Standing to invoke absolute nullity of real estate contract: requirement of direct personal interest and practical benefit.

Şedinţa publică din data de 31 octombrie 2024

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a V-a civilă la 4 martie 2019, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D. şi E., constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2016, având ca obiect terenul intravilan în suprafaţă de 1.465 mp, situat în Bucureşti, str. x, nr. cadastral x, CF nr. x, radierea dreptului de proprietate al pârâţilor asupra terenului respectiv şi rectificarea cărţii funciare, cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 407 din 7 aprilie 2023, Tribunalul Bucureşti, secţia a V-a civilă a admis excepţia lipsei calităţii procesuale active, invocată de pârâtul C. prin întâmpinare, a respins cererea ca fiind formulată de persoane fără calitate procesuală activă şi a obligat reclamanţii, în solidar, să plătească pârâtului C. cheltuieli de judecată în sumă de 5.000 RON.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, au formulat apel reclamanţii.

Prin decizia civilă nr. 99A din 30 ianuarie 2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul, ca nefondat.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 12 martie 2024, reclamantul A. a declarat recurs, solicitând casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, la aceeaşi instanţă de apel.

Recurentul a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a încălcat art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., întrucât nu a analizat criticile invocate prin cererea de apel, respectiv faptul că prima instanţa nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active, ci a analizat exclusiv excepţia lipsei interesului, care nu a fost invocată în cauză şi nici nu a fost pusă în discuţia contradictorie a părţilor.

Recurentul a mai invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a făcut o greşită interpretare a normelor de drept material, sens în care a învederat următoarele:

Pornind de la regimul juridic al nulităţii absolute, în sensul că orice persoană o poate invoca, instanţa de apel trebuia să admită apelul şi să respingă excepţia excepţia lipsei calităţii procesuale active. Sfera persoanelor se restrânge dintr-un alt punct de vedere, şi anume interesul, însă excepţia lipsei de interes nu a fost invocată şi nu a fost pusă în discuţia părţilor. Calitatea procesuală şi interesul nu se confundă, fiind condiţii diferite de exercitare a acţiunii civile. Prima îşi are izvorul în dreptul material, în regimul juridic al instituţiei disputate, iar cealaltă are relevanţă sub aspect faptic, semnificând folosul practic urmărit de parte. Iar dreptul material, având la bază raţiunea ocrotirii interesului public, ce aparţine societăţii în ansamblu, nu numai unui individ, a acordat legitimare procesuală oricărei persoane. Nu numai părţile contractante pot cere constatarea nulităţii absolute, deoarece această sancţiune lipseşte de efecte actele juridice civile încheiate cu nesocotirea normelor de ordine publică ale legii, astfel încât legitimatio ad causam are fiecare membru al societăţii ale cărei interese publice au fost vătămate. Faţă de temeiurile de drept invocate şi de motivarea în fapt a cererii de chemare în judecată, instanţa de apel nu justifică admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, interesul reclamantului în promovarea prezentei acţiuni fiind evident şi anume că, folosind terenul timp îndelungat, a considerat că este îndreptăţit să-şi protejeze posesia, atacând contractul de vânzare-cumpărare.

Interesul legitim în cauză trebuie stabilit în raport cu împrejurarea că nulitatea invocată este una absolută, fiind instituită de legiuitor cu scopul de a ocroti un interes public, care în speţă rezidă în constatarea nulităţii absolute a actului de dezmembrare autentificat sub nr. x/24.02.2016 şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2016, întrucât au o cauză ilicită şi sunt contrare legii şi ordinii publice, deoarece pârâţii nu erau proprietarii terenurilor înstrăinate, acestea fiind în procedura specială de reconstituire a dreptului de proprietate, fiind aşadar vorba despre terenuri introduse fraudulos în circuitul civil, prin actul de dezmembrare şi prin intabularea în cartea funciară.

