Nullity of cassation appeal challenging fact-finding on purchaser's knowledge of pre-emption right despite Article 902(2)(13) Civil Code

Şedinţa publică din data de 15 octombrie 2024

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Dâmboviţa, secţia I civilă la data de 07.12.2022 sub nr. x/2022, reclamanta S.C. A. S.R.L. în contradictoriu cu pârâţii B. şi C. a solicitat constatarea dobândirii dreptului de proprietate şi dispunerea transferului proprietăţii de la pârâtul B. către reclamantă, asupra spaţiului comercial situat în satul Braniştea, nr. 1385, nr. Cl, lot x, judeţul Dâmboviţa.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 555 si urm. C. civ., art. 194 si următoarele din C. proc. civ.

La data de 26.01.2023 reclamanta şi-a precizat acţiunea, în sensul că solicită ca prin hotărârea ce se va pronunţa să se constate dobândirea de către reclamantă a dreptului de proprietate/să se dispună transferul proprietăţii de la B., către reclamantă, asupra spaţiului comercial situat în satul Braniştea nr. 1385, nr. Cl, lot x, judeţul Dâmboviţa, in suprafaţa construita de 144 mp si suprafaţă utila de 129,03 mp, compus dintr-un magazin şi două holuri, împreună cu cota indiviză din parţile şi dependinţele comune de 144/1185 si cota parte indiviză de teren de 821/671 din întregul teren în suprafaţă de 671 mp, teren înscris în CF nr. x al localităţii Braniştea cu nr. cadastral x şi construcţie înscrisă în CF nr. x - C1-U6 a localităţii Braniştea cu nr. cadastral x - Cl -U6.

În drept, a invocat dispoziţiile art. 204 alin. (2) pct. 1 C. proc. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Dâmboviţa, secţia I civilă

Prin sentinţa civilă nr. 1362 din 17 iulie 2023, Tribunalul Dâmboviţa a respins cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L., reprezentată legal de administrator D. în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., ca neîntemeiată.

A obligat reclamanta la plata către pârâtul C. a sumei de 7378,50 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Ploieşti, secţia a I civilă

Prin decizia civilă nr. 2182 din 5 decembrie 2023, Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă a respins cererea de probatorii formulată de apelanta reclamantă.

A respins apelul declarat de apelanta-reclamantă S.C. A. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1362/17.07.2023 în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B. şi C., ca nefondat.

A respins cererea apelantei de acordare a cheltuielilor de judecată din apel.

A obligat apelanta la plata către intimatul-pârât C. a sumei de 3750 RON cu titlu de cheltuieli de judecată efectuate în apel.

1. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 2182/05.12.2023, pronunţate de Curtea de Apel Ploieşti, secţia I civilă, reclamanta S.C. A. S.R.L. a formulat recurs, solicitând admiterea acestuia, casarea hotărârii recurate şi trimiterea spre rejudecare a apelului la instanţa competentă.

În susţinerea recursului, recurenta a invocat drept motive de casare dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., considerând că hotărârea atacată a fost pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv dispoziţiile art. 1737 şi art. 902 alin. (1) şi alin. (2) pct. 13 C. civ.

Astfel, recurenta a arătat că, prin contractul de închiriere nr. x/26.10.2021, a închiriat de la intimatul-pârât B. un imobil cu destinaţia de spaţiu pentru farmacie, contractul fiind încheiat pe o perioadă de 10 ani, cu posibilitatea prelungirii prin acordul părţilor. De asemenea, a fost prevăzută o chirie lunară de 500 de euro, calculată începând cu momentul în care spaţiul devenea funcţional ca farmacie, iar chiriaşul a efectuat investiţii semnificative în valoare de peste 50.000 euro pentru amenajarea şi autorizarea acestuia conform cerinţelor legale specifice activităţii farmaceutice.

Recurenta a susţinut că în cadrul contractului a fost inserată o clauză de preempţiune prin care îi era recunoscut dreptul de a cumpăra spaţiul închiriat în cazul în care proprietarul decidea să îl înstrăineze (art. 6 din contract). Totodată, s-a stabilit obligaţia vânzătorului de a nota acest drept în cartea funciară, astfel încât să fie opozabil terţilor (art. 4.1 pct. 1 din contract).

