Promise of sale prescription: restart of six-month period upon seller's denial of buyer's rights

Şedinţa publică din data de 25 martie 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă sub nr. x/2021 reclamantul A., în contradictoriu cu pârâta S.C. B. S.R.L., a solicitat instanţei, în principal, să pronunţe o hotărâre care să tină loc de contract de vânzare - cumpărare având ca obiect apartamentul identificat cu nr. provizoriu x, situat in Mun. Bucureşti, str. x, bloc CI. nr. cadastral x, iar în subsidiar, în măsura în care instanţa va respinge capătul de cerere formulat în principal, obligarea pârâtei să procedeze la programarea si semnarea Contractului de vânzare - cumpărare pentru imobilul apartament identificat nr. provizoriu 59, situat in Mun. Bucureşti, str. x, bloc CI. nr. cadastral x, cu cheltuieli de judecată.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 14 C. proc. civ., şi următoarele, Legea 449/2003, O.G. nr. 21/1992.

2. Hotărârea pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 1379/20.09.2022, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune invocată prin întâmpinare, a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., ca prescrisă şi, pe cale de consecinţă, a obligat reclamantul la plata către pârâtă a sumei de 3000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată constând în onorariu avocat.

3. Hotărârea pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 1567A/29.11.2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a-III civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul formulat de apelantul-reclamant A. împotriva sentinţei civile nr. 1379/20.09.2022 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă în dosarul nr. x/2021, în contradictoriu cu intimata-pârâtă B. S.R.L., ca nefondat şi a obligat apelantul-reclamant la plata cheltuielilor de judecată către intimata-pârâtă în suma de 4760 de RON reprezentând onorariu de avocat.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 1567A/29.11.2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a-III civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie, a formulat recurs reclamantul A., invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În motivarea recursului, acesta susţine că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv a dispoziţiilor prevăzute de C. civ. în materia prescripţiei extinctive.

Prin raportare la situaţia de fapt, conform art. 1.10 din Antecontractul încheiat între părţi, data stabilirii pentru semnarea contractului este cel mai târziu 31.03.2019.

În data de 29.08.2019, reclamantul este notificat de către pârâtă că perfectarea vânzării cu privire la apartamentul 59 va opera până în data de 29.11.2019 şi în orice caz, începând cu 03.09.2019 urma ca reclamantul să fie contactat pentru a se comunica data exactă.

Potrivit conversaţiilor dintre părţi, în data de 28.01.2020, pârâta îi transmite reclamantului draftul contractului de vânzare-cumpărare cu menţiunea că în data de 29.01.2020 ar urma să se încheie contractul. Însă, pârâta amână din nou încheierea contractului de vânzare-cumpărare până la semnarea de către părţi un proces-verbal de predare primire. Astfel că în data de 30.01.2020 se procedează la încheierea procesului-verbal de predare primire. În urma acestor operaţiuni, reclamantul primeşte cheile de la apartamentul nr. x, apartamentul ce formează obiectul antecontractului, achiziţionează un frigider precum şi obiecte de mobilier pentru bucătărie.

Ulterior, în data de 05.11.2021, pârâta înregistrează o cerere de evacuare având nr. de dosar x/2021, pe rolul Judecătoriei Sectorul 5 Bucureşti, finalizat în fond cu admiterea cererii de chemare în judecată.

Plecând de la aceste momente relevante extrase din situaţia de fapt şi coroborate cu instituţia recunoaşterii dreptului se evidenţiază că, potrivit art. 1669 alin. (2) C. civ., termenul de prescripţie de 6 luni necesar pentru introducerea unei cereri de chemare în judecată pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, începe să curgă de la data la care contractul de vânzare trebuia (şi putea) fi încheiat. Din 31.03.2019, dată la care contractul trebuia încheiat şi până la 29.08.2019 trec aproximativ 5 luni. În condiţii optime, termenul de prescripţie de 6 luni ar fi trebuit să se împlinească în data de 30.09.2019.

