Lessee's deposit and damages claims rejected; lease termination upheld on res judicata and contractual termination clause.

Şedinţa publică din data de 18 martie 2025

Deliberând asupra recursurilor, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

Potrivit art. 499 teza I C. proc. civ., "Prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins".

A. Circumstanţele cauzei. Cadrul procesual

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă, sub nr. x/2018, reclamanta A. S.R.L. a chemat în judecată pe pârâta B. S.R.L., solicitând obligarea pârâtei la plata sumei totale de 633.680,33 RON, din care 133.867,5 RON reprezintă garanţie contractuală nerestituită, 33.886,83 RON reprezintă valoarea prejudiciului efectiv, iar 465.926 RON reprezintă beneficiul nerealizat, cu cheltuieli de judecată.

Cererea a fost întemeiată în drept pe dispoziţiile art. 1350, art. 1531 şi art. 1547 C. civ.

La data de 15.10.2018, pârâta B. S.R.L. a depus întâmpinare, cerere reconvenţională şi cerere de chemare în garanţie.

Pe cale de apărare, pârâta a solicitat respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvenţională, pârâta a solicitat obligarea reclamantei la plata sumei de 547.764,97 RON, din care 500.465,51 RON reprezintă despăgubiri, suma de 39.701 RON reprezintă cheltuieli pentru aducerea spaţiului în starea iniţială şi 7.598,46 RON reprezintă cheltuieli referitoare la utilităţi consumate.

Prin cererea de chemare în garanţie, pârâta a solicitat obligarea chematei în garanţie C. S.A. la plata către reclamanta A. S.R.L. a sumei de 499.812,83 RON sau a oricărei alte sume care va fi stabilită de instanţă cu titlul de despăgubiri, precum şi a oricăror alte cheltuieli efectuate în cazul în care pârâta ar cădea în pretenţii.

La data de 26.11.2018, pârâta B. S.R.L. a depus precizări la cererea reconvenţională, arătând că solicită obligarea reclamantei, în solidar cu administratorul acesteia, D., la plata sumei majorate de 571.586,85 RON, din care 500.465,51 RON reprezintă despăgubiri conform art. 3 cap. VIII şi art. 4 cap. VIII din contract, 39.701 RON reprezintă cheltuieli pentru aducerea spaţiului în starea iniţială, conform art. 12 cap. VI din contract, 7.598,46 RON reprezintă cheltuieli referitoare la utilităţile consumate conform dispoziţiilor art. 5 cap. VI din contract, 9.534,20 RON reprezintă penalităţi contractuale, care vor curge în continuare până la executarea integrală a obligaţiei de plată a facturilor nr. x/29.11.2016, nr. y/30.12.2016 şi nr. 745/30.12.2016, conform dispoziţiilor art. 1 cap. VIII şi art. 2 cap. VIII din contract, iar 14.287,68 RON reprezintă daune moratorii pentru neplata chiriei la care a fost obligată reclamanta prin sentinţa civilă nr. 158/23.01.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, care vor curge în continuare până la executarea integrală a obligaţiei de plată.

Totodată, pârâta a invocat excepţia autorităţii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 158/23.01.2018 pronunţate de Tribunalul Bucureşti în dosarul nr. x/2017 pe aspectul rezilierii de drept a contractului de închiriere şi al ocupării spaţiului de către reclamantă, ulterior acestui moment.

Chemata în garanţie C. S.A. a depus la dosar întâmpinare, prin care a solicitat respingerea cererii de chemare în garanţie ca neîntemeiată.

Pârâtele D. şi A. S.R.L. au formulat întâmpinare la cererea reconvenţională, solicitând respingerea acesteia ca neîntemeiată

La data de 21.05.2019, pârâta B. S.R.L. a depus precizări la cererea reconvenţională, arătând că solicită aplicarea puterii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 158/23.01.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, cu privire la rezilierea contractului de închiriere, iar în subsidiar, să se constate intervenită rezilierea contractului de închiriere, obligarea reclamantei, în solidar cu administratorul acesteia, D., la plata sumei de 571.586,85 RON şi stingerea prin compensaţie a datoriilor reciproce ale părţilor; totodată, pârâta a invocat excepţia inadmisibilităţii acţiunii în răspundere contractuală privind pretinsele prejudicii efective/beneficii nerealizate, formulate de reclamantă.