Cu toate acestea, la data de 07.07.2022, intimatul-pârât B. a înstrăinat imobilul către intimatul-pârât C., fără a respecta dreptul de preempţiune stipulat în contractul de închiriere. Contractul de vânzare-cumpărare a fost autentificat de SPN E. şi F. sub numărul x/07.07.2022 şi a aflat despre această tranzacţie abia la data de 13.07.2022, când intimatul C. l-a notificat că a devenit proprietarul imobilului şi i-a solicitat eliberarea acestuia. De asemenea, cumpărătorul a condiţionat continuarea activităţii de farmacie în spaţiul respectiv de renegocierea chiriei, aspect ce echivalează cu o denunţare unilaterală a contractului de închiriere.

Ulterior, a răspuns notificării primite, exprimându-şi intenţia fermă de a-şi exercita dreptul de preempţiune în condiţiile contractului de vânzare încheiat între cei doi intimaţi. În acest sens, arată recurenta că a consemnat preţul vânzării şi a efectuat toate demersurile necesare pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului.

Având în vedere conduita vânzătorului B. şi a cumpărătorului C., a formulat acţiune în constatare, solicitând Tribunalului Dâmboviţa să stabilească faptul că sunt îndeplinite condiţiile legale pentru dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilului situat în Sat Braniştea, nr. 1385, spaţiu comercial, nr. C1, lot x, prin exercitarea dreptului său de preempţiune.

De asemenea, a precizat că prin sentinţa civilă nr. 1362 din 17.07.2023, Tribunalul Dâmboviţa a respins cererea sa, reţinând că vânzătorul nu i-a comunicat contractul de vânzare-cumpărare şi că notificarea transmisă de cumpărător nu îndeplineşte condiţiile legale pentru a fi considerată o notificare în vederea exercitării dreptului de preempţiune. Instanţa a mai constatat că dreptul de preempţiune nu era notat în cartea funciară, considerând că lipsa acestei formalităţi îl face inopozabil terţilor.

Împotriva acestei soluţii, a declarat apel, însă prin decizia nr. 2182 din 05.12.2023, Curtea de Apel Ploieşti a respins calea de atac, menţinând argumentele primei instanţe. Instanţa de apel a reţinut că în contractul de vânzare-cumpărare din 07.07.2022 nu se face nicio referire la existenţa contractului de închiriere şi că dreptul de preempţiune nu fusese notat în cartea funciară, ceea ce ar fi împiedicat opozabilitatea sa faţă de cumpărător. De asemenea, s-a apreciat că nu a făcut dovada faptului că intimatul C. avea cunoştinţă de existenţa dreptului de preempţiune la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenta a apreciat că această soluţie este nelegală, întrucât vânzătorul avea obligaţia contractuală de a nota dreptul de preempţiune în cartea funciară, iar cumpărătorul cunoştea existenţa acestui drept, aspect confirmat prin declaraţiile proprii şi conţinutul notificărilor transmise recurentului. Mai mult, instanţele anterioare au interpretat greşit dispoziţiile art. 902 alin. (1) C. civ., reţinând că opozabilitatea dreptului de preempţiune depinde exclusiv de notarea sa în cartea funciară, deşi legea prevede că acesta poate fi cunoscut şi pe altă cale.

În continuare arată că textul de lege greşit aplicat şi interpretat de către instanţa de apel este art. 902 alin. (1) C. civ., care prevede că raporturile prevăzute de art. 876 alin. (2) C. civ. devin opozabile terţelor persoane exclusiv prin notare, dacă nu au fost cunoscute pe altă cale. În speţă este incident art. 902 alin. (2) pct. 13 C. civ., căruia i se aplică în orice caz situaţia de excepţie a cunoaşterii pe altă cale a faptelor sau actelor notate. Cunoaşterea pe altă cale a dreptului de preempţiune de către domnul C. este evidentă, deoarece acesta afirmă că avea cunoştinţă de funcţionarea farmaciei şi o minimă obligaţie de diligenţă implica să ia cunoştinţă de contractul de închiriere.

