Bilateral promise of sale: Contradictory appellate reasoning on seller’s fault and excessive devolutive limits rejecting undebated price-difference damages

Şedinţa publică din data de 25 februarie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

1. Prin cererea înregistrată la 26 iunie 2023 pe rolul Tribunalului Constanţa, secţia a II-a civilă sub nr. x/2023, reclamanta A. S.R.L., în contradictoriu cu pârâtul B., a solicitat constatarea rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.02.2020 la C. şi D., obligarea pârâtului, în principal, la plata sumei de 80.000 euro reprezentând dublul avansului primit sau, în subsidiar, a sumei de 40.000 euro, obligarea pârâtului la plata sumei de 130.108,90 RON, achitată din preţul final, precum şi a sumei de 21.747 euro, cu titlul de diferenţă de preţ dintre preţul agreat contractual şi valoarea la care reclamanta a adjudecat imobilul la licitaţie în cadrul executării silite. De asemenea, a solicitat şi acordarea dobânzii legale.

Prin sentinţa civilă nr. 1349 din 12 decembrie 2023, Tribunalul Constanţa, secţia a II-a civilă a admis cererea, a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/20.02.2020 la C. şi D., din culpa promitentului-vânzător şi restituirea prestaţiilor, în sensul obligării pârâtului la plata către reclamantă a sumei de 80.000 euro, echivalent în RON la data plăţii - reprezentând dublul avansului, a sumei de 130.108,90 RON - reprezentând suma achitată din preţul final, precum şi a sumei de 21.747 euro, echivalent RON la data plăţii - reprezentând diferenţă preţ, la care se adaugă dobânda legală penalizatoare până la achitarea integrală a debitelor.

A obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 12.812,93 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru, cu titlu de cheltuieli de judecată.

2. Împotriva acestei sentinţe a formulat apel pârâtul B..

Prin decizia 125/LP din 10 mai 2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă de Insolvenţă şi Litigii cu Profesionişti şi Societăţi a admis apelul. A schimbat în parte sentinţa în sensul admiterii în parte a acţiunii şi a obligat pârâtul la plata către reclamantă numai a sumei de 40.000 euro, reprezentând avans, în echivalent în RON la cursul BNR de la data plăţii, precum şi a sumei de 130.103,90 RON. Totodată, a menţinut în rest dispoziţiile hotărârii apelate.

Cu privire la cheltuielile de judecată, a obligat pârâtul la plata către reclamantă a sumei de 6.866,08 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă fondului şi a obligat intimatul la plata către apelantă a sumei de 3.433,04 RON, reprezentând taxă judiciară de timbru aferentă fondului în limita pretenţiilor admise, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

3. Împotriva acestei decizii a formulat recurs reclamanta A. S.R.L., solicitând casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a imputat instanţei de apel încălcarea art. 477 C. proc. civ., întrucât respingerea pretenţiilor având ca obiect daunele-interese în cuantum de 80.000 euro, reprezentând dublul arvunei şi de 21.747 euro, reprezentând diferenţa de preţ dintre preţul convenit şi valoarea la care societatea a adjudecat imobilul în cadrul procedurii de executare silită, s-a întemeiat pe argumente neinvocate de apelant. În acest sens, recurenta a arătat că apelantul nu a criticat neîndeplinirea condiţiilor activării clauzei privind arvuna confirmatorie şi nici lipsa caracterului determinat al prejudiciului de 21.747 euro, reţinute de instanţa de apel în motivarea sa.

Invocând art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., autoarea căii de atac a evidenţiat o serie de incongruenţe în motivarea instanţei de apel, care, deşi a menţinut dispoziţia primei instanţei privind rezoluţiunea promisiunii bilaterale din culpa pârâtului, soluţionând cererea vizând plata dublului arvunei, a constatat - contradictoriu - că acestuia nu îi este imputabilă neexecutarea obligaţiei de încheiere a contractului de vânzare.

În cadrul motivului de recurs de la art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-reclamantă a invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1.544 alin. (2) şi art. 193 C. civ., susţinând, în esenţă, că instanţa de apel a apreciat greşit lipsa culpei pârâtului în ceea ce priveşte neexecutarea actului dedus judecăţii, în contextul încheierii ulterioare de către pârât cu asociatul societăţii reclamante a unei alte promisiuni de vânzare cu privire la acelaşi imobil.

A arătat că, în cauză, sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 1.544 alin. (2) C. civ. privind acordarea arvunei confirmatorii, întrucât neexecutarea promisiunii de vânzare are la bază culpa intimatului-pârât, care a promis vânzarea unui imobil grevat de sarcini, acesta fiind pus în executare silită.

În ceea ce priveşte suma de 21.747 euro, s-a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1.531 şi art. 1.532 C. civ., reţinând în mod eronat că prejudiciul invocat nu este determinat sau determinabil, întrucât nu s-a făcut dovada achitării efective a preţului de adjudecare. S-a arătat şi că acest aspect nu a fost pus în discuţia părţilor, recurenta-reclamantă neavând posibilitatea să formuleze apărări în susţinerea pretenţiilor sale.

