Classification of appellate modification of property claim as late amendment versus clarification of object

Şedinţa publică din data de 6 martie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, sub nr. x/2022, reclamanta A. a solicitat instanţei de judecată, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, având ca obiect imobilul apartament situat în Braşov, str. x, neîntabulat, dar pentru care s-a emis Autorizaţia de construire nr. x/2020, şi terenul dezmembrat, corespunzător blocului 13, înscris în CF nr. x Braşov, cu cheltuieli de judecată.

Prin cererea reconvenţională, pârâta B. S.R.L. a solicitat ca instanţa să dispună încetarea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020, ca efect al manifestării de voinţă a promitentei-vânzătoare şi stabilirea unei prestaţii/compensaţii în sarcina promitentului-vânzător în vederea exonerării de la aducerea la îndeplinire a obligaţiilor contractuale asumate, cu cheltuieli de judecată.

La data de 21 noiembrie 2022, reclamanta A. a depus o completare a acţiunii prin care a arătat că imobilul apartament situat în Braşov, str. x a fost întabulat în cartea funciară CF x, nr. cadastral x. C1-U30.

La termenul de judecată din data de 12 ianuarie 2023, pârâta B. S.R.L. a depus o notă de şedinţă prin care a invocat inadmisibilitatea/prematuritatea formulării acţiunii.

La data de 27 februarie 2023, reclamanta A. a depus o notă de şedinţă prin care a precizat obiectul cererii de chemare în judecată, în sensul că acesta constă în apartamentul nr. x, descris anterior, şi locul de parcare de 12 mp, aferent apartamentului.

Societatea pârâtă a invocat excepţia tardivităţii acestei completări de acţiune, excepţie care a fost respinsă prin încheierea de şedinţă din data de 6 aprilie 2023 a Tribunalului Braşov, secţia civilă.

2. Hotărârea pronunţată de prima instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 128 din 27 aprilie 2023, Tribunalul Braşov a admis cererea de chemare în judecată, precizată, formulată de reclamanta A. împotriva pârâtei B. S.R.L. A obligat pârâta să încheie cu reclamanta un contract de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament situat în Braşov, str. x, întabulat în CF x-C1U30, nr. cadastral x şi pentru suprafaţa de 12 mp parcare, pe lotul corespunzător blocului 13, înscris în CF x Braşov, în caz de refuz hotărârea ţinând loc de contract autentic.

A respins cererea reconvenţională formulată de reclamanta-reconvenţională B. S.R.L., în contradictoriu cu pârâta-reconvenţională A.. A obligat pârâta B. S.R.L. să plătească reclamantei suma de 11.229 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, reprezentate de taxă judiciară de timbru şi onorariu avocat.

3. Hotărârea pronunţată de instanţa de apel

Prin decizia civilă nr. 811 din 14 mai 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis cererea de apel formulată de apelanta B. S.R.L. împotriva încheierii de şedinţă din data de 6 aprilie 2023 şi a sentinţei civile nr. 128 din 27 aprilie 2023, pronunţate de Tribunalul Braşov. A schimbat, în parte, încheierea de şedinţă din data de 6 aprilie 2023, în sensul că a admis excepţia tardivităţii modificării de acţiune şi, în consecinţă: A anulat cererea de modificare a acţiunii formulată de reclamanta A.. A schimbat, în parte, sentinţa civilă nr. 128 din 27 aprilie 2023, în sensul că a respins cererea reclamantei A. privind obligarea pârâtei B. S.R.L. la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 12 mp reprezentând loc de parcare, în caz contrar hotărârea urmând a ţine loc de contract de vânzare-cumpărare. A obligat pârâta B. S.R.L. la plata, către reclamanta A., a sumei de 10.629,82 RON reprezentând cheltuieli de judecată în primă instanţă, în loc de 11.229 RON. A păstrat restul dispoziţiilor sentinţei atacate. A obligat intimata reclamantă A. la plata către apelanta pârâtă B. S.R.L. a sumei de 299,59 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel. A obligat apelanta pârâtă B. S.R.L. la plata către intimata reclamantă A. a sumei de 2.800 RON, reprezentând cheltuieli de judecată reduse în apel. A compensat, între părţi, cheltuielile de judecată în faza apelului, urmând ca, în final, apelanta pârâtă B. S.R.L. să achite către intimata reclamantă A. suma de 2.500,41 RON reprezentând cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac promovată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 811AP din 14 mai 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă au declarat recurs reclamanta A. şi pârâta B. S.R.L.

4.1. Prin calea extraordinară de atac formulată, recurenta A. solicită casarea, în parte, a hotărârii atacate şi, pe cale de consecinţă, menţinerea în integralitate a încheierii de şedinţă din data de 6 aprilie 2023 şi a sentinţei civile nr. 128 din 27 aprilie 2023, ambele pronunţate de Tribunalul Braşov, invocând incidenţa motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

În aprecierea sa, instanţa de apel a dat o interpretare greşită dispoziţiilor art. 204 din C. proc. civ., reţinând că cererea depusă la data de 27 februarie 2023 reprezintă o modificare a cererii iniţiale, prin adăugarea unui imobil nou identificat separat în altă carte funciară şi cu un alt număr cadastral.

Recurenta arată că intimata B. S.R.L. a declarat în fals că terenul denumit parcare, în suprafaţă de 12 mp, este înscris în CF nr. x Braşov, nr. top x. În realitate, acestui apartament nu i s-a alocat un loc de parcare identificat cu altă carte funciară şi număr cadastral specific.

În antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020 la S.N.P. C. şi D., la obiectul convenţiei se menţionează imobilul apartament nr. x, un teren/parcare subteran, ce va fi identificat în cartea funciară, cu o suprafaţă de 12 mp, şi cota parte din loturile de teren ce se vor dezmembra şi vor avea destinaţia de uz comun, loc de joacă, drum, toate acestea fiind denumite "proprietatea". Prin urmare, locul de parcare este un element accesoriu apartamentului, făcând corp comun cu acesta.

