Judicial substitution of authentic deed for unpermitted post-2001 construction: mandatory prior land registry registration and binding effect of Supreme Court unification jurisprudence.

Şedinţa publică din data de 26 martie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Lugoj în data de 26.05.2021, sub nr. x/2021, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâtul B., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare cu privire la imobilul situat în Lugoj, compus din parter şi 2 etaje, ridicat fără autorizaţie de construire, având suprafaţa construită de 246,82 mp; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea pârâtului, cu titlu de edificare; înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra imobilului în favoarea reclamantei, cu titlu de cumpărare.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 5 alin. (2) din Legea nr. 247/2005, art. 37 din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 7/2020, art. 898 şi art. 1.073 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâtul a arătat că este de acord cu admiterea cererii.

Prin sentinţa nr. 1625/13.05.2022, Judecătoria Lugoj a declinat competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Timiş.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Timiş

Prin sentinţa nr. 1498/PI/16.12.2022, Tribunalul Timiş, secţia I civilă a respins, ca nefondată, acţiunea.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Timişoara

Prin decizia nr. 301/19.12.2023, Curtea de Apel Timişoara, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul reclamantei împotriva sentinţei.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., reclamanta A..

- Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanţa de apel s-a referit exclusiv la art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, în interpretarea obligatorie dată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, preluând pasaje întregi din decizia instanţei supreme, fără a argumenta de ce nu este aplicabil art. 37 alin. (6) din aceeaşi lege, invocat de recurentă, astfel cum a fost modificat printr-o lege ulterioară pronunţării Deciziei RIL nr. 13/2019.

Prin urmare, apreciază că instanţa de apel nu a motivat de ce ar fi aplicabil art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991, neinvocat de recurentă, şi de ce nu este incident alin. (6) al aceluiaşi articol, care, în opinia recurentei, derogă de la prevederile alineatului anterior, prevăzând cum se poate intabula dreptul de proprietate asupra construcţiei şi în situaţia în care aceasta s-a realizat fără autorizaţie de construire, termenul de a constata contravenţia s-a prescris, iar expertiza tehnică, ce urma a se efectua în cauză, ar fi constatat că se respectă "cerinţele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, încadrarea în reglementările de urbanism aprobate şi care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie."

Arată că, după redarea pasajelor din Decizia RIL nr. 13/2019, instanţa de apel a concluzionat în sensul că, în lipsa autorizaţiei de construire şi a înscrierii imobilului în cartea funciară, nu poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare.

Precizează că nu au fost analizate petitele pe fond, în condiţiile dreptului comun reprezentat de C. civ. de la 1864, în corelaţie cu art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, invocate prin acţiune şi reiterate în apel, dreptul de proprietate putând fi şi extratabular, astfel cum este cel al pârâtului-intimat, constatat printr-o hotărâre judecătorească (reprezentată de sentinţa civilă nr. 1784/06.10.2008 pronunţată de Judecătoria Lugoj în dosarul nr. x/2007, definitivă prin decizia civilă nr. 46/A/27.01.2009 a Tribunalului Timiş), dar neînscris în cartea funciară.

Promisiunea a fost încheiată în anul 2009 sub imperiul C. civ. de la 1864, astfel că înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară are drept scop numai opozabilitatea faţă de terţi.

- Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanţa de apel a reţinut că recurenta nu a făcut dovada absenţei obligaţiilor fiscale, potrivit art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015, fără a pune în prealabil în discuţie această chestiune, încălcând astfel dreptul la apărare şi principiul contradictorialităţii, consacrate de art. 13 şi 14 C. proc. civ.

De asemenea, argumentând că pârâtul-intimat era dator să urmeze procedura administrativă impusă de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 50/1991, instanţa de apel a încălcat dreptul la apărare şi la un proces echitabil reglementate de prevederile art. 6, 13 şi 20 C. proc. civ., recurenta fiind în imposibilitate de a-l obliga pe pârât să urmeze aceste proceduri administrative.

A precizat că instanţa de contencios european s-a pronunţat în numeroase decizii în sensul că nu se poate reproşa petentului că nu a uzat şi de alte căi procedurale sau administrative pentru realizarea dreptului său.

