Forced specific performance of real estate ante-contract vs. unilateral termination without rescission clause

Şedinţa publică din data de 19 martie 2025

Deliberând, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată la data de 09.08.2022 pe rolul Judecătoriei Braşov, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L., obligarea acesteia de a încheia în formă autentică contractul de vânzare-cumpărare pentru apartamentul nr. x din imobilul situat în Braşov, strada x nr. 52, precum şi pentru locul de parcare subterană, în suprafaţă de 12 mp, conform antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2020, de SPN D. şi E., iar în caz de refuz, hotărârea judecătorească să suplinească acest act juridic; să dispună înscrierea în cartea funciară a dreptului lor de proprietate asupra acestor imobile; să oblige pârâta să plătească penalităţi de întârziere de 0,01% din valoarea de 73.700 de euro, ce reprezintă valoarea totală a imobilelor, de la 31.04.2022 până la data efectivă a predării; să noteze în cartea funciară nr. x Braşov, în care este întabulat dreptul de proprietate al pârâtei asupra suprafeţei de teren pe care este edificat blocul de locuinţe din care face parte apartamentul cu privire la care părţile au contractat, a prezentei cereri de chemare în judecată şi să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a suporta cheltuielile de judecată ocazionate de prezentul proces.

Prin întâmpinare, pârâta S.C. C. S.R.L., a solicitat respingerea acţiunii, în principal, ca inadmisibilă, iar, în subsidiar, ca neîntemeiată.

Prin cerere reconvenţională, pârâta a solicitat să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au perfectat a încetat de drept, ca efect al manifestării sale de voinţă, şi să stabilească o compensaţie, în favoarea reclamanţilor şi în sarcina sa, în vederea exonerării sale de la executarea obligaţiilor asumate.

Prin completarea la acţiune din 16.11.2023, reclamanţii au solicitat obligarea pârâtei de a le achita lipsa de folosinţă a imobilului cu privire la care părţile au contractat, începând cu 31.04.2022 şi până la predarea efectivă a acestuia sau până la data la care prezenta hotărâre judecătorească va deveni definitivă.

Prin sentinţa civilă nr. 9549/16.11.2022, Judecătoria Braşov a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Braşov, unde cauza a fost înregistrată la 21.11.2022.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa nr. 114/S/11.04.2023, Tribunalul Braşiv, secţia I civilă a admis acţiunea astfel cum a fost completată. A obligat pârâta să încheie cu reclamanţii, în conformitate cu antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2020, de către notarul public D., astfel cum acesta a fost modificat prin actul adiţional perfectat la 17.06.2020, contractul autentic de vânzare-cumpărare. A respins restul pretenţiilor reclamanţilor. A respins cererea reconvenţională formulată de pârâta S.C. C. S.R.L.. A obligat pârâta să achite reclamanţilor, cu titlu de cheltuieli parţiale de judecată, suma de 12.285 de RON.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 159/Ap/12.02.2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei împotriva sentinţei civile nr. 114/S/11.04.2023 pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă. A constatat nulitatea, ca netimbrată, a cererii de intervenţie accesorie în interesul apelantei C. S.R.L., formulată de intervenienta F. S.R.L..

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 159/Ap/12.02.2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta C. S.R.L., solicitând, în principal, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, iar în subsidiar, reţinerea cauzei spre rejudecare, respingerea acţiunii reclamanţilor, admiterea cererii reconvenţionale şi obligarea intimaţilor la plata cheltuielilor de judecată.

Recurenta a arătat că instanţa de apel a încălcat legea părţilor şi manifestarea de voinţă expresă a acestora (art. 1270 C. civ.), în sensul că era ţinută să pronunţe o hotărâre translativă de proprietate doar în ipoteza în care toate condiţiile antecontractului erau întrunite, nu doar cele referitoare la imobil, ci şi cele privind obligaţiile promitentului-cumpărător. Or, partea adversă nu a achitat integral preţul imobilului până la 31.04.2022, aşa cum prevedea art. 5.1.1 din antecontract.

Recurenta solicită ca instanţa să dea eficienţă dispoziţiilor art. 1556 C. civ. şi înţelege să invoce excepţia de neexecutare a contractului determinat de faptul că intimaţii-reclamanţi nu şi-au îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ până la 31.04.2022.