De asemenea, preţul de 71.900 euro, cu TVA inclus, vizează întreaga proprietate, iar taxa judiciară de timbru, achitată la începutul procesului, a fost stabilită prin raportare la această valoare.

Pentru locul de parcare nu există atribuită carte funciară, iar intimata a menţionat un loc de parcare la 1,7 km, astfel că a săvârşit un abuz de drept ce trebuie sancţionat de către instanţa de judecată.

Recurenta apreciază că instanţa de apel a reţinut că aceasta deţine sumele de bani necesare pentru plata diferenţei de preţ pentru întreaga proprietate, adică şi pentru parcare, având în vedere conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare.

În procesul civil, părţile au dreptul de a dispune de obiectul procesului şi de mijloacele acordate de lege în acest scop. În baza principiului disponibilităţii, părţile pot determina nu doar existenţa procesului, ci şi conţinutul acestuia, sub aspectul cadrului procesual, adică al părţilor, obiectului şi cauzei sale juridice. Acestea se stabilesc prin cererea de chemare în judecată, excepţiile decurgând din posibilitatea conferită de dispoziţiile art. 204 din C. proc. civ.. Or, în speţă, fundamentul pretenţiilor a fost indicat ca fiind antecontractul de vânzare-cumpărare, astfel că există o singură cauză a cererii, iar nu două, cum apreciază instanţa de apel.

Recurenta aduce un argument de practică judiciară, reprezentat de decizia civilă nr. 42/2023 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, din care citează câteva paragrafe, pentru a arăta că se impune evitarea unui formalism excesiv, care ar afecta dreptul la acces în însăşi substanţa sa, şi ar constitui un obstacol care împiedică justiţiabilul să solicite soluţionarea pe fond a litigiului.

În concluzie, aceasta arată că, la data de 25 februarie 2020, a încheiat un antecontract de vânzare - cumpărare având ca obiect proprietatea ce a fost detaliată în cuprinsul cererii de recurs. A fost nevoită să promoveze prezenta acţiune pentru a obţine această proprietate, societatea refuzând să o vândă, şi a dovedit că are resursele necesare pentru această achiziţie.

În consecinţă, recurenta solicită admiterea recursului pe care l-a promovat, casarea, în parte, a deciziei recurate şi admiterea cererii de chemare în judecată, şi sub aspectul locului de parcare.

4.2. Prin calea extraordinară de atac promovată, recurenta B. S.R.L. solicită casarea, în parte, a deciziei civile nr. 811 din 14 mai 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov şi, în principal, trimiterea cauzei, spre o nouă judecată, instanţei de apel, iar, în subsidiar, reţinerea dosarului, spre rejudecare, respingerea cererii de chemare în judecată şi admiterea cererii reconvenţionale.

După o prezentare succintă a situaţiei de fapt care a generat conflictul, societatea recurentă arată că, în opinia sa, instanţa de apel a pronunţat o hotărâre cu aplicarea greşită a normelor de drept material şi procesual.

În ceea ce priveşte motivul de recurs reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., învederează că instanţa a nesocotit normele de drept material incidente în cauză. Antecontractul constituie legea părţilor, în considerarea dispoziţiilor art. 1270 din C. civ., pe care Curtea de Apel Braşov a încălcat-o.

Referitor la preţ, societatea recurentă arată că acţiunea nu putea fi admisă, în ceea ce priveşte apartamentul, întrucât reclamanta nu a făcut dovada consemnării diferenţei de preţ de 52.400 euro, deşi, potrivit dispoziţiilor art. 5.1.1. din antecontract, plata integrală trebuia făcută până la data de 30 aprilie 2022. Mai mult, potrivit aceleiaşi prevederi contractuale, la data menţionată, ca urmare a achitării integrale a preţului, se făcea şi predarea bunului. Or, partea adversă a formulat acţiunea fără ca, la rândul ei, să-şi fi îndeplinit propria obligaţie, fiind, astfel, în culpă. Mai mult, potrivit dispoziţiilor art. 3.2. din acelaşi antecontract, imobilul nu putea fi transferat intimatei - reclamante decât sub condiţia plăţii integrale, prealabile a preţului. În consecinţă, hotărârea recurată este nelegală sub acest aspect.

Recurenta susţine că nu este îndeplinită nici cerinţa prevăzută de dispoziţiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013. În opinia sa, în considerarea acestui text de lege, acţiunile prin care se solicită pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unui imobil sunt condiţionate de depunerea unui certificat de atestare fiscală, care dovedeşte lipsa obligaţiilor fiscale datorate bugetului local. Or, la momentul pronunţării hotărârii de către instanţa de fond, această cerinţă nu era îndeplinită, la dosar nefiind depus acest act.

Hotărârea este nelegală şi faţă de faptul că lipseşte, în antecontract, data/locul pentru încheierea contractului în formă autentică. Instanţa de fond nu a făcut o analiză a cauzei întemeiată pe prevederile antecontractului, deşi era ţinută de legea părţilor. A reţinut că procedura nu este una obligatorie şi că parcurgerea sa nu a fost impusă prin clauze contractuale. Însă, aceasta era prevăzută în cuprinsul dispoziţiilor art. 3.1 şi ale art. 3.2. din antecontract, fiind, sub aspect temporal, după momentul la care imobilul urma să fie înscris în cartea funciară. Astfel, părţile nu au stabilit o dată în acest sens, iar reclamanta nu a făcut dovada iniţierii unor astfel de demersuri. În opinia sa, lipsa acestora atrage prematuritatea şi inadmisibilitatea acţiunii. Pornind de la conţinutul prevederilor art. 3.1 şi art. 3.2, precum şi ale art. 8.4 din convenţia dintre părţi, în lipsa stabilirii, de comun acord, a unei date şi a convocării la notar pentru încheierea contractului, nu se poate reţine că obligaţia de transferare a dreptului de proprietate ar fi exigibilă. Dispunând, în sens contrar, instanţa a încălcat principiul enunţat de dispoziţiile art. 1270 din C. civ. potrivit cu care contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante.