Or, în calitate de locatar şi titular al dreptului de preempţiune, nu avea cum şi nu putea să facă dovada solicitată de instanţele fondului, aceea că pârâtul-intimat C. nu ar fi cunoscut existenţa dreptului de preempţiune. Totodată, cunoaşterea existenţei dreptului de preempţiune este demonstrată şi de faptul că imediat după încheierea contractului de vânzare din 07.07.2022, pârâtul C. l-a notificat în legătură cu vânzarea spaţiului şi a solicitat renegocierea preţului chiriei în ipoteza în care intenţiona să îşi continue activitatea într-un spaţiu pentru care făcuse deja investiţii însemnate.

Concluzionând, recurenta a apreciat că instanţa de apel a aplicat greşit normele de drept material, motiv pentru care a solicitat admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare instanţei de apel.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., art. 902 C. civ.

3. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea formulată, intimatul C. a solicitat respingerea recursului declarat împotriva deciziei civile nr. 2182/05.12.2023 a Curţii de Apel Ploieşti şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată.

Intimatul a invocat nulitatea recursului şi a arătat că recursul este o cale extraordinară de atac, care poate fi exercitată doar pentru motivele expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 C. proc. civ.

În susţinerea excepţiei, intimatul a invocat faptul că recurenta nu a formulat critici încadrabile în motivele de nelegalitate, ci a prezentat o situaţie de fapt diferită de cea reţinută de instanţa de apel.

De asemenea, intimatul a susţinut că motivarea recursului nu conţine critici concrete de nelegalitate, ci doar nemulţumiri legate de soluţia instanţei de apel, astfel că recursul este nemotivat şi lovit de nulitate, conform dispoziţiilor art. 489 alin. (2) C. proc. civ.

Intimatul a mai invocat şi excepţia inadmisibilităţii recursului, arătând că recurenta formulează critici referitoare la situaţia de fapt, aspecte care nu pot fi analizate în recurs, această cale de atac nefiind devolutivă, ci vizând exclusiv legalitatea hotărârii atacate.

În susţinerea excepţiei, intimatul a arătat că motivele invocate în recurs puteau fi formulate în apel, însă nu au fost prezentate anterior, ceea ce le face inadmisibile în această etapă procesuală.

Pe fondul cauzei, intimatul a susţinut că instanţa de apel a analizat corect toate motivele de apel invocate de recurentă şi a administrat toate probele relevante.

Totodată, acesta a arătat că recurenta invocă o nouă situaţie de fapt, diferită de cea prezentată în fond şi apel, ceea ce este inadmisibil în recurs.

În susţinerea poziţiei sale, intimatul a invocat regula "tantum devolutum quantum appelatum", conform căreia reexaminarea cauzei este limitată strict la aspectele criticate în apel, iar instanţa de apel s-a pronunţat în aceste limite.

Referitor la dreptul de preemţiune invocat de recurentă, intimatul a susţinut că aceasta a interpretat greşit dispoziţiile art. 902 C. civ., argumentând că nu avea cunoştinţă de existenţa unui drept de preemţiune.

În acest sens, intimatul a arătat că dreptul de preemţiune nu era notat în cartea funciară, astfel că nu îi era opozabil.

În plus, a subliniat că notarul public a confirmat inexistenţa unor sarcini asupra imobilului, astfel că nu avea cum să cunoască existenţa dreptului de preemţiune al recurentei.

Concluzionând, a solicitat respingerea recursului ca inadmisibil şi nefondat şi obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată, conform prevederilor art. 453 C. proc. civ.

Recurenta a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat respingerea excepţiei nulităţii, excepţia inadmisibilităţii şi admiterea recursului promovat.

I. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând recursul declarat de recurenta-reclamantă S.C. A. S.R.L., în raport de excepţia nulităţii invocată de intimatul-pârât, prioritară în analiză, în temeiul art. 248 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată următoarele:

Recursul este o cale extraordinară de atac care poate fi exercitată numai în termenul şi condiţiile expres prevăzute de lege.

Conform prevederilor art. 483 alin. (3) C. proc. civ., recursul supune instanţei competente examinarea, în condiţiile legii, a conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile.

Potrivit art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., cererea de recurs trebuie să cuprindă motivele de nelegalitate pe care se întemeiază recursul şi dezvoltarea acestora. De asemenea, art. 488 alin. (1) C. proc. civ. prevede limitativ motivele de casare ce pot fi invocate.

