Maintenance and sales contracts nullity based on retrocession: Appellate decision quashed for insufficient reasoning and remanded for retrial

Şedinţa publică din data de 5 iunie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cauzei

Prin încheierea civilă din data de 28 mai 2019, în dosarul nr. x/2016, Tribunalul Hunedoara a dispus disjungerea cererii reconvenţionale formulate de pârâţii A., B. şi C. şi a cererii reconvenţionale formulate de pârâţii D., E. S.R.L. şi F., înregistrarea lor separată şi formarea unui nou dosar, înregistrat sub nr. x/2019.

Cererea reconvenţională formulată împotriva pârâţilor G., B., C., A., Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice din dosarul nr. x/2016, înregistrat sub nr. x/2019, ca urmare a disjungerii a fost formulată de reclamanţii D., S.C. E. S.R.L. şi F. şi are următoarele capete de cerere:

- constatarea nulităţii absolute a contractului de întreţinere încheiat între A. şi B., contract autentificat sub nr. x/2005;

- constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare - cumpărare încheiat între B. şi C., în calitate de vânzători şi G., în calitate de cumpărător pentru care ţine loc de act autentic sentinţa civilă nr. 1068/2008 a Judecătoriei Brad;

- radierea intabulărilor făcute în CF x Brad, nr. cadastral x în baza celor două contracte sus - menţionate.

2. Sentinţa pronunţată în primă instanţă de tribunal

Prin sentinţa civilă nr. 307/2023 din 14 martie 2023, Tribunalul Hunedoara a respins, ca nefondată, acţiunea formulată de reclamanţii D., S.C. E. S.R.L., F. în contradictoriu cu pârâţii G., B., C., A., decedată în timpul procesului, continuată acţiunea de moştenitorul B. şi Statul Român prin Ministerul Finanţelor Publice.

3. Decizia pronunţată în apel de Curtea de Apel

Prin decizia civilă nr. 1504/2024 din 23 aprilie 2024, Curtea de Apel Alba Iulia, secţia I civilă a respins, ca nefondat, apelul declarat de reclamanţii D., S.C. E. S.R.L. şi F. împotriva sentinţei civile nr. 307/2023 pronunţată de Tribunalul Hunedoara în dosarul nr. x/2019.

A obligat reclamanţii să plătească intimaţilor B. şi C. suma de 3000 RON cu titlu de cheltuieli de judecată în apel.

4. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 1504/2024 din 23 aprilie 2024 a Curţii de Apel Alba Iulia, secţia I civilă au declarat recurs reclamanţii D., S.C. E. S.R.L. şi F..

În cuprinsul cererii de recurs, recurenţii reclamanţi au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate, pentru motivele de nelegalitate prevăzute de art. 488 pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., şi trimiterea cauzei spre rejudecare.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că hotărârea pronunţată de Curtea de Apel nu este motivată, instanţa de apel neanalizând susţinerile acestora cu privire la reaua credinţă a subdobânditorului din contractul de întreţinere, respectiv primul motiv de apel formulat, şi nici nu a făcut menţiune cu privire la probele administrate de reclamanţi în cauză.

Or, instanţa era obligată să analizeze toate susţinerile şi probele aduse de reclamanţi şi să răspundă argumentat juridic.

Recurenţii au subliniat că nu critică modul de interpretare al probelor, însă instanţa de apel a ignorat toate probele administrate, motivat de împrejurarea că sunt anterioare datei încheierii contractului.

Făcând trimitere la probele administrate, respectiv contractul de întreţinere, declaraţia autentificată sub nr. x/10.06.2004, procesul-verbal nr. x, adresa nr. x/2017 emisă de Primăria Brad şi Dispoziţia de retrocedare nr. 865/2004, recurenţii au subliniat că toate probele administrate au dovedit reaua credinţă a pârâţilor la încheierea contractului de întreţinere.

Au precizat recurenţii că hotărârea atacată este nemotivată şi cu privire la contractul de vânzare cumpărare atacat, instanţa de apel reţinând că "motivele invocate de către apelanţi nu sunt de natură să demonstreze vreo intenţie frauduloasă a pârâţilor, în condiţiile în care, unele din aceste motive vizează aspecte ulterioare încheierii antecontractului de vânzare cumpărare din data de 08.04.2004(…)Celelalte aspecte vizează susţineri nedovedite şi nerelevante la momentul încheierii convenţiei de vânzare cumpărare."

