Absolute nullity of real estate alienation during statutory restitution proceedings and the limits of the good faith defense under Law 10/2001

Şedinţa publică din data de 21 noiembrie 2024

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

1. Cererea de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă la 8 iunie 2015, sub nr. x/2015, reclamanta Academia Română a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii Primăria Oraşului Predeal, prin primar, S.C. Predeal S.A. şi Ministerul Economiei, Comerţului şi Turismului, anularea dispoziţiei nr. 118 din 22 aprilie 2015, emise de Primarul Oraşului Predeal, prin care s-a respins notificarea nr. x din 8 noiembrie 2001, având ca obiect retrocedarea imobilului situat în str. x (fostă Câmpineanu) Predeal, judeţul Braşov, compus din teren în suprafaţă de 3.000 mp şi construcţie (P+l), în suprafaţă de 200 mp; obligarea pârâţilor la restituirea în natură a acestui imobil şi lăsarea lui în deplină proprietate şi posesie, iar, în cazul în care restituirea în natură nu este posibilă, acordarea măsurilor compensatorii, potrivit art. 16 şi art. 21 alin. (1) din Legea nr. 165/2013.

Prin cererea modificatoare a acţiunii, înregistrată la 19 octombrie 2015, reclamanta Academia Română a solicitat anularea contractului de vânzare-cumpărare autentificat de Biroul Notarului Public A., sub nr. x din 9 aprilie 2003, încheiat între S.C. Predeal S.A., în calitate de vânzătoare, şi S.C. B. S.R.L., actualmente S.C. C. S.R.L., în calitate de cumpărătoare, având ca obiect terenul situat în Predeal, str. x, respectiv nr. 24, judeţul Braşov, înscris în cartea funciară nr. x/N-Predeal, la A+8, sub nr. top x - teren construcţii în suprafaţă de 3.914,42 mp.

La termenul de judecată din 15 februarie 2016, stabilit în dosarul nr. x/2015, instanţa a dispus disjungerea acestui capăt de cerere, de acţiunea principală, constituindu-se, astfel, dosarul nr. x/2016.

Primul ciclu procesual

2. Hotărârea instanţei de fond

Prin sentinţa nr. 85 din 10 mai 2016, Tribunalul Braşov, secţia civilă a admis excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune, invocată de pârâta S.C. C. S.R.L. şi a respins, ca prescrisă, acţiunea civilă formulată de reclamanta Academia Română, în contradictoriu cu pârâtele S.C. C. S.R.L. şi S.C. Predeal S.A., prin lichidator judiciar D.. Totodată, a obligat-o pe reclamantă să-i achite pârâtei suma de 1500 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 738 din 25 aprilie 2017, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul reclamantei Academia Română. A anulat sentinţa atacată, a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune şi a trimis cauza, spre rejudecare, Tribunalului Braşov, reţinând, în esenţă, că instanţa de fond a interpretat în mod greşit legea, termenul de prescripţie prevăzut de Legea nr. 10/2001 fiind greşit aplicat unui act juridic încheiat după expirarea acestui termen, acesta nefiind incident în situaţia concretă dedusă judecăţii.

Al doilea ciclu procesual

În rejudecare, dosarul a fost înregistrat pe rolul Tribunalului Braşov, secţia civilă sub nr. x/2016*.

4. Hotărârea instanţei de fond, în rejudecare

La termenul de judecată din 8 septembrie 2017, stabilit în dosarul nr. x/2016, reclamanta Academia Română a precizat, la solicitarea instanţei, că natura nulităţii ce se solicită a fi constatată este cea absolută.

Prin sentinţa nr. 258 din 3 decembrie 2018, Tribunalul Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondată, acţiunea civilă, astfel cum a fost precizată, formulată de reclamanta Academia Română.

5. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 457 din 2 aprilie 2019, îndreptată prin încheierea din 2 mai 2019, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul formulat de reclamanta Academia Română împotriva sentinţei nr. 258 din 3 decembrie 2018, pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia civilă. A respins cererea de acordare a cheltuielilor de judecată în apel, formulată de pârâta S.C. C. S.R.L.

6. Hotărârea Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Prin decizia nr. 1292 din 25 iunie 2020, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de reclamanta Academia Română împotriva deciziei nr. 457 din 2 aprilie 2019 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă. A casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, instanţei de apel.

