Error in urbanism certificate invalidates compensation for full value of buildable plot; appeal dismissed and litigation costs imposed on claimants

Şedinţa publică din data de 25 martie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

I.1. Obiectul cererii deduse judecăţii:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, la 20 iulie 2023, sub nr. x/2023, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta U.A.T. Ghimbav, au solicitat obligarea pârâtei la plata unor despăgubiri în cuantum de 109.440 euro, echivalent în RON la data plăţii, reprezentând despăgubiri egale cu suma necesară achiziţionării unui teren construibil, similar celui pentru care a fost emis certificatul de urbanism nr. x/14.05.2021 cu indicarea greşită a regimului terenului achiziţionat drept construibil, cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate prevederile art. 1373 şi art. 1349 C. civ.

I.2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov, în primă instanţă:

Prin sentinţa civilă nr. 83S din 25 martie 2024, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins, ca neîntemeiată, cererea de chemare de judecată formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâta U.A.T. Ghimbav; a obligat reclamanţii la plata către pârâtă a sumei de 6.500 RON cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentând onorariu avocaţial.

I.3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov, în apel:

Prin decizia nr. 1501Ap din 16 octombrie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul declarat de apelanţii-reclamanţi A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 83S din 25 martie 2024, pronunţate de Tribunalul Braşov.

II. Calea de atac exercitată în cauză:

Împotriva deciziei nr. 1501Ap din 16 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, au declarat recurs reclamanţii A. şi B..

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 09 decembrie 2024, sub nr. x/2023, fiind repartizat computerizat aleatoriu, spre soluţionare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluţia din 10 decembrie 2024, a constatat că cererea de recurs îndeplineşte cerinţele prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c) şi e) C. proc. civ. în ceea ce priveşte cerinţa impusă de lit. d) a aceluiaşi articol, a reţinut că recurenţii-reclamanţi au procedat la încadrarea criticilor formulate în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. în temeiul dispoziţiilor art. 24 alin. (1) şi (2) coroborat cu cele ale art. 3 alin. (1) lit. f) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, a stabilit că recurenţii-reclamanţi datorează, în solidar, taxa judiciară de timbru în cuantum de 4.625,36 RON, sub sancţiunea anulării cererii de recurs.

II.1. Motivele de recurs:

Recurenţii-reclamanţi A. şi B. au solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate, cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare către instanţa de apel, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivelor de recurs, în referire la istoricul litigiului şi incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au arătat că instanţa de apel a concluzionat în mod nelegal că nu există un raport de cauzalitate între fapta ilicită şi despăgubirea solicitată, deşi o atare cerinţă nu este prevăzută în C. civ. ori în doctrină, făcând trimitere la aceasta din urmă, precum şi la jurisprudenţa instanţei supreme, prin care s-a statuat, în raport cu dispoziţiile art. 1357 C. civ., necesitatea îndeplinirii cumulative a următoarelor condiţii pentru angajarea răspunderii civile delictuale: existenţa unui prejudiciu, comiterea unei fapte ilicite, stabilirea legăturii de cauzalitate dintre aceasta şi consecinţele dăunătoare produse, vinovăţia făptuitorului.

Despăgubirea, în acest context, are o noţiune mai largă. Astfel, în timp ce prejudiciul reprezintă paguba efectiv suferită, despăgubirea reprezintă modalitatea pecuniară de reparare a acelui prejudiciu cauzat.

Or, în speţă, condiţia raportului de cauzalitate între faptă şi prejudiciu este îndeplinită din moment ce şansa de a construi imobilul dorit pe terenul de 720 mp a fost pierdută din cauza certificatului de urbanism emis eronat de pârâtă (fapta ilicită), iar dorinţa recurenţilor nu a fost aceea de a achiziţionat un teren neconstruibil şi generator de cheltuieli (impozit pe proprietate).

Recurenţii consideră că repararea integrală a prejudiciului în sensul art. 1385 alin. (1) C. civ. nu este posibilă în condiţiile acordării unei diferenţe între valoarea din 2021 a unui teren construibil şi cea a unui teren neconstruibil, întrucât nu au garanţia că vor putea vinde terenul neconstruibil în timp util, preţurile s-au modificat, iar diferenţa de atunci nu ar fi suficientă pentru achiziţionarea unui teren construibil în prezent.

Pentru ca prejudiciul să fie reparat integral, era necesar ca oraşul Ghimbav fie să determine schimbarea documentaţiei de urbanism, şi astfel să permită recurenţilor-reclamanţi să construiască pe terenul deja achiziţionat, fie să le plătească o sumă de bani care să le permită achiziţionarea unui teren similar, dar construibil.

În virtutea dreptului de dispoziţie statuat de art. 9 C. proc. civ., recurenţii-reclamanţi au ales să solicite varianta despăgubirii prin plata unei sume de bani, raportat la valoarea de piaţă a imobilelor de la momentul introducerii acţiunii, despăgubirea astfel solicitată fiind justă pentru reperarea prejudiciului suferit.

Dacă în timpul soluţionării prezentului litigiu, pârâta decide să modifice documentaţia de urbanism aplicabilă terenului recurenţilor, atunci prejudiciul solicitat va fi reparat integral şi acţiunea ar rămâne fără obiect, putând relua demersurile de autorizare.

