Seller’s appeal rejected: must execute sale contract, refund €19,000, pay costs

Şedinţa publică din data de 19 iunie 2025

Deliberând asupra recursului, constată următoarele aspecte relevante:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţia dedusă judecăţii

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată pe rolul Tribunalului Cluj, secţia civilă la 19 ianuarie 2022, reclamanta A. S.R.L. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B. şi C., pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic de vânzare-cumpărare pentru imobilul înscris în CF nr. x Floreşti, nr. cad. x, situat în Floreşti, judeţul Cluj, compus din 2 camere, bucătărie, cămară, baie, antreu, WC, având suprafaţa utilă de 46,42 mp, pivniţă cu suprafaţă de 4 mp, cu PIC 10.49/100, teren atribuit în folosinţă în cotă-parte de 45,77/435, precum şi pentru construcţia extratabulară situată adiacent construcţiei înscrise în CF nr. x-C1 şi până la frontul drumului public, la preţul convenit de părţi, respectiv echivalentul în RON al sumei de 59.000 euro, ce a fost achitat integral; intabularea dreptului de proprietate dobândit de A. S.R.L. asupra imobilului înscris în CF nr. x Floreşti, nr. cad. x; obligarea pârâtei la achitarea echivalentului în RON al sumei de 19.000 euro, la cursul BNR din data plăţii, precum şi la plata cheltuielilor de judecată.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 121 din 16 februarie 2024, Tribunalul Cluj, secţia civilă a admis, în parte, cererea, a obligat pârâta B. să încheie cu reclamanta contract autentic de vânzare-cumpărare cu privire la imobilul înscris în C.F. nr. x Floreşti, nr. cad. x, situat în Floreşti, judeţul Cluj, compus din 2 camere, bucătărie, cămară, baie, antreu, WC, având suprafaţa utilă de 46,42 mp, pivniţă cu suprafaţa de 4 mp, cu PIC 10.49/100, teren atribuit în folosinţă în cotă-parte de 45,77/435, în caz contrar, hotărârea instanţei urmând să ţină loc de contract autentic, a obligat pârâta B. să achite reclamantei suma de 19.000 euro, a respins cererea de pronunţare a unei hotărâri care să ţină loc de act autentic cu privire la construcţia extratabulară, precum şi cererea de intabulare în cartea funciară a dreptului de proprietate dobândit de reclamantă, a respins cererea formulată în contradictoriu cu pârâtul C., a obligat pârâta B. să achite reclamantei suma de 10.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, a obligat reclamanta să achite pârâtei B. suma de 1.500 RON şi pârâtului C. suma de 2.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, la 27 mai 2024, pârâta B. a formulat apel principal, iar, la 28 iunie 2024, reclamanta a depus apel incident.

Prin decizia civilă nr. 271/A din 3 octombrie 2024, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul principal, a admis apelul incident şi a schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că a înlăturat considerentele privind calificarea sumei de 19.000 euro drept clauză penală şi considerentele subsecvente derivate din această calificare, pe care le-a înlocuit cu propriile considerente, care validează temeiul de drept ca fiind art. 1.635 alin. (2) C. civ., a menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate şi a obligat-o pe intimata-pârâtă să plătească apelantei-reclamante cheltuieli de judecată de 5.812,78 RON.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 7 ianuarie 2025, pârâta B. a formulat recurs, solicitând casarea deciziei şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

Recurenta-pârâtă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 9 alin. (2), ale art. 22 alin. (4) şi alin. (6) şi ale art. 478 alin. (3) şi alin. (4) din C. proc. civ., atunci când a reţinut existenţa unei desfiinţări parţiale a promisiunii de vânzare-cumpărare, fără ca aceasta să fi fost invocată de vreuna dintre părţi şi fără să fi fost pusă în discuţia contradictorie a părţilor.

