Promised real estate sale: Cassation partially allowed, quashing appeal and remanding solely for recalculation of penalty interest.

Şedinţa publică din data de 15 octombrie 2024

Deliberând asupra recursului şi subliniind, în prealabil, că, potrivit art. 499 C. proc. civ., "prin derogare de la prevederile art. 425 alin. (1) lit. b), hotărârea instanţei de recurs va cuprinde în considerente numai motivele de casare invocate şi analiza acestora, arătându-se de ce s-au admis ori, după caz, s-au respins (...)", reţine următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Cluj-Napoca la 07.06.2021, reclamanţii A. augustin şi B. au chemat în judecată pe pârâta S.C. C. S.R.L., solicitând instanţei ca, prin hotărârea ce o va pronunţa, să oblige pârâta la plata sumei de 17.016 euro, reprezentând daune-interese pentru nepredarea la termen a imobilului apartament, obiect al promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/07.09.2018 de către Societatea Profesională Notarială "D.", a sumei de 852,60 euro, cu titlu de daune-interese ca urmare a nepredării la termen a imobilului loc de parcare, care face obiectul aceleiaşi promisiuni, pentru perioada 30.09.2020-02.06.2021, ce vor fi calculate în continuare până la data predării efective a locului de parcare, precum şi a sumei de 1.954,33 euro, reprezentând daune-interese pentru neîndeplinirea obligaţiei de a intabula pe numele lor apartamentul şi locul de parcare, calculate pentru perioada 20.03.2021-02.06.2021 şi, în continuare, până la data intabulării pe numele acestora a imobilelor, cu cheltuieli de judecată.

Pârâta a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în principal, respingerea cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată, iar în subsidiar, diminuarea pretenţiilor reclamanţilor.

La 23.08.2021, reclamanţii au depus la dosar o cerere adiţională, prin care au formulat două petite noi, solicitând instanţei obligarea pârâtei la predarea locului de parcare şi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, având ca obiect dreptul de proprietate asupra imobilelor apartament şi loc de parcare, iar în caz de refuz, hotărârea ce se va pronunţa în cauză să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Faţă de această completare a cererii de chemare în judecată, pârâta a formulat întâmpinare, solicitând respingerea noilor petite ale acţiunii.

Prin răspunsul la întâmpinare depus la dosar la 18.11.2021, reclamanţii au renunţat la petitul 1 din cererea adiţională, arătând că, la 19.10.2021 le-a fost predat locul de parcare.

La aceeaşi dată, reclamanţii A. augustin şi B. au depus o nouă cerere adiţională prin care au solicitat instanţei să oblige pârâta ca, după întocmirea procesului-verbal de recepţie, a certificatului de atestare a edificării construcţiei şi după înscrierea imobilelor în cartea funciară, să încheie cu ei contract de vânzare-cumpărare în formă autentică pentru transmiterea dreptului de proprietate asupra imobilelor apartament şi loc de parcare, care fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/07.09.2018 de către Societatea Profesională Notarială "D.", iar în caz de refuz, sentinţa ce va fi pronunţată în cauză să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Prin sentinţa civilă nr. 7441/23.11.2021, Judecătoria Cluj-Napoca a admis excepţia necompetenţei sale materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Cluj, secţia Civilă.

După declinări succesive de competenţă intervenite între Tribunalul Cluj, secţia Civilă, Tribunalul Specializat Cluj şi Judecătoria Cluj-Napoca, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a pronunţat regulatorul de competenţă, respectiv sentinţa civilă nr. 22/12.05.2022, prin care stabilit competenţa de soluţionarea a cauzei în favoarea Tribunalului Specializat Cluj.

Prin încheierea din 28.06.2022, Tribunalul Specializat Cluj a respins excepţia prematurităţii petitului 2 al cererii adiţionale depuse de reclamanţi la dosar la 18.11.2021, invocată de către pârâtă.

Prin concluziile scrise depuse la 28.11.2022, pârâta S.C. C. S.R.L. a invocat şi excepţia lipsei de interes a reclamanţilor în formularea petitului 2 al primei cereri adiţionale, astfel cum a fost acesta modificat prin cererea din 18.11.2021.

Prin sentinţa civilă nr. 2565/13.12.2022, Tribunalul Specializat Cluj a respins excepţia lipsei de interes a reclamanţilor, a admis în parte cererea de chemare în judecată astfel cum a fost precizată şi a obligat pârâta S.C. C. S.R.L. să plătească reclamanţilor daune-interese egale cu dobânda legală penalizatoare, calculate asupra echivalentului în RON al sumei de 183.611 euro, de la 01.03.2022 până la data intabulării pe numele lor a imobilelor apartament şi loc de parcare ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/07.09.2018 de către Societatea Profesională Notarială Profesională "D."; a respins celelalte cereri şi a obligat pârâta la plata către reclamanţi a sumei de 500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei sentinţe civile, reclamanţii A. augustin şi B., precum şi pârâta S.C. C. S.R.L. au declarat apel, reclamanţii promovând apel şi împotriva încheierii din 28.06.2022.

Prin decizia civilă nr. 512/05.10.2023, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 10.10.2023, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a admis apelul pârâtei S.C. C. S.R.L., a schimbat în parte sentinţa atacată, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată precizată şi, în consecinţă, a obligat pârâta la plata către reclamanţi a daunelor interese egale cu dobânda legală remuneratorie, calculate asupra echivalentului în RON al sumei de 183.611 euro, începând cu 01.03.2022 până la data intabulării pe numele reclamanţilor a imobilelor apartament şi loc de parcare, ce fac obiectul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, autentificate sub nr. x/07.09.2018 de către Societatea Profesională Notarială "D." şi a păstrat restul dispoziţiilor sentinţei atacate; a respins apelul declarat de reclamanţi împotriva aceleiaşi sentinţe şi i-a obligat la plata către apelanta-pârâtă a sumei de 1.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată parţiale în apel.

Prin hotărârea-completare dispozitiv din 16.11.2023, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a respins cererea de completare a dispozitivului deciziei civile nr. 512/05.10.2023, formulată de apelanta-pârâtă.

Împotriva deciziei civile nr. 512/05.10.2023 şi a hotărârii-completare dispozitiv din 16.11.2023, pârâta S.C. C. S.R.L. a declarat recurs, iar reclamanţii A. augustin şi B. au formulat recurs incident împotriva deciziei curţii de apel.

În motivare, circumscris cazului de nelegalitate reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta-pârâtă a invocat încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 1.268-1.270 C. civ., arătând că instanţa de apel a nesocotit aceste norme de drept cu ocazia examinării procesului-verbal de predare-primire încheiat la 04.05.2021, prin care părţile au constatat că promitenta-vânzătoare şi-a îndeplinit obligaţiile asumate prin promisiune, cu excepţia celei de intabulare, iar cumpărătorii a declarat că nu mai au nicio pretenţie prezentă sau viitoare faţă de aceasta.

