Absolute nullity of successive real estate sales confirmed, rejecting good-faith defense and res judicata to restore property rights

Şedinţa publică din data de 17 aprilie 2024

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată în data de 30 martie 2021, sub nr. x/2015/a24, pe rolul judecătorului sindic din cadrul dosarului de insolvenţă nr. x/2015 al Tribunalului Braşov, secţia a II-a civilă, de contencios administrativ şi fiscal, reclamanta A. S.R.L., societate aflată în faliment, reprezentată legal de lichidator judiciar B., a chemat în judecată pârâţii C., D., E., F. şi S.C. G., solicitând acestuia ca, în urma probelor ce se vor administra, să pronunţe o sentinţă prin care să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, de către Notarul Public I., având ca obiect înstrăinarea cotei de 1/2 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 221 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie nr. 30, judeţul Braşov, a cotei de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 148 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie, nr. 100, judeţul Braşov, a cotei de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 558 mp şi construcţie-spaţiu comercial, situate în municipiul Braşov, Bulevardul x, judeţul Braşov, şi a cotei de 1/5 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 12.500 mp, situat în localitatea Ghimbav, judeţul Braşov (zona J.); să desfiinţeze aceste contracte de vânzare-cumpărare şi să dispună repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul consolidării dreptului de proprietate al reclamantei asupra imobilelor ce au constituit obiectul lor material, având în vedere dispoziţiile deciziei civile nr. 1004/14.06.2018, pronunţată de Curtea de Apel Braşov, în dosarul nr. x/2015; să îi oblige, în solidar, pe pârâţi la plata sumei de 39.600 Euro, ce reprezintă contravaloarea lipsei de folosinţă a cotei de VA parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 558 mp şi construcţie-spaţiu comercial, situate în municipiul Braşov, Bulevardul x, judeţul Braşov, începând cu data de 22 iunie 2018 şi până la formularea cererii de chemare în judecată, precum şi în continuare, până la soluţionarea în mod definitiv a cauzei, a sumei de 1.200 Euro/lunar; să dispună înscrierea în cărţile funciare nr. x Braşov, nr. 107530 Braşov, nr. 107342 Braşov şi nr. 100816 Ghimbav a dreptul de proprietate al reclamantei asupra imobilelor mai sus identificate şi să îi oblige pe pârâţi, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe dispoziţiile art. 555, art. 1246-1254, art. 1349 şi art. 1357 din C. civ., precum şi pe dispoziţiile art. 194 din C. proc. civ.

Prin sentinţa civilă nr. 857 din 9 iulie 2021, judecătorul sindic a admis excepţia necompetenţei sale materiale, invocată de pârâţi, şi în consecinţă a declinat în favoarea Tribunalului Braşov, secţia I civilă competenţa materială de soluţionare a cauzei.

Urmare a soluţiei astfel pronunţate, cauza a fost înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă, la data de 12 iulie 2021, sub nr. x/2015/a24*.

Prin încheierea din 5 noiembrie 2021, tribunalul a respins, ca nefondate, excepţia lipsei calităţii procesuale active a lichidatorului judiciar şi excepţia autorităţii de lucra judecat şi a dispus administrarea în cauză a probei cu înscrisuri, în temeiul argumentelor de fapt şi de drept expuse în această încheiere.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa nr. 266/S/din 06 decembrie 2021, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar- B., în contradictoriu cu pârâţii C., D., F. şi S.C. G., reprezentată legal de administrator, şi, în consecinţă, a constatat nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, de către Notarul public I., ce au avut ca obiect înstrăinarea cotei de 1/2 parte din imobilul cu destinaţia de teren intravilan, în suprafaţă de 221 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie, nr. 30, judeţul Braşov, a cotei de 1/4 parte din imobilul cu destinaţia de teren intravilan, în suprafaţă de 148 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie nr. 1, judeţul Braşov, a cotei de 1/4 parte din imobilul cu destinaţia de teren intravilan, în suprafaţă de 558, şi a imobilului cu destinaţia de construcţie - spaţiu comercial situate în municipiul Braşov, Bulevardul x, judeţul Braşov, precum şi a cotei de 1/5 parte din imobilul cu destinaţia de teren intravilan, în suprafaţă de 12.500 mp, situat în localitatea Ghimbav, judeţul Braşov.

A obligat pârâţii să achite, în solidar, reclamantei suma de 39.600 Euro, respectiv echivalentul în RON al acestei sume la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a cotei de VA parte din imobilul cu destinaţia de spaţiu comercial, situat în municipiul Braşov, Bulevardul x, judeţul Braşov, pentru perioada 22.06.2018-30.03.2021.

A obligat pârâţii să achite, în solidar, reclamantei suma de 1.200 Euro/lunar, respectiv echivalentul în RON al acestei sume de bani la data efectuării plăţii, cu titlu de despăgubire pentru lipsa de folosinţă a cotei de 1/4 parte din imobilul cu destinaţia de spaţiu comercial, situat în municipiul Braşov, Bulevardul x, judeţul Braşov, pentru perioada 30.03.2021 şi până la data pronunţării unei soluţii definitive în prezenta cauză.

A respins restul pretenţiilor formulate de partea reclamantă.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Prin decizia civilă nr. 1412/Ap din 12 octombrie 2022, Curtea de Apel Braşov, secţia civilă a respins, ca nefondate, apelurile formulate de apelanţii-pârâţi E. şi F. şi de apelanţii-pârâţi C. şi D. împotriva încheierii din 5 noiembrie 2021 şi a sentinţei civile nr. 266/S din 6 decembrie 2021, pronunţate de Tribunalului Braşov, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2015.

4. Calea de atac formulată în cauză

Împotriva acestei decizii civile au declarat recurs pârâţii E. şi F. şi pârâţii C. şi D., căi de atac cu a căror soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în prezenta cauză.

4.1. Recursul declarat de pârâţii C. şi D.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 C. proc. civ., recurenţii au solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi a hotărârii primei instanţe, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă, iar în subsidiar, la instanţa de apel, care va analiza dispoziţiile legale invocate de recurenţi, raportat la situaţia de fapt, ca temei al bunei-credinţe a terţilor dobânditori ai bunurilor, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivului de casare circumscris art. 488 pct. 7 C. proc. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel, în mod nelegal, a respins excepţia autorităţii de lucru judecat invocată raportat la decizia nr. 112/27.01.2021, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2015, prin care a fost respins recursul formulat de B., în calitate de lichidator judiciar al A. S.R.L, dosarul având ca obiect constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018 de către SPN I. şi K., în legătură cu care prima instanţă a dispus cauză admiterea acţiunii introductive.