Recurenta-pârâtă a mai invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, normele de drept material, sens în care a învederat următoarele critici:

Instanţa de apel a aplicat, în mod eronat, prevederile art. 1.635 alin. (2) din C. civ., în condiţiile în care situaţia dedusă judecăţii nu permitea incidenţa acestora, fiind corectă calificarea dată de către prima instanţă clauzei stabilite prin actul adiţional nr. x la promisiunea bilaterală, în sensul că este vorba despre o clauză penală, nefiind aplicabile dispoziţiile art. 1635 alin. (2) din C. civ., întrucât existenţa unei clauze exprese exclude incidenţa restituirii întemeiate pe acest text de lege, ce presupune lipsa unei convenţii a părţilor privind restituirea

În realitate, pentru stabilirea regimului juridic al sumei de 19.000 euro, elementul relevant îl constituie izvorul obligaţiei debitorului. În măsura în care obligaţia este stabilită printr-o convenţie expresă, ulterioară momentului încheierii contractului principal, prin care părţile convin plata unei prestaţii, în situaţia neexecutării obligaţiilor asumate contractual, sunt incidente prevederile art. 1.538 şi urm. din C. civ., astfel cum a reţinut prima instanţă.

Această abordare derivă din principiul libertăţii contractuale, părţile putând să stabilească anticipat cuantumul despăgubirilor ce vor fi datorate în cazul neexecutării obligaţiilor contractuale. În interpretarea corectă a voinţei părţilor, trebuie observat că acestea au calificat explicit, prin art. IV.3 din promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, incidenţa unei arvune, făcând ulterior referire la reducerea preţului la suma de 59.000 euro, cu scopul evident de a sancţiona neîndeplinirea obligaţiilor asumate de promitentul-vânzător privind încheierea actului autentic. O atare sancţiune contractuală se aplică indiferent dacă părţile au denumit sau nu această reducere de preţ drept clauză penală.

Raţionamentul instanţei de apel este nelegal, întrucât dispoziţiile art. 1.635 alin. (2) din C. civ. au în vedere o situaţie juridică fundamental diferită de cea din speţa dedusă judecăţii, aplicându-se în cazurile de restituire a prestaţiilor ca urmare a desfiinţării unui contract. Conform art. 1.635 alin. (2) din C. civ., restituirea prestaţiilor este incidentă când o parte a primit o prestaţie în temeiul unei cauze care fie nu a existat, fie a dispărut ulterior, fiind obligatorie repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii contractului desfiinţat.

Or, obiectul acţiunii nu îl constituie repunerea în situaţia anterioară sau desfiinţarea parţială a promisiunii bilaterale, ci executarea obligaţiilor în natură, prin pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de act autentic. În condiţiile în care instanţa nu a fost învestită cu un capăt de cerere privind desfiinţarea parţială a convenţiei, nu putea dispune restituirea unei părţi din preţul achitat, dispoziţiile art. 1.635 alin. (2) din C. civ. fiind inaplicabile.

Contrar celor reţinute de către instanţa de apel, desfiinţarea contractuală şi restituirea prestaţiilor nu pot fi invocate în speţă, tocmai din cauza faptului că părţile nu au stabilit distinct un preţ aferent exclusiv obligaţiilor accesorii de a face (intabularea extensiei, schimbarea destinaţiei în spaţiu comercial şi obţinerea dreptului de folosinţă/proprietate asupra terenului aferent extensiei). În acest context, pentru a putea fi considerată efect al repunerii în situaţia anterioară, restituirea ar fi presupus renunţarea reclamantei la executarea în natură a promisiunii, cel puţin în privinţa extensiei. Or, reclamanta a solicitat executarea integrală a promisiunii bilaterale în natură, inclusiv pentru extensie, alături de restituirea sumei de 19.000 euro. Aceste două solicitări se exclud reciproc, astfel cum rezultă din interpretarea art. 1.635 din C. civ.