Însă, instanţa de apel nu a precizat care anume motive au fost apreciate ca fiind nerelevante şi care au fost apreciate ca nedovedite, deşi avea obligaţia să răspundă argumentat pentru fiecare dintre susţineri.

Au mai arătat recurenţii că instanţa de apel nici măcar nu a observat faptul că instanţa de fond a respins cererea de chemare în judecată cu privire la contractul de vânzare cumpărare pentru singurul considerent că prin ea "se urmăreşte ca finalitate, desfiinţarea unei hotărâri judecătoreşti intrată în puterea lucrului judecat", astfel încât, criticile din apel s-au raportat în primul rând la acest considerent reţinut în sentinţa atacată, faţă de care au susţinut că respectiva hotărâre nu a fost pronunţată în contradictoriu cu recurenţii, că ea nu le este opozabilă, că nu au atacat hotărârea instanţei, care nu poate fi confundată cu însuşi contractul de vânzare cumpărare, aspecte care nu au fost observate de către instanţa de apel, ele nefiind nici măcar menţionate în decizia de respingere a apelului şi cu atât mai puţin analizate.

Se mai arată că înlăturarea motivelor şi probelor în susţinerea nulităţii contractului de întreţinere s-a făcut de către instanţa de apel fără nici cea mai mică analiză şi explicaţie a acestora.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au imputat instanţei de apel încălcarea principiului resolutio iure dantis, resolvitur ius accipien, apreciind că în speţă se impunea desfiinţarea contractului de întreţinere atacat care este un act subsecvent Dispoziţiei nr. 865/2004 - lovită de nulitate absolută.

Menţinerea actului subsecvent, ca excepţie de la principiul mai sus enunţat, pe motivul bunei credinţe a subdobânditorului, impunea ca subdobânditorul să dovedească faptul că s-a aflat în faţa unei erori comune şi invincibile cu privire la legalitatea titlului transmiţătorului. Or, în cazul de faţă, subdobânditorul din contractul de întreţinere, numitul B., cunoştea foarte bine condiţiile în care a fost emisă dispoziţia de retrocedare în natură pe numele mamei sale, H., precum şi obligaţiile pe care şi le-au asumat amândoi în privinţa acestui teren faţă D. prin Declaraţia autentică din data de 10.06.2004 şi prin procesul-verbal încheiat la Primăria Brad în aceeaşi dată.

Cu toate acestea, cei doi au inclus terenul în obiectul contractului de întreţinere, tocmai cu scopul de a nu-şi mai îndeplini obligaţiile asumate pentru emiterea dispoziţiei de retrocedare şi a ocoli efectele constatării ulterioare a nulităţii ei, ceea ce era mai mult decât previzibil să se va solicita de către D., dacă nu li se va vinde terenul.

Instanţa de apel a reţinut că, în cauză, are aplicabilitate principiul securităţii raporturilor juridice, dând astfel prioritate unui contract întemeiat pe un titlu lovit de nulitate absolută, în defavoarea recurenţilor, ale căror drepturi se întemeiază pe titluri legale.

Instanţa de apel nici măcar nu a verificat aplicabilitatea principiului securităţii raporturilor juridice şi în ceea ce îi priveşte pe recurenţi, în condiţiile în care prin Decizia nr. 281/1973 a Consiliului Popular al Judeţului Hunedoara -Comitetul Executiv, terenul în litigiu a fost scos din administrarea oraşului Brad şi atribuit în folosinţa D., care a edificat pe el construcţii intabulate în cartea funciară, parte dintre ele fiind vândute ulterior către E. S.R.L. şi către F. prin contracte autentice de vânzare cumpărare, toate aceste operaţiuni fiind relevate de cartea funciară, însă ignorate de către instanţa de apel.

Totodată, instanţa de apel a ignorat înscrisurile aflate la dosar - contractul de întreţinere, declaraţia autentificată sub nr. x/10.06.2004, procesul-verbal nr. x, adresa nr. x/2017 emisă de Primăria Brad şi Dispoziţia de retrocedare nr. 865/2004.