Astfel, recurenţii au opinat că litigiul pendinte antamează aceleaşi probleme de fapt şi de drept cu cele care au primit deja o dezlegare prin decizia nr. 112/27.01.2021.

Instanţa de apel, deşi a respins excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de recurenţii din prezenta cauză, şi-a însuşit considerentele primei instanţe în legătură cu respingerea excepţiei autorităţii de lucru judecat invocate, fără a răspunde criticilor formulate prin apel, iar cea de-a doua excepţie a autorităţii de lucru judecat, invocată pentru prima dată în faţa instanţei de apel, nu a fost analizată cu referire la existenţa deciziei nr. 63/23.03.2017, pronunţată în dosarul nr. x/2015.

Au arătat că cererea de chemare în judecată ce face obiectul litigiului pendinte este identică cu cea formulată anterior, respinsă în mod definitiv, atât timp cât pretenţiile se întemeiază pe aceleaşi fapte generatoare ale acţiunii iniţiale ce au făcut obiectul dosarului nr. x/2015

Existenţa triplei identităţi parţiale, în legătură cu solicitarea de constatare a nulităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., nu poate fi contestată. Cele două dosare (nr. x/2015 şi a24*) au aceleaşi părţi, acelaşi obiect, respectiv cererea de anulare a contractului de vânzare cumpărare nr. x/22.06.2018 care a mai făcut obiectul unei alte judecăţi în dosarul nr. x/2015, iar cauza este aceeaşi, temeiul de drept invocat fiind identic, respectiv dispoziţiile art. 555, art. 1246-1254, art. 1349, art. 1357 C. civ.

Raportat la art. 430 C. proc. civ., recurenţii au arătat că au invocat existenţa unei hotărâri judecătoreşti anterioare care a soluţionat în parte fondul procesului şi care beneficiază de autoritate de lucru judecat cel puţin în ceea ce priveşte dispozitivul acesteia, astfel că nu se mai puteau repune în discuţie aspectele tranşate în dosarul nr. x/2015.

Or, deşi au invocat identitatea cel puţin parţială a obiectului acţiunii, instanţa a apreciat că nu se poate constata identitatea de obiect nici măcar parţială, întrucât în cauza pendinte s-a lărgit obiectul, solicitându-se anularea ambelor acte subsecvente. Insă, dispoziţiile art. 431 alin. (1) C. proc. civ. nu împiedică invocarea autorităţii de lucru judecat, în cazul în care reclamantul lărgeşte cadrul procesual în cea de-a doua cerere de chemare în judecată, prin introducerea altor pârâţi, sau modifică obiectul, prin solicitarea de anulare şi a altor contracte.

De altfel, legiuitorul nu a prevăzut că trebuie să fie totală identitatea de obiect în situaţia invocării autorităţii de lucru judecat, putând fi şi parţială, în acest caz, nulitatea celor două contracte putându-se solicita şi separat, prin două acţiuni principale distincte.

Instanţa de apel, deşi a constatat că demersul judiciar din prezenta cauză este acelaşi cu cel din litigiul precedent, a apreciat că nu poate reţine autoritatea de lucru judecat cât timp în primul litigiu instanţa nu a analizat pe fond cauzele de nulitate invocate.

Insă, instanţa de apel a omis să ia în calcul că prima instanţă sesizată nu a soluţionat cauza în temeiul vreunei excepţii, nici nu a respins acţiunea ca fiind inadmisibilă, ci a respins-o, ca neîntemeiată, ceea ce denotă că există o hotărâre care se bucură de autoritate de lucru judecat, iar interpretarea dată de instanţa de apel este contrazisă de dispoziţiile art. 430 alin. (2) C. proc. civ., potrivit cu care autoritatea de lucru judecat priveşte dispozitivul.

Contrar prevederilor art. 431 alin. (1) C. proc. civ., recurenţii-intimaţi C. şi D. au fost chemaţi în judecată în aceeaşi calitate, în temeiul aceleiaşi cauze şi pentru acelaşi obiect în mod succesiv. Faptul că reclamanta a ales o modalitate deficitară de a învesti instanţa de judecată, în cauza înregistrată sub nr. x/2015/a23*, nu este de natură a justifica permisiunea ca reclamanta să iniţieze un alt demers judiciar parţial identic,. Astfel, reclamantei i s-a permis o nouă judecată referitoare la constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare din 22.06.2018, pe motiv că cercetarea judecătorească a fost limitată la constatarea imposibilităţii desfiinţării doar a unui act juridic subsecvent, în condiţiile în care nu s-a solicitat desfiinţarea primului act subsecvent al actelor de adjudecare.

În continuare, recurenţii au făcut referire la practica judiciară a instanţei supreme, respectiv decizia nr. 903/19.04.2022 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, arătând că instanţa trebuia să aibă în vedere dispoziţiile art. 431 alin. (2) C. proc. civ., respectiv efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat şi să ţină cont de aspectele dezlegate anterior.

O altă critică a vizat faptul că instanţa de fond nu s-a pronunţat asupra excepţiei autorităţii de lucru judecat invocată raportat la efectele deciziei nr. 63/23.03.2017, pronunţată în dosarul nr. x/2015.

Au arătat că, pentru prima oară în calea de atac a apelului, s-a invocat excepţia autorităţii/puterii de lucru judecat în legătură cu decizia nr. 63/23.03.2017, pronunţată în dosarul nr. x/2015, fără a se critica modalitatea de recalificare şi soluţionare a excepţiei autorităţii de lucru judecat invocată în legătură cu soluţia pronunţată în dosarul nr. x/2015 *.

De asemenea, instanţele de fond nu au analizat existenţa autorităţii de lucru judecat a deciziei nr. 63/23.03.2017, pronunţată în dosarul nr. x/2015, în legătură cu posibilitatea anulării actului de adjudecare din 19.03.2015, hotărâre anterioară deciziei nr. 1004/14.06.2018 invocată de reclamantă ca temei al solicitării de anulare a actelor subsecvente.

Această hotărâre se bucură de autoritate de lucru judecat, ceea ce făcea imposibilă pronunţarea unei hotărâri în legătură cu chestiunea deja tranşată în mod irevocabil, astfel cum s-a procedat în dosarul nr. x/2015 9, prin decizia nr. 1004/14.06.2018 a Curţii de Apel Braşov, decizie invocată de intimata-reclamantă în dovedirea acţiunii introductive.

Prin urmare, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (6) şi art. 224, raportat la art. 482 şi art. 502 din C. proc. civ., întrucât avea obligaţia de a se pronunţa în limitele învestirii.

