Buyer's action to substitute for sale contract not time-barred before land book registration; developer's appeal rejected, appellate remand upheld.

Şedinţa publică din data de 19 noiembrie 2024

În deliberare asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

I.1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la data de 15.09.2022, reclamantul A. a chemat în judecată pârâta B. S.R.L., solicitând instanţei anularea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/02.07.2020 de către notarul public C., constarea nulităţii sau anularea clauzei de la art. VII.6 din acest antecontract, pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare, iar, în subsidiar, obligarea pârâtei să îi predea şi să încheie contractul în formă autentică şi la plata de penalităţi de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea de 110.040 Euro, începând cu data de 1 decembrie 2021 şi până la îndeplinirea obligaţiei de predare şi de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

I.2 Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 122/S/19.04.2023, Tribunalul Braşov a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, şi a respins, pe cale de consecinţă, această cerere, ca fiind prescrisă.

A respins excepţia prescripţiei dreptului la acţiune, în ceea ce priveşte celelalte petite, ca neîntemeiată.

A admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L.

A obligat pe pârâtă la predarea imobilului precum şi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare pentru imobilul apartament obiect al promisiunii bilaterale de vânzare autentificate de Notar public C. prin încheierea 11166/02.07.2020, respectiv imobilul înscris în CF Braşov, precum şi pentru imobilele loc de parcare şi boxă, obiect al antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.07.2020 de notar public C., respectiv imobilele înscrise în CF Braşov (locul de parcare nr. 24) şi în CF x-0-1150 Braşov (boxa).

A obligat pârâta să plătească reclamantului daune interese de 0,1% pe zi întârziere, calculate la valoarea imobilelor (93.975 euro apartamentul, 11.900 euro locul de parcare şi 4.165 euro boxa) la cursul BNR din ziua plăţii, începând cu data de 1 februarie 2021 şi, în continuare, până la data îndeplinirii obligaţiei de predare a imobilelor şi de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică.

A respins, în rest, cererea formulată, ca neîntemeiată.

A obligat pârâta la plata către reclamant a sumei de 12.590,46 RON, reprezentând taxa de timbru şi a sumei de 7.000 RON, reprezentând onorariu avocat.

I.3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia civilă nr. 175/Ap din 14 februarie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, a admis cererile de apel formulate de apelantul reclamant A. şi de apelanta pârâtă B. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 122/S/19.04.2023 a Tribunalului Braşov, pe care a anulat-o şi a trimis cauza spre rejudecare la prima instanţă.

II. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei civile nr. 175/Ap din 14 februarie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă, a declarat recurs pârâta B. S.R.L.

Calea de atac a fost înregistrată pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, la data de 03 iunie 2024, fiind repartizată computerizat aleatoriu, spre soluţionare, completului filtru nr. 2, care, prin rezoluţia din 07 iunie 2024, a dispus efectuarea procedurilor de comunicare, astfel cum acestea sunt reglementate de dispoziţiile art. 490 alin. (2) C. proc. civ.. S-a stabilit în cadrul verificărilor privind îndeplinirea cerinţelor de formă prevăzute de art. 486 alin. (1) lit. a), c)-e) C. proc. civ. că cererea de recurs cuprinde menţiunile privind denumirea şi sediul recurentei-pârâte; indicarea hotărârii care se atacă; semnătura reprezentantului convenţional, avocat D., împuternicirea fiind depusă la fila x; în ceea ce priveşte cerinţa impusă de lit. d) al aceluiaşi articol, s-a constatat că recurenta-pârâtă a procedat la încadrarea criticilor formulate în motivele de casare reglementate de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi 8 C. proc. civ. în temeiul art. 24 alin. (1) şi alin. (2) din O.U.G. nr. 80/2013 privind taxele judiciare de timbru, recurenta-pârâtă datorează pentru soluţionarea recursului declarat o taxă judiciară de timbru în cuantum de 4510,13 RON, taxă ce a fost achitată conform dovezii de plată aflată la dosarul de recurs.

II.1. Motivele de recurs.

Recurenta-pârâtă a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, iar în situaţia în care se va aprecia că nu sunt întrunite condiţiile pentru trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel, a solicitat admiterea recursului iar în rejudecare, modificarea hotărârii atacate în sensul respingerii apelului promovat de intimatul A. şi admiterea apelului declarat de recurentă cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare instanţei de fond.

