Preliminary apartment sale rescission dispute: Cassation appeal barred for challenging contract interpretation and factual findings as illegality

Şedinţa publică din data de 17 septembrie 2025

asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă în data de 27.02.2023, sub nr. x/2023, reclamantul A. a chemat-o în judecată pe pârâta S.C. B. S.R.L., solicitând instanţei să pronunţe o hotărâre prin care să constate ca fiind abuzivă clauza inserată în cuprinsul punctului 8.5 din antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.09.2020 de către notarul public C. şi să dispună anularea acesteia; să dispună rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare, ca urmare a neîndeplinirii, în mod culpabil, a obligaţiilor contractuale, de către partea pârâtă, respectiv a obligaţiilor referitoare la predarea apartamentului ce constituie obiectul material al acesteia până în luna martie a anului 2022, cu un termen de graţie de 90 de zile; să instituie în sarcina pârâtei obligaţia de a-i restitui suma achitată, în cuantum de 220.950 RON şi de a-i achita, cu titlu de daune-interese, suma de 98.228,88 RON (echivalentul sumei de 20.000 euro), pentru repararea prejudiciului pe care i l-a cauzat; să dispună obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamantul a invocat dispoziţiile art. 1.175, art. 1.276, art. 1.516, art. 1.523, art. 1.530, art. 1.531, art. 1.535, art. 1.549 şi art. 1.550 C. civ.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Braşov

Prin sentinţa nr. 40/S/20.02.2024, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis în parte cererea de chemare în judecată şi, în consecinţă, a dispus rezoluţiunea antecontractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/18.09.2020, de către notarul public C.; a obligat-o pe pârâtă să restituie reclamantului sumele de bani pe care acesta i le-a achitat în temeiul actului juridic mai sus identificat, plus un procent de 20% din aceste sume, cu titlu de daune interese, precum şi toate sumele de bani aferente autentificării antecontractului de vânzare-cumpărare; a respins restul pretenţiilor formulate de partea reclamantă; a obligat-o pe pârâtă să achite reclamantului, cu titlu de cheltuieli de judecată, suma de 7.210,57 RON.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Braşov

Prin decizia nr. 1450/Ap/09.10.2024, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondat, apelul pârâtei S.C. B. S.R.L. împotriva sentinţei.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., pârâta S.C. B. S.R.L..

- Printr-o primă critică, recurenta a invocat încălcarea, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 1.270 şi art. 1.553 C. civ.

Raportat la prevederile contractuale, recurenta a precizat că în caz de încălcare a obligaţiilor de plată de către intimat, avea dreptul la rezoluţiunea contractului, cu restituirea către promitentul-cumpărător a sumelor achitate de acesta, mai puţin a unui procent de 30% din sumele achitate.

Evidenţiind situaţia de fapt, recurenta a precizat că raţiunea instituirii acestei clauze contractuale a fost aceea că obiect antecontractului face parte dintr-un proiect imobiliar amplu, compus din peste 300 de unităţi locative.

Respectarea tranşelor de plată de către promitenţii-cumpărători este deosebit de importantă pentru succesul unor astfel de proiecte, întrucât, dată fiind amploarea activităţilor desfăşurate şi a numărului mare de persoane implicate (lucrători în şantier, utilaje, birou de vânzări, contabilitate, furnizori de materiale etc.), obligaţiile de plată ale recurentei sunt deosebit de importante atât ca valoare, cât şi în ceea ce priveşte respectarea termenelor pentru continuitatea lucrărilor, obligaţia de plată şi obligaţia de edificare şi de încheiere a actului de vânzare, fiind interdependente, încasarea preţului la termenele agreate putând conduce la respectarea termenelor de edificare şi de vânzare.

Relevând situaţia de fapt, arată că neachitarea constructorilor din şantier, care la rândul lor datorează salarii suportate din încasări, precum şi taxe şi impozite aferente acestora, poate determina părăsirea şantierului de către lucrătorii constructorului sau blocarea activităţii constructorului, cu consecinţa unor întârzieri inevitabile în respectarea termenelor generale de edificare a construcţiei.

Acesta este considerentul pentru care sancţiunea rezoluţiunii antecontractului pentru nerespectarea termenului de plată de către intimat a fost aplicată acestuia, cu atât mai mult cu cât, pe fondul evenimentelor excepţionale ivite începând cu anul 2020 - pandemia Covid, războiul din Ucraina, costurile de edificare a proiectului au fost cu mult depăşite.