În cauză, sunt incidente şi dispoziţiile art. 1517 C. civ., întrucât partea adversă a formulat acţiunea fără ca la data înregistrării ei să-şi fi îndeplinit, în prealabil, obligaţiile contractuale.

Faţă de notificarea transmisă părţilor adverse la 01.07.2022, adică ulterior datei de 31.04.2022, în sensul că data finalizării imobilului va fi depăşită datorită majorării preţurilor în domeniul construcţiilor dar şi a dificultăţilor de natură economică ale recurentei, fără plata diferenţei de preţ societatea nu a mai putut executa lucrarea, astfel încât nu se poate reţine culpa acesteia în neexecutarea lucrărilor.

Mai arată recurenta că a dovedit faptul că au existat temeiuri în baza cărora a procedat la comunicarea notificării de denunţare unilaterală, producătoare de efecte juridice, partea adversă fiind de acord cu faptul că recurenta putea recurge la orice demers instituit fie potrivit antecontractului, fie potrivit legii (art. 8.3).

Preţul achitat de către promitenţii-cumpărători a reprezentat doar un avans din preţul convenit al vânzării, plata nefiind un veritabil act de executare, ci o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare. Ca atare, în acord cu prevederile legale şi cele contractuale, recurentei i-a fost conferit dreptul de a solicita încetarea antecontractului în acord cu manifestarea de voinţă exprimată, pe care intimaţii-reclamanţi nu au negat-o şi pe care au acceptat-o prin semnarea antecontractului, nicio parte contractantă neputând să fie ţinută perpetuu într-un contract, contrar propriei voinţe şi în dezacord cu interesele proprii.

De altfel, recurenta a formulat cerere reconvenţională prin care a solicitat instanţei să dispună încetarea contractului şi stabilirea prestaţiilor ce vor fi datorate de către promitenta-vânzătoare, în temeiul dispoziţiilor art. 1276 C. civ., art. 1321 C. civ., coroborate cu art. 8.3, 8.4 şi 11.4 din antecontract.

Dat fiind faptul că ne aflam în prezenţa unui contract cu executare uno ictu, legiuitorul a prevăzut posibilitatea de a denunţa contractul, cât timp executarea acestuia nu a început. Recurenta arată că această condiţie este îndeplinită, întrucât promisiunea de vânzare-cumpărare dă naştere în sarcina părţilor unei obligaţii de a face, respectiv de a depune toate diligentele pentru perfectarea contractului la care s-au angajat. Motiv pentru care, preţul achitat de către promitenţii-cumpărători reprezintă avans din preţul convenit al vânzării, plata nefiind un veritabil act de executare, ci o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare.

Contractul urmează a înceta în condiţiile legii, potrivit art. 1321 C. civ., ca efect al denunţării unilaterale de către promitenta-vânzătoare, instanţei de judecată revenindu-i atributul stabilirii momentului încetării antecontractului precum şi cuantumul sumelor datorate cu titlu de despăgubiri promitenţilor-cumpărători.

Raportat la propunerea formulată în cuprinsul Notificării de denunţare unilaterală comunicată promitenţilor-cumpărători, recurenta apreciază că un procent de 7% calculat la valoarea avansului achitat de către aceştia este îndestulător pentru acoperirea prejdiciului suferit.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea înregistrată la 04.11.2024, intimaţii-reclamanţi au invocat excepţia de nulitate a recursului pentru neîncadrarea criticilor formulate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ., arătând că aspectele deduse judecăţii pe calea recursului reprezintă reiterări ale apărărilor formulate în etapele procesuale anterioare. Totodată, trimiterea la probele administrate de instanţele de fond nu se circumscrie unor motive de nelegalitate în recurs.

În subsidiar, au solicitat respingerea recursului, ca nefondat şi au arătat că, în mod corect, instanţa de apel a reţinut că potrivit art. 5.1.l din Antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/26.02.2020, astfel cum acesta a fost modificat prin art. 2 din Actul adiţional, promitentul-vânzător se obliga să execute lucrarea la data finalizării şi să predea cumpărătorilor proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuinţe şi detaliilor tehnice până la 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiţia achitării integrale a preţului, dispoziţie contractuală ce stabilea obligaţii interdependente şi simultane pentru părţile contractante, sens în care recurenta nu poate invoca neplata preţului de către intimaţi până la 31.04.2022, atâta timp cât nu a dovedit îndeplinirea propriilor sale obligaţii.

