Priority of declaratory partition title over subsequent judicial sale contract by non-proprietary seller

Şedinţa publică din data de 29 mai 2024

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Judecătoriei Sectorul 2 Bucureşti la data de 22.10.2022, sub nr. x/2019, astfel cum a fost precizată, reclamanta A. a solicitat în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi D., obligarea pârâtei B. să îi lase în deplină proprietate şi liniştită posesie imobilul teren extravilan în suprafaţă de 2,98 ha, situat în comuna Izvoarele, jud. Giurgiu, identificat în tarlaua x, parcela x, cartea funciară nr. x Izvoarele, precum şi rectificarea cărţii funciare în care este înscris imobilul, în sensul radierii menţiunii referitoare la dreptul de proprietate al pârâtei B..

2. Sentinţa pronunţată de Judecătoria Sectorului 2 Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 7394 din 07 octombrie 2020, pronunţată de Judecătoria Sectorul 2 Bucureşti în dosarul nr. x/2019, instanţa a admis excepţia necompetenţei materiale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Bucureşti.

3. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Bucureşti

Prin sentinţa civilă nr. 473 din 25 martie 2021 pronunţată de Tribunalul Bucureşti, secţia a III-a civilă în dosarulnr. x/2019, instanţa a admis excepţia necompetenţei teritoriale şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei în favoarea Tribunalului Giurgiu.

4. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Giurgiu

În faţa Tribunalului Giurgiu, secţia Civilă, unde dosarul a fost înregistrat sub acelaşi nr. 23580/300/2019, instanţa a dispus introducerea în cauză, în calitate de pârât, a terţului E. (soţul pârâtei B., căsătoriţi sub regimul comunităţii legale de bunuri).

Prin sentinţa civilă nr. 29 din 22 februarie 2022, Tribunalul Giurgiu, secţia a fost admisă acţiunea reclamantei A. în contradictoriu cu pârâţii B., E., D. şi C., şi a fost obligată pârâta B. să îi lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie terenul extravilan de 2,98 ha amplasat pe teritoriul comunei Izvoarele, tarlaua x, parcela x, cu următoarele vecinătăţi: N - F., E - G., S - DE, V - H.; totodată, s-a dispus rectificarea cărţii funciare nr. x Izvoarele, în sensul radierii menţiunii privitoare la intabularea dreptului de proprietate al pârâţilor B. şi E. cu privire la imobilul revendicat.

5. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti

Prin decizia civilă nr. 840A din 26 mai 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă a respins apelul formulat de apelanţii-pârâţi E. şi B. împotriva sentinţei civile nr. 29/22.02.2022, pronunţate de Tribunalul Giurgiu, secţia Civilă în dosarul nr. x/2019, ca nefondat şi a obligat pe apelanţii la plata către intimată a cheltuielilor de judecată în recurs, în sumă de 700 RON.

6. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 840A din 26 mai 2023 a Curţii de Apel Bucureşti au declarat recurs pârâţii B. şi E., solicitând admiterea căii de atac, casarea deciziei recurate, cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată.

Sub un prim aspect, prevalându-se de motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin că hotărârea instanţei de apel a fost dată cu încălcarea autorităţii de lucru judecat al titlului acestora, constând în sentinţa civilă nr. 7235/22.10.2013, pronunţată de Judecătoria Giurgiu în dosarul nr. x/2012.

Arată că, prin respectiva hotărâre, au devenit proprietari asupra imobilului în litigiu, îndeplinind şi toate obligaţiile ce le reveneau în această calitate, respectiv întocmirea documentaţiei cadastrale şi întabularea dreptului de proprietate în cartea funciara, achitarea impozitului şi a tuturor costurilor prilejuite de administrarea şi conservarea bunului.

Consideră recurenţii că preferinţa acordată titlului reclamantei, în comparaţie cu titlul lor de proprietate, conduce la o încălcare a drepturilor ce le revin în calitate de proprietari şi reprezintă o desfiinţare a unei hotărâri judecătoreşti în afara căilor legale de atac.