În opinia societăţii recurente, deşi instanţele devolutive au stabilit că această renunţare la pretenţii priveşte doar obligaţia de predare, iar nu şi pe cea de intabulare, interpretarea clauzei prin prisma regulilor stabilite de art. 1.268-1.269 C. civ. conducea la concluzia că renunţarea viza toate obligaţiile promitentei-vânzătoare, inclusiv pe cea de intabulare.

Totodată, autoarea căii de atac a imputat instanţei de apel încălcarea dispoziţiilor art. 14-15 şi ale art. 1.556 C. civ., privind buna-credinţă, abuzul de drept şi excepţia de neexecutare a contractului, întrucât daunele-interese au fost acordate de la 01.03.2022, deşi reclamanţii au achitat restul de preţ de 2.321 euro la 28.11.2022, iar daunele interese pentru plata preţului cu întârziere au fost achitate la 31.01.2023.

A menţionat că, potrivit promisiunii de vânzare-cumpărare, promitenţii-cumpărători sunt de drept în întârziere pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului, pe când ea nu este de drept în întârziere pentru neîndeplinirea obligaţiei de predare şi intabulare a bunurilor imobile promise spre vânzare, precum şi faptul că plata preţului trebuia efectuată anterior predării bunurilor şi intabulării. Astfel, deşi aceasta era ordinea executării obligaţiilor de către părţi, soluţiile instanţelor devolutive conduc la concluzia că recurenta-pârâtă, predând bunul, chiar în lipsa achitării preţului de către cumpărători, tot ar fi trebuit să intabuleze bunurile pe numele lor, interpretare contrară art. 1.556 C. civ.

De asemenea, a susţinut că faptul predării imobilelor nu poate da naştere prezumţiei că a renunţat la dreptul de a invoca excepţia de neexecutare, căci ar fi contrar prevederilor art. 13 C. civ.,. potrivit cărora renunţarea la un drept nu se prezumă, ci, dimpotrivă, lipsa achitării integrale a preţului o îndreptăţea să amâne transferul dreptului de proprietate până la momentul plăţii preţului şi a daunelor-interese pentru întârzierea executării acestei obligaţii de către reclamanţi.

Cazul de nelegalitate subsecvent vizează ipoteza motivelor contradictorii din cuprinsul hotărârii, societatea recurentă susţinând că instanţa de apel a oferit o interpretare contradictorie faţă de două chestiuni: condiţia proporţionalităţii din perspectiva invocării excepţiei de neexecutare a contractului şi renunţarea la drept.

Astfel, interpretarea contradictorie a condiţiei proporţionalităţii prin raportare la plata restului de preţ al locului de parcare, în valoare de 2.321 euro, rezultă din împrejurarea că în decizia recurată se reţine că pârâta este îndreptăţită să invoce excepţia de neexecutare pentru predarea locului de parcare, reţinând că diferenţa de preţ pentru acesta a fost achitată de către reclamanţi după scadenţă şi ulterior predării acestuia, pentru ca ulterior, motivând imposibilitatea pârâtei de a invoca excepţia de neexecutare pentru intabularea bunurilor promise, să menţioneze că diferenţa de 2.321 euro neachitată este o valoare prea mică pentru a fi întrunită cerinţa proporţionalităţii.

Referitor la condiţiile în care operează renunţarea la drept, pârâta S.C. C. S.R.L. a susţinut ca fiind contradictorie aprecierea acestor cerinţe în raport cu procesul-verbal de predare primire din 04.05.2021, întrucât instanţa de apel a reţinut că, în temeiul art. 13 C. civ., renunţarea nu poate fi prezumată, iar ulterior, a stabilit că excepţia de neexecutare putea fi invocată doar cu ocazia predării, calificând astfel drept renunţare la invocarea acestei excepţii faptul predării bunurilor în condiţiile neachitării integrale a preţului.

În continuare, în dezvoltarea cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 397 alin. (1) din acelaşi cod, apreciind că, atât timp cât s-a respins cererea privind obligarea sa la încheierea unui contract de vânzare cumpărare în formă autentică pentru cele două imobile, trebuiau respinse şi daunele interese. A arătat că, prin cererea de apel, reclamanţii au solicitat schimbarea în parte a sentinţei fondului, cu excepţia soluţiei pe acest aspect, astfel că au acceptat dezlegarea dată de prima instanţă acestui capăt de cerere, împrejurare în care nu mai pot pretinde accesoriile.

A mai arătat că, la momentul închiderii dezbaterilor în apel, instanţa a solicitat părţilor ca, prin concluzii scrise, să indice data la care s-au intabulat imobilele, obligaţie îndeplinită, însă decizia recurată nu cuprinde nicio analiză pe acest aspect, motiv pentru care recurenta a formulat cerere de completare a dispozitivului.

Printr-o critică subsecventă, a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 400 C. proc. civ. faţă de împrejurarea că instanţa de apel, constatând că, prin concluziile scrise, pârâta a invocat chestiuni noi, vizând exonerarea de răspundere ca urmare a culpei creditorului şi reţinând că este decăzută din dreptul de a prezenta aceste argumente în apel, nu a observat că aspectele invocate nu aveau caracter de noutate, ci au fost expuse încă din 08.06.2023. Totodată, a mai arătat că instanţa de apel, constatând aceste împrejurări cu ocazia deliberării, avea obligaţia de a repune cauza pe rol şi de a cita părţile pentru a pune în discuţie chestiunea decăderii.

Prin cererea de recurs formulată împotriva hotărârii - completare dispozitiv din 16.11.2023, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., pârâta S.C. C. S.R.L. a susţinut că instanţa de apel a omis să se pronunţa asupra unor chestiuni invocate prin memoriul de apel.

Prima critică a vizat greşita interpretare a dispoziţiilor art. 1.536 C. civ., întrucât, în opinia acesteia, nu pot fi aplicate independent de cele ale art. 1.530 C. civ., iar prima instanţă a reţinut corect faptul că neexecutarea obligaţiei de a face, respectiv de a intabula imobilele în cartea funciară, este justificată, statuare rămasă definitivă întrucât nu a fost apelată, motiv pentru care a reiterat doar argumentele privind interpretarea eronată a art. 1.536 C. civ.; instanţa de apel a respins cererea de completare reţinând că acest remediu nu este aplicabil în cauză, soluţie pe care o apreciază nelegală, deoarece este indiscutabil faptul că a formulat această critică vizând norma de drept mai sus menţionată şi, chiar dacă nu ar fi indicat care este eroarea de interpretare - respectiv, faptul că societatea pârâtă nu poate fi obligată la plata unor daune-interese pentru neîndeplinirea la termen a obligaţiei de a face în ipoteza în care s-a respins chiar cererea ce avea ca obiect obligarea sa la îndeplinirea acelei obligaţii -, aceasta se subînţelegea, astfel că instanţa de apel trebuia să procedeze conform prevederilor art. 477 alin. (1) C. proc. civ.