În mod corect a reţinut instanţa de apel că notificarea recurentei de denunţare unilaterală a contractului nu poate produce efecte juridice, atâta timp cât părţile nu au inserat în contractul încheiat o clauză de dezicere. În acest context, dispoziţiile art. 1556 C. civ. nu sunt incidente, iar excepţia de neexecutare a contractului invocată pentru prima dată în apel nu poate fi primită, raportat şi la faptul că la 31.04.2022 obligaţia intimaţilor-reclamanţi de plată a preţului nu devenise exigibilă, potrivit prevederilor contractuale.

Părţile au convenit ca diferenţa de preţ să fie achitată la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului, odată cu transferul proprietăţii, astfel stabilindu-se momentul clar la care promitentii-cumpărători să îndeplinească obligaţia de plată a diferenţei de preţ, respectiv după îndeplinirea, de către promitentul-vânzător, a obligaţiei de a intabula şi apartamenta imobilul şi ulterior de a preda imobilul şi a transfera proprietatea. Or, recurenta, în calitate de profesionist, nu şi-a respectat obligaţiile contractuale, astfel că susţinerile acesteia de a denunţa unilateral contractul sunt nefondate, după cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Recurenta-pârâtă S.C. C. S.R.L. a întemeiat recursul formulat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8) din C. proc. civ., motiv de casare potrivit căruia hotărârea recurată este nelegală, atunci când a fost pronunţată cu interpretarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Normele de drept material pretins aplicate sau interpretate greşit de către instanţa de apel au fost indicate de către recurenta-pârâtă ca fiind reprezentate de dispoziţiile art. 1270, art. 1276, art. 1321 şi art. 1556 din C. civ.

Subsumat motivului de recurs invocat, recurenta-pârâtă reproşează instanţei de apel că, încălcând dispoziţiile art. 1270 din C. civ., în mod greşit nu a reţinut neîndeplinirea obligaţiei promitentului-cumpărător de plată a preţului, în mod greşit nu a făcut aplicarea dispoziţiilor art. 1566 din C. civ. privind excepţia de neexecutare invocată de către aceasta în apel şi, de asemenea, în mod eronat, a respins cererea reconvenţională având ca obiect solicitarea (în acord cu prevederile art. 1321 C. civ.) de a constata denunţarea pe cale unilaterală, de către recurenta-pârâtă, a antecontractului de vânzare-cumpărare perfectat de părţi.

Evocând într-o modalitate rezumativă situaţia de fapt stabilită în mod corect de către instanţele devolutive şi necontestată de către părţi, Înalta Curte reţine că demersul judiciar al reclamanţilor a vizat obligarea recurentei-pârâte la încheierea, în formă autentică, a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la apartamentul nr. x din imobilul situat în municipiul Braşov, str. x şi a locului de parcare aferent, dat fiind neîndeplinirea, de către recurenta-pârâtă, a obligaţiei de predare a imobilului menţionat, astfel cum s-a obligat prin antecontractul de vânzare-cumpărare nr. x/26.02.2020.

Referitor la acest petit, pârâta a formulat cerere reconvenţională, prin care a solicitat, în temeiul art. 1321 din C. civ., să se constate că antecontractul de vânzare-cumpărare pe care părţile l-au perfectat a încetat de drept, ca efect al manifestării sale de voinţă, şi să se stabilească o compensaţie, în favoarea reclamanţilor şi în sarcina sa, în vederea exonerării sale de la executarea obligaţiilor asumate.

Prin sentinţa civilă nr. 114/S/11.04.2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis în parte acţiunea, a respins cererea reconvenţională şi a obligat pârâta la încheierea în formă autentică a contractului de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul în discuţie.

Prin decizia civilă nr. 159/Ap/12.02.2024 recurată în prezenta cauză, apelul formulat de recurenta-pârâtă împotriva sentinţei sus-menţionate a fost respins, ca nefondat, iar cererea de intervenţie accesorie formulată de F. S.R.L. în favoarea pârâtei a fost anulată, ca netimbrată.

Printr-o primă critică, subsumată motivului de recurs invocat, recurenta învederează că au fost încălcate dispoziţiile art. 1270 din C. civ., respectiv hotărârea instanţei de apel este nelegală, prin raportare la faptul că preţul antecontractului nu a fost plătit sau consemnat până la data de 31.04.2022, conform actului adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare din 17.06.2021.

Potrivit art. 1270 din C. civ., "(1) Contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. (2) Contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege."

