Cassation appeal null for challenging factual evidence assessment and contract clause interpretation as legal errors

Şedinţa publică din data de 27 martie 2025

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă (în urma declinării competenţei materiale de către Judecătoria Braşov, prin sentinţa civilă nr. 1148 din 14 februarie 2023), reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., anularea clauzei abuzive din actul adiţional nr. x la antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/12.04.2022, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x, situat în imobilul din Braşov, str. x, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, nr. cadastral x, precum şi înscrierea dreptului său de proprietate în cartea funciară, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea modificatoare depusă la 13 octombrie 2022, reclamanta a chemat în judecată şi pârâta C. S.R.L., solicitând constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate intabulat în favoarea acestei pârâte asupra imobilului şi reînscrierea dreptului de proprietate al B. S.R.L.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 321 din 5 decembrie 2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins cererea, astfel cum a fost completată, ca nefondată şi a obligat-o pe reclamantă la plata către pârâta B. S.R.L. a sumei de 5.000 RON şi către pârâta C. S.R.L. a sumei de 4.165 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, reclamanta a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 1362A din 26 septembrie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul şi a schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că a admis, în parte, cererea modificată, a anulat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, a dispus radierea din cartea funciară a dreptului de proprietate al pârâtei C. S.R.L., a constatat că între reclamantă şi pârâta B. S.R.L. a intervenit vânzarea-cumpărarea apartamentului nr. x, situat în imobilul din Braşov, str. x, înscris în cartea funciară nr. x, nr. cadastral x, pentru preţul de 96.072 euro, a dispus înscrierea dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilului în cartea funciară şi a menţinut soluţia primei instanţe de respingere a primului capăt al cererii de chemare în judecată.

4. Recursurile exercitate în cauză

4.1. Împotriva acestei decizii civile, la 4 noiembrie 2024, a declarat recurs pârâta C. S.R.L., solicitând casarea deciziei şi, rejudecând apelul, respingerea acestuia ca nefondat şi menţinerea sentinţei, cu cheltuieli de judecată.

Recurenta-pârâtă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a prevederilor art. 901 din C. civ., sens în care a învederat următoarele:

În speţă, sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de lege pentru a fi considerat terţ dobânditor de bună-credinţă, întrucât, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, nu exista nicio interdicţie de înstrăinare şi niciun alt impediment legal înscris în cartea funciară. Astfel, societatea nu a avut cunoştinţă despre eventualele neconcordanţe privind dreptul de proprietate al vânzătoarei şi nici despre existenţa vreunei acţiuni care să afecteze valabilitatea titlului de proprietate al acesteia. La momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, nu exista nicio interdicţie de vânzare şi reprezentantul vânzătoarei a prezentat declaraţia de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata-reclamantă. În opinia instanţei de apel, ar fi trebuit ca societatea să procedeze la probatio diabolica pentru a-i fi incidente prevederile Legii nr. 7/1996. Instanţa de apel a interpretat greşit principiul bunei-credinţe, afirmând eronat că societatea a acţionat cu rea-credinţă şi că ar fi avut cunoştinţă despre situaţia juridică incertă a imobilului. Sarcina probei privind reaua-credinţă îi revine intimatei-reclamante, probă care nu a fost administrată în cauză. De asemenea, nu poate fi vorba despre un preţ fictiv sau neserios.

4.2. Împotriva deciziei civile, la 4 noiembrie 2024, a declarat recurs şi pârâta B. S.R.L., solicitând casarea deciziei şi, rejudecând apelul, respingerea acestuia ca nefondat şi menţinerea sentinţei, cu cheltuieli de judecată.

Recurenta-pârâtă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susţinând că decizia recurată cuprinde considerente străine de natura princinii, sens în care a învederat că instanţa de apel a adăugat clauze contractuale la antecontractul de vânzare-cumpărare şi la cele două acte adiţionale, atunci când a reţinut obligaţia de notificare a intimatei-reclamante pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică. De asemenea, a învederat că motivarea instanţei de apel, în sensul că "ambele părţi au convenit ca plata diferenţei de preţ să se realizeze după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că doar în acest fel ar putea fi intabulat dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului, precum şi ipoteca şi interdicţiile aferente în favoarea băncii creditoare" excede cu mult cuprinsul clauzei din actul adiţional nr. 2.