Dat fiind faptul că instanţa de apel nu s-a pronunţat asupra excepţiei invocate, decizia atacată este nemotivată, fiind incident şi motivul de casare prevăzut de art. 488 pct. 6 C. proc. civ.

Instanţa de apel nu a efectuat o cercetare judecătorească, prin prisma probelor nou încuviinţate şi administrate în calea de atac a apelului, care făceau dovada clară a bunei-credinţe a recurenţilor C. şi D., neluându-se în considerare (i) copiile cărţilor funciare ale imobilelor ataşate la dosarul cauzei de către OCPI, ca urmare a adresei emise de instanţa de apel, (ii) cuprinsul dosarului nr. x/2015 al Judecătoriei Braşov în legătură cu care s-a invocat cea de-a doua autoritate/putere de lucru judecat, (iii) răspunsul la adresă emis de BEJ L. prin care s-a făcut dovada că acestuia i s-a comunicat deschiderea procedurii insolvenţei faţă de debitoarea A., ulterior emiterii actelor de adjudecare din data de 15.03.2015, (iv) extrasul din BPI de unde rezultă că publicarea hotărârii din data de 13.03.2019 de deschidere a procedurii insolvenţei a avut loc ulterior emiterii actelor de adjudecare, iar numai de la data publicării în BPI s-ar fi putut invoca opozabilitatea hotărârii de deschidere a procedurii insolvenţei, terţii neavând o altă modalitate de a cunoaşte această împrejurare.

Instanţa de apel nu a motivat înlăturarea criticii privind calificarea dată de prima instanţă excepţiei autorităţii de lucru judecat, analizând-o ca fiind invocată puterea de lucru judecat, iar ulterior a analizat excepţia invocată ca o veritabilă excepţie a autorităţii de lucru judecat, dar cu toate acestea a respins-o, fără a se pronunţa pe recalificarea excepţiei de către prima instanţă.

Prin urmare, a fost încălcat dreptul la un proces echitabil protejat de art. 6 CEDO, recurenţii făcând referire la Cauzele Albina contra României, Boldea contra României, la decizia nr. 1156/2014, pronunţată de înalta Curte de Casaţie şi Justiţie.

În dezvoltarea motivului de recurs circumscris art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au susţinut că instanţa de apel a dat o interpretare total străină de textul de lege invocat, raportat la conţinutul art. 901 alin. (2) C. civ., hotărârea fiind dată atât cu aplicarea greşită a principiului terţului dobânditor de bună-credinţă, precum şi cu încălcarea dispoziţiilor de drept material ale art. 565 C. civ.

În contradicţie cu susţinerile recurenţilor şi cu menţiunile din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, instanţa de apel a reţinut că, la momentul încheierii contractului, era notată în cartea funciară contestaţia la executare formulată împotriva actelor de adjudecare, aspect care a fost adus la cunoştinţa cumpărătorilor potrivit menţiunilor din cuprinsul contractului, aceştia asumându-şi riscul dobândirii imobilelor în aceste condiţii.

Or, vânzătorii E. şi F. au declarat, în cuprinsul contractului, pe proprie răspundere, că nu au mai înstrăinat imobilele ce formează obiectului contractului, aflându-se în mod legal şi continuu în proprietatea acestora, respectiv că nu formează obiectul vreunui litigiu, revendicări sau urmăriri şi că nu sunt grevate de sarcini, astfel cum rezultă din extrasele de carte funciară.

A mai reţinut instanţa de apel că nu poate fi reţinută buna-credinţă a cumpărătorilor C. şi D., întrucât la data perfectării contractului de vânzare pârâtul C. deţinea calitatea de asociat majoritar în cadrul societăţii G. cunoscând valoarea imobilelor din patrimoniul societăţii şi situaţia actelor de adjudecare.

Potrivit art. 901 C. civ., buna-credinţă se analizează raportat la momentul dobândirii dreptului real, astfel că instanţa de apel trebuia să analizeze dacă terţii dobânditori au fost de bună-credinţă la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x din data de 22.06.2018, fără a putea proceda la analizarea bunei lor credinţe prin raportare la componenţa unei persoane juridice de la o anumită dată, ce a deţinut la un moment dat dreptul real de proprietate.

Prin această modalitate de apreciere a bunei-credinţe a terţului dobânditor, instanţa de apel a făcut imposibilă aplicarea în cauză a situaţiei de excepţie a dobânditorului de bună-credinţă.

Au mai arătat recurenţii că, prin argumentele potrivit cărora aspectele legate de lipsa notării în cartea funciară a litigiului nr. 1052/62/2015/al 9, prin care s-au anulat actele de adjudecare de proprietate în favoarea societăţii, nu prezintă relevanţă atât timp cât pârâtul în calitatea sa de asociat nu era străin de situaţia juridică a actelor societăţii, au fost aplicate greşit prevederile art. 901 C. civ. în raport cu situaţia juridică şi de fapt dedusă judecăţii şi faţă de calitatea de terţ dobânditor de bună credinţă, dat fiind principiul validităţii aparenţei în drept menit să protejeze terţii care au crezut în veridicitatea titlului de proprietate al cocontractantului lor şi cărora nu li se poate reproşa nicio culpă.

De asemenea, instanţele de fond au aplicat greşit prevederile legale referitoare la standardul de bună-credinţă şi prezumţia asociată acestuia, făcându-se confuzie între buna-credinţă, ca şi comportament avut la momentul dobândirii dreptului de proprietate şi extinderea analizării bunei-credinţe pe o perioadă mult anterioară dobândirii calităţii de cumpărător al bunurilor imobile. Chiar dacă legiuitorul prevede la art. 901 C. civ., în mod explicit, că buna-credinţă se analizează din punct de vedere temporal, raportat la momentul dobândirii de către terţ a dreptului real, nu prevede că analizarea bunei-credinţe de face raportat la o altă perioadă de timp anterioară dobândirii dreptului.

Astfel, nu este cert dacă instanţa de apel a analizat buna-credinţă, eroare sau eroarea comună şi invincibilă, deşi între cele două există mari diferenţe atât din punct de vedere al analizei, cât şi al sarcinii probatorii.

Instanţa de apel a omis că buna-credinţă, eroarea în care s-au aflat recurenţii C. şi D., se probează şi se verifică în funcţie de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credinţă trebuie să fi existat, anume data încheierii actelor de dobândire din 22.06.2018, astfel cum prevăd dispoziţiile art. 883 din C. civ.. Instanţa nu a verificat criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reţinerea bunei-credinţe în materia cărţii funciare, deşi acestea au fost analizate în mod explicit de către recurenţi prin cererea de apel formulată.

