepţiei prescripţiei pentru perioada 2013 - septembrie 2015, fiind analizate exclusiv motivele care sprijină admiterea parţială a prescripţiei extinctive pentru perioada anterioară.

Instanţa reţine, pe de o parte, că "părţile nu au prevăzut în contract detalii referitoare la modul de calcul al fondului de amortizare", ulterior că "negocierile nu echivalează cu recunoaşteri sau modificări ale contractului de închiriere", iar apoi că "modificarea contractului fiind posibilă doar prin Act Adiţional". Nu au fost analizate criticile pârâtei privind faptul că prima instanţă a interpretat în mod nelegal contractul de închiriere şi a atribuit Băncii obligaţia de a achita cu titlu de fond de amortizare sume care nu sunt stabilite pe baza prevederilor contractuale, ci stabilite în mod unilateral de către reclamantă. De asemenea, nu au fost analizate motivele de apel privind netemeinicia pretenţiilor constând în penalităţi de întârziere care să fie aplicate la sume care reprezintă TVA. Soluţia de obligare a băncii la plata penalităţilor pentru perioade anterioare introducerii cererii de chemare în judecată este contradictorie cu raţionamentul instanţei prin care a constatat culpabilă atitudinea A. de a nu-şi fi îndeplinit propriile obligaţii contractuale.

Instanţa de apel a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune privind fondul de amortizare în perioada 2013 - 2014 şi a stabilit momentul de la care începe să curgă prescripţia cu încălcarea art. 7 alin. (1) Decretul nr. 167/1958, art. 2524 C. civ. raportate la art. 969 alin. (1) C. civ. de la 1864.

Contractul de închiriere stabileşte că plata taxei de servicii (în a cărei componenţă intra şi Fondul de amortizare) ar fi fost datorată în avans, trimestrial, începând cu data predării - art. 4.3 din Condiţiile Speciale.

La 7 martie 2017 a avut loc plata sumei de 219.240 Euro, efectuată după momentul împlinirii termenului de prescripţie pentru tranşele aferente perioadei 24 mai 2011 - 24 februarie 2014, plata fiind alocată pentru stingerea tuturor pretenţiilor neprescrise, aferente restului anului 2014, 2015 şi 2016.

Din coroborarea intervenţiei prescripţiei dreptului material la acţiune pentru pretenţiile din perioada 2011 - 2014 şi imputaţiei plăţii efectuate la 7 martie 2017, rezultă că instanţa de apel trebuia să respingă ca nefondată şi pretenţia constând în fond de amortizare inclusiv pentru 2016, aceste sume fiind deja achitate.

Plata efectuată la 7 martie 2017 a fost efectuată după momentul împlinirii termenului de prescripţie pentru tranşele aferente perioadei 24 mai 2011 - 24 februarie 2024 şi a acoperit mai mult decât pretenţiile care nu erau stinse prin prescripţie la acel moment.

Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că prin e-mailul din 18 decembrie 2015, Banca ar fi recunoscut că datorează fond de amortizare în cuantumul pretins de A.. Un simplu e-mail cu un conţinut neclar, formulat în contextul unor negocieri care nu s-au concretizat, nesemnat de reprezentanţii legali ai entităţii juridice parte în contractul de închiriere nu poate echivala cu o modificare a contractului şi cu recunoaşterea unor sume neprevăzute în contract şi nefacturate până la acel moment.

Contractul de închiriere nu cuprinde prevederi privind cuantumul fondului de amortizare şi nici modul de determinare a acestuia, iar părţile nu au stabilit ulterior prin acord cuantumul ori modul de determinare a fondului de amortizare.

Mai mult, reclamanta nu a dovedit valoarea costurilor şi că a efectuat revizuirea ori reînnoirea echipamentelor.

Decizia recurată încalcă prevederile art. 948 C. civ. din 1864, în mod nelegal instanţa a respins excepţia nulităţii absolute a clauzei privind fondul de amortizare faţă de lipsa unui obiect determinat sau determinabil.

Obiectul obligaţiei ar fi reprezentat de plata unei sume de bani, însă cuantumul obligaţiei nu este determinat prin contractul de închiriere şi nici nu poate fi stabilit prin raportare la criteriile convenite de părţi prin contract sau printr-un alt act juridic care să fi condus la modificarea ori completarea contractului de închiriere.