2. Soluţia instanţei de fond

Prin sentinţa civilă nr. 1093/03.05.2023, Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă B. S.R.L., pârâta D. şi chemata în garanţie C. S.A., a obligat pârâta la plata sumei de 133.867,5 RON, reprezentând contravaloare garanţie contractuală nerestituită, a sumei de 33.886,83 RON, reprezentând contravaloarea prejudiciilor materiale şi a sumei de 1.051.349,55 RON reprezentând beneficiu nerealizat şi a respins cererea reconvenţională şi cererea de chemare în garanţie, ca neîntemeiate.

3. Hotărârea instanţei de apel

Împotriva acestei sentinţe a declarat apel pârâta-reclamantă B. S.R.L.

Prin decizia nr. 1932 din 7 decembrie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis apelul formulat, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta-pârâtă A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâta-reclamantă B. S.R.L. ca neîntemeiată; a admis în parte cererea reconvenţională modificată formulată de pârâta-reclamantă B. S.R.L. în contradictoriu cu reclamanta-pârâtă A. S.R.L. şi cu pârâta D.; a obligat reclamanta - pârâtă A. S.R.L. să plătească pârâtei - reclamante B. S.R.L. suma de 462.688,45 RON rezultată ca urmare a scăderii sumei de 133.867,5 RON reprezentând garanţie contractuală din suma de 596.555,95 RON, compusă din:

- suma de 140.022 RON reprezentând despăgubiri conform art. 3 Cap. VIII din contractul de închiriere nr. x/06.11.2014

- suma de 360.443,51 RON reprezentând despăgubiri conform art. 4 Cap. VIII din contractul de închiriere nr. x/06.11.2014

- suma de 39.701 RON reprezentând cheltuieli pentru aducerea spaţiului în starea iniţială

- suma de 7.598,46 RON reprezentând cheltuieli cu utilităţile consumate

- suma de 5.078,47 RON reprezentând penalităţi contractuale şi dobândă legală penalizatoare calculate până la data de 26.11.2018, precum şi penalităţi contractuale calculate asupra debitului în cuantum de 2.496 RON (parţial factura fiscală nr. x/29.11.2016) şi dobânda legală penalizatoare calculată asupra debitului în cuantum de 5.102,46 RON (parţial factura fiscală nr. x/29.11.2016 şi facturile fiscale nr. x/30.12.2016 şi nr. y/30.12.2016) începând cu data de 27.11.2018 şi până la data plăţii efective

- suma de 43.712,51 RON reprezentând dobândă legală penalizatoare aferentă debitului stabilit prin sentinţa civilă nr. 158/23.01.2018 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă în dosarul nr. x/2018 calculată de la data de 26.05.2018 şi până la data plăţii efective (12.12.2019).

A respins în rest cererea reconvenţională modificată, ca neîntemeiată.

De asemenea, a obligat reclamanta-pârâtă A. S.R.L. să plătească pârâtei - reclamante B. S.R.L. suma de 14.631,88 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă (8.231,88 RON taxă judiciară de timbru şi 6.400 RON onorariu avocat).

A menţinut restul dispoziţiilor din sentinţa apelată care nu contravin deciziei.

A obligat intimata - reclamantă - pârâtă A. S.R.L. să plătească apelantei - pârâte - reclamante B. S.R.L. suma de 28.545,67 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel (12.013,95 RON taxă judiciară de timbru şi 16.531,72 RON onorariu avocat).

A luat act că intimata - reclamantă - pârâtă A. S.R.L. şi-a rezervat dreptul de a solicita pe cale separată cheltuielile de judecată din apel.

A luat act că intimata - pârâtă D. nu a solicitat cheltuieli de judecată în apel.

B. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei pronunţate de instanţa de apel, a declarat recurs principal reclamanta A. S.R.L., invocând motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ. şi solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea dosarului la instanţa de apel, în vederea rejudecării cauzei.

Subsumat motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., recurenta a invocat încălcarea art. 430 alin. (2) şi art. 431 alin. (2) C. proc. civ., precum şi a art. 1553 C. civ.