În interpretarea coroborată a art. 483 alin. (3) şi art. 486 alin. (1) lit. d) C. proc. civ., rezultă că recursul este o cale extraordinară de atac de reformare, prin care hotărârea este supusă controlului judiciar exclusiv sub aspectul conformităţii cu regulile de drept material şi/sau procesual aplicabile. Părţile nu au posibilitatea de a o critica pentru motive de netemeinicie.

A motiva recursul presupune, pe de o parte, indicarea cazului de nelegalitate prin raportare la unul dintre motivele prevăzute de art. 488 C. proc. civ. şi, pe de altă parte, dezvoltarea acestuia prin formularea unor critici concrete privind judecata realizată de instanţa care a pronunţat hotărârea recurată, din perspectiva motivului de nelegalitate invocat.

Înalta Curte constată că în speţă, motivarea recursului nu îndeplineşte rigorile impuse de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., care presupun ca în calea de atac a recursului, să fie deduse judecăţii critici de nelegalitate împotriva dezlegărilor instanţei de apel.

Or, aspectele invocate de recurenta-reclamantă în cuprinsul cererii sale de recurs, nu susţin neregularităţi ale hotărârii atacate, ci doar aduc în discuţie situaţia de fapt a speţei şi tind la o cenzurare a aprecierii date de instanţa de apel mijloacelor de probă şi la o devoluare a fondului cauzei, a temeiniciei sale, ceea ce nu poate forma obiect de analiză în coordonatele recursului configurate legal. Criticile formulate sunt incompatibile cu această cale de atac, în cadrul căreia se verifică exclusiv legalitatea hotărârii atacate, respectiv corecta aplicare a legii la situaţia de fapt stabilită de instanţele de fond, neputându-se realiza o verificare a temeiniciei, a elementelor de fapt ale cauzei.

Prin motivele de recurs, recurenta-reclamantă trebuia să indice, punctual, de ce sunt greşite considerentele instanţei de apel care sprijină soluţia adoptată. Aceasta, însă, fără a arăta motivele pentru care consideră nelegală dezlegarea dată de instanţa de apel, a repus în discuţie prin cererea de recurs exclusiv situaţia de fapt a cauzei, omiţând faptul că obiectul recursului îl constituie raţionamentul legal al instanţei de apel.

Astfel, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a aplicat greşit normele privind dreptul de preempţiune, respectiv prevederile art. 902 alin. (1) din C. civ. - menţionate în corelare cu art. 876 alin. (2) C. proc. civ. şi cu art. 902 alin. (2) pct. 13 C. proc. civ. -, întrucât cumpărătorul ar fi cunoscut pe altă cale decât notarea în cartea funciară dreptul de preempţiune afirmat de recurentă, cale pe care recurenta reclamantă a expus-o dezvoltat.

Astfel, recurenta reclamantă a arătat că această cunoaştere a dreptului de preempţiune de către cumpărător rezultă nu doar din recunoaşterea acestuia din întâmpinare cu privire la funcţionarea farmaciei, dar şi din notificarea transmisă imediat după achiziţia imobilului.

În această notificare, intimatul C. a informat recurenta despre cumpărarea imobilului şi i-a solicitat eliberarea spaţiului, ceea ce ar demonstra că acesta era conştient de existenţa contractului de închiriere. Mai mult, solicitarea acestuia de a renegocia chiria, în cazul în care recurenta dorea să îşi continue activitatea, confirmă indirect - susţine recurenta - recunoaşterea existenţei dreptului de preempţiune.

Recurenta a mai arătat că din întâmpinarea depusă de cumpărător la data de 31.01.2023, rezultă că acesta cunoştea la data încheierii contractului de vânzare - cumpărare, că în imobil funcţiona o farmacie, astfel încât cunoştea cu certitudine şi existenţa dreptului de preempţiune. Aceeaşi recurentă reclamantă a precizat totodată, în aceeaşi direcţie, că nu este exclusă nici existenţa unei conivenţe între pârâţii intimaţi.

Recurenta a conchis că pârâtul-intimat C. ar fi avut în mod evident cunoştinţă de dreptul de preempţiune afirmat de recurenta reclamantă.