Or, Dispoziţia de retrocedare nr. 865/2004 a fost emisă în data de 07.07.2004, iar intimaţii pârâţi au depus la dosar un antecontract de vânzare cumpărare din 8.06.2004, iar Contractul de întreţinere a fost încheiat în data de 10.10.2005.

Drept urmare, nu se poate reţine buna credinţă a nici uneia dintre părţile din contractul de întreţinere, fiind evidentă intenţia frauduloasă a acestora, care cunoşteau că terenul cuprins în contract era ocupat în întregime de construcţiile societăţii cooperative, şi că, potrivit dispoziţiilor legale, Cooperativa are un drept exclusiv de folosinţă gratuită asupra terenului pe toată durata existenţei construcţiilor.

In ceea ce priveşte decizia instanţei de apel referitoare la contractul de vânzare-cumpărare încheiat având ca obiect terenul în litigiu, recurenţii au precizat că soluţia de menţinere a acestui contract este greşită, motivarea instanţei de apel, spre deosebire de cea a primei instanţe, nefiind fundamentată pe împrejurarea că există o hotărâre judecătorească în prestaţie tabulară, care este definitivă.

Au susţinut recurenţii că instanţa de apel nici nu a observat motivarea primei instanţe.

În acest sens, au învederat că acţiunea în prestaţie tabulară, care a făcut obiectul dosarului nr. x/2007 al Judecătoriei Brad, a fost introdusă de către G. în data de 11.06.2007, deci la câteva zile după introducerea de către D. a acţiunii în constatarea nulităţii absolute a Dispoziţiei nr. 865/2004 a Primarului municipiului Brad, care a făcut obiectul Dosarului nr. x/23.05.2007 al Judecătoriei Brad.

Cu toate că în dosarul de prestaţie tabulară reclamantul G. trebuia să depună un extras de CF la zi, nu a făcut acest lucru, pentru a nu se observa de către instanţă notarea dosarului în constatarea nulităţii dispoziţiei de retrocedare, iar în mod de neînţeles, instanţa nu i-a cerut reclamantului nici la primul termen şi nici ulterior, să prezinte un extras CF la zi.

In dosarul de prestaţie tabulară reclamantul G. a fost reprezentat împotriva pârâţilor Sabău de către avocat I. care, în acelaşi timp o reprezenta, respectiv o apăra, pe numita A. în dosarul de nulitate a dispoziţiei de retrocedare, cele două dosare derulându-se în paralel.

Prin urmare, au susţinut că este evident că ambele părţi din contractul de vânzare cumpărare au avut cunoştinţă de notarea în cartea funciară a dosarului pornit de D. împotriva lui A. pentru constatarea nulităţii absolute a dispoziţiei de retrocedare în natură a terenului în favoarea, însă recurenţii nu au avut cunoştinţă de dosarul în prestaţie tabulară.

Prima instanţă şi-a întemeiat soluţia de respingere pe existenţa hotărârii în prestaţie tabulară, faţă de care în motivul de apel care vizează vânzarea cumpărarea au invocat faptul că sentinţa civilă nr. 1068/2008 a Judecătoriei Brad nu le este opozabilă deoarece nu a fost pronunţată în contradictoriu cu aceştia, întrucât nu au avut calitatea de părţi în acel dosar.

Prin ultima critică formulată, recurenţii au învederat că instanţa de apel a respins, în mod nelegal, cererea de probaţiune cu interogatoriul celor trei intimaţi pârâţi şi cu audierea martorului propus, încălcând în acest fel dreptul la un proces echitabil garantat de art. 6 din CEDO, cât şi dispoziţiile art. 22 alin. (2) C. proc. civ.

5. Apărările formulate în cauză.

Recursul declarat în cauză a fost comunicat intimaţilor-pârâţi la 23 octombrie, 24 octombrie şi 25 octombrie 2024, dovezile de primire fiind ataşate la dosarul de recurs, la filele x.

Intimaţii-pârâţi nu au formulat întâmpinări.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând legalitatea deciziei recurate, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului şi la dispoziţiile legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul declarat este întemeiat pentru considerentele ce urmează să fie expuse.