În esenţă, s-a arătat că, deşi a reţinut caracterul supraabundent al considerentelor sentinţei civile nr. 158/23.01.2018 pronunţate de Tribunalul Bucureşti în dosarul nr. x/2018, în procedura sumară a ordonanţei de plată, instanţa de apel a conferit acelor considerente autoritate de lucru judecat, sub aspectul modalităţii în care a avut loc încetarea contractului de închiriere încheiat între părţi, respectiv prin notificarea de reziliere emisă de intimata pârâtă.

Consideră recurenta că, în condiţiile în care instanţa învestită în procedura ordonanţei de plată a refuzat să antameze răspunderea părţilor în raport cu comportamentul acestora anterior notificării de reziliere, considerentele hotărârii pronunţate sunt supraabundente în ce priveşte încetarea contractului prin reziliere, această concluzie fiind evidenţiată şi de caracterul cumulativ al condiţiilor specifice rezilierii, printre care se numără şi cea referitoare la caracterul culpabil al neîndeplinirii obligaţiilor contractuale.

Astfel, nefiind stabilită răspunderea părţilor în raport cu împrejurările anterioare care au justificat refuzul recurentei reclamante de plată a chiriei solicitate în dosarul nr. x/2018, instanţa învestită cu soluţionarea acelui dosar nu era îndreptăţită să reţină încetarea contractului de locaţiune.

Printr-o altă critică, recurenta a invocat încălcarea prevederilor art. 30, art. 9 alin. (2) şi art. 397 alin. (1) C. proc. civ., arătând că instanţa de apel s-a pronunţat asupra unei chestiuni cu care nu a fost învestită în mod legal de partea interesată, în condiţiile în care problematica rezilierii contractului de locaţiune la iniţiativa intimatei a constituit o chestiune litigioasă, astfel că afirmarea efectelor notificării de reziliere nr. x/13.09.2016 nu se putea realiza pe calea unei simple apărări de fond, în condiţiile art. 31 C. proc. civ., ci trebuia să îmbrace forma unei cereri în justiţie.

Argumentul recurentei se întemeiază pe rolul activ al instanţei, care implică stabilirea unor drepturi şi obligaţii potrivnice în favoarea/sarcina părţilor, în ipoteza în care eficacitatea pactului comisoriu reprezintă o chestiune litigioasă.

Totodată, recurenta a criticat raţionamentul instanţei de apel care a stat la baza concluziei privind caracterul aparent al viciilor reclamate de parte, arătând că motivarea hotărârii sub acest aspect nu satisface standardul minimal obligatoriu, întrucât se prezintă sub forma unor simple opinii neargumentate şi afirmate cu valoare de adevăr, fără a se indica împrejurările din care rezultă evidenţa viciilor respective.

În acelaşi timp, recurenta arată că raţionamentul instanţei încalcă şi prevederile art. 1790 alin. (1) C. civ., localizarea defectelor pe părţi vizibile ale clădirii nefiind suficientă, în opinia sa, pentru a conchide că acestea aveau natura unor vicii aparente, fiind nerezonabil a se presupune că un chiriaş diligent s-ar obliga la plata unei chirii de 14.000 euro/lunar în situaţia în care imobilul ar prezenta semne vizibile că nu este ferit de apele meteorice.

Subsumat cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a invocat existenţa unor motive contradictorii în cuprinsul deciziei de apel, în sensul că instanţa de prim control judiciar a aplicat un tratament diferit părţilor cu privire la atitudinea lor în raport cu defectele clădirii, reţinând, pe de-o parte, că pentru locatar viciile ar fi fost aparente întrucât puteau fi descoperite la predare, iar pe de altă parte, că nu s-a dovedit că locatorul ar fi cunoscut şi ascuns existenţa viciilor de construcţie.

Din perspectiva motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a invocat nesocotirea prevederilor art. 14 alin. (6) C. proc. civ., pe considerentul că instanţa de apel a reţinut în considerente că intimata ar beneficia de clauze exoneratoare de răspundere pentru pagubele cauzate de viciile ascunse ale imobilului, care ar îndeplini condiţiile prevăzute de art. 1355 C. civ., deşi prevederile contractuale/legale în discuţie nu au fost invocate de partea interesată, iar această calificare juridică nu a fost pusă în discuţia părţilor.

În continuare, recurenta a susţinut încălcarea art. 1225 şi art. 1226 C. civ., arătând că răspunderea în ansamblu îi revenea intimatei, întrucât evenimentul prejudiciabil s-a produs prin mijlocirea acoperişului unei mansarde care nu făcea parte din obiectul contractului, fiind situată deasupra părţii de imobil închiriate de recurentă.