În cazul de faţă, se impută recurentei conduita pârâtului, fără a observa instanţa de apel că aceasta nu are mijloace pentru a-l obliga pe pârât să parcurgă respectiva procedură administrativă care, de altfel, este fără efect, de vreme ce construcţia a fost deja finalizată cu mult timp în urmă.

Respingând apelul recurentei, instanţa de apel s-a pronunţat pe un fine de neprimire, apreciind greşit că nu sunt îndeplinite anumite condiţii calificate de la sine putere ca fiind de admisibilitate - lipsa autorizaţiei de construire şi a înscrierii în cartea funciară -, bazându-se exclusiv pe Decizia RIL nr. 13/2019, fără a observa şi analiza efectele juridice pe care le produce modificarea alin. (6) al art. 37 din Legea nr. 50/1991, ulterior pronunţării acestei decizii, prin Legea nr. 7/2020.

Practic, prin aceste modificări, s-a creat posibilitatea legală a înscrierii în cartea funciară şi a acelor construcţii realizate fără autorizaţie, condiţionat de respectarea anumitor cerinţe de calitate în construcţii, constatate printr-o expertiză de specialitate şi de realizarea unei documentaţii cadastrale (prin expertiză în specialitate topografie).

Raţiunea legiuitorului în adoptarea acestor modificări a fost evidentă, fiind vorba de construcţii extratabulare ce nu mai pot fi demolate, împlinindu-se termenul de constatare a contravenţiei şi de sancţionare, şi care respectă, totuşi, cerinţele fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate.

Înscrierea unor astfel de construcţii, care, oricum, nu mai pot fi demolate, în cartea funciară, luarea lor în evidenţele fiscale şi perceperea de impozite contribuie şi la asigurarea stabilităţii circuitului civil.

- Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a arătat că instanţa de apel, în mod greşit, nu s-a raportat la prevederile art. 948, 969, 1.073-1.074, 1.295 din C. civ. de la 1864, incidente în cauză şi invocate prin acţiune, în corelaţie cu art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005, care prevedea că în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă, care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.

Afirmă că, în literatura şi practica judiciară anterioară datei de 01.10.2011, se cerea ca antecontractul să întrunească condiţiile generale de fond ale oricărei convenţii, reprezentate de capacitate, calitate, obiect şi cauză, şi să conţină elemente suficiente de identificare a bunului promis spre vânzare şi a preţului.

La pronunţarea hotărârii, instanţele verificau condiţiile generale, precum şi pe cele speciale referitoare la predarea bunului şi plata preţului.

Arată că promisiunea de vânzare-cumpărare îndeplineşte atât condiţiile generale de validitate generale cerute de art. 948 C. civ. de la 1864, cât şi pe cele speciale, recurenta plătind preţul şi intrând în posesia bunului încă de la data încheierii acesteia.

Autorizaţia de construire şi certificatul de atestare fiscală nu se numărau printre aceste condiţii, ele fiind prevăzute într-o lege specială, care conţinea şi sancţiuni specifice pentru lipsa lor, respectiv: constatarea contravenţiei, aplicarea de amenzi şi, finalmente, obligarea la aducerea imobilului astfel construit la starea iniţială, pe calea unei acţiuni în instanţă, pentru imobilele circumscrise domenialităţii private şi care erau aplicate, după caz, şi subdobânditorului cu titlu particular al imobilului construit fără a avea autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia.

Instanţa de apel a încălcat prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 7/2020, reţinând nelegal că, în lipsa certificatul de atestare fiscală, nu poate fi pronunţată o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic şi că certificatul de atestare fiscală nu poate fi obţinut pentru o construcţie realizată fără autorizaţie de construire.

Astfel, instanţa de apel nu a observat teza a doua a normei invocate, care dispune că "certificatul de atestare/adeverinţa privind edificarea construcţiei va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerinţelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcţii, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie şi a unei documentaţii cadastrale."

În ceea ce priveşte pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, instanţa de apel a reţinut greşit că nu este îndeplinită condiţia de admisibilitate constând în refuzul vânzătorului.

Simplul fapt că nu s-a încheiat contractul în formă autentică este suficient pentru a dovedi refuzul lui nejustificat, chiar dacă prin întâmpinare în faţa primei instanţe s-a arătat formal de acord.