În realitate, intenţia reală şi evidentă a părţilor a fost de a stabili preţul final la suma de 59.000 euro pentru întregul obiect al promisiunii (apartament şi extensie), această sumă constituind o penalitate contractuală stabilită anticipat, pentru neexecutarea obligaţiilor asumate de către promitentul-vânzător, astfel că o calificare corectă a regimului juridic aplicabil sumei de 19.000 euro este cea prevăzută de art. 1.538 şi urm. din C. civ. referitoare la clauza penală, nicidecum cea reglementată de art. 1.635 alin. (2) din C. civ.

Instanţa de apel a realizat o confuzie între instituţia restituirii prestaţiilor, prevăzută de art. 1.635 alin. (2) din C. civ., şi restituirea prestaţiilor ca efect specific al rezoluţiunii convenţionale parţiale, reglementată de art. 1.554 alin. (1) din C. civ.. Aceste două instituţii juridice au premise şi efecte juridice distincte, astfel că reţinerea, de către instanţa de apel, a dispoziţiilor art. 1.635 alin. (2) din C. civ. este eronată, chiar şi în ipoteza în care s-ar accepta că promitenţii ar fi convenit asupra unei desfiinţări parţiale a convenţiei.

Mai mult, art. 1.635 alin. (2) din C. civ. vizează situaţia în care obligaţia contractuală este afectată de o condiţie suspensivă care nu s-a realizat. În speţă, obligaţia asumată de către părţi constă în încheierea ulterioară a unui contract de vânzare-cumpărare, aceasta fiind supusă unui termen suspensiv, nu unei condiţii suspensive, astfel că nu poate fi asimilat unei cauze viitoare.

Efectele aplicării greşite a prevederilor art. 1.635 alin. (2) din C. civ. se reflectă şi asupra soluţiei date apelului principal, întrucât, ca urmare a admiterii apelului incident, instanţa de apel a omis să mai analizeze, în apelul principal, condiţiile de reducere/înlăturare a penalităţii de 19.000 euro.

În altă ordine de idei, instanţa de apel a analizat eficacitatea demersurilor promitenţilor-vânzători pentru îndeplinirea obligaţiilor asumate, calificându-le drept ineficiente. Analiza instanţei de apel este viciată de trimiterea la dispoziţii legale ce nu reflectă specificitatea imobilelor în discuţie şi nici situaţia juridică întâmpinată în derularea obligaţiilor şi ignoră faptul că anexa este edificată pe un teren proprietate publică a U.A.T. Comuna Floreşti, asupra căruia nu există constituit un drept de folosinţă, astfel că demersurile efectuate la Primăria Comunei Floreşti au fost întreprinse pentru clarificarea regimului juridic al terenului şi al modului în care autorii promitenţilor-vânzători au edificat anexa.

Indicarea prevederilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 nu are niciun corespondent în speţă, pentru a se considera că demersurile întreprinse nu ar fi fost corecte sau că nu ar fi existat o imposibilitate de executare a obligaţiilor asumate. Reţinerea acestor prevederi de către instanţa de apel are valenţa încălcării dispoziţiilor art. 362 din Codul Administrativ, în condiţiile în care înscrierea pe rolul fiscal a unui supra-edificat pe terenul unei unităţi administrativ-teritoriale nu permite intabularea construcţiei respective.

Dispoziţiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991 nu sunt aplicabile unor construcţii edificate pe un teren proprietatea publică a U.A.T., asupra căruia nu preexistă un drept de folosinţă. Chiar Legea nr. 50/1991 prevede că dreptul asupra construcţiei şi/sau terenului, necesar pentru obţinerea unei autorizaţii de construire sau intrarea în legalitate, poate fi conferit numai în baza unui drept real principal. În speţă, intrarea în legalitate presupunea obţinerea unui drept de folosinţă asupra terenului, însă acordarea unui asemenea drept depinde exclusiv de exercitarea unui drept potestativ al autorităţilor publice locale. În plus, înscrierea pe rolul fiscal a extensiei construcţiei nu s-a realizat niciodată, astfel că nu exista premisa întabulării extensiei pe această bază.

