Judicial transaction as ground for quashing appeal: lease termination, loss-of-use damages, and contractual penalties resolved via notarized settlement

Şedinţa publică din data de 4 februarie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului, constată următoarele:

I. Obiectul litigiului:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 17.08.2022 pe rolul Tribunalului Braşov, sub nr. x/2022, reclamanta A. CONSTRUCTION S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., să se constate rezilierea contractului de locaţiune nr. l/C/206 încheiat la data de 31.07.2019, având ca obiect spaţiul închiriat în suprafaţă de 682 mp, situat în localitatea Zărneşti, str. x D., judeţul Braşov, din culpa pârâtei; evacuarea pârâtei din spaţiul închiriat indicat; obligarea pârâtei la plata contravalorii lipsei de folosinţă în cuantum de 4.869,48 Euro pe fiecare lună, în echivalent RON la data plăţii şi taxa pe valoarea adăugată inclusă, de la data de 01.07.2022 şi până la predarea efectivă a spaţiului închiriat şi la plata dobânzii de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi aferente acestei sume, de la data scadenţei şi până la plata efectivă; obligarea pârâtei la plata sumei de 1.426.775,85 RON, TVA inclus, reprezentând penalitate conform clauzei 20.4 din contract şi la plata dobânzii de întârziere în cuantum de 0,1% pe zi aferente acestei sume, de la data scadenţei (23.07.2022) şi până la plata efectivă, precum şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

II. Hotărârile pronunţate în cauză:

1. Prin sentinţa civilă nr. 476/C/28 iulie 2023, Tribunalul Braşov a respins cererea formulată de către reclamanta, ca neîntemeiată.

Împotriva acestei sentinţe, a declarat apel reclamanta A. CONSTRUCTION S.R.L., solicitând schimbarea în tot a acesteia, în sensul admiterii cererii de chemare în judecată astfel cum a fost formulată.

2. Prin decizia civilă nr. 640/Ap din 18 aprilie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, cu majoritate, a admis apelul declarat de reclamanta împotriva sentinţei civile nr. 476/C/28 iulie 2023, a schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a admis în parte acţiunea formulată de reclamanta şi, pe cale de consecinţă: a constatat rezilierea contractului de locaţiune încheiat de părţi la data de 31.07.2019; a obligat pârâta la plata contravalorii lipsei de folosinţă în cuantum de 4.869,48 euro lunar, în echivalent RON la cursul BNR din ziua plăţii, de la data de 01.07.2022 până la data de 15.11.2022 şi la plata penalităţilor de întârziere asupra acestor sume, în cuantum de 0,1% per zi, de la de la data scadenţei fiecărei sume lunare până la data plăţii efective; a obligat pârâta la plata penalităţii de reziliere a contractului egală cu valoarea chiriei pentru perioada 15.11.2022 - 11.03.2027 şi la plata penalităţilor de întârziere asupra acestei sume, în cuantum de 0,1% pe zi, de la de la data de 23.07.2022 până la data plăţii efective; a respins ca rămasă fără obiect cererea de evacuare a pârâtei din spaţiul ce a format obiectul contractului de locaţiune din data de 31.07.2019; a respins ca nefondate celelalte pretenţii ale reclamantei.

Totodată, a obligat pârâta la plata către reclamanta a sumei de 92.326 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă, şi a sumei de 16.663 RON, reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

III. Recursul declarat:

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs pârâta C. S.R.L., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel, precum şi obligarea intimatei la plata cheltuielilor de judecată.

În motivare, recurenta-pârâtă a invocat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., criticând, pe de o parte, modul de aplicare a prevederilor art. 1556 din C. civ., referitoare la excepţia de neexecutare a contractului, în raport de dispoziţiile art. 1786 şi art. 1789 din C. civ., şi, pe de altă parte, interpretarea eronată a prevederilor art. 1777 din C. civ., cu privire la perioada pentru care pârâta ar fi datorat intimatei sume de bani pentru contravaloarea lipsei de folosinţă a spaţiului închiriat.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 483 şi următoarele, art. 488 alin. (1) pct. 8 şi art. 497 din C. proc. civ.

