Validity of real estate pre-contract signed by expired power of attorney; passive standing of mandantors in mandate with representation and limits of res judicata on unrelated financial claims

Şedinţa publică din data de 16 octombrie 2024

Deliberând, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Hunedoara, la data de 08.11.2019, sub nr. x/2019, reclamantul A. a chemat în judecată pe pârâţii B. şi C., pentru ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se dispună:

- rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare legalizat de BIN D., prin încheierea nr. 508/30.12.2016, având actul adiţional legalizat de BIN D., prin încheierea nr. 552/29.12.2017 şi actul adiţional legalizat de BIN D., prin încheierea nr. 221/04.07.2018;

- obligarea pârâţilor la plata sumei de 315.000 RON, cu titlu de daune interese;

- obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În data de 09.01.2020, pârâţii C. şi B. au depus întâmpinare şi cerere de chemare în garanţie a numitului E., solicitând ca, în eventualitatea admiterii cererii introductive de instanţă, să fie obligat chematul în garanţie la satisfacerea pretenţiilor reclamantului.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Hunedoara

Prin sentinţa civilă nr. 499/2022, Tribunalul Hunedoara a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamantul A. împotriva pârâţilor B. şi C..

A admis în parte cererea de chemare în garanţie formulată de pârâţii B. şi C. împotriva chematului în garanţie E. şi, pe cale de consecinţă:

A dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare legalizat prin încheierea nr. 508/30.12.2016 de BIN D., având actul adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat sub nr. x/30.12.2016 de către D. din municipiul Deva, legalizat prin încheierea nr. 552/29.12.2017 de BIN D..

A obligat pe pârâţii B. şi C. să plătească reclamantului A. suma de 167.500 de RON, cu titlu de daune interese.

A obligat pe chematul în garanţie E. să plătească pârâţilor B. şi F. suma de 167.500 RON, cu titlu de daune interese.

A obligat pe pârâţii B. şi C. să plătească reclamantului A. suma de 8.455 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

A obligat pe chematul în garanţie E. să plătească pârâţilor B. şi C. suma totală de 16.910 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel

Prin decizia civilă nr. 2748 din 17 octombrie 2023, Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă a respins ca nefondate apelurile declarate de reclamantul A. şi de pârâţii B. şi C. împotriva sentinţei civile nr. 499/2022 pronunţate de Tribunalul Hunedoara în dosarul nr. x/2019.

Fără cheltuieli de judecată.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 2748 din 17 octombrie 2023 pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia au formulat recurs reclamantul A. şi pârâţii B. şi C., ce a fost înregistrat pe rolul secţiei I civile a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

4.1. Prin cererea de recurs formulată, şi întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 C. proc. civ., recurentul-reclamant A. solicită admiterea recursului, casarea în parte a deciziei recurate, cu privire la soluţia dată asupra apelului declarat de acesta, cu consecinţa admiterii în întregime a acţiunii.

După prezentarea situaţiei de fapt din dosar, arată recurentul-reclamant că apărarea pârâţilor în sensul incidenţei dispoziţiilor art. 431 alin. (2) C. proc. civ. a fost valorificată în mod greşit de către instanţa de apel.

Susţine că, într-adevăr, în cadrul dosarului nr. x/2019 Tribunalul Hunedoara a fost învestit cu o cerere de sechestru asigurător asupra bunurilor pârâţilor, prin decizia civilă nr. 526/2020 instanţa de apel admiţând în parte solicitarea.

Însă, consideră că efectele acestei hotărâri trebuie evaluate corelativ cu obiectul acţiunii civile deduse judecăţii şi nu în mod independent de aceasta, soluţionarea cererii de sechestru asigurător nepresupunând pronunţarea unei soluţii în ceea ce priveşte fondul cauzei, respectiv nu s-a statuat asupra dreptului pretins de către reclamant în dosarul nr. x/2019.

Astfel că, în lumina condiţiilor premise pentru dispunerea unor masuri asigurătorii, si doar în considerarea acestora, instanţa de apel a stabilit că procura specială nr. x a fost încheiată pe o durată de 3 ani, existând menţiunea expresă în procură a faptului că respectivul contract de mandat încetează în trei ani de la încheierea lui, aceasta clauză fiind o transpunere a dispoziţiilor art. 2015 C. civ.