În ipoteza admiterii cererii, reclamanţii s-ar fi regăsit în situaţia de fapt similară celei anterioare actelor juridice atacate, în care dreptul de proprietate transmis de pârâtul C. către pârâţii D. şi E. nu ar exista şi pârâţii nu ar avea nici calitatea de proprietari tabulari. Aceste împrejurări ar profita reclamanţilor în litigiul privind materializarea dreptului lor proprietate asupra construcţiilor edificate cu bună-credinţă pe terenul în litigiu, precum şi a unei părţi din terenul care face obiectul contractului de vânzare-cumpărare, dobândit prin efectul uzucapiunii. Astfel, nu numai titularul unui drept real ar justifica un interes legitim, folosul practic putând aparţine şi unor persoane care nu deţin un astfel de drept şi traducându-se în înlăturarea piedicilor în vederea dobândirii unui drept, împrejurare pe deplin posibilă în temeiul dispoziţiilor legale privind uzucapiunea şi accesiunea.

5. Apărările formulate în cauză

Intimatul-pârât C. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept:

Invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurentul-reclamant a susţinut că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., întrucât nu a analizat critica de apel referitoare la faptul că prima instanţa nu s-a pronunţat asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale active, ci a analizat exclusiv excepţia lipsei interesului, care nu a fost invocată şi nici pusă în discuţia părţilor.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs este nefondat.

Conform art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., hotărârea judecătorească trebuie să cuprindă, printre altele, "expunerea situaţiei de fapt reţinută pe baza probelor administrate, motivele de fapt şi de drept pe care se întemeiază soluţia, arătându-se atât motivele pentru care s-au admis, cât şi cele pentru care s-au înlăturat cererile părţilor". Obligaţia privind motivarea hotărârii judecătoreşti, instituită prin dispoziţiile legale precitate, este edictată în scopul bunei administrări a justiţiei, întăririi încrederii justiţiabililor în actul de justiţie şi pentru a da instanţelor superioare posibilitatea de a exercita controlul judiciar.

Potrivit jurisprudenţei Curţii Europene a Drepturilor Omului, "dreptul la un proces echitabil include şi dreptul părţilor de a prezenta observaţiile pe care le consideră pertinente pentru cauza lor. Întrucât Convenţia nu are drept scop garantarea unor drepturi teoretice sau iluzorii, ci drepturi concrete şi efective, acest drept nu poate fi considerat efectiv decât dacă observaţiile sunt în mod real "ascultate", adică în mod corect examinate de către instanţa sesizată. Altfel spus, art. 6 implică, mai ales în sarcina instanţei, obligaţia de a proceda la un examen efectiv al mijloacelor, al argumentelor şi al elementelor de probă ale părţilor, cel puţin pentru a le aprecia pertinenţa" (cauza Albina c. României).

În cauză, se constată că instanţa de apel a respectat aceste exigenţe legale şi convenţionale, prezentând considerentele de fapt şi de drept pe care se sprijină soluţia pronunţată, şi motivând, în mod corespunzător, respingerea criticilor de apel aduse soluţiei primei instanţe de admitere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active. Contrar susţinerilor recurentului-reclamant, la paginile 12-14 din decizia recurată, instanţa de apel a analizat pe larg criticile de apel prin intermediul cărora s-a susţinut greşita admitere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active, reţinând, în esenţă, că, potrivit dispoziţiilor art. 1.247 alin. (2) din C. civ., nulitatea absolută a unui contract poate fi invocată de "orice persoană interesată", respectiv de cel care justifică un interes direct, personal, legitim şi actual, în strânsă legătură cu cauza nulităţii absolute invocate.

Din această perspectivă, instanţa de apel a constatat că, în ipoteza constatării nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2016, terenul ar reintra în patrimoniul vânzătorului (intimatul-pârât C.), astfel că recurentul-reclamant nu ar obţine niciun folos practic, împrejurare de natură a conduce la admiterea excepţiei lipsei calităţii procesuale active, din perspectiva lipsei de interes. Totodată, instanţa de apel a mai argumentat că o eventuală constatare a nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2016 nu ar profita reclamanţilor într-un litigiu privind materializarea dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi a unei părţi din teren, fiind fără relevanţă cine are calitatea de proprietar.

În acest context, apare ca vădit nefondată critica de recurs potrivit căreia instanţa de apel nu a analizat motivele de apel, nefiind incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

În altă ordine de idei, invocând motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurentul-reclamant a susţinut că, atunci când a respins apelul ca nefondat, menţinând soluţia primei instanţe de admitere a excepţiei lipsei calităţii procesuale active, instanţa de apel a interpretat şi aplicat, în mod greşit, dispoziţiile art. 1247 alin. (2) din C. civ.