5. Apărările formulate în cauză

La 17 martie 2025, intimata-reclamantă a depus întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursului, ca nefondat, cu cheltuieli de judecată.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Analizând recursul, prin prisma motivelor de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept:

Recurenta-pârâtă a invocat, la pct. III.1 din memoriul de recurs, motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a încălcat prevederile art. 9 alin. (2), ale art. 22 alin. (1), alin. (4) şi alin. (6), ale art. 477 alin. (1) şi ale art. 478 alin. (3) şi alin. (4) din C. proc. civ., atunci când a reţinut desfiinţarea parţială a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi restituirea prestaţiilor în baza prevederilor art. 1.635 alin. (2) din C. civ., fără ca această calificare juridică să fi fost invocată în apelul incident şi fără să fi fost pusă în discuţia părţilor.

Înalta Curte constată că acest motiv de recurs este nefondat.

Potrivit art. 9 alin. (2) din C. proc. civ., "obiectul şi limitele procesului sunt stabilite prin cererile şi apărările părţilor", iar, conform art. 22 din acelaşi Cod: "(1) Judecătorul soluţionează litigiul conform regulilor de drept care îi sunt aplicabile. (4) Judecătorul dă sau restabileşte calificarea juridică a actelor şi faptelor deduse judecăţii, chiar dacă părţile le-au dat o altă denumire. În acest caz, judecătorul este obligat să pună în discuţie calificarea juridică exactă. (6) Judecătorul trebuie să se pronunţe asupra a tot ce s-a cerut, fără însă a depăşi limitele învestirii, în afară de cazurile în care legea ar dispune altfel."

Potrivit art. 477 alin. (1) din C. proc. civ., "instanţa de apel va proceda la rejudecarea fondului în limitele stabilite, expres sau implicit, de către apelant, precum şi cu privire la soluţiile care sunt dependente de partea din hotărâre care a fost atacată", iar, conform art. 478 din acelaşi Cod:

"(3) În apel nu se poate schimba calitatea părţilor, cauza sau obiectul cererii de chemare în judecată şi nici nu se pot formula pretenţii noi. (4) Părţile pot însă să expliciteze pretenţiile cuprinse implicit în cererile sau apărările adresate primei instanţe."

Contrar susţinerilor recurentei-pârâte, atunci când a reţinut desfiinţarea parţială a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare şi restituirea sumei de 19.000 euro în baza prevederilor art. 1.635 alin. (2) din C. civ., instanţa de apel nu a încălcat normele procedurale precitate, care consacră principiile disponibilităţii şi contradictorialităţii, rolul activ al judecătorului, precum şi limitele efectului devolutiv al apelului.

În acest sens, se reţine, pe de o parte, că art. 1.635 alin. (2) din C. civ. a fost expres invocat în cererea de chemare în judecată drept temei juridic al pretenţiei privind restituirea sumei de 19.000 euro, reclamanta învederând că ceea ce a fost prestat în temeiul unei cauze viitoare, care nu s-a înfăptuit, este supus restituirii. Pe de altă parte, se constată că, pe calea apelului incident, s-a solicitat "înlăturarea considerentelor primei instanţe privind calificarea sumei de 19.000 euro ca intrând sub incidenţa reglementărilor legale în materia clauzei penale, precum şi a considerentelor subsecvente derivate din această calificare, şi înlocuirea cu considerente care să valideze temeiul de drept al pretenţiilor ca fiind art. 1.635 alin. (2) C. civ..". Mai mult, în cadrul cererii de apel incident, s-a criticat raţionamentul primei instanţei referitor la calificarea drept clauză penală a clauzei inserate la pct. 3 din actul adiţional nr. x, învederându-se că neîndeplinirea de către promitenţii-vânzători a celor două obligaţii asumate (intabularea anexei şi schimbarea destinaţiei imobilului în spaţiu comercial) are ca efect desfiinţarea parţială a obligaţiei de plată a preţului de 78.000 euro, părţile convenind, pentru această ipoteză, diminuarea sa cu suma de 19.000 euro