Pe de altă parte, se arată că instanţa de apel a atribuit reclamantei răspunderea exclusivă pentru modalitatea de întreţinere a punctului de scurgere al burlanului care deservea întreaga clădire, deşi intimatei îi incumba obligaţia de a întreţine şi monitoriza acel element de construcţie, în calitate de proprietar al imobilului, conform art. 1375 C. civ., ceea ce atrăgea răspunderea proprie a acesteia, în temeiul art. 1534 C. civ.

Referitor la penalităţile de întârziere, recurenta reclamă greşita aplicare a art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ., faţă de caracterul vădit excesiv al penalităţilor în raport cu obligaţia propriu-zisă, dar şi nesocotirea art. 1538 C. civ., prin depăşirea plafonului maximal al daunelor, convenit prin clauza penală cuprinsă în Cap. VIII, art. 4 din contract.

În sfârşit, recurenta supune atenţiei instanţei de recurs împrejurarea că în cadrul dosarului nr. x/2018 a fost respinsă solicitarea intimatei, de acordare a penalităţilor de întârziere aferente acelor sume, precum şi faptul că, în perioada ulterioară inundării imobilului, intimata a perceput atât chiria, cât şi contravaloarea utilităţilor şi penalitatea de 14.000 euro/lună prevăzută la Cap. VIII, art. 4 din contract, aspecte neverificate de instanţa de apel.

Apărările intimatei-pârâte-reclamante

La data de 23 mai 2024, intimata-pârâtă-reclamantă B. S.R.L. a depus la dosar, odată cu întâmpinarea la recursul principal, recurs provocat împotriva aceleiaşi decizii cu privire la soluţia dată cererii de chemare în garanţie formulate împotriva societăţii C. S.A., pentru încălcarea art. 72 alin. (1) din C. proc. civ. şi a art. 1350 din C. civ., pentru ipoteza în care instanţa de recurs ar admite recursul principal şi ar trimite cauza spre rejudecarea apelului.

Prin întâmpinare, intimata-pârâtă-reclamantă B. S.R.L. a invocat excepţia nulităţii recursului, în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., apreciind că recursul formulat nu conţine critici de nelegalitate, ci doar critici de netemeinicie; a solicitat, în principal, anularea acestuia, iar în subsidiar, respingerea recursului ca nefondat.

În dezvoltarea motivelor recursului provocat, intimata-pârâtă-reclamantă B. S.R.L. a susţinut că sumele solicitate prin cererea de chemare în judecată nu sunt incluse în cazurile de excludere prevăzute de art. 5.3 din Condiţiile de asiguarre.

C. Aplicabilitatea dispoziţiilor art. 493 din C. proc. civ., în forma anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018

Conform art. 493 alin. (2)-(4) din C. proc. civ., în forma în vigoare la data începerii procesului, deci, anterioară modificărilor aduse prin Legea nr. 310/2018, a fost întocmit raportul asupra admisibilităţii în principiu a recursurilor, raport care, după analiza acestuia în completul de filtru, a fost comunicat părţilor.

Prin încheierea din 14 ianuarie 2025, s-a respins excepţia nulităţii recursului principal, invocată de recurenta-pârâtă B. S.R.L. prin întâmpinare şi s-au admis, în principiu, recursurile, stabilindu-se termen pentru judecata acestora la data de 18 martie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, când s-a pronunţat prezenta decizie.

D. Considerentele Înaltei Curţi asupra recursurilor declarate în cauză

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, analizând recursurile în limitele controlului de legalitate, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) din C. proc. civ., constată următoarele:

Subsumat motivelor de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 430 alin. (2) şi art. 431 alin. (2) C. proc. civ., respectiv art. 1553 C. civ., arătând că instanţa de apel a conferit, în mod greşit, autoritate de lucru judecat considerentelor supraabundente ale sentinţei civile nr. 158/23.01.2018, pronunţate de Tribunalul Bucureşti în dosarul nr. x/2018, referitoare la cauza de încetare a contractului de închiriere încheiat între părţi, în condiţiile în care instanţa care a pronunţat acea hotărâre nu a analizat condiţiile cumulative ale rezilierii.