Societatea recurentă susţine nelegalitatea hotărârii şi din prisma respingerii cererii reconvenţionale, în raport de prevederile antecontractului care se completează cu prevederile legale. În acest sens, arată că a transmis reclamantei o notificare de denunţare unilaterală a antecontractului, care produce efecte, în considerarea prevederilor art. 8.3, art. 8.4, şi ale art. 11.4 din convenţia ce reprezintă legea părţilor. Prin urmare, contrar celor reţinute de către instanţa de fond, a dovedit că există temeiuri în baza cărora societatea a procedat la comunicarea notificării de denunţare unilaterală, aceasta fiind producătoare de efecte juridice. În opinia sa, preţul achitat de promitentul-cumpărător a reprezentat un avans din preţul total al vânzării, plata nefiind un veritabil act de executare, ci o clauză anticipatorie a contractului de vânzare-cumpărare. Raportat la propunerea formulată în cuprinsul notificării de denunţare unilaterală, procentul propus, de 7% din valoarea avansului, a fost mai mult decât îndestulător pentru a acoperi prejudiciul suferit de către aceasta. Prin urmare, raportat la cele expuse, apreciază că instanţa de fond a apelat la o analiză trunchiată a antecontractului dintre părţi.

În ceea ce priveşte necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată, societatea recurentă arată că, în opinia sa, aceasta este, în principal, inadmisibilă, şi, în subsidiar, neîntemeiată. Potrivit antecontractului, părţile trebuiau să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cel mai târziu la data aprobării creditului sau încasării preţului, fără a determina, în concret, data semnării acestuia. Această dată era condiţionată de efectuarea unor demersuri, de către promitenta-cumpărătoare, care, în cauză, nu au fost efectuate. Mai mult, s-a solicitat pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare - cumpărare, fără a se depune certificatul de atestare fiscală. În lipsa acestor elemente preparatorii şi prealabile, instanţa nu putea să admită acţiunea.

Referitor la cererea reconvenţională, societatea recurentă arată că a dovedit că notificarea de denunţare unilaterală este producătoare de efecte juridice şi, în acest sens, reia şi citează prevederile art. 8.3, art. 8.4 şi ale art. 11.4 din antecontract. Apreciază că denunţarea unilaterală trebuie să fie rezultatul unei decizii de oportunitate, titularul fiind motivat să înceteze contractul, fie de costul economic prea ridicat, fie de conştientizarea imposibilităţii de a face faţă executării viitoare a contractului. Acesta nu trebuie, însă, să comunice partenerului contractual, motivul luării unei astfel de decizii şi nici să dovedească necesitatea denunţării. Cu toate acestea, a arătat că motivul său a fost determinat de o majorare a preţurilor în domeniul construcţiilor într-un ritm alert, precum şi de dificultăţile de natură economică pe care societatea le traversează, care au condus la imposibilitatea finalizării proiectului rezidenţial, şi pe care înţelege să le enumere, pentru a dovedi că denunţarea unilaterală urmăreşte protejarea intereselor sale. De aceea, a înţeles să solicite instanţei să dispună încetarea antecontractului, în considerarea dispoziţiilor art. 1276 din C. civ. coroborate cu cele ale art. 1321 din acelaşi act normativ.

5. Apărări formulate în cauză

Prin întâmpinarea depusă la data de 11 octombrie 2024, pârâta B. S.R.L. solicită respingerea recursului declarat de reclamanta A., ca nefondat. În motivare, arată că, în mod corect, cererea de completare a acţiunii a fost respinsă, ca tardiv formulată. Locul de parcare nu este un accesoriu al apartamentului, ci un imobil nou, înscris în cartea funciară. Astfel, reclamanta şi-a completat, nu precizat, cererea de chemare în judecată, cu încălcarea dispoziţiilor art. 204 din C. proc. civ., soluţia instanţei de apel, sub acest aspect, fiind legală şi temeinică.

Prin întâmpinarea formulată la data de 1 octombrie 2024, reclamanta A. solicită respingerea recursului declarat de pârâta B. S.R.L., în principal, ca fiind nul, şi, în subsidiar, ca fiind nefondat. În acest sens, înţelege să invoce excepţia netimbrării recursului, întrucât la dosar nu se regăseşte dovada achitării taxei judiciare de timbru de către societate şi excepţia nulităţii căii extraordinare de atac întrucât criticile formulate nu se încadrează în motivele de nelegalitate prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.. Dacă se trece peste aceste apărări, apreciază că recursul urmează a fi respins, ca nefondat. A iniţiat acest demers judiciar întrucât, deşi clădirea era finalizată, societatea tot amâna întabularea, iar după ce a învestit instanţa de judecată, i s-a comunicat notificarea de reziliere unilaterală, deşi până la primul termen de judecată, imobilul a fost întabulat. De asemenea, arată că deţine diferenţa de preţ, a depus certificatul fiscal şi a făcut demersuri pentru perfectarea actului. În opinia sa, niciunul dintre cazurile de denunţare invocate de societatea recurentă nu se justifică. Toate aceste considerente dovedesc temeinicia şi legalitatea demersului său judiciar şi justifică respingerea recursului declarat de societatea recurentă, ca fiind nefondat.

6. Procedura în faţa instanţei de recurs

Prin rezoluţie, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie a fixat termen la data de 6 februarie 2025, pentru soluţionarea recursurilor declarate de reclamanta A. şi de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 811/AP din 14 mai 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

La termenul din data de 6 februarie 2025, Înalta Curte a luat act de renunţarea reclamantei la excepţia netimbrării recursului de către pârâtă şi a respins excepţia nulităţii cererii de recurs formulate de pârâtă, invocată de reclamantă, prin întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată următoarele:

În ceea ce priveşte recursul declarat de pârâta B. S.R.L, acesta este nefondat, pentru argumentele ce vor fi expuse în cele ce urmează.