Fată de împrejurarea că la dosarul cauzei au fost administrate probatoriile necesare stabilirii aflării adevărului judiciar, s-a constatat că la data încheierii celui de-al doilea act adiţional procura specială având încheierea de autentificare x expirase, fiind ieşită din termen.

Tocmai de aceea, acesta a învestit instanţa cu verificarea existentei mandatului aparent, teză de natură a susţine valabilitatea actului adiţional legalizat prin încheierea nr. 221/04.08.2018, fără ca asupra acestei teze să poată fi invocată puterea lucrului judecat, întrucat în dosarul nr. x/2019 nu au fost formulate şi evaluate asemenea apărări.

Mai susţine recurentul că instanţa de apel a dat şi o interpretare eronată dispoziţiilor art. 1309 alin. (2) C. civ., atunci când a reţinut că mandatul a încetat în termen de trei ani de la data acordării, în conformitate cu prevederile art. 2015 C. civ. şi că art. 1311 C. civ. arată că cel în numele căruia s-a încheiat contractul poate să îl ratifice, respectând formele cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, formă ce nu se regăseşte în speţă.

Or, susţine recurentul-reclamant că a arătat instanţelor fondului că există o multitudine de acţiuni proprii ale mandatarilor care au creat convingerea legitimă a acestuia că toate demersurile efectuate de către E. au fost realizate în baza împuternicirii date acestuia de către pârâţi, existând, deci, premisa mandatului aparent, astfel ca actul adiţional legalizat sub încheierea nr. 221/04.08.2018 este valabil şi opozabil pârâţilor, iar instanţa de apel a respins apelul său fără a argumenta de ce respectivele acţiuni nu prezintă relevanţă în dovedirea mandatului aparent.

În opinia recurentului, pentru a fi în prezenţa unei hotărâri legal motivate, era necesar ca instanţa de apel să argumenteze în concret şi complet de ce aceste acţiuni ale pârâţilor nu erau apte a forma în mod rezonabil convingerea reclamantului că la data ultimului act adiţional chematul în garanţie nu mai avea puterea de reprezentare.

Conchizând, consideră recurentul-reclamant că valabilitatea şi opozabilitatea celui de-al doilea act adiţional a fost înlăturată printr-o greşită aplicare a normelor mandatului aparent, în raport cu ansamblul argumentelor prezentate.

4.2. Cât priveşte recursul recurenţilor-pârâţi B. şi C., întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., acesta vizează soluţia instanţelor fondului de respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acestora, precum şi modalitatea de valorificare a puterii de lucru judecat a considerentelor deciziei nr. 526/2020, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia în dosarul nr. x/2019.

Arată recurenţii-pârâţi că nu au promis edificarea vreunei construcţii pentru reclamant sau de terţe persoane, precum şi că mandatul acordat intimatului-chemat în garanţie se subsumează dispoziţiilor art. 2039 C. civ., care reglementează mandatul fără reprezentare, ceea ce presupune că raporturile juridice se nasc între mandatar şi terţi.

Curtea de apel a apreciat în mod greşit natura juridică a mandatului conferit chematului în garanţie E., aceştia neavând reprezentarea, precum nici intenţia juridică de a încheia un mandat cu reprezentare cu acesta din urmă.

Astfel, deşi instanţa de apel a reţinut că nu s-au obligat la edificarea vreunei construcţii, totuşi a constatat că l-ar fi împuternicit pe mandatar să încheie promisiuni de vânzare-cumpărare cu privire la construcţiile respective, considerând astfel că, în mod corect, prima instanţă a fondului a respins excepţia lipsei calităţii procesuale pasive invocate de către aceştia.

Mai arată recurenţii-pârâţi că nu puteau promite ceva ce nu deţineau şi nici nu puteau dobândi, singura eventuală promisiune a acestora putând viza terenul ai cărui proprietari sunt, evident în condiţiile în care ar fi fost înştiinţaţi de către mandatarul acestora despre încheierea antecontractului.

Totodată, solicită a se avea în vedere că prin decizia Curţii de Apel Alba Iulia nr. 526/2020, pronunţată în dosarul nr. x/2019, având ca obiect sechestru asigurător, s-a reţinut că singura sumă achitată la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.12.2016 este suma de 10.000 RON. Aşa fiind, soluţia corectă era cea de admitere a apelului si în consecinţă de admitere a acţiunii în parte, cu privire la dublul acestei sume, anume 20.000 RON.