Invocând incidenţa motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., din perspectiva existenţei unor motive contradictorii în ceea ce priveşte statuările instanţei de apel cu privire la prejudiciu şi la întinderea acestuia, anume, cele potrivit cărora cuantificarea patrimonială a prejudiciului nu se confundă cu prejudiciul însuşi, şi, respectiv, prejudiciul intră în cauza cererii de chemare în judecată, fiind conturat de reclamanţi prin justificarea sa în fapt şi în drept, recurenţii-reclamanţi au susţinut că, în speţă, cauza cererii de chemare în judecată care se suprapune peste starea de fapt, aşa cum aceasta a fost detaliată în cuprinsul cererii de chemare în judecată şi reluată şi în cererea de apel, cu privire strict la condiţia prejudiciului, constă în daunele pricinuite de regimul construibil/neconstruibil al terenului.

Au precizat că suma solicitată reprezintă o cuantificare a acestui prejudiciu după metoda pe care au considerat-o cea mai potrivită la datele speţei, însă nimic nu împiedica instanţa de judecată să determine întinderea prejudiciului pe bază de expertiză şi să admită cererea de chemare în judecată în parte, limitat la întinderea prejudiciului pe care o considera potrivită.

Cu alte cuvinte, prin descrierea stării de fapt, recurenţii consideră că au identificat în mod corect prejudiciul (imposibilitatea construirii), însă cuantificarea acestui prejudiciu a fost diferită în opinia instanţei de judecată, acesta fiind motivul pentru care au solicitat administrarea probei cu expertiza judiciară pentru determinarea în mod concret a întinderii prejudiciului, dacă instanţa ar fi apreciat că modalitatea de cuantificare propusă de recurenţi nu era suficientă.

Cu privire la îmbogăţirea fără justă cauză, invocată în apărarea formulată de pârâtă, au arătat că au solicitat în cadrul cererii de apel administrarea probei cu o expertiză evaluatorie prin care să se stabilească valoarea terenului neconstruibil achiziţionat, pentru ca eventual instanţa să scadă din valoarea despăgubirii solicitate această sumă, însă cererea a fost respinsă pe motiv că nu aceasta a fost maniera în care şi-au evaluat prejudiciul.

Or, raportat la cele menţionate de către instanţa de apel în motivarea deciziei atacate, recurenţii-reclamanţi consideră că soluţia ar fi putut să se orienteze către această evaluare a despăgubirii solicitate şi să admită în parte acţiunea raportat la diferenţa de valoare pe care o invocă.

Au mai arătat că prejudiciul ce le-a fost produs poate fi reparat integral doar dacă achiziţionează un teren similar, construibil, în cazul rejudecării cauzei urmând ca instanţa de apel să stabilească dacă se impune administrarea acestei probe.

Concluzionând, au susţinut că instanţa de apel a interpretat în mod eronat dispoziţiile art. 1357, art. 1373 şi art. 1381 şi urm. C. civ., făcând o apreciere deficitară noţiunii de prejudiciu raportat la noţiunea de despăgubire, motiv pentru care este necesară intervenţia instanţei de control judiciar în a corija aplicarea greşită a normelor de drept material.

II.2. Apărările formulate în cauză:

II.2.1. Întâmpinarea:

La 16 ianuarie 2025, prin poştă electronică, în termen legal, intimata-pârâtă Unitatea Administrativ Teritorială Ghimbav, prin primar a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei atacate ca fiind temeinică şi legală, cu obligarea recurenţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În susţinerea poziţiei sale procesuale, cu privire la critica prin care recurenţii au pretins aplicarea greşită a normelor de drept material din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., intimata-pârâtă a arătat că instanţa de apel a analizat condiţiile aplicabile în speţă faţă de solicitarea recurenţilor-reclamanţi întemeiată pe prevederile art. 1373 C. civ. (răspunderea comitentului pentru prepus).

Astfel, în concordanţă cu opinia primei instanţe, instanţa de apel a constatat că fapta ilicită a prepuşilor pârâtei nu a cauzat prejudiciul invocat de către reclamanţi, apreciind în mod temeinic şi legal că indiferent de menţiunile care erau înscrise în certificatul de urbanism terenul era neconstruibil de la bun început.

A menţionat că actul administrativ emis a făcut referire în mod concret la existenţa documentaţiilor de urbanism aprobate şi a faptului că potrivit schiţelor de dezmembrare, antecesorii reclamanţilor cunoşteau de existenţa drumului care a fost propus prin PUZ.

Faptul că drumul este evidenţiat la nivel scriptic numai în documentaţiile de urbanism aprobate, fără a exista în fapt pe teren, nu înlătură obligaţi cumpărătorilor de a depune diligenţe şi a verifica actele de carte funciară care au stat la baza achiziţiei terenului, în speţă documentaţii de dezmembrare, actul de intabulare iniţial, obligaţie care izvorăşte din lege, vânzătorii fiind obligaţi să prezinte la semnare actul juridic în baza căruia şi-au înscris dreptul de proprietate.

De asemenea, instanţa de apel a constatat că nu există raport de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu, reţinând, sub acest aspect, că paguba reclamată în cauză egală cu valoarea de achiziţie a unui teren nou construibil nu reprezintă consecinţă directă a faptei ilicite reţinute, lipsind raportul de cauzalitate între fapta ilicită a prepuşilor şi prejudiciul afirmat de reclamanţi.

Legătura de cauzalitate în răspunderea civilă delictuală a comitentului pentru fapta prepusului reprezintă fundamentul necesar pentru stabilirea unei relaţii între fapta ilicită a prepusului şi prejudiciul suferit de terţ, astfel încât răspunderea să poată fi angajată. Este un element esenţial al răspunderii civile delictuale, alături de existenţa faptei ilicite, a prejudiciului şi a vinovăţiei.