Cu titlu prealabil, se reţine că, prin raportare la caracterul extraordinar al căii de atac a recursului, care poate fi exercitat numai pentru motivele prevăzute expres şi limitativ de lege, urmează a fi examinate exclusiv criticile de nelegalitate care au fost formulate în legătură cu soluţia pronunţată de curtea de apel şi cu considerentele care o susţin, având în vedere că nu se circumscriu aspectelor de nelegalitate criticile privitoare la stabilirea situaţiei de fapt şi la aprecierea materialului probator.

În cauza dedusă judecăţii, potrivit premiselor factuale stabilite de instanţele de fond, între pârâta B. S.R.L. - în calitate de promitentă-vânzătoare şi reclamanta A. - în calitate de promitentă-cumpărătoare, a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020, prin care societatea s-a obligat să vândă reclamantei un apartament în suprafaţă de 75,19 mp, cu terenul aferent, şi un teren parcare în suprafaţă de 12 mp, în schimbul plăţii unui preţ total de 71.900 euro, compus din suma de 69.900 euro pentru apartament şi suma de 2.000 euro pentru parcare.

Prin clauzele antecontractului, părţile au convenit ca, în termen de 4 zile de la semnarea acestuia, promitenta - cumpărătoare să achite, cu titlu de avans, suma de 17.500 euro, urmând ca diferenţa de 52.400 euro, cu TVA de 5% inclus, să fie plătită până la semnarea contractului de vânzare-cumpărare, după întabularea şi apartamentarea imobilului.

Avansul a fost achitat, dovezile existând la dosarul cauzei.

La data de 11 iunie 2021, părţile au încheiat un act adiţional, prin care societatea s-a obligat să termine clădirea până la data de 30 aprilie 2022, apreciată ca fiind data predării, cu condiţia achitării integrale a preţului. Ulterior, la începutul anului 2022, părţile au purtat discuţii despre finisaje, societatea emiţând actul intitulat Chestionar finisaje bloc - apartamentul 30.

La data de 1 iulie 2022, pârâta i-a notificat reclamantei denunţarea unilaterală a antecontractului, arătând că nu există premisele finalizării imobilului în viitorul apropiat, determinat de majorarea preţurilor în domeniul construcţiilor într-un ritm alert, precum şi de dificultăţile de natură economică pe care pârâta le traversează, care pun societatea în imposibilitate de a termina proiectul. S-a menţionat că manifestarea sa de voinţă este în sensul încetării efectelor antecontractului de la data comunicării notificării, cu consecinţa restituirii către reclamantă a sumelor achitate cu titlu de avans şi oferirea unui procent de 7% din valoarea sumelor achitate, cu titlu de daune interese.

Reclamanta a răspuns acestei notificări la data de 6 iulie 2022, în sensul că nu este de acord cu denunţarea unilaterală a antecontractului şi că solicită încheierea contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică, arătând totodată că poate achita diferenţa de preţ. Ulterior, a învestit instanţa de judecată cu prezenta cerere de chemare în judecată.

În timpul litigiului, conform extrasului de carte funciară emis la data de 21 noiembrie 2022, imobilul construcţie a fost înscris în cartea funciară şi s-a efectuat apartamentarea, apartamentul obiect al antecontractului încheiat cu reclamanta fiind înscris în CF x.

Prin cererea de recurs ce face obiect al prezentei analize, societatea recurentă susţine nelegalitatea soluţiei instanţei de apel care, în opinia sa, a aplicat greşit normele de drept material şi procesual în ceea ce priveşte modul de dezlegare a aspectelor deduse judecăţii.

În primul rând, aceasta susţine că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1270 din C. civ., ignorând voinţa părţilor, care, în cuprinsul art. 5.1.1. din antecontract, astfel cum a fost modificat prin actul adiţional, art. 3.1. şi art. 3.2. din aceeaşi convenţie au stabilit că predarea bunului imobil trebuia să aibă loc până la data de 30 aprilie 2022, dar cu condiţia achitării integrale a preţului. Motivele evocate sunt apreciate de recurentă a fi subsumate cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Însă, aceste critici (reiterate de mai multe ori în cuprinsul memoriului de recurs) nu pot fi primite, întrucât tind la o reapreciere a situaţiei de fapt. Prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., pe care se întemeiază recursul declarat, trebuie să nu fie invocate doar formal, ci presupun indicarea regulilor de drept pe care instanţa le-a nesocotit ori aplicat greşit în cauză, dezvoltarea unei interpretări a respectivei reguli de drept, respectiv, indicarea concretă a manierei în care instanţa le-a încălcat ori aplicat greşit. Contrar susţinerilor recurentei, o pretinsă eroare în stabilirea faptelor excedează cazului de casare evocat, recursul neputând privi pretinsa netemeinicie a hotărârii recurate.

Astfel ceea ce critică recurenta este interpretarea eronată a unor clauze contractuale referitoare la momentul încheierii contractului în formă autentică şi care, în opinia sa, sunt lipsite de echivoc. Or, nu este posibilă cenzurarea interpretării date de instanţele de fond unor clauze contractuale susceptibile de mai multe înţelesuri, o atare interpretare a voinţei reale a părţilor fiind sustrasă, în principiu, controlului de legalitate pe calea recursului.

În contextul normativ actual, controlul de legalitate referitor la modul în care instanţele devolutive au interpretat clauzele unui contract poate viza ipoteza în care au fost aplicate greşit regulile de interpretare stabilite de lege sau normele legale referitoare la calificarea legală a contractelor ori dispoziţii legale supletive de la care părţile nu au derogat şi care se aplică în completarea a ceea ce acestea au stipulat în mod expres.

Prin cererea de recurs, societatea recurentă invocă greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1270 din C. civ., însă nu dezvoltă o veritabilă critică de nelegalitate, învederând doar că instanţele devolutive au încălcat prevederile art. 5.1.1, art. 3.1. şi art. 3.2. din antecontract.

