Specific performance of bilateral promise of sale via judicial contract substituting for authentic deed; validity of unilateral termination and assessment of contractual fault under Civil Code

Şedinţa publică din data de 15 octombrie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei:

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată, înregistrată iniţial pe rolul Judecătoriei Iaşi la 6 noiembrie 2018, sub nr. x/2018 şi apoi pe rolul Tribunalului Iaşi, secţia I civilă la 2 octombrie 2019, sub nr. x/2019, în urma declinării competenţei prin sentinţa nr. 9733 din 19.09.2019 a primei instanţe învestite, reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D., au solicitat să se constate intervenită vânzarea-cumpărarea imobilului compus din teren în suprafaţă de 501 mp, situat în intravilanul sat/com. Holboca; cota parte indiviză de 1/17 reprezentând 58,53 mp din terenul în suprafaţă totală de 995 mp amplasat în tarlaua x parcela nr. IA cu destinaţie de cale de acces; cota parte indiviză de 1/28 reprezentând 30,35 mp din terenul în suprafaţă totală de 850 mp, amplasat în tarlaua x parcela nr. 1 (966/1) cu destinaţie de cale de acces şi construcţia - casă de locuit, situată pe terenul în suprafaţă de 501 mp, menţionat anterior.

Reclamanţii au solicitat şi intabularea dreptului de proprietate, obligarea pârâţilor la plata daunelor materiale de 200 euro/lunar până la momentul predării efective a bunului şi a daunelor morale de 10.000 RON, precum şi a sumei de 13.366,22 RON, reprezentând cheltuieli suplimentare cu achiziţia de materiale aferente casei. Au solicitat şi compensarea acestei sume prin scădere din diferenţa rest preţ de achitat de 40.000 euro pe care ar trebui să o plătească pârâţilor.

În drept, cererea a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 1669 alin. (1) şi (2), art. 1279 alin. (3), art. 1179 şi art. 1244 C. civ.

2. Primul ciclu procesual

2.1 Hotărârea Tribunalului Iaşi

Prin sentinţa nr. 1627 din 5 iulie 2021, Tribunalul Iaşi, secţia I civilă a respins acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B., în contradictoriu cu pârâţii C. şi D.. I-a obligat pe pârâţi la plata în contul expertului E. a sumei de 800 RON, cu titlu de diferenţă onorariu. I-a obligat pe reclamanţi la plata către pârâţi a sumei de 7.120 RON, reprezentând cheltuieli de judecată (onorariu de avocat şi onorariu de expert).

2.2. Hotărârea Curţii de Apel Iaşi

Prin decizia nr. 139 din 17 martie 2022, Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă a respins apelul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 1627 din 5 iulie 2021, pronunţate de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă. I-a obligat pe apelanţii-reclamanţi să plătească intimaţilor suma de 5.500 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

2.3. Hotărârea pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

Prin decizia nr. 1094 din 8 iunie 2023 pronunţată în dosarul nr. x/2019, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul declarat de reclamanţii A. şi B. împotriva deciziei nr. 139 din 17 martie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, a casat decizia recurată şi a trimis cauza, spre rejudecare, aceleiaşi instanţe de apel.

3. Al doilea ciclu procesual- Decizia pronunţată de Curtea de Apel Iaşi

Prin încheierea din 17.01.2024, instanţa de apel a dispus repunerea cauzei pe rol şi acordarea termenului la data de 12 martie 2024, ora 9, precum şi citarea apelanţilor cu menţiunea de a face dovada plăţii către intimaţii C. şi D. a întregului preţ de 55.000 euro convenit prin promisiunea bilaterală de vânzare autentificată sub nr. x din 10 martie 2018 de către BNP F. fie prin remiterea sumei de bani, fie prin procedura ofertei de plată şi consemnaţiunii.

Prin decizia nr. 271 din data de 11 iulie 2024, Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă a admis apelul formulat de apelanţii A. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 1627/05.07.2021 a Tribunalului Iaşi, secţia I civilă, pe care a schimbat-o în parte, în sensul că:

A admis în parte acţiunea formulată de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâţii C. şi D..

A constatat că între A. şi B., în calitate de cumpărători şi C. şi D., în calitate de vânzători, a intervenit vânzarea imobilului compus din: A. teren în suprafaţă de 501 m.p. situat în intravilan extins conform PUG al jud. Iaşi, categorie de folosinţă arabil, amplasat în Tarlaua 61, Parcela 1A, nr. cadastral x, înscris în CF x a com. Holboca, jud. Iaşi împreună cu:

B: cota parte indiviză de 1/17 reprezentând terenul în suprafaţă de 58,53 mp din terenul în suprafaţă totală de 995 mp situat în intravilan extins conform PUG al jud. Iaşi, amplasat în Tarlaua 61, Parcela 1A, categorie de folosinţă arabil, nr. cadastral x, înscris în CF x a com. Holboca, jud. Iaşi, cu destinaţie de cale de acces pentru imobilul la punctul A,

C: cota parte indiviză de 1/28 reprezentând terenul în suprafaţă de 30,35 mp din terenul în suprafaţă totală de 850 mp situat în intravilan extins conform PUG al jud. Iaşi, amplasat în Tarlaua 61, Parcela 1(966/1), categorie de folosinţă arabil, nr. cadastral x, înscris în CF x a com. Holboca, jud. Iaşi, cu destinaţie de cale de acces pentru imobilul la punctul B,

D: construcţia C1 (P+M) cu destinaţie casă de locuit edificată integral pe terenul descris la punctul A în baza Autorizaţiei de construcţie nr. x/23.10.2017 eliberată de Primăria Comunei Holboca, jud. Iaşi, preţul integral de 55.000 Euro şi 4000 RON fiind achitat integral.