Prin cel de-al doilea motiv de recurs, prevalându-se de motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii susţin că hotărârea din apel a fost data cu încălcarea si aplicarea greşită a normelor de drept material, respectiv art. 480 C. civ.

Arată recurenţii că raţiunea instanţei de fond, agreată şi de cea din calea de atac a apelului, ca şi criticile formulate cu privire la titlul acestora sunt vădit nefondate.

Potrivit art. 477 alin. (1) coroborat cu art. 479 alin. (1) din C. proc. civ., instanţa de apel era ţinută să procedeze la verificarea legalităţii şi temeiniciei sentinţei apelate atât prin prisma celor invocate de reclamantă, cat şi prin prisma motivelor de apărare prin întâmpinare, note şi concluzii scrise, prin cererea de apel şi probate prin înscrisurile depuse la dosarul cauzei. Or, curtea de apel nu a procedat în acest sens, analizând un unic motiv de apel, acela privind «titlul preferabil», în condiţiile în care, pe calea apelului, s-au invocat mai multe argumente, respectiv că apelanţii sunt titularii unui drept de proprietate recunoscut printr-o hotărâre judecătorească învestită cu autoritate de lucru judecat; că dreptul de proprietate al acestora fost intabulat în cartea funciară; că achiziţia terenului ce face obiectul prezentei acţiuni în revendicare s-a făcut cu bună-credinţă; că o cerere de rectificare a cărtii funciare, în condiţiile prevăzute de art. 907 C. civ., este inadmisibilă atunci când întăbularea dreptului de proprietate s-a făcut în baza unei hotărâri judecătoreşti (sub acest aspect, s-a invocat jurisprudenţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie - Decizia civila nr. 3583/10.09.2013).

7. Apărările formulate în cauză

În data de 09 februarie 2024, cu respectarea termenului legal, intimata A. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia nulităţii recursului, faţă de neîncadrarea criticilor în motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) C. proc. civ., iar în subsidiar a solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

Apreciază intimata că instanţele fondului au constatat în mod corect că titlul reclamantei este preferabil, în raport cu titlul pârâţilor, întrucât la data pronunţării sentinţei civile nr. 7235/22.10.2013 a Judecătoriei Giurgiu (hotărârea constitutivă de drept de care se prevalează pârâţii) promitentul-vânzător C. nu era proprietarul terenului care a făcut obiectul promisiunii de vânzare - cumpărare.

Este subliniată împrejurarea că nu a fost parte în procesul finalizat prin pronunţarea sentinţei civile nr. 7235/22.10.2013 a Judecătoriei Giurgiu, acţiunea fiind formulată cu fraudarea drepturilor reclamantei, care dobândise anterior, prin partaj judiciar, calitatea de proprietar asupra imobilului cu privire la care s-a pronunţat hotărârea care să ţină loc de act autentic. Cât priveşte solicitarea de rectificare a înscrierilor din cartea funciară, aceasta a fost admisă urmare a pronunţării soluţiei de admitere a petitului principal în revendicare, cu respectarea dispoziţiilor art. 907 C. civ.

Întâmpinarea a fost comunicată părţilor în data de19 februarie 2024, recurenţii formulând răspuns la întâmpinare în data de 29 februarie 2024.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, din perspectiva motivelor de recurs formulate, Înalta Curte constată că recursul este nefondat, în considerarea celor ce succedă.