Aplicarea greşită de către instanţa de apel a normelor legale care stabilesc criteriile bunei-credinţe în materia cărţii funciare reiese din faptul că nu a verificat dovezile privind buna-credinţă a recurenţilor în funcţie de prevederile legale în vigoare la momentul la care buna-credinţă trebuia să fi existat, anume data încheierii actelor de dobândire (art. 883 din C. civ.), respectiv criteriile necesar a fi îndeplinite pentru reţinerea bunei-credinţe în materia cărţii funciare, pretinzând că sarcina cumpărătorului (terţului dobânditor) era să verifice valabilitatea titlului, ceea ce ţine de competenţa exclusivă a instanţelor de judecată.

La data încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/22.06.2018 (cel prin care recurenţii C. şi D. au dobândit dreptul de proprietate), în cartea funciară nu existau înscrise litigii care să nu se fi finalizat favorabil vânzătorului E. sau vechiului proprietar al bunurilor.

Cum decizia nr. 1004/14.06.2018, pronunţată de Curtea de Apel Braşov în dosarul nr. x/2015 9, prin care s-a dispus desfiinţarea actelor de adjudecare emise la data de 19.03.2015 de către Biroul Executorului Judecătoresc L., nu era pronunţată la momentul încheierii contractului, iar dosarul respectiv nu era înscris în cartea funciară a imobilelor, era imposibil ca recurenţii să cunoască pe orice altă cale despre existenţa vreunui litigiu privind bunurile imobile dobândite în data de 22.06.2018, nefiind parte în acel dosar, care a fost soluţionat de judecătorul sindic, deşi nu era competent funcţional.

Dosarul nr. x/2015 (acţiunea iniţial introdusă privind anularea contractului nr. x/22.06.2018), cât si prezentul dosar nr. x/2015 au fost iniţial înregistrate la judecătorul sindic, dar s-a dispus admiterea excepţiei necompetenţei funcţionale, fiind apoi înregistrate sub nr. x/2015/a23* şi sub nr. x/2015/a24* la instanţa de drept comun.

Instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art. 565 C. civ., potrivit cu care în cazul imobilelor înscrise în curtea funciară, dovada dreptului de proprietate se face cu extrasul de carte funciară, recurenţii încrezându-se în cuprinsul cărţii funciare, în care E. şi F. figurau ca şi proprietari ai imobilelor.

În continuare, recurenţii au redat modalitatea de întabulare a numiţilor E. şi F., arătând că dosarul având ca obiect contestaţia la executare formulată de A. ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2015 a fost respinsă definitiv, S.C. G. fiind declarată adjudecatară a imobilelor.

Instanţa de apel nu a arătat de ce nu a analizat situaţia terţului de bună-credinţă a recurentei D., deşi o cotă parte de lA din dreptul de proprietate asupra imobilelor a intrat în proprietatea sa, iar aceasta este total străină de S.C. G.

De asemenea, nu se poate şti la ce situaţie juridică a actelor de adjudecare se referă instanţa, câtă vreme recurentul nu avea de unde să cunoască situaţia juridică a actelor de adjudecare, pentru că nu deţinea nicio calitate în cadrul societăţii, iar ulterior cesiunii, după 22.06.2016, nu a cunoscut situaţia juridică a actelor de adjudecare întrucât nu exista niciun indiciu că acesta cunoştea activele individualizate ale societăţii.

Concluzionând, recurenţii au susţinut că instanţa de apel a înlăturat în mod nelegal principiul ocrotirii bunei-credinţe şi cel al securităţii raporturilor juridice, ca excepţie de la principiul anulării actelor subsecvente, fără a constata că operează prezumţia bunei-credinţe în favoarea recurenţilor C. şi D., prezumţie care nu a fost răsturnată şi, în consecinţă, actul juridic subsecvent nr. 1195/22.06.2018 nu poate fi sancţionat cu nulitatea absolută ca urmare a legăturii cu actul primar constatat nul.

Instanţa de fond şi-a bazat raţionamentul în stabilirea pretinsei rele-credinţe a terţilor subdobânditori C. şi D. pe obligaţia acestora de a cunoaşte inclusiv litigiile în care aceştia nu au fost parte şi care nu erau înscrise în cărţile funciare ale imobilelor la data la care avea loc transferul dreptului de proprietate. Or, ar fi trebuit să analizeze în ce măsură terţii subdobânditori C. şi D. ar fi putut cunoaşte, bazându-se pe cuprinsul cărţilor funciare, că la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, valabilitatea transferului dreptului de proprietate este ameninţată prin raportare la litigiile înscrise la acea dată în cartea funciară.

4.2. Recursul declarat de pârâţii E. şi F.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6, 7 şi 8 C. proc. civ., recurenţii au solicitat, în principal, admiterea recursului, casarea deciziei atacate şi a hotărârii primei instanţe, cu trimiterea cauzei spre rejudecare la prima instanţă, iar în subsidiar, la instanţa de apel, care va analiza dispoziţiile legale invocate de recurenţi, raportat la situaţia de fapt, ca temei al bunei-credinţe a terţilor dobânditori ai bunurilor, cu cheltuieli de judecată.

În dezvoltarea motivului de casare circumscris art. 488 pct. 6 Cod procedură, recurenţii au susţinut că instanţa de apel a reţinut iniţial că unicul litigiu existent la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 era dosarul nr. x/2015, însă, pentru că nu era soluţionat definitiv şi în primă instanţă soluţia a fost favorabilă vânzătoarei, ulterior instanţa de apel a apreciat că la momentul încheierii contractului exista o îndoială legată de validitatea titlului de proprietate al vânzătorului. Instanţa de apel şi-a anulat propriul raţionament, însuşindu-şi starea de fapt reţinută de prima instanţă în sensul că dosarul nr. x/2015 9 era notat în cartea funciară, această motivare fiind una străină de natura cauzei.

Astfel, raţionamentul instanţei de apel este contradictoriu, prin denaturarea obiectului dosarului nr. x/2015 şi al dosarului nr. x/2015 9, excluzând tacit probatoriul pe care 1-a administrat prin încheierea din 15.06.2022.

Au mai arătat recurenţii că la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 era pronunţată sentinţa nr. 11212/11.11.2016, în dosarul nr. x/2015, în favoarea vânzătoarei G., motiv pentru care nu putea fi reţinută în sarcina recurenţilor vreo îndoială legată de validitatea actului de proprietate al acesteia. Dosarul nr. x/2015 a rămas definitiv prin decizia nr. 63/23.03.2017 a Tribunalului Braşov, fiind singurul înscris în cartea funciară a imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânare-cumpărare nr. x/13.03.2017, aspect confirmat de înscrisurile de la OCPI.