Or, prin aceste afirmaţii nu se susţine o încălcare a legii, ci o nesocotire a propriei sale interpretări a contractului încheiat, solicitându-se instanţei de recurs să procedeze la o nouă interpretare, diferită, a clauzelor amintite, ceea ce nu ar fi posibil decât dacă la baza aprecierilor cuprinse în decizia recurată ar sta o greşită interpretare şi aplicare a legii, constatată în prealabil de către instanţa de recurs. Această premisă nu este însă întrunită în cauză.

Astfel cum au reţinut şi instanţele de fond, la pct. 2.9.5 din antecontract s-a prevăzut că, în situaţia în care promitenta-vânzătoare va refuza să semneze contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică cu promitenta-cumpărătoare, indiferent din ce motive, promitenta-cumpărătoare va putea opta pentru acţiunea în instanţă prin care să se obţină o hotărâre judecătorească aptă de întabulare sau, la alegerea sa, va putea solicita plata de către promitenta-vânzătoare a dublului sumelor achitate până la acel moment.

De asemenea, au reţinut că partea care nu şi-a executat obligaţiile contractuale este societatea pârâtă, care a refuzat predarea imobilului şi perfectarea vânzării, invocând diferite motive neîntemeiate, inclusiv majorarea preţului.

În această privinţă, Curtea de Apel Braşov a arătat pe larg maniera în care înţelege să interpreteze clauzele contractuale, reţinând, în esenţă, că predarea apartamentului urma să se facă cel mai târziu la 30 aprilie 2022 (dată modificată prin actul adiţional). S-a reţinut, totodată, că părţile au convenit, în mod expres, ca plata diferenţei de preţ să se facă la semnarea contractului de vânzare-cumpărare. Ca urmare, a considerat instanţa, că nu i se poate reproşa reclamantei neplata restului de preţ, în condiţiile în care nu i s-a oferit perfectarea vânzării, ci dimpotrivă, recurenta a făcut acte contrare propriei îndatoriri, pentru a zădărnici posibilitatea executării în natură.

Înalta Curte constată şi faptul că, prin promisiunea de vânzare-cumpărare, societatea pârâta nu şi-a asumat doar obligaţia de edificare a construcţiei, ci şi pe aceea de întabulare şi apartamentare.

Or, procedura de înscriere a apartamentului în cartea funciară a fost finalizată pe parcursul derulării procesului, însă, nici după îndeplinirea acestei formalităţi, promitenta-vânzătoare nu şi-a exprimat disponibilitatea de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Aşa cum a arătat instanţa de apel, intenţia părţilor a fost aceea de a stabili momentul plăţii preţului la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare în formă autentică, neexistând o clauză care să prevadă o plată anticipată, la o dată expres convenită de părţi. Ca atare, nu poate fi reţinută culpa promitentei cumpărătoare constând în neplata preţului în condiţiile în care obligaţiile interdependente şi reciproce nu au fost îndeplinite de promitenta vânzătoare.

De altfel, neplata preţului poate determina invocarea excepţiei de neexecutare în ceea ce priveşte obligaţia de predare, nu însă şi în ceea ce priveşte transferul proprietăţii. Rezultă, astfel, că şi prin raportare la fizionomia contractului promis, un contract de vânzare, este neîntemeiată susţinerea potrivit căreia plata integrală a preţului trebuie să preceadă transferul proprietăţii către cumpărător.

Totodată, în mod legal a statuat instanţa de apel că pronunţarea hotărârii care ţine loc de contract de vânzare nu presupune cu necesitate plata integrală a preţului, anterioară pronunţării respectivei hotărâri, dacă conduita contractuală a promitentului-cumpărător relevă că acesta şi-a executat deja obligaţiile scadente anterior perfectării contractului de vânzare.

S-a apreciat astfel că dispoziţiile art. 1279 din C. civ. trebuie adaptate la natura contractului de vânzare şi nu pot fi interpretate în sensul existenţei obligaţiei plăţii preţului ca fiind scadentă anticipat transferului dreptului de proprietate.

Ca atare, nu poate fi reţinută culpa promitentei-cumpărătoare constând în neplata preţului în condiţiile în care obligaţiile interdependente şi reciproce de întabulare, apartamentare şi de transfer a dreptului de proprietate nu au fost îndeplinite de promitenta-vânzătoare până la data iniţierii demersului judiciar.

Aceste dezlegări sunt în concordanţă cu dispoziţiile legale aplicabile situaţiei de fapt stabilite. De altfel, reclamanta a depus la dosar, iniţial, dovezi în sensul că deţine suma necesară achitării diferenţei de preţ, iar, mai apoi, faţă de susţinerile contrare ale societăţii, a făcut dovada consemnării întregii sume.

Prin urmare, acest prim motiv de recurs nu este apt să atragă casarea deciziei recurate.

În al doilea rând, societatea recurentă susţine nelegalitatea hotărârii prin prisma neîndeplinirii cerinţelor prevăzute de dispoziţiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, arătând că, la momentul pronunţării hotărârii de către prima instanţă, la dosarul cauzei nu exista certificatul fiscal al imobilului, lipsind astfel un element esenţial, caracteristic acestei tipologii de acţiuni, instanţa de apel constatând, în mod nelegal, că această omisiune s-a acoperit în cadrul apelului. Apreciază că o astfel de nelegalitate nu putea fi îndreptată în calea de atac, în condiţiile în care rolul instanţei de control judiciar era acela, în principal, de a verifica sub aspectul legalităţii/temeiniciei hotărârea pronunţată de către o instanţă inferioară, în cauză rezultând nelegalitatea hotărârii din perspectiva lipsei certificatului fiscal.

Înalta Curte constată că, în conformitate cu dispoziţiile art. 476 din C. proc. civ., "apelul exercitat în termen provoacă o nouă judecată asupra fondului, instanţa de apel statuând atât în fapt, cât şi în drept."