Înalta Curte constată că şi acest motiv de recurs este nefondat, întrucât, prin raportare la obiectul cererii introductive (constatarea nulităţii absolute a unui contract de vânzare-cumpărare), instanţa de apel a reţinut, în mod corect, că dezlegarea dată excepţiei lipsei calităţii procesuale active este legală şi temeinică.

Sub un prim aspect, instanţa de apel a observat, în mod judicios, că, potrivit dispoziţiilor art. 1247 alin. (2) din C. civ., nulitatea absolută poate fi invocată de "orice persoană interesată". Ca atare, este nefondată susţinerea recurentului-reclamant, potrivit căreia nulitatea absolută poate fi invocată de orice persoană.

În realitate, din analiza logico-juridică a textului de lege menţionat rezultă că, într-o acţiune prin care se solicită constatarea nulităţii absolute a unui act juridic, calitate procesuală activă are orice persoană care justifică un interes determinat, legitim, personal, născut şi actual, astfel cum prevede art. 33 teza I din C. proc. civ.. Din această perspectivă, este corectă concluzia instanţei de apel, în sensul că, deşi art. 32 alin. (1) din C. proc. civ. reglementează 4 condiţii generale şi distincte, necesare pentru exercitarea acţiunii civile, totuşi, în ipoteza cererii de constatare a nulităţii absolute a unui act juridic, există particularitatea că legitimitatea procesuală activă se analizează prin prisma interesului, în sensul că este esenţial să existe un folos practic pentru cel care exercită o astfel de acţiune. Astfel cum a subliniat şi instanţa de apel, o atare abordare nu înseamnă că se confundă calitatea procesuală activă cu interesul, ci doar că legitimitatea procesuală activă se analizează prin prisma interesului.

În al doilea rând, instanţa de apel, a reţinut, în mod corect, că reclamanţii nu au calitate procesuală activă, întrucât nu ar obţine niciun folos practic dacă s-ar constata nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat de sub nr. x/24.02.2016, întrucât, într-o atare ipoteză, imobilul ar reintra în patrimoniul vânzătorului (intimatul-pârât C.). Nu poate fi primită susţinerea recurentului-reclamant că, în ipoteza admiterii cererii introductive, dreptul de proprietate al intimatului-pârât C. nu ar mai exista, întrucât contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2016 constituie titlu de proprietate doar pentru cumpărători (intimaţii-pârâţii D. şi E.), iar constatarea nulităţii absolute a acestuia nu poate conduce la anularea titlului de proprietate al intimatului-pârât C., care, de altfel, nici nu face obiectul litigiului de faţă. Cu alte cuvinte, constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/24.02.2016 nu are drept consecinţă inexistenţa dreptului de proprietate al intimatului-pârât C..

Nu poate fi primită nici susţinerea recurentului-reclamant, potrivit căreia constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare i-ar profita într-un litigiu privind dobândirea dreptului de proprietate asupra construcţiilor şi a unei părţi din teren, întrucât invocarea uzucapiunii şi a accesiunii imobiliare artificiale nu depinde de soluţia dată în litigiul de faţă, recurentul-reclamant putând încerca să îşi valorifice drepturile pe care le invocă în legătură cu construcţiile edificate pe teren faţă de orice persoană care are calitatea de proprietar, fiind irelevant dacă ar fi vorba despre intimaţii-pârâţi D. şi E. sau despre intimatul-pârât C..

Faţă de aceste considerente, constatând că nu sunt întemeiate motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ. şi că decizia instanţei de apel este legală, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul.

Constatând îndeplinite toate condiţiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va obliga pe recurentul-reclamant să plătească intimatului-pârât C. suma de 3.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, sub forma onorariului de avocat, dovedite a fi efectuate în faza procesuală a recursului prin documentele justificative depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de către reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 99A din 30 ianuarie 2024 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Obligă pe recurentul-reclamant la plata sumei de 3.000 RON, reprezentând cheltuieli de judecată, către intimatul-pârât C..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 31 octombrie 2024.