În atare condiţii, nu poate fi primită critica recurentei-pârâte, în sensul că instanţa de apel ar fi încălcat regulile de procedură ce stabilesc obligaţia judecătorului de a se pronunţa în limitele învestirii şi de a pune în discuţia părţilor calificarea corectă a stării de fapt şi de drept, nefiind incident motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

Recurenta-pârâtă a mai invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând, la pct. III.2.1 din memoriul de recurs, că instanţa de apel a aplicat eronat prevederile art. 1.635 alin. (2) din C. civ., în condiţiile în care situaţia dedusă judecăţii nu permitea incidenţa lor.

Înalta Curte constată că şi acest motiv de recurs este nefondat.

În ce priveşte argumentele recurentei-pârâte relative la modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauza inserată la pct. 3 din actul adiţional nr. x la promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare, încheiat de părţi la 9 martie 2018, este de subliniat că acestea nu pot fi analizate în recurs, întrucât C. proc. civ., aprobat prin Legea nr. 134/2010, nu prevede un motiv similar celui reglementat la art. 304 pct. 8 din C. proc. civ. de la 1865 ("când instanţa, interpretând greşit actul dedus judecăţii, a schimbat natura sau înţelesul lămurit şi vădit neîndoielnic al acestuia"), astfel că modalitatea în care instanţa de apel a interpretat clauza contractuală în discuţie nu se circumscrie motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ. (care are în vedere încălcarea normelor de drept material, iar nu interpretarea greşită a clauzelor contractuale) şi nici altui motiv de casare prevăzut de lege.

Prin urmare, sunt neavenite în această etapă procesuală criticile dezvoltate la paginile 5-6 din memoriul de recurs, prin intermediul cărora se învederează că instanţa de apel ar fi calificat greşit clauza inserată la pct. 3 din actul adiţional nr. x, fiind nesocotită voinţa reală a părţilor contractante, precum şi că ar fi corectă calificarea dată de prima instanţă clauzei în discuţie. Din moment ce interpretarea voinţei părţilor contractante nu intră în controlul de legalitate, dată fiind configuraţia actuală a motivelor de casare, rezultă că analiza celorlalte critici pleacă, în mod necesar, de la calificarea dată de instanţa de apel clauzei contractuale, în sensul că părţile au convenit, în situaţia neexecutării obligaţiilor de intabulare a extensiei şi de schimbare a destinaţiei imobilului în spaţiu comercial, să opereze o desfiinţare parţială a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cu consecinţa repunerii parţiale în situaţia anterioară, sub forma restituirii sumei de 19.000 euro din preţul de 78.000 euro, ce a fost achitat.

Sunt nefondate criticile prin care se învederează că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, dispoziţiile art. 1.635 alin. (2) din C. civ.

Recurenta-pârâtă a susţinut că nu este incident art. 1.635 alin. (2) C. civ., întrucât existenţa unei clauze a părţilor exclude ca restituirea prestaţiilor să se întemeieze pe acest text de lege, care presupune tocmai lipsa unei convenţii. Aceste susţineri nu pot fi primite, întrucât adaugă nejustificat la lege, din moment ce art. 1.635 alin. (2) din C. civ. prevede că "ceea ce a fost prestat în temeiul unei cauze viitoare, care nu s-a înfăptuit, este supus restituirii, afară numai dacă cel care a prestat a făcut-o ştiind că înfăptuirea cauzei este cu neputinţă sau, după caz, a împiedicat cu ştiinţă realizarea ei".

