Municipal claim for judicial substitute of authentic deed fails due to unproven seller refusal to complete promised sale

Şedinţa publică din data de 16 octombrie 2024

Deliberând, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin acţiunea introductivă înregistrată la Judecătoria Târgu-Mureş la data de 30.05.2022, reclamantul Municipiul Târgu-Mureş, în contradictoriu cu pârâţii A., soţia B. şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală - Direcţia Generală Executări Silite Cazuri Speciale - Serviciul Executări Silite Cazuri Speciale Regional Braşov, a solicitat recunoaşterea dreptului său de proprietate asupra terenului situat Târgu-Mureş, str. x, fără număr, în suprafaţă de 778 mp, înscris în CF nr. x (CF nr. x vechi) Târgu-Mureş, nr. cadastral x, nr. top x şi, pe cale de consecinţă, hotărârea care se va pronunţa să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare. De asemenea, s-a solicitat intabularea dreptului de proprietate asupra terenului şi radierea ipotecii legale notată în foaia de sarcini a extrasului de carte funciară nr. x Târgu Mureş, nr. cadastral x, nr. top x.

2. Sentinţa primei instanţe

Prin sentinţa civilă nr. 366 din 21 martie 2023, pronunţată de Tribunalul Mureş în dosarul nr. x/2022, s-a respins ca nefondată acţiunea formulată de reclamantul Municipiul Târgu-Mureş în contradictoriu cu pârâţii A. şi B. şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală.

3. Decizia curţii de apel

Prin decizia nr. 499/A din 22 septembrie 2023, Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă a respins ca nefondat apelul declarat de reclamantul Municipiul Târgu-Mureş împotriva sentinţei civile nr. 366 din 21.03.2023, pronunţate de Tribunalul Mureş în dosarul nr. x/2022.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 499 din 22 septembrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş a formulat recurs reclamantul Municipiul Târgu Mureş, prin Primar, ce a fost înregistrat pe rolul secţiei I civile a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Prin cererea de recurs formulată, recurentul-reclamant reia situaţia de fapt din dosar, arătând, în esenţă că, prin Hotărârea nr. 74 din 22 februarie 2007, Consiliul local al Mun. Târgu Mureş a aprobat achiziţionarea de către UAT Târgu Mureş a terenului situat în Târgu Mureş, str. x, în suprafaţă de 778 mp, nr. top. x, proprietatea pârâţilor B. şi A., contra unui preţ de 143 eur/mp.

La data de 19 martie 2007 a fost încheiat între părţi contractul de vânzare-cumpărare, fiind achitat la acel moment şi preţul stabilit, de 371.454,86 RON, însă înscrierea în cartea funciară a imobilului nu s-a putut realiza întrucât Ministerul Finanţelor Publice a procedat la înscrierea anterioară a unui drept de ipotecă legală asupra acestuia.

S-a mai specificat că ulterior, în data de 22 aprilie 2021, prin sentinţa civilă nr. 1736 a Judecătoriei Târgu Mureş, definitivă, s-a admis cererea de partaj judiciar formulată de ANAF - DGRFP Braşov şi s-a atribuit întregul drept de proprietate asupra terenului în discuţie pârâtului A..

Cu privire la prezenta acţiune, arată recurentul că aceasta a fost respinsă, fără a se avea în vedere de către instanţele fondului că ipoteca legală a fost înscrisă în favoarea organului fiscal central deşi la data achiziţionării bunului imobil în discuţie acesta era liber de orice sarcini.

Astfel, consideră că nu se putea menţine notarea ipotecii în cartea funciară câtă vreme titularul dreptului de proprietate nu are niciun fel de raport cu organul fiscal.

Mai arată că în cauză sunt îndeplinite condiţiile de admisibilitate ale acţiunii având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, acesta îndeplinindu-şi obligaţia asumată prin contractul de vânzare-cumpărare, şi anume aceea de a achita preţul.

Cu priviră la forma juridică pe care trebuie să o aibe promisiunea de vânzare-cumpărare, arată că nu era necesară forma autentică a acesteia.

Conchizând, solicită admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi admiterea cererii de chemare în judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 17 ianuarie 2024, intimata ANAF a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentului şi celorlalţi intimaţi în data de 25 şi 26 ianuarie 2024, nefiind formulate răspunsuri la întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând decizia recurată, prin prisma motivelor de recurs formulate şi a dispoziţiilor legale relevante, Înalta Curte apreciază că recursul declarat de reclamantul Municipiul Târgu Mureş, prin Primar, este nefondat, pentru următoarele considerente:

În esenţă, litigiul poartă asupra cererii principale a recurentului-reclamant prin care se solicită instanţei să pronunţe o hotărâre care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru terenul în suprafaţă de 778 mp. situat în Târgu Mureş, str. x, fără număr, înscris în cartea funciară nr. x şi a cererilor accesorii de intabulare a dreptului reclamantului în cartea funciară şi radierea ipotecii legale notate în favoarea pârâtei Agenţia Naţională de Administrare Fiscală.