Instanţa de apel a conferit contractului de închiriere efecte contrare art. 983 şi art. 984 C. civ., care nu permit aplicarea unui tarif stabilit unilateral de A.. În lipsa unor criterii contractuale pentru stabilirea cuantumului Fondului de amortizare, instanţele de fond nu ar fi putut calcula vreo sumă ca reprezentând Fond de amortizare şi care trebuie să fie achitată de Bancă.

Instanţa de apel a încălcat art. 1004, art. 1007, art. 1011 şi art. 1012 C. civ. din 1864, refuzând să califice presupusa obligaţie a Băncii de a achita Fondul de amortizare ca o obligaţie sub condiţie suspensivă.

Din corespondenţa purtată de părţi şi analizată de instanţa de apel rezultă că părţile au interpretat consensul privind plata fondului de amortizare drept o condiţie care afectează această obligaţie, mecanismul fiind identic cu cel descris de art. 1004 şi 1007 C. civ. din 1864, dar nu au ajuns la un consens privind cuantumul Fondului de amortizare.

Instanţa de apel a reţinut incidenţa răspunderii contractuale, chiar dacă există cauze de exonerare. Astfel, nu există faptă ilicită a Băncii, nu a fost dovedit presupusul prejudiciu, iar Banca nu a fost pusă în întârziere. Nu există o culpă a Băncii, în condiţiile în care nu putea achita sume care nu au fost stabilite prin contractul de închiriere şi pentru care nu este prevăzută o modalitate de calcul.

Împrejurarea că a fost stornată factura pentru Fondul de amortizare din 2011 reprezintă recunoaşterea reclamantei, în urma discuţiilor cu reprezentanţii Băncii că sumele iniţial facturate nu erau datorate.

Instanţa de apel a reţinut în mod greşit că Banca pârâtă ar putea fi obligată la plata unei sume care nu e certă, lichidă şi exigibilă şi a stabilit obligaţia privind penalităţi de întârziere. Penalităţile de întârziere nu puteau să curgă de la datele indicate de reclamantă, în condiţiile în care nu exista o întârziere la plată, demonstrată de împrejurarea că nu au fost emise facturi cu privire la Fondul de amortizare.

Proba scadenţei unei obligaţii de plată a unei sume de bani, cu privire la care creditorul susţine inclusiv că ar fi purtătoare de TVA, se efectuează prin dovada comunicării unei facturi fiscale. În lipsa emiterii unei facturi fiscale care să indice scadenţa obligaţiei de plată, instanţa de apel a stabilit în mod nelegal că ar putea curge penalităţi de întârziere.

Nu există niciun temei pentru ca penalităţile de întârziere să fie aplicate la sume care reprezintă TVA. Pe de altă parte, soluţia de respingere a cererii de reducere a penalităţii excesive este contrară normelor de drept material.

Instanţa de apel nu a conferit efecte juridice acordului de voinţă intervenit prin acceptarea plăţii din 7 martie 2017.

Prin Notificarea nr. x din 28 februarie 2017 au fost agreate condiţiile de ambele părţi şi acestea produc efecte juridice obligatorii, conform art. 969 C. civ. din 1864, iar soluţia instanţei de obligare a Băncii la plata unor sume suplimentare este contrară acestor dispoziţii legale.

Instanţa a alocat cheltuieli de judecată cu încălcarea art. 451 şi art. 453 C. proc. civ.

Pretenţiile admise prin decizia recurată reprezintă 5.33% din pretenţiile formulate, iar pretenţiile respinse reprezintă 94,67% din pretenţiile formulate, astfel că reclamanta ar putea fi îndreptăţită cel mult la 5,33% din cheltuielile ocazionate de soluţionarea dosarelor conexate, în primă instanţă, apel şi recurs.

Se solicită admiterea recursului formulat de B., casarea în parte a deciziei recurate în limitele indicate prin recurs şi trimiterea cauzei spre rejudecare în ceea ce priveşte pretenţiile deduse judecăţii prin cererea de chemare în judecată la care instanţa de apel a obligat-o pe B. în mod nelegal şi cuantumul cheltuielilor de judecată.

