Validity of unilateral lease termination: sufficiency of notice period and absence of contractual condition for compensatory payment

Şedinţa publică din data de 15 ianuarie 2025

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Timişoara, secţia I civilă la 03.05.2022, reclamanta S.C. A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să constate rezilierea de plin drept, la 27.06.2020, a contractului de închiriere nr. x/05.12.2018, în care pârâta are calitatea de locator, să oblige pârâta să considere preluat, la 30.04.2020, spaţiul identificat cu denumirea HQD 00.01, situat în imobilul din Timişoara, str. x, corpul D, jud. Timiş, să încheie procesul-verbal de predare-primire a spaţiului şi să constate nulă şi nedatorată orice obligaţie de plată a chiriei pentru perioada 01.07.2020 - 31.03.2022.

Prin cererea reconvenţională depusă la 12.07.2022, pârâta-reclamantă a solicitat obligarea reclamantei-pârâte la plata sumelor de 8.281,09 RON, cu titlu de diferenţe de plată neachitate din facturile nr. x/30.04.2020 şi nr. x/31.05.2020, de 9.072 euro, la care se adaugă T.V.A., reprezentând chirie pentru perioada 01.01.2021-31.03.2021, precum şi la plata de penalităţi de întârziere în cuantum de 1% pe zi de întârziere, calculate până la data plăţii efective, la predarea cheilor spaţiului, a proiectelor întocmite pentru lucrările efectuate, a autorizaţiilor de construire pentru lucrări, precum şi avizele I.S.U., dar şi aducerea lui la starea iniţială, inclusiv prin demolarea zidului din interior construit fără acordul său.

Prin sentinţa civilă nr. 19593/06.10.2022, Judecătoria Timişoara, secţia I civilă a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Timiş.

Prin notele de şedinţă depuse la 05.05.2023, pârâta-reclamantă a invocat excepţia inadmisibilităţii celui de-al patrulea petit al cererii principale şi excepţia lipsei de interes a celui de-al doilea capăt al cererii reconvenţionale.

Prin sentinţa nr. 936/PI/07.11.2023, Tribunalul Timiş, secţia a II-a civilă a respins excepţia inadmisibilităţii celui de-al patrulea petit al cererii de chemare în judecată, a admis, în parte, cererea principală şi, în consecinţă, a constatat intervenită încetarea contractului de închiriere nr. x/05.12.2018 începând cu 27.06.2020, a constatat inexistenţa dreptului pârâtei de a pretinde de la reclamantă plata chiriei pentru perioada ulterioară datei de 01.07.2020, a respins, în rest, cererea principală, a obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 5.397,41 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată şi a respins cererea reconvenţională.

Împotriva acestei sentinţe, B. S.R.L. a declarat apel, care a fost respins prin decizia civilă nr. 212/A/22.04.2024, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia de insolvenţă, societăţi, concurenţă neloială şi litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi.

B. S.R.L. a declarat recurs împotriva acestei decizii, solicitând casarea ei, trimiterea cauzei spre o nouă judecată curţii de apel şi acordarea cheltuielilor de judecată.

În motivarea căii de atac, a susţinut că instanţa de apel a încălcat sau a aplicat greşit normele de drept material; a invocat, astfel, cazul de casare de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Recurenta a susţinut că instanţa de apel a făcut o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1.266 şi art. 1.267 C. civ. referitoare la regulile de interpretare a contractelor, dând clauzei inserate la art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere din 05.12.2018 (în continuare, "contractul de închiriere") o greşită interpretare, ce contravine art. 1.276 alin. (2) şi (3) C. civ.

Prin prisma greşitei aplicări a aceloraşi dispoziţii legale, autoarea recursului a arătat că interpretarea art. 12 alin. (15) şi 16-18 din contractul de închiriere nesocoteşte art. 1.796 lit. d), art. 1.821 şi art. 1.816 alin. (3) C. civ.

Identificând drept chestiune centrală a litigiului măsura în care notificarea de denunţare unilaterală comunicată de intimată a fost aptă să determine încetarea anticipată a contractului de închiriere la 27.06.2020, autoarea căii de atac a sintetizat motivele pentru care concluzia este negativă; astfel, a arătat că intimata nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a indemnizaţiei de denunţare, că nu a respectat termenul de preaviz şi că nu a predat spaţiul închiriat.