Prezenta hotărâre ţine loc de contract autentic de vânzare cu privire la imobilul identificat anterior.

A păstrat restul dispoziţiilor sentinţei civile apelate, care nu contravin deciziei.

A obligat intimaţii-pârâţi C. şi D. la plata către apelanţii-reclamanţi A. şi B. a sumei de 15.416 RON reprezentând: 6.208 RON taxă judiciară de timbru la prima instanţă, 3.104 RON taxă judiciară de timbru în apel, 3.104 RON taxă judiciară de timbru în recurs şi 3.000 RON onorariu avocat în apel.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva încheierii din 17 ianuarie 2024 şi a deciziei nr. 271 din 11 iulie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă, au promovat recurs pârâţii C. şi D..

Recurenţii-pârâţi C. şi D. au invocat motivele de casare reglementate de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ.

- Subsumat motivului de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi arată că prin repunerea cauzei pe rol şi dispoziţia în sarcina apelanţilor de a achita preţul convenit de către părţi, instanţa de apel a încălcat principiul disponibilităţii, reglementat de art. 9 alin. (2) şi de art. 22 alin. (6) C. proc. civ., producând recurenţilor o vătămare a dreptului de a fi soluţionată cauza doar în considerarea împrejurărilor de fapt şi apărărilor de drept exhibate de către părţi prin cererea de apel, întâmpinarea formulată şi cererile de administrare a probatoriului.

Dispoziţia expresă a instanţei de apel ca apelanţii să achite preţul, în condiţiile în care opţiunea procesuală a acestora de a dovedi existenţa tuturor elementelor de încheiere a contractului a fost una complet diferită pe tot parcursul procesului civil, înfrânge principiul disponibilităţii ce guvernează procesul civil, iar prevederile art. 501 C. proc. civ. nu obligau în acest sens, instanţa de apel.

Faţă de împrejurarea că anterior, în rejudecare, instanţa a pus în vedere în mod expres apelanţilor să suplimenteze probatoriul în sensul arătat de ÎCCJ, faţă de împrejurarea că au existat două termene la dispoziţia apelanţilor pentru a administra înscrisurile cu care să dovedească împrejurările avute în vedere de ÎCCJ, repunerea pe rol a cauzei cu îndrumarea precisă a apelanţilor ca, ulterior repunerii pe rol, să plătească preţul prin remiterea către recurenţi a sumei de bani sau prin procedura ofertei reale, reprezintă o veritabilă antepronunţare privind soluţia pe fond, iar aceasta- încalcă principiul disponibilităţii specific procesului civil, încălcând limitele rolului activ al magistratului în aflarea adevărului. În acest sens, recurenţii fac trimitere la Decizia nr. 9/2020 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Completul pentru soluţionarea recursului în interesul legii.

- Evocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi susţin că instanţa de apel nu a analizat toate împrejurările de fapt care să contureze culpa contractuală a părţilor, lipsind analiza unor probatorii administrate de către părţi, precum şi raţionamentului instanţei atunci când a dat eficienţă unor probatorii în detrimentul altora.

Susţin recureţii că instanţa de apel a omis să analizeze împrejurările de fapt care au generat starea conflictuală a părţilor, împrejurări pe care pârâţii le-au expus în întâmpinare.

Arată recurenţii că, în privinţa împrejurărilor factuale din data de 05.10.2018 când au expediat notificarea în vederea încheierii contractului în formă autentică, precum faţă de lipsa oricărei comunicări a reclamanţilor până la data de 10.10.2018, instanţa de apel nu a expus niciun raţionament care să confirme buna-credinţă a reclamanţilor.