F. Analizând decizia recurată prin prisma motivelor de nelegalitate invocate, Înalta Curte apreciază recursurile ca fiind nefondate şi acestea urmează a fi respinse pentru următoarele considerente:

În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta A. S.R.L.:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

În cauză, motivarea hotărârii recurate răspunde exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., considerentele acesteia cuprind obiectul cererii şi susţinerile pe scurt ale părţilor, expunerea situaţiei de fapt reţinute de instanţă pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia şi sunt arătate atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor.

Motivarea hotărârii se înfăţişează într-o manieră care corespunde imperativelor logicii şi oferă o înlănţuire logică a faptelor şi a regulilor de drept pe baza cărora s-a ajuns la concluzia prezentată în dispozitiv.

În cauză nu sunt întrunite cerinţele art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.. Nu există nici o eroare a instanţei de apel în ceea ce priveşte identificarea obligaţiei contractuale pentru nerespectarea căreia recurenta-reclamantă pretinde clauza penală. Instanţa de apel a reţinut în mod corect, în conformitate cu prevederile legale incidente şi clauzele contractuale, că obligaţia de predare a imobilului în mod conform nu include şi obligaţia de "readucere a spaţiului la starea iniţială" sau de "eliminare a amenajărilor", concluzia fiind aceea că locatarul nu este ţinut să readucă imobilul la starea de la momentul încheierii protocolului de predare-primire. Nu există nici o contradicţie în raţionamentul instanţei, astfel cum susţine recurenta-reclamantă.

Pe de altă parte, chiar recurenta-reclamantă utilizează mai multe sintagme pentru a arăta care este conţinutul obligaţiei neexecutate de bancă. Astfel, în cererea de chemare în judecată, reclamanta susţine că Banca datorează clauza penală pentru "nerespectarea obligaţiei de a părăsi sediul în conformitate cu prevederile clauzei 7.10 din Condiţiile generale". În cererea de apel se susţine că "predarea spaţiului implica inclusiv ridicarea amenajărilor efectuate de chiriaş şi returnarea acestuia în starea existentă anterior intrării acestuia în spaţiu".

Instanţa de apel a analizat toate aceste susţineri şi a motivat respingerea apelului declarat de reclamantă.

Nu există o contradicţie în raţionamentul instanţei de apel în ceea ce priveşte accesul Băncii în spaţiul închiriat după predarea cheilor, ceea ce a reţinut instanţa fiind faptul că accesul ulterior nu a mai fost liber, neîngrădit, ci condiţionat de reclamantă.

Instanţa de apel a analizat susţinerea reclamantei privind autorizaţia la incendiu, reţinând că dezafectarea acestor lucrări ar fi condus la pierderea autorizării spaţiului, consecinţă importantă, care impunea un acord explicit al părţilor în acest sens.

Potrivit art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., casarea unei hotărâri se poate cere când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Acest motiv de recurs presupune că instanţa de fond a recurs la texte de lege aplicabile speţei, dar le-a încălcat, în litera sau spiritul lor, sau le-a aplicat greşit.

Recurenta-reclamantă susţine că s-au încălcat dispoziţiile art. 1070 coroborat cu art. 969 C. civ. de la 1864. În realitate, s-a reţinut în mod corect faptul că cererea de reducere a penalităţii excesive poate fi formulată pe cale de excepţie, de apărare, prin întâmpinare şi nu este o pretenţie care poate fi dedusă judecăţii exclusiv printr-o cerere reconvenţională.

Decizia recurată a fost pronunţată cu aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 977 - 985 C. civ. de la 1864, precum şi art. 1431 C. civ. de la 1864.

Art. 977 C. civ. statuează că "interpretarea contractelor se face după intenţia comună a părţilor contractante". Instanţa de apel a reţinut în mod corect faptul că Banca intimată avea obligaţia de a preda spaţiul conform art. 7.10 din Condiţiile generale. Penalitatea contractuală a fost prevăzută exclusiv pentru încălcarea obligaţiei de predare a imobilului la încetarea contractului sau pentru o predare neconformă.