Prima instanţă de fond a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată, reţinând că deşi între reclamant şi pârâţii C. s-a încheiat o convenţie prin care părţile au fost de acord cu înstrăinarea, respectiv dobândirea bunului imobil în litigiu, fiind achitat de către reclamant şi preţul aferent, aceasta nu poate fi calificată drept contract de vânzare-cumpărare, neîndeplinind condiţia formei autentice. Drept urmare, instanţa a calificat convenţia încheiată între părţi ca fiind un antecontract de vânzare-cumpărare, generând în sarcina acestora obligaţia de a perfecta, în viitor, contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Mai departe, tribunalul a constatat că reclamantul a învestit direct instanţa de judecată cu acţiunea în pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, fără a face dovada condiţiei premisă pentru formularea acesteia, anume a refuzului pârâţilor de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, precum şi că poziţia ANAF, ca titulară a ipotecii legale înscrise în cartea funciară, este irelevantă sub aspectul obligaţiilor asumate de părţi prin contractul nr. x/19.03.2007.

Respingând petitul având ca obiect pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, pentru neîndeplinirea unei condiţii esenţiale impuse de lege - lipsa refuzului pârâţilor a perfecta contractul de vânzare-cumpărare, instanţa a lăsat neanalizat petitul privind radierea ipotecii, acesta având un caracter subsidiar cererii principale.

Împotriva sentinţei tribunalului a declarat apel reclamantul Municipiul Târgu Mureş, solicitând modificarea în tot a hotărârii, reiterând aspectele de fapt din dosar şi susţinând că prima instanţa ar fi încălcat dispoziţiile art. 969 din vechiul C. civ., potrivit cărora convenţiile legal făcute au putere de lege între părţile contractante. Totodată, a subliniat că fundamentul prezentei acţiuni este reprezentat de faptul că pârâta de rang 2, ANAF, are notată în cartea funciară o ipotecă legală în favoarea sa, care, în opinia reclamantului, nu putea fi menţinută, în condiţiile în care acesta are calitate de proprietar asupra imobilului situat în comuna Târgu Mureş, str. x, iar sarcina notată nu îl priveşte.

Învestită cu soluţionarea apelului, Curtea de Apel Târgu Mureş a răspuns acestor critici, confirmând raţionamentul primei instanţe.

Astfel, instanţa de apel a reţinut că o promisiune de vânzare cumpărare nu reprezintă, prin ea însăşi, un act de dispoziţie, întrucât nu transferă dreptul de proprietate dintr-un patrimoniu în altul, ci generează doar o obligaţie de a face, aceea de a încheia în viitor contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică.

Constatând, astfel, că între părţi nu a fost încheiat un contract de vânzare-cumpărare, ci doar o promisiune de vânzare-cumpărare, a procedat la verificarea condiţiilor prevăzute de lege pentru admisibilitatea unei atare acţiuni, apreciind că cea a existenţei unui refuz nejustificat al pârâţilor la încheierea actului autentic nu a fost dovedită.

Cât priveşte capetele subsidiare de cerere, referitoare la intabularea dreptului de proprietate al reclamantului şi radierea ipotecii legale notate în cartea funciară, similar tribunalului, a apreciat că acestea nu se mai impun a fi analizate.

Circumscris motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurentul evocă normele de drept material incidente, fără să argumenteze cu privire la pretinsa aplicare greşită a acestora, într-o manieră care să permită instanţei de recurs efectuarea controlului de legalitate.

Înalta Curte constată că prin hotărârea care face obiectul prezentului recurs actul juridic dedus judecăţii a fost corect calificat ca fiind o promisiune bilaterală de vânzare-cumpărare, fiind identificate natura juridică, precum şi efectele unei astfel de convenţii.

Cât priveşte susţinerea din recurs potrivit căreia relativ la forma juridică pe care trebuie să o aibă promisiunea de vânzare-cumpărare, legiutorul nu a instituit obligativitatea formei autentice, aceasta este străină de raţionamentul instanţei de apel, care nu a impus îndeplinirea acestei condiţii în legătură cu promisiunea de vânzare-cumpărare, ci a apreciat necesară îndeplinirea unei atare condiţii pentru ca actul încheiat de către părţi să poată fi calificat drept contract de vânzare-cumpărare.

Aşadar, ceea ce a constatat curtea de apel a fost lipsa formei autentice a contractului de vânzare-cumpărare nr. x/2007, constatare care a avut drept consecinţă nerecunoaşterea în legătură cu acest înscris a naturii sale juridice de act translativ de proprietate, iar nu a fost negat caracterul de antecontract al respectivului înscris.