Motivul de recurs nu este fondat.

Într-adevăr, potrivit art. 430 alin. (2) C. proc. civ., "autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul, precum şi considerentele pe care acesta se sprijină, inclusiv cele prin care s-a rezolvat o chestiune litigioasă."

Se constată, astfel, că în actuala reglementare se conferă autoritate de lucru judecat considerentelor decisive şi celor decizorii, care constituie fundamentul hotărârii, respectiv care conţin o soluţie asupra unor chestiuni litigioase suspuse dezbaterii în cursul procesului, nu şi celor supraabundente, care nu justifică soluţia din dispozitiv şi, ca atare, ar putea lipsi din conţinutul hotărârii.

În ce priveşte considerentele prin care instanţa învestită cu soluţionarea dosarului nr. x/2018 a reţinut încetarea contractului de închiriere încheiat între părţi, ca urmare a notificării de reziliere transmise de intimata-pârâtă, Înalta Curte constată, în acord cu instanţa de apel, că au caracter decisiv, raportat la obiectul şi limitele procesului, astfel cum au fost stabilite prin cererile şi apărările părţilor din dosar.

Astfel, în cadrul dosarului menţionat, instanţele cu fost învestite cu soluţionarea cererii de emitere a unei ordonanţe de plată formulate de către B. S.R.L. împotriva A. S.R.L., având ca obiect obligarea celei din urmă la plata chiriei datorate în temeiul art. 4 din contractul de închiriere încheiat între părţi, pe perioada ulterioară rezilierii acestuia.

Pronunţându-se asupra cererii în anulare formulate împotriva încheierii de respingere a cererii de ordonanţă de plată, Tribunalul Bucureşti a înlăturat apărarea societăţii A. S.R.L. prin care se invoca excepţia de neexecutare a contractului, ca urmare a neîndeplinirii de către locator a obligaţiei de asigurare a folosinţei nestânjenite a imobilului, prin întreţinerea instalaţiilor de scurgere a apelor pluviale, reţinând, pe de-o parte, că obiectul pretenţiilor deduse judecăţii îl constituie contravaloarea chiriei datorate pentru perioada octombrie 2016- ianuarie 2017, iar pe de altă parte, că în luna septembrie 2016 a intervenit rezilierea contractului, ca urmare a notificării transmise de B. S.R.L. către A. S.R.L., pentru neîndeplinirea obligaţiilor contractuale, pe care aceasta din urmă nu a contestat-o ci, dimpotrivă, a acceptat-o prin predarea imobilului către proprietar.

Subsecvent, constatând că nu prezintă relevanţă modalitatea în care locatorul şi-a îndeplinit obligaţiile pe parcursul derulării contractului şi reţinând că nu este necesară administrarea unui probatoriu complex, întrucât certitudinea şi lichiditatea creanţei pretinse rezultă din înscrisurile depuse în dosar, tribunalul a admis în parte cererea în anulare şi, anulând încheierea atacată, a emis ordonanţa de plată pentru suma reprezentând chirie neachitată.

Rezultă, aşadar, că soluţia dată asupra cererii în anulare este în strânsă legătură cu soluţia dată apărării formulate de recurenta-reclamantă, prin care se invocase excepţia de neexecutare a contractului de închiriere, ceea ce confirmă caracterul decisiv al considerentelor prin care s-a răspuns acestei apărări, cu consecinţa recunoaşterii în privinţa acestora, a efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat, în temeiul art. 431 alin. (2) C. proc. civ.

Împrejurarea că, în cadrul dosarului nr. x/2017, nu a fost analizată modalitatea în care părţile şi-au îndeplinit obligaţiile pe parcursul derulării contractului şi, implicit, îndeplinirea condiţiilor rezilierii, nu justifică ignorarea statuării instanţei cu privire la cauza încetării contractului de închiriere, în condiţiile în care considerentele care cuprind această statuare sprijină soluţia din dispozitiv şi, ca atare, nu puteau fi omise din conţinutul hotărârii fără a o lipsi de fundament.