Însă, la data primirii Notificării din 29.08.2019, termenul de prescripţie nu era împlinit, în acest sens, a operat o întrerupere a termenului de prescripţie de 6 luni, conform art. 2538 C. civ., fapt ce atrage curgerea unui nou termen de 6 luni care se împlinea în 29.02.2020, dar începând cu data de 30.01.2020, acesta a deţinut posesia apartamentului nr. x, imobil ce formează obiectul antecontractului.

Curtea de Apel Bucureşti, prin decizia recurată, constată că argumentele expuse mai sus sunt valide, însă, apreciază că notificarea din 21.07.2020 precum şi înregistrarea unei acţiuni în evacuare în data de 29.07.2020, determină curgerea unui nou termen de prescripţie de 6 luni, iar în funcţie de data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, termenul de prescripţie antereferit, era împlinit.

Sub acest aspect, consideră că a operat o încălcare sau aplicare greşită a normelor de drept material, în speţă fiind vorba despre art. 2538 C. civ., 2537, art. 2540 şi urm. C. civ., art. 2523 C. civ., coroborat cu art. 1669 C. civ. întrucât, contrar argumentelor expuse de către instanţa de apel, un nou termen de prescripţie de 6 luni curge de la momentul pierderii posesiei imobilului, cum de altfel derivă şi din jurisprudenţa invocată, posesie pierdută ca urmare a admiterii unei acţiuni reale sau personale.

Instanţa de apel susţine ca momentul în funcţie de care se putea calcula termenul de 6 luni, este reprezentat de data introducerii cererii în evacuare, cerere ce a format obiectul dosarului nr. x/2020 Însă, este important de menţionat că acest dosar a fost finalizat prin admiterea apelului reclamantului, cu consecinţa respingerii cererii în evacuare ca nefondată şi cu consecinţa păstrării posesiei apartamentului.

Cel mult, în analiza poziţiei promitentului-vânzător se poate avea în vedere dosarul nr. x/2021, înregistrat pe rolul Judecătoriei Sectorul 5 Bucureşti, în data de 05.11.2021, finalizat în fond cu admiterea cererii în evacuare.

Însă, reclamantul a introdus cererea de chemare în judecată ce formează obiectul prezentului dosar în data de 21.09.2021, cu mult înainte ca promitentul-vânzător să utilizeze calea acţiunii în evacuare.

Pentru toate aceste argumente, solicită admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate şi în temeiul art. 497 C. proc. civ., trimiterea cauzei spre o nouă judecată instanţei de apel care a pronunţat hotărârea casată ori, primei instanţe, în acord cu acelaşi text de lege şi coroborat cu art. 480 alin. (3) C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

La data de 21.11.2024, intimata pârâtă B. S.R.L. a formulat întâmpinare prin care a solicitat respingerea recursului ca nefondat, precum şi obligarea recurentului-reclamant la plata cheltuielilor de judecată suportate de aceasta în cauza dedusă judecăţii.

Aceasta arată că faptul că recurentul-reclamant nu a pierdut posesia apartamentului, că cererea iniţială a acesteia de evacuare a recurentului a fost respinsă strict pe motive procedurale şi faptul că aceasta a mai promovat o altă cerere de evacuare, nu sunt evenimente de natură să afecteze cursul termenului de prescripţie.

Intimata mai susţine că, astfel cum în mod corect a interpretat şi instanţa de apel, limita temporală până la care a subzistat cauza de întrerupere a prescripţiei şi implicit momentul de început al unui nou termen de prescripţie a fost 21.07.2020, când recurentul a recepţionat notificarea de evacuare, atitudine subiectivă de negare a dreptului recurentului ce a fost consolidată prin promovarea acţiunii în evacuare, însă acesta a promovat prezenta acţiune tocmai în data de 21.09.2021, cu mult după împlinirea termenului de 6 luni prevăzut de art. 1669 C. civ.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, Înalta Curte constată că recursul este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În mod nefondat critică recurentul-reclamant o greşită aplicare în cauză a dispoziţiilor art. 2537-2538 coroborate cu art. 1669 C. civ., în sensul în care instanţa de apel a apreciat că notificarea intimatei-pârâte privind evacuarea de către reclamant a imobilului apartament cu număr temporar 59 din data de 21.07.2020, precum şi înregistrarea unei acţiuni în evacuare în data de 29.07.2020 determină curgerea unui nou termen de prescripţie de 6 luni, iar raportat la data introducerii prezentei cereri de chemare în judecată, termenul de prescripţie antereferit era împlinit.