Recurenta-pârâtă a invocat şi motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, prevederile art. 1.266, art. 1.267, 1.270, art. 1.517 şi art. 1.553 din C. civ., atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.03.2020 şi ale actului adiţional nr. x din 12.04.2022, sens în care a învederat, în esenţă, încălcarea principiilor privind interpretarea contractelor, aplicarea greşită a normei privind imposibilitatea invocării neexecutării obligaţiilor din culpa proprie, interpretarea greşită a prevederilor contractuale privind pactul comisoriu şi rezoluţiunea antecontractului.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-reclamantă a depus întâmpinare la recursul formulat de pârâta B. S.R.L., prin care a invocat excepţia nulităţii, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, precum şi întâmpinare la recursul formulat de pârâta C. S.R.L., prin care a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând, cu prioritate, în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. (1) din C. proc. civ., excepţia nulităţii recursurilor, Înalta Curte va anula ambele recursuri, pentru următoarele considerente de drept:

Din interpretarea coroborată a dispoziţiilor art. 483 alin. (3) şi ale art. 486 alin. (1) lit. d) din C. proc. civ., rezultă că recursul este calea extraordinară de atac prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual aplicabile. Cu alte cuvinte, în recurs se exercită strict un control de legalitate al hotărârii, prin raportare la motivele de casare prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanţei de recurs reanalizarea mijloacelor de probă administrate sau reevaluarea situaţiei de fapt.

Scopul recursului transcede interesului particular şi constă în asigurarea unui cadru juridic coerent şi unitar, printr-o interpretare şi aplicare uniformă a legii materiale şi/sau procesuale, în timp ce interpretarea mijloacelor de probă este de resortul convingerii instanţelor de fond (prima instanţă şi instanţa de apel).

În ce priveşte recursul formulat de pârâta C. S.R.L., se constată că, deşi s-a invocat aplicarea greşită a prevederilor art. 901 din C. civ., privitoare la dobândirea cu bună-credinţă a drepturilor tabulare, argumentele dezvoltate în memoriul de recurs privesc, în realitate, situaţia de fapt reţinută de instanţa de apel, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză.

Recurenta-pârâtă nu a învederat critici pertinente, prin care să demonstreze aplicarea greşită a normelor de drept material, ci doar a prezentat anumite aspecte teoretice şi şi-a exprimat nemulţumirea legată de modalitatea în care au fost interpretate mijloacele de probă. Astfel, recurenta-pârâtă a susţinut, în esenţă, că este terţ dobânditor de bună-credinţă, în contextul în care, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.06.2022, nu exista o interdicţie de înstrăinare şi nici alt impediment legal înscris în cartea funciară, nu a avut cunoştinţă despre eventualele neconcordanţe privind dreptul de proprietate al vânzătoarei şi nici despre existenţa unei acţiuni care să afecteze valabilitatea titlului de proprietate al acesteia, reprezentantul vânzătoarei i-a prezentat declaraţia de rezoluţiune a antecontractului de vânzare-cumpărare încheiat cu intimata-reclamantă, iar sarcina probei privind reaua-credinţă îi revine intimatei-reclamante, iar o astfel de probă nu a fost administrată în cauză.

Or, toate aceste aspecte privesc temeinicia deciziei recurate, nu legalitatea sa, din moment ce recurenta-pârâtă aduce în discuţie modul în care instanţa de apel a valorificat probele administrate în cauză, atunci când a reţinut că recurenta-pârâtă este terţ dobânditor de rea-credinţă. Motivul reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pe care recurenta-pârâtă şi-a fundamentat cererea de recurs, presupune enunţarea normei de drept material aplicabile cauzei, prezentarea interpretării pe care partea o consideră corectă şi argumentarea discordanţei acestei interpretări cu cea dată de către instanţa de apel, acest caz de casare nefiind incident atunci când se critică situaţia de fapt, prin raportare la modul de interpretare a mijloacelor de probă. Doar legalitatea probelor poate fi cenzurată în recurs, nu şi modul în care acestea au fost apreciate, pentru a se reţine o anumită situaţie de fapt, instanţa de apel fiind suverană în această privinţă.