După 7 luni de la momentul dobândirii dreptului de proprietate de către recurenţi, şi finalizării în mod definitiv a dosarului nr. x/2015 la 03.10.2017, reclamanta a învestit Tribunalul Braşov cu dosarul nr. x/2015 19 având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actelor de adjudecare emise la 19.03.2015 de BEJ L. şi desfiinţarea acestora. Acest dosar a fost finalizat prin decizia nr. 1004/AP/2018 a Curţii de apel Braşov, nefiind notat în cartea funciară, sens în care nu se poate intrepreta, raportat la probatoriul administrat şi la situaţia de fapt a litigiului, că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 existau elemente de natură a pune la îndoială valabilitatea şi validitatea titlului de proprietate al reclamantei G. S.R.L..

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au învederat că instanţa de apel a aplicat greşit dispoziţiile art. 1246-1254, respectiv cele ale art. 901 C. civ.

Procedând la analiza incidenţei dispoziţiilor art. 1246-1254 C. civ., instanţa de apel a reţinut ab initio existenţa unei cauze de nulitate a titlului vânzătoarei ulterioară momentului la care recurenţii au dobândit dreptul de proprietate prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017, iar ulterior a reţinut că această situaţie nu este de natură a înlătura cauza de nulitate ce s-a produs ca urmare a anulării actului primar prin decizia civilă nr. 1004/14.06.2018, care produce efecte ca şi cum ar fi existat la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017.

Or, la data perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017, titlul de proprietate al vânzătoarei G. era perfect valabil, nefiind afectat de nicio nulitate, reclamanta identificând o cauză de nulitate abia la data de 03.10.2017, când Tribunalul Braşov a fost învestit cu dosarul nr. x/2015.

Împrejurarea că la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare era pronunţată sentinţa civilă nr. 11212/11.11.2016 nu poate fi interpretată în maniera reţinută de instanţa de apel, respectiv că exista o îndoială legală de validitate a titlului de proprietate al vânzătorului, întrucât prin acea hotărâre fusese respinsă contestaţia la executare formulată de contestatoarea A. S.R.L., în contradictoriu cu intimata S.C. G..

De altfel, nici instanţa de apel nu a precizat care ar fi fost cauza de nulitate a titlului de proprietate al vânzătorului G. la data încheierii contractului, care să fi putut fi opusă recurenţilor.

Au mai arătat că aprecierea instanţei privind existenţa înscrierii în cartea funciară a litigiului privind actul de adjudecare ce constituia titlul de proprietate al vânzătorului şi riscul asumat de cumpărători nu reprezintă o cauză de nulitate, având în vedere data înregistrării dosarului nr. x/2015

O altă critică a vizat greşita aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 901 alin. (2) C. civ., instanţa de apel însuşindu-şi situaţia de fapt reţinută de prima instanţă, şi apreciind eronat că pe parcursul derulării litigiului nr. 1051/62/2015/al9 a fost vândut bunul către recurenţi, iar în contractul de vânzare nr. x/13.03.2017 s-a făcut menţiune cu privire la respectivul litigiu.

Încercarea instanţei de apel de a înlătura buna-credinţă a recurenţilor este contrară situaţiei de fapt dovedite, vânzătoarea G. declarând, sub sancţiunea falsului în declaraţii, că imobilele ce au făcut obiectul contractului de vânzare nu sunt în proprietatea unei terţe persoane şi nici nu fac obiectul unui litigiu.

Din verificările efectuate în cartea funciară, recurenţii au constatat că singurul litigiu existent era cel nr. 8152/197/2015, având ca obiect contestaţie la executare, care a fost soluţionat definitiv în favoarea vânzătorului S.C. G. prin sentinţa nr. 11212/11.11.2016 a Judecătoriei Braşov, menţinută prin decizia din 27 martie 2017 a Tribunalului Braşov.

Prin urmare, la momentul încheierii contractului nr. x/2017, titlul vânzătoarei constând în actul de adjudecare nu era atacat în instanţă şi nici notat în cartea funciară, astfel că recurenţii nu si-au asumat niciun risc, buna lor credinţă fiind pe deplin dovedită.

Recurenţii au mai susţinut că în speţă este aplicabil principiul validităţii în drept, error communis facit jus, care constituie o excepţie de la regula quod nullum est, nullum producit effectum, iar faptul că ulterior încheierii contractului de vânzare a fost formulată acţiunea prin care s-a solicitat nulitatea absolută a actelor de adjudecare nu poate fi reţinută în dovedirea relei-credinţe a recurenţilor şi nici a dovedirii calităţii de neproprietar a vânzătorului.

Deşi lichidatorul judiciar al A. S.R.L a solicitat şi introducerea recurentei E. în dosarul nr. x/2015 aflat pe rolul Tribunalului Braşov, recurenţii au arătat că în acel litigiu nu s-a solicitat şi anularea contractului din 13.03.2017 încheiat cu vânzătoarea G., sens în care au considerat că introducerea recurentei în acel contract nu are niciun efect juridic, de vreme ce nu a fost parte în actele adjudecatare contestate.

Pe de altă parte, nulitatea actului subsecvent de adjudecare respectiv a contractului de vânzare nr. x/13.03.2017 nu se justifica în virtutea principiului resoluto jure dantes, resolvitur jus accipientis, câtă vreme titlul de proprietate al vânzătoarei G. a fost constatat nul după ce recurenţii au dobândit dreptul de proprietate, acţiunea fiind introdusă în data de 03.10.2017.

În susţinerea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii au arătat că instanţa de apel a apreciat greşit că nu poate fi reţinută autoritatea de lucru judecat pe motiv că în primul litigiu nu s-a cercetat cauza pe fond.

Raportat la prevederile art. 432 C. proc. civ., recurenţii au învederat că excepţia autorităţii de lucru judecat este de ordine publică şi poate fi invocată de părţi sau de instanţă în orice stare a pricinii, chiar înaintea instanţei de recurs.

Au mai arătat că, în speţă, cauza cererii este identică cu cea a acţiunii anterior promovate şi respinse definitiv, cu privire la contractul autentificat sub nr. x/22.06.2018, atât timp cât pretenţiile din cauza pendinte se întemeiază pe aceleaşi fapte care au generat dosarul nr. x/2015.

Concluzionând, recurenţii au arătat că, în ambele procese, reclamanta a urmărit constatarea dreptului său de proprietate asupra aceluiaşi imobil, ca efect al deciziei civile nr. 1004/14.06.2018, pronunţate în dosarul nr. x/2015 9, prin care au fost anulate actele de adjudecare ce atrag lipsa calităţii de proprietar a pârâţilor, motiv pentru care există autoritate de lucru judecat între cele două acţiuni succesive, întemeiate pe aceleaşi fapte generatoare, imputate aceloraşi persoane fizice şi juridice, având ca obiect aceeaşi pretenţie, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor ce au făcut obiectul contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018.