Anume, instanţa de apel: (1) nu a analizat culpa contractuală a reclamanţilor de la data de 03.10.2018 (data aprobării creditului) şi până la data de 10.10.2018, data comunicării notificării către recurenţi şi nu şi-au manifestat explicit, prin orice mijloc ce poate fi dovedit, intenţia de încheiere a contractului, (2) nu a indicat în baza căror premise factuale şi norme de drept a apreciat ca producând efecte juridice intenţia reclamanţilor de a încheia contractul, comunicată recurenţilor în data de 10.10.2018, în condiţiile în care a reţinut că pârâţii erau în imposibilitate efectivă de a încheia contractul la acea dată, (3) nu a analizat împrejurarea că reclamanţii erau în posesia documentelor necesare încheierii contractului în formă autentică, anterior datei de 11.09.2018, (4) nu a analizat culpa contractuală a reclamanţilor din perspectiva lipsei oricăror dovezi că aceştia s-au prezentat, conform notificării proprii transmise recurenţilor, în data de 10.10.2018 în faţa notarului public, lipsind procesul-verbal de neprezentare prevăzut de art. 150 din Legea nr. 36/1995, care să confirme lipsa pârâţilor la semnarea contractului şi, deopotrivă, prezenţa reclamanţilor în vederea încheierii contractului, iar notarul public nu a transmis vreun proiect al contractului de vânzare-cumpărare în vederea semnării la 10.10.2018, (5) nu a relevat care este temeiul legal în baza căruia obligaţia de predare a documentelor necesare perfectării contractului de vânzare - cumpărare cădea în sarcina recurenţilor, (6) nu a explicat de ce a reţinut că doar recurenţii sunt în culpă contractuală ulterior datei de 05.10.2018 când i-a notificat pe pârâţi, în condiţiile în care aceştia nu au respectat termenul de încheiere a contractului (respectiv 30 zile de la data intabulării şi branşării imobilului la toate utilităţile), termen care a expirat la 28.10.2018 şi nici ulterior datei de 03.10.2018, respectiv până la data de 10.10.2018, dată la care au solicitat încheierea contractului doar ca urmare a primirii notificării recurenţilor.

Recurenţii învederează că instanţa de apel a omis să analizeze culpa contractuală/buna credinţă a părţilor în executarea propriilor obligaţii la data scadentă pentru autentificarea vânzării, potrivit dispoziţiilor actului adiţional la promisiunea de vânzare-cumpărare, sens în care nu a analizat, cu prioritate, care este termenul de încheiere a contractului şi nu a făcut nicio referire la incidenţa rezoluţiunii unilaterale invocate de recurenţi. Prin aceasta a fost încălcat dreptul la apărare al părţilor, lipsite, astfel, de posibilitatea promovării unei căi de atac care să conducă la stabilirea corectă a tuturor împrejurărilor de fapt, precum şi la aplicarea corectă a tuturor normelor de drept incidente în cauză.

Chiar dacă s-ar reţine că termenul de încheiere a contractului poate fi extins până la data de 03.10.2018, instanţa de apel, în rejudecare, trebuia să analizeze dacă de la acea dată reclamanţii erau în culpă contractuală, în condiţiile în care au expediat notificarea către recurenţi abia în data de 08.10.2018 şi doar ca urmare a primirii notificării transmise de pârâţi.

Faţă de neîndeplinirea obligaţiilor de către reclamanţi în perioada 03.10.2018 - 10.10.2018, perioadă esenţială pentru stabilirea culpei contractuale, rămân de neînţeles considerentele instanţei privind stabilirea culpei contractuale cu referire doar la perioada ce a urmat notificărilor părţilor şi rămâne neanalizată incidenţa dispoziţiilor art. 1552 din C. civ., dispoziţii invocate de recurenţi în notificarea expediată reclamanţilor la data de 5.10.2018.

- Invocând motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii arată că hotărârea a fost pronunţată cu ignorarea incidenţei prevederilor art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013, a dispoziţiilor art. 150 din Legea nr. 36/1995, precum şi a dispoziţiilor art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995, dar şi a dispoziţiilor art. 1552 C. civ.

Făcând trimitere la dispoziţiile art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 şi la Decizia nr. 42/2017 a ÎCCJ-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, recurenţii susţin că instanţa avea obligaţia de a solicita Oficiului de Cadastru şi Publicitate Imobilară competent teritorial extrasul de carte funciară, precum şi autorităţii locale certificatul fiscal aferent imobilului. Aceasta întrucât instanţa trebuie să analizeze atât elementele formării contractului, cât şi îndeplinirea tuturor condiţiilor procedurale la care notarul însuşi ar fi fost obligat la autentificarea acestuia.

Arată recurenţii că raţionamentul instantei de apel în rejudecare prezintă carenţe întrucât: (i) instanţa nu putea reţine că notificarea reclamanţilor adresată pârâţilor justifică pe deplin buna credinţă a acestora în lipsa întrunirii condiţiilor reglementate de prevederile art. 150 din Legea nr. 36/1995, precum şi a art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995, respectiv că în lipsa procesului-verbal încheiat de notar nu se confirmă prezenţa reclamanţilor înşişi în data de 10.10.2018 în faţa notarului public în vederea semnării contractului de vânzare - cumpărare în formă autentică; (ii) instanţa nu putea reţine reaua - credinţă a recurenţilor din perspectiva împrejurării că nu au predat notarului public documentele imobilului necesare încheierii contractului de vânzare-cumpărare deoarece dispoziţiile art. 211-213 din Regulamentul din 2013 de aplicare a Legii nr. 36/1995 prevăd că oricare dintre persoanele interesate poate preda aceste documente notarului- intimaţii fiind în posesia documentelor încă din septembrie 2018-, iar notarul are posibilitatea legală de a obţine orice documente de la autorităţi, respectiv "certificatul de atestare fiscală, extrase de carte funciară, precum şi alte documente din care rezultă îndeplinirea condiţiilor prevăzute de lege pentru instrumentarea actului sau procedurii notariale".