Se deduce, aşadar, că instanţele fondului au reţinut lipsa calităţii de proprietar a reclamantului asupra imobilului în litigiu, aspect care, de altfel, a şi fost recunoscut implicit prin faptul promovării prezentei acţiuni, prin care se tinde tocmai la obţinerea unei hotărâri care să ţină loc de act de vânzare-cumpărare, cu toate efectele ce decurg din aceasta, inclusiv cea a recunoaşterii calităţii de titular al dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu.

Cât priveşte condiţiile în care o atare hotărâre poate fi pronunţată, acestea reies din cuprinsul dispoziţiilor art. 1669 din C. civ., prin care se prevede:

"(1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite".

Astfel, această posibilitate a fost instituită de legiuitor ca remediu pentru executarea în natură a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, care dă naştere doar la o obligaţie de face, aceea de a încheia în viitor contractul promis, fiind o reflectare a principiului instituit de art. 1527 din C. civ.

Condiţia esenţială pentru pronunţarea unei astfel de hotărâri, distinct de verificarea condiţiilor generale de validitate ale oricărui contract, este ca una dintre părţile care au încheiat o promisiune de vânzare să refuze nejustificat să se prezinte la notar pentru perfectarea actului în formă autentică.

În prezenta cauză, instanţele de fond au constatat corect că reclamantul nu numai că nu a făcut dovada refuzului pârâţilor de a încheia contractul de vânzare-cumpărare în formă autentică, dar nici nu a susţinut o atare ipoteză prin motivele de fapt evocate prin acţiunea introductivă de instanţă. Dimpotrivă, a pretins că singurul impediment întâmpinat în finalizarea procedurii de înscriere a dreptului său de proprietate în cartea funciară este reprezentat de existenţa şi notarea în cartea funciară a unei ipoteci legale instituite în favoarea pârâtei ANAF.

De altfel, în recurs, singură critică de nelegalitate formulată de recurent vizează soluţia dată asupra petitului prin care s-a solicitat radierea ipotecii legale instituite în sarcină ANAF, de la secţiunea "Sarcini" din cuprinsul cărţii funciare, şi aceasta a fost justificată doar din perspectiva pretinsei calităţi de proprietar a reclamantului asupra imobilului în litigiu. Susţine, deci, recurentul-reclamant că, în raport cu starea de drept şi de fapt existentă în cauza pendinte, având în vedere calitatea sa de titular al dreptului de proprietate asupra terenului în cauză, nu se mai justifică menţinerea notării ipotecii legale în favoarea intimatei-pârâte ANAF.

Or, în cauză, distinct de faptul că această pretinsă calitate de proprietar a imobilului în litigiu, invocată de recurentul Municipiul Târgu Mureş, nu a fost demonstrată, având în vedere că obligaţia de încheiere în formă autentică a cotractului de vânzare-cumpărare nu s-a materializat, Înalta Curte are în vedere şi faptul că petitul având ca obiect radierea notării din cartea funciară a fost apreciat de instanţele fondului ca fiind un capăt de cerere accesoriu care, urmare a respingerii cererii principale de pronunţare a hotărârii care să ţină loc de act autentic, în mod corect a fost lăsat nesoluţionat.

În legătură cu acest din urmă aspect, complementar argumentului anterior expus, care vizează nedovedirea calităţii de proprietar şi care nu va fi dezvoltat având în vedere că nu s-au formulat critici legate de calificarea convenţiei încheiate între părţi ca reprezentând promisiune de vânzare-cumpărare, iar nu act translativ de proprietate, instanţa de recurs reţine că susţinerile recurentului nu combat în niciun fel raţionamentul juridic al curţii de apel şi nici nu prezintă argumente prin care să se arate, în concret, raportat la considerentele curţii de apel, care sunt criticile de nelegalitate formulate împotriva soluţiei prin care a fost lăsat nesoluţionat acest capăt de cerere.

Drept urmare, văzând că recurentul nu a invocat, din perspectiva pct. 6 al art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., o nemotivare a hotărârii din apel în legătură cu petitul doi al acţiunii, nesusţinând că solicitarea de radiere a ipotecii din cartea funciară ar reprezenta un capăt de cerere principal, a cărui soluţionare se impunea, nedepinzând de soluţia dată cererii de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic, Înalta Curte va respinge acest motiv de recurs, ca nefondat.

Cum în raport cu considerentele mai sus arătate se poate observa că nu este incident în cauză motivul de recurs prevăzut de dispoziţiile art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., invocat recurentul-reclamant, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte va respinge respinge recursul declarat de reclamantul Municipiul Târgu Mureş, prin Primar, împotriva deciziei civile nr. 499/A din 22 septembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă, ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de reclamantul Municipiul Târgu Mureş, prin Primar, împotriva deciziei civile nr. 499/A din 22 septembrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Târgu Mureş, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 16 octombrie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.