A mai arătat că interpretarea instanţei a fost restrictivă şi că, deşi contractul nu a fost notat, dreptul său nu putea fi ignorat, având în vedere obligaţiile asumate contractual de proprietar. A mai susţinut că se află în ipoteza prevăzută de art. 902 alin. (2) pct. 13 C. civ., unde existenţa dreptului de preempţiune este opozabilă chiar şi în absenţa notării în cartea funciară, întrucât cumpărătorul ar fi avut cunoştinţă de acest drept.

Or, Înalta Curte constată că tot ansamblul de critici învederat nu vizează raţionamentul juridic al instanţei de apel, ci exclusiv reaprecierea situaţiei de fapt a cauzei.

Concluzia se impune întrucât cunoaşterea sau necunoaşterea unui anumit aspect concret de către o persoană fizică reprezintă în mod indubitabil, un element subsumat situaţie de fapt a unei cauze, temeiniciei acesteia, el stabilindu-se pe cale de consecinţă, pe bază de probe administrate în proces.

Or, atât timp cât în cadrul deciziei recurate, la pagina 8, instanţa de apel a arătat în mod expres că "nu s-a făcut dovada de către reclamantă că intimatul - pârât C. a cunoscut pe o altă cale existenţa dreptului său de preemţiune la momentul cumpărării imobilului", rezultă că de fapt, prin întreg ansamblul criticilor sale din recurs, recurenta reclamantă urmăreşte de fapt, reţinerea unei alte situaţii de fapt, contrarii celei configurate de instanţa de apel în temeiul ansamblului probator administrat în cauză.

Or, reevaluarea situaţiei de fapt este o operaţiune juridică prohibită în calea de atac a recursului, date fiind limitele sale exclusiv de legalitate, anterior enunţate.

Din această perspectivă, se observă că criticile recurentei reclamante, deşi proclamă încălcarea dispoziţiilor legale indicate în cererea de recurs, nu fac - în realitate - decât să readucă în discuţie temeinicia deciziei recurate şi nu legalitatea acesteia, proclamarea menţionată căpătând astfel, doar un caracter formal şi nu unul de substanţă.

În aceeaşi direcţie expusă, Înalta Curte reţine totodată şi împrejurarea că critica recurentei reclamante privind imposibilitatea de dovedire a cunoaşterii de către cumpărător a dreptului de preempţiune vizează tot un element de fapt, respectiv o imposibilitate fizică, în condiţiile în care în cadrul unui proces civil, cel ce face o afirmaţie trebuie să o dovedească. Aşadar, nici din această perspectivă nu se decelează formularea de către recurentă, a unei critici de nelegalitate a deciziei recurate.

Având în vedere toate cele reţinute mai sus, deci faptul că motivele invocate de recurenta-reclamantă nu susţin neregularităţi ale hotărârii atacate, ci doar readuc în discuţie situaţia de fapt a speţei, temeinicia cauzei şi tind la o cenzurare a aprecierii date de instanţa de apel a mijloacelor de probă şi la o redevoluare a fondului cauzei, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) raportat la art. 486 alin. (1) lit. d) şi alin. (3) din C. proc. civ., precum şi a prevederilor art. 489 alin. (2) din acelaşi cod, va constata că recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 2182 din 5 decembrie 2023 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B. şi C., este nul, devenind pe cale de consecinţă, inutilă analiza în continuare, a excepţiei inadmisibilităţii invocate distinct de către acelaşi intimat.

Drept urmare, ca parte căzută în pretenţii, recurenta-reclamantă va fi obligată, în baza dispoziţiilor art. 453 din C. proc. civ., la plata sumei de 3.750 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-pârât C., reprezentând onorariul avocaţial dovedit cu chitanţa seria x nr. x/15.10.2024, cheltuieli apreciate rezonabile în raport de munca depusă concret de avocatul ales şi de complexitatea cauzei.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de recurenta-reclamantă A. S.R.L. împotriva deciziei nr. 2182 din 5 decembrie 2023 a Curţii de Apel Ploieşti, secţia I civilă, în contradictoriu cu intimaţii-pârâţi B. şi C..

Obligă recurenta-reclamantă A. S.R.L. la plata sumei de 3750 de RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, către intimatul-pârât C..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 octombrie 2024.