Prin urmare, aserţiunea instanţei conform căreia recurenţii au dovedit rea-credinţă şi nu au respectat obligaţia predării documentelor către notar este contrară normelor de drept invocate, norme care reglementează desfăşurarea procedurilor notariale.

Susţin recurenţii că instanţa de apel a omis să analizeze dacă la data de 10.10.2018, dată la care reclamanţii au solicitat prezentarea recurenţilor la notariat, operase rezoluţiunea unilaterală notificată la data de 05.10.2018 ca urmare a nerespectării termenului de încheiere a contractului de vânzare - cumpărare. Prin urmare, în mod eronat, instanţa de apel a analizat culpa recurenţilor fără a analiza efectele declaraţiei de rezoluţiune în situaţia neautentificării contractului, aplicând în mod greşit normele de drept material cu privire la prezumţia de culpă.

În contextul în care recurenţii au dovedit punerea în întârziere a reclamanţilor privind încheierea contractului în formă autentică, faţă de declaraţia de rezoluţiune transmisă în cazul neîndeplinirii obligaţiei notificate, precum şi faţă de împrejurarea că la data de 05.10.2018 termenul asumat de părţi era deja depăşit, recurenţii susţin că au răsturnat prezumţia culpei contractuale, instanţa fiind ţinută să analizeze aceste aspecte prin raportare la aplicabilitatea dispoziţiilor art. 1552 din C. civ. şi, faţă de succesiunea notificărilor transmise între părţi, să stabilească, cu prioritate, care dintre părţi a generat premisele de neexecutare a obligaţiilor din promisiunea de vânzare-cumpărare de încheiere a contractului în formă autentică.

Stabilirea incidenţei dispoziţiilor art. 1552 din C. civ. este de esenţa justei soluţionări a cauzei pentru că ea exclude de la analiză existenţa culpei contractuale a părţilor după data de 08.10.2018 şi, în condiţiile în care reclamanţii au realizat în rejudecare plata preţului prin procedura ofertei reale, această plată va trebui a fi apreciată de către instanţă ca lipsită de cauză.

În concluzie, recurenţii solicită admiterea recursului, casarea deciziei şi încheierii de şedinţă recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare Curţii de Apel Iaşi pentru reanalizarea completă a probatoriului, stabilirea corectă a existenţei culpei contractuale, precum şi pentru pronunţarea unei hotărâri în acord cu dispoziţiile O.U.G. nr. 80/2013, Legii nr. 36/1995 şi Regulementului de aplicare, precum pentru analizarea incidenţei dispoziţiilor art. 1552 din C. civ.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii nu au formulat întâmpinare.

6. Procedura de filtru

Prin raportul privind admisibilitatea în principiu a recursului s-a reţinut că din actele şi lucrările dosarului reiese că recursul formulat de pârâţi împotriva încheierii din data de 17 ianuarie 2024 şi a deciziei nr. 271 din data de 11 iulie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă este admisibil.

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi alin. (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din data de 7 mai 2025 completul de filtru a reţinut că recursul îndreptat împotriva încheierii din data de 17 ianuarie 2024 şi a deciziei nr. 271 din data de 11 iulie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă este admisibil şi încadrabil după cum urmează: (i) criticile ce privesc încălcarea prevederilor art. 9, art. 22 alin. (6), art. 501, art. 478 alin. (2) şi art. 479 alin. (2) C. proc. civ. sunt susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. (ii) argumentele referitoare la motivarea hotărârii (inclusiv din perspectiva lipsei analizei incidenţei dispoziţiilor art. 150 din Legea nr. 36/1995 şi a art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995) sunt susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de pct. 6 al art. 488 alin. (1) C. proc. civ. (iii) criticile privind aplicarea greşită a prevederilor art. 1552 C. civ. ar putea fi susceptibile de încadrare în motivul de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în măsura în care nu au primit o dezlegare prin Decizia nr. 1094/8.06.2023 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă; (iv) argumentele privind încălcarea dispoziţiilor art. 57 alin. (1) din O.U.G. nr. 80/2013 sunt invocate omisso medio şi contravin, astfel, dispoziţiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ., motiv pentru care nu pot fi analizate de instanţa de recurs. Aceasta întrucât, în faţa instanţei de apel, partea nu a formulat apărări vizând respectivele prevederi legale, iar analizarea în faza recursului a altor motive faţă de cele invocate în faţa instanţei de apel ar duce la privarea părţii de un grad de jurisdicţie şi implicit, la încălcarea principiului non omisso medio; (v) modalitatea în care instanţa de apel a evaluat probatoriul în vederea stabilirii situaţiei de fapt a cauzei, în raport cu prevederile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., nu poate fi supusă controlului de legalitate exercitat de instanţa de recurs, fiind o operaţiune specifică verificărilor ce se efectuează exclusiv de către instanţele fondului, necenzurabilă pe calea recursului.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând criticile deduse judecăţii, Înalta Curte constată caracterul nefondat al acestora, potrivit următoarelor considerente:

- Susţinerea incidenţei motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. se întemeiază pe o pretinsă nesocotire a principiului disponibilităţii şi o exercitare excesivă a rolului activ al judecătorului, prin aceea că instanţa de apel a pus în vedere reclamanţilor să facă dovada achitării preţului convenit de părţi, în contextul în care "opţiunea procesuală a reclamanţilor de a dovedi existenţa tuturor elementelor de încheiere a contractului a fost complet diferită pe parcursul procesului". S-a arătat, totodată, că repunerea cauzei pe rol de către instanţă, conform încheierii din 17 ianuarie 2024, cu îndrumarea precisă ca apelanţii să facă dovada plăţii preţului prin remiterea sumei către inţimaţii-pârâţi sau prin procedura ofertei reale ar reprezenta o antepronunţare privind soluţia pe fond.