În continuare, în susţinerea obligaţiei instanţei devolutive de control judiciar de a răspunde acestor critici, a evocat paragrafe din cuprinsul întâmpinării sale formulate în apel, precum şi din încheierea de şedinţă din 21.09.2023 şi a conchis că, răspunsul pozitiv la aceste argumente ar fi determinat o altă soluţie pe fondul litigiului.

Prin recursul incident, reclamanţii A. augustin şi B. au criticat decizia instanţei de apel din perspectiva motivelor de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ.

Au invocat încălcarea dreptului la apărare şi a principiului egalităţii de arme, prevăzute de art. 13 alin. (3) şi art. 8 C. proc. civ., întrucât curtea de apel a confirmat soluţia primei instanţe din încheierea din 28.06.2022, prin care le-a fost respinsă proba cu martori ca inadmisibilă, deşi aceasta era admisibilă, în temeiul art. 309 alin. (2) C. proc. civ., în contextul în care a fost admisă pârâtei.

Cu privire la nesocotirea rolului activ al instanţei, reglementat de art. 22 C. proc. civ., au susţinut că a fost calificat greşit procesul-verbal de predare-primire drept act adiţional la promisiunea de vânzare-cumpărare, judecătorul intervenind în voinţa părţilor, care nu au înţeles să semneze un act adiţional la convenţia lor. Au argumentat că acest înscris nu putea fi act adiţional, deoarece nu respecta forma autentică a antecontractului părţilor, iar obligaţiile asumate prin promisiune nu puteau fi modificate prin acesta, astfel că este greşită statuarea curţii de apel potrivit căreia termenul de intabulare convenit iniţial a fost prelungit până la 28.02.2022, dobânda legală nefiind corect acordată de la 01.03.2022.

Circumscris celui de-al doilea motiv de recurs, titularii căii de atac au susţinut că decizia atacată cuprinde motive străine de natura pricinii cu privire la chestiunea punerii de drept în întârziere şi reţinerea incidenţei excepţiei de neexecutare invocate faţă de aceştia.

În opinia recurenţilor, argumentele reţinute de instanţa de apel pentru a înlătura susţinerile lor privind punerea de drept în întârziere a dezvoltatorului imobiliar sunt străine de natura pricinii, aceasta stabilind că natura esenţială a unui termen se apreciază după gravitatea neexecutării obligaţiei supuse termenului, or, în cauză, părţile au stabilit posibilitatea de prelungire a termenelor prin act adiţional şi nu au solicitat rezoluţiunea pentru nerespectarea lor.

Cu privire la excepţia de neexecutare a contractului, au susţinut că motivele străine privesc statuarea instanţei de apel privind îndreptăţirea pârâtei de a o invoca faţă de reclamanţi - motivând că aceştia din urmă au achitat ultima tranşă din preţul locului de parcare la 17.11.2022, după un an de la data predării acestuia şi după 2 ani de la scadenţă, iar în perioada 30.09.2020-19.10.2021 forţa obligatorie a contractului a fost suspendată, pârâta neputând fi constrânsă la executarea obligaţiei -, aceste considerente fiind fără legătură cu dispoziţiile art. 1.556 alin. (2) C. civ., care reglementează cerinţa proporţionalităţii pentru a opera excepţia de neexecutare. Au mai precizat că au achitat preţul de aproximativ 183.000 euro pentru imobilul apartament, precum şi penalităţi de întârziere de 43.000 euro, astfel că diferenţa de 2.321 euro rămasă neachitată la un anumit moment nu are însemnătatea corespunzătoare pentru a opera excepţia de neexecutare.

Prin ultimul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au imputat instanţei de apel aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1.243, art. 1.270, art. 1.522-1.523, art. 1.535-1.536, art. 1.538-1.543, art. 1.546 C. civ., precum şi ale art. 3 alin. (2) şi (3) şi art. 10 din O.G. nr. 13/2011.

Au invocat încălcarea principiului simetriei de formă a actului juridic, reglementat de art. 1.243 C. civ., întrucât instanţa de apel a reţinut că prin procesul-verbal de predare-primire a fost modificat termenul de intabulare a apartamentului, însă orice modificare a clauzelor promisiunii de vânzare cumpărare se putea face numai prin act adiţional. Cu privire la predarea locului de parcare, au arătat că nu a operat suspendarea contractului, iar pârâta era de drept în întârziere, astfel că datorează penalităţi de la 30.06.2020, data stabilită contractual pentru predare.

Totodată, sub aspectul aplicării greşite a dispoziţiilor art. 1.522 şi ale art. 1.523 C. civ. privind punerea în întârziere, au subliniat că termenele stabilite erau esenţiale pentru părţi, astfel că nerespectarea de către pârâtă a termenului de predare a apartamentului şi a locului de parcare atrage incidenţa prevederilor art. 1.523 alin. (1) C. civ., iar în ipoteza în care s-ar aprecia că nu sunt aplicabile, punerea în întârziere a operat conform art. 1.522 C. civ., întrucât au trimis pârâtei notificarea nr. x/17.05.2021, penalităţile fiind datorate cel târziu de la 18.05.2021.

Cu privire la dispoziţia de obligare a pârâtei la plata dobânzii moratorii, titularii recursului au invocat aplicarea greşită a prevederilor art. 1.535, art. 1.536, art. 1.538-1.543 C. civ., precum şi ale art. 3 alin. (2) şi (3) şi art. 10 din O.G. nr. 13/2011.

Au arătat că, faţă de natura obligaţiilor pârâtei - de a face -, neîndeplinirea lor atrage aplicarea dobânzii legale, care poate fi, potrivit dispoziţiilor O.G. nr. 13/2011, remuneratorie sau penalizatoare, iar în cauză, trebuia aplicată dobânda penalizatoare.

La 21.02.2024, recurenţii-reclamanţi au depus întâmpinare la recursul principal, prin care au solicita respingerea acestuia, în principal, ca inadmisibil, iar în subsidiar, ca nefondat.

Recurenta-pârâtă a formulat întâmpinare la recursul incident, prin care a invocat excepţiile tardivităţii şi nulităţii, iar în subsidiar, a solicitat respingerea căii de atac.