În dezvoltarea motivelor de recurs, recurenta a criticat hotărârea recurată pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., susţinând, după prezentarea succintă a situaţiei de fapt şi a soluţiilor pronunţate de instanţele de judecată în prezenta cauză, următoarele:

Prin primul motiv de recurs, recurenta-pârâtă a susţinut nelegalitatea şi netemeinicia deciziei atacate prin prisma motivului de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 teza a II-a din C. proc. civ., hotărârea fiind pronunţată cu aplicarea/interpretarea greşită a normelor de drept material.

Recurenta a arătat că, prin antecontractele de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/02.07.2020 şi y/02.07.2020, părţile contractante au stabilit, în mod expres, termenul pentru încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică, motiv pentru care termenul de prescripţie reglementat de art. 1669 alin. (2) din C. civ. curge de la data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare, în speţă, de la data 31.01.2022.

În contextul în care instanţa de apel a reţinut, în mod eronat, faptul că termenul de prescripţie începe să curgă de la momentul când erau îndeplinite condiţiile pentru încheierea actului translativ de proprietate, respectiv erau efectuate formalităţile de intabulare a dreptului de proprietate, aceasta a stabilit eronat şi normele de drept material aplicabile speţei sub aspectul prescripţiei extinctive.

Recurenta-pârâtă a susţinut că părţile contractante nu au stipulat că obligaţia se va naşte la data intabulării imobilului ci "nu mai târziu de luna noiembrie 2021" cu acordarea unui termen de graţie de 60 de zile, care va începe să curgă din prima zi după data de 30 noiembrie, motiv pentru care instanţa de apel, prin soluţia de admitere a apelului, a încălcat dispoziţiile art. 2500 alin. (1) şi art. 1669 alin. (2) C. civ. privind momentul de la care începe să curgă prescripţia dar şi prevederile art. 1270 din acelaşi cod privind forţa obligatorie a contractului între părţile contractante.

Prin memoriul de recurs recurenta a susţinut că dacă s-ar avea în vedere, la calcul termenului de prescripţie, momentul reţinut de către instanţa de apel ar fi încălcate dispoziţiile exprese ale art. 1669 alin. (2) C. civ. întrucât este posibil ca dezvoltatorul să nu mai continue construcţia sau nu o mai finalizeze şi atunci termenul de prescripţie nu ar mai începe niciodată să curgă.

Astfel cum a reţinut şi instanţa de fond, în această situaţie, promitentul-cumpărător ar fi avut posibilitatea să promoveze, înăuntrul termenului de prescripţie de 6 luni, o acţiune prin care să oblige pârâta la îndeplinirea formalităţilor de intabulare şi încheierea contractului de vânzare - cumpărare în forma autentică.

Recurenta-pârâtă a susţinut că, dacă s-ar avea în vedere că actele necesare intabulării în cartea funciară şi obţinerea certificatului fiscal puteau fi obţinute doar de către aceasta, ar însemna ca o parte contractantă să aibă posibilitatea de a refuza îndeplinirea acestor formalităţi iar cealaltă parte să nu aibă la îndemână un mijloc juridic prin care să o oblige.

Astfel, data la care trebuia încheiat contractul de vânzare-cumpărare în forma autentică a fost, în opinia recurentei, data de 31.01.2022.

Invocând prevederile art. 2524 alin. (2) din C. civ. privind momentul de început al termenului de prescripţie în cazul unul drept afectat de un termen suspensiv, recurenta a susţinut că, la data de 31.01.2022, a început să curgă termenul de 6 luni pentru exercitarea dreptului la acţiune, termen care s-a împlinit la data de 31.07.2022, în timp ce prezenta acţiune a fost depusă la instanţa de judecată în data de 15.09.2022, cu mult peste termenul prevăzut de art. 1669 alin. (2) C. civ.