Critica este nefondată din ambele perspective puse în discuţie.

Contrar susţinerii recurenţilor-pârâţi, "opţiunea procesuală" a reclamanţilor în legătură cu îndeplinirea obligaţiilor ce le-au revenit, urmare a încheierii promisiunii de vânzare-cumpărare, nu a fost decât în sensul că au făcut toate demersurile la care s-au angajat pentru a obţine aprobarea creditului bancar şi pentru a efectua plata preţului în termenii conveniţi.

De altfel, pe acest aspect există statuarea deciziei de casare care, sancţionând soluţiile date de instanţele devolutive anterioare, a constatat greşita stabilire de către acestea a existenţei culpei reclamanţilor (promitenţilor-cumpărători) în legătură cu neîndeplinirea obligaţiei de plată a restului de preţ, fără a ţine seama de modalitatea concretă în care urma să fie efectuată, respectiv prin contractarea unui credit bancar.

În acest sens, instanţa supremă a reţinut cu trimitere la dispoziţiile art. 1279 alin. (3) C. civ., că în mod greşit instanţele de fond au stabilit o culpă a promitenţilor-cumpărători la neîncheierea contractului, dedusă din împrejurarea că aceştia nu făcuseră dovada consemnării preţului, câtă vreme, în situaţia speţei, o asemenea dovadă nici nu putea fi făcută, în contextul în care "reclamanţii nu dispuneau de suma lichidă convenită, situaţie acceptată de promitenţii vânzători încă de la momentul încheierii antecontractului".

S-a constatat, în acelaşi timp, pe baza verificării efectuate de instanţele devolutive, că, ceea ce au putut dovedi promitenţii cumpărători şi au şi făcut-o, a fost să "prezinte dovada aprobării creditului bancar, prin adresa emisă de bancă la 3.10.20183, dată de la care, conform convenţiei, se poate aprecia că şi-au îndeplinit obligaţiile asumate şi de la care devine scadentă, pentru ambele părţi obligaţia de a încheia actul în formă autentică".

Rezultă, potrivit dezlegărilor definitive ale deciziei de casare, nu doar că promitenţii-cumpărători nu au avut o altă atitudine procesuală în legătură cu disponibilitatea îndeplinirii obligaţiei pe care şi-au asumat-o, dar aceasta a fost deja verificată de instanţa supremă, care a statuat asupra greşitei aplicări a dispoziţiilor art. 1279 alin. (3) C. civ., atunci când, în fazele procesuale anterioare, se reţinuse o culpă a acestora, dedusă din simpla neconsemnare a preţului, fără a se lua în considerare modalitatea concretă în care urma să se facă plata (prin credit bancar), modalitate agreată de ambele părţi.

De asemenea, imputând instanţei de apel o exercitare excesivă a rolului activ, recurenţii-pârâţi au arătat că, dispunând repunerea cauzei pe rol, instanţa a pus în vedere reclamanţilor să depună la dosar dovada plăţii preţului, fie prin remiterea sumei de bani, fie prin procedura ofertei de plată, ceea ce ar echivala cu o antepronunţare.

Formulând critica în aceşti termeni, recurenţii nesocotesc împrejurarea că demersul instanţei de apel, motivat ca atare, conform încheierii de repunere pe rol, a fost justificat cu trimitere la dezlegările deciziei de casare, care au impus instanţei de rejudecare să procedeze la verificări în legătură cu actualitatea îndeplinirii condiţiei referitoare la plata preţului, respectiv să verifice "subzistenţa îndeplinirii condiţiei de plată a preţului, în sensul convenit de părţi, şi anume prin prezentarea disponibilităţii băncii de a acorda împrumutul la momentul perfectării convenţiei de vânzare".

Or, conform art. 400 C. proc. civ., instanţa poate proceda la repunerea cauzei pe rol atunci când, în timpul deliberării "găseşte că sunt necesare probe sau lămuriri noi", iar în speţă, aceste probe şi lămuriri suplimentare solicitate şi-au avut temeiul în indicaţiile obligatorii ale deciziei de casare, ce nu puteau fi ignorate cu ocazia rejudecării.

Astfel fiind, nu doar că instanţa nu a încălcat principiul rolului activ ci, dimpotrivă, a acţionat în respectarea acestuia, cu aplicarea deopotrivă, a dispoziţiilor art. 22 alin. (2) C. proc. civ., ("judecătorul are îndatorirea să stăruie, prin toate mijloacele legale, pentru a preveni orice greşeală privind aflarea adevărului în cauză...") şi a celor prevăzute de art. 501 C. proc. civ., care stabilesc obligativitatea limitelor rejudecării în fond după casare.