Apelul este o cale de atac devolutivă ce asigură dublul grad de jurisdicţie, în cadrul căreia probele noi sunt admisibile şi pot fi readuse în faţa instanţei de control judiciar toate problemele de fapt şi de drept dezbătute în primă instanţă, provocând o nouă judecată asupra fondului. Instanţa de apel este abilitată a verifica atât legalitatea sentinţei (respectiv, în ce măsură prima instanţă a aplicat şi a interpretat corect norma de drept material), cât şi temeinicia acesteia (dacă situaţia de fapt stabilită prin hotărâre corespunde probelor administrate).

În cauza pendinte, certificatul fiscal a fost depus la dosar abia în faţa instanţei de apel, împrejurare care, însă, nu este de natură a sancţiona demersul judiciar al reclamantei.

Prin Decizia nr. 42 din 29 mai 2017 pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, s-a statuat că "norma cuprinsă în art. 159 alin. (5) din Legea nr. 207/2015 privind Codul de procedură fiscală este una de protecţie a dobânditorului . . . . . . . . . .pentru ca pârâtul să nu paralizeze eficienţa acţiunii, prin refuzul de a prezenta certificatul de atestare fiscală, art. 57 din Ordonanţa de urgenţă a Guvernului nr. 80/2013 a pus în sarcina instanţei obligaţia de a solicita certificatul de atestare fiscală referitor la bun."

Aşadar, faţă de cele anterior menţionate, faptul că instanţa de apel a valorificat certificatul fiscal al imobilului, depus la dosar ulterior momentului pronunţării hotărârii de către prima instanţă, nu atrage, în speţă, incidenţa niciunui motiv de casare.

În al treilea rând, societatea recurentă susţine nelegalitatea deciziei supuse controlului judiciar prin prisma inexistenţei, în antecontract, a datei/locului pentru încheierea convenţiei în formă autentică. În argumentare, arată că instanţa de apel nu a efectuat o analiză întemeiată pe prevederile contractuale, ci mai degrabă a făcut o cercetare personală a cauzei, în condiţiile în care era ţinută a analiza şi a aplica legea părţilor.

Însă, şi prin aceste critici, recurenta deduce judecăţii în recurs o chestiune care nu se regăseşte în configuraţia juridică dată de dispoziţiile art. 488 din C. proc. civ., respectiv critică modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauzele contractuale.

În plus, critica ignoră argumentele instanţei de apel privind condiţiile în care a fost valorificată clauza contractuală prevăzută la 3.1 din antecontract, prin care s-a prevăzut că încheierea în forma autentică a contractului de vânzare-cumpărare va avea loc cel mai târziu la data aprobării creditului sau a încasării preţului total, la o dată ce va fi stabilită de comun acord.

Fără să combată dezlegările instanţei, sub aspectul datei, recurenta readuce astfel în discuţie aspecte legate de modalitatea de interpretare a clauzelor contractuale, neargumentând caracterul nelegal al statuării jurisdicţionale anterioare şi nedemonstrând în ce condiţii termenul de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare în formă autentică ar fi putut fi stabilit în alt fel decât în maniera reţinută.

Sub aparenţa unei critici de nelegalitate relative la încălcarea dispoziţiei de drept substanţial (art. 1270 C. civ.), în legătură cu care se rezumă la a indica succint că "antecontractul constituie legea părţilor", recurenta înţelege să îşi construiască întreaga argumentaţie invocând greşita interpretare de către instanţa de prim control judiciar a clauzelor antecontractului intervenit între părţi şi, în acest sens, se limitează să redea dispoziţiile art. 1411 şi ale art. 1415 din actul normativ menţionat şi să evoce împrejurări factuale.

Drept urmare, în realitate, ceea ce invocă este, aşa cum s-a arătat, o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziţii legale, din moment ce întreaga argumentaţie vizează efectele juridice ale convenţiei părţilor.

Or, aspectele legate de interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci ţin de temeinicia judecăţii înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului realizată cu ocazia cercetării fondului cauzei.

Ca atare, statuările instanţei de apel, cu corespondent pe tărâm contractual, nu mai pot fi contrazise la acest moment procesual, iar simpla referire la ipoteza unei prematurităţi sau inadmisibilităţi nu este de natură a imprima, în sine, criticii un caracter subsumabil prevederilor art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., recurenta urmărind, în realitate, doar a supune analizei, în afara limitelor specifice judecăţii din recurs, pretinsa nesocotire a prevederilor art. 3.1 din antecontractul intervenit între părţi, cum chiar aceasta afirmă.

Mai mult, instanţa de apel, în mod corect, a înlăturat ca fiind nefondată susţinerea potrivit căreia acţiunea ar fi inadmisibilă în lipsa convocării societăţii recurente în vederea semnării contractului de vânzare-cumpărare, la notar, anterior emiterii notificării, de vreme ce între părţi, aşa cum s-a reţinut, au existat discuţii legate de încheierea contractului. Or, a se accepta în aceste condiţii, necesitatea notificării promitentei-vânzătoare, înseamnă a se valorifica un formalism excesiv, fără nicio consecinţă practică, atât timp cât este de natura evidenţei refuzul societăţii de a încheia contractul de vânzare-cumpărare.

Cât priveşte lipsa iniţierii de către reclamantă a unor demersuri în vederea stabilirii datei încheierii contractului, conform clauzelor agreate în acest sens este aplicabil acelaşi raţionament expus, un astfel de demers fiind fără nicio consecinţă, în condiţiile în care reiese inechivoc refuzul societăţii de a încheia actul în discuţie.

În al patrulea rând, societatea recurentă susţine nelegalitatea hotărârii şi prin prisma respingerii cererii reconvenţionale, în raport de prevederile antecontractului care se completează cu prevederile legale. Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, care a apreciat că nu există niciun temei în baza căruia pârâta să fi putut proceda la denunţarea unilaterală a contractului, recurenta apreciază că notificarea transmisă părţii adverse este producătoare de efecte juridice, în condiţiile în care se întemeiază pe însăşi clauze contractuale, de comun acord agreate de către ambele părţi.