În acest context, având în vedere dispoziţiile art. 2506 alin. (2) şi art. 906 alin. (2) şi (3) din C. civ., recurenta a susţinut că efectele antecontractelor au încetat în privinţa obligaţiei principale, în sensul că intimatul-reclamant nu-şi mai poate valorifica dreptul subiectiv de validare a antecontractelor de vânzare-cumpărare în condiţiile pretinse de acesta, întrucât nu a fost valorificat în termenul prevăzut de lege. Prin urmare, reclamantul ar putea solicita doar restituirea sumelor achitate ca avans pentru imobilele în speţă şi despăgubirea cuantificată de părţi, sume pe care recurenta este dispusă să le restituie.

Prin urmare, prescripţia intervenită are drept consecinţă încetarea efectelor antecontractului, întrucât raportul juridic căruia i-a dat naştere respectiva convenţie nu mai poate fi valorificat nici pe cale de acţiune şi nici prin executarea de bunăvoie. Altfel, scopul urmărit de legiuitor prin instituţia prescripţiei extinctive, sancţionator şi de eliminare a insecurităţii juridice din circuitul civil, ar fi înfrânt.

Totodată, în speţa este intervenită şi prescripţia dreptului la acţiune privind drepturile accesorii, respectiv penalităţile, întrucât prevederile art. 2503 din C. civ. prevăd că o dată cu prescripţia dreptului la acţiune a unui drept principal, se stinge şi dreptul la acţiune privind drepturile accesorii.

În ceea ce priveşte motivul prevăzut la art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-pârâtă a arătat că, în mod greşit, instanţa de apel nu a analizat motivele de apel invocate de către apelanta-pârâtă întrucât apelul acesteia din urmă a vizat un petit admis de instanţa de fond şi trebuia analizat deopotrivă de instanţa de apel în această cale de atac.

Invocând prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., recurenta a susţinut că instanţa de judecată avea obligaţia de a arăta în cadrul hotărârii motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, motivele de fapt şi de drept pentru care au fost înlăturate cererile părţilor, considerentele făcând corp comun cu dispozitivul hotărârii pronunţate.

Totodată, a arătat că motivarea hotărârii este un element esenţial al unei hotărâri judecătoreşti, o puternică garanţie a imparţialităţii judecătorului şi a calităţii actului de justiţie, precum şi o premisă a exercitării corespunzătoare de către instanţa superioară a atribuţiilor de control judiciar de legalitate şi temeinicie. Obligativitatea motivării hotărârilor judecătoreşti constituie o condiţie a procesului echitabil, exigenţă a art. 21 alin. (3) din Constituţia României şi art. 6 alin. (1) din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi libertăţilor fundamentale.

II. 2. Apărările formulate în cauză

Cererea de recurs a fost comunicată intimatului-reclamant care, la data de 26 august 2024, a depus întâmpinare prin care a solicitat respingerea, ca nefondat, a recursului formulat în cauză.

În ceea ce priveşte motivele de recurs formulate de recurenta-pârâtă în baza motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., intimatul-reclamant a arătat că instanţa de apel nu a aplicat greşit prevederile art. 1669 din C. civ., cum pretinde recurenta, ci a reţinut, în mod legal, raportat la considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie din Decizia nr. 22/2019 pronunţată în soluţionarea unui recurs în interesul legii dar şi raportat la prevederile care guvernează materia prescripţiei, faptul că dacă, în cadrul antecontractului de vânzare cumpărare, s-a stabilit o dată fermă la care actul translativ de proprietate urma să fie încheiat, respectiv, nu mai târziu de luna noiembrie 2021, şi acordarea unui termen de graţie de 60 de zile, care începea să curgă în prima zi după data de 30 noiembrie, nu înseamnă că termenul de prescripţie ar începe să curgă cel mai târziu la data de 01.02.2022, faţă de împrejurarea că la acea dată nu erau îndeplinite condiţiile pentru încheierea respectivului act translativ de proprietate.

Prin urmare, intimatul-pârât a susţinut că în mod legal şi temeinic, instanţa de apel a reţinut că un termen de prescripţie curge de la data la care erau îndeplinite condiţiile pentru exercitarea respectivului drept. Or, la data de 01.02.2022, părţile nu puteau încheia contractul de vânzare cumpărare iar reclamantul nu putea pretinde pe calea unei acţiuni obligarea pârâtului să se prezinte la notar în vederea încheierii actului, câtă vreme bunul imobil ce urma să reprezinte obiectul material al contractului de vânzare cumpărare nu era finalizat şi nu era nici intabulat în Cartea Funciară, această din urmă operaţiune realizându-se abia la data de 01.07.2022.