Suplimentar, Înalta Curte observă că, deşi a reţinut ca dată a rezilierii contractului data stabilită în dosarul nr. x/2017, valorificând efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat a considerentelor sentinţei civile nr. 158/23.01.2018, instanţa de apel a efectuat propria analiză a susţinerilor/argumentelor invocate de părţi cu privire la modalitatea în care acestea şi-au îndeplinit obligaţiile pe parcursul contractului şi a conchis că recurenta-reclamantă nu a îndeplinit în mod culpabil obligaţiile de plată a chiriei/utilităţilor la termenul convenit şi de efectuare a lucrărilor de reparaţii, astfel încât a operat rezilierea de drept a contractului, în temeiul notificării nr. x/13.09.2016, emise de intimata-pârâtă.

Or, în această situaţie, reţinerea efectului pozitiv al autorităţii de lucru judecat a considerentelor sentinţei civile nr. 158/23.01.2018 în cuprinsul deciziei recurate apare ca fiind pur formală şi lipsită de consecinţe juridice concrete, raportat la verificările pe care instanţa de apel din prezentul dosar le-a efectuat ea însăşi asupra condiţiilor angajării răspunderii civile contractuale a părţilor, care au confirmat îndeplinirea cerinţelor rezilierii intervenite în temeiul pactului comisoriu inclus în contract.

Pentru considerentele expuse, Înalta Curte constată că nu se poate reţine încălcarea de către instanţa de apel a prevederilor art. 430 alin. (2) şi art. 431 alin. (2) C. proc. civ., respectiv art. 1553 C. civ.

În ce priveşte motivul de recurs prin care se invocă încălcarea prevederilor art. 30 C. proc. civ., ce urmează a fi analizat din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., Înalta Curte constată că este nefondat.

Se susţine de către recurenta-reclamantă că rezilierea contractului de locaţiune la iniţiativa locatorului, prin activarea pactului comisoriu inclus în contract, reprezintă o chestiune litigioasă care nu putea fi invocată ca apărare, ci trebuia să facă obiectul unei cereri în justiţie, în accepţiunea art. 30 C. proc. civ.

Înalta Curte nu va primi aceste susţineri, întrucât intervenţia instanţei în mecanismul rezoluţiunii este în strânsă legătură cu modalitatea de operare a acestei sancţiuni.

Astfel, potrivit art. 1550 C. civ., rezoluţiunea poate opera pe cale judiciară, prin învestirea instanţei de către creditor cu o acţiune având ca obiect rezoluţiunea contractului, prin declaraţia unilaterală a creditorului, în condiţiile art. 1552 C. civ., ori în mod automat, conform art. 1553 C. civ., fără intervenţia instanţei, în temeiul pactului comisoriu inclus în contract.

În cazul rezoluţiunii unilaterale şi al celei care operează de drept, sesizarea instanţei reprezintă doar o facultate a debitorului pentru a obţine controlul judiciar al mecanismului rezoluţiunii şi nu pentru operarea efectivă a acesteia.

De altfel, o eventuală acţiune în constatarea intervenirii rezoluţiunii în temeiul pactului comisoriu inclus în contract, formulată de către creditor, ar fi fost paralizată ca efect al aplicării dispoziţiilor art. 35 C. proc. civ., care reglementează caracterul subsidiar al acţiunii în constatare faţă de cererea în realizare.

În absenţa unei cereri a debitorului, instanţa poate totuşi să verifice îndeplinirea cerinţelor rezoluţiunii de drept, pe cale incidentală, în cadrul acţiunii pentru daune-interese formulate de creditorul care pretinde că rezoluţiunea a operat automat, iar debitorul contestă această susţinere.

Pentru argumentele expuse, se constată că instanţele au fost învestite în prezentul dosar, în mod legal, cu verificarea îndeplinirii cerinţelor rezilierii de plin drept, ca urmare a argumentelor expuse de intimata-pârâtă în susţinerea cererii având ca obiect daune-interese contractuale, nefiind necesar un petit distinct în acest scop şi, subsecvent, că soluţionarea litigiului a avut loc cu respectarea principiului disponibilităţii consacrat de art. 9 alin. (2) şi art. 397 alin. (1) C. proc. civ., motivul de recurs invocat de recurenta-reclamantă nefiind întemeiat.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a criticat raţionamentul instanţei de apel care a stat la baza concluziei privind caracterul aparent al viciilor reclamate de parte, arătând că motivarea hotărârii sub acest aspect nu satisface standardul minimal obligatoriu, întrucât se prezintă sub forma unor simple opinii neargumentate şi afirmate cu valoare de adevăr, fără a se indica împrejurările din care rezultă evidenţa viciilor respective.