A precizat că analiza certificatului de urbanism emis ca şi act generator al faptului ilicit nu este admisibilă, având în vedere ca Legea nr. 554/2004 reglementează modalitatea in care un astfel de act poate fi anulat. Neexercitarea acţiunii de anulare a actului în termenul legal prevăzut de lege (un an pentru actele administrative individuale) nu conferă niciun drept recurenţilor-reclamanţi de a critica conţinutul certificatului de urbanism emis.

A nuanţat faptul că certificatul de urbanism emis este de informare, potrivit art. 6 din Legea nr. 50/1991, antecesoarea recurenţilor-reclamanţi având obligaţia potrivit alin. (4) al aceluiaşi articol să indice elementele care definesc scopul solicitării, scop care a fost adus la cunoştinţă autorităţii odată cu solicitarea emiterii celui de-­al doilea certificat de urbanism în care s-a făcut menţiunea privind imposibilitatea de construire a unei vile, scop care nu a fost menţionat în primul certificat de urbanism.

Or, certificatul de urbanism nu conferă dreptul de a executa lucrări de construire şi nici nu garantează utilizarea terenului în alte scopuri decât cele menţionate în documentaţia urbanistică aplicabilă, iar omisiunea menţionării unui detaliu specific (drumul reglementat prin PUZ) în primul certificat de urbanism nu reprezintă o faptă ilicită, întrucât nu a fost emis cu scopul de a autoriza construcţii, ci pentru a furniza informaţii generale.

Cu privire la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., intimata-pârâtă a considerat că acesta a fost invocat de către recurenţii-reclamanţi numai la nivel formal.

A susţinut că instanţă de apel a apreciat că prejudiciul reclamat în cauză egal cu valoarea de achiziţie a unui nou teren construibil nu reprezintă consecinţă directă a faptei ilicite reţinute, lipsind raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită a prepuşilor şi prejudiciul afirmat de reclamanţi. Neîndeplinirea condiţiilor generale ale răspunderii civile a comitentului pentru prepus nu poate antrena răspunderea pârâtei. Răspunderea comitentului pentru a putea fi angajată, în conformitate cu prevederile art. 1373 C. civ., este necesar ca în persoana prepusului să fie întrunite condiţiile generale ale răspunderii pentru fapta proprie, respectiv: existenţa faptei ilicite a prepusului, existenţa prejudiciului, existenţa raportului de cauzalitate între fapta ilicită şi prejudiciu şi existenţa culpei prepusului în comiterea faptei ilicite.

Or, prejudiciul invocat de reclamanţi nu este o consecinţă directă şi necesară a certificatului de urbanism emis iniţial din moment ce recurenţii-reclamanţi au semnat contractul de vânzare-cumpărare, menţionând explicit că au cunoştinţă de conţinutul certificatului de urbanism.

În cuprinsul actului administrativ se face referire la existenţa anumitor documentaţii de urbanism aprobate (PUZ) care, potrivit legii, au fost aduse la cunoştinţa opiniei publice înainte de a fi adoptate, iar decizia de achiziţionare a terenului s-a bazat pe propria diligentă, nu pe informaţiile cuprinse în certificatul de urbanism de informare, autoritatea publică având dreptul de a emite un nou certificat de urbanism în conformitate cu documentaţia urbanistică în vigoare, certificatul de urbanism emis ulterior indicând interdicţia de construire, conform PUZ-ului aprobat.

Astfel, reclamanţii avea obligaţia de a verifica regimul juridic complet al terenului înainte de achiziţionare, iar lipsa diligenţei din partea acestora exclude răspunderea autorităţii publice.

Cu trimitere la art. 1357 alin. (1) şi art. 1385 alin. (1) C. civ., intimata-pârâtă a menţionat că recurenţii-reclamanţii au ignorat obligaţia de a analiza PUZ-ul şi alte documentaţii urbanistice disponibile, prejudiciul invocat fiind pur speculativ, bazat pe imposibilitatea construirii, părţile adverse nedemonstrând legătura dintre emiterea certificatului de urbanism şi presupusele pierderi, certificatul de urbanism nefiind un act decizional sau executoriu care să genereze drepturi ori obligaţii de construire.

II.2.2. Răspunsul la întâmpinare:

La 05 februarie 2025, prin poştă electronică, în termen legal, recurenţii-reclamanţi A. şi B. au depus răspuns la întâmpinare prin care au solicitat respingerea apărărilor formulate, prin întâmpinare, de către intimata Unitatea Administrativ Teritorială Ghimbav, cu consecinţa admiterii recursului formulat, casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Au menţionat că intimata a adus în discuţie susţineri care nu au legătură cu motivele de recurs invocate pe care, de altfel, nici nu le combate efectiv, considerând că sunt necesare lămuriri cu privire la anumite aspecte iterate în cererea acesteia.

Astfel, au arătat că certificatul de urbanism nr. x/14.05.2021 era favorabil şi nu exista niciun motiv pentru care orice persoană diligentă să-l atace în faţa instanţei de contencios.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, respectivul certificat de urbanism nu a făcut menţiunea despre existenţa unui drum pe terenul în cauză, aspect care a fost confirmat ulterior prin noul certificat eliberat în 2022 ce a prezentat în mod real reglementările urbanistice din zonă.

Cu privire la analizarea motivelor de recurs, intimata a preluat motivarea instanţei de apel, fără însă a opina în sensul distincţiei realizate prin cererea de recurs între noţiunile "prejudiciu" şi "despăgubire".