Instanţa de apel a reţinut, în mod corect, că prevederile art. 1669 din C. civ. trebuie coroborate şi cu prevederile art. 1658 (privind vânzarea unui bun viitor) şi prevederile art. 37 alin. (6) din Legea nr. 50/1991 (privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor), rezultând concluzia că, în speţă, fiind vorba despre o construcţie edificată de promitentul vânzător, ce a fost înscrisă de el în cartea funciară, nu se putea pronunţa o hotărâre care să ţină loc de act translativ de proprietate înainte de această intabulare.

Pe cale de consecinţă, conform susţinerilor intimatului-reclamant, în cauză transferul dreptului de proprietate nu se putea realiza decât începând cu data intabulării în cartea funciară a construcţiei, 01.07.2022, obligaţia de vânzare depinzând de operaţiunile pârâtului în acest sens, cum a reţinut instanţa de apel şi în consecinţă, acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare formulată la data de 15.09.2022 a fost făcută în cadrul termenului de prescripţie de 6 luni prevăzut de art. 1669 din C. civ.

În ceea ce priveşte cel de-al doilea motiv de recurs încadrat de recurenta-pârâtă în motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., intimatul-pârât a arătat că instanţa de apel, în mod legal şi temeinic a reţinut că capătul de cerere întemeiat pe obligaţia de a face (capătul 3 de cerere admis de prima instanţă), reprezintă o cerere subsidiară capătului de cerere având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, astfel că modalitatea de soluţionare a acestuia depinde de soluţia ce se va pronunţa în cererea principală.

Prin urmare, invocând prevederile ar. 477 din C. proc. civ., intimatul-pârât a arătat că, în contextul în care soluţia asupra capătului subsidiar de cerere (şi a accesoriilor aferente) depinde de soluţia ce se va da în rejudecare asupra capătului principal de cerere în mod corect s-a dispus anularea întregii sentinţe.

La data de 26 septembrie 2024, recurenta-pârâtă B. S.R.L. a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea apărărilor formulate şi admiterea recursului astfel cum a fost formulat.

În esenţă, recurenta a reiterat argumentele din memoriul de recurs, susţinând şi faptul că Decizia Înaltei Curţi nr. 22/2019 invocată de intimat, nu este incidentă în speţă întrucât aceasta face referire la interpretarea şi aplicarea unitară a dispoziţiilor art. 19 din Legea contenciosului administrativ nr. 554/2004, care reglementează acţiunea în despăgubiri formulată de persoana vătămată care a cerut anularea actului administrativ, situaţie în care termenul de prescripţie începe să curgă de la data la care s-a cunoscut întinderea pagubei, nu de la data producerii pagubei.

II. 3. Procedura derulată în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

În cauză a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 din C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., cu aplicarea şi a dispoziţiilor O.U.G. nr. 80/2013.

În temeiul art. 490 alin. (2), coroborat cu art. 4711 alin. (5) din C. proc. civ., prin rezoluţia din data de 10 septembrie 2024, s-a fixat termen de judecată la data 19 noiembrie 2024, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, în vederea soluţionării recursului declarat în cauză.

III. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, precum şi actele şi lucrările dosarului, pe baza criticilor formulate prin motivele de recurs şi prin raportare la dispoziţiile legale aplicabile în cauză, Înalta Curte constată că:

Cu titlu preliminar, în ceea ce priveşte limitele judecăţii în prezentul cadru procesual, este de observat că reclamantul a învestit instanţa cu o cerere de chemare în judecată prin care a solicitat, în principal, anularea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/02.07.2020, de către notarul public C., constatarea nulităţii sau anularea clauzei de la art. VII.6 din acest antecontract şi pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare cu obligarea pârâtei la plata penalităţilor de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea de 110.040 Euro, începând cu data de 1 decembrie 2021 şi până la îndeplinirea obligaţiei de predare şi de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

În subsidiar, reclamantul a solicitat obligarea pârâtei să îi predea imobilul şi să încheie contractul în formă autentică precum şi la plata de penalităţi de întârziere de 0,1% pe zi de întârziere, calculate la valoarea de 110.040 Euro, începând cu data de 1 decembrie 2021 şi până la îndeplinirea obligaţiei de predare şi de perfectare a contractului de vânzare-cumpărare.