În acelaşi timp, recurenta a arătat că raţionamentul instanţei încalcă şi prevederile art. 1790 alin. (1) C. civ., localizarea defectelor pe părţi vizibile ale clădirii nefiind suficientă, în opinia sa, pentru a conchide că acestea aveau natura unor vicii aparente.

Procedând la verificarea susţinerilor recurentei-reclamante, Înalta Curte reţine că instanţa de apel, analizând existenţa primei fapte ilicite invocate de reclamantă, constând în ascunderea de către pârâtă a viciilor de construcţie ale clădirii, a constatat, pe baza concluziilor rapoartelor de expertiză efectuate în cauză, că soluţiile tehnice reclamate nu constituie vicii de construcţie.

Acest argument al instanţei, nu numai că a fost hotărâtor în formularea concluziei în sensul că nu se poate reţine în sarcina pârâtei săvârşirea faptei ilicite invocate de reclamantă, dar nici nu poate fi combătut în recurs, întrucât se întemeiază pe probatoriul administrat în cauză şi vizează situaţia de fapt, instanţa de apel având plenitudine de apreciere cu privire la aceste aspecte.

În ce priveşte celelalte argumentele reţinute de instanţa de apel, referitoare la caracterul aparent al soluţiilor tehnice/imperfecţiunilor reclamate, respectiv la existenţa unei clauze de nerăspundere incluse în contract, la Cap. V - art. 5, Înalta Curte constată că acestea puteau lipsi din conţinutul deciziei, fără a o lipsi de fundament, ceea ce confirmă caracterul supraabundent al acestora şi, prin aceasta, lipseşte de interes criticile recurentei-reclamante ce vizează aceste considerente.

Subsumat aceluiaşi motiv de recurs, recurenta a invocat şi existenţa unor motive contradictorii în cuprinsul deciziei de apel, arătând că instanţa de prim control judiciar a aplicat un tratament diferit părţilor cu privire la atitudinea lor în raport cu defectele clădirii, reţinând, pe de-o parte, că pentru locatar viciile ar fi fost aparente întrucât puteau fi descoperite la predare, iar pe de altă parte, că nu s-a dovedit că locatorul ar fi cunoscut şi ascuns existenţa viciilor de construcţie reclamate.

Motivul de recurs nu va fi primit, întrucât dezvoltarea sa nu permite încadrarea acestuia în cazul de casare invocat.

În acest context, Înalta Curte reaminteşte că motivul de casare constând în existenţa unor motive contradictorii cuprinse în hotărâre vizează ipoteza unei contradicţii între considerentele acesteia, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele caracterul fondat al acesteia, ori ipoteza unei contradicţii între considerente şi dispozitiv, în situaţia în care acţiunea este admisă prin dispozitiv, iar în considerente se justifică o soluţie de respingere sau invers.

În cauză, recurenta-reclamantă nu relevă nicio contradicţie în raţionamentul instanţei de apel, în sensul arătat, ci este nemulţumită de faptul că, în ce o priveşte, s-a apreciat că putea descoperi aşa-zisele vicii de construcţie încă de la predare, iar în privinţa intimatei-pârâte, s-a considerat că nu le-a cunoscut şi ascuns.

Ambele statuări ale instanţei de apel, care oricum aveau un caracter supraabundent, au fundamentat concluzia unică, în sensul că nu pot fi reţinute susţinerile reclamantei, potrivit cărora pârâta ar fi ascuns viciile de construcţie ale spaţiului închiriat, ceea ce atrage netemeinicia motivului de recurs invocat.

În ce priveşte pretinsa nesocotire a prevederilor art. 14 alin. (6) C. proc. civ., pe considerentul că instanţa de apel a reţinut în considerente că intimata ar beneficia de clauze exoneratoare de răspundere pentru pagubele cauzate de viciile ascunse ale imobilului, deşi nu fuseseră invocate de partea interesată, Înalta Curte reiterează că analiza acestei critici este lipsită de interes, întrucât vizează considerente nenecesare ale instanţei, care puteau lipsi din conţinutul hotărârii fără a o lipsi de fundament.