Faptul că terenul era neconstruibil încă de la început nu le-a fost prezentat din culpa funcţionarilor publici a U.A.T. Ghimbav antrenează răspunderea acestei instituţii în a repara prejudiciul cauzat din moment ce la momentul emiterii certificatului de urbanism, pârâta avea obligaţia să verifice dacă pe acel teren sunt prevăzute drumuri care să nu permită construirea unei locuinţe pe respectivul teren.

Discuţia a purtat, pe parcursul derulării procesului, asupra diligenţei cumpărătorilor în a verifica singuri hotărârile consiliului local, documentaţiei cadastrale, actelor de carte funciară, însă Tribunalul Braşov a statuat, prin considerentele sale redate în pagina 9 din decizia atacată, care nu au fost atacate şi au dobândit, astfel, putere de lucru judecat, că "emiterea certificatului de urbanism reprezintă responsabilitatea autorităţii administrative, ca unică autoritate îndreptăţită să ateste regimul juridic unui teren din perpectiva regulilor generale de urbanism, nicio responsabilitate neputând fi transferată, în acest domeniu, solicitantului actului în absenţa unui temei legal".

Au considerat că aspectul privind existenţa faptei ilicite constând în emiterea certificatului de urbanism din 2021 a fost tranşată de instanţa de apel, iar pârâta nu a formulat recurs împotriva acestui argument, intrând sub puterea de lucru judecat.

Referitor la legătura de cauzalitate reţinută de instanţa de apel, recurenţii-reclamanţi au reiterat argumentele expuse în motivele de recurs pe acest aspect.

Au menţionat că analiza certificatului de urbanism emis presupune observarea erorii prezentă la momentul întocmirii de către prepuşii intimatei şi dacă această eroare este considerată a fi o faptă ilicită în sensul C. civ.. Nu au solicitat anularea certificatului de urbanism pentru că acesta nu a fost emis în numele recurenţilor, a fost eliberat în vederea informării cu privire la situaţia juridică a terenului, iar nu în vederea construirii de către recurenţi a unui imobil, iar acesta nu mai produce în prezent efecte juridice pentru ca a expirat termenul de valabilitate.

Totodată, au precizat că indiferent de scopul pentru care se eliberează un certificat de urbanism, acesta trebuie întocmit conform normelor şi vigoare şi potrivit documentaţiilor cadastrale aprobate, fără a putea exista o diferenţă între două certificate de urbanism eliberate pentru acelaşi teren, dacă între timp nu s-a întocmit un nou plan urbanistic zonal.

Nu au solicitat intimatei eliberarea unui nou certificat de urbanism contrar planului urbanistic, ci au transmis prin cererea de recurs posibilitatea ca administraţia locală să procedeze la analizarea şi aprobarea unui nou plan urbanistic care să elimine existenţa acelui drum de pe terenul recurenţilor, dat fiind faptul că în cel puţin 15 ani de la dezmembrare şi în prezent, drumul nu a fost realizat şi nu este în plan a se realiza.

Nu în ultimul rând, au reiterat faptul că nu există în nicio dispoziţie legală cu privire la obligaţia de a analiza PUZ-ul şi alte documentaţii urbanistice disponibile de către cetăţean.

II.3. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Reţinând incidenţa dispoziţiilor art. 24 C. proc. civ., potrivit cărora:

"Dispoziţiile legii noi de procedură civilă se aplică numai proceselor şi executărilor silite începute după intrarea acesteia în vigoare", se constată că recursul nu a parcurs procedura de filtrare, prevăzută de art. 493 C. proc. civ., având în vedere că cererea de chemare în judecată a fost înregistrată la 09 decembrie 2024, ulterior datei de 21 decembrie 2018, când a intrat în vigoare Legea nr. 310/2018 pentru modificarea şi completarea Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ., precum şi pentru modificarea şi completarea altor acte normative, prin care a fost abrogat art. 493 C. proc. civ.

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicare şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (5) C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 23 ianuarie 2025, s-a fixat termen de judecată pentru soluţionarea recursului declarat în cauză la data de 25 martie 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II.4. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie:

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate, precum şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

Reclamanţii A. şi B. au învestit prima instanţă cu o acţiune în răspundere civilă delictuală, întemeiată pe dispoziţiile art. 1349 şi art. 1373 C. civ., prin care au solicitat obligarea pârâtei Unitatea Administrativ Teritorială Oraşul Ghimbav la plata sumei de 109.440 euro, echivalent RON la data plăţii, reprezentând despăgubiri egale cu suma necesară achiziţionării unui teren construibil, similar celui pentru care a fost emis certificatul de urbanism nr. x/14.05.2021, cu indicarea greşită a regimului juridic al terenului achiziţionat drept construibil.

Prin sentinţa civilă nr. 83S din 25 martie 2024, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată, reţinând că nu sunt îndeplinite condiţiile generale ale răspunderii civile delictuale pentru fapta proprie.

În esenţă, instanţa de fond a apreciat că menţiunea neconformă cu realitatea din cuprinsul certificatului de urbanism, cu privire la regimul economic al terenului, nu constituie o faptă ilicită şi că în sarcina pârâtei nu poate fi reţinută nicio culpă atât timp cât reclamanţii nu au verificat planurile urbanistice în vigoare, având în vedere scopul pretins al achiziţiei terenului.

Cu referire la prejudiciul pretins, instanţa a reţinut că reclamanţii au achiziţionat bunul imobil în schimbul unui preţ de 55.000 euro, or, prejudiciul pretins, în cuantum de 109.440 euro, reprezintă suma necesară achiziţionării unui teren similar celui în discuţie.