Prima instanţă a respins capătul de cerere având ca obiect anularea declaraţiei de rezoluţiune unilaterală a antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/02.07.2020, de către notarul public C., precum şi cel privind constatarea nulităţii clauzei de la art. VII.6 din acest antecontract. Această soluţie nu a fost criticată în calea devolutivă de atac, astfel încât ea este definitivă, cum corect a constatat instanţa de apel.

În ceea ce priveşte cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, prima instanţă a admis excepţia prescripţiei dreptului la acţiune şi a respins, pe cale de consecinţă, această cerere, ca fiind prescrisă, cererea de chemare în judecată fiind admisă în parte, în privinţa capătului de cerere subsidiar având ca obiect obligarea pârâtei la predarea imobilului şi la încheierea contractului de vânzare-cumpărare precum şi la plata daunelor interese până la data îndeplinirii obligaţiei de predare a imobilelor şi de încheiere a contractului de vânzare în formă autentică.

Criticile formulate în recurs vizează modul de soluţionare a excepţiei prescripţiei dreptului la acţiunea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare, în contextul în care instanţa de apel a anulat sentinţa şi a trimis cauza spre rejudecare, reţinând că respectiva cerere a fost formulată în cadrul termenului de prescripţie de 6 luni prevăzut de art. 1669 din C. civ. şi că se impunea respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune. Această soluţie a fost criticată de recurenta pârâtă prin invocarea cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., fiind susţinută, în esenţă, aplicarea greşită a normelor de drept material care reglementează momentul de început al curgerii termenului de prescripţie.

În prealabil examinării motivelor de casare, Înalta Curte constată că, în etapa recursului, situaţia de fapt stabilită în mod suveran de instanţele de fond nu mai poate fi cenzurată, instanţa de recurs verificând dacă dispoziţiile legale incidente au fost interpretate adecvat şi aplicate corect situaţiei de fapt stabilite. În cauză, stabilirea situaţiei de fapt nu a fost criticată în apel, prin decizia recurată reţinându-se că aceasta este conformă cu probatoriul administrat în cauză.

Evocând situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, acestea au reţinut că, între reclamantul A., în calitate de promitent cumpărător, şi pârâta B. S.R.L., în calitate de promitentă vânzătoare, s-a încheiat promisiunea bilaterală de vânzare cumpărare autentificată sub nr. x/02.07.2020, prin care pârâta s-a obligat ca, după edificarea proiectului imobiliar denumit E., să vândă reclamantului, iar reclamantul s-a obligat să cumpere dreptul de proprietate, liber de sarcini sau procese, asupra apartamentului nr. x, bloc 1. Ulterior, locul de parcare şi boxa aferentă au făcut obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/02.07.2020 de notar public C..

Preţul apartamentului a fost stabilit la 89.500 euro, la care se adaugă suma de 4475 euro reprezentând TVA, din care suma de 28.192,50 euro s-a achitat la data încheierii actului iar suma de 46.987,50 euro urma să fie achitată cel târziu la data realizării structurii şi compartimentării cu cărămidă (la roşu). Diferenţa de 18.795 euro urma a fi achitată la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, în formă autentică. Conform promisiunii, neachitarea preţului în termenul convenit, în termen de 30 de zile de la scadenţă, va conduce la perceperea de către vânzător a unor penalităţi în cuantum de 1% pe zi de întârziere.

Conform clauzelor promisiunii de vânzare, promitenta vânzătoare s-a obligat să predea imobilul şi să încheie contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică nu mai târziu de luna noiembrie 2021, cu acordarea unui termen de graţie de 60 de zile, care începea să curgă în prima zi după data de 30 noiembrie, iar în cazul nerespectării termenului de predare a imobilului şi de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare, promitenta vânzătoare s-a obligat să achite părţii cocontractante penalităţi de 0,1% pentru fiecare zi de întârziere, calculate la valoarea imobilului; penalităţile de 0,1% erau prevăzute şi pentru ipoteza în care promitentul cumpărător nu se prezintă sau refuză nejustificat să semneze procesul-verbal de recepţie.