În mod corect s-a reţinut de către instanţa de apel faptul că Banca a executat obligaţia de a preda spaţiul conform art. 7.10 din Condiţiile generale, iar această prevedere contractuală nu impunea obligaţia chiriaşului de a readuce spaţiul la situaţia anterioară sau de eliminare a amenajărilor.

La încheierea contractului părţile au avut în vedere necesitatea efectuării unor lucrări de amenajare, după predare, care să permită utilizarea spaţiului de către Bancă în conformitate cu specificul activităţii şi au împărţit sarcina costurilor necesare. Împărţirea efectuării lucrărilor a fost efectuată tocmai în considerarea faptului că amenajările nu vor fi ridicate de către chiriaş în ipoteza încetării contractului.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, instanţa de apel nu a "stabilit cerinţe extracontractuale" pentru ca aceasta să fi manifestat o poziţie explicită cu privire la dezafectarea amenajărilor de către Bancă ori cu privire la acordarea neîngrădită a accesului Băncii la imobil, ci a reţinut o culpă proprie a recurentei-reclamante şi reaua-credinţă a acesteia.

Pe de altă parte, potrivit art. 7.4.1 din contract "chiriaşul se angajează ca, fără aprobarea prealabilă scrisă a proprietarului, să nu construiască sau să modifice, să adapteze şi să îmbunătăţească spaţiul închiriat", iar potrivit art. 7.4.2 "chiriaşul poate efectua modificări nestructurale în spaţiul închiriat cu acordul scris prealabil al proprietarului".

Aşadar, Banca nu ar fi putut efectua lucrări de dezafectare a amenajărilor şi instalaţiilor fără acordul prealabil al proprietarului, cu atât mai mult cu cât ulterior încetării contractului de închiriere, Banca nu a mai avut acces în spaţiul închiriat decât cu permisiunea recurentei-reclamante şi în condiţiile stabilite de aceasta.

Ulterior încetării contractului, prin notificarea x din 22 iulie 2016, locatarul şi-a exprimat disponibilitatea de a efectua lucrările solicitate de proprietar, în termen de 30 de zile de la notificare, însă locatorul nu a emis o astfel de pretenţie şi nici nu a permis intrarea locatarului în spaţiu.

Instanţa de apel a reţinut în mod corect faptul că locatorul pretinde locatarului ca bunul să fie predat cu ridicarea amenajărilor care devin imobile prin destinaţie, fără o clauză contractuală explicită în acest sens, preia de la acesta cheile şi refuză accesul acestuia în imobil, acces cerut în mod expres, solicitând plata penalităţilor de întârziere. Acest comportament este în măsură să înlăture o eventuală culpă a chiriaşului în predarea neconformă a spaţiului, câtă vreme acesta a solicitat permisiunea de acces la spaţiu pentru constatarea şi efectuarea remedierilor.

În cauză, nu s-au aplicat eronat prevederile art. 969 coroborat cu art. 977 şi 978 C. civ. de la 1864 în ceea ce priveşte fondul de amortizare şi interpretarea clauzelor care reglementează acest fond.

În contractul de închiriere s-a reţinut că fondul de amortizare este inclus în taxa de servicii şi este stabilit un mecanism de plată şi scadenţa acestei obligaţii.

Decizia recurată nu este nelegală în ceea ce priveşte aplicarea dispoziţiilor privind prescripţia pentru pretenţiile reprezentând fondul de amortizare aferent anilor 2011 - 2012 şi penalităţi aferente.

Astfel, Decretul nr. 167/1958 şi Noul C. civ. nu conferă caracter întreruptiv de prescripţie corespondenţei părţilor. Existenţa unor negocieri cu privire la fondul de amortizare nu echivalează cu o recunoaştere a dreptului. Notificarea Băncii din 30 decembrie 2014 prin care aceasta solicită eliminarea obligaţiei de plată a fondului de amortizare din contractul de închiriere nu poate fi interpretată ca fiind o recunoaştere a obligaţiei de plată a oricărei sume pretinse de recurenta-reclamantă cu acest titlu.