Pe de altă parte, în negocierea clauzelor contractuale, pentru nerespectarea termenelor de edificare a imobilului contractat, din motive culpabile, nu a fost agreată aceeaşi sancţiune, a rezoluţiunii, ci una proporţională întârzierii, respectiv aplicarea penalităţilor de întârziere.

Faţă de acest mecanism contractual, arată că nu este de acord cu raţionamentul instanţei, care a constituit o ingerinţă în acordul de voinţe al părţilor, cu încălcarea art. 1.270 din C. civ. şi al art. 1.553 C. civ.

Făcând trimitere la aspecte de probatoriu, recurenta arată că instanţa de apel a neglijat mecanismul contractual şi sancţiunile specifice şi a lipsit de eficienţă notificarea nr. x/28.07.2023, comunicată intimatului, privind rezoluţiunea antecontractului pentru neîndeplinirea la termenul agreat a obligaţiei de plată, în conformitate cu pactul comisoriu agreat.

Or, existând un pact comisoriu şi o notificare de rezoluţiune întemeiată pe acest pact comisoriu care a produs efecte juridice (indicând, totodată, faptul că a restituit sumele de bani, astfel cum am agreat contractual), instanţele de judecată nu pot dispune o nouă rezoluţiune pe cale judiciară fără a lipsi mai întâi de efecte juridice notificarea nr. x/28.07.2023, în cauză nefiind formulat, însă, un astfel de petit.

Referindu-se, de asemenea, la aspecte de temeinicie, arată că instanţa de apel a dat, în schimb, eficienţă notificărilor de rezoluţiune comunicate recurentei de către intimat în lunile octombrie şi noiembrie a anului 2022, ca efect al nerespectării termenului de recepţie, în pofida faptului că nu se agrease acest tip de sancţiune, ci doar acordarea de penalităţi de întârziere.

- Printr-o altă critică, recurenta invocă faptul că decizia atacată a fost pronunţată cu încălcarea prevederilor art. 1.270 C. civ. şi în ceea ce priveşte aplicarea art. 8.5 din antecontract.

Arată că instanţa de apel a menţinut soluţia primei instanţe privind obligarea sa la plata unui procent de 20% din sumele achitate, cu titlu de daune interese, justificat de cele agreate contractual la cap. 4 din antecontract, în împrejurarea în care, astfel cum a fost negociată şi elaborată această clauză, efectele sale sunt instituite numai în favoarea recurentei pentru situaţia în care se răzgândeşte şi nu mai încheie antecontractul, fără a justifica o culpă a contractantului nostru, având natura unei clauze de dezicere.

Astfel, în cauză, analiza poartă asupra culpei şi efectelor sale.

Prin urmare, această greşită interpretare a clauzei art. 8.5 a condus la o soluţie netemeinică, în cauză nereţinându-se un probatoriu care să justifice daunele-interese solicitate de către intimat.

- Printr-o altă susţinere, recurenta, reluând cele invocate în cadrul primei critici, invocă faptul că decizia atacată a fost pronunţată cu nesocotirea efectelor notificării nr. x/28.07.2023, privind rezoluţiunea antecontractului pentru neîndeplinirea în termenul agreat a obligaţiei de plată, instanţa nefiind sesizată cu un petit privind desfiinţarea efectelor acestui act.

Relevând cadrul factual, recurenta arată că instanţa de apel a ignorat apărările sale şi a omis să analizeze valabilitatea promisiunii de vânzare-cumpărare, având în vedere că aceasta a încetat ca efect al pactului comisoriu agreat contractual şi urmare a notificării nr. x/28.07.2023.

Din însuşi procesul-verbal de înmânare primit de către intimat la data de 02.08.2023 reiese că acesta a primit notificarea tocmai ca urmare a neachitării preţului la termenele convenite de părţi, sens în care, de la această dată, notificarea şi-a produs efectele juridice, respectiv a determinat desfiinţarea promisiunii.

Astfel, intimatul afirmă că şi-ar fi executat integral obligaţiile şi că rezoluţiunea unei convenţii poate fi invocată doar de către creditorul obligaţiei neîndeplinite, acesta având dreptul de a alege între obligarea debitorului şi executarea silită a obligaţiilor sau de a cere rezoluţiunea contractului.

Intimatul-reclamant este cel care nu şi-a îndeplinit o obligaţie pentru care a fost agreată sancţiunea rezoluţiunii actului, respectiv aceea de a achita preţul la care s-a obligat, în termenele agreate, motiv pentru care acesta nu poate susţine că nu ar avea nicio culpă, deoarece nu face altceva decât să îşi invoce propria neexecutare contractuală, dat fiind că a oprit plata restului de preţ.