Conform art. VII.6 al promisiunii de vânzare, în cazul în care promitentul vânzător nu îşi îndeplineşte obligaţia de a finaliza construcţia, a o preda şi a încheia contractul de vânzare-cumpărare în termenele menţionate în antecontract, acesta este obligat la restituirea către promitentul cumpărător a sumei achitate cu titlu de avans până la acel moment, precum şi suma de 10.000 euro, cu titlu de daune interese.

Conform art. VII.1 al promisiunii de vânzare, obligaţia de plată a penalităţilor de către promitentul vânzător în condiţiile art. IV.1 - IV.2, devine aplicabilă situaţiilor imputabile acestuia, printre clauzele neimputabile încadrându-se: condiţiile meteo nefavorabile care împiedica desfăşurarea activităţii şi executarea lucrărilor de construcţie, intervenţia normativă a autorităţilor în orice fel, respectiv schimbări semnificative ale normativelor legale şi tehnice aplicabile lucrărilor de construcţie, necesitatea executării unor lucrări care nu puteau fi prevăzute la data încheierii antecontractului în legătură cu clădirea în care se afla apartamentul şi/sau în legătură cu imobilul.

La data de 11.04.2022, s-a realizat recepţia la terminarea lucrărilor, la data de 08.06.2022 a fost emis certificatul de edificare al clădirii, la data de 01.07.2022 a fost înscris imobilul în cartea funciară, iar la data de 12.08.2022 s-a realizat apartamentarea acestuia.

La data de 26.08.2022, pârâta a notificat reclamantului modificarea preţului cu procentul de creştere a costurilor de construcţie, preţul propus pentru apartamentul în litigiu fiind de 126.000 euro, arătând că, în cazul în care este de acord cu această modificare de preţ, se va încheia un act adiţional, iar în caz de refuz, invocă rezoluţiunea unilaterală, în temeiul art. VII.6 din contract.

Motivele de recurs încadrate în dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., prin care recurenta a invocat încălcarea dispoziţiilor art. 2500 alin. (1) şi art. 1669 alin. (2) din C. civ. privind momentul de la care începe să curgă prescripţia nu sunt întemeiate.

Art. 2500 alin. (1) din C. civ. reglementează obiectul prescripţiei extinctive, stabilind că dreptul material la acţiune se stinge prin prescripţie, dacă nu a fost exercitat în termenul stabilit de lege. Astfel, norma expusă are o aplicabilitate generală în materia prescripţiei extinctive, iar recurenta pârâtă nu a dezvoltat critici în privinţa pretinsei încălcări a acesteia, necontestând că stingerea dreptului material la acţiune reprezintă principalul efect al intervenirii prescripţiei extinctive.

Art. 1669 alin. (2) din C. civ. reglementează un termen special de prescripţie în cazul refuzului nejustificat al uneia dintre părţile unei promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare de a încheia actul promis, stabilind că "dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat".

Instanţa de apel a constatat că, în cadrul antecontractului de vânzare cumpărare, s-a stabilit o dată fermă la care actul translativ de proprietate urma să fie încheiat, respectiv, nu mai târziu de luna noiembrie 2021, şi acordarea unui termen de graţie de 60 de zile, care începea să curgă în prima zi după data de 30 noiembrie, însă aceste împrejurări nu determină concluzia "că termenul de prescripţie ar începe să curgă cel mai târziu la data de 01.02.2022, faţă de împrejurarea că la acea dată nu erau îndeplinite condiţiile pentru încheierea respectivului act translativ de proprietate".

Soluţia instanţei de apel potrivit căreia termenul de prescripţie pentru formularea acţiunii în pronunţarea hotărârii care ţine loc de act de vânzare nu putea curge înaintea finalizării apartamentului şi înscrierii sale în cartea funciară corespunde dispoziţiilor legii şi constituie o interpretare corectă a dispoziţiilor art. 1.669 alin. (2) din C. civ.