De asemenea, potrivit art. 1266 din C. civ., "(1) Contractele se interpretează după voinţa concordantă a părţilor, iar nu după sensul literal al termenilor. (2) La stabilirea voinţei concordante se va ţine seama, între altele, de scopul contractului, de negocierile purtate de părţi, de practicile stabilite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului."

Sub un prim aspect, Înalta Curte reţine că, deşi recurenta invocă o greşită interpretare sau aplicare a dispoziţiilor art. 1270 din C. civ., aceasta evocă, în realitate, o nesocotire a propriei sale interpretări dată clauzelor contractuale, nemulţumire care nu justifică, prin ea însăşi, critica de nelegalitate.

În susţinerea motivului de recurs, recurenta invocă pct. 5.1.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional din 17.06.2020, despre care susţine că stabileşte obligaţia executării lucrării, sub condiţia achitării integrale a preţului până la data de 31.04.2022, fapt care nu s-a realizat, întrucât din probele dosarului nu s-a dovedit că partea a achitat integral preţul imobilului până la data stipulată în contract.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 5.1.1 din antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional din 17.06.2020, una din obligaţiile asumate de promitentul-vânzător (recurenta din prezenta cauză), era aceea "Să execute lucrarea la data finalizării şi să predea cumpărătorului proprietatea finalizată potrivit descrierii generale a clădirii de locuinţe şi detaliilor tehnice până la data de 31.04.2022, reprezentând data predării, cu condiţia achitării integrale a preţului. Nerespectarea acestei obligaţii de către promitentul-vânzător şi întârzierea în predarea proprietăţii conferă promitentului-cumpărător dreptul de a percepe penalităţi de 0,01% pe zi de întârziere, calculate la preţul lucrărilor nefinalizate."

Este de observat că, deşi dispoziţia contractuală este inserată în partea ce reglementează obligaţiile promitentului-vânzător, ea stabileşte obligaţii interdependente şi simultane pentru ambele părţi, respectiv, pentru recurentă obligaţia de a preda apartamentul, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, iar pentru intimaţii-reclamanţi obligaţia de a achita preţul integral la momentul predării imobilului.

Totodată, potrivit art. 2.2.1 din antecontract, după achitarea unui avans în cuantumul stipulat în antecontract (pe care intimaţii-reclamanţi l-au plătit recurentei-pârâte), preţul imobilului "se va achita de către promitentul-cumpărător la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului", iar potrivit art. 2.2.2, "În orice situaţie, preţul integral al proprietăţii va fi plătit până la predarea proprietăţii către promitentul-cumpărător, iar în situaţia în care acest eveniment va fi amânat, va fi amânată şi plata finală."

Dispoziţiile contractuale menţionate se interpretează unele prin altele şi în concordanţă cu voinţa părţilor, aşa cum prevăd dispoziţiile art. 1266 din C. civ.

Contrar susţinerilor recurentei, care afirmă că instanţa de apel ar fi încălcat legea părţilor şi ar fi procedat la o analiză trunchiată a prevederilor contractuale, Înalta Curte decelează, în acord cu statuările instanţei de apel, din dispoziţiile contractuale menţionate faptul că intimaţii-reclamanţi, în calitate de promitenţi-cumpărători, aveau obligaţia de a achita diferenţa de preţ la momentul semnării contractului de vânzare-cumpărare, după intabularea şi apartamentarea imobilului, respectiv la predarea proprietăţii. Împrejurarea că obligaţia de plată a preţului trebuia îndeplinită după intabularea, apartamentarea şi predarea imobilului rezultă şi din clauza contractuală expresă stipulată în cuprinsul contractului conform căreia plata diferenţei de preţ se va amâna dacă predarea proprietăţii se amână.

Prin actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, încheiat la 17.06.2020, data predării stabilită iniţial la 31.12.2021, s-a amânat, în aceleaşi condiţii, la 31.04.2022.

La data de 01.07.2022, însă, recurenta a notificat intimaţilor-reclamanţi denunţarea unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare, precizând că se obligă să le restituie sumele de bani, pe care le-au achitat cu titlu de avans, precum şi, în plus, un procent de 7% din acestea.