Recurenţii afirmă nelegalitatea deciziei instanţei de apel, în esenţă, pentru următoarele motive:- decizia a fost pronunţată cu încălcarea autorităţii de lucru judecat a hotărârii judecătoreşti ce constituie titlul lor de proprietate, constituit cu bună-credinţă şi în baza căruia dreptul de proprietate supra imobilului revendicat de reclamantă a fost înscris în cartea funciară;-preferabilitatea acordată de instanţă titlului de proprietate exhibat de reclamantă are ca efect desfiinţarea unei hotărâri judecătoreşti definitive, în afara căilor legale de atac, şi încalcă astfel prevederile art. 480 C. civ. de la 1864; -este inadmisibilă o acţiune în rectificarea înscrierilor în cartea funciară efectuate în baza unei hotărâri judecătoreşti definitive.

Aceste motive de recurs pot fi circumscrise cazurilor de casare reglementate prin art. 488 alin. (1) pct. 7 şi pct. 8 C. proc. civ., din perspectiva cărora va fi apreciată legalitatea hotărârii recurate.

Cu titlu preliminar, Înalta Curte reţine că prima instanţă a fondului a fost învestită cu soluţionarea unei acţiuni în rectificarea înscrierii în cartea funciară care îmbracă forma unei revendicări imobiliare de drept comun, prin care reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi E., C. şi D., obligarea pârâţilor I. să îi recunoască dreptul de proprietate, cu consecinţa predării în deplină proprietate şi liniştită posesie, asupra imobilului teren extravilan în suprafaţă de 2,98 ha, situat în comuna Izvoarele, jud. Giurgiu, identificat în tarlaua x, parcela x, cartea funciară nr. x Izvoarele. Drept consecinţă, reclamanta a solicitat şi rectificarea înscrierii în cartea funciară, în sensul radierii dreptului de proprietate asupra imobilului revendicat, înscris în favoarea pârâtei Kabiri în temeiul sentinţei civile nr. 7235/22.10.2013, pronunţată de Judecătoria Giurgiu în dosarul nr. x/2012.

Ipoteza specifică prezentei acţiuni în revendicare imobiliară, întemeiată în drept pe art. 480 şi urm. din C. civ. de la 1864, este aceea în care părţile aflate în litigiu îşi opun reciproc, cu valoarea unui titlu de proprietate valabil constituit, hotărâri judecătoreşti definitive, pronunţate cu referire la unul şi acelaşi imobil, terenul extravilan în suprafaţă de 2,98 ha, situat în comuna Izvoarele, jud. Giurgiu, identificat în tarlaua x, parcela x, identificat în cartea funciară nr. x Izvoarele.

Astfel, reclamantă A. invocă în favoarea sa sentinţa civilă nr. 4833/09.09.2008 pronunţată de Judecătoria Giurgiu în dosarul nr. x/2008(definitivă şi irevocabilă), prin care au fost dezbătute succesiunile succesive după autorii comuni ai reclamantei şi ai pârţilor D. şi C.(bunica şi tatăl acestor părţi, respectiv J. şi K.) şi s-a dispus partajul succesoral conform tranzacţiei judiciare încheiate de moştenitori, reclamantei fiindu-i atribuită în proprietate exclusivă suprafaţa de 2,98 ha teren extravilan, amplasată în tarlaua x, parcela x, înscris în titlul de proprietate nr. x/2002, identificat în cartea funciară nr. x Izvoarele.

Imobilul cu privire la care a fost confirmat retroactiv dreptul de proprietate al reclamantei (prin hotărârea judecătorească de partaj anterior evocată) a făcut obiectul unei promisiuni bilaterale de vânzare, încheiate în data de 28 decembrie 2007 între pârâta B. şi unul dintre comoştenitori, pârâtul C.(fratele reclamantei).

Pârâţii B. şi E. invocă, de asemenea, în favoarea lor, o hotărâre judecătorească, pronunţată la o dată ulterioară hotărârii de partaj judiciar, şi anume sentinţa civilă nr. 7235/22.10.2013 a Judecătoria Giurgiu (rămasă definitivă). Această hotărâre ţine loc de contract de vânzare-cumpărare, cu privire la unul şi acelaşi imobil teren extravilan în suprafaţă de 2,98 ha, fiind pronunţată de instanţă în considerarea promisiunii bilaterale de vânzare încheiate între pârâtul C.(promitent-vânzător) şi pârâta B.(promitent-cumpărător). Prin considerentele decisive ale acestei sentinţe, se reţine că lucrul vândut se află în proprietatea vânzătorului C., fiind moştenitorul defunctei J. în favoarea căreia a fost reconstituit dreptul de proprietate în temeiul Legii fondului funciar şi s-a emis titlul de proprietate cu nr. x/6 noiembrie 2002.