Existenţa negocierilor şi corespondenţa dintre părţi pe durata executării contractului de închiriere nu reprezintă cazuri de întrerupere a termenelor de prescripţie extinctivă care au curs pentru tranşele reprezentând fond de amortizare.

În ceea ce priveşte plata efectuată de Bancă la 7 martie 2017, aceasta nu are efect întreruptiv de prescripţie pentru anii 2011 - 2012.

Suma de 219.240 Euro, reprezentând fond de amortizare, a fost achitată de Bancă cu titlu de fond de amortizare pentru perioada 2013 - 2015.

În ordinul de plată se precizează că plata este făcută "conform notificării nr. x din 28 februarie 2017", iar banca arată că plata sumei de 219.240 Euro se efectuează cu condiţia renunţării de către proprietar la orice alte pretenţii privind fonul de amortizare.

În mod corect a reţinut instanţa de apel că din analiza poziţiei exprimate de părţi faţă de perceperea şi modul de calcul al fondului de amortizare, parte componentă a taxei de servicii, rezultă că abia la 18 decembrie 2015 locatarul şi-a exprimat poziţia în sensul achitării sumelor solicitate cu acest titlu pentru perioada 2013 - 2015, fără perceperea de penalităţi.

Locatarul datorează suma reprezentând fond de amortizare pe perioada 2013 - 2016, iar în contextul în care la data de 18 decembrie 2015 locatarul a fost de acord cu achitarea sumei indicate ca fond de amortizare, nu se mai pune problema neîndeplinirii condiţiilor răspunderii contractuale.

Instanţa de apel nu a aplicat eronat dispoziţiile C. civ. privind imputaţia plăţii, dimpotrivă a făcut aplicarea corectă a dispoziţiilor art. 1507 C. civ. care se referă la imputaţia făcută de debitor.

Prin notificarea nr. x din 28 februarie 2017 se stabileşte modul de stingere a mai multor datorii, prin care locatarul arată, în ce priveşte fondul de amortizare, că locatorul nu a emis nici o factură prin care să solicite plata acestui fond, părţile nu au agreat de comun acord contribuţia datorată iar suma solicitată nu poate fi considerată o creanţă determinată, care să îndreptăţească proprietarul la solicitarea oricăror penalităţi de întârziere, în măsura în care suma la care s-ar calcula astfel de penalităţi nu e deja prescrisă. Locatarul arată că nu face nici o recunoaştere cu privire la fondul de amortizare şi că este dispusă să efectueze plata sumei de 219.240 Euro, excluzând orice alte pretenţii cu privire la acest fond. De asemenea, se precizează că plata se face sub condiţia renunţării de către locator la orice pretenţii cu privire la acest fond de amortizare.

Aşa fiind, instanţa de apel a stabilit un mecanism corect cu privire la imputaţia plăţii, conferind eficienţă voinţei plătitorului, Banca indicând datoria pe care înţelege să o stingă prin menţiunea efectuată pe ordinul de plată şi prin notificarea nr. x din 28 februarie 2017.

În mod corect s-a reţinut că penalităţile de întârziere nu pot fi asimilate dobânzilor la care se referă art. 1507 C. civ.

Faţă de aceste considerente, criticile aduse deciziei recurate de către recurenta-reclamantă A. S.R.L. sunt nefondate, iar recursul acesteia urmează a fi respins ca nefondat.

În ceea ce priveşte recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.A..

Astfel cum s-a reţinut anterior, hotărârea recurată respectă exigenţele dispoziţiilor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., iar critica privind nemotivarea parţială a acesteia este nefondată.

Instanţa de apel a reţinut că pentru perioada 2013 - 2015, chiriaşul şi-a asumat obligaţia de a plăti fondul de amortizare:

"pentru perioada 2013 - 2015 apelanta-reclamantă a pretins suma de 219.240 Euro, iar apelanta-pârâtă a recunoscut că datorează fondul de amortizare pentru această perioadă, în cuantum de 300.000.000 Euro". Astfel, instanţa de apel a reţinut efectul recunoaşterii din 18 decembrie 2015, precum şi al plăţii din 7 martie 2017, şi nu există o contradicţie între respingerea excepţiei prescripţiei şi reţinerea lipsei unei întreruperi a termenului de prescripţie în ultimii trei ani anteriori introducerii cererii de chemare în judecată.