Ca atare, indicarea unei norme de drept material (art. 901 din C. civ.), însoţită de prezentarea unor aspecte teoretice şi a altora specifice situaţiei de fapt, fără a fi arătate argumentele de drept care să conducă la concluzia aplicării greşite a normei legale, nu conduce la concluzia că recursul este motivat în conformitate cu exigenţele legale, astfel că devine aplicabilă sancţiunea nulităţii, prevăzută de art. 489 alin. (2) din C. proc. civ.

Referitor la recursul declarat de pârâta B. S.R.L., se constată că au fost invocate, în mod formal, motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., din moment ce recurenta-pârâtă critică, în realitate, modul în care instanţa a apel a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/19.03.2020 şi ale celor două acte adiţionale.

Astfel, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a susţinut că decizia cuprinde considerente străine de natura pricinii, argumentând că instanţa de apel a adăugat clauze la antecontractul de vânzare-cumpărare şi la cele două acte adiţionale, atunci când a reţinut obligaţia de notificare a intimatei-reclamante pentru a se prezenta la notar în vederea încheierii contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Tot în cadrul acestui motiv de casare, recurenta-pârâtă a susţinut că motivarea instanţei de apel, în sensul că "ambele părţi au convenit ca plata diferenţei de preţ să se realizeze după semnarea contractului de vânzare-cumpărare, având în vedere că doar în acest fel ar putea fi intabulat dreptul de proprietate în favoarea cumpărătorului, precum şi ipoteca şi interdicţiile aferente în favoarea băncii creditoare" excede cuprinsul clauzei din actul adiţional nr. x, conform căreia "părţile se obligă să încheie în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare şi să achite integral preţul până cel mai târziu de 12 mai 2022".

Recurenta-pârâtă a invocat şi motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, normele de drept material, atunci când a interpretat clauzele antecontractului de vânzare-cumpărare şi ale actului adiţional nr. x, sens în care a învederat încălcarea regulilor de interpretare a contractelor, aplicarea greşită a normei privind imposibilitatea invocării neexecutării obligaţiilor din culpa proprie, interpretarea greşită a prevederilor contractuale privind pactul comisoriu şi rezoluţiunea antecontractului, susţinând că rezoluţiunea a fost aplicată corect şi că intimata-reclamanta nu şi-a îndeplinit obligaţia de plată a preţului până la data convenită.

Astfel de critici, ce au fost invocate în susţinerea celor două motive de casare, nu pot fi însă analizate în recurs, întrucât actualul C. proc. civ. nu mai prevede un motiv similar celui reglementat la art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. din 1865 ("când instanţa, interpretând greşit actul dedus judecăţii, a schimbat natura sau înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia"). Rezultă că modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauzele contractuale nu se circumscrie motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (care are în vedere încălcarea normelor de drept material, iar nu interpretarea greşită a clauzelor contractuale) şi nici altui motiv de casare prevăzut de lege, chestiune ce a fost pusă în discuţia părţilor în şedinţa publică din 27 martie 2025.

Indicarea prevederilor art. 1.266, art. 1.267, 1.270, art. 1.517 şi art. 1.553 din C. civ. este formală, din moment ce recurenta-pârâtă nu a criticat modul în care instanţa de apel a interpretat şi a aplicat aceste norme de drept substanţial, ci a susţinut că voinţa reală a părţilor a fost alta decât cea reţinută de instanţă.

În atare context, indicarea de către recurenta-pârâtă a motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ. nu poate avea nicio relevanţă juridică, recursul fiind nul, în conformitate cu dispoziţiile art. 489 alin. (2) din C. proc. civ.

Faţă de aceste considerente, în baza art. 496 alin. (1) coroborat cu art. 489 alin. (2) din C. proc. civ., Înalta Curte va anula ambele recursuri.

Constatând îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte va obliga recurentele-pârâte, în solidar, să plătească intimatei-reclamante cheltuieli de judecată în cuantum de 20.000 RON, dovedite a fi efectuate în etapa recursului prin documentele justificative depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursurile declarate de pârâtele C. S.R.L. şi B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 1362/Ap din 26 septembrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurentele-pârâte să plătească intimatei-reclamante cheltuieli de judecată în cuantum de 20.000 RON.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 27 martie 2025.