Cession of Real Estate Project and Inalienability Clause: Nullity Sanctions and Authentic Form Requirements for Pre-contracts

Şedinţa publică din data de 31 octombrie 2024

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţia dedusă judecăţii

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă la 16 noiembrie 2022, reclamantele A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E. S.R.L., să se constate nulitatea absolută a convenţiei încheiată sub semnătură privată la 1 iulie 2022, prin care C. şi D. au cesionat către E. S.R.L. întregul proiect imobiliar cu destinaţia de locuinţe colective şi dotări, edificat pe terenul situat în Braşov, str. x, nr. cadastral x, să se constate inopozabilitatea contractului de dare în plată autentificat sub nr. x/5.07.2022, încheiat între pârâta E. S.R.L., în calitate de creditor, şi pârâţii C. şi D., în calitate de debitori, prin care a fost transmis dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 1.207 mp, situat în intravilanul localităţii Braşov, str. x, să se dispună reîntoarcerea în patrimoniul pârâţilor C. şi D. atât a obiectului convenţiei încheiate sub semnătură privată la 1 iulie 2022, cât şi obiectului contractului de dare în plată autentificat sub nr. x/5.07.2022.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 165/S din 18 mai 2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a respins excepţia lipsei de interes a reclamantei B., ca nefondată, şi a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe, a formulat apel reclamanta A..

Prin decizia civilă nr. 2037/Ap din 19 decembrie 2023, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins apelul, ca nefondat.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 8 martie 2024, a declarat recurs reclamanta A., solicitând casarea deciziei şi, rejudecând apelul, admiterea acestuia şi schimbarea sentinţei, în sensul admiterii acţiunii.

Recurenta a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că decizia recurată a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, sens în care a învederat următoarele argumente:

Instanţa de apel a interpretat şi a aplicat, în mod greşit, dispoziţiile art. 627-629 din C. civ., prin prisma prevederilor art. 1.246 din C. civ.

Astfel, instanţa de apel a reţinut încălcarea clauzei de inalienabilitate, respectiv lipsa acordului cu privire la cesiunea contractului şi transferul dreptului de proprietate asupra terenului, însă a apreciat că nu se impune a aplica şi sancţiunile prevăzute de lege, ca o consecinţă a acestei constatări. Or, în cazul nerespectării clauzei de inalienabilitate, înstrăinătorul poate să ceară anularea contractului subsecvent încheiat cu nerespectarea acesteia, ceea ce s-a solicitat în cauză, şi, chiar dacă nu s-ar fi solicitat, instanţa era obligată, ca urmare a constatării intervenirii acestei încălcări, să dispună efectele juridice reglementate de lege. Totodată, în analiza cesiunii contractului, instanţa de apel nu a dat o explicaţie susţinerii potrivit cu care nu pot face obiectul cesiunii creanţele privind o altă prestaţie decât plata unei sume de bani, dacă prin efectul transmisiunii, obligaţia va fi "în mod substanţial mai oneroasă sau mai puţin oneroasă".

Instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1.236-1.237 din C. civ., fiind evidentă diferenţa între prestaţii, din moment ce F. s-au obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui bloc de locuinţe, iar E. S.R.L. să plătească un preţ de 50.000 euro (contravaloarea unui singur apartament).

Instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, dispoziţiile art. 1.179 alin. (2) şi ale art. 1.315 din C. civ., fiind evident că, prin convenţia încheiată la 1 iulie 2022, având ca obiect cedarea întregului proiect imobiliar, trebuia menţionat şi stadiul lucrărilor, iar actul trebuia încheiat în formă autentică (ad validitatem).

Relativ la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcţiei, trebuie respectate dispoziţiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996. Astfel, în cazul unei construcţii începute, transferul dreptului de proprietate este posibil pe stadii de execuţie, dar trebuie să facă obiectul unui act juridic încheiat în formă autentică. Înstrăinarea unei construcţii pe stadii de execuţie printr-un act juridic supus dispoziţiilor Legii nr. 7/1996 nu este facultativă, asemănător înstrăinării unei construcţii finalizate, singura diferenţă constituind-o stadiul executării lucrărilor. În cauză, este evidentă preocuparea părţilor contractante de a ocoli dispoziţiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996, din moment ce, deşi au urmărit şi transferul dreptului de proprietate asupra construcţiei, nu au declarat stadiul construcţiei.