IV. Apărările formulate:

Prin întâmpinarea formulată la data de 10 octombrie 2024, în termenul legal, intimata-reclamantă a invocat excepţia nulităţii recursului, solicitând, în principal, în temeiul art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., admiterea excepţiei nulităţii; în subsidiar, a solicitat respingerea recursului ca nefondat. De asemenea, a solicitat obligarea recurentei-pârâte la plata cheltuielilor de judecată, fără a ataşa dovezi în acest sens.

Cauza a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă la 6 septembrie 2024, sub nr. x/2022 şi prin rezoluţia din 12 noiembrie 2024 s-a stabilit termen de judecată la 4 februarie 2025.

Pe parcursul soluţionării recursului, la data de 21 ianuarie 2025, a fost depusă la dosarul cauzei, în original, tranzacţia judiciară autentificată sub nr. x/24.10.2024 de către notarul public E.; prin notele scrise depuse la aceeaşi dată, recurenta-pârâtă a solicitat pronunţarea unei hotărâri de expedient, în conformitate cu înţelegerea părţilor exprimată la art. 2.3 din tranzacţie.

La termenul din 4 februarie 2025, intimata-reclamantă a solicitat să se ia act de înţelegerea părţilor, cu consecinţa casării hotărârilor atacate.

V. Soluţia instanţei de recurs:

Examinând recursul declarat în cauză din perspectiva cererii formulate de recurenta-pârâtă, Înalta Curte reţine următoarele considerente:

Potrivit art. 438 alin. (1) din C. proc. civ., părţile se pot înfăţişa oricând în cursul judecăţii, chiar fără să fi fost citate, pentru a cere să se dea o hotărâre care să consfinţească tranzacţia lor, iar conform art. 439 din acelaşi act normativ tranzacţia va fi încheiată în formă scrisă şi va alcătui dispozitivul hotărârii.

Înalta Curte constată că părţile au încheiat la data de 24 octombrie 2024 o tranzacţie judiciară, autentificată sub nr. x/24.10.2024 de către notarul public E., prin care a fost stabilită modalitatea de stingere a litigiului ce face obiectul prezentului dosar.

Prin urmare, având în vedere manifestarea de voinţă exprimată de părţi, faţă de prevederile art. 438 şi următoarele din C. proc. civ., Înalta Curte urmează a lua act de această tranzacţie, sens în care, în baza art. 496 din C. proc. civ., va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L., va casa decizia civilă nr. 640/Ap/2024 din 18 aprilie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă şi sentinţa civilă nr. 476/C din data de 28.07.2023 a Tribunalului Braşov, pronunţate în dosarul nr. x/2022 şi va lua act de învoiala părţilor exprimată prin tranzacţia încheiată la data de 24 octombrie 2024, autentificată sub nr. x din 24.10.2024 de către notarul public E..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei nr. 640/Ap/2024 din 18 aprilie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

Casează decizia civilă nr. 640/Ap/2024 din 18 aprilie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia Civilă şi sentinţa civilă nr. 476/C din data de 28.07.2023 a Tribunalului Braşov, pronunţate în dosarul nr. x/2022.

Ia act şi consfinţeşte învoiala părţilor exprimată prin tranzacţia încheiată la data de 24 octombrie 2024, autentificată sub nr. x din 24.10.2024 de către notarul public E.:

"TRANZACŢIE

Prezenta Tranzacţie s-a încheiat astăzi, 24.10.2024, între:

A. CONSTRUCTION S.R.L., persoană juridică română, având sediul social în Mun. Oradea, Str. x, Jud. Bihor, înmatriculată la Registrul Comerţului Bihor sub nr. x/2010, CUI x, reprezentantă legal prin administrator F. (denumită în continuare "A."),

G. S.R.L., persoană juridică română, având sediul social în Mun. Oradea, Str. x, Jud. Bihor, înmatriculată la Registrul Comerţului Bihor sub nr. x/2012, CUI x reprezentată legal prin administrator F. (denumita in continuare "G.")