Cu titlu prealabil, având în vedere că prin calea de atac exercitată în cauză au fost invocate argumente încadrabile în cazurile de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6, pct. 8 şi pct. 5 C. proc. civ., în raport de motivele invocate şi de efectele pe care acestea le pot produce, este necesar a se stabili prioritatea de analiză a acestora.

Astfel, Înalta Curte va analiza întâi argumentele subsumate motivului de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. prin care, în esenţă, s-a susţinut că instanţa de apel în mod nelegal a respins cererea de încuviinţare a administrării probei cu declaraţia martorului J. şi cu interogatoriul intimaţilor pârâţi.

În acest stadiu al analizei, Înalta Curte evidenţiază că, deşi recurenţii au încadrat aceste critici în cazul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., cum aspectele semnalate vizează nereguli de ordin procedural, cu referire la nesocotirea dispoziţiilor legale care reglementează încuviinţarea probelor, acestea vor fi examinate din perspectiva cazului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., a cărui incidenţă nu se verifică în cauză.

Din această perspectivă, se constată că prin încheierea din 12.03.2024 instanţa de apel a respins solicitarea apelanţilor reclamanţi de încuviinţare a administrării probelor cu declaraţia martorului J. şi cu interogatoriul intimaţilor pârâţi reţinând că acestea nu sunt utile soluţionării apelului, în raport cu analiza pe care o reclamă cauza şi cu probele administrate deja în dosar.

Înalta Curte reţine însă că aspectele legate de utilitatea, pertinenţa şi concludenţa probelor propuse a fi administrate în apel nu pot forma obiect al controlului în recurs, întrucât în această cale extraordinară de atac nu are loc o devoluare a fondului, astfel că instanţa de recurs nu are competenţa legală de a repune în discuţie şi de a reanaliza probele administrate, astfel cum urmăresc, în realitate, recurenţii.

Împrejurarea că, în urma aprecierii probelor administrate, instanţa de apel a ajuns la o altă concluzie decât cea susţinută de către recurenţi pune în discuţie o eventuală greşită stabilire a situaţiei de fapt, critică ce nu poate fi, însă, analizată în recurs, faţă de actuala configurare a cazurilor de nelegalitate. De altfel, art. 264 alin. (2) din C. proc. civ. consacră libertatea pe care o are judecătorul în a aprecia asupra forţei probante a materialului probatoriu încuviinţat, acest aspect neputând forma obiectul controlului de legalitate.

Este real că încălcarea normelor de procedură privind încuviinţarea şi administrarea probelor constituie o chestiune de legalitate procedurală, care poate fi supusă controlului instanţei de recurs din perspectiva motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., însă acest motiv de casare nu este incident în cauză, întrucât recurenţii nu critică încălcarea de către instanţa de apel a unei norme de procedură prevăzute de lege sub sancţiunea nulităţii, ci măsura de respingere, ca neutilă soluţionării apelului, a solicitării de încuviinţare a administrării probelor anterior menţionate.

Or, în ceea ce priveşte criticile din recurs privitoare la probele administrate sau a căror administrare nu a fost încuviinţată de către instanţele de fond, doar legalitatea (admisibilitatea) probei poate fi cenzurată în recurs, nu şi concludenţa şi utilitatea probei ori modul în care mijloacele de probă administrate au fost apreciate, pentru a se reţine o anumită situaţie de fapt, instanţa de apel fiind suverană în această privinţă. Cu alte cuvinte, critica vizând neîncuviinţarea unor probe pe care recurenţii le socotesc concludente şi utile priveşte temeinicia hotărârii atacate, iar nu legalitatea sa, întrucât tinde la substituirea unei aprecieri din partea instanţei de recurs, diferite celei a instanţei de apel, considerente pentru care acest motiv de recurs este găsit nefondat.

Printr-o altă categorie de critici, subsumate motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii au susţinut nelegalitatea deciziei atacate cu privire la soluţia dată apelului pretinzând că, deşi au formulat o cerere de apel amplu motivată, prin decizia instanţei de prim control judiciar nu s-a răspuns în mod adecvat argumentelor esenţiale pe care le-au invocat, nefiind analizate efectiv susţinerile şi nici mijloacele şi elementele de probă ale acestora, acestea fiind cu desăvârşire ignorate de către instanţa de apel.