Această manifestare de voinţă a fost motivată de recurentă prin faptul că data finalizării şi predării bunului cu privire la care părţile au contractat a fost depăşită şi că nu există premisele finalizări acestuia în viitorul apropiat, din cauza majorării preţurilor din domeniul construcţiilor într-un ritm alert, precum şi, pentru că, din cauza situaţiei economice dificile pe care o traversează, nu poate preconiza un termen pentru finalizarea proiectului imobiliar.

În acest context, rezultă în mod evident că cea care nu a executat fără justificare obligaţia de predare a imobilului obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare este recurenta-pârâtă, situaţie faţă de care aceasta nu poate pretinde intimaţilor-reclamanţi îndeplinirea obligaţiei corelative de plată a diferenţei de preţ, nefiind întrunite condiţiile prevăzute de art. 1556 din C. civ. referitoare la posibilitatea invocării excepţiei de neexecutare a contractului, atâta timp cât partea contractantă care invocă excepţia nu execută sau nu este gata să execute propria obligaţie contractuală.

Potrivit clauzelor contractuale stabilite de părţi, obligaţia de plată a diferenţei de preţ ce incumbă intimaţilor-reclamanţi este una concomitentă şi interdependentă obligaţiei de predare a imobilului, ce revine recurentei-pârâte.

Prin urmare, câtă vreme recurenta-pârâtă nu şi-a îndeplinit partea contractuală, iar părţile nu au prevăzut în contract o clauză de dezicere, aceasta nu poate pretinde de la intimaţii-reclamanţi executarea unei obligaţii condiţionată de îndeplinirea propriei obligaţii contractuale şi nici nu poate denunţa pe cale unilaterală contractul, având în vedere dispoziţiile art. 1270 alin. (1) şi (2) din C. civ., care consacră principiul forţei obligatorii a contractului, dar şi libertatea contractuală a părţilor, care prin acordul lor de voinţă pot modifica sau înceta un act juridic intervenit între ele- mutuus consensus, mutuus dissensus.

În contextul arătat, în lipsa unei clauze asumate de către părţile contractante în condiţiile art. 1552 din C. civ., notificarea prin care recurenta-pârâtă a manifestat intenţia denunţării unilaterale a antecontractului de vânzare-cumpărare este lipsită de efectele juridice preconizate de aceasta.

Recurenta învederează că nu se poate admite acţiunea reclamanţilor întrucât aceştia nu şi-au îndeplinit obligaţia contractuală, însă demersul judiciar al reclamanţilor este fundamentat tocmai pe neîndeplinirea fără justificare, de către recurenta-pârâtă, a propriei obligaţii de predare a bunului, corelativ cu manifestarea de voinţă a acestora în sensul executării contractului, iar nu al restituirii sumelor de bani achitate cu titlu de avans, astfel cum doreşte recurenta-pârâtă.

De altfel, o asemenea posibilitate a fost recunoscută intimaţilor-reclamanţi şi numai acestora, chiar prin antecontractul de vânzare-cumpărare, în cuprinsul căruia, la pct. 2.9.5, se prevede că "În situaţia în care subscrisa promitentă-vânzătoare voi refuza să semnez contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică cu promitenta-cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta-cumpărătoare va putea opta pentru acţiunea în instanţă prin care să se obţină o hotărâre judecătorească aptă de intabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata, de către promitenta-vânzătoare, a dublului sumelor achitate până în acel moment."

Faţă de cele arătate, Înalta Curte constată că normele de drept material incidente au fost corect interpretate şi aplicate de către instanţa de apel, iar critica de nelegalitate sub acest aspect nu poate fi primită.

În cadrul unei a doua critici, recurenta arată că dispoziţiile art. 1556 din C. civ. privind excepţia de neexecutare a contractului au fost greşit interpretate şi că înţelege să invoce această excepţie determinat de faptul că intimaţii-reclamanţi nu şi-au îndeplinit obligaţia de a achita diferenţa de preţ până la data de 31.04.2022, astfel cum şi-au asumat această obligaţie prin semnarea actului adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, din 17.06.2020.

Mai arată recurenta că în condiţiile în care partea nu a achitat diferenţa de preţ, societatea nu mai dispunea de fondurile necesare continuării lucrărilor, astfel încât nu se poate reţine culpa sa în neexecutarea lucrărilor.

Totodată, recurenta susţine că apărările părţii adverse sunt de natură să inducă instanţa de judecată în eroare, fiind în contradicţie cu principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans.

Recurenta invocă dispoziţiile art. 1517 C. civ., potrivit cărora "O parte nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi în măsura în care neexecutarea este cauzată de propria sa acţiune sau omisiune".