Referitor la criticile prin care s-a susţinut încălcarea art. 1225 şi art. 1226 C. civ., pe considerentul că evenimentul prejudiciabil s-a produs prin mijlocirea acoperişului unei mansarde care nu făcea parte din obiectul contractului, respectiv a art. 1375 şi 1534 C. civ., întrucât punctul de scurgere al burlanului deservea întreaga clădire, Înalta Curte constată că, în realitate, suntem în prezenţa unor critici de netemeinicie, prin care recurenta readuce în discuţie modalitatea în care instanţa de apel, ca instanţă devolutivă, a interpretat probatoriul şi clauzele contractuale şi a stabilit situaţia de fapt, reţinând, pe de-o parte, că biroul/vestiarul situat deasupra bucătăriei calde au fost incluse în obiectul contractului de închiriere, iar pe de altă parte, că acoperişul propriu al biroului/vestiarului este un element constructiv component al acestora, fiind separat de acoperişul restului clădirii.

Or, astfel cum s-a arătat, instanţa de apel are plenitudine de apreciere cu privire la probatoriul administrat, nefiindu-i permis instanţei de recurs să procedeze la reinterpretarea probelor administrate şi la schimbarea situaţiei de fapt reţinute de instanţele de fond.

Această statuare este fundamentată pe dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., potrivit cărora "Recursul urmăreşte să supună instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile".

Aceeaşi situaţie se regăseşte şi în privinţa criticilor prin care se invocă greşita aplicare a dispoziţiilor art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ., întrucât instanţa de apel este singura în măsură să aprecieze cu privire la pretinsul caracter vădit excesiv al penalităţilor pretinse.

În ce priveşte nesocotirea prevederilor art. 1538 C. civ., prin depăşirea plafonului maximal al daunelor, convenit prin clauza penală cuprinsă în Cap. VIII, art. 4 din contract, care urmează a fi analizată din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că nu poate fi reţinută.

Se constată, astfel, că părţile au inclus în contract clauze penale distincte, prin care au evaluat prejudicii decurgând din neîndeplinirea unor obligaţii contractuale diferite, astfel încât despăgubirea solicitată în baza art. 4 Cap. VIII din contract, pentru neschimbarea sediului social/punctului de lucru de la adresa imobilului închiriat nu se confundă cu despăgubirea pentru rezilierea contractului din culpa locatarului fără a fi respectată perioada fermă în care se poate cere rezilierea, prevăzută de art. 3 Cap. VIII.

În sfârşit, în ce priveşte pretinsa omisiune a instanţei de apel de a analiza împrejurarea că în cadrul dosarului nr. x/2018 a fost respinsă solicitarea intimatei, de acordare a penalităţilor de întârziere aferente acelor sume, precum şi faptul că, în perioada ulterioară inundării imobilului, intimata a perceput atât chiria, cât şi contravaloarea utilităţilor şi penalitatea de 14.000 euro/lună prevăzută la Cap. VIII, art. 4 din contract, Înalta Curte constată că aceste apărări nu au fost invocate în cadrul apelului, pe calea întâmpinării, astfel că nu se poate reproşa instanţei nesocotirea obligaţiei care decurge din art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., raportat şi la limitele efectului devolutiv determinate de ceea ce s-a supus judecăţii, conform art. 478 alin. (2) C. proc. civ.

În considerarea celor evocate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va respinge ca nefondat recursul principal declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1932/2023 din 07 decembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

În ce priveşte recursul provocat declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L., Înalta Curte constată că acesta a fost formulat doar în subsidiar, în situaţia admiterii recursului principal, astfel încât a devenit lipsit de interes, faţă de soluţia ce urmează a se pronunţa în privinţa acestuia din urmă, urmând a fi respins ca atare.

Întrucât ambele recurente se află în culpă procesuală, iar dovezile depuse în susţinerea cererii de acordare a cheltuielilor de judecată formulate de către recurenta-pârâtă B. S.R.L. nu cuprind o defalcare a cheltuielilor aferente susţinerii recursului provocat, respectiv respingerii celui principal, Înalta Curte va respinge cererea acestei părţi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul principal declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1932/2023 din 07 decembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a V-a civilă.

Respinge, ca rămas fără interes, recursul provocat declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva aceleiaşi decizii.

Respinge cererea recurentei-pârâte B. S.R.L. de acordare a cheltuielilor de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 18 martie 2025.