Potrivit temeiului legal pe care au fost întemeiate aceste argumente, casarea hotărârii se poate dispune când hotărârea nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura cauzei.

Textul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. consacră, aşadar, ipoteze diferite ale aceluiaşi motiv de recurs - nemotivarea hotărârii - deoarece astfel trebuie calificată atât o hotărâre care nu este deloc sau insuficient motivată, cât şi una care cuprinde motive contradictorii ori străine de natura pricinii.

Înalta Curte reţine că din dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. rezultă elementele pe care trebuie să le cuprindă orice hotărâre judecătorească, necesare pentru exercitarea unui control judiciar eficient, textul menţionat referindu-se la necesitatea arătării motivelor de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei, precum şi a celor pentru care s-au înlăturat cererile părţilor. Din economia textului citat reiese că obligaţia instanţei de a-şi motiva hotărârea are în vedere stabilirea în considerentele acesteia a situaţiei de fapt expuse în detaliu, încadrarea în drept, examinarea argumentelor părţilor, punctul de vedere al instanţei faţă de fiecare argument relevant şi raţionamentul logico-juridic pe care se întemeiază soluţia pronunţată, neîndeplinirea acestor condiţii atrăgând casarea.

Motivarea hotărârii este esenţială pentru orice proces, constituie o garanţie a dreptului la un proces echitabil, în sensul art. 6 din Convenţia pentru apărarea drepturilor omului şi a libertăţilor fundamentale şi presupune, aşadar, indicarea cu suficientă claritate a motivelor pe care se întemeiază soluţia adoptată, condiţie care, în speţa de faţă, este îndeplinită.

Viciile motivării unei hotărâri, în sensul art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., se referă la lipsa motivării, la motivarea inexactă ori motivarea insuficientă, hotărârea fiind casabilă, prin prisma acestui motiv de recurs, dacă există contradicţie între considerente şi dispozitiv, în sensul că motivarea hotărârii duce la o anumită soluţie însă, în dispozitiv, instanţa s-a oprit la soluţia contrară, când cuprinde considerente contradictorii, în sensul că din unele rezultă temeinicia pretenţiilor supuse judecăţii, iar din altele netemeinicia acestora şi, în consecinţă, se exclud reciproc, când lipseşte motivarea soluţiei din dispozitiv sau când aceasta este superficială ori cuprinde considerente străine de natura pricinii.

Invocând acest caz de casare recurenţii susţin că decizia recurată este motivată deficitar pretinzând, pe de o parte, că soluţia dată de curtea de apel cererii lor vizând anularea contractului de întreţinere autentificat sub nr. x/10.10.2005 din perspectiva reţinerii bunei credinţe a debitorului dobânditor al bunului în litigiu nu este suficient justificată în considerentele hotărârii întrucât nu au fost analizate explicit probele propuse, încuviinţate şi administrate de instanţele de fond prin care dovedeau reaua credinţă. Pe de altă parte, se susţine că hotărârea instanţei de prim control judiciar ignoră cu desăvârşire motivele de apel prin care s-a criticat sentinţa tribunalului cu privire la soluţia dată cererii vizând anularea "contractului de vânzare cumpărare încheiat între B. şi C., în calitate de vânzători şi G., în calitate de cumpărător, pentru care ţine loc de act autentic sentinţa civilă nr. 1068/2008 a Judecătoriei Brad."

În acord cu susţinerile recurentei, Înalta Curte constată că, într-adevăr, decizia atacată nu corespunde standardelor de motivare stabilite prin dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ.

Astfel, urmare examinării deciziei recurate, se constată că în cuprinsul acesteia, atunci când analizează efectele anulării Dispoziţiei nr. 865/2004 a primarului Municipiului Brad faţă de actul subsecvent reprezentat de contractul de întreţinere autentificat sub nr. x/10.10.2005, curtea de apel a reţinut că "(…)anularea titlului de proprietate, aşa cum este cazul de faţă, nu este de natură să afecteze actul în ce priveşte terţul achizitor, în situaţia în care acesta este de bună credinţă ci doar în cazul în care acesta din urmă a cunoscut sau cu minime diligenţe putea să cunoască nevalabilitatea titlului de proprietate al înstrăinătorului, ceea ce trebuie dovedit."