La termenul din 25.09.2024, Înalta Curte a respins excepţiile tardivităţii şi nulităţii recursului incident, iar cu privire la excepţia inadmisibilităţii recursului principal, a calificat aspectele învederate ca fiind apărări de fond, acestea urmând a fi analizate în cadrul recursului.

La acelaşi termen, Înalta Curte, din oficiu, în temeiul dispoziţiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ., a invocat excepţia nulităţii recursului principal declarat de recurenta-pârâtă împotriva hotărârii - completare dispozitiv din 16.11.2023, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă.

Examinând decizia atacată, în limita controlului de legalitate, în raport cu criticile formulate şi cu dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte reţine următoarele:

Prin recursul declarat împotriva deciziei instanţei de apel, pârâta S.C. C. S.R.L. a invocat motivele de nelegalitate reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., urmărind să convingă instanţa supremă asupra faptului că, în mod nelegal a fost obligată la plata daunelor-interese pentru neexecutarea obligaţiei de a intabula imobilele promise spre vânzare reclamanţilor.

Situaţia de fapt conturată prin statuările instanţelor devolutive, denotă faptul că, prin promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, autentificată sub nr. x/07.09.2018 de Societatea Profesională Notarială, "D.", recurenta-pârâtă şi-a asumat obligaţia de intabulare a imobilelor - apartament şi loc de parcare -, pe numele cumpărătorilor, până la data de 20.03.2021, părţile prevăzând că acest termen poate fi prelungit prin act adiţional. Prin procesul-verbal de predare-primire a apartamentului, încheiat la 04.05.2021, aceleaşi părţi au stabilit ca procedura de intabulare a imobilului să fie finalizată până la 28.02.2022, iar prin procesul-verbal de predare-primire a locului de parcare, încheiat la 19.10.2021, au prevăzut că obligaţia de intabulare a acestui imobil va fi îndeplinită până la 30.04.2022, acesta fiind însă anulat de părţi prin cel încheiat la 27.01.2022; prin aceste acte juridice, părţile nu au prevăzut o clauză penală privind daune-interese datorate pentru nerespectarea obligaţiei de intabulare.

Având în vedere criticile formulate de recurenta-pârâtă prin memoriul de recurs, se impune analiza, cu prioritate, a celor circumscrise cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., care sancţionează eventualele vicii de motivare ale unei hotărâri judecătoreşti.

Din perspectiva acestei norme de drept, decizia instanţei de apel este vizată sub aspectul considerentelor contradictorii, autoarea căii de atac prezentând argumente referitoare la raţionamentul judiciar circumscris criteriului proporţionalităţii neexecutării obligaţiei cocontractantului, necesar a fi întrunit pentru invocarea excepţiei de neexecutare a contractului, dar şi la chestiunea pretinsei renunţări la dreptul de a fi invocată această excepţie.

Înalta Curte aminteşte că nelegalitatea hotărârii judecătoreşti, dedusă din perspectiva motivelor contradictorii pe care le cuprinde, vizează ipoteza unei contrarietăţi între considerentele acesteia, în sensul că din unele rezultă netemeinicia acţiunii, iar din altele faptul că acţiunea este fondată, sau ipoteza unei contrarietăţi dintre dispozitiv şi considerente, cum este cazul admiterii acţiunii prin dispozitiv şi justificarea în considerente a soluţiei de respingere a cererii sau invers.

Analiza deciziei recurate relevă însă împrejurarea că acest motiv de nelegalitate a fost invocat în mod formal, astfel că va fi înlăturat ca nefondat. Aceasta, deoarece, sub pretextul reţinerii unor motive contradictorii de către instanţa de apel, recurenta-pârâtă pune în realitate în discuţie aspecte care vizează fondul cauzei, antamând chestiuni referitoare la modul în care instanţa de apel a apreciat asupra îndeplinirii condiţiilor legale necesare pentru invocarea excepţiei de neexecutare a contractului, precum şi asupra existenţei dreptului reclamanţilor de a mai pretinde daune-interese pentru neîndeplinirea obligaţiei de intabulare a imobilelor, prin prisma clauzelor proceselor-verbale de predare-primire a acestora, din care ar rezulta, în viziunea pârâtei, o altă concluzie, respectiv, renunţarea celor dintâi la dreptul asupra oricăror pretenţii.

În susţinerea motivului de recurs privind încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, recurenta-pârâtă a invocat prevederile art. 397 alin. (1) C. proc. civ., arătând că, în etapa apelului, deşi a criticat soluţia primei instanţe de a acorda accesorii sub forma dobânzii legale pentru lipsa intabulării imobilelor, în condiţiile în care a fost respinsă cererea principală privind pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, acest motiv nu a fost analizat; de asemenea, a susţinut că instanţa de apel nu s-a pronunţat nici asupra chestiunii datei intabulării imobilelor, deşi aceasta le-a solicitat părţilor să o precizeze prin concluziile scrise.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 397 alin. (1) C. proc. civ., "Instanţa este obligată să se pronunţe asupra tuturor cererilor deduse judecăţii. Ea nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut, dacă legea nu prevede altfel".

Această normă de drept, ce reglementează obligaţia instanţei de a se pronunţa în limitele învestirii, reflectă principiul disponibilităţii consacrat de art. 9 C. proc. civ., impunând judecătorului respectarea dreptului de dispoziţie al părţilor, astfel că el trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce acestea au înţeles să deducă judecăţii. Obligaţia trasată instanţei de această normă de procedură vizează toate cererile formulate în proces, pe cale principală sau incidentală, precum şi pe cele accesorii, iar nesocotirea acestei prevederi legale atrage nulitatea hotărârii, ca remediu procesual pentru acoperirea vătămării suferite de partea litigantă.

Limitele incidenţei acestui text legal nu pot fi însă extinse asupra tuturor criticilor şi apărărilor părţilor, căci instanţa nu are obligaţia de a răspunde, în parte, distinct, fiecărui argument invocat, ci ea le poate evalua grupat, pe criteriul naturii chestiunii vizate, răspunzând printr-un raţionament comun, esenţial fiind ca toate aspectele deduse judecăţii să fie examinate.

Transpunând în cauză aceste consideraţii teoretice, Înalta Curte reţine că instanţa de apel nu a încălcat dispoziţiile art. 397 alin. (1) C. proc. civ., întrucât a respectat limitele învestirii sale, iar aspectele pretins neanalizate nu îndeplinesc condiţiile legale pentru a fi calificate drept cereri deduse judecăţii, în sensul normei de drept anterior citate. De altfel, din considerentele deciziei atacate rezultă argumentele reţinute în sprijinul soluţiei de admitere a daunelor-interese pentru neexecutarea obligaţiei de intabulare, în contextul în care nu s-a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act autentic, iar lipsa unei analize referitoare la data intabulării, precizată de părţi prin concluzii scrise, la solicitarea instanţei, nu prezintă nicio relevanţă.