Consideră că aceeaşi putere a lucrului judecat se impunea a fi reţinută şi cu privire la cel de-al doilea act adiţional, încheiat în data de 04.07.2018, conform încheierii de legalizare semnătură nr. 221/2018, întrucât conform deciziei Curţii de Apel Alba Iulia şi stării de fapt dovedite în cauză, acesta a fost încheiat ulterior expirării termenului pentru care s-a acordat procura de reprezentare nr. 445/22.05.201, aşa încât acest act adiţional nu produce niciun efect faţă de aceştia, deoarece mandatarul nu poate susţine ca nu ştia de încetarea procurii acestuia.

Faţă de aceste considerente, au solicitat admiterea recursului formulat, cu toate consecinţele legale ce decurg din aceasta.

5. Apărările formulate în cauză

Recursurile declarate în cauză au fost communicate reciproc între recurenţi şi intimatului-chemat în garanţie în data de 25 ianuarie 2024, astfel cum reiese din dovezile de comunicare aflate la dosar.

La data de 27 februarie 2024, a fost formulată întâmpinare la recursul reclamantului de către pârâţii C. şi B., prin care solicită respingerea recursului ca nefondat.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentului-reclamant şi intimatului-chemat în garanţie la 06 martie 2024, nefiind formulat răspuns la aceasta.

6. Procedura în faţa instanţei de recurs

Având în vedere data înregistrării cererii de chemare în judecată pe rolul instanţelor judecătoreşti, 08 noiembrie 2019, în cauză sunt aplicabile dispoziţiile C. proc. civ., cu modificările aduse prin Legea nr. 310/2018.

Constatându-se încheiată procedura de comunicare, în condiţiile art. 490 alin. (2) coroborate cu art. 4711 alin. (5) şi (6) C. proc. civ., a fost fixat termen de judecată la 16 octombrie 2024, cu citarea părţilor, în şedinţă publică, în vederea soluţionării căilor de atac, termen la care instanţa a rămas în pronunţare asupra recursurilor.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat de reclamantul A. este tardiv declarat, în timp ce recursul declarat de pârâţii B. şi C. este nefondat, pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

II.1. Recursul declarat de reclamantul A.

Potrivit art. 485 alin. (1) C. proc. civ., termenul de recurs este de 30 de zile de la data comunicării hotărârii, dacă legea nu dispune altfel.

Calculul termenelor este reglementat de art. 181 C. proc. civ., iar la alin. (1) pct. 2 al aceluiaşi articol se prevede expres că, atunci când termenul se socoteşte pe zile, nu intră în calcul ziua de la care începe să curgă termenul şi nici ziua când acesta se împlineşte.

Căile de atac şi termenele în care acestea pot fi exercitate sunt reglementate prin norme de ordine publică, având în vedere că se întemeiază pe interesul general de a înlătura orice împrejurări ce ar putea tergiversa, în mod nejustificat, judecata unei cauze.

În consecinţă, nici părţile şi nici instanţa de judecată nu pot deroga, pe cale de interpretare, de la termenele prevăzute de lege pentru exerciţiul unei căi de atac şi de la modalitatea în care acestea se calculează.

În speţă, hotărârea atacată cu recurs, respectiv decizia nr. 2748 din 17 octombrie 2023, a fost comunicată reclamantului A. în data de 07 decembrie 2023, astfel cum reiese din dovada de comunicare aflată la dosar, dată de la care curge termenul de 30 zile prevăzut de lege pentru exercitarea recursului, iar calea de atac a fost înregistrată la Curtea de Apel Alba-Iulia în data de 10 ianuarie 2024, astfel cum rezultă din ştampila de acordare a datei certe aplicate pe cererea aflată la dosarul Înaltei Curţi.

Or, raportat la datele menţionate, recursul a fost declarat cu depăşirea termenului de 30 zile prevăzut de art. 485 alin. (1) din C. proc. civ., calculat potrivit dispoziţiilor art. 181 alin. (1) pct. 2 C. proc. civ., care s-a împlinit la 08 ianuarie 2024, într-o zi de luni.