Totodată, sub aspectul situaţiei subdobânditorului B., instanţa de apel a arătat, pe baza propriei analize, care sunt elementele în raport de care a reţinut buna credinţă a acestuia, fundamentându-şi concluziile pe constatarea că "la data încheierii contractului de întreţinere Dispoziţia de retrocedare nu era anulată, producea efectele juridice specifice, în cartea funciară figura ca proprietară H. iar în foaia de sarcini nu apărea nici o menţiune, aspecte de altfel necontestate de către reclamanţi." S-a mai reţinut că "La acea dată (10.10.2005), litigiul ce a făcut obiectul dosarului în care s-a constatat nulitatea absolută a dispoziţiei de retrocedare nu era declanşat (litigiul fiind pornit în anul 2007, în dosar nr. x/2007), astfel că în temeiul dispoziţiilor art. 1898 C. civ. vechi, Curtea reţine că pârâtul a fost de bună credinţă la momentul dobândirii dreptului de proprietate asupra imobilului în litigiu, dreptul constituitorului întreţinerii nefiind contestat la acel moment.", astfel încât "în mod evident nu se poate vorbi de rea credinţă în contextul în care dispoziţia de retrocedare a fost emisă în anul 2004, contractul de întreţinere a fost perfectat în 2005 iar constatarea nulităţii absolute a dispoziţiei de retrocedare s-a produs în anul 2009."

Pe de altă parte, prin cererea de apel, reclamanţii au contestat statuările similare ale primei instanţe sub aspectul reţinerii bunei credinţe a subdobânditorului B. susţinând că, întrucât terenul cu privire la care s-a dispus retrocedarea era ocupat de construcţiile recurentei D., aspect cunoscut de defuncta A. şi B.(părţile contractului de întreţinere), restituirea în natură a acestuia nu era posibilă, iar dispoziţia de retrocedare în natură a fost emisă de către primar doar după ce cele două persoane anterior menţionate şi-au asumat obligaţia de a transmite terenul retrocedat prin vânzare către D..

Totodată, prin cererea de recurs se arată că la dosarul cauzei au fost depuse şi administrate de către reclamanţi proba cu înscrisurile reprezentate de Procesul-verbal nr. x/10.06.2004 încheiat la sediul Primăriei Municipiului Brad, Declaraţia autentificată sub nr. x/10.06.2004 şi adresa nr. x/2017 a Primăriei Brad, iar acestea nu au fost în nici un fel avute în vedere şi analizate de către instanţa de apel sub aspectul relevanţei lor cu privire la buna credinţă a subdobânditorului B..

În plus, s-a reţinut de către prima instanţă şi curtea de apel că Dispoziţia nr. 865/2004 a primarului Municipiului Brad a fost anulată prin sentinţa civilă nr. 156/03.03.2009 pronunţată de Judecătoria Brad în dosarul nr. x/2007, irevocabilă prin decizia civilă nr. 214/2010 a Curţii de Apel Alba - Iulia pentru motivul că aceasta a fost emisă cu încălcarea dispoziţiilor art. 9, art. 21 şi art. 10 din Legea nr. 10/2001, respectiv că unitatea deţinătoare, D. trebuia să soluţioneze notificarea şi nu Primarul Municipiului Brad şi că o parte din terenul cu privire la care s-a dispus restituirea era ocupat de construcţii, fapt ce împiedica restituirea în natură.

S-a mai reţinut de către instanţele fondului că, cu ocazia "întâlnirii de mediere" de la sediul Primăriei Brad, în prezenţa primarului şi a "comisiei nominalizată pentru Legea 10/2001 din Primărie Brad", s-a încheiat Procesul-verbal nr. x/10.06.2004 din care rezultă că reprezentanţii primăriei au propus părţilor implicate, respectiv A. şi B., pe de o parte, şi D., pe de altă parte, ca pentru a se putea emite dispoziţia de retrocedare a terenului, părţile să încheie o înţelegere notarială prin care "familia Sabău după ce va intra în proprietatea terenului să îl vândă D. proprietara construcţiilor de pe teren", acestea convenind asupra unui preţ cu privire la terenul ce urma să fie restituit prin dispoziţia primarului. Urmare acestei "medieri" A. şi B. s-au prezentat în aceeaşi zi la notar şi, în aceste circumstanţe, au dat Declaraţia autentificată sub nr. x/10.06.2004, semnată doar de A. şi B., în această declaraţie fiind menţionat că este dată "spre a servi la Primăria municipiului Brad, pentru emiterea dispoziţiei de retrocedare".