Terenul în suprafaţă de 720 mp a rămas, însă, în proprietatea reclamanţilor, iar în lipsa dovedirii unei fapte ilicite şi a reţinerii lipsei de diligenţă a reclamanţilor în consultarea planurilor urbanistice menţionate în certificatul de urbanism¸ pârâta nu are nicio culpă în producererea prejudiciului, lipsa de diligenţă a reclamanţilor neputând constitui temeiul generator al unei îmbogăţiri a acestora.

Prin decizia nr. 1501Ap din 16 octombrie 2024, instanţa de apel a respins apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 83S din 25 martie 2024 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă şi a menţinut soluţia de respingere a cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiată, dar a substituit motivarea primei instanţe cu propriile considerente, în cadrul cărora, constatând că, în realitate, cauza cererii de chemare în judecată a constituit-o răspunderea civilă delictuală a comitentului pentru fapta prepusului, a analizat şi demonstrat neîntrunirea în cauză a condiţiilor acestei forme speciale de răspundere.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că fapta ilicită a prepuşilor pârâtei a constat în emiterea unui certificat de urbanism care nu reflectă regimul tehnic real al imobilului cu număr cadastral x, stabilit conform reglementărilor Documentaţiei de urbanism nr. 1/2004 şi nr. 52/2007, fazele PUZ/PUD, aprobate prin Hotărârea Consiliului Local Ghimbav nr. 70/28.07.2005 şi 16/30.07.2008, în baza dispoziţiilor Legii nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcţii, republicată cu modificările şi completările ulterioare.

Neconformitatea informaţiilor furnizate de funcţionarii care au întocmit certificatul a fost demonstrată chiar de emiterea celui de-al doilea certificat de urbanism, nr. x/03.11.2022, care cuprinde, la regimul tehnic, informaţii diferite de primul, deşi are aceeaşi bază legală cu acesta.

În aprecierea instanţei de apel, prezentarea unor informaţii de către funcţionarii însărcinaţi cu emiterea acestora, care nu corespund regimului imobilului potrivit planurilor urbanistice, constituie o faptă contrară dispoziţiilor art. 6 alin. (1) lit. a) din Legea nr. 50/1991 republicată, cu corespondent în art. 19 alin. (2) din normele de aplicare a acestei legi, aprobate prin Ordinul MDRL nr. 839/2009 (forma în vigoare la data emiterii actului).

Rezultatul direct al faptei constă în încălcarea dreptului la informare al reclamanţilor, din perspectiva accesului la informaţiile de interes public, încălcare ce poate da naştere şi unor prejudicii materiale, de esenţa obligaţiei de reparaţie fiind verificarea legăturii de cauzalitate între fapta ilicită şi paguba materială invocată.

În acord cu prima instanţă, curtea de apel a constatat că fapta ilicită a prepuşilor pârâtei nu a cauzat prejudiciul invocat de reclamanţi din moment ce aceştia au solicitat obligarea pârâtei la plata sumei necesare achiziţionării, la momentul actual, a unui teren similar celui cumpărat, dar construibil, apreciind că preţul mediu actual de piaţă ar constitui o justă reparaţie, întrucât prejudiciul este contemporan încheierii contractului de vânzare-cumpărare iar încetarea efectelor administrative ale certificatului de urbanism este lipsită de relevanţă.

Instanţa de apel a reţinut că, urmare a prezentării unui regim tehnic eronat al imobilului, reclamanţii au fost puşi în situaţia de a cumpăra un teren neconstruibil în locul unuia construibil, pentru care au achitat un preţ în raport cu o categorie de folosinţă nereală, caracterul construibil al terenului fiind un element determinant al achiziţionării terenului, prin menţionarea intenţiei superficiarului de a edifica construcţii pe acesta.

Or, în lipsa menţionării în certificatul de urbanism a interdicţiei urbanistice, apelanţii-reclamanţi au pierdut, prin achiziţia terenului, şansa de a construi, iar nematerializarea acestei şanse se reflectă în preţul care trebuia plătit pentru un teren neconstruibil, iar nu în preţul care ar urma să fie achitat 3 ani mai târziu pentru un teren similar, dar construibil.

A apreciat instanţa de apel că pierderea efectiv suferită de reclamanţi constă în diferenţa dintre preţul pe care l-au achitat pentru bun, privit ca teren construibil, şi preţul pe care l-ar fi plătit pentru acelaşi bun, ca teren neconstruibil, însă reclamanţii nu au cerut obligarea pârâtei la plata acestei diferenţe, obiectivul propus în acest sens pentru expertiza solicitată în apel neavând suport în pretenţia dedusă judecăţii.

Paguba reclamată în cauză, egală cu valoarea de achiziţie a unui nou teren construibil, nu reprezintă consecinţa directă a faptei ilicite reţinute, lipsind raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită a prepuşilor şi prejudiciul afirmat de reclamanţi, iar aspectele cu referire la alte utilizări ale terenului achiziţionat, în scop agricol ori zootehnic au fost apreciate ca nefiind de natură să influenţeze soluţia pronunţată, excedând limitelor judecăţii fixate prin cererea de chemare în judecată.

Pe calea prezentului recurs, prevalându-se de motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii susţin că decizia atacată este nelegală, din perspectiva aprecierilor eronate ale instanţei de apel cu privire la inexistenţa raportului de cauzalitate dintre fapta ilicită şi prejudiciul reclamat, aceasta confundând noţiunile de prejudiciu şi despăgubire, în condiţiile în care prima vizează paguba efectiv suferită, iar ultima, modalitatea pecuniară de reparare a prejudiciului cauzat.