Conform încheierii de carte funciară nr. x/17.11.2015, emisă de OCPI Giurgiu, a fost intabulat dreptul de proprietate asupra imobilului în litigiu în favoarea pârâtei-cumpărătoare B. şi a soţului acesteia, E., în baza hotărârii judecătoreşti irevocabile care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, anterior evocate.

În aceste circumstanţe de fapt, validând raţionamentul celei dintâi instanţe a fondului, în mod corect instanţa de apel a procedat la o cercetare comparativă a celor două titluri de proprietate exhibate de părţile aflate în litigiu, titluri provenind de la autori diferiţi, şi a concluzionat în sensul că titlul reclamantei este preferabil, fiind mai bine caracterizat întrucât provine de la adevăratul proprietar al imobilului în litigiu. Se reţin ca fiind decisive în susţinerea acestei soluţii următoarele considerente: sentinţa civilă irevocabilă de partaj are efect declarativ(retroactiv), iar sentinţa civilă irevocabilă prin care instanţa a pronunţat o hotărâre care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare are efect translativ de proprietate, prin urmare, calitatea de proprietar a pârâtului C. ar fi trebuit să existe la data pronunţării acesteia, iar nu la data încheierii promisiunii de vânzare cu pârâta B.; hotărârea judecătorească pe care pârâta o invocă în favoarea sa nu poate fi opusă reclamantei cu autoritate de lucru judecat, întrucât reclamanta nu a avut calitatea de parte în procesul soluţionat prin această hotărâre; sentinţa civilă irevocabilă care ţine loc de contract de vânzare-cumpărare nu face dovada absolută a dreptului de proprietate al apelantei-pârâte B., ci creează numai o prezumţie simplă de existenţă a acestui drept în patrimoniul cumpărătoarei; reclamanta a făcut dovada contrară, în sensul că dreptul de proprietate asupra terenului îi aparţine în urma partajului succesoral, iar promitentul-vânzător C. nu era proprietar al terenului la data pronunţării sentinţei civile irevocabile nr. 7235/22.10.2013 şi, prin urmare, nu putea transmite ceea ce nu avea, în virtutea principiului nemo dat quod non habet;

în raport cu art. 26 din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, dreptul de proprietate dobândit de reclamanta-copărtaşă era opozabil faţă de terţi fără înscrierea în cartea funciară, deoarece provenea din hotărârea judecătorească cu efect declarativ prin care instanţa a luat act de tranzacţia prin care s-a realizat sistarea indiviziunii succesorale prin partaj; în ipoteza în care titlurile de proprietate provin de la autori diferiţi, are câştig de cauză partea al cărei titlu este mai bine caracterizat şi al cărei drept este preferabil, fiind exclus de la aplicare criteriul de preferinţă referitor la anterioritatea publicităţii imobiliare, (ne)îndeplinirea formalităţilor de publicitate imobiliară fiind relevantă doar în situaţia în care ambele titluri ar fi provenit de la acelaşi autor.

Înalta Curte constată că întreaga construcţie argumentativă care a fundamentat soluţia curţii de apel, aceea de respingere a apelului pârâţilor şi de păstrare a sentinţei primei instanţe a fondului prin care a fost recunoscută calitatea reclamantei de proprietar al bunului imobil în litigiu şi s-a dispus rectificarea înscrierii din cartea funciară, este rezultatul aplicării corecte a principiilor şi a regulilor de drept incidente cauzei deduse judecăţii.