Notificarea promitentului-vânzător la notar nu este o condiţie de admisibilitate a unei astfel de acţiuni, refuzul pârâtului de a încheia actul în formă autentică derivând din perioada lungă de timp scursă de la data încheierii promisiunii şi până în prezent, fără a fi perfectat contractul.

Mai mult, acesta nu şi-a exprimat dorinţa nici până la promovarea prezentului recurs şi nu a anunţat intenţia de a se prezenta la un notar public pentru încheierea actului, astfel că în mod nelegal a reţinut instanţa de apel neîndeplinirea condiţiei refuzului promitentului-vânzător.

Tot greşit a reţinut instanţa de apel şi că bunul nu s-ar afla în patrimoniul vânzătorului, negând efectele juridice produse de sentinţa civilă nr. 1784/06.10.2008 pronunţată de Judecătoria Lugoj în dosarul nr. x/2007, definitivă prin decizia civilă nr. 46/A/27.01.2009 a Tribunalului Timiş, prin care i s-a recunoscut acestuia dreptul de proprietate fără înscriere în cartea funciară.

În acest sens, instanţa de apel a interpretat greşit efectele juridice pe care le produce o astfel de hotărâre, respectiv dobândirea unui drept de proprietate extratabular.

Arată că instanţa de apel a aplicat nelegal şi dispoziţiile Legii nr. 7/1996, apreciind că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al vânzătorului este o condiţie de admisibilitate a acţiunii.

Recurenta învederează că, sub imperiul C. civ. de la 1864 şi a Legii nr. 7/1996 în forma anterioară intrării în vigoare a noului C. civ., înscrierea în cartea funciară avea rol de publicitate şi de opozabilitate.

Nimic nu împiedica înscrierea ulterioară atât a dreptului de proprietate al vânzătorului, cât şi al cumpărătorului, consecutiv, cu respectarea principiului relativităţii înscrierilor de carte funciară reglementat de art. 22-23 din Legea nr. 7/1996 (forma anterioară datei de 01.10.2011), care prevedeau că înscrierea unui drept se poate efectua numai împotriva aceluia care, la înregistrarea cererii sale, era înscris ca titular al dreptului asupra căruia înscrierea urmează să fie făcută.

Dacă mai multe persoane şi-au cedat succesiv una celeilalte dreptul real asupra unui imobil, iar înscrierile nu s-au făcut, cel din urmă îndreptăţit va putea cere înscrierea dobândirilor succesive odată cu aceea a dreptului său, dovedind prin înscrisuri originale întreg şirul actelor juridice pe care se întemeiază înscrierile.

În practica judiciară consacrată sub imperiul C. civ. de la 1864 au existat numeroase hotărâri, prin care, deşi s-a validat promisiunea de vânzare-cumpărare şi s-a pronunţat o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, nu se dispunea înscrierea dreptului în cartea funciară, fie pentru că nu se solicita, respectându-se principiul disponibilităţii, fie pentru că se solicita înscrierea dreptului de proprietate numai pe seama cumpărătorului, fără ca, în prealabil, să fie înscris şi dreptul de proprietate al vânzătorului, încălcându-se, astfel, principiul relativităţii înscrierilor de carte funciară.

Neînscrierea, însă, a dreptului de proprietate nu era considerat un impediment pentru suplinirea acordului pârâtului şi pronunţarea unei astfel de hotărâri.

De altfel, recurenta a şi cerut înscrierea consecutivă a drepturilor de proprietate astfel dobândite (al vânzătorului, cu titlu de construire, şi al reclamantei, cu titlu de cumpărare), ca o consecinţă a admiterii acţiunii şi a pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare, după efectuarea expertizei tehnice cerute de art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum a fost modificat prin Legea nr. 7/1996.

5. Apărări formulate în cauză

Intimatul-pârât nu a formulat întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând criticile formulate de recurentă, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit considerentelor ce urmează să fie expuse.

- Nu poate fi primită critica recurentei întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., privitoare la faptul că hotărârea atacată ar fi afectată de viciul nemotivării atât în privinţa susţinerilor părţii care indicau a fi aplicabile, în cauză, prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, cât şi a neanalizării pe fond a petitelor cererii de chemare în judecată.

