Recourse dismissed: unilateral property renunciation valid and no de facto expropriation established

Şedinţa publică din data de 30 septembrie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei.

1. Obiectul cererii de chemare în judecată.

Prin cererea înregistrată la Tribunalul Bihor la data de 30.01.2023, reclamanţii A. şi B. au chemat în judecată pe pârâţii Municipiul Oradea prin Primar, Consiliul Local Al Municipiului Oradea solicitând a se constatata nulitatea absolută parţială a Declaraţiei autentificată sub nr. x din data de 09.06.2017 de notarul public C., în ceea ce priveşte renunţarea de către reclamanţi la cota parte din imobilul ce constă în teren intravilan în suprafaţă de 847 mp situat în Mun. Oradea, str. x, FN, jud. Bihor, înscris în CF nr. x Oradea, nr. cad. x, respectiv 822/847 părţi, în favoarea UAT Oradea; să se constate că a avut loc o expropriere de fapt a imobilului ce constă în teren intravilan în suprafaţă de 847 mp, situat în Mun. Oradea, str. x, FN, jud. Bihor, înscris în CF nr. x Oradea, nr. cad. x; să se dispună obligarea pârâtei la plata de despăgubiri în cuantum de 60.828 Euro, echivalent în RON la data plăţii, pentru cota de 822/847 părţi pe care reclamanţii au deţinut-o din imobilul expropriat, cu cheltuieli de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă.

Prin sentinţa civilă nr. 158/C din 03 octombrie 2023 pronunţată de Tribunalul Bihor s-a respins ca tardiv formulată acţiunea civilă introdusă de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Oradea prin Primar, Consiliul Local al Municipiului Oradea, având ca obiect expropriere.

A fost respinsă ca neîntemeiată acţiunea civilă introdusă de reclamanţii A. şi B. în contradictoriu cu pârâţii Municipiul Oradea prin Primar, Consiliul Local al Municipiului Oradea având ca obiect constatare nulitate act juridic.

A fost respinsă ca rămasă fără obiect acţiunea reconvenţională introdusă de pârâţii reclamanţi reconvenţionali Municipiul Oradea prin Primar, Consiliul Local al Municipiului Oradea în contradictoriu cu reclamanţii-pârâţi reconvenţionali A. şi B., privitoare la transfer sau confirmare drept de proprietate.

3. Hotărârea pronunţată în apel.

Prin decizia nr. 1032/2024-A din 9 octombrie 2024, Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă a admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi împotriva încheierii de şedinţă din data de 18.09.2023, pe care a schimbat-o, în sensul că a respins excepţia tardivităţii cererii pentru constatarea exproprierii de fapt şi obligarea la despăgubiri.

A admis apelul declarat de apelanţii-reclamanţi împotriva sentinţei civile nr. 158/C din 03 octombrie 2023 pronunţată de Tribunalul Bihor, pe care a anulat-o şi, evocând fondul, a respins ca nefondată cererea de chemare în judecată.

4. Calea de atac formulată în cauză.

Împotriva deciziei nr. 1032/2024-A din 9 octombrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă au declarat recurs recurenţii-reclamanţi A. şi B., întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., arătând că instanţa de apel s-a bazat pe elemente eronate care au modificat radical raţionamentul juridic, drept pentru care se impune, în opinia lor, casarea în parte a deciziei recurate, în ceea ce priveşte judecarea fondului.

Astfel, hotărârea instanţei de apel a fost dată cu aplicarea greşită a normelor de drept material, considerând că nu poate fi reţinută în prezenta speţă nulitatea absolută a declaraţiei de renunţare, pe baza cauzei ilicite sau imorale, reglementată de art. 1235 şi urm. din C. civ.

Recurenţii arată că au fost forţaţi de pârâtă să cedeze cota parte de 822/847 părţi teren intravilan în suprafaţă de 847 mp cu nr. cad. x, pe care-1 deţineau în proprietate, în vederea constituirii unui drum de acces care să deservească viitoarele locuinţe de tip colectiv, pe care aceştia aveau intenţia de a le construi pe terenurile intravilane cu nr. cad. x, 198092 şi 198093 din Oradea.