Dezvoltând aceste susţineri, a arătat, în primul rând, că este greşită statuarea curţii de apel potrivit căreia părţile au convenit ca denunţarea să opereze gratuit; dimpotrivă, a relevat că art. 1.276 alin. (2) şi (3) C. civ. trebuia aplicat, în corelaţie cu art. 6 alin. (3) din contract, în sensul stabilirii, în sarcina intimatei, a obligaţiei de plată a unei indemnizaţii pe durata termenului de preaviz, distinctă de plata chiriei.

Totodată, a relevat că notificarea de denunţare unilaterală nu producea efecte dacă spaţiul închiriat nu era restituit, iar operaţiunea nu se putea derula în absenţa locatarului, în condiţiile în care obligaţia de predare îi incumbă, potrivit art. 1.796 lit. d) şi art. 1.821 alin. (1) C. civ.

Recurenta a mai arătat că, în mod greşit, instanţa nu a dat eficienţă art. 1.556 alin. (1) C. civ., a cărui aplicare era incompatibilă cu concluzia intervenirii încetării anticipate a contractului, de vreme ce locatarul nu a achitat chiria şi costurile aferente utilităţilor pentru luna aprilie 2020 şi nu a restituit spaţiul închiriat.

În continuare, a evidenţiat că cererea prin care a solicitat ca locatarul să fie obligat, în temeiul art. 12 alin. (16) din contract, să aducă spaţiul la starea iniţială a fost respinsă cu greşita aplicare a art. 1.516 alin. (2) şi art. 1.823 alin. (2) C. civ.

Prin întâmpinare, intimata a invocat excepţia nulităţii - astfel cum a fost calificată de instanţa supremă şi respinsă, prin practicaua prezentei decizii - şi, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

La 05.09.2024, recurenta a răspuns la întâmpinare.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Sintetizând cadrul procesual, în măsura necesară statuării asupra recursului, notează că litigiul de faţă are ca obiect răspunderea contractuală izvorâtă dintr-un contract de locaţiune. Pe calea cererii principale, locatarul - reclamanta-pârâtă, în prezent intimată - a solicitat să se constate valabilitatea denunţării unilaterale a contractului şi, în consecinţă, inexistenţa obligaţiei de plată a chiriei. În replică, prin cererea reconvenţională, locatorul - pârâta-reclamantă, actuala recurentă - a solicitat confirmarea subzistenţei contractului, obligarea chiriaşului la plata chiriei şi la predarea spaţiului închiriat, însoţită de transmiterea proiectelor şi autorizaţiilor aferente lucrărilor efectuate, precum şi readucerea bunului la starea iniţială, conform procesului-verbal din 05.12.2018.

Tribunalul a admis în parte cererea principală şi a respins cererea reconvenţională; pentru a hotărî astfel, a reţinut că denunţarea contractului de închiriere a intervenit la 27.06.2020, dată de la care obligaţia locatarului de plată a chiriei a încetat. Totodată, a statuat că spaţiul nu trebuie adus la starea iniţială, că nu sunt dovedite lucrări care să fi necesitat autorizaţie de construire şi că, în lipsa culpei chiriaşului, clauza penală privind predarea nu poate fi aplicată, locatorul fiind decăzut din dreptul de a solicita restituirea cheilor şi aducerea spaţiului la forma iniţială.

Apelul actualei recurente, care tindea la schimbarea sentinţei, în sensul respingerii cererii principale şi admiterii cererii reconvenţionale, a fost respins.

Dintru început, se impune subliniat că vor analizate pe fond doar criticile îndreptate împotriva statuărilor prin care instanţa de prim control judiciar transpune norma juridică, ca regulă de conduită abstractă şi impersonală, asupra situaţiei de fapt, această operaţiune definind aplicarea normei de drept material, în sensul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. În schimb, susţinerile care vizează modul în care instanţa a evaluat şi interpretat probatoriul, conturând astfel faptele, nu pot fi analizate în recurs, întrucât interesează temeinicia hotărârii şi excedează controlul de legalitate circumscris art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Păşind la examinarea recursului, Înalta Curte va înlătura criticile prin care recurenta susţine că decizia recurată denaturează înţelesul art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere, materializând, astfel, încălcarea art. 1.266 şi art. 1.267 C. civ. Finalitatea lor nu este aceea de a pune în discuţie modul în care stipulaţia contractuală a fost interpretată şi i s-a dat efect, ci invită în mod nepermis instanţa de recurs să impună o concluzie contrară celei reţinute în apel, statuând din nou asupra stării de fapt.