Al treilea ciclu procesual

Cauza a fost înregistrată pe rolul Curţii de Apel Braşov sub nr. x/2016.

7. Hotărârea instanţei de apel

Prin decizia nr. 1194 din 30 iunie 2023, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a admis apelul declarat de reclamanta Academia Română împotriva sentinţei nr. 258/S din 3 decembrie 2018, pronunţate de Tribunalul Braşov, secţia I civilă în dosarul nr. x/2016, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta Academia Română, în contradictoriu cu pârâtele S.C. Predeal S.A., prin lichidator judiciar D., şi S.C. C. S.R.L., dispunând anularea în parte a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta S.C. Predeal S.A., în calitate de vânzătoare şi pârâta S.C. C.. S.R.L. (fostă S.C. B. SRL), în calitate de cumpărătoare, autentificat la B.N.P. A. sub nr. x/9.04.2003, cu privire la suprafaţa de 1779 mp din imobilul situat în Predeal, str. x, jud. Braşov, teren de construcţii, înscris în CF nr. x Predeal, nr. cad. x, identificată conform raportului de expertiză tehnică nr. 927975/2022 (anexa nr. 8), astfel cum a fost completat prin raportul de expertiză tehnică nr. 927975/2023 (anexa nr. 8*- zona haşurată), întocmit de expertul E.. A obligat intimata S.C. C. S.R.L să plătească apelantei suma de 7.080 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, constând în onorariu expert.

8. Recursul

Împotriva deciziei pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă, pârâta S.C. C. S.R.L. a declarat recurs, criticând decizia pentru nelegalitate.

Invocând dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., pârâta S.C. C. S.R.L. a învederat că în considerentele deciziei de casare se menţionează expres că încălcarea interdicţiei instituite la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 ar atrage sancţiunea nulităţii virtuale, care trebuie analizată şi prin prisma dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din acelaşi act normativ, în sensul că buna credinţă salvează actul respectiv de nulitate.

De asemenea, în aplicarea art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de apel a omis a analiza anumite apărări şi a expus motive contradictorii în privinţa mai multor aspecte. Astfel, nu a arătat motivele pentru care a înlăturat apărările recurentei conform cărora, la 9 aprilie 2003 (data încheierii contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat), reclamanta nu avea vocaţie să revendice imobilul, în condiţiile Legii nr. 10/2001.

În acest sens, precizează că prin hotărârea recurată s-a reţinut că imobilul cumpărat de recurentă nu putea fi revendicat faţă de conţinutul art. 3 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, aplicabil până la data apariţiei Legii nr. 564/2004. Termenul de 6 luni, prevăzut de art. 21 din Legea nr. 10/2001, a început să curgă de la intrarea în vigoare a Legii nr. 564/2004, respectiv de la 14 decembrie 2004, şi s-a împlinit la 14 iunie 2005, astfel încât notificarea înregistrată sub nr. x din 8 noiembrie 2001 nu putea produce consecinţe juridice, întrucât reclamanta nu avea vocaţia să revendice anterior încheierii contractului de vânzare cumpărare.

Deşi instanţa de apel a reţinut lipsa dreptului de a revendica al reclamantei anterior momentului la care contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat a fost încheiat, a apreciat că recurenta a fost de rea credinţă întrucât trebuia să verifice, în anul 2003, dacă imobilul a fost revendicat de o entitate juridică cu vocaţie de persoană îndreptăţită, pentru ca notificarea sa să producă toate consecinţele juridice dispuse de Legea nr. 10/2001. A precizat că abia în anul 2023, prin expertiza judiciară efectuată în cauză, s-a constatat existenţa unei suprapuneri parţiale între terenul revendicat şi imobilul care a făcut obiectul vânzării.

Recurenta a învederat că, prin notificarea nr. x din 7 iunie 2005 (singura care putea produce efecte juridice), s-a solicitat, expres, retrocedarea suprafeţei de teren de 1.200 mp, însă instanţa a dispus anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 aprilie 2003 pentru o suprafaţă de 1.779 mp teren şi construcţii.