Interpretarea propusă de către recurenta-pârâtă este lipsită de fundament, întrucât din cuprinsul textului de lege nu rezultă că este aplicabil doar în ipoteza în care nu există o convenţie a părţilor (extracontractual). Dimpotrivă, art. 1.635 alin. (2) este inserat în Cartea a V-a a C. civ., Titlul VIII-Restituirea prestaţiilor, Capitolul I-Dispoziţii generale, reglementând, alături de ipotezele de la alin. (1), regulile restituirii prestaţiilor, după modelul x. Dacă, sub imperiul C. civ. de la 1864, restituirea prestaţiilor era reglementată disparat sau i se aplicau reguli stabilite jurisprudenţial şi doctrinar, noul C. civ. sistematizează, într-un titlu distinct, regulile restituirii prestaţiilor, care reprezintă dreptul comun în materie, astfel că se aplică ori de câte ori nu există reglementare legală specială sau convenţie contrară a părţilor.

Sub acest aspect, este corect raţionamentul instanţei de apel, în sensul că, prin obligarea la restituirea sumei de 19.000 euro, nu sunt încălcate dispoziţiile art. 1.635 din C. civ., întrucât, pe de o parte, restituirea vizează obligaţiile neexecutate, cu privire la care, prin clauza inserată la pct. 3 din actul adiţional nr. x, părţile au decis desfiinţarea parţială a promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, iar, pe de altă parte, această sumă, potrivit convenţiei părţilor, nu reprezintă valoarea extensiei de 25 mp, ci neîndeplinirea obligaţiei de intabulare a extensiei şi de schimbare a destinaţiei spaţiului, astfel că intimata-reclamantă nu a beneficiat şi de executarea în natură şi de restituirea sumei de 19.000 euro. Din această ultimă perspectivă, nu are relevanţă susţinerea recurentei-pârâte că intimata-reclamantă a solicitat executarea integrală a promisiunii bilaterale în natură, inclusiv pentru extensie, alături de restituirea sumei de 19.000 euro.

Înlăturând considerentele primei instanţe şi reţinând că restituirea sumei de 19.000 euro nu reprezintă un efect al unei clauze penale, ci al repunerii în situaţia anterioară, în conformitate cu prevederile art. 1.635 alin. (2) din C. civ., instanţa de apel a constatat, în mod corect, că nu sunt incidente în cauză dispoziţiile art. 1.540-1.541 din C. civ., referitoare la înlăturarea sau reducerea penalităţii în cuantum de 19.000 euro, invocate de recurenta-pârâtă.

Recurenta-pârâtă a mai susţinut că obligaţia asumată de părţi a constat în încheierea ulterioară a contractului de vânzare-cumpărare, aceasta fiind supusă unui termen suspensiv, nu unei condiţii suspensive, iar termenul suspensiv nu poate fi asimilat unei cauze viitoare, care să justifice incidenţa prevederilor art. 1.635 alin. (2) din C. civ.. Nici aceste susţineri nu sunt fondate, întrucât analiza instanţei de apel a privit, în mod corect, cele două obligaţii specifice asumate de promitenţii-vânzători, şi anume intabularea extensiei şi schimbarea destinaţiei imobilului în spaţiu comercial, iar nu obligaţia asumată de ambele părţi referitoare la încheierea contractului autentic de vânzare-cumpărare.

În altă ordine de idei, recurenta-pârâtă a mai învederat, la pct. III.2.2 din memoriul de recurs, că instanţa de apel a reţinut că demersurile efectuate de promitenţii-vânzători, în vederea îndeplinirii obligaţiilor contractuale asumate, nu au fost reale, serioase şi efective, ignorând faptul că anexa extratabulară este edificată pe terenul aflat în proprietatea publică a U.A.T. Comuna Floreşti, asupra căruia nu este constituit un drept de folosinţă, astfel că demersurile efectuate la Primăria Comunei Floreşti au fost întreprinse tocmai pentru clarificarea regimului juridic al terenului şi al modului în care autorii promitenţilor-vânzători au edificat anexa. Prezentând pe larg, la paginile 10-12 din memoriul de recurs, demersurile întreprinse, recurenta-pârâtă a conchis că acestea demonstrează buna-credinţă în executarea obligaţiilor contractuale şi lipsa de temei pentru a reţine neîndeplinirea lor corespunzătoare.