Au fost analizate negocierile purtate de părţi, respectiv corespondenţa acestora şi instanţa a răspuns argumentat tuturor solicitărilor formulate de părţi.

De asemenea, au fost analizate condiţiile răspunderii civile contractuale şi, în mod corect, s-a ajuns la concluzia că acestea sunt îndeplinite. Referitor la penalităţile de întârziere, instanţa de apel s-a raportat la recunoaşterea chiriaşului în privinţa obligaţiei de plată a fondului de amortizare.

"În raport de acordul exprimat de locatar, Curtea constată că la data de 18 decembrie 2025 acesta şi-a asumat obligaţia de a plăti contravaloarea fondului de amortizare. Dând eficienţă acestei asumări, se impune ca de la această dată să fie calculate eventualele penalităţi de întârziere".

Aşa fiind, hotărârea recurată nu este nemotivată nici măcar parţial, iar în cuprinsul acesteia nu se regăsesc nici un fel de contradicţii.

În condiţiile recunoaşterii obligaţiei de plată a fondului de amortizare pentru perioada 2013 - 2015, instanţa de apel nu avea cum să reţină prescripţia, astfel că, în mod corect, a fost respinsă excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune.

Critica privind modalitatea de apreciere de către instanţa de apel a înscrisului reprezentat de e-mailul din 18 decembrie 2015 nu poate fi primită.

Sarcina aprecierii probelor revine instanţei, iar regula liberei aprecieri a probelor permite instanţei ca, în etapa deliberării, să stabilească existenţa faptelor pentru dovedirea cărora au fost încuviinţate probele potrivit propriilor convingeri, fără a exista în privinţa acestora o ordine de prioritate prestabilită. Aceste critici privesc temeinicia hotărârii recurate şi nu legalitatea acesteia pentru a fi analizate în cadrul recursului.

Reclamanta nu a făcut dovada modului de calcul al fondului de amortizare şi al conformităţii acestuia cu dispoziţiile contractuale, în timp ce locatarul a solicitat sistematic explicaţii cu privire la acest mod de calcul. În cadrul discuţiilor referitoare la modul de încetare a raporturilor contractuale, locatarul, la data de 18 decembrie 2015, a arătat că este dispus să achite contravaloarea pretinsă de locator pentru perioada 2013 - 2015.

Instanţa de apel a reţinut în mod corect reglementările din contractul de închiriere conform cărora fondul de amortizare este inclus în taxa de servicii şi este perceput pentru reînnoirea şi revizia echipamentelor, fiind stabilit un mecanism de plată şi scadenţa acestei obligaţii de plată.

Potrivit art. 3.6 din Condiţiile Generale, cuantumul datorat pentru taxa de servicii va fi calculat la începutul fiecărui an, pentru anul calendaristic precedent, şi în funcţie de costurile efective, plăţile excedentare ale chiriaşului vor fi deduse din următoarea plată anticipată a fondului de amortizare.

Clauza privind fondul de amortizare nu este nulă, conţinutul acesteia este determinabil, astfel că nu se poate reţine lipsa de obiect a obligaţiei în discuţie. Fondul de amortizare este calculat în funcţie de indicatori de referinţă, pe baza cărora a fost efectuat raportul de expertiză din dosar. Nu au fost aplicate greşit dispoziţiile art. 948 pct. 3 şi art. 964 C. civ., care reglementează caracterul determinat sau determinabil al obiectului. Chiriaşul şi-a asumat obligaţia de plată a fondului de amortizare potrivit clauzelor contractului de închiriere încheiat între părţi.

Potrivit dispoziţiilor art. 978 C. civ. o clauză trebuie interpretată în sensul de a produce efecte juridice şi nu în sensul de a nu produce niciunul, intenţia părţilor fiind clară în sensul includerii acesteia şi conferirii de efecte juridice.

Izvorul juridic al obligaţiei de plată este contractul de închiriere. Pe parcursul relaţiei contractuale, părţile au hotărât să elimine din facturile fiscale emise pentru chirie şi taxa de servicii costul aferent fondului de amortizare. Iniţial locatorul a emis factură fiscală care cuprindea acest debit, însă aceasta a fost stornată ca urmare a solicitării pârâtei, urmând ca valoarea fondului de amortizare să fie stabilită de părţi separat.