În esenţă, chestiunea de drept care reclamă o rezolvare în acest proces este legată de posibilitatea exercitării unei acţiuni în rectificarea înscrierilor din cartea funciară efectuate în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive, în lumina reglementării cuprinse în art. 908 alin. (1) din C. civ.

În speţă, rectificarea întăbulării a fost grefată pe o acţiune de drept comun în revendicare imobiliară, cele două titluri opuse de părţile în litigiu fiind reprezentate de hotărâri judecătoreşti definitive şi irevocabile, şi anume: o hotărâre de partaj succesoral, cu efect declarativ, care declară/recunoaşte retroactiv existenţa dreptului de proprietate în patrimoniul reclamantei (de la data naşterii stării de indiviziune succesorală) cu privire la imobilul pe care îl revendică şi o hotărâre judecătorească ulterioară, care ţine loc de act autentic de vânzare-cumpărare, o hotărâre constitutivă de drepturi, pronunţată în favoarea pârâtei B. într-un proces care a succedat celui de partaj succesoral şi la care reclamanta nu a participat, având astfel calitatea de terţ în raport cu acest proces.

Indiscutabil, o hotărâre judecătorească, ca act jurisdicţional al unei autorităţi înzestrate cu funcţie publică, produce efectul specific şi esenţial, acela al autorităţii de lucru judecat, în considerarea căruia se interzice părţilor şi succesorilor lor în drepturi să repună în discuţie, în cadrul unei alte judecăţi, cele tranşate definitiv într-un litigiu anterior, purtat între ele. În acest sens se statuează prin art. 431 C. proc. civ., autoritatea lucrului judecat îndeplinind atât o funcţie negativă, cât şi una pozitivă. Se admite că producerea acestor funcţii(efecte), de regulă, doar între părţile litigante este justificată de împrejurarea că acestea, participând la proces, au avut posibilitatea să îşi susţină pretenţiile şi apărările, să propună probe în condiţii de contradictorialitate, să exercite căile legale de atac, fiind astfel just ca ele să respecte ceea ce s-a judecat definitiv, atât în sensul inadmisibilităţii unei acţiuni ulterioare identice, cât şi în sensul imposibilităţii de a fi contrazise, între ele, chestiunile litigioase definitiv stabilite, judecăţile respectiv urmând a fi avute în vedere ca premise cu valoare de adevăr juridic, inatacabile, în litigii ulterioare.

Prin urmare, obligativitatea efectelor unei hotărâri judecătoreşti presupune identitate de părţi şi ea operează inter partes, fiind relativă (art. 435 alin. (1) C. proc. civ.).

Faţă de terţi, hotărârea judecătorească îşi produce efectele sub semnul opozabilităţii, ceea ce semnifică că aceasta se opune terţilor ca fapt juridic, cu valoarea unui mijloc de probă, care admite dovada contrară, iar nu cu valoarea autorităţii lucrului judecat(art. 435 alin. (2) C. proc. civ.). Opozabilitatea operează erga omnes, fiind, în alte cuvinte, generală şi poate fi opusă unor terţi.

Desigur, terţii nu pot face abstracţie de o hotărâre judecătorească definitivă, rezumându-se la a invoca faptul neparticipării la proces. Pentru a înlătura opozabilitatea respectivei hotărâri, terţii trebuie să poată face dovada contrară celor probate prin hotărâre. Elementele care pot fi invocate de către terţi pentru a înlătura opozabilitatea hotărârii judecătoreşti care le este opusă sunt elemente noi de fapt ori construcţii juridice noi, care nu au fost avute în vedere de instanţă la pronunţarea acestei hotărâri şi sunt în măsură să conducă la o altă concluzie decât cea la care s-a ajuns prin hotărâre.