şi

C. S.R.L., persoană juridică română, având sediul în Municipiul Timişoara, Judeţ Timiş, reprezentată legal prin administrator H., cetăţean francez, prin mandatar I., cetăţean român, în baza procurii speciale autentificată sub nr. x din data de 17 septembrie 2024 de către Notar Public E., nerevocată conform certificatului RNNEPR eliberat de J., anexat prezentului act (denumită în continuare "C.")

Fiecare denumite în mod individual "Partea", iar în mod colectiv "Parţile",

AVÂND ÎN VEDERE URMĂTOARELE:

A. Pe rolul Tribunalului Braşov, se află în primă instanţă, dosarul nr. x/2022, având ca obiect "acţiune în constatare - reziliere contract" promovat de C., în calitate de reclamantă, în contradictoriu cu A., în calitate de pârâtă;

B. Pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, se află în recurs, în procedura de filtru, dosarul nr. x/2022 având ca obiect "acţiune în constatare" promovat de C., în calitate de recurentă, în contradictoriu cu A., în calitate de intimată;

Litigiile menţionate la punctele A şi B de mai sus, vizează raporturile comerciale dintre A., în calitate de locator şi C. calitate de locatar, născute în temeiul Contractului de Locaţiune nr. 1/C/206 din data de 31.07.2019, modificat prin Actul Adiţional nr. 1/29.05.2020 ("Contractul 1"), având ca obiect spaţiul comercial situat în localitatea Zărneşti, Str. x D., FN, Jud. Braşov, în suprafaţă utilă de 682 mp (denumit în continuare "Spaţiul Închiriat 1");

C. pen. rolul Curţii de Apel Craiova, se află în apel, dosarul nr. x/2022, având ca obiect "pretenţii", promovat de G. în calitate de apelantă, în contradictoriu cu C. în calitate de intimată;

Litigiul menţionat la punctul C de mai sus, vizează raporturile comerciale dintre G. în calitate de locator şi C. în calitate de locatar, născute în temeiul Contractului de Locaţiune nr. 445 din data de 06.07.2016 modificat prin Actul adiţional nr. x/05.08.2016, Actul adiţional nr. x/29.10.2016 si Actul adiţional nr. x/27.05.2020 ("Contractul 2"), având ca obiect spaţiul comercial din localitatea Balş, str. x, Jud. Olt, în suprafaţă utilă de 700 mp (denumit în continuare "Spaţiul Închiriat 2");

D. Pe rolul Judecătoriei Timişoara, se află în primă instanţă, dosarul nr. x/2022, având ca obiect "contestaţie la executare", promovată de C. în calitate de contestatoare, în contradictoriu cu G. în calitate de intimată.

Litigiul menţionat la punctul D de mai sus, vizează raporturile comerciale dintre părţi născute în temeiul Contractului 2, având ca obiect Spaţiul Închiriat 2;

E. Intenţia Părţilor de a înceta, tranşa definitiv si integral litigiile menţionate anterior la lit. A), B, C şi D de mai sus, precum si orice pretenţii/dispute/litigii/plângeri/proceduri judiciare sau extrajudiciare existente sau care s-ar putea naşte în viitor între Părţi, în baza Contractelor de locaţiune precitate şi în conformitate cu termenii şi condiţiile prezentei Tranzacţii,

Părţile au convenit perfectarea prezentei Tranzacţii, după cum urmează:

Articolul 1 - OBIECTUL TRANZACTIEI

1.1. În conformitate cu prevederile art. 2.267 si următoarele din C. civ., precum şi în temeiul art. 408 şi 409 din C. proc. civ., noi Părţile, convenim în mod expres şi irevocabil ca încheierea prezentei Tranzacţii să constituie o soluţionare amiabilă, integrală, absolută şi irevocabilă a tuturor litigiilor existente între Părţi la data semnării prezentei, respectiv:

- dosarul nr. x/2022, având ca obiect "acţiune în constatare - reziliere contract" promovat de C., în calitate de reclamantă, in contradictoriu cu A., în calitate de pârâtă;

- dosarul nr. x/2022 având ca obiect "acţiune în constatare" promovat de C., în calitate de recurentă, în contradictoriu cu A., în calitate de intimată;

- dosarul nr. x/2022, având ca obiect "pretenţii", promovat de G. în calitate de apelantă, în contradictoriu cu C. în calitate de intimată;

- dosarul nr. x/2022, având ca obiect "contestaţie la executare", promovată de C., în calitate de contestatoare în contradictoriu cu G., în calitate de intimată,

- orice alte litigii, dispute având ca obiect drepturi şi obligaţii născute din Contractele de locaţiune precitate, promovate de Părţi, până la data prezentei, precum şi cu privire la orice dispute/litigii/plângeri/proceduri judiciare şi/sau extrajudiciare care s-ar putea naşte în viitor între Părţi cu privire la drepturile pretinse în cadrul litigiilor anterior menţionate.

Subscrisa A. CONSTRUCTION S.R.L. (x, CUI x) prin administrator K., declar că renunţ definitiv şi irevocabil la orice pretenţii, precum şi la drepturile deduse judecăţii, derivate din Contractul 1 şi/sau în legătură cu Contractul 1 şi/sau Spaţiul închiriat 1.

Subscrisa G. S.R.L. (x, CUI x) prin administrator F., declar că renunţ definitiv şi irevocabil la orice pretenţii, precum şi la drepturile deduse judecăţii, derivate din Contractul 2 şi/sau în legătură cu Contractul 2 şi/sau Spaţiul închiriat 2.

Subscrisa C. S.R.L., prin H., în calitate de administrator, declar că renunţ definitiv şi irevocabil la orice pretenţii, precum şi la drepturile deduse judecăţii, derivate din Contractul 1 şi/sau Contractul 2 şi/sau în legătură cu Contractul 1 şi/sau Contractul 2 şi/sau Spaţiul închiriat 1 şi/sau Spaţiul închiriat 2.

Pentru evitarea oricăror neînţelegeri, Părţile agrează că atât Contractul de locaţiune nr. 1/C/206 din data de 31.07.2019, modificat prin Actul Adiţional nr. 1/29.05.2020 ("Contractul 1"), având ca obiect spaţiul comercial situat în localitatea Zărneşti, Str. x D., FN, Jud. Brasov, în suprafaţă utilă de 682 mp (denumit in continuare "Spaţiul Închiriat 1"), cât şi Contractul de Locaţiune nr. 445 din data de 06.07.2016 modificat prin Actul Adiţional nr. 1/05.08.2016, Actul Adiţional nr. 2/29.10.2016 şi Actul adiţional nr. x/27.05.2020 ("Contractul 2"), având ca obiect spaţiul comercial din localitatea Balş, str. x, Jud. Olt, în suprafaţă utilă de 700 mp (denumit in continuare "Spaţiul Închiriat 2"), sunt încetate, irevocabil, şi Părţile declară că nu mai au nici o pretenţie de orice natură care ar putea să izvorască din aceste Contracte de locaţiune 1 şi 2. Totodată, Părţile confirmă şi validează următoarele:

i. predarea-primirea Spaţiului Închiriat 1 conform Procesului-verbal de predare-primire din data de 01.09.2022, iar A. declară că nu mai are nici o pretenţie actuală sau viitoare, care ar putea izvorî din Contractul 1 care este încetat cu data de 01.09.2022, C. fiind eliberată de orice obligaţii faţă de A. cu privire la Spaţiul Închiriat 1 conform Contractului 1.

ii. predarea-primirea Spaţiului Închiriat 2 conform Procesului-verbal verbal de predare-primire din data de 31.10.2022, iar G. declară că nu mai are nici o pretenţie actuală sau viitoare, care ar putea izvorî din Contractul 2 care este încetat cu data de 31.10.2022, C. fiind eliberată de orice obligaţii fată de G. cu privire la Spaţiul Închiriat 2 conform Contractului 2.