Nici criticile vizând încălcarea dispoziţiilor art. 400 C. proc. civ. nu pot fi primite, având în vedere că repunerea cauzei pe rol este o măsură procesuală pe care instanţa o dispune "dacă, în timpul deliberării, găseşte că sunt necesare probe sau lămuriri noi"; aşadar, condiţia absolut necesară pentru adoptarea acestei măsuri este ca judecătorul să aprecieze necesitatea suplimentării probatoriului sau a unor noi clarificări.

În cauză nu se regăseşte însă această ipoteză, deoarece chestiunile învederate prin concluziile scrise, indiferent dacă aveau sau nu caracter de noutate - aspect care excedează controlului judiciar al instanţei de recurs -, au fost examinate şi soluţionate de curtea de apel, apreciindu-se că nu se impun lămuriri sau probe suplimentare de natură a justifica repunerea cauzei pe rol.

Motivul de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. deduce instanţei de recurs examinarea încălcării sau aplicării greşite a normelor de drept material, o primă critică vizând prevederile art. 1.268 -1.270 C. civ., ce reglementează forţa obligatorie a contractului între părţile semnatare, interpretarea clauzelor îndoielnice şi regulile de interpretare a convenţiilor.

Actul juridic vizat de recurenta-pârâtă este procesul-verbal de predare primire din 04.05.2021, având ca obiect predarea imobilului apartament, prin care părţile au stabilit faptul că promitenta-vânzătoare şi-a îndeplinit integral obligaţiile asumate prin promisiunea de vânzare-cumpărare, dar este ţinută în continuare la respectarea obligaţiei de a finaliza procedurile de intabulare a imobilului şi de a-i notifica pe cumpărători la notarul public în vederea finalizării tranzacţiei dintre părţi, până cel târziu la data de 28.02.2022, promitenţii-cumpărători declarând că nu mai au nicio pretenţie faţă de vânzătoare.

Pârâta S.C. C. S.R.L. a susţinut că acest act semnat de părţi dovedeşte, fără echivoc, voinţa intimaţilor-reclamanţi de a renunţa la orice pretenţii, iar instanţa de apel, confirmând statuările primei instanţe referitoare la aceeaşi chestiune, ar fi reţinut greşit faptul că poziţia cocontractanţilor a vizat numai obligaţia de predare a imobilului.

Contrar susţinerilor titularei recursului principal, Înalta Curte observă că, în etapa apelului, în calitate de apelantă, aceasta a formulat aceleaşi critici, iar instanţa devolutivă a examinat temeinic actul juridic disputat, din perspectiva dispoziţiilor art. 1.268-1.270 C. civ., statuând, în mod just, că renunţarea la pretenţii poate viza numai ceea ce părţile au stabilit că s-a executat deja până la momentul semnării procesului-verbal de predare-primire din 04.05.2021, respectiv doar operaţiunea de predare a imobilului, întrucât, în caz contrar ar fi nesocotită regula prevăzută de art. 13 C. civ., potrivit căreia "renunţarea la un drept nu se prezumă".

Fără a proceda la analiza conţinutului actului juridic indicat de către recurenta-pârâtă, întrucât, potrivit dispoziţiilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., o astfel de examinare este incompatibilă cu specificul căii extraordinare de atac a recursului, instanţa supremă confirmă însă raţionamentul curţii de apel în sensul că nu poate fi interpretată renunţarea promitenţilor-cumpărători, exprimată în procesul-verbal de predare-primire a imobilului apartament, drept o renunţare la orice pretenţii viitoare ce ar include şi daunele-interese pentru neexecutarea obligaţiei de intabulare, în contextul în care, chiar prin conţinutul aceluiaşi înscris s-a indicat expres menţinerea acestei obligaţii în sarcina promitentei-vânzătoare.

Recurenta-pârâtă a mai imputat instanţei de apel încălcarea dispoziţiilor art. 14-15 şi ale art. 1.556 C. civ., referitoare la excepţia de neexecutare a contractului, buna-credinţă şi abuzul de drept, care a condus la obligarea sa la plata daunelor-interese începând cu data de 01.03.2022, fără a se lua în considerare faptul că intimaţii-reclamanţi au achitat restul de preţ doar la 28.11.2022, iar accesoriile pentru neplata preţului la scadenţă abia la data de 31.01.2023.

Raţionamentul instanţei de apel a fost criticat prin prisma prevederilor promisiunii de vânzare-cumpărare, autoarea căii de atac subliniind că nu se afla în întârziere cu privire la obligaţiile de predare şi intabulare a bunurilor, iar plata preţului de către promitenţii-cumpărători trebuia efectuată anterior îndeplinirii acestor obligaţii, astfel că era îndreptăţită să invoce excepţia de neexecutare, fiind nelegal a se deduce din împrejurarea predării bunurilor înainte de a primi preţul integral, faptul că promitenta-vânzătoare a renunţat la beneficiul acestui remediu procesual.

Sub acest aspect, Înalta Curte reţine că raţionamentul curţii de apel asupra incidenţei excepţiei de neexecutare este corect, aceasta analizând obligaţiile părţilor din conţinutul promisiunii de vânzare-cumpărare prin prisma condiţiilor impuse de art. 1.556 C. civ.

Astfel, în ceea ce priveşte obligaţia de intabulare a imobilelor asumată de recurenta-pârâtă, pe a cărei nerespectare şi-au întemeiat reclamanţii îndreptăţirea la daune-interese, examinarea interdependenţei şi reciprocităţii, precum şi a ordinii stabilite de părţi pentru îndeplinirea obligaţiilor, relevă împrejurarea că scadenţa agreată prin contract a fost iniţial la data de 20.03.2021, diferită aşadar de termenul maxim prevăzut pentru îndeplinirea obligaţiilor de plată integrală a preţului şi predare a bunurilor imobile, convenit a fi 30.09.2020, de unde rezultă că predarea a fost condiţionată de achitarea integrală a valorii apartamentului şi a locului de parcare; actele dosarului dovedesc împrejurarea că preţul a fost achitat integral până la 28.11.2022, apartamentul predat la 04.05.2021, iar locul de parcare la 19.10.2021.

Totodată, de comun acord, părţile promisiunii de vânzare-cumpărare au decis prelungirea termenului pentru finalizarea procedurii de intabulare a imobilelor, necesară încheierii contractului de vânzare-cumpărare, până la data de 28.02.2022.