Recurenta-reclamantă a mai precizat că, în pofida celor reţinute de instanţa de apel, înscrisurile aflate la dosarul cauzei demonstrează că suma de 701.000 RON a fost achitată în vederea adjudecării imobilului la licitaţie publică în cadrul procedurii executării silite.

În final, a fost reluată situaţia de fapt care a determinat formularea acţiunii.

Prin întâmpinarea înregistrată la data de 30 septembrie 2024, intimatul B. a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Înalta Curte, analizând decizia atacată în raport cu criticile formulate, în limitele controlului de legalitate, reţine caracterul fondat al recursului pentru următoarele considerente:

Pentru început, se impune a se arăta că demersul judiciar, astfel cum a fost configurat prin cererea introductivă, a vizat constatarea rezoluţiunii promisiunii bilaterale de vânzare autentificate sub nr. x/20.02.2020 la C. şi D., obligarea pârâtului la plata sumei de 80.000 euro, cu titlu de dublu avans sau, în subsidiar, a sumei de 40.000 euro, obligarea pârâtului la plata sumei de 130.108,90 RON, achitată din preţul final, precum şi a sumei de 21.747 euro, reprezentând diferenţa de preţ dintre preţul convenit şi valoarea la care societatea a adjudecat imobilul în cadrul procedurii de executare silită, precum şi a dobânzii legale aferentă acestor sume.

Prima instanţă a admis în întregime acţiunea; s-a dispus rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare din culpa pârâtului, în calitate de promitent-vânzător, restituirea prestaţiilor, precum şi obligarea pârâtului la plata daunelor-interese solicitate.

Instanţa de apel a admis apelul declarat de pârât şi a schimbat în parte sentinţa, cu consecinţa admiterii în parte a acţiunii şi a obligării acestuia exclusiv la plata sumelor achitate de reclamantă în calitate de promitent-cumpărător. Au fost menţinute în rest dispoziţiile hotărârii apelate.

Acesta fiind cadrul procesual, Înalta Curte constată că recurenta-reclamantă îşi întemeiază recursul pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., potrivit cu care se poate cere casarea unei hotărâri când au fost încălcate regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, când hotărarea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei şi atunci când încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Vor fi analizate mai întâi argumentele subsumate motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care sancţionează neîndeplinirea obligaţiei legale şi convenţionale de motivare a hotărârii judecătoreşti, având în vedere efectele eventualei incidenţe a acestui caz de casare asupra examinării celorlalte motive de recurs.

Motivarea hotărârii judecătoreşti este supusă atât exigenţelor art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., cât şi principiilor jurisprudenţiale dezvoltate pe marginea dreptului la un proces echitabil, garantat de art. 6 paragraful 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale şi, ca atare, trebuie să fie clară, precisă şi necontradictorie, fiind de esenţa hotărârii, înlăturând arbitrariul şi făcând posibil controlul judiciar.

Examinarea deciziei recurate, din perspectiva viciului motivării contradictorii relevat de recurenta-reclamantă, impune constatarea că în cauză este incidentă această ipoteză de nelegalitate, sancţionată de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ.

Deşi a menţinut dispoziţia primei instanţe în ceea ce priveşte rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare din culpa pârâtului, reţinând, totodată, că părţile au agreat asupra unei prestaţii compensatorii în cazul neexecutării culpabile a obligaţiei asumate de către promitentul-vânzător, instanţa de apel, în mod contradictoriu, a respins capătul de cerere privind obligarea pârâtului la plata dublului avansului încasat, întrucât, în speţă, nu este cazul unei neexecutări fără justificare de către partea care a primit arvuna, potrivit art. 1.544 alin. (2) C. civ.

Prima instanţă concluzionase anterior că pârâtul se află în culpă pentru neîndeplinirea obligaţiei de a încheia contractul de vânzare, cel mai târziu la 20.10.2020, în condiţiile în care imobilul era ipotecat în favoarea E. S.A., fiind executat silit de către bancă.

Dimpotrivă, însuşindu-şi susţinerile apelantului-pârât, instanţa de apel a apreciat că neexecutarea actului dedus judecăţii nu îi este imputabilă pârâtului, găsindu-şi justificarea în împrejurarea că, între acesta şi reprezentantul legal al reclamantei, s-a încheiat ulterior o altă promisiune bilaterală de vânzare, cu privire la acelaşi imobil, pârâtul nemaifiind ţinut să perfecteze vânzarea la termenul şi în condiţiile celei dintâi promisiuni. Ca urmare, instanţa de apel a reţinut că nu este îndeplinită condiţia culpei debitorului obligaţiei neexecutate, astfel încât să poată fi activată clauza contractuală privind arvuna confirmatorie.