Or, în contextul factual anterior menţionat, astfel cum a fost acesta stabilit de către instanţele fondului, se constată că pârâtul intimat B. nu este un terţ desăvârşit faţă de modul de obţinere a titlului de proprietate de către autoarea sa A. şi nici ignorant faţă de viciile acestui titlu, astfel încât sunt insuficiente constatările instanţelor de fond bazate exclusiv pe cuprinsul cărţii funciare.

Prin urmare, Înalta Curte constată că, în aceste circumstanţe, afirmaţiile reclamanţilor vizând caracterul relevant al argumentelor lor şi al probelor care le susţin, evidenţiate supra, dobândesc valenţe juridice distinctive şi necesitau analiză şi răspuns specific, astfel încât, din această perspectivă, statuările instanţei de apel în sensul că aceste apărări "nu sunt însă de natură a răsturna prezumţia de bună credinţă ce operează în favoarea pârâtului, în stabilirea bunei credinţe fiind lipsite de relevanţă aspectele anterioare constituirii şi întabulării dreptului de proprietate al numitei H., ceea ce prezintă relevanţă fiind buna credinţă a subdobânditorului la momentul încheierii contractului în discuţie.", nu au aptitudinea de a constitui un raţionament logico-juridic adecvat.

Pentru a atrage casarea hotărârii se impune ca nemotivarea să fie una evidentă, importantă, esenţială, în sensul că instanţa ignoră total susţinerile sau apărările relevante ale părţii, astfel încât acesteia îi este imposibil să cunoască în ce măsură judecătorul a "ascultat" partea şi a reflectat cu privire la cele afirmate de aceasta.

Or, în cazul invocat de recurenţi se verifică această omisiune consistentă, fiind evident că instanţa de apel nu s-a preocupat suficient de argumentele părţilor şi nici de justificarea rezonabilă a soluţiei dată capătului de cerere vizând anularea contractului de întreţinere, în limitele criticate, în condiţiile în care buna credinţă a dobânditorului imobilului prin contractul de întreţinere a fost un motiv determinant, singurul de altfel, pentru care a fost respinsă această cerere a reclamanţilor.

Astfel, după cum mai sus s-a arătat, instanţa de apel nu a identificat caracterul relevant al susţinerilor reclamanţilor, nu a observat circumstanţele factuale în care a fost obţinut titlu de proprietate de către transmiţătoarea bunului şi implicarea subdobânditorului în obţinerea acestuia şi nu a demonstrat aplicarea normelor de drept incidente la situaţia de fapt din speţă, în raport de materialul probator administrat în cauză, decizia recurată fiind lipsită de elemente esenţiale de natură a permite instanţei de recurs realizarea controlului judiciar.

Prin urmare, Înalta Curtea consideră că motivele redate în cuprinsul deciziei recurate care au justificat reţinerea bunei credinţe a subdobânditorului B. cu privire la pretenţia de anulare a contractului de întreţinere încheiat de acesta cu autoarea sa nu au aptitudinea de a constitui un raţionament logico-juridic judicios, clar şi convingător, de natură a susţine soluţia pronunţată fiind rezultatul unei analize deficitare a probatoriului administrat în cauză din perspectiva reclamanţilor recurenţi.

Totodată, cu privire la cererea de anulare a "contractului de vânzare cumpărare încheiat între B. şi C., în calitate de vânzători, şi G., în calitate de cumpărător, pentru care ţine loc de act autentic sentinţa civilă nr. 1068/2008 a Judecătoriei Brad", Înalta Curte constată că această cerere a fost respinsă de prima instanţă pentru considerentele decisive prin care se reţine că întrucât este vorba despre o hotărârea judecătorească aceasta nu poate fi anulată prin procedura declanşată de reclamanţi, ci doar prin intermediul căilor legale de atac. Cu alte cuvinte prima instanţă, deşi nu a arătat-o explicit, a respins acest capăt de cerere ca inadmisibil fără a mai analiza pe fondul lor susţinerile considerate relevante de către reclamanţi vizând nulitatea contractului de vânzare cumpărare încheiat în modalitatea anterior menţionată pe temeiul principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipiens.