În cauza de faţă, se constată şi faptul că recurentul-pârât nu a invocat intervenită nicio împrejurare, temeinic justificată, care să îl fi pus în imposibilitate obiectivă pentru exercitarea căii de atac în termenul legal şi nici nu a formulat o cerere de repunere în termenul de exercitare a recursului.

Potrivit dispoziţiilor art. 185 alin. (1) C. proc. civ.:

"Când un drept procesual trebuie exercitat într-un anumit termen, nerespectarea acestuia atrage decăderea din exercitarea dreptului, în afară de cazul în care legea dispune altfel. Actul de procedură făcut peste termen este lovit de nulitate".

Întrucât recursul pendinte a fost formulat cu nerespectarea termenului legal impus de dispoziţiile art. 485 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este declarat tardiv, astfel încât se impune sancţiunea anulării acestuia, potrivit art. 185 alin. (1) C. proc. civ.

Dată fiind prioritatea soluţionării excepţiei nulităţii recursului, precum şi efectele pe care aceasta le produce, celelalte aspecte subsumate prezentei căi de atac nu mai pot fi analizate, în conformitate cu dispoziţiile art. 248 alin. (1) din C. proc. civ.

Pentru toate aceste considerente, făcând aplicarea art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte va admite excepţia nulităţii recursului, invocată din oficiu, şi va anula recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 2748 din 17 octombrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Alba iulia, secţia I civilă.

II.2. Recursul declarat de pârâţii B. şi C.

Cu titlu prioritar, se impune a se constata că, deşi recurenţii-pârâţi au încadrat criticile invocate în cazul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., având în vedere că prin motivele de recurs se contestă soluţia dată de instanţele fondului asupra excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a pârâţilor, precum şi pronunţarea hotărârii cu ignorarea puterii de lucru judecat a considerentelor deciziei nr. 526/2020 a Curţii de Apel Alba Iulia, aspect care se subsumează dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 7 din C. proc. civ., urmează ca recursul să fie examinat din această perspectivă.

Critica principală formulată de recurenţii-pârâţi împotriva deciziei nr. 2748 din 17 octombrie 2023 a Curţii de Apel Alba Iulia priveşte, în esenţă, greşita respingere a excepţiei lipsei calităţii procesuale pasive a acestora, sens în care solicită admiterea recursului, casarea deciziei civile recurate, admiterea excepţiei invocate şi, in consesinţă, respingerea acţiunii reclamantului ca fiind formulată împotriva unor persoane fără calitate procesuală pasivă.

Sub acest aspect, Înalta Curte constată că, prin acţiunea introductivă de instanţă, reclamantul A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti prin care să se dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.12.2016, modificat prin actele adiţionale nr. x/29.12.2017 şi nr. y/04.07.2018, precum şi obligarea pârâţilor la plata sumei de 315.000 RON, cu titlu de daune interese, ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiilor contractuale.

Astfel, a arătat că, prin antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat prin încheierea nr. 508/30.12.2016 de BNP D., pârâţii B. şi C., prin mandatar E., în calitate de promitenţi-vânzători, s-au obligat ca cel târziu la data de 30.12.2017, să transmită acestuia, în calitate de promitent-cumpărător, întregul drept de proprietate asupra imobilului situat în loc. Deva, str. x, Vila nr. 1, etaj plus mansardă, jud. Hunedoara, constând în apartament compus din 3 camere, 1 bucătărie, 2 băi, debara, suprafaţa totală construită fiind de 140 mp, împreună cu 2 locuri de parcare aflate în curtea imobilului şi cota indiviză de teren afarent, în suprafaţă de 70 mp, contra sumei de 210.000 RON, din care 10.000 RON fiind achitaţi cu titlu de avans la momentul semnării antecontractului, urmând ca restul de preţ de 147.500 RON să fie achitaţi până la data de 05.01.2017 şi 52.500 RON până la data de 30.12.2017, cu condiţia finalizării lucrărilor de către promitenţii-vânzători.

S-a stipulat şi faptul că obiectul convenţiei va fi finalizat exclusiv din sursele firmei E. PFA.