Articolul 2 - DISPOZIŢII FINALE

2.1. Fiecare dintre Părţi renunţă, în mod definitiv şi irevocabil, la dreptul de a solicita celeilalte Părţi plata cheltuielilor ocazionate cu privire la prezenta Tranzacţie şi orice cheltuieli izvorâte din Contractele de locaţiune 1 şi/sau 2 şi/sau litigiile având ca obiect pretenţii din Contractele de locaţiune 1 şi/sau 2, incluzând fără a se limita la cheltuieli reprezentând onorariu avocat, taxe, precum şi orice alte cheltuieli s-au mai efectuat de către Părţi cu privire la cele precitate.

2.2. Fiecare reprezentant/mandatar al Părţilor semnatare ale prezentei Tranzacţii garantează şi declară că are autoritate deplină să semneze prezenta Tranzacţie.

2.3. Părţile declară că aceasta este înţelegerea integrală, absolută, şi irevocabilă cu privire la:

- litigiul ce face obiectul dosarului nr. x/2022, având ca obiect "acţiune în constatare - reziliere contract" promovat de C., în calitate de reclamantă, în contradictoriu cu A., în calitate de pârâtă;

- litigiul ce face obiectul dosarului nr. x/2022 având ca obiect "acţiune în constatare" promovat de C., în calitate de recurentă, în contradictoriu cu A., în calitate de intimată;

- litigiul ce face obiectul dosarului nr. x/2022, având ca obiect "pretenţii", promovat de G. în calitate de apelantă, în contradictoriu cu C. în calitate de intimată;

- litigiul ce face obiectul dosarului nr. x/2022, având ca obiect "contestaţie la executare", promovată de C., în calitate de contestatoare în contradictoriu cu G., în calitate de intimată;

- şi orice alte litigii, dispute promovate până la data prezentei Tranzacţii cu privire la Contract 1 şi/sau 2, respectiv cu privire la Spaţiul Închiriat 1 şi/sau Spaţiul Închiriat 2.

În temeiul art. 438 din C. proc. civ., Părţile solicită instanţei să ia act, prin pronunţarea unei hotărâri de expedient, de înţelegerea Părţilor, materializată în prezenta Tranzacţie. În temeiul art. 404 din C. proc. civ., Părţile declară în mod expres că renunţă la orice cale de atac împotriva hotărârii de expedient prin care instanţa va lua act de prezenta Tranzacţie.

2.4. În sensul prezentei Tranzacţii, vor reprezenta "Informaţii confidenţiale" oricare şi toate informaţiile legate de afacerile celeilalte Părţi şi oricare şi toate informaţiile legate de încheierea şi implementarea prezentei Tranzacţii, inclusiv, dar fără a se limita la: planuri de dezvoltare, condiţii financiare, planuri de afaceri, identitatea partenerilor de afaceri, informaţii, evidenţe ale afacerii, liste de clienţi, evidenţe ale proiectelor, informaţii legate de procedurile, tehnologiile sau teoriile şi orice alte informaţii care ar putea fi dezvăluite de către o Parte către cealaltă Parte sau la care uneia dintre Părţi i se poate acorda accesul de către cealaltă Parte în conformitate cu această Tranzacţie, sau care este generat ca rezultat al sau în legătură cu obiectul Tranzacţiei, care nu este disponibil publicului larg. Părţile se obligă să primească şi să păstreze confidenţialitatea asupra Informaţiilor confidenţiale, pentru o perioadă de timp nelimitată.

2.5. Prezenta Tranzacţie se va transmite oricăror succesori în drepturi ai Părţilor.

2.6. Prezenta Tranzacţie reprezintă voinţa liberă şi neviciată a Părţilor, în conformitate cu dispoziţiile art. 2.267 şi următoarele din C. civ.. Părţile declară că au avut posibilitatea de a analiza toate aspectele Tranzacţiei, de a solicita toate clarificările pe care le-au considerat necesare sau utile şi/sau au beneficiat independent de consultanţă de specialitate, semnarea de către ei/reprezentanţii acestora a prezentei Tranzacţii reprezentând rezultatul voinţei lor liber exprimat, cu deplină înţelegere şi acceptare a tuturor prevederilor acesteia, pe care le consideră clare şi fără echivoc.