Sub un prim aspect, Înalta Curte constată că excepţia de neexecutare a contractului a fost invocată de către recurenta-pârâtă pentru prima oară în apel, cu încălcarea dispoziţiilor art. 478 din C. proc. civ., potrivit cărora:

"(1) Prin apel nu se poate schimba cadrul procesual stabilit în faţa primei instanţe. (2) Părţile nu se vor putea folosi înaintea instanţei de apel de alte motive, mijloace de apărare şi dovezi decât cele invocate la prima instanţă sau arătate în motivarea apelului ori în întâmpinare. Instanţa de apel poate încuviinţa şi administrarea probelor care rezultă din dezbateri. (3) În apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi. (4) Părţile pot însă să expliciteze pretenţiile care au fost cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanţe. (5) Se vor putea cere, de asemenea, dobânzi, rate, venituri ajunse la termen şi orice alte despăgubiri ivite după darea hotărârii primei instanţe şi va putea fi invocată compensaţia legală."

Sub un al doilea aspect, chiar dacă invocarea acestei excepţii s-ar fi realizat în condiţiile legii, Înalta Curte constată că aceasta nu ar fi fost incidentă în contextul factual al cauzei pendinte.

Astfel, potrivit art. 1556 din C. civ., "(1) Atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi. (2) Executarea nu poate fi refuzată dacă, potrivit împrejurărilor şi ţinând seama de mica însemnătate a prestaţiei neexecutate, acest refuz ar fi contrar bunei-credinţe."

Având în vedere dispoziţiile legale anterior menţionate, Înalta Curte reţine că excepţia de neexecutare este un efect specific al contractelor sinalagmatice, alături de rezoluţiune sau reziliere şi de riscul contractului, având la bază principiul reciprocităţii şi interdependenţei obligaţiilor din astfel de contracte. Conform acestui principiu, fiecare parte contractantă are atât calitatea de debitor, cât şi pe aceea de creditor faţă de cealaltă parte, iar obligaţia ce revine uneia dintre părţi îşi are cauza juridică în obligaţia ce revine cocontractantului. Natura juridică a excepţiei de neexecutare este aceea de mijloc de apărare, prin care partea căreia i se pretinde executarea propriilor obligaţii contractuale, îi poate pretinde celeilalte părţi să-şi execute propriile obligaţii asumate prin convenţia sinalagmatică, obţinând astfel o suspendare a efectelor prezentei obligaţii, până la momentul la care cealaltă parte îşi executa propriile obligaţii. Una dintre condiţiile principale pentru invocarea excepţiei de neexecutare este ca obligaţiile contractuale să izvorască dintr-unul şi acelaşi contract.

Întrucât excepţia de neexecutare reprezintă o cauză justificativă de neexecutare a obligaţiilor contractuale ce funcţionează în favoarea părţii care o invocă, ea nu este aplicabilă prezentei cauze, întrucât, aşa cum s-a arătat în cadrul unor considerente anterioare, partea care nu şi-a executat obligaţia este chiar partea care invocă această excepţie, respectiv recurenta-pârâtă.

Pe cale de consecinţă, nici dispoziţiile art. 1556 din C. civ. nu au fost greşit interpretate sau aplicate, în condiţiile în care partea care nu poate invoca neexecutarea obligaţiilor celeilalte părţi deoarece neexecutarea este cauzată de propria sa acţiune sau omisiune, potrivit textului legal, este chiar recurenta-pârâtă.

Nici principiul nemo auditur propriam turpitudinem allegans nu poate fi reţinut cu privire la intimaţii-reclamanţi, întrucât aceştia justifică demersul judiciar nu prin invocarea propriei culpe, cum eronat susţine recurenta, ci fundamentat pe neîndeplinirea obligaţiei contractuale de către recurenta-pârâtă, deci, ca o consecinţă a atitudinii culpabile a recurentei-pârâte, manifestată prin refuzul de predare a imobilului, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare, ceea ce o pune pe aceasta în imposibilitatea de a putea primi preţul integral al vânzării (diferenţa de preţ).

Astfel, chiar dacă excepţia de neexecutare a contractului ar fi fost invocată cu respectarea dispoziţiilor procedurale, aceasta nu ar fi fost incidentă potrivit celor arătate, sens în care critica de nelegalitate vizând această chestiune nu poate fi primită.