5. Apărările formulate în cauză

Intimata B. S.R.L., în calitate de lichidator judiciar al debitoarei A. S.R.L., a formulat întâmpinare, prin care a solicitat respingerea recursurilor, ca nefondate.

După o scurtă expunere a situaţiei de fapt, asupra motivului de recurs privitor la autoritatea de lucru judecat, intimata a arătat că prin încheierea pronunţată în şedinţa publică din 15.11.2021, instanţa de fond a soluţionat excepţia autorităţii de lucru judecat invocată de apelanţii pârâţi, arătând că acţiunea formulată în dosarul x/2015 a fost respinsă în mod definitiv prin sentinţa civilă nr. 203/07.10.2019 de către Tribunalul Braşov.

A apreciat că în mod corect s-a reţinut că acţiunea formulată în prezenta cauză, prin care sunt atacate ambele acte subsecvente actelor de adjudecare (Contractul de vânzare autentificat sub nr. x de către notarul public H. şi Contractul de vânzare autentificat sub nr. x de către SNP I. şi K.) a fost promovată de intimata reclamantă tocmai în temeiul considerentelor pentru care prima acţiune pe promovată a fost respinsă.

A considerat că puterea de lucru judecat nu îşi găseşte aplicabilitatea în prezenta cauză, întrucât, în dosarul x/2015, instanţa nu a tranşat raportul juridic dat fiind faptul că un aspect procedural (imposibilitatea solicitării desfiinţării doar a unui act juridic subsecvent în condiţiile în care intimata reclamantă nu deţinea o hotărâre judecătorească definitivă prin care să se fi dispus în sensul desfiinţării primului act subsecvent actelor de adjudecare) a împiedicat analiza chiar şi în parte a fondului.

Cu referire la presupusa nemotivare a hotărârii recurate, a arătat că nemulţumirile privind modul în care Curtea de Apel Braşov a interpretat probatoriul administrat, respectiv înscrisurile la care fac trimitere recurenţii nu reprezintă o nemotivare a hotărârii pronunţate şi nu poate constitui un motiv de recurs.

În ceea ce priveşte modalitatea în care a fost analizată instituţia nulităţii absolute de către instanţa de fond şi instanţa de apel, a opinat că în mod corect s-a reţinut că acest demers judiciar a fost fundamentat pe lipsa calităţii de proprietar a bunurilor înstrăinate (conform deciziei civile nr. 1004/14.06.2018 a Curţii de Apel Braşov) şi pe principiile de drept al desfiinţării actului juridic subsecvent ca urmare a desfiinţării actului juridic primar şi al restabilirii situaţiei anterioare încheierii unui contract nul, ce guvernează regimul juridic al sancţiunii nulităţii absolute.

Concluzionând, a solicitat respingerea recursului şi menţinerea deciziei atacate.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ. a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 29 noiembrie 2023, completul de filtru a admis în principiu recursurile declarate de pârâţii C. şi D. şi de pârâţii F. şi E. împotriva deciziei nr. 1412/Ap din 12 octombrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând conformitatea hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, din perspectiva motivelor de recurs formulate, Înalta Curte consideră, în opinia conturată ca fiind majoritară, că sunt nefondate recursurile pârâţilor în proces, pentru motivele enunţate în continuare.

II.1. Cu privire la recursul pârâţilor F. şi E.

1. Circumscris motivului de casare întemeiat în drept pe art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., recurenţii susţin, în esenţă, că raţionamentul instanţei de apel are valenţe contradictorii, prin denaturarea obiectului dosarului nr. x/2015 şi al dosarului nr. x/2015 9, fiind exclus, tacit, probatoriul administrat prin încheierea civilă din 15.06.2022. Astfel, instanţa de apel reţine iniţial că unicul proces pe rol existent la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 era cel identificat cu nr. x/2015, pentru ca ulterior, anulându-şi propriul raţionament, prin însuşirea stării de fapt reţinută de prima instanţă, să reţină că era notat în cartea funciară dosarul nr. x/2015 9, pentru a concluziona, greşit, în sensul că exista, la momentul încheierii actului de vânzare, o îndoială legată de existenţa valabilă a titlului de proprietate în patrimoniul vânzătorului.

Criticile formulate pot fi circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., însă, ele sunt nefondate.

Motivul de casare susţinut în concret de recurenţi evocă una din cele trei ipoteze legale distincte, asimilate noţiunii de nemotivare a hotărârii, şi anume caracterul contradictoriu al considerentelor referitoare la existenţa pe rol şi notarea în cartea funciară a unor acţiuni civile în justiţie care puneau în discuţie legalitatea titlului de proprietate al vânzătorului, considerente care, în aprecierea recurenţilor, se anihilează reciproc şi nu pot susţine concluzia finală a instanţei de apel, aceea referitoare la reaua-credinţă a cumpărătorilor Bodrumlu.

Analiza considerentelor deciziei supuse prezentului control de legalitate permite instanţei de recurs să constate că situaţia juridică a cumpărătorilor F. şi E.(pârâţii recurenţi) a fost evidenţiată în trei paragrafe ale hotărârii(p.14-15), cu referire la un singur dosar, acela având ca obiect contestaţia la executare, înregistrată cu nr. x/2015 pe rolul Tribunalului Braşov. Se reţine textual:,,(...) aceştia au luat cunoştinţă de faptul că în cărţile funciare ale imobilelor este notat procesul intentat de S.C. A. S.R.L. împotriva vânzătoarei S.C. G. având ca obiect contestaţie la executare silită, şi au fost de acord cu dobândirea imobilelor în aceste condiţii. Existenţa înscrierii în cartea funciară a menţiunilor privind litigiul în legătură cu actul de adjudecare ce constituia titlul de proprietate al vânzătorului şi asumarea riscului de către cumpărători reprezintă suficiente elemente pentru a pune la îndoială tranzacţia perfectată înainte de finalizarea definitivă a procesului notat în cartea funciară. (...) În condiţiile în care în cuprinsul cărţii funciare exista o cauză de natură să justifice o modificare a situaţiei de carte funciară, ceea ce s-a şi produs ulterior prin anularea actelor de adjudecare a imobilelor, buna-credinţă invocată de cumpărătorii pârâţi E. şi F. nu poate fi reţinută, aceştia asumându-şi riscul tranzacţiei prin chiar clauzele contractuale. Faptul că ei au apreciat că notările din cartea funciară nu sunt de natură a afecta transferul imobiliar nu este suficient pentru a prezuma buna lor credinţă la momentul încheierii contractului."