A mai susţinut şi că instanţa de apel nu a motivat soluţia de respingere a apărărilor recurentei, referitoare la inadmisibilitatea solicitării constatării nulităţii absolute a contractului de cumpărare a terenului în suprafaţă de 3.914,42 mp, cât timp nu s-a solicitat nulitatea certificatului de atestare a dreptului de proprietate prin care S.C. Predeal S.A. a dobândit proprietatea terenului vândut, în temeiul H.G. nr. 834/1991, şi nici nulitatea Hotărârii AGA în baza căreia S.C. Predeal S.A. şi-a majorat capitalul social cu contravaloarea terenului, majorare de capital ce a constituit temeiul în baza căruia statul a dobândit acţiuni suplimentare conform Legii nr. 99/1999, respectiv Legii nr. 137/2002.

A apreciat că instanţa de apel nu a arătat nici motivul pentru care a considerat că S.C. Predeal S.A. nu a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cât timp actul juridic de dobândire a dreptului de proprietate nu a fost anulat, fiind înscris în cartea funciară.

A afirmat că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii referitoare la buna credinţă a recurentei, instanţa de apel considerând că această parte putea să verifice cu uşurinţă situaţia juridică, respectiv dacă imobilul a fost naţionalizat şi dacă naţionalizarea a fost corect realizată, fără a ţine cont de apărările sale în sensul că notificările nu au cuprins elemente de identificare în cartea funciară a imobilului revendicat şi doar prin expertiza judiciară efectuată în anul 2023 a fost posibilă identificarea unei suprapuneri de teren între proprietatea F. şi o parte din terenul cumpărat de recurentă. Totodată, a arătat că edificiile aflate pe terenul cumpărat au fost edificate în anul 1980, în timpul regimului comunist, pe terenul proprietatea statului, fiind imposibil de prevăzut că acestea puteau fi revendicate de foştii proprietari.

În aplicarea dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a susţinut că hotărârea instanţei de apel a fost pronunţată cu încălcarea dispoziţiilor de drept material şi a invocat prevederile art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 vizând buna credinţă, menţionând că înscrierea în cartea funciară este un element necesar ce intră în componenţa laturii materiale a aparenţei.

A apreciat că instanţa de apel nu a aplicat principiul ocrotirii bunei credinţe şi adagiul eror communis facit jus, în raport de dispoziţiile art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001.

De asemenea, a susţinut că respectarea raţionamentului instanţei de casare referitor la decizia nr. 191 din 23 iunie 2001 a Curţii Constituţionale impunea ca instanţa de apel să analizeze nulitatea virtuală prin prisma dispoziţiilor Legii nr. 10/2001 ce instituie, ca principiu, că buna credinţă a subdobânditorului la întocmirea actului conduce la menţinerea actului ca valid.

A invocat dispoziţiile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, arătând că societăţile comerciale privatizate integral sau cele constituite din iniţiativă privată, care au dobândit astfel de bunuri după privatizare sau, după caz, după înfiinţarea lor, nu au obligaţia restituirii în natură dacă sunt dobânditori de bună credinţă. A susţinut că S.C. Predeal S.A. a dobândit în proprietate terenul în temeiul legislaţiei privatizării şi a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere că notificarea Academiei Române i-a fost transmisă spre soluţionare cu mult ulterior intabulării dreptului său de proprietate şi a majorării capitalului social cu contravaloarea terenului.

A învederat că recurenta, în calitate de terţ dobânditor, a făcut dovada actului translativ de proprietate, cu titlu particular şi oneros şi că, prin urmare, beneficiază de prezumţia de bună credinţă.

A expus istoricul relaţiilor contractuale derulate cu pârâta S.C. Predeal S.A., menţionând că nu avea calitatea de nou chiriaş, fiind locator al activului încă din anul 2000. A susţinut că la momentul vânzării, pârâta S.C. Predeal S.A. nu era învestită cu soluţionarea vreunei notificări, în temeiul Legii nr. 10/2001, notificarea Academiei Române fiind primită de societatea vânzătoare la 3 ani de la încheierea contractului de vânzare cumpărare contestat în prezenta cauză.

Recurenta a invocat dispoziţiile art. 1899 alin. (2) C. civ., arătând că actele de înstrăinare sunt legale cât timp prezumţia de bună credinţă nu a fost răsturnată.

A afirmat că raţiunile privind ocrotirea siguranţei circuitului civil, al bunei credinţe îşi găsesc aplicarea nu numai sub aspectul salvării efectelor juridice ale actului de la nulitatea absolută, dar şi de la caducitate, ca efect al comparării actului cu cel exhibat de reclamanţi, ca proprietari iniţiali, în acest sens fiind şi orientarea jurisprudenţei CEDO (cauza Raicu împotriva României).