În acest context, susţinerile recurentei-pârâte privind dreptul său de a se prevala de excepţia de neexecutare a contractului, cu consecinţa suspendării obligaţiei de intabulare şi, consecutiv, de a transmite dreptul de proprietate asupra imobilelor, până la încasarea restului de preţ pentru locul de parcare, nu pot fi primite având în vedere faptul că, potrivit voinţei părţilor rezultând din antecontractul încheiat, acestea nu au condiţionat obligaţia de intabulare de cea privind plata tranşelor de preţ, neputându-se reţine, aşadar, caracterul interdependent şi simultan al acestor obligaţii; faţă de întârzierea plăţii preţului, promitenta vânzătoare ar fi putut refuza predarea imobilelor, însă aceasta nu a înţeles să se prevaleze, în contextul creat, de remediul procesual al excepţiei de neexecutare.

Cu alte cuvinte, izvorul juridic comun al obligaţiilor părţilor nu poate fi de natură să dea naştere dreptului partenerului contractual de a alege, aleatoriu, obligaţia contractuală neîndeplinită de cocontractant, conduită de care să se prevaleze pentru a putea susţine excepţia de neexecutare, ci, recurgerea la invocarea acesteia din urmă impune întrunirea cerinţelor prevăzute de art. 1.556 C. civ. Din această perspectivă, apar ca fiind legale considerentele instanţei de apel potrivit cărora invocarea excepţiei de neexecutarea a contractului de către recurenta-pârâtă nu respectă cerinţa bunei-credinţe, întrucât ea s-a prevalat de acest procedeu juridic numai cu scopul de a fi exonerată de la plata daunelor-interese cauzate în realitate de nerespectarea propriilor obligaţii, împrejurare ce echivalează, practic, cu invocarea propriei culpe, ceea ce nu poate fi primit.

Cu privire la recursul declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva hotărârii-completare dispozitiv din 16.11.2023, Înalta Curte va examina, cu prioritate, în temeiul art. 248 alin. (1) C. proc. civ., excepţia nulităţii, invocată din oficiu, asupra căreia reţine următoarele:

În conformitate cu prevederile art. 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) C. proc. civ., cererea de recurs va cuprinde, sub sancţiunea nulităţii, motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea lor, iar potrivit art. 489 alin. (2) din acelaşi cod, recursul este nul dacă motivele invocate nu se încadrează în cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

Aşadar, pentru a conduce la casarea hotărârii atacate, recursul nu se poate limita doar la indicarea uneia sau a mai multor ipoteze dintre cele prevăzute de art. 488 C. proc. civ., condiţia legală a dezvoltării motivelor presupunând ca ele să poată fi încadrate într-unul dintre acestea. Prin urmare, controlul judiciar nu se poate realiza decât dacă recurentul aduce critici de nelegalitate punctuale hotărârii atacate şi arată în ce constau greşelile de judecată săvârşite de instanţa de apel, cu referire la motivele de nelegalitate expres prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Prin hotărârea - completare dispozitiv din 16.11.2023, Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă a respins cererea formulată de pârâtă S.C. C. S.R.L. vizând completarea dispozitivului deciziei civile nr. 512/05.10.2023 a aceleiaşi curţi de apel, reţinând că aspectele invocate nu reprezintă capete de cerere principale sau accesorii, nici cereri conexe sau incidentale, ci apărări invocate pe calea întâmpinării ca răspuns la criticile formulate în apel de partea adversă, astfel încât remediul reglementat de art. 444 C. proc. civ. nu este incident în cauză.

Înalta Curte reţine că recurenta-pârâtă, deşi a indicat expres motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., potrivit cărora casarea unei hotărâri se poate cere atunci când au fost încălcate normele de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii şi când aceasta a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, în cuprinsul memoriului de recurs ea nu a dezvoltat critici privind considerentele statuate prin decizia recurată, ci a reluat practic motivele invocate pe calea cererii de completare a dispozitivului. Astfel, autoarea căii de atac nu a prezentat argumente prin care să justifice faptul că aspectele pretins nesoluţionate de către instanţa de apel întruneau cerinţele legale pentru a putea fi calificate drept un capăt de cerere principal sau unul accesoriu, ori o cerere conexă sau incidentală, în sensul dispoziţiilor art. 444 alin. (1) C. proc. civ.

Totodată, nu poate fi reţinută nici critica potrivit căreia instanţa de apel, chiar dacă ar fi apreciat că nu sunt incidente dispoziţiile art. 444 C. proc. civ., trebuia să se pronunţe asupra motivelor cererii de completare a dispozitivului, în temeiul art. 397 din acelaşi cod, pentru a fi respectate principiile fundamentale ale procesului civil reglementate de art. 5 C. proc. civ., privind obligaţia judecătorului de a primi şi soluţiona toate cererile şi de art. 6 C. proc. civ., ce garantează dreptul la un proces echitabil.

Sub acest aspect, Înalta Curte subliniază că instanţa de apel a soluţionat cererea de completare a dispozitivului deciziei în limitele sesizării sale, potrivit temeiului juridic indicat de titularul ei, respectiv art. 444 C. proc. civ. şi a motivat corespunzător soluţia pronunţată, în acord cu exigenţele legale în materie, iar motivele de recurs formulate de aceeaşi pârâtă S.C. C. S.R.L. nu cuprind nicio critică de nelegalitate, care să permită încadrarea în cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., împrejurare de natură să atragă incidenţa sancţiunii nulităţii actului de procedură în discuţie.

În continuare, analizând recursul incident declarat de reclamanţii A. augustin şi B. împotriva deciziei instanţei de apel, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că aceştia au reluat anumite critici formulate şi prin intermediul căii devolutive de atac, care au fost corespunzător analizate de către curtea de apel şi nu pot fi reţinute ca fondate.

Astfel, o primă chestiune circumscrisă motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. vizează încălcarea dreptului la apărare şi a principiului egalităţii de arme, faţă de respingerea ca inadmisibilă a probei cu martori, a cărei administrare au solicitat-o instanţelor devolutive, apreciind că măsura dispusă este contrară prevederilor art. 309 C. proc. civ., în contextul în care aceeaşi probă a fost admisă părţii adverse.

Sub acest aspect, Înalta Curte observă că ipoteza invocată a fi incidentă în cauză este cea reglementată de art. 309 alin. (2) teza a doua C. proc. civ., potrivit căruia se poate face dovada cu martori, contra unui profesionist, a oricărui act juridic, indiferent de valoarea lui, dacă a fost făcut de acesta în exerciţiul activităţii sale profesionale, în afară de cazul în care legea specială cere forma scrisă.

Din considerentele deciziei recurate rezultă faptul că, au fost analizate criticile formulate de reclamanţi în apelul declarat împotriva încheierii din 28.06.2022, prin care li s-a respins ca inadmisibilă proba cu martori, curtea de apel prezentând propriul raţionament juridic, cuprinzând argumentele pentru care a confirmat măsura dispusă de prima instanţă.