Pentru a putea obţine Avizul favorabil în vederea parcelării terenului în vederea amplasării de locuinţe, Mun. Oradea le-a impus respectarea, unor condiţii, iar una dintre acestea a fost cedarea către domeniul public al Municipiului Oradea a terenului necesar constituirii drumului de acces la aceste imobile. Pentru a obţine aprobarea PUZ-lui, recurenţii nu au avut de ales decât să cedeze în mod gratuit şi în mod impus de pârâtă o suprafaţă de teren intravilan din parcelele pe care le deţineau în proprietate, suprafaţă evidenţiată în Studiul de oportunitate.

Este greşită premisa reţinută în hotărârea atacată conform căreia dacă ar fi obţinut autorizaţiile de construire recurenţii-reclamanţi nu ar mai fi atacat actul care face obiectul cererii de chemare în judecată. Cauzele de nulitate invocate de aceştia s-au produs la momentul încheierii declaraţiei de renunţare la proprietate şi nicidecum la un moment ulterior, după cum greşit reţine instanţa de apel

Aceştia consideră că Declaraţia autentificată sub nr. x din data de 09.06.2017 de notarul public C. este lovită de nulitate absolută parţială în ceea ce priveşte cota parte cu privire la care recurenţii au renunţat la dreptul lor de proprietate, respectiv 822/847 părţi, deoarece la momentul încheierii acesteia cauza a fost una ilicită şi imorală, fiind evident că recurenţii nu au dorit să gratifice Municipiul Oradea cu acea suprafaţă de teren intravilan, ci li s-a impus acest fapt în schimbul aprobării PUZ-ului pe care aceştia l-au solicitat în scopul descris mai sus.

Simplul fapt că pentru aprobarea PUZ au fost condiţionaţi să cedeze în mod gratuit pârâtei terenul intravilan, deja constituie o cauză ilicită şi imorală la încheierea actului de cedare. Prin impunerea cedării în mod gratuit a acestei suprafeţe de teren, pârâtele nu au urmărit altceva decât eludarea dispoziţiilor legale privind procedura exproprierii, ceea ce implică evident o cauză ilicită şi un abuz de putere.

Conform prevederilor art. 1238 din C. civ. "(2) cauza ilicită şi imorală atrage nulitatea absolută a contractului dacă este comună, ori, în caz contrar, dacă cealaltă parte a cunoscut-o sau, după împrejurări, trebuia s-o cunoască".

Consideră că le-a fost încălcat dreptul de proprietate, un drept fundamental reglementat de Constituţia României la art. 44, prin impunerea cedării unei suprafeţe de teren în favoarea domeniului public în vederea realizării unor lucrări de modernizare stradală.

Pierderea elementelor esenţiale ale dreptului de proprietate, în lipsa unei prealabile şi juste despăgubiri, afectează dreptul în substanţa sa şi reprezintă o încălcare din partea autorităţilor statului. Pârâta a impus cedarea unei suprafeţe de teren fără a-şi îndeplini şi obligaţiile pozitive corelative şi anume a expropria în drept acea suprafaţă de teren şi de a-i oferi titularului dreptului de proprietate o compensaţie financiară corespunzătoare indisponibilizării bunului.

Astfel, izvorul pretenţiilor îl constituie restrângerea dreptului de proprietate asupra suprafeţei de 1014 mp şi de imposibilitatea de a dispune de propriul lor bun, din cauza pârâtei, care le-a restricţionat exercitarea prerogativelor dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren menţionate prin condiţiile pe care i le-au impus pentru obţinerea PUZ-ului solicitat şi anume cedarea în favoarea Municipiului Oradea cu titlu gratuit a suprafeţei de teren în cauză.

De asemenea, în temeiul art. 21 din Decizia nr. 14/2019 (RIL), a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, demararea unor lucrări de interes public pe un teren aflat în domeniul privat al unor cetăţeni dă dreptul la despăgubiri în temeiul Legii nr. 255/2010, chiar şi în lipsa întocmirii actelor administrative, a căror lipsă nu poate fi imputabilă recurenţilor.