Verificând susţinerile formulate, se constată că decizia recurată respectă exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., referindu-se, în mod expres, în considerente, la conţinutul normativ al dispoziţiilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 şi stabilind, cu claritate, că "împrejurarea că în cursul anului 2020 a survenit modificarea legislativă operată prin Legea nr. 7/2020 nu infirmă soluţia primei instanţe".

Aspectul că instanţa de prim control judiciar a menţinut raţionamentul tribunalului, care, fiind chemat a cerceta aceeaşi chestiune juridică cu cea reiterată în apel (şi, totodată, în prezenta cale extraordinară de atac) - a prevalenţei art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, în forma indicată de recurentă, în raport cu dezlegările obligatorii ale Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie-Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii - a reţinut, contrar afirmaţiilor reclamantei, incidenţa considerentelor hotărârii pronunţate în mecanismul unificării practicii judiciare, nu constituie un deficit de motivare, cum eronat afirmă recurenta.

Aceasta întrucât, fără a contura elemente noi faţă de cele deduse deja judecăţii în faţa primei instanţe, în privinţa acestui aspect, care să necesite, aşadar, o statuare suplimentară celei impuse de verificarea jurisdicţională declanşată prin formularea apelului, reclamanta-apelantă s-a rezumat doar la a relua aceleaşi argumente cu cele invocate în faţa primei instanţe şi care, în urma propriei analize, nu au fost validate nici de către instanţa devolutivă de control judiciar.

Astfel, reţinând, în raport cu circumstanţele factuale regăsite în speţă, conform cărora "imobilul în cauză - construcţie - este edificat după anul 2001", curtea de apel a statuat în sensul că "pârâtul-intimat era dator să urmeze procedura impusă de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 şi Legea nr. 50/1991 pentru a-şi înscrie construcţia în cartea funciară, astfel încât să poată dispune liber de bunul său, cu respectarea reglementărilor privind disciplina în construcţii".

Or, ipoteza invocată, a nemotivării hotărârii judecătoreşti, presupunea, prin contrast cu cele expres dezlegate de către instanţa de apel, fie lipsa totală, fie insuficienţa argumentelor determinante, folosite pentru adoptarea soluţiei reflectate în dispozitiv, ipoteze neregăsite, însă, în cauză, conform celor arătate în precedent, din moment ce instanţa de apel a conferit o dezlegare efectivă aspectului în discuţie.

Ca atare, având în vedere că aceste aspecte au făcut obiectul analizei instanţei de prim control judiciar, în speţă nu se poate reţine precaritatea motivării, ci, dimpotrivă, deplina conformitate a acesteia cu dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., anterior indicate, nemulţumirea părţii în raport cu întinderea şi conţinutul considerentelor nereprezentând un temei suficient pentru reţinerea motivului de casare invocat.

Totodată, contrar afirmaţiilor recurentei referitoare la neanalizarea pe fond a petitelor cererii introductive de instanţă, se constată că instanţa devolutivă de control judiciar a realizat o motivare corespunzătoare inclusiv în privinţa soluţiei conferite raportului juridic dedus judecăţii, raţionamentul logico-juridic asupra chestiunilor de drept analizate fiind unul pertinent, de natură a facilita efectuarea controlului judiciar în casaţie.

Astfel, se observă că pretenţiile reclamantei au primit o dezlegare deplină, în acord cu cerinţele ce se degajă, din această perspectivă, din jurisprudenţa instanţei de contencios european, în care s-a apreciat că obligaţia instanţelor de a motiva hotărârile judecătoreşti nu presupune existenţa unui răspuns detaliat la fiecare argument, în măsura în care rezultă din ansamblul cauzei că problema de fond supusă judecaţii a fost examinată în mod efectiv, având în vedere şi aspectul că motivarea hotărârii judecătoreşti nu reprezintă o chestiune de cantitate, ci una de calitate, de conţinut.