- În ce priveşte motivul de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., sub pretextul unei motivări necorespunzătoare a deciziei, recurenţii-pârâţi aduc în discuţie, în realitate, elemente de fapt şi de probaţiune, susţinând că instanţa de apel a omis "să analizeze împrejurările de fapt care au generat starea conflictuală a părţilor" şi că nu ar fi expus raţionamentul care să confirme buna-credinţă a reclamanţilor, omiţând "să analizeze apărările părţilor şi probatoriile administrate asupra mai multor chestiuni de fapt".

Or, toate aspectele dezvoltate de către recurenţii-pârâţi sunt străine de o cenzură de legalitate ce poate fi realizată în recurs, aceştia tinzând doar la o reevaluare a faptelor şi probelor, pentru a se trage o concluzie diferită aceleia referitoare la buna-credinţă a reclamanţilor în îndeplinirea obligaţiilor asumate, cu consecinţa pronunţării unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare-cumpărare în absenţa consimţământului nejustificat al pârâţilor.

Învestită în limitele controlului de legalitate pe care îl declanşează exercitarea recursului - acela de a examina conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, conform art. 488 alin. (3) C. proc. civ. -, Înalta Curte constată, contrar susţinerii recurenţilor-pârâţi, că decizia atacată conţine motivele şi raţionamentul logico-juridic care au condus la soluţia adoptată, respectiv, la aplicarea dispoziţiilor art. 1669 C. civ., situaţiei de fapt relevate de probele administrate în cauză.

În acest sens, instanţa de apel a reţinut că, în contextul promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare convenite de părţi, cu toate elementele de valabilitate întrunite, singurul impediment la perfectarea (autentificarea) contractului a fost lipsa consimţământului promitenţilor vânzători, care a fost una nejustificată, în condiţiile în care promitenţii-cumpărători au obţinut aprobarea creditului (ca modalitate convenită de plată a preţului) şi s-au arătat gata să încheie contractul, notificând pe pârâţi în acest sens.

S-a constatat că după data notificată în vederea încheierii contractului (când problema legată de plata diferenţei de preţ era rezolvată, ca urmare a obţinerii creditării solicitate de la bancă), pârâţii au fost în culpă pentru nesemnarea actului în formă autentică, refuzul acestora fiind nejustificat, demonstrând o nesocotire a obligaţiilor asumate.

Aprecierea în acest sens a instanţei de apel a luat în considerare inclusiv anunţurile publice de vânzare a imobilului, apărute pe internet, anterior momentului la care actul trebuia autentificat, reţinându-se, ca atare, intenţia pârâţilor, nu de a perfecta contractul ce făcuse obiectul înţelegerii cu reclamanţii, ci de a identifica un alt posibil client pentru imobilul în litigiu.

În raport cu această stare de fapt, reţinută de instanţa devolutivă de control judiciar, pe baza probelor administrate, rezultă că aceasta a făcut o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 1669 C. civ., conform cărora "când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de valabilitate sunt îndeplinite".

Cum s-a arătat anterior, susţinând incidenţa motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi nu demonstrează incidenţa vreuneia din ipotezele cazului de casare menţionat (lipsa motivelor pe care se întemeiază hotărârea, motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei), ci tind la o devoluare a fondului cauzei, într-o manieră improprie căii extraordinare de atac în care se află.

- Cu referire la motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii pârâţi au pretins că hotărârea din apel ar fi fost pronunţată cu nesocotirea aplicabilităţii dispoziţiilor art. 57 alin. (1) O.U.G. nr. 80/2013, care obligă instanţa să solicite extras de carte funciară, precum şi certificatul fiscal aferent imobilului, în acord şi cu dezlegările din Decizia nr. 42/2017 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie privind dezlegarea unei chestiuni de drept (din care rezultă obligaţia instanţei de a verifica îndeplinirea tuturor condiţiilor necesare formării contractului la care notarul însuşi ar fi fost obligat la momentul autentificării actului).

Critica este, de asemenea, nefondată, având în vedere parcursul procesual al dosarului şi modalitatea în care a fost dedusă judecăţii direct în recurs.

Astfel, se constată că pârâţii nu au invocat în timpul judecăţii, în niciuna din etapele procesuale, existenţa vreunui impediment la pronunţarea hotărârii care să ţină loc de contract de vânzare, dat de inexistenţa extrasului de carte funciară sau a certificatului fiscal aferent imobilului, obligaţia depunerii acestor înscrisuri revenindu-le, în calitate de proprietari ai bunului, care se declarau gata să perfecteze contractul (invocând în acest sens buna lor credinţă şi disponibilitatea de a-şi îndeplini obligaţiile asumate prin antecontract).