Contrar opiniei instanţei de apel, recurenţii consider că această condiţie este îndeplinită pentru că şansa de a construi a fost pierdută din cauza certificatului de urbanism emis eronat. Dacă ar fi cunoscut faptul că nu pot construi, nu ar fi cumpărat terenul şi, prin urmare, nu ar fi pierdut şansa de a construi. Terenul neconstruibil nu are nicio valoare pentru ei ci, dimpotrivă, este generator de cheltuieli, aşa încât prejudicial pe care l-au suferit, generat de imposibilitatea de a construi, nu va putea fi reparat integral decât prin plata unei despăgubiri constând într-o sumă de bani care să le permit să achiziţioneze un teren similar, dar construibil, cu luarea în considerare a valorii de piaţă de la momentul introducerii acţiunii.

Critica este nefondată.

Prejudiciul, ca element al răspunderii civile delictuale, reprezintă efectul negativ suferit de o persoană, rezultatul dăunător, de natură patrimonială sau nepatrimonială, efect al încălcării drepturilor subiective şi intereselor legitime ale unei persoane.

Prejudiciul este condiţia necesară şi esenţială a răspunderii civile delictuale deoarece, atât timp cât o persoană nu a fost prejudiciată, ea nu are dreptul de a pretinde nicio reparaţie, pentru că nu poate face dovada unui interes.

Însă, pentru ca prejudiciul să poată fi reparat, este necesar să se stabilească şi să se demonstreze legătura de cauzalitate, directă sau indirectă, dintre acesta şi fapta care l-a cauzat, întrucât, fară raport de cauzalitate nu există răspundere civilă.

Raportul de cauzalitate este nu numai o condiţie a răspunderii, ci este în acelaşi timp şi criteriul sau elementul în funcţie de care se determină întinderea reparaţiei care se datorează victimei, dreptul la reparaţie putând fi recunoscut numai pentru prejudiciile care sunt, neîndoielnic, consecinţa faptei ilicite.

În cauză, instanţa de apel a stabilit că, urmare a prezentării în certificatul de urbanism emis de prepuşii pârâtei a unui regim tehnic eronat al terenului achiziţionat de reclamanţi, aceştia au fost puşi în situaţia de a cumpăra un teren neconstruibil în locul unuia construibil, pentru care au achitat un preţ în raport cu o categorie de folosinţă nereală.

Caracterul construibil al terenului a fost un element determinant al achiziţionării acestuia, scopul actului translativ fiind identificat ca atare în contractul de vânzare-cumpărare, prin menţionarea intenţiei superficiarului de a edifica construcţii pe acesta.

În condiţiile în care certificatul de urbanism nr. x/2021 preciza caracterul construibil al terenului, fără restricţii, iar la regimul economic indica destinaţia terenului stabilită prin PUZ/PUD drept zonă de locuinţe şi funcţiuni complementare, fără a face nicio menţiune referitoare la o eventuală interdicţie de a se edifica construcţii pe teren, instanţa de apel a reţinut în mod corect că, prin cumpărarea acestuia, reclamanţii au pierdut şansa de a construi.

Recurenţii nu contestă aceste statuări ale instanţei de apel dar consideră că modalitatea în care Curtea a apreciat asupra întinderii prejudiciului şi a posibilităţii concrete de reparare a acestuia este greşită.

Astfel, pentru ca prejudiciul să fie reparat integral, recurenţii susţin că este necesar fie ca pârâta să schimbe documentaţia de urbanism astfel încât să le permită să construiască pe terenul deja achiziţionat, fie să le plătească o sumă de bani cu care să poată achiziţiona un teren similar celui în litigiu, apreciind că statuările instanţei de apel potrivit cărora pierderea efectiv suferită ar consta doar în diferenţa dintre preţul achitat pentru tereul achiziţionat, privit ca teren contruibil, şi preţul pe care l-ar fi plătit pentru acelaşi bun, ca teren neconstruibil, sunt nelegale, contrare prevederilor art. 1385 alin. (1)13 C. civ., referitoare la repararea integrală a prejudiciului.

Faţă de calificarea dată prejudiciului suferit de reclamanţi, constând în pierderea şansei de a construi, necontestată pe calea prezentului recurs, Înalta Curte reţine că, în acest caz, relevante sunt dispoziţiile art. 1385 alin. (4) C. civ., care acordă persoanei prejudiciate prin producerea unei fapte ilicite posibilitatea reparării prejudiciului rezultat din "pierderea unei şanse".

Textul legal menţionat acordă dreptul persoanei prejudiciate la o reparaţie proporţională cu probabilitatea obţinerii avantajului ori, după caz, a evitării pagubei, ţinându-se cont de împrejurări şi de situaţia concretă a victimei.

Similar, art. 1532 alin. (2) C. civ. reglementează dreptul la repararea prejudiciului cauzat prin pierderea şansei de a obţine un avantaj, un asemenea prejudiciu putând fi reparat proporţional cu probabilitatea obţinerii avantajului, stabilirea despăgubirilor trebuind că pornească de la calculul probabilităţilor şi de la procentul în care şansa se putea realiza.

Aşadar, pentru a putea obţine repararea prejudiciului, victima trebuie să demonstreze că a pierdut o şansă reală şi serioasă, în sensul că ar fi fost aproape o certitudine că s-ar fi îndeplinit dacă nu ar fi intervenit evenimentul care a suprimat-o, iar la momentul săvârşirii faptei ilicite, persoana prejudiciată începuse să îşi valorifice şansa sau ar fi fost foarte aproape de acest moment. Obiectivitatea de îndeplinire a şansei se apreciază întotdeauna prin raportare la probabilitatea obţinerii sale.