Recurenţii-reclamanţi au cuantificat despăgubirile pe care le solicită la suma de 73.740 EURO, echivalentul în RON, la cursul valutar de la data plăţii, stabilit de BNR. Mai precizează că la stabilirea sumei de 73.740 euro, au avut în vedere preţul de 90 euro/mp oferit la momentul exproprierii suprafeţei cu care au rămas în proprietate, ţinându-se cont şi de dispoziţiile Deciziei nr. 78 a ÎCCJ referitoare la interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 22 alin. (6) din Legea nr. 255/2020 privind exproprierea pentru cauza de utilitate publică ... şi ale art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994 privind exproprierea pentru cauză de utilitate publică, republicată, conform cu care, în etapa judiciară procedurii de expropriere, la determinarea cuantumului despăgubirilor, dispoziţiile art. 122 alin. (6) din Legea nr. 255/2010 se interpretează extensiv, în sensul ca se ţine seama atât de expertizele întocmite şi actualizate de camerele notarilor publici, la momentul transferului dreptului de proprietate, cât şi de criteriile legale prevăzute de dispoziţiile art. 26 alin. (2) din Legea nr. 33/1994".

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii nu au formulat întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

În esenţă, critica adusă de recurenţi soluţiei Curţii de Apel Oradea constă în greşita înlăturare a susţinerilor lor referitoare la existenţa unei cauze ilicite şi imorale la momentul încheierii actului atacat, în condiţiile în care a lipsit intenţia lor de a gratifica municipalitatea cu cota lor parte din lotul intravilan menit să devină drum de acces, iar prin condiţionarea lor de către pârâte să cedeze în mod gratuit pârâtei terenul intravilan, acestea nu au urmărit altceva decât eludarea dispoziţiilor legale privind procedura exproprierii, ceea ce implică evident un abuz de putere şi o cauză ilicită şi imorală la încheierea actului de cedare.

Susţinerile sunt nefondate.

Astfel, în primul rând, se constată că în mod corect instanţa de apel a observat că actul atacat nu constă într-un contract, ci reprezintă un act juridic unilateral, încheiat în baza prevederilor art. 889 C. civ. referitor la renunţarea la proprietate.

Prin urmare, fiind vorba despre un act unilateral, analiza cauzei se poate face doar în persoana celor care l-au încheiat - a reclamanţilor - şi doar cu privire la voinţa lor juridică, iar nu a Municipiului Oradea, care şi-a exercitat dreptul prevăzut de art. 889 alin. (2) C. civ.

Or, nu rezultă în ce sens cauza urmărită de reclamanţi la încheierea actului - maximizarea valorii restului de teren rămas prin formare aunor loturi cu deschidere la drumul public - ar fi fost imorală sau ilicită, scopul fiind unul legitim şi economic.

Eventuala rea-intenţie a municipalităţii, astfel cum a fost afirmată de reclamanţi, de a dobândi terenul prin eludarea prevederilor legale referitoare la expropriere, nu reprezintă o cauză ilicită/imorală la încheierea actului, întrucât municipalitatea nu este subiect al acestui act, care nu îi aparţine şi pe care nu ea l-a încheiat. În speţă, nu este vorba despre un contract - nici măcar între absenţi - ci despre un act unilateral de voinţă al reclamanţilor, astfel încât existenţa, valabilitatea şi caracterul moral şi licit al cauzei nu se evaluează decât în persoana lor, iar nu a pârâtelor.

Tot astfel, nu conduce la nulitatea actului pentru cauză ilicită şi imorală împrejurarea că a lipsit intenţia reclamanţilor de a gratifica municipalitatea.

Renunţarea la proprietate prevăzută de art. 889 C. civ. nu este un contract de donaţie, care să urmărească gratificarea beneficiarului, ci un act juridic unilateral pus de legiuitor la dispoziţia proprietarului unui teren, inclusiv, spre exemplu, pentru situaţii în care acesta vrea să evite un prejudiciu sau nişte costuri ce decurg din deţinerea proprietăţii şi care depăşesc beneficiile, ori să dobândească un câştig corelativ (spre pildă, creşterea valorică şi exploatarea eficientă a loturilor limitrofe păstrate, cum a fost cazul în speţă), iar nu pentru a gratifica pe cineva.

Nefiind un contract de donaţie, ci un act juridic unilateral de o natură distinctă, nu era necesară o intenţie de gratificare din partea reclamanţilor, a cărei absenţă să echivaleze cu o cauză ilicită.