De altfel, în dosarul primei instanţe, se regăsesc aceste înscrisuri, respectiv extras de carte funciară pentru informare (C.f Holboca, cu notarea sub B 12, B 14, a promisiunii de vânzare-cumpărare a părţilor şi a actului adiţional vizând prelungirea termenului de perfectare a contractului) privind imobilul, obiect al litigiului şi certificat de atestare fiscală nr. x/8.10.2018 eliberat de Primăria comunei Holboca.

Aceste cerinţe fiind îndeplinite încă de la judecata în primă instanţă, ele nu au mai constituit obiect al disputei judiciare în fazele procesuale ulterioare, când verificările instanţelor au vizat alte aspecte, legate de plata preţului şi respectiv, disponibilitatea părţilor, adică atitudinea subiectivă a acestora faţă de executarea antecontractului, prin încheierea contractului de vânzare în formă autentică.

În acest sens, decizia de casare a dispus reevaluarea condiţiei referitoare la plata preţului, precum şi verificarea "dacă au fost invocate de către părţi şi alte circumstanţe, ce nu au constituit obiect al analizei judiciare urmare a reţinerii culpei în privinţa procedurii de notificare, înlăturate în recurs".

Or, aceste "alte circumstanţe", care să vizeze extrasul de carte funciară şi certificatul fiscal nu fuseseră invocate în proces şi, de altfel, pârâţii nici nu s-ar fi putut prevala de o asemenea poziţie procesuală, în contextul în care înscrisurile erau deja depuse la dosar.

Mai mult, în calitatea lor de proprietari ai imobilului (promitenţi-vânzători), pârâţilor le incumba sarcina depunerii acestor înscrisuri şi, în condiţiile în care afirmă, inclusiv în recursul declarat, că li s-a stabilit eronat conduita de rea-credinţă în executarea obligaţiilor asumate, a susţine formal neîndeplinirea unor cerinţe care le incumba nu înseamnă decât o prevalare de propria culpă.

Este de principiu însă, că nimeni nu se poate prevala de propria culpă (nemo auditur propriam turpitudinem allegans) pentru a obţine satisfacerea unor interese care, în felul acesta, nu au legitimitate juridică şi nu se poate realiza sancţiunea lor jurisdicţională.

Ca atare, imputând instanţei de apel că ar fi nesocotit dispoziţiile art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, prin aceea că nu a solicitat depunerea la dosar a extrasului de carte funciară şi a certificatului fiscal, recurenţii ignoră faptul că aceste înscrisuri referitoare la situaţia juridică a imobilului se regăseau deja în dosar şi că, în măsura în care ar fi dorit să demonstreze o altă situaţie juridică a imobilului (legată de titularul dreptului de proprietate sau de obligaţiile fiscale în legătură cu bunul) pârâţii-recurenţi ar fi trebuit să facă dovada acesteia, într-o măsură care să nu contrazică propria poziţie procesuală (de proprietari ai imobilului, angajaţi într-o promisiune de vânzare-cumpărare, pe care se declară gata să o execute şi să asigure astfel transferul dreptului de proprietate în patrimoniul promitenţilor-cumpărători).

Rezultă, potrivit celor arătate, că motivul de nelegalitate invocat, cu trimitere la art. 57 din O.U.G. nr. 80/2013, este unul pur formal, care contrazice chiar poziţia procesuală a recurenţilor pârâţi, de promitenţi-vânzători, care au susţinut că sunt de bună-credinţă în îndeplinirea obligaţiilor asumate prin antecontract, îndeplinind, din punctul lor de vedere, toate condiţiile care să facă posibilă perfectarea contractului.

- Sub pretextul nelegalităţii prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au invocat şi nesocotirea dispoziţiilor art. 150 din Legea nr. 36/1995, precum şi ale art. 305 din Regulamentul de aplicare a Legii nr. 36/1995, care vizează certificări ale faptelor realizate de notar.

Aspectele învederate vizează, în realitate, nu chestiuni de legalitate, ci de temeinicie, de apreciere a probelor, a efectelor pe care notificarea transmisă de reclamanţi le-a putut produce, pe planul bunei-credinţe a pârâţilor.

Astfel, recurenţii-pârâţi nu fac decât să reia susţinerea conform căreia atitudinea acestora nu poate fi considerată de rea-credinţă şi, prin opoziţie, cea a reclamanţilor, de bună-credinţă, reiterând, inadecvat procedural, împrejurări de fapt şi de evaluare a probatoriului, nesusceptibile de cenzură asupra legalităţii deciziei atacate prin intermediul recursului.

- Recurenţii-pârâţi au invocat, de asemenea, fără temei, încălcarea dispoziţiilor art. 1552 C. civ., sub motiv că instanţa de apel ar fi omis să cerceteze dacă la 10.10.2018, data la care reclamanţii au solicitat prezentarea pârâţilor la notariat operase rezoluţiunea unilaterală, notificată apelanţilor-reclamanţi la 5.10.2018, ca urmare a nerespectării termenului de încheiere a contractului de vânzare-cumpărare. S-a arătat că în mod greşit instanţa de apel a trecut la analiza culpei pârâţilor, fără a cerceta efectele declaraţiei unilaterale de rezoluţiune formulate de aceştia, conform notificării.

Critica este nefondată.