În cauza dată, astfel cum a fost reţinut de către instanţele fondului, reclamanta nu a avut calitatea de parte în procesul soluţionat definitiv prin sentinţa civilă nr. 7235 din 22 octombrie 2013 a Judecătoriei Giurgiu, hotărâre constitutivă de drepturi pronunţată în favoarea pârâtei B., în temeiul căreia aceasta şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară. Prin urmare, reclamanta este un terţ, faţă de care nu poate fi invocată această hotărâre judecătorească cu autoritate de lucru judecat, ci doar cu "autoritate de fapt, fiindu-i opozabilă, ceea ce înseamnă că reclamanta are posibilitatea ca în cadrul unui proces în care nu se pune în niciun caz în discuţie valabilitatea hotărârii iniţiale, să susţină că are un drept mai puternic decât cel recunoscut pârâtei prin menţionata hotărâre judecătorească, apreciată cu valoarea unui mijloc de probă.

Prin pronunţarea hotărârii judecătoreşti constitutive de drept în favoarea pârâtei, hotărâre în temeiul căreia aceasta şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, reclamanta a suferit un prejudiciu întrucât în favoarea acesteia fusese deja recunoscut un drept de proprietate exclusivă, în mod retroactiv, prin hotărârea de partaj judiciar. Aşa fiind, se poate reţine că reclamanta justifică interesul de a obţine paralizarea efectelor hotărârii judecătoreşti pronunţate în favoarea pârâtei, prin exercitarea prezentei acţiuni în rectificarea înscrierii în cartea funciară, grefată pe o acţiune în revendicare imobiliară.

În aceste circumstanţe, instanţa de apel stabileşte, sub aspect probatoriu, că reclamanta a făcută dovada contrară, fiind astfel înlăturată opozabilitatea hotărârii constitutive de drept, în temeiul căreia pârâta şi-a înscris dreptul de proprietate în cartea funciară, reclamanta fiind adevăratul proprietar al bunului imobil în litigiu.

Astfel, realizând o cercetare comparativă a celor două titluri exhibate de părţile aflate în litigiu, în mod corect instanţa de apel relevă anterioritatea titlului de proprietate al reclamantei şi efectul declarativ al hotărârii de partaj succesoral pronunţate în favoarea reclamantei, împrejurarea că dreptul reclamantei provine de la adevăratul proprietar.

Totodată, corect este subliniată opozabilitatea erga omnes a dreptului exclusiv de proprietate dobândit de reclamantă cu efect retroactiv, prin succesiune şi partaj, chiar chiar fără înscriere în cartea funciară, în considerarea art. 26 din Legea nr. 7/1996, în vigoare la data pronunţării sentinţei de partaj. Această hotărâre de partaj judiciar exhibată de reclamantă face dovada calităţii ei de proprietar exclusiv al bunului imobil pe care pârâtul coindivizar C. l-a promis spre vânzare, înainte de a se fi realizat partajul judiciar, prin promisiunea de vânzare încheiată cu pârâta Kabiri la 28 decembrie 2007.

În alte cuvinte, a fost probată împrejurarea că a fost pronunţată în favoarea pârâtei, posesor al bunului imobil revendicat, o hotărâre judecătorească care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare în contradictoriu cu un non proprietar şi fără să fi fost chemat în judecată adevăratul proprietar al bunului, la data validării promisiunii de vânzare.

Reclamantă a făcut dovada calităţii sale de proprietar al imobilului pe care îl revendică, dreptul de proprietate provenind de la un verus dominus, aspect care, deşi era cunoscut de pârâtul Guţu în cel de-al doilea proces (în dosarul nr. x/2012 al Judecătoriei Giurgiu), nu a fost adus la cunoştinţa instanţei. Or, stabilirea autorului care este un non dominus, precum şi a celui care are calitatea de proprietar sau prezintă cele mai puternice aparenţe ale acestei calităţi de verus dominus este consecinţa cercetării judecătoreşti efectuate de instanţele fondului în baza materialului probator al dosarului şi în acelaşi timp o operaţiune juridică şi logică necesară pentru a se putea da satisfacţie adagiului nemo plus iurus ad alium transfere protest qaum ipse habet.