De aceea, motivele în discuţie tind, în realitate, la noi aprecieri de fond şi nu contestă modul de aplicare a normelor legale de interpretare a contractelor, care ar fi avut drept rezultat stabilirea de către instanţele anterioare a unui înţeles al actului juridic, contrar voinţei dovedite a părţilor sau o interpretare disociată, izolată, a clauzelor contractuale.

Mai departe, autoarea căii de atac afirmă că aplicarea în cauză a art. 1.276 alin. (2) şi (3) C. civ. a fost greşită şi a determinat validarea eronată a tezei intimatei privind încetarea anticipată a contractului de închiriere.

Se impune reamintit că, în cazul contractelor cu executare succesivă, art. 1.276 C. civ. permite părţilor, ca, într-o manieră potestativă, să se dezică de raportul juridic, să îl părăsească, în măsura în care însuşi actul juridic prevede această facultate, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz şi, dacă a fost convenită de părţi, cu executarea unei prestaţii compensatorii.

Motivele prin care, combătând dezlegarea criticilor din apel, recurenta infirmă respectarea de către intimată a termenului de preaviz se plasează în afara controlului judiciar declanşat de recurs, astfel cum a fost conturat anterior.

Curtea de apel nu şi-a întemeiat concluzia ce o nemulţumeşte pe autoarea recursului pe aplicarea art. 1.276 alin. (2) C. civ., ci pe interpretarea probelor, din care a conchis că însăşi recurenta a dat notificării emise de intimată la 27.03.2020 valenţa unei notificări de denunţare, iar astfel, a stabilit că termenul de preaviz, calculat potrivit art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere, expira la 27.06.2020 şi a fost respectat.

Critica subsecventă, în legătură cu încălcarea art. 1.276 alin. (3) C. civ., este nefondată.

Norma analizată este una supletivă, anunţată de propoziţia condiţională cu care debutează şi, astfel, nu se opune recunoaşterii dreptului de denunţare în mod gratuit.

Aşa fiind, este eronată premisă pe care se întemeiază recurenta atunci când susţine că gratuitatea denunţării necesită o stipulaţie expresă, întrucât aceasta ar fi necesară, în realitate, doar în ipoteza inversă, aceea în care părţile înţeleg să condiţioneze dreptul de denunţare de o prestaţie de natură compensatorie.

Or, în acord cu instanţa de control judiciar devolutiv, Înalta Curte constată că art. 6 alin. (3) din contractul de închiriere nu instituie o astfel de prestaţie, motiv pentru care producerea efectului de încetare nu este condiţionată de plata vreunei sume de bani.

Autoarea căii de atac opune statuărilor curţii de apel privind eficacitatea notificării de denunţare argumentul potrivit căruia, în lipsa îndeplinirii de către intimată a obligaţiei de predare a spaţiului, încetarea contractului nu putea opera.

Sintetizate anterior de instanţa de recurs, considerentele pe care s-a bazat respingerea cererilor de predare a cheilor, a spaţiului şi de readucerea a lui la starea în care a fost predat chiriaşului - formulate de actuala recurentă pe cale reconvenţională - s-au fundamentat exclusiv pe circumstanţe de fapt.

De aceea, obiecţiile nu pot fi analizate de instanţa de recurs, întrucât raţionamentul curţii de apel nu expune aplicarea art. 1.170, art. 1.516 alin. (2), art. 1.816 alin. (3), art. 1.796 lit. d), art. 1.821 şi art. 1.823 alin. (2) C. civ., despre care se afirmă că au fost nesocotite în demersul de interpretare a art. 12, alin. (15) şi 16-18 din contractul de închiriere.

Motivul privind încălcarea art. 1.555 şi art. 1.556 alin. (1) C. civ., care nu a fost regulat dedus cenzurii instanţei de prim control judiciar va fi înlăturat, fără a fi analizat pe fond, căci nesocoteşte principiul non omisso medio, deci art. 488 alin. (2) C. proc. civ.

Faţă de ansamblul considerentelor anterioare, reţinând că motivul de nelegalitate invocat nu are aptitudinea de a atrage casarea hotărârii, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte urmează a respinge ca nefondat recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 212/A/22.04.2024, pronunţată de Curtea de Apel Timişoara, secţia de insolvenţă, societăţi, concurenţă neloială şi litigii decurgând din exploatarea unei întreprinderi.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 ianuarie 2025.