Aşa fiind, caracterul cert, lichid şi exigibil al creanţei nu depinde de emiterea unor facturi fiscale pentru fondul de amortizare.

Clauza privind fondul de amortizare nu este afectată de o condiţie suspensivă, respectiv locatorul să probeze sumele, iar părţile să convină asupra cuantumului acestui fond. În contractul de închiriere, părţile nu au stabilit o condiţie de care să depindă eficacitatea obligaţiei de plată a fondului de amortizare. Nefiind executată obligaţia de plată a fondului de amortizare de către chiriaş, în mod culpabil, este corectă obligarea acestuia la plată, condiţiile răspunderii civile contractuale fiind îndeplinite, în ceea ce priveşte existenţa faptei ilicite, a prejudiciului, culpei şi legăturii de cauzalitate dintre faptă şi prejudiciu. S-a reţinut în mod corect inexistenţa unei cauze exoneratoare de răspundere, nicio circumstanţă nu justifică exonerarea Băncii de la plata fondului de amortizare.

Caracterul cert, lichid şi exigibil al creanţei reiese din reglementările statuate în contractul de închiriere încheiat de părţi privind modul de calcul al fondului de amortizare şi termenele stipulate pentru plata acestuia.

Potrivit art. 7.11 din Condiţiile generale "în cazul existenţei oricăror sume restante aferente chiriei sau taxei de servicii, sau oricăror altor costuri, va fi percepută o dobândă penalizatoare în cuantum de 0,20% pe zi de întârziere, fără transmiterea unei notificări prealabile şi va fi facturată chiriaşului".

În condiţiile în care s-a reţinut recunoaşterea de către Bancă a obligaţiei de plată a fondului de amortizare la 18 decembrie 2015 pentru perioada 2013 - 2015, instanţa de apel a statuat în mod corect că de la această dată sunt datorate şi penalităţile de întârziere.

Potrivit reglementărilor contractuale nu este necesară punerea în întârziere a Băncii pentru plată. Art. 1087 C. civ. de la 1864 prevede:

"Când convenţia cuprinde că partea care nu va executa va plăti o sumă oarecare drept daune-interese, nu se poate acorda celeilalte părţi o sumă nici mai mare, nici mai mică". Art. 1070 C. civ. de la 1864 prevede că penalitatea poate fi redusă de instanţă în situaţia în care obligaţia a fost executată în parte, însă această ipoteză nu se regăseşte în speţă.

Aşa fiind, criticile privind penalităţile de întârziere sunt nefondate.

Plata sumei de 219.240 euro confirmă recunoaşterea existenţei obligaţiei de plată a fondului de amortizare şi caracterul său datorat conform contractului de închiriere. Astfel cum s-a subliniat anterior, Înalta Curte a reţinut că instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod corect dispoziţiile legale privind imputaţia părţii, astfel că sunt nefondate criticile privind acest aspect.

În ceea ce priveşte motivul de recurs referitor la cheltuielile de judecată, acesta este nefondat. Instanţa de apel a acordat cheltuieli de judecată aferente taxei de timbru în raport de pretenţiile admise, iar în privinţa cheltuielilor reprezentând onorariile de avocat, instanţa de apel nu a încălcat dispoziţiile legale, respectiv art. 453 C. proc. civ., potrivit cărora "judecătorii vor stabili măsura în care fiecare dintre părţi poate fi obligată la plata cheltuielilor de judecată. Dacă este cazul, judecătorii vor putea dispune compensarea cheltuielilor de judecată".

Faţă de toate aceste considerente, în cauză nu există motive de nelegalitate care să impună casarea decizie recurate, şi pe cale de consecinţă, recursurile urmează a fi respinse ca nefondate, potrivit dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursurile declarate de recurenta-reclamantă A. S.R.L. şi de recurenta-pârâtă B. S.A. împotriva deciziei civile nr. 1111/2023 din 6 iulie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondate.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţa publică astăzi, 27 martie 2025.