Prin recursul formulat, titularii căii de atac promovate pe cale incidentală s-au limitat la a afirma numai că astfel le-a fost încălcat dreptul la apărare şi că nu a fost respectat principiul egalităţii de arme, argumentele lor fiind însă similare celor supuse analizei şi în etapa controlului judiciar devolutiv, astfel încât aşteptarea acestora apare a fi ca instanţa de recurs să reevalueze modul în care a fost aplicat art. 309 alin. (2) C. proc. civ., în raport cu situaţia de fapt şi utilitatea probei cu martori pentru dovedirea pretenţiilor deduse judecăţii, context ce îmbracă, astfel, valenţe de netemeinicie excluse de la analiză în prezenta fază procesuală.

Astfel, stabilirea de către instanţele devolutive a faptului că, în contextul factual al cauzei, calitatea de profesionist nu este relevantă, iar dovada se poate face numai în condiţiile art. 309 alin. (5) din acelaşi cod, nefiind dovedită în cauză incidenţa vreuneia dintre situaţiile de excepţie indicate de alin. (4) al aceluiaşi articol, nu poate fi reevaluată de către instanţa de recurs, întrucât operaţiunea implică examinarea fondului litigiului, iar controlul judiciar în recurs este limitat de dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., la motive de nelegalitate, neputând fi repuse în discuţie, pe această cale şi în actualul context legislativ, aspecte factuale ale judecăţii devolutive.

Totodată, va fi înlăturată şi critica privind nesocotirea rolului activ al instanţei reglementat de art. 22 C. proc. civ., întrucât susţinerile titularilor recursului incident - privind greşita calificare a procesului-verbal de predare-primire din 04.05.2021 drept act adiţional la promisiunea de vânzare-cumpărare, prin prisma intervenţiei instanţei în voinţa contractuală a părţilor şi a nerespectării principiului simetriei actelor juridice -, analizate de altfel şi de curtea de apel, relevă practic nemulţumirea acestora faţă de dezlegările date în calea de atac devolutivă, fiind doar reluate în recurs şi circumscrise formal motivului de nelegalitate privind încălcarea normelor de procedură ce atrage sancţiunea nulităţii, cu scopul de a primi o altă dezlegare, diferită şi favorabilă, a raportului juridic litigios, cu ignorarea finalităţii şi a limitelor impuse de legiuitor acestei căi extraordinare de atac.

Din perspectiva motivului de casare întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au susţinut faptul că decizia instanţei de apel cuprinde motive străine de natura pricinii; or, ipoteza invocată permite atacarea unei hotărâri atunci când aceasta cuprinde numai motive străine de natura cauzei, astfel încât nu inserarea oricărui considerent (pretins străin de natura pricinii) este de natură să justifice casarea unei hotărâri judecătoreşti, ci, dimpotrivă, o asemenea hotărâre poate fi reformată atunci când conţine doar motive străine de cauză, deci atunci când este, practic, nemotivată.

Autorii recursului incident au justificat însă motivarea străină de natura cauzei criticând considerentele curţii de apel cu privire la chestiunea punerii de drept în întârziere şi la reţinerea incidenţei excepţiei de neexecutare invocate faţă de aceştia, expunând propria viziune asupra aspectelor dezlegate.

Astfel, au imputat instanţei devolutive de control judiciar ca fiind străine argumentele pe baza cărora aceasta a stabilit că natura esenţială a unui termen se apreciază după gravitatea neexecutării obligaţiei supuse termenului - reţinând că, în cauză, părţile au stabilit posibilitatea de prelungire a termenelor prin act adiţional şi nu au solicitat rezoluţiunea pentru nerespectarea lor -, precum şi pe cele care au condus la concluzia dreptului pârâtei de a invoca excepţia de neexecutare faţă de reclamanţi - motivând că promitenţii-cumpărători au achitat ultima tranşă din preţul locului de parcare la 17.11.2022, după un an de la data predării acestuia şi după 2 ani de la scadenţă, iar în perioada 30.09.2020-19.10.2021, când forţa obligatorie a contractului a fost suspendată, pârâta nu putea fi constrânsă la executarea obligaţiei; în opinia recurenţilor-reclamanţi, aceste considerente sunt străine prevederilor art. 1.556 alin. (2) C. civ., care reglementează cerinţa proporţionalităţii ca o condiţie a reţinerii incidenţei în cauză a excepţiei de neexecutare.

Examinarea acestor critici conduce însă la concluzia caracterului nefondat al motivului de nelegalitate întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., întrucât, din actele dosarului, nu se confirmă existenţa caracterului străin de obiectul cauzei al acestor argumente, nici împrejurarea că decizia curţii de apel ar prezenta vicii de motivare. Dimpotrivă, chiar aspectele prezentate de recurenţii-reclamanţi în susţinerea motivului de recurs în analiză, preluate din decizia recurată, demonstrează faptul că instanţa de apel a oferit statuărilor sale o motivare corespunzătoare din perspectiva prevederilor art. 425 C. proc. civ.

În dezvoltarea ultimului motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., aceiaşi reclamanţi au invocat încălcarea unor norme de drept material, cu consecinţa statuării greşite asupra voinţei părţilor, a obligaţiilor asumate şi a modului de executare a acestora, precum şi asupra angajării răspunderii civile contractuale.

Sub aspectul pretinsei încălcării a voinţei părţilor, din perspectiva principiului simetriei formei actului juridic, Înalta Curte nu poate primi criticile recurenţilor-reclamanţi, motivat de faptul că instanţa de apel a respectat dispoziţiile art. 1.270 şi ale art. 1.243 C. civ. şi a aplicat corect art. 1.242 alin. (2) C. civ., reţinând concluzia că forma autentică a promisiunii de vânzare-cumpărare nu impune şi încheierea unui act adiţional în aceeaşi formă, întrucât legea nu cere forma autentică nici pentru antecontract, fiind aşadar, aplicabil principiul consensualismului şi al libertăţii formei. În aceste condiţii, apare a fi clar efectul modificator al procesului-verbal de predare-primire din 04.05.2021 asupra scadenţei obligaţiei de intabulare a imobilului, termenul fiind prelungit astfel până la 28.02.2022.

Cu privire la încălcarea prevederilor art. 1.522 şi ale art. 1.523 C. civ., ce reglementează instituţia punerii în întârziere, reclamanţii au susţinut că, deşi pârâta era de drept în întârziere pentru predarea apartamentului şi a locului de parcare de la data prevăzută contractual pentru îndeplinirea acestor obligaţii, respectiv 30.09.2020, instanţa de apel a apreciat greşit scadenţa, chiar cu ignorarea efectului notificării din 17.05.2021.