În plus, reclamanţii nu pot pretinde anularea actului în virtutea propriei lor cauze ilicite, în măsura ar fi fost vorba despre o cauză ilicită, întrucât ar însemna să-şi invoce propria culpă.

În realitate, ceea ce se invocă este o presupusă rea-intenţie şi un presupus exerciţiu abuziv al prerogativelor municipalităţii, care ar fi pus pe reclamanţi în situaţia de a recurge la cedarea de proprietate în beneficiul acesteia pentru a-şi putea atinge scopul lor (împărţirea terenului rămas în loturi cu acces la calea publică şi avizarea/autorizarea unui proiect de dezvoltare imobiliară pe aceste loturi).

Chiar aşa de ar fi, o astfel de situaţie de fapt nu atrage caracterul ilicit al cauzei reclamanţilor la încheierea actului de cedare a proprietăţii, ci fie vicierea consimţământului lor prin dol/violenţă, fie, cel mult, o lipsă a cauzei în momentul în care se constată că scopul prefigurat nu era posibil a fi atins, întrucât municipalitatea intenţiona să exproprieze restul terenului pentru un parc, iar nu să avizeze proiectul imobiliar intenţionat de reclamanţi.

Însă, sub regimul C. civ. actual, nu doar consimţământul viciat, ci şi lipsa cauzei atrag doar nulitatea relativă a actului (a se vedea art. 1238 alin. (1) C. civ.), ce poate fi cerută într-un anumit termen de prescripţie, depăşit în speţă, iar nu nulitatea absolută. Pierderea termenului de a acţiona pentru o anumită cauză de nulitate nu permite reîncadrarea acesteia într-o altă cauză de nulitate, ce nu se regăseşte în speţă, doar pentru a beneficia de regimul imprescriptibil al acesteia din urmă.

În altă ordine de idei, dincolo de aserţiunile intimatelor pârâte din întâmpinarea depusă în faţa primei instanţe, potrivit cu care municipalitatea ar fi renunţat la extinderea parcului Adona şi la intenţia de expropriere a terenurilor învecinate (printre care şi cel rămas în proprietatea reclamanţilor), astfel încât aceştia îşi pot relua demersurile investiţionale şi de autorizare a proiectului, se cuvine totodată a fi remarcat şi că preluarea drumului de acces de către municipalitate este de natură a creşte valoarea restului de teren al reclamanţilor, ca teren lotizat/lotizabil în loturi cu acces direct la calea publică, astfel încât, chiar şi în ipoteza unei exproprieri totale sau parţiale a restului de teren, despăgubirile cuvenite se vor evalua la noua valoare, superioară.

Circumstanţele speţei sunt, astfel, diferite de cele întâlnite în alte cauze cu obiect similar ajunse în faţa instanţei supreme, unde instanţele de fond reţinuseră în mod definitiv, ca situaţie de fapt premisă, întocmirea pro causa a declaraţiei de cedare a proprietăţii, în vederea evitării unei proceduri de expropriere de natură să întârzie autorizarea şi constrângerea părţii prin condiţionarea de a da declaraţia de renunţare la dreptul de proprietate pe partea din faţă a propriului lot, în vederea lărgirii drumului public, pentru a putea obţine în schimb autorizaţia de construire pe partea rămasă (situaţii în care nu a existat nici iniţiativă de cedare din partea proprietarului, nici vreun posibil beneficiu pentru acesta, spre deosebire de speţa de faţă, unde cedarea drumului crea posibilitatea creşterii valorii restului de proprietate, prin lotizare în suprafeţe distincte învecinate drumului public).

În condiţiile în care nu se justifică o constatare a nulităţii declaraţiei de renunţarea a dreptului de proprietate dată de reclamanţi cu privire la terenul în cauză, iar preluarea proprietăţii de către municipalitate rămâne validă, vor fi înlăturate şi celelalte susţineri referitoare la despăgubirea pentru "exproprierea în fapt", întrucât nu a existat o expropriere.

În baza art. 496 C. proc. civ. va fi respins recursul ca nefondat.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei nr. 1032/2024-A din 9 octombrie 2024 pronunţată de Curtea de Apel Oradea, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 30 septembrie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.