Contrar susţinerilor recurentei, se constată că instanţa de prim control judiciar, raportându-se la regulile de drept aplicabile cauzei, a prezentat toate elementele esenţiale care au condus la respingerea apelului reclamantei şi a analizat susţinerile acesteia, pe care le-a înlăturat într-o manieră argumentată juridic, conferind eficienţă silogismului jurisdicţional al tribunalului (conform căruia "impedimentul pentru care părţile nu pot încheia un act translativ de proprietate în formă autentică în faţa notarului public se menţine şi în ipoteza din prezenta cauză") atunci când a reţinut că, "în condiţiile în care obiectul vânzării este o construcţie caracterizată de clandestinitate, construită fără forme legale, neînregistrată la rolul fiscal al vreunei persoane fizice ori juridice şi neînscrisă în cartea funciară, instanţa nu poate să transmită în patrimoniul cumpărătorului, prin hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic, un atare drept".

Fiind expuse, aşadar, într-o manieră clară şi coerentă, considerentele pentru care curtea de apel a constatat legalitatea şi temeinicia soluţiei tribunalului, în speţă nu se identifică o insuficientă motivare a deciziei atacate.

- Sunt, de asemenea, lipsite de fundament şi susţinerile recurentei, întemeiate pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., prin care se afirmă, pe de o parte, încălcarea dreptului la apărare şi a principiului contradictorialităţii în raport cu aspectul referitor la lipsa dovedirii, în cauză, a absenţei obligaţiilor fiscale şi, pe de altă parte, a nerespectării dreptului la apărare şi a dreptului la un proces echitabil dată fiind "imposibilitatea reclamantei de a-l obliga pe pârât să urmeze procedurile administrative impuse de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 şi în Legea nr. 50/1991".

Critica recurentei referitoare la încălcarea principiilor de drept procesual de care aceasta se prevalează atunci când, cu prilejul devoluţiunii cauzei, curtea de apel a reţinut, suplimentar judecăţii în primă instanţă, că, în cauză, sunt incidente şi prevederile art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală (care au instituit o condiţie suplimentară de fond pentru înstrăinarea clădirilor, terenurilor şi mijloacelor de transport, cea a lipsei obligaţiilor fiscale către bugetul local al unităţii administrativ-teritoriale în a cărei rază teritorială se află bunul supus impozitării, a cărei neîndeplinire atrage nulitatea de drept a actului de înstrăinare), are un simplu caracter formal, câtă vreme considerentul în discuţie este doar unul nenecesar (supraabundent) prin raportare la raţionamentul jurisdicţional dezvoltat de instanţă, privit în totalitatea sa.

Aceasta întrucât, odată reţinută lipsa îndeplinirii cerinţei prioritate constând în necesitatea intabulării dreptului de proprietate al pârâtului asupra construcţiei în cartea funciară, oricum nu se mai impunea verificarea îndeplinirii cerinţei subsecvente referitoare la necesitatea depunerii la dosar a unui certificat fiscal emis de compartimentul de specialitate al autorităţii administraţiei publice locale cu privire la respectivul imobil, din cuprinsul căruia să rezulte lipsa debitelor.

Aşadar, cum pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare era necesară îndeplinirea cumulativă a cerinţelor anterior evocate, îndeplinirea doar a unora dintre acestea (precum cea în legătură cu care a formulat prezenta critică) nu era în măsură să conducă eo ipso la admiterea acţiunii reclamantei.

Prin urmare, invocarea nepunerii în discuţie a aspectelor subsidiare, privitoare la cerinţa legală ce se degajă din cuprinsul prevederilor art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, apare ca fiind lipsită de relevanţă juridică în contextul de ansamblu al cauzei, fiind formulată doar cu privire la considerente indiferente, care nu sunt de natură a influenţa soluţia atacată.

De altfel, împrejurarea că, subsecvent constatării neîndeplinirii cerinţei preliminare a înscrierii construcţiei în cartea funciară, instanţa de apel a procedat şi la verificarea respectivei condiţii de fond, suplimentare celor solicitate pentru validitatea unei convenţii, sub aspectul incidenţei unei cauze de nulitate, nu este una de natură să o vatăme procesual pe recurentă, prin aceea că nu ar fi fost precedată de o dezbatere contradictorie a părţilor, în contextul în care inclusiv aceasta decurge, la rândul său, din cuprinsul considerentelor Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii, reţinute ca fiind incidente soluţionării cauzei pendinte.