Argumentul potrivit căruia neplata preţului este urmare a notificărilor de rezoluţiune comunicate recurentei, ca urmare a depăşirii termenului de recepţie, este unul neîntemeiat, întrucât nu a fost agreată o astfel de sancţiune pentru întârziere în respectarea termenului de recepţie.

Relevând cadrul factual, arată că nu a fost reţinut un element esenţial, respectiv faptul că intimatul a păstrat toate sumele de bani pe care recurenta i le-a restituit, ceea ce denotă că, în realitate, acesta a fost de acord cu rezoluţiunea de drept a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, dând, astfel, eficienţă efectelor notificării nr. x/28.07.2023.

Făcând trimitere la cap. 2 din antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat, arată că era în sarcina promitentului-cumpărător obligaţia de a achita lunar rata pentru luna în curs, până în data de 15, în cuantum de 850,47 euro, fără nicio excepţie, însă, având în vedere conduita contractuală necorespunzătoare pe care intimatul a înţeles să o adopte, în mod legal a fost notificat de către recurentă în acest sens, antecontractul fiind rezoluţionat.

- Printr-o ultimă susţinere, recurenta arată că decizia atacată a fost pronunţată cu încălcarea principiului rolului judecătorului în aflarea adevărului, prevăzut de art. 22 C. proc. civ.

În considerentele hotărârii de apel se reţine că apărarea recurentei privind restituirea sumelor achitate, mai puţin a unui procent de 30%, nu a fost dovedită.

Chiar dacă sarcina probei aparţine celui care formulează pretenţia, în virtutea rolului aflării adevărului în cauză, judecătorul putea solicita recurentei dovada restituirii sumei de bani raportat la cele arătate prin întâmpinare sau putea interpela intimatul cu privire la o astfel de restituire.

Arată, în acest sens, că înscrisul anexat cererii de recurs face dovada că, la data de 16.11.2023, a restituit intimatului suma de 149.907,30 RON, considerent pentru care, în mod evident, dispoziţia hotărârii criticate privind restituirea tuturor sumelor achitate de către intimat plus un procent de 20%, fără a se ţine cont de această sumă, este netemeinică.

5. Apărări formulate în cauză

În cauză nu a fost formulată întâmpinare.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând cu prioritate, potrivit art. 248 alin. (1) C. proc. civ., posibilitatea încadrării criticilor în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul este nul, având în vedere că niciuna dintre susţinerile expuse în cadrul memoriului de recurs nu pune în discuţie aspecte de nelegalitate a hotărârii atacate.

- Astfel, pretinzând nelegalitatea deciziei din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta susţine doar formal o greşită aplicare a dispoziţiilor art. 1.270 şi art. 1.553 C. civ., din moment ce, în dezvoltarea susţinerilor, partea critică doar valoarea probatorie atribuită de instanţa de apel notificării sale nr. 105/28.07.2023, afirmând, în acest sens, intervenirea rezoluţiunii antecontractului pentru neîndeplinirea, de către intimat, a obligaţiei de plată la termenul agreat.

Pârâta se rezumă, aşadar, la a aduce, în mod inadecvat procedural, raportat la faza judecăţii aflate în calea extraordinară de atac a recursului, elemente de fapt şi de apreciere pe care s-a fundamentat judecata devolutivă din apel ca efect al cercetării conţinutului convenţiei intervenite între părţi, atunci când s-a constatat contrariul celor afirmate de recurentă, în sensul că "rezoluţiunea unilaterală a promisiunii de vânzare la iniţiativa pârâtei nu putea avea loc, în condiţiile în care aceasta este partea care nu şi-a executat obligaţiile asumate".

Analiza jurisdicţională a instanţei de prim control judiciar asupra aspectului invocat a relevat, în concordanţă cu reţinerile primei instanţe, că "neachitarea după data de 16.11.2022 a ratelor a reprezentat o excepţie de neexecutare a contractului".

Această împrejurare, fundamentată, la rândul său, pe evaluarea elementelor de temeinicie ale cauzei, are la bază constatarea instanţelor fondului în sensul că, deşi notificată de către intimat (în calitate de promitent-cumpărător), după împlinirea termenului de executare a obligaţiei de finalizare şi predare a imobilului (stabilit convenţional ca fiind 31.03.2022, prelungit ca urmare a unui termen de graţie de 91 de zile), "la data de 26.10.2022 şi la data de 16.11.2022, pârâta-apelantă nu a comunicat niciun răspuns, neindicând motivele care au împiedicat-o să execute această obligaţie şi termenul pe care îl estimează ca fiind cel în care o va putea îndeplini".