A susţinut că hotărârea atacată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 întrucât, prin constatarea nulităţii vânzării în privinţa suprafeţei totale de 1.779 mp, instanţa nu a analizat existenţa construcţiilor legal edificate pe teren şi intabulate, care au fost cumpărate de recurentă.

9. Apărările formulate

Prin întâmpinare, intimata Academia Română a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, susţinând, în esenţă, că notificarea nr. x din 8 noiembrie 2001 trebuie analizată prin prisma dispoziţiilor legale în vigoare la data formulării acesteia, conform principiului tempus regit actum şi a celui conform căruia normele de procedură nu retroactivează.

Intimata a învederat că în formularea cererii de anulare a contractului de vânzare-cumpărare încheiat între pârâta S.C. Predeal S.A. şi S.C. B. S.R.L. (actuală S.C. C. SRL), autentificat sub nr. x din 9 aprilie 2003, nu se impunea solicitarea de a se anula certificatul de atestare a dreptului de proprietate privată seria x nr. x din 14 noiembrie 2002 şi nici anularea hotărârii AGA de majorare a capitalului social al S.C. Predeal S.A. cu contravaloarea terenului, întrucât aceste înscrisuri nu sunt actele în baza cărora pârâta a dobândit în proprietate imobilul revendicat, care a constituit obiectul contractului de vânzare-cumpărare a cărui anulare s-a solicitat.

În ceea ce priveşte critica privind nemotivarea hotărârii recurate din perspectiva raţiunii pentru care a considerat că pârâta S.C. Predeal S.A. a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare-cumpărare, intimata a susţinut că este lipsit de relevanţă acest aspect, câtă vreme, la momentul formulării notificării, pârâta era unitate deţinătoare, în sensul art. 21 alin. (1) din Legea nr. 10/2001.

Intimata a învederat că Legea nr. 10/2001 nu prevede obligativitatea însoţirii notificării de notarea în cartea funciară, astfel că în mod corect s-a reţinut că terţii dobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei-credinţe şi invocarea aparenţei în drept a titlului societăţii vânzătoare, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată, conform legii, de măsuri suplimentare de opozabilitate.

Totodată, a arătat că formularea notificării este opozabilă pârâtei S.C. Predeal S.A., chiar dacă această societate nu a fost notificată direct, cât şi faţă de recurentă, care avea de efectuat toate diligenţele în vederea aflării situaţiei juridice a imobilului achiziţionat, anterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Intimata a precizat că a solicitat restituirea suprafeţei de 1.779 mp, cu clădirea garaj C2, în suprafaţă construită de 278 mp situată pe aceasta, identificată prin raportul de expertiză în anexa 8 la acesta, care rezultă din suprapunerea terenului revendicat de Academia Română peste suprafaţa care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

10. Procedura de filtru.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 10 iunie 2024, recursul a fost admis în principiu, stabilindu-se termen pentru soluţionarea acestuia în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, litigiul poartă asupra cererii reclamantei, persoană îndreptăţită potrivit dispoziţiilor Legii nr. 10/2001 astfel cum a fost completată prin Legea nr. 274/2005, de constatare a nultităţii absolute a contractului de vânzare cumpărare nr. x/9.04.2003 încheiat de unitatea deţinătoare cu societatea pârâtă.

În ciclurile procesuale anterioare a fost respinsă, definitiv, excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi, potrivit îndrumărilor deciziei de casare nr. 1292/25.06.2020 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, care a finalizat cel de-al doilea ciclu procesual, motivul de nulitate invocat, subzistă şi trebuie analizat. Astfel, instanţa de recurs a arătat că nu se poate considera că acest motiv de nulitate a apărut ulterior încheierii actului juridic atacat întrucât, deşi a fost formalizat prin art. 1 pct. 50 Titlul I din Legea nr. 247/2005, sub noua formă a art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, acest text de lege nu conţine un motiv nou de nulitate absolută a actelor de înstrăinare încheiate cu nerespectarea obligaţiei de indisponibilizare a imobilelor notificate potrivit Legii nr. 10/2001, ci consacră, pentru acest caz, sancţiunea desfiinţării contractului, existentă în chiar forma iniţială a legii în cuprinsul art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001. Ca atare, a conchis că indisponibilizarea bunului este o obligaţie în sarcina unităţii deţinătoare chiar de la intrarea în vigoare a Legii nr. 10/2001, 14.02.2001, a cărei nerespectare atrage sancţiunea nulităţii virtuale a actului juridic de înstrăinare. Aceeaşi concluzie a fost dedusă şi din interpretarea art. 42 din Legea nr. 10/2001, dar şi prin preluarea raţionamentului juridic conţinut în considerentele deciziei Curţii Constituţionale nr. 191/2002, care a analizat prevederile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 din perspectiva aplicării unei dispoziţii legale unor situaţii juridice anterioare edictării sale.