În acest sens, la paragraful 74 din decizia pronunţată în mecanismul de unificare a practicii judiciare se arată, în mod expres, că "un eventual act de înstrăinare a construcţiei nu ar putea fi perfectat fără înregistrarea fiscală a acesteia, pe baza căreia se eliberează certificatul de atestare fiscală, în condiţiile art. 159 din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală, cu modificările şi completările ulterioare, în caz contrar fiind nul de drept, astfel cum prevede în mod expres alin. (6) al aceleiaşi norme."

În consecinţă, recurenta nu poate pretinde existenţa unei vătămări procesuale din simplul fapt al nepunerii formale în discuţia sa a unui aspect de valabilitate a transferului dreptului de proprietate a imobilului în litigiu, incident, la rândul său, în procedura jurisdicţională declanşată şi care se află în directă legătură cu aspectul necontestat, al edificării imobilului fără a se deţine o autorizaţie de construire, relevat, ca atare, în dezlegările instanţei supreme, astfel cum s-a arătat în cele ce preced, cât timp criticase, oricum, prin apelul formulat împotriva sentinţei tribunalului, incidenţa, în speţă, a deciziei instanţei supreme.

- Susţinerea încălcării dreptului la un proces echitabil şi a dreptului la apărare, prin aceea că reclamanta nu ar dispune de o cale efectivă pentru a obţine îndeplinirea procedurilor administrative prealabile pronunţării hotărârii care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, aflate în sarcina intimatului-pârât, este, de asemenea, lipsită de temei, fiind formulată cu ignorarea raportului juridic dintre părţile litigante.

Astfel, deşi afirmă "imposibilitatea" de a-l obliga pe pârât să parcurgă procedura administrativă impusă de normele cuprinse în Legea nr. 7/1996 şi în Legea nr. 50/1991, necesare pentru admiterea acţiunii formulate, recurenta omite efectele juridice ale convenţiei intervenite, ce stă la baza pretenţiilor deduse judecăţii în prezenta pricină (calificată de instanţele fondului ca reprezentând o promisiune sinalagmatică de vânzare-cumpărare).

Invocând, neargumentat, "lipsa unor mijloace pentru a-l obliga pe pârât să parcurgă procedura administrativă", recurenta înţelege să ignore contextul promovării prezentului proces, ce are la bază raportul contractual dintre părţile litigiului, având ca obiect obligaţia principală a acestora de la proceda la încheierea unui act translativ de proprietate, aspect care presupunea existenţa unui mijloc procedural aflat la îndemâna reclamantei, pentru a se substitui debitorului rămas în pasivitate şi a exercita, astfel, acţiunile acestuia în scopul îndeplinirii obligaţiilor subsidiare ce îi reveneau acestuia (precum cele la care face referire prin critica formulată).

Tocmai în acest sens, reţinând neîndeplinirea cerinţei prealabile a înscrierii dreptului de proprietate asupra construcţiei, tribunalul a stabilit că, "în prezenta cauză, părţile îşi invocă propria culpă, aspect valabil inclusiv în privinţa reclamantei care ar fi avut deschisă, spre exemplu, calea unei acţiuni oblice în cazul pasivităţii nejustificate a pârâtului, astfel cum a susţinut prin cererea de chemare în judecată".

Astfel fiind, contrar afirmaţiilor recurentei, această situaţie juridică nu se circumscrie încălcării dreptului la un proces echitabil, prevăzut de art. 6 par. 1 din Convenţia pentru Apărarea Drepturilor Omului şi a Libertăţilor Fundamentale, ce ar fi presupus, în schimb, chiar lipsa unui drept de a apela la instanţă, conform unei proceduri legale, în scopul satisfacerii unui drept sau interes legitim - ipoteză neregăsită în speţă, din moment ce recurenta beneficia de un remediu juridic în acest sens -.

În considerarea celor ce preced, întrucât în cauză au fost respectate dispoziţiile legale care guvernează desfăşurarea procesului civil, respectiv a celor privitoare la dreptul de acces la o instanţă, nu se identifică neregularităţi de natură a face aplicarea motivului de casare invocat.