Prin actul adiţional legalizat prin încheierea nr. 552/29.12.2017 de BNP D., aceiaşi pârâţi, prin acelaşi mandatar, s-au obligat ca cel târziu 01.07.2018 să transmită, prin vânzare, către promitentul-cumpărător, întregul drept de proprietate asupra imobilului situat în loc. Deva, str. x, Vila nr. 1, partea stângă a acestui duplex, jud. Hunedoara, constând în apartament parter plus mansardă compus din 3 camere, 1 bucătărie, 2 băi, debara, suprafaţa totală construită fiind de 157 mp, împreună cu 2 locuri de parcare aflate în curtea imobilului şi cota indiviză de teren afarent, în suprafaţă de 150 mp, contra sumei de 192.700 RON.

Astfel, a fost modificat preţul de vânzare (de la 210.000 RON la suma de 192.700 RON), data finalizării construcţiei (din 30.12.2017 în 01.07.2018) şi obiectul contractului (din apartament nr. x de la etaj plus mansarda, în apartament la parter plus mansarda construcţiei).

Totodată, prin acest act adiţional, mandatarul E. s-a obligat să execute lucrările de semifinisare a construcţiei, din surse proprii, spre deosebire de angajamentul luat pentru finalizarea lucrării din sursele firmei E. PFA, cum se menţionase în antecontractul de vânzare-cumpărare.

S-a mai stipulat în primul act adiţional că, la data de 03.01.2017, promitentul-cumpărător a achitat exclusiv din surse proprii suma de 147.500 RON, şi că restul de pret, de 35.200 RON se va achita până la data de 01.07.2018, cu condiţia finalizării lucrărilor.

În fine, prin actul adiţional legalizat prin încheierea nr. 221/04.07.2018 de BNP D., aceiaşi pârâţi, prin acelaşi mandatar, s-au obligat să transmită, prin vânzare, către promitentul-cumpărător, întregul drept de proprietate asupra imobilului menţionat în actul adiţional nr. x/29.12.2017, fiind, însă, prelungit termenul de finalizare a construcţiei până la data de 01.01.2019, dată până la care se va achită şi restul de preţ, în valoare de 35.200 RON, sub aceeaşi condiţie a finalizării lucrărilor de către promitenţii-vânzători.

În acest context, în care obiectul dedus judecăţii constă în rezoluţiunea promisiunii de vânzare-cumpărare, astfel cum a fost modificată prin cele două acte adiţionale, şi atragerea răspunderii contractuale faţă de neîndeplinirea obligaţiilor asumate de promitenţii-cumpărători, prin mandatar, reiese că raporturile juridice dintre părţi în speţa de faţă sunt reglementate atât regulile contractului de vânzare-cumpărare, cât şi de cele ale mandatului. În aceste condiţii, pârâţii apar atât în calitate de promitenţi-vânzători, calitate ce decurge din antecontractul de vânzare-cumpărare, cât şi în calitate de mandanţi, în cadrul raporturilor juridice ce se nasc din contractual de mandat.

Prin urmare, prin antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de intimatul E., în calitate de mandatar reprezentant, între mandanţii B. şi C. şi reclamantul din prezenta cauză s-au creat raporturi juridice directe, astfel încât toate efectele legale active şi pasive ale actului încheiat de mandatar cu reclamantul se răsfrâng asupra mandanţilor promitenţi-vânzători.

Aceasta înseamnă că mandanţii devin debitorii titularului dreptului dobândit prin convenţia încheiată, faţă e mandatarul care a contractat în numele şi pe seama mandanţilor antecontractul de vânzare-cumpărare neproducând vreun efect.

Astfel cum reiese din dispoziţiile art. 36, teza I din C. proc. civ., în ceea ce priveşte calitatea procesuală, aceasta rezultă din identitatea dintre părţi şi subiectele raportului juridic litigios, astfel cum acesta este dedus judecăţii.

Cum, prin acţiune, reclamantul a invocat împrejurări de fapt şi de drept privind neexecutarea unei obligaţii contractuale, şi anume aceea de finalizare a construcţiei şi de transmitere a întregului drept de proprietate asupra acesteia cel târziu până la data de 01.01.2019, ce a constituit obiectul antecontractului de vânzare-cumpărare, neexecutarea obligaţiei contractuale incumbă mandanţilor promitenţi-vânzători, iar nu mandatarului.