2.7. Prezenta Tranzacţie este guvernată de legea română. Orice litigiu/diferend de orice natură între Părţi, având ca obiect interpretarea, executarea, validitatea, precum şi orice alte aspecte legate de încheierea sau executarea prezentei Tranzacţii, va fi soluţionat pe cale amiabilă. În cazul în care Părţile nu ajung la o înţelegere pe cale amiabilă se vor adresa instanţelor de judecată din Bucureşti, în conformitate cu dispoziţiile C. proc. civ.

2.8. Părţile agreează în mod expres că orice modificare a prezentului Acord va fi considerată valabilă doar dacă se realizează în scris.

2.9. Părţile renunţă prin prezentul Acord la aplicarea dispoziţiilor privind impreviziunea din C. civ. Român.

2.10. Fiecare Parte contractantă se obligă să îndeplinească orice demersuri sau să determine îndeplinirea oricăror demersuri, inclusiv încheierea şi livrarea unor documente care ar putea fi necesare sau adecvate, pentru aplicarea pe deplin a termenilor prezentei Tranzacţii şi a drepturilor Părţilor contractante ce rezultă din prezenta Tranzacţie.

2.11. În conformitate cu prevederile Regulamentului (UE) 2016/679 privind protecţia persoanelor fizice cu privire la prelucrarea datelor cu caracter personal şi libera circulaţie a acestor date şi de abrogare a Directivei 95/46 CE ("Regulamentul"), noi, Părţile, declarăm ca suntem de acord cu prelucrarea acestora în vederea întocmirii actului notarial şi cu furnizarea informaţiilor referitoare la datele personale şi la conţinutul actului notarial, către autorităţile abilitate de lege, la cererea acestora. Fiecare Parte este responsabilă individual pentru respectarea obligaţiilor legale aplicabile cu privire la procesarea datelor personale în contextul activităţilor sale desfăşurate în scopul prezentei Tranzacţii.

Fiecare dintre Părţi declară în mod expres că (i) prevederile prezentei Tranzacţii au fost revizuite şi negociate conform obiectivelor particulare ale acelei Părţi, iar Tranzacţia reflectă în mod exact poziţia agreată între Părţi, a înţeles prevederile şi acceptă în mod expres condiţiile prezentei Tranzacţii, care nu a fost încheiată în stare de necesitate (ii) şi-a asumat obligaţiile şi a emis declaraţiile şi garanţiile contractuale acţionând cu diligenţa specifică unui bun profesionist, dispune de experienţa şi cunoştinţele necesare, (iii) a citit prezenta Tranzacţie, înainte de semnarea acesteia şi aceasta corespunde voinţei sale libere, şi acceptă să îşi îndeplinească obligaţiile conform prezentei Tranzacţii, în mod complet, exact şi la timp şi (iv) prezenta Tranzacţie este rezultatul negocierii cu bună-credinţă între Parţi şi, în consecinţă, orice prevederi referitoare la "contracte standard", clauze "standard" şi "neuzuale", inclusiv cele ale art. 1202-1203 din C. civ. Român nu sunt aplicabile.

Redactat de biroul notarial, astăzi, data autentificării, într-un exemplar original care rămâne în arhiva biroului notarial şi 11 (unusprezece) duplicate, din care unul va rămâne în arhiva biroului notarial şi 10 (zece) exemplare au fost eliberate părţilor contractante, 6 (şase) la C. S.R.L., 2 (două) la A. Construction S.R.L., şi 2 (doua) G. S.R.L.

PĂRŢI

A. CONSTRUCTION S.R.L.

prin administrator F.

G. S.R.L.

prin administrator F.

C. S.R.L., prin mandatar I."

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 4 februarie 2025.