Raportând aceste considerente la circumstanţele factuale ale cauzei - astfel cum acestea au fost reţinute de instanţa devolutivă - Înalta Curte constată că, în speţă, şansa reclamanţilor de a construi pe terenul achiziţionat era certă, reală şi serioasă, reprezentând, deci, un eveniment favorabil de natură a le aduce beneficii, concluzie ce rezultă din scopul declarat al achiziţiei precum şi din împrejurarea că reclamanţii iniţiaseră demersurile privind autorizarea lucrărilor de construcţii.

Împrejurarea că aceasta nu s-a mai putut materializat, ca o consecinţă directă a menţiunilor eronate cuprinse în certificatul de urbanism folosit la încheierea tranzacţiei imobiliare, le-a produs reclamanţilor o pagubă a cărei reparare justifică antrenarea răspunderii civile delictuale a celui care a cauzat-o, în speţă, a pârâtei, în calitate de comitent pentru fapta angajaţilor săi, în calitate de prepuşi.

În ceea ce priveşte, însă, cuantificarea prejudiciului, aceasta nu poate fi făcută decât prin raportare strictă la avantajul de care reclamanţii au fost lipsiţi, la paguba pe care aceştia ar fi putut să o evite, cu luarea în considerare a împrejurărilor şi a situaţiei lor concrete, aşa cum în mod expres prevăd dispoziţiile art. 1385 alin. (4) C. civ., mai sus citate, stabilirea legăturii de cauzalitate dintre prejudiciul astfel determinat şi fapta ilicită fiind esenţială.

Or, în speţă, este evident că pierderea de către reclamanţi a şansei de a construi, ca urmare a menţiunilor eronate cuprinse în certificatul de urbanism folosit la încheierea tranzacţiei imobiliare, s-a reflectat în mod direct şi imediat asupra preţului plătit, preţ care a fost stabilit în considerarea caracterului construibil al terenului, fiind deci mai mare decât cel care ar fi putut sau chiar ar fi trebuit să fie plătit pentru un teren neconstruibil, statuările instanţei de apel, în acest sens, fiind pe deplin justificate.

Cu alte cuvinte, dacă reclamanţii ar fi ştiut că achiziţionează un teren neconstruibil, ar fi plătit un preţ corespunzător valorii date de această caracteristică specială, or, câtă vreme nu au cunoscut acest lucru şi au tranzacţionat în considerarea calităţii de teren construibil, aceştia sunt îndreptăţiţi să primească diferenţa dintre preţul pe care l-au achitat şi cel pe care l-ar fi plătit pentru un teren neconstruibil.

Pretenţiile reclamanţilor constând în contravaloarea unui teren similar celui în litigiu, dar construibil, stabilită în raport cu preţurile practicate la data introducerii acţiunii, sunt lipsite de fundament din perspectiva instituţiei juridice analizate în cauză, întrucât nu reprezintă consecinţa directă a faptei ilicite reţinute, lipsind raportul de cauzalitate dintre cele două elemente.

Prin urmare, modalitatea de cuantifucare a prejudiciului pe care reclamanţii o susţin nu poate fi primită, cu atât mai mult cu cât ea nu ţine cont de împrejurarea că reclamanţii sunt şi rămân în continuare proprietari ai terenului achiziţionat. Din această perspectivă, sunt lipsite de relevanţă susţinerile recurenţilor potrivit cărora terenul nu are nicio valoare pentru ei, fiind chiar generator de cheltuieli (impozit pe proprietate).

Distincţia terminologică şi conceptuală între noţiunile de prejudiciu şi despăgubire a fost reţinută în mod corect de către instanţa de apel din moment ce prejudiciul reprezintă consecinţa negativă a unei fapte ilicite, apărută ca urmare a vătămării unor drepturi sau interese legitime ale unei persoane, reprezentând unul dintre elementele incluse în sfera răspunderii civile delictuale, a cărui existenţă se stabileşte prioritar evaluării sale pecuniare, fiind conturat de elementele de fapt şi de drept prezentate de reclamanţi prin cererea de chemare în judecată, pe când despăgubirea reprezintă suma necesară pentru acoperirea prejudiciului cauzat.

Altfel spus, dreptul la despăgubire nu poate fi legat decât de producerea unei pagube, noţiune în categoria căreia poate fi inclusă pierderea şansei de a construi rezultată din afectarea dreptului de folosinţă a bunului potrivit scopului pentru care a fost achiziţionat, ca urmare a imposibilităţii uzitării acestuia de către reclamanţi, titulari ai dreptului de proprietate asupra terenului litigios, pierderea efectiv suferită reflectându-se în preţul care trebuia plătit pentru bun, privit ca teren neconstruibil.

Or, în circumstanţele factuale specifice cauzei, cum corect a reţinut instanţa de apel, prejudiciul afirmat, echivalent cu valoarea de achiziţie a unui nou teren construibil, similar celui iniţial, nu constituie consecinţa directă a faptei ilicite reţinute pentru a da naştere dreptului reclamanţilor de a pretinde un preţ care ar urma să fie achitat la 3 ani de la momentul încheierii tranzacţiei imobiliare, lipsind raportul de cauzalitate dintre fapta ilicită a prepuşilor pârâtei şi paguba pretinsă în cauză, astfel că aceştia pot pretinde, cel mult, doar plata diferenţei dintre preţul pe care l-au achitat şi cel pe care l-ar fi plătit, în ipoteza cunoaşterii caracterului neconstruibil al terenului,

Împrejurarea că recurenţii-reclamanţi sunt nemulţumiţi de raţionamentul instanţei de apel cu privire la aceste aspecte nu echivalează cu greşita aplicare a legii, în sensul avut în vedere de legiuitor prin dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. şi nu justifică incidenţa în speţă a acestui caz de casare, critica cu acest obiect urmând a fi înlăturată ca nefondată.