Întrucât, prin intermediul cesiunii de creanţă, se realizează, în realitate, operaţiunea juridică de înstrăinare, inclusiv a imobilului construcţie edificat, cesiunea trebuia să îndeplinească şi condiţiile de formă specifice, respectiv forma autentică. Noţiunea de proiect imobiliar nu face referire la proiectul tehnic şi de arhitectură necesar în vederea edificării construcţiei, ci la un imobil cu 29 de apartamente. Nu vorbim de cedarea unui contract de construcţie sau de proiectare, ci de înstrăinarea dreptului de proprietate asupra construcţiei edificate, astfel că instanţa de apel, în mod greşit, a apreciat că această convenţie a fost încheiată cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă impuse de art. 1.179 şi art. 1.316 din C. civ.. Forma actului juridic ad validitatem reprezintă un element constitutiv al actului juridic civil, iar lipsa lui atrage nulitatea absolută a contractului.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata-pârâtă E. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia lipsei de interes a recursului, iar, în subsidiar, a solicitat respingerea acestuia, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul, prin prisma motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat.

Invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă, a susţinut, sub un prim aspect (pct. I din memoriul de recurs, faptul că instanţa de apel a interpretat şi a aplicat, în mod greşit, dispoziţiile art. 627-629 din C. civ. referitoare la clauza voluntară de inalienabilitate, prin prisma prevederilor art. 1.246 din C. civ.. În esenţă, recurenta-reclamantă a argumentat că, deşi instanţa de apel a reţinut încălcarea clauzei de inalienabilitate, totuşi a refuzat ulterior să aplice sancţiunea anulării contractului subsecvent, care a fost încheiat cu nerespectarea acesteia.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs este nefondat.

Potrivit dispoziţiilor art. 629 alin. (1) şi alin. (2) din C. civ.:

"(1) Înstrăinătorul poate să ceară rezoluţiunea contractului, în cazul încălcării clauzei de inalienabilitate de către dobânditor. (2) Atât înstrăinătorul, cât şi terţul, dacă inalienabilitatea s-a stipulat în favoarea acestuia, pot să ceară anularea actului de înstrăinare subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei".

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, instanţa de apel nu a refuzat să aplice sancţiunea anulării actului de dare în plată autentificat sub nr. x din 5 iulie 2022, ci, constatând că lipsa acordului recurentei-reclamante la cesiunea contractului nu constituie un motiv de nulitate absolută, ci, eventual, unul de nulitate relativă, a respectat principiul disponibilităţii (art. 9 alin. (2) din C. proc. civ.) şi limitele învestirii (art. 22 alin. (6) din C. proc. civ.), observând, în mod corect, că, prin cererea de chemare în judecată, nu s-a solicitat anularea contractului subsecvent, ci aplicarea altor sancţiuni, care nu sunt prevăzute de art. 629 din C. civ., respectiv revocarea sau inopozabilitatea actului de dare în plată, iar, în apel, s-a susţinut că art. 629 alin. (2) din C. civ. prevede care este sancţiunea încălcării clauzei de inalienabilitate, respectiv rezoluţiunea acestuia, cu consecinţa evidentă a readucerii bunului în patrimoniu.

În acest context, instanţa de apel a reţinut, în mod judicios, că solicitarea de aplicare a altor instituţii juridice decât cele prevăzute de art. 629 din C. civ. nu poate fi primită, în raport cu prevederile art. 477 alin. (1) din C. proc. civ., fiind nefondată susţinerea recurentei că "anularea contractului subsecvent încheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate s-a solicitat în cauză, şi, chiar dacă nu s-ar fi solicitat, instanţa era obligată, ca urmare a constatării încălcării, să dispună efectele juridice reglementate de lege".

În plus, prin raportare la prevederile art. 628 alin. (1) şi alin. (2) din C. civ., conform cărora "clauza de inalienabilitate nu poate fi invocată împotriva dobânditorilor bunului sau a creditorilor proprietarului care s-a obligat să nu înstrăineze decât dacă este valabilă şi îndeplineşte condiţiile de opozabilitate", respectiv "pentru opozabilitate, clauza de inalienabilitate trebuie să fie supusă formalităţilor de publicitate prevăzute de lege, dacă este cazul", instanţa de apel a reţinut că nu a operat notarea clauzei de inalienabilitate în cartea funciară, astfel că aceasta nu îndeplineşte condiţiile de opozabilitate prevăzute de lege.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că, în ceea ce priveşte analiza nulităţii absolute a contractului, instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 1.236-1.237 din C. civ., în condiţiile în care este evidentă diferenţa între prestaţii, din moment ce intimaţii-pârâţi C. şi D. s-au obligat să transmită dreptul de proprietate asupra unui bloc de locuinţe, iar intimata-pârâtă E. S.R.L. să plătească un preţ de 50.000 euro, care reprezintă, în realitate, contravaloarea unui singur apartament din complexul imobiliar.

Nici aceste susţineri nu pot fi primite, instanţa de apel reţinând, în mod corect, faptul că, şi dacă s-ar considera preţul cesiunii disproporţionat şi ar avea astfel în sine un scop ilicit, totuşi acesta nu s-ar putea răsfrânge asupra scopului urmărit de părţi la încheierea cesiunii, neputându-se concluziona că respectiva convenţie, în întregul său, are un scop ilicit, din moment ce are la bază principiul libertăţii contractuale şi nu contravine prevederilor art. 11 din C. civ.