Prin urmare, în privinţa acestor cumpărători, considerentele instanţei de apel au vizat un singur dosar, acela având ca obiect contestaţia la executare formulată împotriva actelor de adjudecare, înregistrat pe rolul instanţelor de judecată cu nr. x/2015, la o dată anterioară contractului de vânzare pe care aceştia l-au încheiat cu adjudecatarul imobilelor aflate în litigiu, iar notarea acestui proces în cartea funciară a fost cunoscută de pârâţii Bodrumlu. În raport cu această notare şi cu existenţa acestui litigiu s-a apreciat în privinţa prezumţiei legale relative de bună-credinţă a cumpărătorilor, soţii Bodrumlu, fără nicio referire contradictorie la vreun alt dosar. Instanţa de apel reţine, explicit, în cuprinsul considerentelor, împrejurarea că, la momentul încheierii contractului de vânzare între adjudecatarul bunurilor imobile şi pârâţii Bodrumlu(13 martie 2017), era notată în cartea funciară contestaţia la executare formulată de reclamantă împotriva actelor de adjudecare, aspect care a fost adus la cunoştinţa cumpărătorilor, potrivit menţiunilor exprese din cuprinsul contractului, aceştia asumându-şi riscul dobândirii imobilelor în aceste condiţii. Contestaţia la executare a fost respinsă în primă instanţă, prin sentinţa civilă nr. 11212 din 11 nov. 2016 a Judecătoriei Braşov şi în mod definitiv de către Tribunalul Braşov, prin decizia civilă nr. 63/2017 din data de 23.03.2017, după perfectarea contractului de vânzare. Însă, independent de rezolvarea dată acestui litigiu, cert este că, la data încheierii contractului de vânzare, exista o îndoială legală de validitatea titlului de proprietate al vânzătorului câtă vreme procedura de licitaţie era contestată, iar faptul că nu fusese încă desfiinţat în mod definitiv acest titlu nu este de natură a înlătura cauza de nulitate ce s-a produs ca urmare a anulării actului primar, prin decizia civilă nr. 1004/14 iunie 2018 a Tribunalului Braşov(parag. 4, p.14).

Este adevărat că, înfăţişând considerentele de fapt referitoare la istoricul litigiilor purtate între părţi, la notarea procesului în cartea funciară şi la convenţiile care au fost încheiate, instanţa de apel şi-a însuşit motivarea primei instanţe, însă, această confirmare a împrejurărilor esenţiale de fapt reţinute, prin înglobarea situaţiei de fapt în propria decizie, nu este de natură să afecteze legalitatea hotărârii date, întrucât preluarea vizează aspecte necontestate prin declaraţiile de apel ale părţilor în proces. Situaţia de fapt şi apărările părţilor pârâte în proces rămânând întru totul neschimbate instanţa de apel putea să îşi însuşească motivarea primei instanţe cu privire la situaţia de fapt, ceea ce a şi făcut, fără ca acest aspect să confere deciziei pronunţate atributul nelegalităţii.

Nu se poate, aşadar, reţine nemotivarea hotărârii atacate, în ipoteza existenţei unor considerente contradictorii, care se anihilează reciproc, pentru că afirmaţiile recurenţilor referitoare la existenţa unor astfel de considerente nu se verifică în concret. În realitate, ceea ce se critică este concluzia la care a ajuns instanţa de apel în privinţa problemelor de fapt şi de drept deduse judecăţii. Or, cu privire la acest din urmă aspect, devine incident controlul de legalitate realizat în temeiul art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., în sensul celor arătate în continuare.

2. Circumscris motivului de casare întemeiat în drept pe art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin, în esenţă, că instanţa de apel a apreciat greşit că nu poate fi reţinută autoritatea lucrului judecat a hotărârii judecătoreşti definitive, pronunţate de Tribunalul Braşov în dosarul nr. x/2015. În aprecierea recurenţilor, această hotărâre a tranşat fondul litigiului precedent şi există identitate de cauză în cele două acţiuni succesive, întemeiate pe aceleaşi fapte generatoare, imputate aceloraşi persoane fizice şi juridice, având ca obiect aceeaşi pretenţie, respectiv dobândirea dreptului de proprietate asupra imobilelor care au făcut obiectul contractului de vânzare nr. x/22.06.2018, încheiat de pârâţii Bodrumlu în calitate de vânzători.

Acest caz de casare invocat de recurenţi priveşte ipoteza efectului negativ a autorităţii de lucru judecat, el poate fi circumscris art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., însă criticile de nelegalitate sunt nefondate.

Preliminar, instanţa de recurs reţine faptul că prin cererea introductivă înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov la data de 22 februarie 2019, cu nr. x/2015/a23*, reclamanta A. S.R.L., prin lichidator judiciar B., a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., E. şi F., să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare autentificat sub nr. x la data de 22 iunie 2018 de către SPN I. şi K., cu privire la cota de 1/2 din imobilul situat în Braşov, b-dul 15 noiembrie nr. 100, cota de 1/4 din imobilul situat în Braşov, b-dul x nr. 1 şi cota de 1/5 din imobilul situat în Ghimbav, zona J.; să se dispună desfiinţarea acestuia şi repunerea părţilor în situaţia anterioară. A solicitat, de asemenea, obligarea pârâţilor Bodrumlu la plata sumei de 14.800 euro reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilelor, începând cu data de 22 iunie 2018 şi până la data introducerii cererii şi la plata sumei de 1.850 euro/lună reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă a imobilelor, începând cu data introducerii cererii şi până la soluţionarea definitivă a cauzei, precum şi înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate al debitoarei A. S.R.L. asupra imobilelor din CF x, CF x, CF x şi CF x.

În drept, cererea a fost întemeiată pe art. 555, art. 1246-1254, art. 1349, art. 1357 din C. civ.

Tribunalul Braşov, secţia I civilă, prin sentinţa nr. 203/S din 7 octombrie 2019, a respins acţiunea, soluţia fiind menţinută prin decizia nr. 145/Ap din 26 februarie 2020 a Curţii de Apel Braşov, secţia civilă, care a respins apelurile declarate de toate părţile în proces, apreciind că efectele nulităţii actelor de adjudecare emise la data de 19 martie 2015 de Biroul Executorului Judecătoresc L., în cadrul dosarului execuţional nr. x/2012, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, nu se întind şi asupra actelor subsecvente încheiate de pârâţi (contractele de vânzare autentificate sub nr. x din 13 martie 2017 şi nr. 1195 din 22 iunie 2018).