Nu va fi primită nici critica ce vizează caracterul contradictoriu al motivării deciziei recurate, invocată prin raportare la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., din moment ce argumentele ce o susţin nu evidenţiază ipoteza afirmată care ar trebui să se concretizeze în existenţa unor considerente ce se exclud reciproc sau care contravin dispozitivului.

Din contra, în cuprinsul memoriului de recurs, recurenţii-reclamanţi fac trimitere la cauza cererii de chemare în judecată constând în daunele pricinuite de regimul construibil/neconstruibil al terenului, care se suprapune peste starea de fapt detaliată prin cererea de chemare în judecată şi reluată prin cererea de apel cu privire la condiţia prejudiciului, precum şi la proba cu expertiză, aptă, potrivit opiniei acestora, a determina în concret întinderea prejudiciului, şi care ar fi putut fi dispusă de către instanţa de apel, susţineri prin care recurenţii tind, în realitate, la o nouă evaluare a situaţiei de fapt asupra căreia instanţa de apel a statuat în mod definitiv în baza probelor administrate în cauză (înscrisuri). Or, dincolo de faptul că susţinerile astfel formulate nu se circumscriu motivului de casare invocat, este evident că ele antamează chestiuni ce ţin cel mult de netemeinicia decizia atacate, iar nu de nelegalitatea acesteia, astfel că nu pot face obiect de analiză pentru instanţa de recurs.

În acest sens, Înalta Curte reaminteşte că, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ., scopul recursului, cale extraordinară de atac, este acela de a supune instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicate şi că, în faţa instanţei de apel, ultima care soluţionează cauza în mod devolutiv, statuările asupra faptelor se fac de către acest for jurisdicţional în mod liber, potrivit propriei convingeri, fară a mai putea fi supuse reevaluării instanţei de control judiciar, în recurs.

Nu este suceptibilă de analiză din perspectiva cazurilor de casare reglementate de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. nici critica referitoare la respingerea cererii privind administrarea probei cu expertiză evaluatorie, prin care să se stabilească valoarea terenului neconstruibil achiziţionat de reclamanţi, cerere pe care recurenţii au formulat-o pentru a răspunde apărărilor pârâtei întemeiate pe îmbogăţirea fără justă cauză, din moment ce aprecierea asupra aptitudinii probelor de a conduce la soluţionarea procesului este atributul exclusiv al instanţei devolutive neputând fi cenzurată pe calea recursului.

În consecinţă, constatând că statuările instanţei de apel cu privire la neîntrunirea în cauză a condiţiilor necesare antrenării răspunderii civile delictuale a pârâtei sunt corecte şi că nu există motive care să justifice casarea deciziei atacate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1501Ap din 16 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

În ceea ce priveşte cheltuielile de judecată solicitate de intimata pârâtă, Înalta Curte reţine incidenţa dispoziţiilor art. 453 alin. (1) C. proc. civ., conform cărora "Partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată."

În speţă intimata-pârâtă a solicitat obligarea recurenţilor-reclamanţi la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 4.500 RON, conform facturii din 03 februarie 2025 şi ordinului de plată nr. x din 11 martie 2025, eliberat de Oraşul Ghimbav, aflate la dosar.

În lumina dispoziţiilor art. 451 alin. (2) C. proc. civ., instanţa este îndreptăţită să aprecieze în ce măsură onorariul părţii care a câştigat procesul trebuie suportat de partea care a pierdut.

Scopul edictării acestui text legal îl constituie preîntâmpinarea unui abuz de drept din partea celui care câştigă procesul, în sensul de a-i imputa părţii adverse cheltuieli de judecată într-un cuantum exagerat, disproporţionat, raportat la criteriile exemplificate de legiuitor. Reducerea cheltuielilor de judecată de către instanţă, în litigiul cu care a fost sesizată, nu produce niciun efect asupra raporturilor contractuale dintre părţile contractului de asistenţă juridică, care se menţine în integralitate, instanţa apreciind doar în ce măsură onorariul stabilit de partea care a avut câştig de cauză trebuie suportat de partea adversă, ţinând seama de natura şi complexitatea prestaţiei avocatului acestuia.

În speţa de faţă, Înalta Curte apreciază că se impune cenzurarea onorariului avocaţial solicitat de intimata pârâtă, în cuantum de 4.500 RON, având în vedere obiectul litigiului, complexitatea medie a cauzei, activitatea prestată de avocat, concretizată în redactarea întâmpinării şi reprezentarea părţii la un singur termen de judecată, cel din 25.03.2025, la care s-a soluţionat pricina, considerând ca fiind rezonabilă o sumă de 2.000 de RON pentru a compensa munca desfăşurată de avocat.

Având în vedere căderea în pretenţii a recurenţilor reclamanţi A. şi B., recursul acestora urmând a fi respins, ca nefondat, instanţa îi va obliga la plata sumei de 2.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reduse conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ., către Unitatea Administrativ Teritorială Ghimbav, prin primar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 1501Ap din 16 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenţii-reclamanţi A. şi B. la plata cheltuielilor de judecată, în cuantum de 2.000 RON, reduse potrivit dispoziţiilor art. 451 alin. (2) C. proc. civ., către intimata-pârâtă Unitatea Administrativ Teritorială Ghimbav, prin primar.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 25 martie 2025.