- Este, de asemenea, lipsită de fundament critica întemeiată pe motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., referitoare la încălcarea normelor de drept material reprezentate de art. 948, art. 969, art. 1.073-1.074, art. 1.295 C. civ. de la 1864, respectiv a art. 5 din Titlul X al Legii nr. 247/2005.

Deşi recurenta susţine că instanţa de apel nu s-a raportat la prevederile anterior evocate, în argumentarea afirmaţiei evidenţiate se aduc în dezbatere, similar celor indicate pe întreg cuprinsul memoriului de recurs, doar aspecte ce tind la infirmarea reţinerilor instanţelor de fond privitoare la aplicabilitatea, în speţă, a considerentelor Deciziei nr. 13/2019 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii.

Astfel, afirmând doar aspecte contrare dezlegărilor din cuprinsul hotărârii pronunţate în mecanismul de unificare a practicii judecătoreşti (în sensul că "autorizaţia de construire şi certificatul de atestare privind edificarea construcţiei nu se numărau printre condiţiile pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de titlu, ele fiind prevăzute într-o lege specială care conţinea şi sancţiuni specifice pentru lipsa lor: aplicarea de amenzi şi, finalmente, obligarea la aducerea imobilului la starea iniţială"), recurenta nesocoteşte că, prin această decizie, aplicabilă mutatis mutandis în prezenta cauză, instanţa supremă a constatat imposibilitatea titularului dreptului de proprietate asupra unei construcţii edificate ulterior datei de 1 august 2001 de a dispune de acest drept în lipsa autorizaţiei de construire, ca cerinţă prealabilă înscrierii construcţiei în evidenţele fiscale şi de publicitate imobiliară, statuările din cuprinsul acestei decizii fiind obligatorii pentru instanţele de judecată, potrivit dispoziţiilor art. 517 alin. (4) C. proc. civ., începând cu momentul publicării acesteia în Monitorul Oficial, respectiv 3 iunie 2019 (anterior, deci, formulării cererii introductive de instanţă).

Astfel, odată stabilit în cauză aspectul că imobilul în litigiu a fost edificat după data de 1 august 2001 (aspect necontestat de părţile litigante), în mod corect au fost reţinute ca fiind incidente considerentele acestei decizii, în cadrul căreia s-a arătat şi că obligativitatea autorizaţiei de construire, drept cerinţă pentru intabulare, rezultă fără dubiu din prevederile art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 şi art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, care impun existenţa certificatului de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizaţiei de construire, care să confirme că edificarea construcţiilor s-a efectuat conform autorizaţiei de construire şi existenţa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, ambele acte presupunând în mod logic preexistenţa autorizaţiei de construire (par. 83).

S-a mai reţinut prin decizia pronunţată în soluţionarea recursului în interesul legii şi că, în ceea ce priveşte construcţiile edificate după data de 1 august 2001, fără autorizaţie de construire sau cu nerespectarea acesteia, precum şi în privinţa construcţiilor care nu au efectuată recepţia la terminarea lucrărilor, dispoziţiile art. 37 alin. (5) din Legea nr. 50/1991 şi art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 împiedică recunoaşterea dreptului de proprietate pe cale judiciară, instanţa neputând să valideze prin hotărâre judecătorească precaritatea unei situaţii juridice create printr-o conduită contrară legii (par. 92).

Toate aceste statuări ilustrează, aşadar, în mod inechivoc, că pentru realizarea transferului dreptului de proprietate asupra construcţiilor edificate ulterior datei de 1 august 2001, este necesar a fi îndeplinită condiţia premisă a intabulării dreptului de proprietate asupra construcţiei în favoarea pârâtului, pe baza autorizaţiei de construire şi, consecutiv, a certificatului de atestare a edificării construcţiei.

Concluzia anterior menţionată intră sub efectul obligatoriu al deciziei pronunţate în soluţionarea recursului în interesul legii, astfel încât este lipsit de eficacitate juridică demersul reclamantei în sensul obţinerii unei dezlegări judiciare contrare în prezenta cauză.

În acelaşi registru se înscriu şi susţinerile recurentei care, făcând trimitere la principiul relativităţii înscrierilor de carte funciară reglementat de art. 22-23 din Legea nr. 7/1996, afirmă, contrar dezlegărilor instanţei supreme anterior arătate, că "nimic nu împiedica înscrierea ulterioară atât a dreptului de proprietate al vânzătorului, cât şi al cumpărătorului, consecutiv".