Raportat la dispoziţia legală cuprinsă în art. 36 C. proc. civ., anterior menţionată, Înalta Curte reţine că, din acest punct de vedere, cadrul procesual nu se poate lega valabil decât între subiectele dreptului ce rezultă din raportul dedus judecăţii. Or, în raport cu împrejurarea reţinută de instanţele fondului, în sensul că recurenţii-pârâţi B. şi C. sunt emitenţi procurii autentificate sub nr. x din 25.05.2015, în temeiul căreia a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat prin încheierea nr. 508/30.12.2016 de BIN D., se confirmă calitatea procesuală pasivă a acestora în prezenta cauză.

Cât priveşte critica din recurs în sensul incidenţei în speţă a dispoziţiilor art. 2039 C. civ., care reglementează mandatul fără reprezentare, ipoteză care ar exclude răspunderea mandanţilor, Înalta Curte constată că această teză nu se confirmă în speţă.

Mecanismul juridic al reprezentarii se explică doctrinar şi jurisprudential plecând de la efectele contractului de mandat clasic, care este, prin natura sa, un contract care prezumă reprezentarea.

Mandatul fără reprezentare este o specie a mandatului căruia îi lipseste, pentru a fi un mandat complet, puterea de reprezentare, fiind, în fapt, o formă a simulaţiei prin interpunere de persoane.

Astfel, dacă mandatul propriu-zis conferă mandatarului dreptul de a încheia acte juridice în numele şi pe seama mandantului, mandatul fără reprezentare conferă mandatarului dreptul de a încheia acte juridice în nume propriu, dar pe seama mandantului.

Acest mandat apare în situaţia în care mandatarul încheie acte juridice în nume propriu, deci fără a se prezenta ca reprezentant al altei persoane, dar în esenţă el lucrează în interesul mandantului.

Or, astfel cum reiese în mod expres din conţinutul antecontractului de vânzare-cumpărare şi acelor două acte adiţionale la acesta, şi cum în mod corect au reţinut instanţele fondului, intimatul E. s-a prezentat în faţa notarului public la semnarea acestor acte în calitate de mandatar al promitenţilor-vânzători B. şi C., acţionând în calitate de reprezentant al celor doi promitenţi-vânzători, în baza procurii autentificate sub nr. x/22.05.2015 de către notar public G..

Drept urmare, cum în cuprinsul promisiunii de vânzare-cumpărare notarul public a consemnat expres că mandatarul E. a acţionat în calitate de reprezentant al promitenţilor-vânzători, iar nu în nume popriu, nu se poate susţine în mod valabil că recurenţilor-pârâţi le este aplicabilă regimul juridic şi efectele recunoscute mandatului fără reprezentare.

Totodată, această concluzie se impune şi ca urmare a analizei limitelor procurii autentificate sub nr. x/25.05.2015 de notarul public G., şi sub acest aspect instanţele fondului constatând în mod corect calitatea de promitenţi-vânzători a pârâţilor chemaţi în judecată.

Astfel, au reţinut instanţele anterioare că, raportat la conţinutul procurii în baza căreia a fost încheiat antecontractul de vânzare-cumpărare legalizat prin încheierea nr. 508/30.12.2016 de BIN D., s-a demonstrat că pârâţii B. şi C., în calitate de proprietari ai imobilului situat în Deva, strada x, însris în CF nr. x, nr. topo x, teren intravilan în suprafaţă de 1165 mp, au împuternicit pe chematul în garanţie E., pentru ca în numele lor şi pentru ei, să solicite, să întocmească, să încheie, să semneze promisiuni bilaterale de vânzare-cumpărare sau antecontracte, privind construcţiile ce urmează a fi edificate pe terenul proprietatea mandanţilor, pârâţi în cauză. Totodată, din cuprinsul procurii reiese că E. îi va putea reprezenta pe mandanţi cu drepturi depline ori de câte ori va fi nevoie, în faţa oricărei persoane fizice (posibili promitenţi- cumpărători şi/sau prestatori de servicii specifice) sau juridice, (posibili promitenţi- cumpărători şi/sau prestatori de servicii) precum şi instituţii administrative (topograf, Primărie, OCPI, etc.) inclusiv la notarul instrumentator, va negocia prevederile promisiunilor bilaterale de vânzare-cumpărare/antecontractelor, adică va stabili preţul, pe care îl va încasa, în întregime sau în parte (avans/arvună), în numerar sau prin virament bancar, după caz, iar ulterior îl vor preda, va stabili modalitatea de achitare şi garantare a plăţii acestuia, termenul/termenele la care se vor încheia contractele/contractul de vânzare-cumpărare, va mai stabili restul clauzelor privind drepturile şi obligaţiile asumate ca promitenţi- vânzători, transmiterea proprietăţii şi predarea bunului, va solicita notarea în Cartea Funciară a acestei/acestor promisiuni şi va declara că imobilele ce se promit spre înstrăinare sunt libere de sarcini, servituţi şi procese, va achita taxele notariale datorate în calitate de promitenţi-vânzători, în general, împuternicitul, va putea să facă orice declaraţii, să întocmească, depună şi susţină cereri, să întreprindă orice formalităţi şi să îndeplinească orice proceduri, chiar nenominalizate expres, dar în legătură şi în limitele mandatului acordat, până la ducerea completă la îndeplinire, putând semna în numele lor şi pentru ei, ori de câte ori va fi nevoie în acest sens, semnătura sa fiindu-le opozabilă.