Potrivit art. 1669 alin. (1) şi (2) C. civ., "Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat."

Rezultă, aşadar, că în cazul acţiunii prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, legiuitorul a reglementat atât un termen special de prescripţie, de 6 luni, cât şi o regulă specială privind începutul prescripţiei extinctive, stabilind că termenul curge de la data la care contractul trebuia încheiat.

În cauză, prin raportare la situaţia de fapt reţinută de către instanţa de apel, rezultă că termenul de prescripţie a dreptului la acţiunea dedusă judecăţii, aceea în pronunţarea unei hotărâri care ţine loc de contract ori în obligarea la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, a început să curgă la data de 31.03.2019 (data stabilită prin antecontract pentru încheierea contractului prefigurat), iar asupra acestuia au intervenit mai multe cauze de întrerupere a cursului său, ultima dintre acestea fiind cea dedusă din faptul punerii recurentului în posesia apartamentului prin procesul-verbal din 30.01.2020.

Ceea ce se contestă prin recursul de faţă este dezlegarea instanţei de apel asupra momentului şi modului în care starea de recunoaştere a drepturilor creditorului (reclamantul) de către debitoare (pârâtă), dedusă din transmiterea posesiei apartamentului, a încetat, eveniment de natură să marcheze curgerea unui nou termen de prescripţie, în raport de care trebuie verificată respectarea termenului special de prescripţie la momentul introducerii acţiunii, respectiv 21.09.2021.

Potrivit instanţei de apel, acest eveniment s-a produs la 21.07.2020, dată la care intimata-pârâtă a transmis recurentului notificarea de evacuare prin intermediul BEJA C. şi care a fost urmată, la 29.07.2020, de introducerea cererii de evacuare a acestuia din imobilul în cauză, acţiune ce a format obiectul dosarului nr. x/2020 al Judecătoriei sectorului 5 Bucureşti, fiind pronunţată sentinţa civilă nr. 8435/23.12.2020 prin care a fost admisă acţiunea civilă şi s-a dispus evacuarea pârâţilor A. şi D. din imobil, soluţie care a fost ulterior reformată prin decizia civilă a Tribunalului Bucureşti nr. 4029/A/06.10.2021.

Raportat la aceste date, instanţa de apel a apreciat că " nu prezintă relevanţă soluţia pronunţată ci valoarea juridică a demersului judiciar exercitat de intimata-pârâtă ce constituie o manifestare de voinţă în sensul negării dreptului reclamantului, ce marchează limita temporală până la care a subzistat cauza de întrerupere si curgerea unui nou termen de prescripţie de aceeaşi durată. Or, faţă de această dată, 29.07.2020, sau, privind extensiv, de la data comunicării cererii de evacuare în dosarul nr. x/2020, termenul de prescripţie de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. (2) din C. civ. nu a fost respectat.".

Potrivit recurentului-reclamant, termenul special de prescripţie pentru introducerea prezentei acţiuni ar trebui să curgă din momentul pierderii posesiei imobilului care derivă din admiterea unei acţiuni reale sau personale. Cum el încă se află în posesia apartamentului nr. x, consideră acţiunea sa ca fiind introdusă în termen. De asemenea, susţine că, în analiza poziţiei promitentului-vânzător ar trebui, cel mult, avută în vedere acţiunea în evacuare care face obiectul dosarului nr. x/2021 al Judecătoriei Sectorului 5 Bucureşti, introdusă la data de 5.11.2021, singura dintre cele două promovate de intimata-pârâtă care a fost admisă în primă instanţă.