Or, suplimentar aspectului că a fost formulată omisso medio, fără a fi dedusă judecăţii în calea de atac anterioară, astfel cum impuneau prevederile art. 488 alin. (2) C. proc. civ., critica tinde, impropriu, doar la nesocotirea considerentelor obligatorii ale deciziei menţionate, care impuneau, astfel cum s-a arătat, drept condiţie pentru operarea efectului translativ al dreptului de proprietate, ca bunul să se afle înscris în cartea funciară, fiind intabulat în favoarea promitentului-vânzător, aspect ce exclude, aşadar, ipoteza indicată de parte.

Nici afirmaţia generică privitoare la încălcarea, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991, astfel cum au fost modificate prin Legea nr. 7/2020, nu relevă nelegalitatea deciziei recurate.

Aceasta întrucât, deşi a înţeles să se prevaleze, pe întreg parcursul litigiului, de dreptul recunoscut de respectiva norma juridică (de obţinere a certificatului de atestare privind edificarea construcţiei, ca act juridic ce stă la baza intabulării dreptului asupra imobilului în carte funciară, pe baza unei expertize tehnice "care să confirme situaţia actuală a construcţiilor şi respectarea dispoziţiilor în materie"), recurenta nu a putut face dovada existenţei unui astfel de înscris probatoriu inclusiv în faţa instanţei de recurs, cadru procedural în care avea deschisă această posibilitate, conform dispoziţiilor art. 492 C. proc. civ.

În aceste circumstanţe, simpla referire la existenţa dreptului de a proceda la înscrierea imobilului în cartea funciară pe baza unei expertize tehnice extrajudiciare (dată fiind lipsa unei condiţionări în sens contrar în conţinutul normativ al textului de lege menţionat), neurmată de proba corespunzătoare în prezenta cauză, conferă susţinerii un caracter formal, lipsit de substanţă, din perspectiva controlului în casaţie.

Tot în aceeaşi manieră, inadecvată procedural, recurenta face trimitere la reţinerea, de către instanţa de apel, a lipsei refuzului promitentului-vânzător de a proceda la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare, în condiţiile în care instanţa de prim control judiciar s-a rezumat, în esenţă, la a lua act de poziţia procesuală exprimată de intimatul-pârât prin întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe, prin care a arătat că este de acord cu admiterea acţiunii.

Astfel, constatarea lipsei refuzului promitentului-vânzător, de către curtea de apel, nu constituia un impediment în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de titlu, cum tinde a afirma recurenta, ci, dimpotrivă, reflectă în mod corect achiesarea intimatului-pârât la pretenţiile formulate împotriva sa, dispoziţie procesuală insuficientă, însă, în circumstanţele incidente cauzei.

Deşi subsumate aceluiaşi motiv de recurs, sunt străine de judecata înfăptuită şi de hotărârea atacată susţinerile recurentei potrivit cărora instanţa de apel ar fi reţinut că "bunul nu s-ar afla în patrimoniul vânzătorului".

Contrar afirmaţiilor părţii, în speţă, instanţele fondului au constatat doar că intimatul-pârât nu a parcurs formalităţile legale de înscriere în cartea funciară a dreptului său de proprietate asupra imobilului obiect al promisiunii de vânzare-cumpărare, stabilind, totodată, că se tinde, pe calea litigiului pendinte, la surmontarea formalităţilor administrative prin concursul instanţei.

Astfel, motivul pentru care s-a dispus respingerea apelului reclamantei, cu consecinţa menţinerii soluţiei de respingere a acţiunii formulate, nu l-a reprezentat faptul că bunul nu s-ar afla în patrimoniul vânzătorului, cum eronat afirmă recurenta, ci însăşi neîndeplinirea operaţiunii administrative a intabulării, de către acesta, a dreptului său de proprietate asupra construcţiei.

Pentru considerentele expuse anterior, toate criticile formulate au fost găsite nefondate, recursul urmând să fie respins în consecinţă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 301 din 19 decembrie 2023 a Curţii de Apel Timişoara, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 26 martie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.