Potrivit art. 877 din C. civ., drepturile reale imobiliare înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare. Ele se dobândesc, se modifică şi se sting numai cu respectarea regulilor de carte funciară. Prin urmare, nu este posibilă circulaţia juridică a drepturilor reale imobiliare decât cu respectarea regulilor de carte funciară, ceea ce presupune prealabila înscriere în cartea funciară a acestor drepturi (devenite astfel drepturi tabulare), cu excepţia cazurilor în care legea prevede expres altfel.

Potrivit art. 887 alin. (1) din C. civ., drepturile reale se dobândesc fără înscriere în cartea funciară când provin din moştenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere pentru cauză de utilitate publică, precum şi în alte cazuri expres prevăzute de lege. Inclusiv din acest text de lege, interpretat per a contrario, rezultă că legea nu prevede posibilitatea transmiterii prin vânzare a unui drept real imobiliar fără ca acesta să fie înscris, în prealabil, în cartea funciară.

Situaţia de faţă, în care recurenta-pârâtă, în calitate de dezvoltator imobiliar, a construit un condominiu, pe care ulterior trebuie să-l recepţioneze, să-l întabuleze şi, prin apartamentare, să înscrie apartamentele în cărţi funciare individuale pentru a-şi putea executa obligaţiile de a vinde asumate prin diferite antecontracte diferă de situaţia în care promitentul-vânzător omite sau refuză să înscrie imobilul finalizat în cartea funciară pentru a nu fi posibilă executarea obligaţiei de a vinde asumate prin antecontract.

În situaţii precum cea din speţă, de vreme ce înscrierea apartamentului în cartea funciară este o condiţie legală pentru ca acesta să facă obiectul unor acte de dispoziţie, este de principiu că termenul de prescripţie al dreptului la acţiunea în pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract nu poate să curgă înainte de intabulare, şi aceasta indiferent dacă părţile au convenit sau nu o dată anterioară pentru perfectarea vânzării; această dată oricum nu ar fi putut fi respectată nici în cazul unei vânzări amiabile, în lipsa intabulării anterioare.

Aşadar, Înalta Curte reţine că în mod legal a statuat instanţa de apel că prescripţia nu poate curge înainte de data intabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, această concluzie subzistând şi în situaţia în care termenul convenit prin contract pentru încheierea vânzării s-a împlinit anterior datei intabulării imobilului în cartea funciară.

Prin urmare, sunt nefondate toate criticile care tind la a susţine că termenul de prescripţie ar începe să curgă, în temeiul art. 2524 alin. (2) din C. civ., de la împlinirea termenului suspensiv stabilit în contract, precum şi criticile subsumate pretinsei încălcări a forţei obligatorii a contractului reglementate de art. 1270 din C. civ., în sensul că instanţa nu ar fi ţinut seama de faptul că părţile au stabilit prin convenţie termenul încheierii contractului autentic.

În mod corect instanţa învestită cu o acţiune având ca obiect pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină locul unui act autentic de vânzare-cumpărare a verificat şi a stabilit efectele juridice ale împlinirii termenului convenit prin antecontract în contextul concret al speţei. Astfel, în cauză, prin raportare la maniera în care instanţa de apel a interpretat, în mod suveran, contractul părţilor, termenul convenit pentru vânzare, astfel cum a fost stabilit de părţi, s-a împlinit, însă obligaţiile asumate nu au fost executate în mod culpabil de către promitentul-vânzător.

Recurenta-pârâtă a invocat greşita interpretare şi aplicare a dispoziţiilor art. 1.270 din C. civ., însă nu a dezvoltat o veritabilă critică de nelegalitate, susţinând că părţile contractante nu au stipulat că obligaţia se va naşte la data intabulării imobilului ci "nu mai târziu de luna noiembrie 2021" cu acordarea unui termen de graţie de 60 de zile, care va începe să curgă din prima zi după data de 30 noiembrie 2021. Or, printr-o asemenea critică, recurenta nu invocă o încălcare a legii, ci pretinde interpretarea şi aplicarea unor clauze contractuale în sensul dorit de aceasta, critica fiind astfel una de netemeinicie, iar nu de nelegalitate, iar, pe de altă parte, faţă de cele arătate mai sus cu privire la modul de interpretare şi aplicare a art. 1669 alin. (2) din C. civ., prescripţia nu poate curge înainte de data intabulării imobilului a cărui vânzare a fost promisă, situaţie în care stabilirea prin contract a unui termen pentru perfectarea vânzării nu are, în contextul speţei, relevanţa dorită de recurentă.