Reiese, aşadar, fără echivoc, că în cauză nu se poate reţine incidenţa prevederilor art. 2039 C. civ., în condiţiile în care clauzele procurii sunt neechivoce şi fac trimitere certă la un mandat cu reprezentare, fiind stabilite punctual actele şi procedurile ce implică activităţi de reprezentare efectivă a mandanţilor de către mandatar, astfel cum este reglementat mandatul cu reprezentare prin dispoziţiile art. 2016 C. civ.

Susţinerile recurenţilor-pârâţi în sensul că aceştia sunt proprietari doar asupra terenului pe care intimatul E. dorea să construiască o serie de imobile, precum şi acelea că nu puteau promite vânzarea unei construcţii care nu exista şi nu le aparţinea, ori că intimatul nu i-a înştiinţat despre încheierea antecontractului, sau că nu ar fi primit nicio sumă de bani de la acesta din urmă, sunt lipsite de relevanţă în contextul prezentat, darea sau nu de seamă cu privire la activitatea mandatarului neputând influenţa în vreun fel calificarea naturii juridice a mandatului acordat.

De asemenea, lipsit de relevanţă juridică este şi faptul că în antecontractul de vânzare-cumpărare s-ar fi menţionat că mandatarul este cel care se obligă să edifice construcţia ce urma să facă obiectul vânzării, iar nu promitenţii-vânzători, alocarea fondurilor pentru construirea imobilului ori persoana care va edifica propriu-zis construcţia neinteresând din punct de vedere juridic atunci când vine vorba despre calificarea naturii juridice a unui act ori despre existenţa valabilă a unei obligaţii izvorâte din contract. Aceasta întrucât aspectele ce ţin de persoana care urmează să pună efectiv în operă lucrările promise nu se confundă cu obligaţia în sine de a edifica respectivele construcţii.

Cât priveşte cel de-al doilea motiv de recurs, prin care se susţine greşita interpretare a considerentelor deciziei civile nr. 526/2020 a Curţii de Apel Alba Iulia, cu consecinţa valorificării trunchiate a puterii de lucru judecat în legătură cu cele statuate prin hotărârea pronunţată în dosarul nr. x/2019, având ca obiect sechestru asigurător, şi acesta este nefondat.

Astfel, solicită recurenţii-pârâţi a se avea în vedere că, prin decizia amintită, Curtea de Apel Alba Iulia ar fi reţinut că singura sumă achitată la momentul încheierii antecontractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.12.2016 este suma de 10.000 RON, sens în care instanţa, în prezentul dosar, nu putea constata că, de fapt, suma achitată cu titlu de avans preţ în temeiul antecontractului de vânzare-cumpărare ar fi fost alta. Astfel, consideră că, prin hotărârea pronunţată, pârâţii nu puteau fi obligaţi la plata unei sume superioare celei de 20.000 RON, reprezentând dublul avansului remis de reclamantul din prezenta cauză la momentul semnării antecontractului de vânzare-cumpărare.

Examinând conţinutul deciziei civile nr. 526 din 11 iunie 2020 pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, Înalta Curte reţine că, într-adevăr, instanţa din dosarul nr. x/2019 a reţinut, în mod definitiv, că suma achitată la data semnării antecontractului este suma de 10.000 RON, şi că această are natura unei arvuni, ce urmează să fie restituită dublu de către promitenţii-vânzători în caz de neexecutare culpabilă a contractului.