Printr-o a treia critică, recurenta învederează că, în cauză, s-a procedat la o greşită interpretare a dispoziţiilor art. 1276 din C. civ. coroborat cu dispoziţiile art. 1321 din C. civ., dat fiind respingerea solicitării de denunţare pe cale unilaterală a antecontractului formulată pe calea cererii reconvenţionale.

Potrivit art. 1276 din C. civ., "(1) Dacă dreptul de a denunţa contractul este recunoscut uneia dintre părţi, acesta poate fi exercitat atât timp cât executarea contractului nu a început. (2) În contractele cu executare succesivă sau continuă, acest drept poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar şi după începerea executării contractului, însă denunţarea nu produce efecte în privinţa prestaţiilor executate sau care se află în curs de executare. (3) Dacă s-a stipulat o prestaţie în schimbul denunţării, aceasta produce efecte numai atunci când prestaţia este executată. (4) Dispoziţiile prezentului articol se aplică în lipsă de convenţie contrară."

De asemenea, potrivit art. 1321 din C. civ. "Contractul încetează, în condiţiile legii, prin executare, acordul de voinţă al părţilor, denunţare unilaterală, expirarea termenului, îndeplinirea sau, după caz, neîndeplinirea condiţiei, imposibilitate fortuită de executare, precum şi din orice alte cauze prevăzute de lege."

În susţinerea motivului de recurs, pe lângă dispoziţiile legale mai sus prezentate, recurenta face trimitere la art. 8.3, art. 8.4 şi art. 11.4 din antecontractul de vânzare-cumpărare, despre care arată că nu au fost avute în vedere de către instanţa de apel şi că îi fundamentează declaraţia de desfiinţare unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare.

Înalta Curte reţine că, potrivit art. 8.3, "Dacă promitenta-vânzătoare s-a abţinut sau a amânat recurgerea la vreunul din drepturile care îi revin conform antecontractului, acest fapt nu va fi văzut ca o renunţare din partea acesteia şi nu o va împiedica să recurgă la toate şi la oricare din drepturile sale instituite prin prezentul antecontract sau prin lege, în orice moment va considera de cuviinţă".

Totodată, potrivit art. 8.4, "Se stabileşte prin prezentul că toate clauzele antecontractului reflectă şi concretizează acordurile şi convenţiile dintre părţi şi că promitenta-vânzătoare nu va fi asociat cu promisiuni, anunţuri, declaraţii, acorduri şi obligaţii, scrise sau verbale, care nu sunt în mod expres incluse în prezentul."

De asemenea, conform art. 11.4, "Promitentul-cumpărător declară că a examinat cu atenţie, toate documentele ce constituie anexele acestuia, precum şi că a înţeles toate clauzele sale, pe care le consideră corespunzătoare cerinţelor lui, drept pentru care s-a angajat şi încheie acest antecontract de vânzare-cumpărare în 1 (unu) exemplar original."

Este de observat că reglementările contractuale punctuale la care recurenta face trimitere sunt irelevante din perspectiva stabilirii dreptului acesteia de a denunţa pe cale unilaterală antecontractul de vânzare-cumpărare, drept care, potrivit art. 1276 din C. civ., izvorăşte din convenţia părţilor sau din lege, niciuna din aceste condiţii nefiind îndeplinită în cauză.

Cu referire la dispoziţiile art. 1321 C. civ., Înalta Curte constată că acestea reglementează cauzele generale de încetare a contractului, inclusiv denunţarea unilaterală referitor la care recurenta se arată nemulţumită de soluţia dată de instanţa de apel. Împrejurarea că textul legal enumeră, printre modalităţile de încetare a contractului, pe aceea supusă de către recurentă controlului de legalitate, nu este de natură să conducă la ideea unei interpretări sau aplicări greşite din partea instanţei de apel a acestui text de lege, câtă vreme reglementarea în discuţie este una cu caracter general, pur enunţiativă a unor forme în care părţile pot sista raporturile juridice contractuale dintre ele, fără să conţină termene sau condiţii cu privire la aceste modalităţi de încetare a relaţiilor contractuale sau alte elemente cărora instanţa de apel să le poată da o interpretare sau aplicare greşită din perspectiva art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ.

În ce priveşte dispoziţiile art. 1276 din C. civ., Înalta Curte constată că acestea au fost corect interpretate şi aplicate în cauza pendinte.