Prin această critică, astfel cum a fost formulată, prin prezentarea unor argumente generale, teoretice privind denunţarea unilaterală şi redarea unora dintre clauzele contractuale în justificarea faptului că denunţarea unilaterală este producătoare de efecte juridice, recurenta tinde la o reevaluare a probelor administrate şi la stabilirea unei alte situaţii de fapt, ceea ce este inadmisibil în această etapă procesuală, cum deja s-a menţionat.

Acestei critici, susţinute şi în apel, instanţa de apel i-a răspuns suficient de lămuritor, arătând că motivul invocat de societate nu poate determina încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare la iniţiativa promitentei-0vânzătoare, deoarece nu este vorba de o obligaţie stabilită în sarcina reclamantei, iar partea care nu şi-a îndeplinit obligaţiile asumate nu poate fi cea care activează pactul comisoriu prevăzut în contract.

Or, recurenta nu deduce spre analiză veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicţional atacat, cât timp ele nu se grefează pe considerentele acestuia, critica constituind doar o simplă reiterare a apărărilor formulate prin cererea de apel şi care au primit deja dezlegare prin decizia atacată.

Prin urmare, nici aceste critici nu sunt în măsură să atragă casarea deciziei supuse controlului judiciar.

În al cincilea rând, societatea recurentă expune o serie de considerente cu privire la necesitatea respingerii cererii de chemare în judecată şi a admiterii cererii reconvenţionale, repunând în discuţie, într-un mod concluziv, exact aceleaşi susţineri formulate la punctele anterioare. Singurele aspecte suplimentare vizează motivele care, în opinia sa, justifică încetarea promisiunii de vânzare-cumpărare, respectiv creşterea preţurilor sau dificultăţile de natură economică a societăţii, aspecte care, însă, fac imposibilă extragerea unui element de nelegalitate a deciziei atacate.

În consecinţă, analizând decizia recurată prin prisma dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că prin modalitatea de redactare a memoriului de recurs şi de formulare a criticilor, recurenta nu a demonstrat în ce constă nelegalitatea soluţiei din apel, astfel încât să fie atrasă incidenţa motivului de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Având în vedere considerentele expuse, constatând legalitatea deciziei recurate, reţinând că aspectele de nelegalitate deduse judecăţii pe calea prezentului recurs sunt lipsite de temei, Înalta Curte urmează a respinge recursul pârâtei, ca nefondat.

În ceea ce priveşte recursul declarat de reclamanta A., acesta este fondat, pentru argumentele ce succed.

Invocând incidenţa motivului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta - reclamantă A. a înţeles să critice hotărârea supusă controlului judiciar susţinând, în esenţă, că instanţa de apel a aplicat eronat dispoziţiile art. 204 din C. proc. civ., întrucât a calificat nota de şedinţă din data de 27 februarie 2023 ca fiind o cerere completatoare şi a respins-o ca tardiv formulată.

Înalta Curte constată că aceste susţineri, circumscrise cazului de casare reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 din actul normativ menţionat, care vizează situaţia în care hotărârea a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, este fondat.

Astfel cum s-a reţinut, prin cererea de chemare în judecată cu care a învestit Tribunalul Braşov, reclamanta A. a solicitat instenţei de judecată, în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de contract autentic de vânzare-cumpărare având ca obiect imobilul apartament situat în municipiul Braşov, str. x, jud. Braşov, neîntabulat, şi lotul de teren corespunzător blocului, înscris în C.F. nr. x, nr. cadastral x.

În motivarea cererii introductive, aceasta a arătat că a încheiat un antecontract de vânzare-cumpărare cu societatea pârâtă ce viza un apartament, cu terenul aferent, şi un teren parcare cu o suprafaţă de 12 mp, pentru care s-a stabilit un preţ fix de 71.900 euro, cu TVA inclus. Deşi a achitat avansul şi a arătat promitentei vânzătoare că dispune de diferenţa de preţ, aceasta a refuzat perfectarea actului, motiv pentru care a apelat la instanţa de judecată. Pentru acţiunea iniţiată, a achitat o taxă judiciară de timbru la valoarea obiectului contractului, prin raportare la suma de 71.900 euro.

Ulterior, la data de 27 februarie 2023, reclamanta a depus o notă de şedinţă în care a arătat că înţelege să precizeze obiectul material al acţiunii sale, în sensul că acesta constă în apartamentul nr. x, înscris în cartea funciară CF x, nr. cadastral x. C1-U30, după promovarea acestei acţiuni, şi terenul parcare, neîntabulat, ce fac obiect al antecontractului.

Societatea pârâtă a invocat excepţia tardivităţii acestui act procedural, pe care l-a apreciat ca fiind o completare a acţiunii iniţiale, excepţia fiind respinsă prin încheierea de şedinţă din data de 6 aprilie 2023 a Tribunalului Braşov.

Această încheiere a făcut obiect al apelului formulat de pârâta B. S.R.L. Prin decizia civilă nr. 811 din 14 mai 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul, sub acest aspect, a schimbat în parte atât încheierea de şedinţă din data de 6 aprilie 2023 a Tribunalului Braşov, în sensul că a admis excepţia tardivităţii modificării de acţiune, cât şi sentinţa civilă nr. 128 din 27 aprilie 2024 a aceleiaşi instanţe, în sensul că a respins cererea reclamantei de obligare a pârâtei la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru suprafaţa de 12 mp teren parcare.

Această chestiune face obiectul cererii de recurs formulate de reclamanta A. care susţine că instanţa de apel, admiţând excepţia tardivităţii actului procedural depus la data de 27 februarie 2023, a încălcat dispoziţiile art. 204 alin. (2) din C. proc. civ.

Înalta Curte reţine că procesul civil este guvernat de principiul disponibilităţii, care este consacrat de dispoziţiile art. 9 din actul normativ menţionat, dar care rezultă şi din prevederile art. 22 alin. (6) şi ale art. 397 alin. (1) din acelaşi act normativ.