Apoi, deşi prin apelul formulat reclamanţii au criticat aceste statuări ale primei instanţe de fond, curtea de apel nu a observat aceste argumente, nu le-a identificat relevanţa pe care apelanţii le-au acordat-o şi nu le-a analizat în cuprinsul deciziei recurate, cercetarea instanţei de prim control judiciar fiind extrem de succintă sub aspectul capătului de cerere în discuţie şi limitată doar la unele susţineri de fond indicate de reclamanţi în cererea de apel, dar cu ignorarea totală a motivului principal pentru care reclamanţii au solicitat anularea convenţiei de referinţă după cum s-a arătat supra. Aceasta în condiţiile în care, de principiu, este îngăduită opinia că nu se poate constata de plano inadmisibilitatea acţiunii în anularea unui contract de vânzare cumpărare pentru care ţine loc de act autentic o hotărâre judecătorească care nu este opozabilă reclamanţilor.

În consecinţă, reţinând că hotărârea atacată cu recurs nu respectă cerinţele legale de indicare a argumentelor de fapt şi de drept care au fundamentat soluţia adoptată în cauză, instanţa de prim control judiciar neluând în considerare şi nerăspunzând în mod coerent tuturor apărărilor relevante invocate de reclamanţi prin actele procedurale îndeplinite, Înalta Curte constată că susţinerile invocate şi încadrate de recurenţi în motivul de recurs reglementat de dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. sunt întemeiate, cazul de casare astfel invocat fiind incident în cauză.

Referitor la motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., invocat prin cererea de recurs, prin care se susţine aplicarea greşită a principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipiens, inclusiv din perspectiva excepţiilor de la acest principiu, acesta nu va mai fi analizat de către instanţa de recurs.

În acest sens, faţă de argumentele pentru care a fost găsit întemeiat motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., respectiv lipsa argumentelor esenţiale din decizia atacată cu referire la susţinerile şi probele relevante ale reclamanţilor cu incidenţă asupra efectelor principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipiens, Înalta Curte constată că nu poate proceda ea însăşi la verificarea modului de aplicare a acestui principiu atât timp cât instanţa de apel nu a statuat complet asupra acestor aspecte.

Faţă de aceste considerente, în baza art. 496 şi art. 497 C. proc. civ., cu referire la art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., Înalta Curte va admite recursul declarat de reclamanţi împotriva deciziei instanţei de apel, pe care o va casa, urmând a dispune trimiterea cauzei spre rejudecarea apelului de către aceeaşi instanţă.

Cu ocazia rejudecării, se vor avea în vedere, conform art. 501 alin. (1) C. proc. civ., dezlegările date prin prezenta decizie asupra necesităţii analizei argumentelor şi probelor administrate de reclamanţi, considerate relevante de către aceştia, şi, în continuare, incidenţa acestora cu privire la aplicabilitatea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipiens, inclusiv din perspectiva excepţiilor de la acest principiu, instanţa de apel având dreptul de a aprecia asupra necesităţii suplimentării ori readministrării probatoriului cauzei, în raport cu dispoziţiile procedurale care guvernează judecata în apel.

În ce privesc cheltuielile de judecată solicitate de recurenţi pentru recurs, având în vedere că soluţia ce se va dispune este de casare a cauzei şi trimiterea acesteia pentru rejudecare la curtea de apel, acestea urmează a fi avute în vedere cu ocazia soluţionării apelului, în raport de soluţia ce se va da pe fondul pretenţiilor reclamanţilor.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de reclamanţii D., S.C. E. S.R.L. şi F. împotriva deciziei civile nr. 1504 din 23 aprilie 2024 a Curţii de Apel Alba Iulia, secţia I civilă.

Casează decizia atacată şi trimite cauza, spre rejudecare, aceleiaşi curţi de apel.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 iunie 2025.