Revocarea (denunţarea) unilaterală a unui contract poate opera, de regulă, în temeiul unei clauze de dezicere unilaterală sau bilaterală, cu respectarea dispoziţiilor din art. 1.276 şi 1.277 C. civ. care stabilesc reguli: dreptul de a denunţa contractul trebuie să aibă consacrare legală sau contractuală; la contrac­tele cu executare dintr-o dată, denunţarea poate fi exercitată atâta timp cât executarea nu a început; la contractele cu executare succesivă sau continuă, dreptul de denunţare poate fi exercitat cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz, chiar şi după începerea executării contractului, însă denunţarea va pro­duce efecte juridice doar în ceea ce priveşte prestaţiile viitoare; dacă în contract a fost stipulată o prestaţie în schimbul denunţării, aceasta din urmă va produce efecte numai după executarea prestaţiei; pentru contractele încheiate pe durată nedeterminată, denunţarea unilaterală poate opera pentru oricare dintre părţi, cu respectarea unui termen rezonabil de preaviz. Orice clauză contrară sau stipularea unei prestaţii, în schimbul denunţării contractului, se consideră nescrisă şi va fi lovită de nulitate parţială.

Clauza de dezicere este acea prevedere contractuală care conferă uneia din părţile contractante sau ambelor dreptul de a denunţa unilateral contractul pe care l-au încheiat, în schimbul unei sume de bani (dezicere), achitată cocontractantului său, într-un anumit termen (determinat sau nedeterminat). Promisiunea sinalagmatică de vânzare-cumpărare nu implică, prin natura ei, un drept de dezicere al cocontractanţilor până la momentul perfectării vânzării, fiind aplicabil principiul forţei obligatorii a contractelor, însă părţile pot insera în cuprinsul contractului o asemenea clauză în baza voinţei lor. Dreptul de a desfiinţa unilateral un contract pe baza clauzei de dezicere reprezintă un drept potestativ ce are la bază acordul de voinţe al cocontractanţilor, astfel încât o parte nu mai este legată de voinţa celeilalte părţi contractante, care nu se poate opune la desfiinţarea contractului.

Prin urmare, din coroborarea art. 1270 şi art. 1276 din C. civ., rezultă că prin voinţa unei singure părţi contractante nu se poate desfiinţa contractul decât în două situaţii: în prezenţa cauzelor autorizate de lege în acest sens, alin. (2) al art. 1270 C. civ., şi în prezenţa unei clauze contractuale atribuind uneia dintre părţi dreptul de a denunţa contractul prin manifestarea voinţei sale unilaterale; în prima situaţie este vorba de o excepţie de la principiul forţei obligatorii (regula mutuus consensus, mutuus dissensus ca o parte a principiului), iar în a doua situaţie nu este o excepţie de la obligativitate, deoarece clauza de deunţare unilaterală are la bază acordul de voinţă al părţilor, iar clauza de dezicere este considerată a fi exercitarea unui drept potestativ de natură contractuală.

În cauză, nu sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de textele legale mai sus citate, nu există nici o cauză autorizată de lege şi nici o prevedere contractuală care să permită recurentei-pârâte să pună capăt raporturilor contractuale pe cale unilaterală, astfel încât în mod corect această solicitare formulată pe calea cererii reconvenţionale a fost respinsă de instanţele devolutive, iar critica de nelegalitate nu poate fi primită.

Faţă de soluţia ce se va pronunţa şi având în vedere că intimatul-reclamant A. a solicitat acordarea cheltuielilor de judecată, Înalta Curte va face aplicarea în cauză a dispoziţiilor art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., conform cărora partea care cade în pretenţii va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuieli de judecată, fundamentul plăţii cheltuielilor de judecată fiind dat de culpa procesuală în care se află partea care a pierdut procesul. Întrucât intimatul-reclamant a dovedit cheltuielile de judecată reprezentând onorariu avocat în cuantum de 6000 RON cu chitanţa nr. x/23.01.2025, aflată la dosar, Înalta Curte va obliga pe recurenta-pârâtă la plata acestora, în cuantumul menţionat, în favoarea intimatului-reclamant A..

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 159/AP din 12 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă şi va obliga recurenta-pârâtă să plătească intimatului-reclamant A. cheltuieli de judecată în cuantum de 6000 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 159/AP din 12 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă C. S.R.L. să plătească intimatului-reclamant A. cheltuieli de judecată în cuantum de 6000 RON.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 19 martie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.