Aceste critici sunt nefondate.

Potrivit art. 2537 pct. 1 C. civ. "Prescripţia se întrerupe: printr-un act voluntar de executare sau prin recunoaşterea, în orice alt mod, a dreptului a cărui acţiune se prescrie, făcută de cel în folosul căruia curge prescripţia".

Fiind pe tărâmul actelor de întrerupere a prescripţiei decurgând din fapte ce transpun manifestări de voinţă de recunoaştere a drepturilor creditorului de către debitoare - în cauză, fiind vorba despre primirea de către promitentul-cumpărător a posesiei apartamentului preconizat a face obiectul contractului, de la promitenta-vânzătoare -, în mod simetric, cauzele de încetare a acestora se regăsesc tot la nivel subiectiv, respectiv în manifestările de voinţă în sens contrar venite din partea promitentei-vânzătoare, fiind relevante în mod specific acele manifestări de voinţă în sensul contestării drepturilor (recunoscute) creditorului.

Prin urmare, astfel cum corect a stabilit instanţa de apel, momentul recepţionării de către recurentul-reclamant a notificării de evacuare a apartamentului din 21.07.2020, are netăgăduit semnificaţia contestării de către intimata-pârâtă a drepturilor recurentului-reclamant de folosire a apartamentului ori de a ridica orice fel de pretenţii în legătură cu acesta. În sfârşit, cel mai târziu, un astfel de moment, de contestare a drepturilor recurentului-reclamant din partea intimatei-pârâte poate fi văzut ca acela al introducerii celei dintâi acţiuni a acesteia, în evacuarea apartamentului de către recurent, ce a fost înregistrată la 29.07.2020 pe rolul Judecătoriei sector 5, sub numărul x/2020, fiind nerelevantă în economia aspectelor care interesează prezenta cauză soluţia pronunţată în acel litigiu ori faptul evacuării apartamentului de către promitentul-cumpărător.

Contrar susţinerilor acestuia, relevant asupra încetării celei din urmă cauze de întrerupere a termenului de prescripţie - constând intrarea sa în posesia imobilului - a dreptului la acţiune dedus judecăţii nu este nici faptul pierderii posesiei apartamentului şi nici acela al unei soluţionări favorabile a acţiunii în evacuare formulate de intimată, pentru a se justifica raportarea pe care insistă să fie realizată la cea de-a doua acţiune în evacuare introdusă de această parte împotriva sa, singura care a fost admisă. Aşa cum s-a arătat anterior, relevante sunt actele/faptele care transpun manifestările de voinţă ale intimatei-pârâte în sens contrar celor ce au cauzat întreruperea cursului prescripţiei, aşadar acelea care sunt simetric opuse celor de întrerupere a prescripţiei, având semnificaţia contestării de către promitenta-vânzătoare a drepturilor promitentului-cumpărător. Or, în rândul acestora nu pot fi cele de admitere a acţiunii în evacuare, care constituie un fapt exterior oricărei manifestări a voinţei promitentei-vânzătoare, survenit cu mult ulterior exteriorizării voinţei sale anterioare de contestare a drepturilor recurentului prin formularea acţiunii în evacuare şi nici cele de pierdere efectivă de către recurent a posesiei apartamentului, care reprezintă doar momentul final al acţiunilor iniţiate de intimata-pârâtă care au ele însele valenţa contestării drepturilor acestuia în legătură cu imobilul în cauză.

Deşi prima acţiune în evacuare formulată de intimata-pârâtă a fost într-un final respinsă prin decizia civilă a Tribunalului Bucureşti cu nr. 4029/A/06.10.2021, Înalta Curte constată că în mod corect instanţa de apel a apreciat că nu are relevanţă această soluţie, ci valoarea juridică a demersului judiciar exercitat de intimata-pârâtă ce constituie o manifestare de voinţă în sensul negării dreptului reclamantului, ce marchează limita temporală până la care a subzistat cauza de întrerupere a cursului prescripţiei şi momentul de curgere a unui nou termen de prescripţie de aceeaşi durată, drept urmare, instanţa de apel a interpretat şi aplicat în mod corect dispoziţiile art. 2537 pct. 1 C. civ.