În aceste circumstanţe de fapt şi de drept, soluţia admiterii prezentei acţiuni în revendicare imobiliară de drept comun, exercitată de reclamantă în calitatea acesteia de proprietar recunoscut cu efect declarativ printr-o hotărâre judecătorească de partaj judiciar pronunţată în anul 2008 şi în acelaşi timp terţ faţă de procesul soluţionat prin hotărârea judecătorească constitutivă de drept pronunţată în anul 2013, invocată de pârâtă cu valoarea unui titlu de proprietate valabil constituit, nu este de natură să aducă atingere autorităţii de lucru judecat a celei din urmă hotărâri, cum greşit se afirmă prin declaraţia de recurs. O astfel de acţiune are valoarea unui mijloc juridic de protecţie a unui drept real admis de lege, aflat la îndemâna unui terţ pentru a-şi valorifica drepturile proprii asupra bunului imobil ce face obiectului litigiului.

Reluând, în alte cuvinte, raţiunile anterior şi detaliat expuse, Înalta Curte constată că instanţa de apel a respectat principiile şi regulile de drept în materie de comparare a titlurilor exhibate de părţi, înţelese ca moduri de dobândire a dreptului de proprietate asupra imobilului litigios, înlăturând în mod corect de la aplicare, la circumstanţele factuale concrete ale cauzei, criteriul de preferabilitate constând în anterioritatea formalităţilor de publicitate imobiliară şi fără a încălca autoritatea de lucru judecat a sentinţei civile nr. 7235/22 oct. 2013 a Judecătoriei Giurgiu, pronunţată în dosarul nr. x/2012. Pe cale de consecinţă, reţinând că ambele părţi aflate în litigiu exhibă un titlu de proprietate, însă titlul reclamantei A. provine de la adevăratul proprietar, iar titlul pârâtei B. provine de la un nonproprietar, în mod corect s-a apreciat că titlul reclamantei este cel preferabil.

Cu referire la posibilitatea exercitării unei acţiuni în rectificarea înscrierilor în cartea funciară efectuate în temeiul unei hotărâri judecătoreşti definitive, Înalta Curte relevă că, atât în contextul Legii nr. 7/1996 a cadastrului şi publicităţii imobiliare, cât şi în acela al C. civ. (urmărind condiţiile de aplicare a dispoziţiilor art. 885, la data la care a fost înscris în cartea funciară dreptul de proprietate al pârâtei în proces), în principiu, drepturile reale imobiliare iau naştere, se modifică şi se strămută prin consimţământul concordant al părţilor, exprimat în condiţiile prevăzute de lege, iar înscrierea acestor drepturi în cartea funciară are numai rostul limitat de a le face opozabile terţilor; în acest sens s-a stipulat prin art. 2 alin. (2) lit. d) din Legea cadastrului şi art. 56 din Legea de aplicare a C. civ..(amână de la aplicare art. 885 C. civ., până la finalizarea lucrărilor de cadastru). Aşadar, înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate şi a altor drepturi reale, pe baza actelor prin care s-au transmis, constituit ori modificat în mod valabil(spre exemplu, o hotărâre judecătorească), în sistemul Legii nr. 7/1996 şi în acela al C. civ., până la îndeplinirea condiţiei prescrise de lege, se face numai în scop de opozabilitate faţă de terţi, ea neavând efect constitutiv de drept.