Recurenta-reclamantă a susţinut, la pct. II din memoriul de recurs, faptul că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, dispoziţiile art. 1.179 alin. (2) şi ale art. 1.315 din C. civ., în condiţiile în care convenţia încheiată la 1 iulie 2022 trebuia să menţioneze în cuprinsul său stadiul lucrărilor şi trebuia să fie încheiată în formă autentică ad validitatem. Totodată, recurenta-reclamantă a învederat că, relativ la transmiterea dreptului de proprietate asupra construcţiei, trebuiau să fie respectate dispoziţiile art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996.

În ce priveşte susţinerile referitoare la declararea stadiului construcţiei în cuprinsul convenţiei încheiate la 1 iulie 2022, precum şi la incidenţa dispoziţiilor art. 37 alin. (3) din Legea nr. 7/1996 cu privire la acest aspect, se constată că acestea nu au fost invocate în apel, astfel că devin incidente prevederile art. 488 alin. (2) din C. proc. civ., conform cărora "motivele de la alin. (1) nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului ori, deşi au fost invocate în termen, au fost respinse sau instanţa a omis să se pronunţe asupra lor", context în care nu pot fi analizate în recurs, întrucât au fost invocate omisso medio, împrejurare ce a fost pusă în discuţia contradictorie a părţilor cu ocazia dezbaterilor din 31 octombrie 2024.

Referitor la susţinerea recurentei-reclamante, conform căreia convenţia din 1 iulie 2022 trebuia să fie încheiată în formă autentică, fiind vorba despre o condiţie de formă ad validitatem, se constată că nici aceasta nu este întemeiată.

Sub un prim aspect, este de notat că nu pot fi analizate acele critici din memoriul de recurs care privesc modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauzele convenţiei încheiate la 1 iulie 2022, întrucât actualul C. proc. civ. nu mai prevede un motiv similar celui reglementat la art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. de la 1865 ("când instanţa, interpretând greşit actul dedus judecăţii, a schimbat natura sau înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia"), astfel că atare critici nu se circumscriu motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (care are în vedere încălcarea normelor de drept material, iar nu interpretarea greşită a clauzelor contractuale) şi nici vreunui alt motiv de casare dintre cele prevăzute de lege.

În al doilea rând, contrar susţinerilor recurentei, se constată că este corectă concluzia instanţei de apel, în sensul că, pentru valabila încheiere a convenţiei din 1 iulie 2022, nu era necesară forma autentică.

Conform prevederilor art. 1.316 din C. civ., "cesiunea contractului şi acceptarea acesteia de către contractantul cedat trebuie încheiate în forma cerută de lege pentru validitatea contractului cedat".

Pe de o parte, având în vedere că obiectul convenţiei încheiate la 1 iulie 2022 constă în cedarea întregului proiect imobiliar, cesionarul preluând toate obligaţiile asumate de cedenţi prin promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate pentru fiecare apartament (inclusiv cele asumate prin promisiunea autentificată sub nr. x/11.02.2016, încheiată cu recurenta-reclamantă) şi ţinând seama că promisiunea de vânzare-cumpărare nu dă naştere unei obligaţii de a da, ci unei obligaţii de a face (încheierea în viitor a unui contract de vânzare-cumpărare), rezultă că nici prin cesiunea contractului nu a operat transmiterea dreptului de proprietate, astfel cum, în mod eronat, consideră recurenta.

Tototată, instanţa de apel a reţinut, în mod legal, că nu este necesară forma autentică pentru valabila încheiere a promisiunii de vânzare-cumpărare, aspect statuat expres la paragraful 134 din Decizia nr. 23 din 3 aprilie 2017, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, publicată în Monitorul Oficial nr. 365 din 17 mai 2017: "Antecontractul reprezintă o operaţiune juridică netranslativă de proprietate, care generează o obligaţie contractuală de a face, şi anume de a încheia contractul, susceptibilă de executare silită în natură, în condiţiile art. 1.279 alin. (3) teza I şi art. 1.169 alin. (1) din C. civ.. Ca urmare, acest act juridic nu necesită forma autentică".

În acest context, instanţa de apel a conchis, în mod judicios, că nu este necesară forma autentică pentru valabila încheiere a convenţiei din 1 iulie 2022, având ca obiect cesiunea proiectului imobiliar, care înglobează obligaţiile asumate de cedenţi prin promisiunile bilaterale de vânzare-cumpărare încheiate pentru fiecare apartament, criticile recurentei-reclamante fiind neîntemeiate.

Faţă de aceste considerente, constatând că nu este întemeiat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. şi că decizia instanţei de apel este legală, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 2037/Ap din 19 decembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 octombrie 2024.