În aceste circumstanţe, s-a constatat că, "având în vedere tăcerea părţii pârâte sub aspectul analizat, reclamantul a oprit, în data de 16.11.2022, în mod justificat, plata restului de preţ".

Astfel, deşi sub aparenţa unei critici de nelegalitate relative la încălcarea prevederilor art. 1.270 C. civ. (referitoare la forţa obligatorie a contractului) şi art. 1.553 C. civ. (referitoare la pactul comisoriu), în legătură cu care afirmă generic că "raţionamentul instanţei a reprezentat o ingerinţă în acordul de voinţă al părţilor", recurenta înţelege să îşi construiască întreaga argumentaţie invocând greşita interpretare, de către instanţa de prim control judiciar, a clauzelor antecontractului intervenit între părţi, solicitând, în egală măsură, reevaluarea mijloacelor probatorii (atunci când susţine, expunând cadrul factual, că "în mod greşit a dat instanţa de apel eficienţă notificărilor de rezoluţiune comunicate de către intimat în octombrie şi noiembrie 2022, ca efect al nerespectării termenului de recepţie").

Susţinerile sunt, în realitate, unele ce nu permit controlul judiciar al instanţei de recurs, cât timp, ceea ce afirmă, în esenţă, partea este greşita determinare, în calea ordinară de atac, a efectelor juridice ale notificării nr. x/28.07.2023, întemeiată pe clauzele inserate la cap. 2 şi la art. 8.6 din convenţia părţilor, aspect ce se circumscrie exclusiv activităţii de evaluare a probatoriului administrat, ce revine instanţelor devolutive.

Astfel, se observă că, procedând la verificarea jurisdicţională a dreptului afirmat de către reclamant, instanţa de apel a reţinut că prevederile contractuale indicate drept fundament al notificării nr. x/28.07.2023 transmise intimatului de către recurentă, consacră un pact comisoriu, care, însă, "nu şi-a produs efectele", din moment ce invocarea acestuia "s-a realizat cu nerespectarea cerinţelor instituite de lege" (respectiv prevalarea de acesta cu bună-credinţă şi existenţa unei atitudini culpabile a debitorului unei obligaţii contractuale), câtă vreme situaţia de fapt a relevat că "partea contractuală aflată în culpă nu este, aşa cum a susţinut pârâta, reclamantul, ci pârâta, care, prin atitudinea manifestată în executarea raportului juridic contractual, a făcut imposibilă valorificarea acestuia în modalitatea în care părţile au stabilit-o prin acordul lor de voinţă".

Deopotrivă, verificând susţinerile pârâtei-apelante, instanţa devolutivă de control judiciar a stabilit că dispoziţiile contractuale invocate "nu pot fi interpretate în sensul că orice neplată dă dreptul la rezoluţiunea unilaterală a antecontractului, această sancţiune presupunând culpa intimatului, neplata fiind justificată".

Or, maniera în care, analizând probele administrate şi elementele de fapt ale pricinii, luând în considerare inclusiv apărările pârâtei-apelante, instanţa de prim control judiciar a stabilit neoperarea, în speţă, a respectivelor clauze contractuale (în deplină consonanţă cu atributul recunoscut instanţelor fondului) nu mai poate face obiectul cenzurii în prezenta fază procesuală.

- În mod similar, nici susţinerile referitoare la încălcarea aceloraşi prevederi cu cele invocate anterior (art. 1.270 C. civ.), în ceea ce priveşte aplicarea art. 8.5 din antecontract, nu deduc spre examinare veritabile elemente de nelegalitate a actului jurisdicţional atacat, cât timp, ceea ce afirmă, în esenţă, partea este o pretinsă încălcare a prevederilor contractuale, iar nu a unor dispoziţii legale, din moment ce susţinerile sale vizează efectele juridice ale convenţiei părţilor.

Astfel, afirmând că natura juridică a art. 8.5 din convenţia părţilor este aceea "a unei clauze de dezicere", şi că, prin urmare, "efectele sale sunt instituite numai în favoarea recurentei pentru situaţia în care se răzgândeşte şi nu mai încheie antecontractul", pârâta omite faptul că interpretarea clauzelor contractuale nu constituie o critică de nelegalitate, ci reprezintă un simplu aspect ce ţine de temeinicia judecăţii înfăptuite, din moment ce acestea decurg din analiza probatoriului, cu ocazia cercetării fondului cauzei.