Pe de o parte, prevalându-se de dispoziţiile art. 1552 C. civ., referitoare la rezoluţiunea unilaterală, recurenţii ignoră faptul că, potrivit antecontractului de vânzare încheiat la 10.03.2018, sancţiunea convenită de părţi pentru ipoteza în care una dintre ele nu-şi va respecta obligaţiile asumate, a fost aceea de a se adresa instanţei competente "în vederea rezilierii promisiunii bilaterale de vânzare, sau, după caz, obţinerii unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de contract de vânzare, în funcţie de partea în culpă".

Aşadar, părţile au convenit că rezoluţiunea care poate interveni, în caz de neexecutare a obligaţiilor, este cea judiciară (ceea ce presupune intervenţia organului jurisdicţional, care trebuie să evalueze, pe baza probelor, în ce măsură obligaţiile asumate n-au fost îndeplinite şi partea culpabilă pentru o asemenea situaţie) respectiv, că se poate solicita executarea în natură a obligaţiilor, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare.

Nu s-a convenit asupra rezoluţiunii unilaterale, adică asupra dreptului părţii de a considera ineficace convenţia prin transmiterea unei notificări în acest sens, pentru a face operabile dispoziţiile art. 1552 alin. (1) C. civ., la care fac trimitere recurenţii, atunci când consideră că prin notificarea transmisă la 5.10.2018 ar fi făcută operantă o astfel de sancţiune.

De asemenea, nici celelalte ipoteze ale rezoluţiunii unilaterale reglementate de art. 1552 alin. (1) C. civ. ("debitorul se află de drept în întârziere ori când acesta nu a executat obligaţia în termenul fixat prin punerea în întârziere") nu ar fi putut fi activate, potrivit susţinerii recurenţilor, faţă de dezlegările deciziei de casare, potrivit cărora "ambele părţi s-au pretins gata să execute şi au acţionat la 5.10.2018, trimiţând notificări în vederea prezentării la notar", aşa încât nu s-a putut reţine că "o parte a acţionat cu diligenţă în raport cu cealaltă, exclusiv în baza demersurilor referitoare la notificare".

Ca atare, susţinerea unei puneri în întârziere care să fi activat posibilitatea unei rezoluţiuni unilaterale nesocoteşte conţinutul art. 1552 alin. (1) C. civ. şi, deopotrivă dezlegările deciziei de casare, care nu dau o asemenea semnificaţie niciuneia dintre notificările transmise de părţi ci, dimpotrivă, se stabileşte că doar pe baza lor nu se poate reţine vreo culpă sau vreo lipsă de diligenţă a vreuneia dintre părţi, câtă vreme formal ambele s-au declarat gata să-şi îndeplinească obligaţiile asumate.

Separat de împrejurarea că părţile au convenit, pentru situaţia neîndeplinirii obligaţiilor asumate, să se adreseze instanţei, care să verifice şi să decidă asupra rezoluţiunii judiciare sau asupra executării în natură, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare, ipotezele rezoluţiunii unilaterale nu se regăsesc oricum în speţă, conform considerentelor arătate anterior.

De altfel, recurenţii-pârâţi au o poziţie procesuală oscilantă şi contradictorie, afirmând deopotrivă buna lor credinţă şi disponibilitatea în executarea obligaţiilor asumate prin antecontractul de vânzare, pentru ca, în acelaşi timp, să încerce să se prevaleze de o clauză de ineficacitate a convenţiei, care să paralizeze demersul celeilalte părţi, de a obţine tocmai finalitatea pe care, la nivel formal, o afirmă şi recurenţii - aceea de perfectare a contractului.

Astfel, iniţial recurenţii s-au prevalat de o pretinsă clauză de dezicere, activată de depăşirea termenului convenit pentru perfectarea actului - calificare infirmată prin decizia de casare anterioară, care a stabilit că părţile nu au stipulat o asemenea clauză severă, care să le dea posibilitatea de a se răzgândi şi desfiinţa unilateral convenţia - pentru ca ulterior să pretindă, tot fără temei, că ar fi date premisele unei rezoluţiuni unilaterale, activată prin notificarea transmisă de promitenţii -vânzători (ignorând că o asemenea notificare, la aceeaşi dată, a fost transmisă şi de către promitenţii-cumpărători care îi somau pe recurenţi să se prezinte pentru încheierea contractului).

Pentru toate considerentele expuse, criticile recurenţilor pârâţi au fost găsite nefondate, recursul acestora urmând să fie respins în consecinţă.

Văzând şi dispoziţiile art. 453 alin. (1) C. proc. civ., recurenţii-pârâţi vor fi obligaţi la plata cheltuielilor de judecată (onorariu de avocat, în cuantum de 3.500 RON), ocazionate de judecata recursului.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii C. şi D. împotriva încheierii din data de 17 ianuarie 2024 şi a deciziei nr. 271 din data de 11 iulie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Iaşi, secţia civilă.

Obligă pe recurenţii-pârâţi C. şi D. la plata cheltuielilor de judecată în cuantum de 3.500 RON, reprezentând onorariu de avocat, în favoarea intimaţilor-reclamanţi A. şi B..

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 15 octombrie 2025.