Instanţa de rejudecare a reţinut, conformându-se îndrumărilor conţinute în decizia de casare, că art. 20 alin. (1) din Legea 10/2001 (anterior modificării aduse prin actul normativ din 2005) conţine, implicit, sancţiunea nulităţii, pe care legiuitorul a prevăzut-o explicit la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001 (introdus prin art. 1 pct. 50 din Titlul I al Legii nr. 247/2005) pentru toate actele juridice patrimoniale create până la soluţionarea procedurilor administrative şi, după caz, judiciare.

Aplicând textul de lege incident situaţiei de fapt deduse judecăţii, a constatat că prin notificarea înregistrată sub nr. x/8.11.2001, la Biroul Executorului Judecătoresc G., reclamanta s-a adresat Primăriei Predeal, solicitând restituirea în natură a imobilului din Predeal, str. x, compus din teren în suprafaţă de 3.000 mp şi construcţie P+1 în suprafaţă de 200 mp, care a fost testat în favoarea acesteia de către H. şi acceptat de Academia Română, prin Decretul Regal nr. 856/1932, fiind preluat de Stat, prin Decizia Consiliului de Miniştri nr. 1486/1948.

Prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/9.04.2003 de către notarul public A., pârâta S.C. Predeal S.A. a vândut pârâtei S.C. C. S.R.L. (denumită, la acea dată, S.C. B. S.R.L.) terenul situat în Oraşul Predeal, str. x şi 24, înscris în c.f. x Predeal, nr. top. x - teren de construcţii de 3.914,42 mp., pentru preţul de 470.693.348 RON vechi.

În contract, s-a făcut menţiunea că vânzătoarea a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilului în baza H.G. nr. 834/1991, iar cumpărătoarea se află în stăpânirea de fapt a imobilului, în baza contractului de leasing imobiliar cu clauză irevocabilă de vânzare nr. x/18.12.2002.

Prin notificarea înregistrată sub nr. x/12.12.2005 la Biroul Executorului Judecătoresc I., reclamanta s-a adresat aceleiaşi autorităţi, solicitând restituirea în natură a imobilului situat în Predeal, preluat prin Decizia Consiliului de Miniştri nr. 1486/1948.

Prin adresa nr. x/23.03.2006, Primăria Predeal a comunicat Academiei Române că a înaintat S.C. Predeal S.A., spre soluţionare, copia dosarului depus conform Legii nr. 10/2001, privind revendicarea imobilului situat în Predeal, str. x (fostă Câmpineanu).

La data de 3.07.2006, Primăria Predeal a solicitat reclamantei completarea expertizei depuse la dosar cu dezmembrarea parcelei, menţionând că o suprafaţă din parcela cu nr. cadastral x a fost administrată de S.C. Predeal S.A. De asemenea, a solicitat completarea dosarului cu expertiza de identificare avizată de O.C.P.I. Braşov.

Cererea de restituire în natură a imobilului din Predeal, str. x, compus din teren în suprafaţă de 3.000 mp şi construcţie P+1 în suprafaţă de 200 mp, nu este soluţionată nici până în prezent, intimata-pârâtă S.C. Predeal S.A. susţinând, de altfel, în cadrul întâmpinării, că, fiind o societate dizolvată, se află în imposibilitate legală de a restitui imobile în natură şi de a acorda despăgubiri, subliniind că orice pretenţie materială îndreptată împotriva sa nu poate fi realizată decât în cadrul procedurii falimentului.

Terenul înstrăinat se suprapune parţial, în limitele a 1779 mp, cu terenul de 3.000 mp, ce face obiectul notificării înregistrate sub nr. x/8.11.2001.

Instanţa de apel nu a reţinut buna-credinţă invocată prin întâmpinarea de la fondul cauzei, de intimata pârâtă S.C. C. S.R.L., în temeiul art. 46 din Legea nr. 10/2001, în forma iniţială, pentru a salva actul de vânzare cumpărare, considerând că, până la soluţionarea notificării, nu se putea proceda în mod legal la acte de înstrăinare către terţi, având în vedere prevederile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001 care impuneau indisponibilizarea imobilului.