Or, având a se pronunţa asupra caracterului justificat - sau, dimpotrivă, lipsit de justificare - al neexecutării promisiunii deduse judecăţii, instanţa de apel nu putea, în mod logic, simultan, să valideze dispoziţia primei instanţe privind rezoluţiunea convenţiei din culpa promitentului-vânzător - şi, implicit, considerentele care o fundamentează - dar să respingă pretenţiile prin care reclamanta, promitent-cumpărător, se prevala de efectul arvunei confirmatorii, decelând, vădit în sens contrar, că pârâtului nu îi este imputabilă neîncheierea vânzării.

Înalta Curte reţine, aşadar, că între dispozitivul şi considerentele deciziei recurate există o vădită contradicţie şi lipsă de coeziune, acestea excluzându-se reciproc, astfel că hotărârea apare ca fiind nemotivată, deci nelegală, întrucât îi lipseşte raţionamentul logic şi juridic coerent, apt să justifice soluţia pronunţată, remediul impus fiind casarea.

În continuare, din perspectiva criticilor privind încălcarea art. 477 C. proc. civ., aferente motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 din cod, se reţine că, în cauză, curtea de apel, ca instanţă de prim control judiciar, era ţinută a verifica, potrivit art. 479, în limitele cererii de apel, stabilirea situaţiei de fapt şi aplicarea legii de către prima instanţă.

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, instanţa de apel a respectat limitele devoluţiunii cu prilejul analizării pretenţiilor vizând dublul avansului încasat de pârât în temeiul promisiunii bilaterale de vânzare. În cadrul apelului propriu, apelantul-pârât a contestat situaţia de fapt reţinută prin sentinţa atacată, argumentând, în esenţă, că neexecutarea nu îi este imputabilă, în mod greşit fiind dispusă rezoluţiunea din culpa sa. Prin aceea că a solicitat reaprecierea culpei în neexecutarea obligaţiilor contractuale, relevând elemente de fapt noi faţă de cele expuse de reclamantă şi avute în vedere de prima instanţă, se reţine că apelantul-pârât a criticat, implicit, şi dispoziţia prin care a fost obligat la plata dublului arvunei primite, subsecventă rezoluţiunii. În consecinţă, sub acest aspect, criticile sunt neîntemeiate şi vor fi înlăturate ca atare.

În schimb, cât priveşte înlăturarea dispoziţiei primei instanţe de obligare a pârâtului la plata daunelor-interese în cuantum de 21.747 euro, reprezentând diferenţa dintre preţul agreat al vânzării şi valoarea la care reclamanta a adjudecat imobilul în cadrul procedurii executării silite, instanţa de apel a reţinut, fără să fi fost învestită cu o critică în acest sens, lipsa caracterului cert şi determinat sau determinabil al prejudiciului, cu motivarea că nu s-a făcut dovada achitării efective a preţului de adjudecare.

Analizând, aşadar, şi alte aspecte decât cele ce i-au fost deduse, instanţa de apel a depăşit limitele învestirii, contrar dispoziţiilor art. 477 alin. (1) C. proc. civ., potrivit cărora rejudecarea fondului în apel are loc în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant.

Totodată, prin inserarea direct în considerentele deciziei a argumentelor din care ar rezulta lipsa caracterului cert şi determinat sau determinabil al prejudiciului, au fost încălcate principiile enunţate la art. 13 şi art. 14 C. proc. civ., reclamanta fiind lipsită de posibilitatea de a discuta în contradictoriu şi de a formula apărări din această perspectivă.

Prin urmare, în temeiul dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., decizia recurată va fi casată, iar cauza va fi trimisă spre rejudecare aceleiaşi instanţe, cu obligaţia de a se stabili, fără echivoc, în raport cu argumentele părţilor şi probele dosarului, dacă neexecutarea promisiunii bilaterale de vânzare deduse judecăţii a avut sau nu drept cauză culpa pârâtului, urmând a se dispune în consecinţă. De asemenea, vor fi avute în vedere limitele efectului devolutiv al apelului ce decurg din dispoziţiile art. 477 şi art. 478 C. proc. civ.

Fiind incidente cazurile de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 6 C. proc. civ., nu se poate exercita în mod corespunzător controlul judiciar din perspectiva motivului de nelegalitate prevăzut la pct. 8 al aceluiaşi articol, care vizează încălcarea dreptului material aplicabil.

Pentru aceste considerente, Înalta Curte, în temeiul art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., va admite recursul împotriva deciziei civile nr. 125/LP din 10 mai 2024 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi, pe care o va casa şi va trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Totodată, în rejudecare, urmează a se avea în vedere şi cererile părţilor privind acordarea cheltuielilor de judecată efectuate în recurs, ce nu pot fi acordate în această etapă procesuală, în raport cu soluţia de casare cu trimitere pronunţată.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 125/LP din 10 mai 2024, pronunţată de Curtea de Apel Constanţa, secţia a II-a civilă, de insolvenţă şi litigii cu profesionişti şi societăţi.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 25 februarie 2025.