De asemenea, aceeaşi instanţă a reţinut că suma de 315.000 RON, menţionată în cel de-al doilea act adiţional, legalizat sub nr. x/04.07.2018, nu reprezintă o creanţă constatată printr-un înscris ce poate fi opus intimaţilor C. şi B., în condiţiile în care acest din urmă act adiţional a fost încheiat de E. în baza unei procuri care nu mai era valabilă la acel moment.

Însă, Înalta Curte constată că prin hotărârea în legătură cu care a fost invocată puterea de lucru judecat nu s-a statuat în niciun fel în legătură cu suma de 147.500 RON, achitată la 03.01.2017, astfel cum s-a consemnat în cuprinsul actului adiţional legalizat prin încheierea nr. 552/29.12.2017 de BNP D., deci anterior încetării mandatului acordat intimatului E. prin intermediul procurii autentificate sub nr. x/03.12.2018 de BIN G..

Drept urmare, neexistând statuări cu privire la suma de 147.000 RON, în sensul că nu ar fi datorată, aşa cum greşit pretind recurenţii-pârâţi, instanţa anterioară făcând referiri doar la suma de 315.000 RON, menţionată în cel de-al doilea act adiţional, revenea prezenţei instanţe să statueze în legătură cu aceasta.

Aşadar, curtea de apel, prin hotărârea atacată, observând că instanţa învestită cu cererea având ca obiect sechestru asigurător nu a verificat clauzele primului act adiţional la antecontractul de vânzare-cumpărare, şi care conţinea menţiunea achitării suplimentare şi a sumei de 147.000 RON, a procedat aceasta în acest sens, dând valenţă celor consemnate în cuprinsul actului încheiat în perioada în care mandatul acordat intimatului E. nu încetase.

Înalta Curte constată că puterea lucrului judecat nu se exercită asupra chestiunilor care nu au făcut obiectul analizei sau asupra cărora nu s-a pronunţat o altă instanţă printr-o hotărâre anterioară. Cu alte cuvinte, hotărârea judecătorească are putere de lucru judecat doar cu privire la aspectele concrete şi determinate pentru care instanţa a pronunţat o soluţie.

Conchizând, în mod corect instanţa de apel a reţinut că suma de 147.5000 RON nu a format obiect al analizei instanţei care a pronunţat decizia nr. 526/2020 a Curţii de Apel Alba Iulia, astfel că nu se pot reţine efectele autorităţii/puterii de lucru judecat şi cu privire la această sumă.

Totodată, în urma probatoriului administrat, şi care nu mai poate fi reevaluat în calea extraordinară de atac a recursului, curtea de apel a apreciat ca fiind dovedită achitarea de către reclamant a sumei de 147.500 RON, suplimentar faţă de cei 10.000 RON, achitaţi cu titlu de arvună, şi a cărei valoare dublă urma să fie restituită ca urmare a neexecutării culpabile a obligaţiei asumate prin antecontractul de vânzare-cumpărare. Drept urmare, în mod corect au fost obligaţi pârâţii la restituirea către reclamant a sumei de 167.500 RON.

În fine, cu privire la ultima critică din recurs, prin care se pretinde reţinerea puterii de lucru judecat şi în privinţa celor statuate în dosarul anterior cu privire la cel de-al doilea act adiţional, încheiat în data de 04.07.2018, aceasta este străină de motivarea instanţei de apel, care tocmai în acest sens a dispus. Astfel, instanţele fondului, în prezentul dosar, au reţinut că cel de-al doilea act adiţional la antecontractul de vânzare cumpărare, legalizat sub nr. x/2018, a fost încheiat la data de 04.07.2018, deci după expirarea termenului menţionat în procura specială, astfel că nu poate produce niciun efect juridic faţă de pârâţii H., drept pentru care nici nu au fost obligaţi aceştia la restituirea sumei de 315.000 RON menţionată în cuprinsul acestui act adiţional.

Pentru toate aceste considerente, reţinând că nu există motive care să justifice casarea deciziei atacate, Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii- pârâţi B. şi C..

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Anulează recursul declarat de reclamantul A. împotriva deciziei civile nr. 2748 din 17 octombrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei civile nr. 2748 din 17 octombrie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 16 octombrie 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.