A apreciat, prin prisma art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001), că nici în privinţa cumpărătoarei S.C. C. S.R.L., nu se poate reţine buna credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/9.04.2003, întrucât, în virtutea manifestării ca un proprietar diligent, putea să verifice cu uşurinţă situaţia juridică, respectiv dacă imobilul a fost naţionalizat, dacă naţionalizarea s-a făcut în mod corect, dacă a fost formulată vreo cerere de restituire şi nu de a se baza doar pe aprecierile vânzătorului.

Cum notificarea adresată Oraşului Predeal viza fără echivoc o măsură reparatorie de restituire în natură, unitatea deţinătoare nu putea înstrăina acelaşi imobil unei terţe persoane, fără a încălca scopul explicit al legii - emiţând un act lovit de nulitate cât priveşte suprafaţa notificată, de vreme ce singura cerinţă prealabilă a acestei "indisponibilizări", era doar notificarea entităţii deţinătoare în condiţiile art. 21 din Legea nr. 10/2001, prin executor judecătoresc.

În egală măsură, terţii dobânditori nu se pot apăra prin mijlocirea bunei credinţe si invocarea aparenţei în drept a titlului societăţii vânzătoare, câtă vreme notificarea nu trebuia să fie dublată, conform legii, de măsuri suplimentare de opozabilitate (notarea litigiului în registrele de publicitate, notificarea directă a terţilor de către persoana îndreptăţită etc.), simpla ei înregistrare atrăgând interdicţia încheierii oricărui act juridic translativ de drepturi asupra imobilului vizat.

În raport de toate aceste considerente, instanţa de apel a apreciat că este întemeiată cererea în constatarea nulităţii actului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/9.04.2003 de către notarul public A., în privinţa suprafaţei de 1779 mp, identificate conform raportului de expertiză.

Într-o primă critică, ce poate fi încadrată în motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenta susţine că instanţa de apel nu ar fi respectat considerentele deciziei de casare în care se menţionează expres că încălcarea interdicţiei instituite la art. 21 alin. (5) din Legea nr. 10/2001, ce ar atrage sancţiunea nulităţii virtuale, trebuie analizată şi prin prisma dispoziţiilor art. 46 alin. (2) din acelaşi act normativ, în sensul că buna credinţă salvează actul respectiv de nulitate.

Critica este nefondată întrucât instanţa de apel a reţinut corect şi a respectat îndrumările deciziei de casare de a examina motivul de nulitate absolută, astfel cum a fost menţionat. Deşi instanţa de casare nu a condiţionat analiza acestuia de raportarea la buna sau reaua credinţă a părţilor contractante şi nici nu a afirmat că, în acest caz, buna credinţă salvează actul de aplicarea sancţiunii nulităţii, ci doar a indicat un raţionament similar, reţinut în jurisprudenţa Curţii Constituţionale în privinţa art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, referitor la aplicarea unei dispoziţii legale unei situaţii juridice anterioare edictării sale, instanţa de rejudecare a făcut o astfel de analiză, conchizând că terţul cumpărător a fost de rea credinţă întrucât nu a efectuat verificările necesare pentru a fi sigur că imobilul cumpărat nu se află în procedura de restituire a Legii nr. 10/2001.

Prin criticile întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenta invocă contrarietatea unor considerentele ale deciziei atacate, dar şi omisiunea instanţei de a-i analiza propriile apărări.

Astfel, susţine că instanţa de apel nu a arătat motivele pentru care i-a înlăturat apărările conform cărora, la 9 aprilie 2003 (data încheierii contractului de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat), reclamanta nu avea vocaţie să revendice imobilul, în condiţiile Legii nr. 10/2001, calitatea de persoană îndreptăţită fiindu-i recunoscută de la data adoptării Legii nr. 564/2004, respectiv de la 14 decembrie 2004, astfel încât notificarea înregistrată sub nr. x din 8 noiembrie 2001 nu putea produce consecinţe juridice.