După cum a învederat şi intimata-reclamantă prin întâmpinare, astfel de argumente nu pot fi analizate în etapa procesuală a recursului, întrucât aduc în discuţie modalitatea în care instanţa de apel a stabilit situaţia de fapt, în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză. Or, în recurs se exercită un control de legalitate asupra hotărârii, prin raportare la motivele prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanţei de recurs reanalizarea mijloacelor de probă sau reevaluarea situaţiei de fapt.

Scopul recursului transcede interesului particular şi constă în asigurarea unui cadru juridic coerent şi unitar, printr-o interpretare şi aplicare uniformă a legii materiale şi/sau procesuale, în timp ce interpretarea mijloacelor de probă este de resortul convingerii judecătorilor de fond. Cu alte cuvinte, în recurs nu pot fi invocate orice fel de nemulţumiri, ci doar acelea care îmbracă forma unor aspecte de nelegalitate ce pot fi subsumate motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.. În mod special, motivul reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8, invocat de recurenta-pârâtă, presupune enunţarea normei de drept material aplicabile cauzei, prezentarea interpretării pe care partea o consideră corectă şi argumentarea discordanţei acestei interpretări cu cea dată de instanţa de apel, acest caz de casare nefiind incident atunci când se critică situaţia de fapt, prin raportare la modul de interpretare a probelor.

Recurenta-pârâtă a mai învederat că prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 50/1991, ce au fost reţinute de către instanţa de apel, sunt străine de natura pricinii, întrucât nu sunt aplicabile în cazul unor construcţii edificate pe un teren aflat în proprietate publică, asupra căruia nu preexistă un drept de folosinţă, legiuitorul prevăzând că dreptul asupra construcţiei şi/sau terenului, necesar pentru obţinerea unei autorizaţii de construire sau intrarea în legalitate, poate fi conferit numai în baza unui drept real principal.

Chiar dacă recurenta-pârâtă invocă greşita aplicare a unei norme de drept material, se constată că art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 (decizia cuprinde o eroare materială cu privire la actul normativ, fiind, în mod evident, vorba despre Legea nr. 7/1996, nu despre Legea nr. 50/1991) a fost reţinut de instanţa de apel în argumentarea concluziei că demersurile efectuate de promitenţii-vânzători nu au fost serioase şi efective, din moment ce instanţa de apel a reţinut că legiuitorul a prevăzut procedura de înscriere în cartea funciară, iar recurenta-pârâtă trebuia doar să întreprindă demersurile necesare, însă nu le-a îndeplinit.

În acest context, nu se impune analiza criticii privind nerelevanţa în cauză a dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, întrucât, fiind în strânsă legătură cu situaţia de fapt stabilită în urma coroborării mijloacelor de probă, nu este de natură a atrage incidenţa motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8.

Faţă de aceste considerente, constatând că nu sunt întemeiate motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 8 din C. proc. civ. şi că decizia instanţei de apel este legală, Înalta Curte, în baza dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Constatând îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte o va obliga pe recurenta-pârâtă, fiind partea care a pierdut procesul, să plătească intimatei-reclamante suma de 7.920,37 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată (onorariu de avocat şi cheltuieli de deplasare), dovedite a fi efectuate prin documentele justificative depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de pârâta B. împotriva deciziei civile nr. 271/A din 3 octombrie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 7.920,37 RON, reprezentând cheltuieli de judecată din recurs.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 19 iunie 2025.