Înalta Curte reaminteşte că orice a unui drept real în cartea funciară, indiferent de efectul pe care îl poate produce, în raport cu sistemul legislativ sub imperiul căreia ea se realizează, nu remediază, în sine, nevalabilitatea actului în baza căreia a fost efectuată şi nici nu acoperă lipsa acestuia; ea nu închide de plano posibilitatea de a se putea invoca inexactitatea înscrierii ori neconcordanţa apărută ulterior între starea tabulară a imobilului şi situaţia lui juridică reală. Aceasta întrucât înscrierile în cartea funciară trebuie să oglindească permanent, integral şi fidel, cu acurateţe, exact situaţia reală a imobilului, în considerarea principiilor legalităţii şi specialităţii, ce guvernează sistemul de publicitate imobiliară prin cărţi funciare. Prezumţiile instituite de legiuitor, care se referă la existenţa sau, după caz, inexistenţa unor drepturi reale având ca obiect un imobil înscris în cartea funciară sunt relative (iuris tantum), iar nu absolute (iuris et de iure), putând fi combătute prin proba contrară.

În acest sens, prin Legea nr. 7/1996, iar ulterior prin art. 908 C. civ., a fost reglementată acţiunea în rectificare tabulară, cu regimul ei specific.

În materie de publicitate imobiliară, adevăratul proprietar este considerat terţ, în raport cu o înstrăinare a non domino. Pentru ipoteza în care reclamantul din actuala acţiune în rectificare de carte funciară nu a fost parte în procesul finalizat prin hotărârea în baza căreia s-a dispus efectuarea înscrierii unui drept real în cartea funciară, ci a fost un terţ (ipoteză care se verifică în prezenta cauză), faţă de el nu se poate opune autoritatea de lucru judecat, având astfel posibilitatea să formuleze o acţiune în revendicare, în considerarea celor enunţate mai sus cu referire la autoritatea de lucru judecat. Se reaminteşte că relativitatea lucrului judecat priveşte părţile, iar opozabilitatea hotărârii vizează terţii, întrucât aceştia, nefiind părţi în procesul anterior, finalizat prin hotărârea în baza căreia s-a efectuat înscrierea în cartea funciară, faţă de ei nu se pot crea drepturi şi obligaţii, câtă vreme nu au beneficiat de contradictorialitatea dezbaterilor şi de dreptul la apărare. Pentru terţ, hotărârea judecătorească care nu poate fi, desigur, ignorată pentru că a creat o situaţie juridică care a modificat ordinea existentă, are valoarea unui fapt juridic care generează o prezumţie de proprietate, pe care o poate combate prin alte mijloace de probă, fără ca prin aceasta să se pună în discuţie valabilitatea hotărârii iniţiale.

Cum în prezentul proces, instanţele fondului au stabilit, sub aspect probator, că reclamanta a făcut dovada unui drept mai puternic decât cel recunoscut în favoarea pârâtei, în mod corect au dispus şi rectificarea înscrierii în cartea funciară, în temeiul art. 908 pct. 4 din C. civ., deoarece numai aşa se poate asigura deplina eficacitate soluţiei date acţiunii în revendicare, prin care s-a constatat că nu pârâta înscrisă în cartea funciară este adevăratul proprietar al imobilului, ci reclamanta, în calitate de verus dominus. Cum înscrierea nu mai este astfel în concordanţă cu situaţia juridică reală actuală a imobilului, se impune rectificarea acestei înscrieri, în sensul radierii dreptului de proprietate înscris în favoarea pârâtei.

În consecinţă, motivele de casare formulate de recurenţi sunt nefondate şi se vor respinge.

Faţă de cele de mai sus, conform art. 496 alin. (1) C. proc. civ., se va respinge recursul pârâţilor ca nefondat.

În raport cu art. 453 alin. (1) C. proc. civ., potrivit căruia partea care pierde procesul va fi obligată, la cererea părţii care a câştigat, să îi plătească acesteia cheltuielile de judecată efectuate, instanţa de recurs va obliga pe recurenţii B. şi E. să plătească intimatei A. cheltuielile reprezentând onorariul avocatului ales, dovedite în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi E. împotriva deciziei civile nr. 840 A din 26 mai 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

Obligă pe recurenţii-pârâţi la plata către intimata-reclamantă A. a 700 Euro, în echivalent în RON la data plăţii, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 29 mai 2024, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.