În acest sens, instanţa de apel a constatat că "la data de 01.02.2022 părţile nu puteau încheia contractul de vânzare cumpărare iar reclamantul nu putea pretinde pe calea unei acţiuni obligarea pârâtului să se prezinte la notar în vederea încheierii actului, câtă vreme bunul imobil ce urma să reprezinte obiectul material al contractului de vânzare cumpărare nu era finalizat şi nu era nici intabulat în Cartea Funciară, această din urmă operaţiune realizându-se abia la data de 01.07.2022".

Susţinerile recurentei pârâte privind existenţa unor alte mijloace procesuale care puteau fi utilizate de reclamant pentru a-şi valorifica dreptul nu pot fi reţinute, obiectul analizei instanţei de recurs purtând asupra modului de interpretare şi aplicare de către instanţa de apel a normelor de drept material care reglementează acţiunea dedusă în concret prezentei judecăţi.

De asemenea, nu pot fi reţinute motivele de recurs prin care recurenta pârâtă a invocat dispoziţiile art. 2506 alin. (2) şi art. 906 alin. (2) şi (3) din C. civ., susţinând că efectele antecontractelor au încetat în privinţa obligaţiei principale, astfel că intimatul-reclamant nu-şi mai poate valorifica dreptul subiectiv de validare a antecontractelor de vânzare-cumpărare în condiţiile pretinse de acesta, şi ar putea solicita doar restituirea sumelor achitate ca avans pentru imobilele în speţă şi despăgubirea stabilită de părţi.

Art. 2506 din C. civ. reglementează efectele prescripţiei împlinite stabilind, prin alin. (2), că, după împlinirea termenului de prescripţie, cel obligat poate să refuze executarea prestaţiei, iar art. 906 alin. (2) şi (3) din C. civ. se referă la radierea promisiunii din cartea funciară. Astfel, ambele texte legale invocate de recurenta pârâtă reglementează situaţii juridice situate în timp după momentul împlinirii termenului de prescripţie. Or, în cauză, pentru considerentele expuse mai sus, este corectă soluţia instanţei de apel care a stabilit că nu a intervenit prescripţia, neexistând astfel premisa aplicării normelor invocate de recurentă.

Aceeaşi este situaţia în privinţa susţinerii recurentei pârâte privind prescripţia dreptului la acţiune privind drepturile accesorii, reglementată de art. 2503 din C. civ., aplicarea acestei norme având ca premisă prescripţia dreptului la acţiune a dreptului principal.

Este neîntemeiat şi motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., prin care recurenta-pârâtă a criticat faptul că instanţa nu a analizat motivele de apel invocate de către apelanta-pârâtă, arătând că apelul acesteia a vizat un petit admis de instanţa de fond şi trebuia analizat de instanţa de apel în această cale de atac.

Considerând că se impunea respingerea excepţiei prescripţiei dreptului la acţiune în ceea ce priveşte cererea având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, instanţa de apel a constatat că prima instanţă a soluţionat capătul principal de cerere fără a intra în cercetarea fondului astfel încât a trimis cauza spre rejudecare la prima instanţă.

Astfel, prima instanţă urmează a relua judecata cererii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, situaţie în care în mod corect instanţa de apel a considerat că, faţă de soluţia de anulare a sentinţei apelate cu consecinţa trimiterii cauzei spre rejudecare, nu se mai impune analizarea motivelor de apel invocate de către apelanta pârâtă care privesc soluţionarea celorlalte capete de cerere, care au un caracter subsidiar.

Întrucât sentinţa primei instanţe a fost anulată în întregime, inclusiv în privinţa soluţiei pronunţate asupra cererilor subsidiare, respectivele critici au rămas în consecinţă lipsite de obiect, iar modul în care vor fi rezolvate în rejudecare aceste cereri depinde de soluţia ce se va pronunţa în urma analizei pe fond a primului capăt de cerere.

Reţinând că motivele de recurs invocate de recurenta pârâtă nu sunt întemeiate, în temeiul art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de această parte împotriva deciziei civile nr. 175/Ap din 14 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 175/Ap din 14 februarie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia Civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 noiembrie 2024.