Astfel, potrivit art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., "Obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor" iar, conform art. 22 alin. (6) din actul normativ menţionat, "Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ceea ce s-a cerut, fără, însă, a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel."

În acelaşi sens, art. 397 alin. (1) din acelaşi act normativ prevede că "Instanţa este obligată să se pronunţe asupra tuturor cererilor deduse judecăţi. Ea nu poate acorda mai mult sau altceva decât s-a cerut, dacă legea nu prevede altfel".

Prin urmare, în raport de aceste dispoziţii legale, instanţa este ţinută de limitele învestirii sale determinate prin cererea de chemare în judecată, în sensul că ea trebuie să hotărască asupra a ceea ce formează obiectul cererii deduse judecăţii şi în raport de persoanele care figurează ca părţi în proces.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie evidenţiază că obiectul şi cauza cererii de chemare în judecată se fixează la momentul introducerii cererii de chemare în judecată, excepţiile decurgând din posibilitatea conferită de către prevederile art. 204 din C. proc. civ., realizându-se cu respectarea condiţiilor edictate de acest text legal, coroborate cu dispoziţiile art. 178 din acelaşi act normativ. Legiuitorul a consacrat, aşadar, posibilitatea formulării unei cereri adiţionale.

Cererea adiţională îşi găseşte reglementarea expresă în dispoziţiile art. 30 alin. (5) din C. proc. civ., această normă legală statuând definiţia şi trasând caracterele juridice ale acestei instituţii de drept procesual civil.

Astfel, potrivit dispoziţiei normative precizate, formularea cererii adiţionale implică modificarea unuia dintre cele trei elemente esenţiale ale cererii iniţiale: părţi, obiect şi cauză. Potrivit dispoziţiilor art. 204 alin. (1) şi (3) din C. proc. civ., cererea completatoare şi modificatoare este limitată temporal, putând fi realizată numai până la primul termen de judecată la care reclamantul este legal citat, promovarea acestei cereri după termenul menţionat, fiind condiţionată de acordul expres al tuturor părţilor.

Prin excepţie, dispoziţiile alin. (2) ale aceluiaşi articol prevăd că nu se va da termen, ci se vor trece în încheierea de şedinţă declaraţiile verbale făcute în instanţă când se îndreaptă greşelile materiale din cuprinsul cererii, când reclamantul măreşte sau micşorează cuantumul obiectului cererii, când se solicită contravaloarea obiectului cererii, pierdut sau pierit în cursul procesului, şi când se înlocuieşte o cerere în constatare printr-o cerere în realizarea dreptului sau invers, atunci când cererea în constatare este admisibilă.

Ipoteza măririi sau micşorării cuantumului obiectului cererii presupune formularea unei cereri patrimoniale, al cărei obiect poate fi exprimat în bani.

Doar în măsura în care limitele obiectului indicat în cererea introductivă de instanţă au fost depăşite prin cererea adiţională, aceasta va urma regimul prevăzut de dispoziţiile art. 204 alin. (1) şi alin. (3) din C. proc. civ., iar nu cel stipulat prin alin. (2) al aceluiaşi text de lege.

În litigiul pendinte, Înalta Curte constată că, prin cererea de chemare în judecată, reclamanta a urmărit valorificarea antecontractului autentificat sub nr. x din 25 februarie 2020 la Societatea Notarilor Publici C. şi D., care viza şi terenul parcare, aspect care rezultă din motivarea acesteia. Taxa de timbru aferentă cererii a fost calculată prin raportare la preţul total de 71.900 euro, ce includea şi contravaloarea acestui teren de 12 mp, cu destinaţie de parcare.

De asemenea, constată că, prin cererea depusă la data de 27 februarie 2023, nu s-a urmărit modificarea pretenţiilor iniţiale, nu s-a adiţionat un alt obiect celui iniţial. Prin această notă de şedinţă s-a detaliat obiectul material, arătându-se că vizează apartamentul nr. x, înscris în cartea funciară CF x, nr. cadastral x. C1-U30, după promovarea acestei acţiuni, şi terenul parcare, neîntabulat, ce fac obiect al antecontractului.

În aceste condiţii, instanţa supremă decelează faptul că cererea din 27 februarie 2023 nu reprezintă o completare a acţiunii iniţiale, prin formularea unei pretenţii noi, motiv pentru care nu este condiţionată temporal de primul termen de judecată la care reclamantul este legal citat.

Aşadar, respingând această cerere, ca fiind tardiv formulată, instanţa de apel a pronunţat decizia recurată cu nerespectarea normelor procedurale aplicabile în materie, atrăgând incidenţa motivului de casare invocat.

În consecinţă, reţinându-se un viciu de nelegalitate a deciziei recurate din această perspectivă, această împrejurare face inutilă examinarea celorlalte critici ale recurentei reclamante ce privesc fondul raportului juridic.

Date fiind efectele pe care le produce soluţia ce umează a fi pronunţată în considerarea regulilor de procedură încălcate, rămâne în sarcina instanţei de apel ca, în rejudecarea cauzei, să analizeze fondul pretenţiilor cu privire la terenul - parcare ce face obiect al antecontractului încheiat între părţi.

În consecinţă, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamanta A. este fondat, în limitele arătate anterior, urmând ca, în rejudecare, instanţa de apel să examineze calea de atac cu care a fost învestită sub aspectul temeiniciei pretenţiilor referitoare la terenul - parcare cu suprafaţa de 12 mp.

Pentru argumentele expuse, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. şi va admite recursul promovat de reclamanta A. şi, în baza dispoziţiilor art. 497 din C. proc. civ., va casa decizia recurată urmând a trimite cauza la instanţa de apel, pentru rejudecare, în limitele arătate anterior.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 811/AP din 14 mai 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Admite recursul declarat de reclamanta A. împotriva aceleiaşi decizii.

Casează decizia recurată şi trimite cauza, spre rejudecare, la instanţa de apel.

Definitivă.

Pronunţată, astăzi 6 martie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform prevederilor art. 402 din C. proc. civ.