Critica este nefondată, întrucât instanţa de apel a analizat şi a înlăturat apărările recurentei, reţinând că motivul de nulitate absolută rezultat din vânzarea unui bun indisponibilizat prin efectul legii, ce atrage sancţiunea desfiinţării actului juridic, exista chiar în forma iniţială a legii. Chiar dacă nu s-a pronunţat explicit, instanţa de apel a validat condiţia interesului terţului de a ataca actul juridic de înstrăinare pe calea dreptului comun, în situaţia în care exista o notificare care a iniţiat procedura administrativă, nesoluţionată până la data vânzării. Astfel, instanţa de apel a reţinut corect că, în condiţiile existenţei notificării de restituire în natură, unitatea deţinătoare nu putea înstrăina imobilul unor terţe persoane.

Prin urmare, aprecierea asupra vocaţiei persoanei notificatoare la restituirea în natură sau prin echivalent a imobilului reprezintă o chestiune ce se rezolvă în procedura administrativă şi prezintă mai puţină relevanţă în acţiunea în anularea actului de înstrăinare, în care interesul este dat, în situaţia de faţă, de însăşi împrejurarea formulării notificării ce a avut ca efect indisponibilizarea bunului obiect al actului de înstrăinare contestat.

În privinţa considerentelor contrare, se susţine că, deşi instanţa de apel a reţinut lipsa dreptului de a revendica al reclamantei anterior momentului la care contractul de vânzare cumpărare a cărui anulare s-a solicitat a fost încheiat, a apreciat că recurenta a fost de rea credinţă întrucât trebuia să verifice, în anul 2003, dacă imobilul a fost revendicat de o entitate juridică, care, însă ar fi trebuit să aibă vocaţie de a revendica, pentru ca notificarea sa să producă toate consecinţele juridice dispuse de Legea nr. 10/2001. A precizat că abia în anul 2023, prin expertiza judiciară efectuată în cauză, s-a constatat existenţa unei suprapuneri parţiale între terenul revendicat şi imobilul care a făcut obiectul vânzării şi că, deşi prin notificarea nr. x din 7 iunie 2005 (singura care putea produce efecte juridice), s-a solicitat retrocedarea suprafeţei de teren de 1.200 mp, instanţa a dispus anularea parţială a contractului de vânzare-cumpărare nr. x din 9 aprilie 2003 pentru o suprafaţă de 1.779 mp teren şi construcţii.

Nu se poate identifica, în cele susţinute de recurentă, un raţionament contradictoriu al Curţii de apel, faţă de considerentul principal reţinut de instanţă, acela al impedimentului legal la înstrăinare, al cărui interes de invocare, ca motiv de nulitate a actului de înstrăinare, este justificat de formularea notificării şi nu de calitatea de persoană îndreptăţită, ce urmează a fi evaluată în procedura administrativă a Legii nr. 10/2001. Este corectă şi suficientă evaluarea relei credinţe prin raportare la lipsa demersurilor orientate către verificarea existenţei unei notificări care supune regimul juridic al imobilului unei analize a aplicabilităţii Legii nr. 10/2001, circumstanţă care are ca efect indisponibilizarea bunului până la finalizarea acesteia. Chestiunile referitoare la suprafaţă şi localizare excedează analizei unei acţiuni în nulitate, câtă vreme s-a reţinut că acest imobil a constituit obiect al notificării.

A mai susţinut recurenta că instanţa de apel nu a motivat soluţia de respingere a apărărilor sale referitoare la inadmisibilitatea solicitării constatării nulităţii absolute a contractului de cumpărare a terenului în suprafaţă de 3.914,42 mp, cât timp nu s-a solicitat nulitatea certificatului de atestare a dreptului de proprietate prin care S.C. Predeal S.A. a dobândit proprietatea terenului vândut, în temeiul H.G. nr. 834/1991, şi nici nulitatea Hotărârii AGA în baza căreia S.C. Predeal S.A. şi-a majorat capitalul social cu contravaloarea terenului.

Astfel cum s-a arătat anterior, faţă de motivul de nulitate al actului de înstrăinare, nu prezintă relevanţă valabilitatea actelor anterioare, ci culpa unităţii deţinătoare care a vândut imobilul anterior finalizării procedurii administrative; prin urmare, aceste aspecte nici nu ar putea fi evaluate în procedura judiciară pendinte, reprezentând elemente de analiză în procedura administrativă.