Această chestiune a fost amplu analizată în calea devolutivă de atac, curtea de apel statuând în sensul că modul de executare a obligaţiilor de către părţi, prin prisma clauzelor contractuale ce stabileau termenele de predare a imobilelor, astfel cum au fost modificate prin procesele-verbale de predare-primire, conduce la concluzia netemeiniciei pretenţiilor reclamanţilor privind daunele-interese pentru pretinsa predare cu întârziere a celor două imobile, în condiţiile în care aceştia nu au respectat dispoziţiile legale privind punerea în întârziere.

Astfel, fără a proceda la examinarea clauzelor actelor juridice încheiate de părţi, în contextul caracterului nedevolutiv al căii de atac a recursului, Înalta Curte reţine, pornind de la statuările instanţelor devolutive asupra situaţiei de fapt, împrejurarea că părţile au prevăzut expres incidenţa art. 1.522 C. civ., privind punerea de drept în întârziere, numai cu privire la obligaţia de plată a preţului, nu şi cu privire la cea de predare a imobilelor şi de intabulare, pentru care au prevăzut termenul scadent la 30.09.2020, respectiv la 20.03.2021, prelungit la 28.02.2022, iar ulterior reclamanţii au formulat cerere pentru acordarea daunelor-interese, fără a respecta cerinţele legale privind punerea în întârziere a pârâtei.

Sub acest aspect, toate criticile recurenţilor-reclamanţi privind termenele de predare şi modul de îndeplinire a obligaţiilor, deja examinate de instanţa de apel, vizează, în realitate, reevaluarea situaţiei de fapt şi a probatoriului administrat în cauză, a voinţei părţilor de la momentul încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare şi a actelor juridice modificatoare, astfel că, în lipsa unor argumente veritabile de nelegalitate, acestea nu pot primi valoarea juridică vizată de autorii căii de atac, cu consecinţa de a fi reanalizate în recurs.

Referitor la ultima critică din recursul incident, privind aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1.535-1.536 şi art. 1.538-1.543 C. civ., precum şi ale art. 3 alin. (2) şi (3) şi art. 10 din O.G. nr. 13/2011, Înalta Curte reţine însă caracterul fondat al argumentelor privind nelegala acordare de către instanţa de apel a dobânzii remuneratorii pentru nerespectarea obligaţiei pârâtei de a proceda la intabularea imobilelor la termenul stabilit, respectiv 28.02.2022.

Astfel, întrucât obligaţia este una de a face, potrivit dispoziţiilor art. 1.536 C. civ., executarea cu întârziere dă întotdeauna dreptul la daune-interese egale cu dobânda legală, calculată de la data la care debitorul este în întârziere asupra echivalentului în bani al obligaţiei, cu excepţia cazului în care s-a stipulat o clauză penală ori creditorul poate dovedi un prejudiciu mai mare cauzat de întârzierea în executarea obligaţiei.

În cauză, părţile nu au stabilit însă o clauză penală privind daunele-interese pentru neexecutarea la termen a obligaţiei de intabulare, împrejurare în care acestea se vor calcula în raport cu dobânda legală reglementată de O.G. nr. 13/2011. Acest act normativ recunoaşte prioritatea convenţiei părţilor cu privire la rata dobânzii pentru obligaţiile asumate, iar prevederile sale vor fi aplicabile în situaţiile în care contractul părţilor nu cuprinde clauze pe acest aspect.

Înalta Curte aminteşte împrejurarea că O.G. nr. 13/2011 reglementează dobândă legală remuneratorie şi penalizatoare, definite prin art. 1 alin. (2) şi (3) din acest act normativ, în sensul că "dobânda datorată de debitorul obligaţiei de a da o sumă de bani la un anumit termen, calculată pentru perioada anterioară împlinirii termenului scadenţei obligaţiei, este denumită dobândă remuneratorie", iar cea "datorată de debitorul obligaţiei băneşti pentru neîndeplinirea obligaţiei respective la scadenţă este denumită dobândă penalizatoare".

Cum, recurenţii-reclamanţi impută societăţii pârâte neîndeplinirea unei obligaţii de a face, anume aceea de intabulare a imobilelor obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, al cărei echivalent în bani a fost corect apreciat la valoarea preţului contractului, iar nu încălcarea unei obligaţii de a da o sumă de bani, concluzia care se impune cu necesitate şi evidenţă este aceea că instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile O.G. nr. 13/2011 atunci când a stabilit natura dobânzii legale datorate, aceasta din urmă fiind una penalizatoare (moratorie), iar nu remuneratorie, deficienţă care se impune a fi remediată în rejudecare.

Aceasta întrucât, procedând în maniera arătată, instanţa de apel a produs reclamanţilor o vătămare - constând în pronunţarea unei soluţii nefavorabile -, ce nu poate fi înlăturată decât prin desfiinţarea hotărârii, cu consecinţa trimiterii cauzei spre o nouă judecată aceleiaşi instanţe.

Faţă de toate considerentele expuse, găsind fondat doar recursul incident şi numai pentru motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în temeiul art. 496-497 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul principal ca nefondat, va anula recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. împotriva hotărârii-completare dispozitiv din 16.11.2023 şi va admite recursul incident promovat de recurenţii-reclamanţi A. augustin şi B., cu consecinţa casării numai în parte a deciziei atacate şi trimiterii cauzei pentru rejudecarea apelului declarat de pârâta S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei primei instanţe, la aceeaşi curte de apel, cu precizarea că toate celelalte aspecte disputate au intrat în puterea lucrului judecat. Cu această ocazie, instanţa devolutivă va proceda la o nouă judecată, exclusiv în limitele stabilite prin prezenta decizie, cu observarea prevederilor imperative ale art. 501 C. proc. civ., urmând a observa şi cererile accesorii privind cheltuielile de judecată avansate de părţile litigante în prezenta fază procesuală.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge ca nefondat recursul principal declarat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 512/05.10.2023, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 10.10.2023.

Anulează recursul declarat de recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. împotriva hotărârii-completare dispozitiv din 16.11.2023, pronunţată de aceeaşi curte de apel.

Admite recursul incident declarat de recurenţii-reclamanţi A. augustin şi B. împotriva deciziei civile nr. 512/05.10.2023, pronunţată de Curtea de Apel Cluj, secţia a II-a civilă, astfel cum a fost îndreptată prin încheierea din 10.10.2023.

Casează în parte decizia atacată şi trimite cauza aceleiaşi instanţe pentru o nouă judecată a apelului declarat de S.C. C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 2565/13.12.2022 a Tribunalului Specializat Cluj.

Menţine celelalte dispoziţii ale deciziei atacate, astfel cum a fost îndreptată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 octombrie 2024.