În acest sens, se observă că dispoziţiile art. 304 pct. 8 C. proc. civ. de la 1865, care stabileau drept motiv de nelegalitate situaţia când instanţa, interpretând greşit actul juridic dedus judecăţii, a schimbat natura ori înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia (abrogate în prezent ca urmare a intrării în vigoare a Legii nr. 76/2012 pentru punerea în aplicare a Legii nr. 134/2010 privind C. proc. civ.), nu îşi mai găsesc un corespondent în actuala reglementare procesual civilă, astfel încât orice critici fundamentate pe interpretarea greşită a unui act juridic, iar nu a legii, se plasează în afara sferei motivelor de nelegalitate expres prevăzute de dispoziţiile art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

Astfel fiind, separat de împrejurarea că aceste elemente factuale au fost verificate de instanţa de apel în cadrul controlului devolutiv (reţinându-se inclusiv că, în speţă, este îndeplinită premisa clauzei "în cazul în care promitenta-vânzătoare nu mai vrea să vândă", dat fiind că, "prin întreaga sa atitudine manifestată în corespondenţa dintre părţi şi ulterior, în faţa instanţei, apelanta nu s-a arătat vreodată de acord să îşi îndeplinească obligaţia asumată, de a vinde intimatului imobilul în condiţiile contractuale stabilite"), se constată, cum s-a menţionat deja, că nu este vorba de critici de nelegalitate, ci de readucerea, inadecvat procedural, în faţa instanţei de recurs, a circumstanţelor factuale din prezenta speţă, pentru a pretinde concluzia contrară celei la care s-a oprit instanţa de apel.

- Formale sunt şi cele din urmă susţineri ale recurentei privitoare la încălcarea principiului rolului activ al judecătorului, din moment ce acestea denotă, mai degrabă, ignorarea, de către pârâtă, a principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans, aplicabil şi în plan procesual.

Invocând, astfel, doar o aparentă lipsă de diligenţă a instanţei în clarificarea chestiunii restituirii, către intimat, a sumelor achitate în temeiul antecontractului (cu excepţia unui procent de 30%), recurenta omite, pe de o parte, că tocmai ei îi revenea sarcina probei aspectului în discuţie, conform prevederilor art. 249 C. proc. civ., iar pe de altă parte, că oricum nu mai prezenta interes cercetarea acestuia, în contextul de ansamblu al cauzei, în care s-a reţinut lipsa de eficacitate a notificării de rezoluţiune nr. x/28.07.2023 tocmai ca efect al neîntrunirii condiţiei ca pactul comisoriu să fie invocat cu bună-credinţă şi ca debitorul obligaţiei contractuale să se afle în culpă pentru neexecutarea acesteia (faţă de propria neexecutare a recurentei, prealabilă obligaţiei intimatului, constând în finalizarea şi predarea imobilului la termenul asumat, aspect care a determinat invocarea cu succes a excepţiei de neexecutarea a contractului de către intimat, în legătură cu neachitarea restului preţului ulterior notificărilor transmise cocontractantei în 26.10.2022 şi în 16.11.2022, conform celor arătate în precedent).

Prin urmare, simpla afirmare a necercetării, de către curtea de apel, a aspectului de fond invocat de recurentă, de care înţelege să se prevaleze, neprocedural, direct în faţa instanţei de recurs, prin intermediul unui înscris referitor la un transfer bancar efectuat în 16 noiembrie 2023 (anterior, aşadar, închiderii dezbaterilor din faţa instanţei de apel, survenite în 2 octombrie 2024), apare ca lipsită de relevanţă juridică, neconturând, în consecinţă, o veritabilă critică de nelegalitate împotriva considerentelor hotărârii atacate.

Pentru aceste considerente, având în vedere că, în cauză, motivele de recurs nu sunt susceptibile de a fi încadrate în cazurile de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ. şi nici nu se pot reţine motive de ordine publică, ce pot fi invocate din oficiu, conform alin. (3) al art. 489 C. proc. civ., în temeiul prevederilor art. 496 alin. (1) coroborate cu art. 489 alin. (2) C. proc. civ., Înalta Curte va constata nulitatea recursului declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1450/Ap din 9 octombrie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Constată nul recursul declarat de pârâta S.C. B. S.R.L. împotriva deciziei nr. 1450/Ap din 9 octombrie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 17 septembrie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor, prin mijlocirea grefei, conform art. 402 C. proc. civ.