A apreciat că instanţa de apel nu a indicat motivul pentru care a considerat că S.C. Predeal S.A. nu a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, cât timp actul juridic de dobândire a dreptului de proprietate nu a fost anulat, fiind înscris în cartea funciară; că hotărârea atacată cuprinde motive contradictorii referitoare la buna credinţă a recurentei, fără a ţine cont de apărările sale în sensul că notificările nu au cuprins elemente de identificare în cartea funciară a imobilului revendicat şi doar prin expertiza judiciară efectuată în anul 2023 a fost posibilă identificarea unei suprapuneri de teren între proprietatea F. şi o parte din terenul cumpărat de recurentă, respectiv că edificiile aflate pe terenul cumpărat au fost edificate în anul 1980, în timpul regimului comunist, pe terenul proprietatea statului, fiind imposibil de prevăzut că acestea puteau fi revendicate de foştii proprietari.

Aspectele învederate de recurentă cu privire la evaluarea bunei credinţe rezultate din aplicarea art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 (în forma în vigoare la data încheierii contractului) sunt nerelevante faţă de motivul de nulitate invocat, corect reţinut în apel, acela al indisponibilizării bunului ope legis prin efectul formulării notificării coroborat cu lipsa demersurilor de verificare a existenţei unei notificări pentru imobil la momentul încheierii actului de înstrăinare.

Prin motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. se susţine greşita interpretare şi aplicare a art. 31 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 vizând buna credinţă, rezultată din înscrierea în cartea funciară, şi a adagiului eror communis facit jus, în raport de dispoziţiile art. 46 alin. (2) din Legea nr. 10/2001, dar şi a considerentelor Deciziei nr. 191 din 23 iunie 2001 a Curţii Constituţionale prin prisma cărora instanţa trebuia să analizeze buna credinţă a subdobânditorului, care ar conduce la menţinerea actului ca valid.

Recurenta a susţinut că S.C. Predeal S.A. a dobândit în proprietate terenul în temeiul legislaţiei privatizării şi a fost de bună credinţă la încheierea contractului de vânzare cumpărare, având în vedere dispoziţiile art. 20 alin. (1) din Legea nr. 10/2001, conform cărora nu are obligaţia restituirii în natură dacă este dobânditor de bună credinţă. A afirmat că notificarea Academiei Române i-a fost transmisă spre soluţionare cu mult ulterior intabulării dreptului său de proprietate şi a majorării capitalului social cu contravaloarea terenului. Iar recurenta, în calitate de terţ dobânditor, a făcut dovada actului translativ de proprietate, cu titlu particular şi oneros şi că, prin urmare, beneficiază de prezumţia de bună credinţă.

Recurenta a invocat dispoziţiile art. 1899 alin. (2) C. civ., şi orientarea jurisprudenţei CEDO (cauza Raicu împotriva României), arătând că actele de înstrăinare sunt legale cât timp prezumţia de bună credinţă nu a fost răsturnată.

Astfel cum s-a arătat anterior, instanţa de apel a constatat reaua credinţă a părţilor prin aplicarea normelor speciale ale Legii nr. 10/2001, în condiţiile în care actul de înstrăinare a fost încheiat după intrarea în vigoare a acestei legi, reţinând totodată lipsa verificărilor privind existenţa notificării care, odată înregistrată, a avut ca efect indisponibilizarea bunului. Aspectele exhibate de recurentă, referitoare la publicitatea imobiliară (cu consecinţa unei greşite aplicări a Legii nr. 7/1996, respectiv art. 1899 alin. (2) C. civ.) sunt elemente ce pot fi evaluate în analiza bunei credinţe în dreptul comun, însă, în procedura Legii nr. 10/2001, condiţia bunei credinţe impune, astfel cum a reţinut instanţa de apel, prioritar, verificarea existenţei notificării, chestiune necombătută de recurentă.

A mai susţinut recurenta că hotărârea atacată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 10 alin. (2) din Legea nr. 10/2001 întrucât, prin constatarea nulităţii vânzării în privinţa suprafeţei totale de 1.779 mp, instanţa nu a analizat existenţa construcţiilor legal edificate pe teren şi intabulate, care au fost cumpărate de recurentă.

Critica astfel formulată excedează limitelor cenzurii în cauza pendinte, problema regimului juridic al construcţiilor edificate pe teren reprezentând o chestiune de analizat în procedura Legii nr. 10/2001.

Faţă de aceste împrejurări, în baza art. 496 C. proc. civ., Înalta Curte va respinge recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Societatea "C." S.R.L împotriva deciziei civile nr. 1194/Ap din 30 iunie 2023 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 21 noiembrie 2024.