Astfel, Înalta Curte constată că în mod corect instanţa de apel a stabilit că, în raport cu data de 29.07.2020 - dată la care se poate considera că, cel mai târziu, a încetat ultima întrerupere a termenului de prescripţie şi de la care începând a curs un nou termen de prescripţie de 6 luni, prevăzut de art. 1669 alin. (2) C. civ. - nu a fost respectat termenul de prescripţie a dreptului la acţiunea dedusă judecăţii, având în vedere că cererea de chemare în judecată care face obiectul prezentului dosar a fost introdusă abia la data de 21.09.2021, cu depăşirea termenului de 6 luni menţionat anterior, argumentele recurentului-reclamant conform cărora instanţa de apel trebuia să se raporteze la data pierderii posesiei apartamentului sau la data de 05.11.2021 - data introducerii celei de-a doua acţiuni în evacuare - fiind lipsite de vreun temei legal, precum s-a arătat.

În ceea ce priveşte criticile recurentului referitoare la greşita aplicare de către instanţa de apel a dispoziţiilor art. 2540 şi urm. şi a art. 2523 C. civ., acestea nu pot fi reţinute, pe de o parte întrucât nu s-a explicat ori demonstrat, faţă de problemele de drept incidente în cauză, cum s-ar fi nesocotit de către instanţa de apel regula de drept după care prescripţia începe să curgă de la data când titularul dreptului la acţiune a cunoscut sau, după împrejurări, trebuia să cunoască naşterea lui (art. 2523 C. civ.) când, raportându-se în dezlegarea cauzei la momente precum recepţionarea notificării ori introducerea cererii de chemare în judecată pentru evacuare, curtea de apel tocmai acestei reguli a dat eficienţă; pe de altă parte, întrucât, în mod specific chestiunilor de drept contestate pe calea recursului, dispoziţiile art. 2540 nici nu li s-a dat eficienţă, în speţă fiind necesar a se determina momentul reînceperii curgerii termenului special de prescripţie a dreptului la acţiune, iar nu faptul întreruperii cursului prescripţiei prin punerea în întârziere a celui în folosul căruia curge acest termen.

Pentru argumentele expuse, instanţa supremă va respinge, ca nefondat, recursul întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

Referitor la cererea intimatei B. S.R.L. privind obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, Înalta Curte reţine următoarele:

Conform dispoziţiilor art. 452 C. proc. civ., "partea care pretinde cheltuieli de judecată trebuie să facă, în condiţiile legii, dovada existenţei şi întinderii lor, cel mai târziu la data închiderii dezbaterilor asupra fondului cauzei", iar potrivit art. 453 din acelaşi cod, "partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată".

Prin raportare la aceste texte de lege, aplicabile şi în recurs în temeiul art. 494 C. proc. civ., Înalta Curte constată că intimata-pârâtă a depus la dosarul cauzei dovezi privind cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocaţial în cuantum de 4760 RON, conform înscrisurilor aflate la dosarul de recurs.

În consecinţă, constatând că recurentului i s-a respins calea extraordinară de atac, urmează să fie admisă cererea intimatei privind acordarea cheltuielilor de judecată aferente acestei etape procesuale.

Pentru motivele evocate, Înalta Curte în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge ca nefondat recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 1567A din 29 noiembrie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurentul-reclamant A. împotriva deciziei civile nr. 1567A din 29 noiembrie 2023 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe recurentul-reclamant A. la plata sumei de 4760 RON către intimata-pârâtă S.C. B. S.R.L., cu titlu de cheltuieli de judecată din recurs.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 25 martie 2025.