Totodată, prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curţi de Casaţie şi justiţie, a fost respins, ca nefondat, recursul declarat exclusiv de partea reclamantă, reţinându-se, cu autoritate de lucru judecat, că obiectul dedus judecăţii în dosarul nr. x/2015, în care a fost pronunţată decizia civilă nr. 1004/Ap/2018 a Curţii de Apel Braşov, a vizat exclusiv anularea actelor de adjudecare din dosarul execuţional nr. x/2012, iar nu şi anularea actele juridice de vânzare subsecvente adjudecării, cele prin care pârâţii şi-au transferat, în mod succesiv, dreptul de proprietate asupra imobilelor în litigiu. S-a considerat că recurenta nu poate invoca cu succes autoritatea de lucru judecat a menţionatei decizii a Curţii de Apel Braşov, cu privire la anularea contractelor de vânzare-cumpărare, ca efect al anulării actelor de adjudecare. Au fost înlăturate susţinerile recurentei potrivit cărora, în virtutea principiului anulării actelor subsecvente şi a repunerii părţilor în situaţia anterioară, s-ar fi dispus, prin decizia civilă nr. 1004/Ap/2018 a Curţii de Apel Braşov, implicit, şi anularea contractelor de vânzare - cumpărare autentificate sub nr. x din 13 martie 2017 şi respectiv nr. 1195 din 22 iunie 2018.

Consecutiv soluţionării definitive a dosarului civil nr. x/2015 Tribunalului Braşov şi în considerarea celor statuate cu putere de lucru judecat prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, cu privire la efectele pe care decizia civilă nr. 1004/Ap/2018 a Curţii de Apel Braşov le-a produs în privinţa contractelor succesive de vânzare intervenite între pârâţi, la data de 30.03.2021, reclamanta A. S.R.L., prin lichidatorul judiciar B., cheamă din nou în judecată pe pârâţii C., D., E., F. şi S.C. G., solicitând de această dată constatarea nulităţii absolute a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/13.03.2017, de către Notarul Public H., precum şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub numărul x/22 iunie 2018, de către Notarul Public I.. Reclamanta a solicitat, de asemenea: repunerea părţilor în situaţia anterioară, în sensul consolidării dreptului său de proprietate, având în vedere dispoziţiile deciziei civile nr. 1004/14 iunie 2018 a Curţii de Apel Braşov, pronunţate în dosarul nr. x/2015; obligarea, în solidar, a pârâţilor la plata sumei de 39.600 Euro, reprezentând contravaloarea lipsei de folosinţă, începând cu data de 22 iunie 2018 şi până la formularea prezentei cereri de chemare în judecată, precum şi în continuare, până la soluţionarea în mod definitiv a cauzei, a sumei de 1.200 Euro/lunar; înscrierea în cărţile funciare nr. x Braşov, x Ghimbav a dreptului său de proprietate asupra imobilelor în litigiu.

În drept, cererea de chemare în judecată a fost întemeiată pe art. 555, art. 1246-1254, art. 1349 şi art. 1357 din C. civ.

În faţa primei instanţe a fondului, părţile pârâte în proces au invocat excepţia autorităţii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 203/S din 7 octombrie 2019 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă(dosar nr. x/2015), rămasă definitivă ca urmare a respingerii apelului, prin decizia nr. 145/Ap din 26 februarie 2020 a Curţii de Apel Braşov, precum şi a recursului, prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Această excepţie a fost respinsă prin încheierea de şedinţă din 5.11.2021 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă, cu motivarea că, în dosarul civil nr. x/2015 Tribunalului Braşov, a fost respinsă acţiunea în constatarea nulităţii actului de vânzare nr. 1195 din 22 iunie 2018, fără ca instanţele să analizeze fondul dreptului dedus judecăţii, în absenţa oricărei statuări cu privire la cauzele de nulitate a actului de vânzare subsecvent adjudecării, hotărârea bazându-se pe chestiuni de ordin procesual, legate de efectele hotărârii judecătoreşti care a constatat nulitatea actului de adjudecare şi de limitele învestirii instanţei prin cererea de chemare în judecată, fiind cu neputinţă desfiinţarea celui de al doilea act juridic subsecvent, în condiţiile în care nu s-a solicitat şi nu s-a obţinut desfiinţarea primei vânzări ce a urmat actelor de adjudecare.

Prin decizia instanţei de apel, a fost confirmat raţionamentul primei instanţe în privinţa rezolvării date excepţiei autorităţii lucrului judecat, fiind subliniată inexistenţa identităţii de obiect, în cele două cereri succesive supuse judecăţii. Instanţa de apel arată că diferenţa între prezenta acţiune şi acţiunea precedentă (dosarul nr. x/2015) constă în împrejurarea că sunt acum atacate ambele contracte de vânzare succesive şi subsecvente actelor de adjudecare, iar nu doar ultimul contract de vânzare, cum a fost solicitat prin cea dintâi acţiune în nulitate. În aprecierea instanţei de apel, chiar dacă demersul judiciar din prezentul dosar este acelaşi cu cel din litigiul precedent, scopul fiind legat de obţinerea desfiinţării actelor juridice translative de proprietate, ca urmare a desfiinţării actului juridic primar şi restabilirii situaţiei anterioare, nu se poate reţine autoritatea de lucru judecat, atâta timp cât, în primul litigiu, instanţa nu a analizat pe fond cauzele de nulitate invocate şi nu a statuat în privinţa acestora. Pentru a se putea reţine autoritatea de lucru judecat prin tripla identitate de elemente (părţi, obiect, cauză) trebuie să subziste lucrul judecat de aşa manieră încât să nu mai poată fi reluate dezbaterile judiciare asupra raportului juridic tranşat deja jurisdicţional. Or, în dosarul x/2015, instanţa nu a tranşat pe fond raportul juridic dedus judecăţii, nu a stabilit efectele produse de anularea actelor de adjudecare şi nici nu a analizat cauzele de nulitate ale actelor subsecvente încheiate sau situaţia juridică a subdobânditorilor, cercetarea judecătorească fiind limitată la chestiunea referitoare la imposibilitatea solicitării desfiinţării ultimului act de vânzare, în condiţiile în care prin hotărârea care a constatat nulitatea actelor de adjudecare nu s-a constatat si nulitatea actelor juridice subsecvente, iar în acest proces nu a fost solicitată, în prealabil, desfiinţarea primului act de vânzare.

Aşa fiind, Înalta Curte reţine, în esenţă, că părţile pârâte au invocat, în faţa primei instanţe a fondului, excepţia autorităţii lucrului judecat în raport cu acţiunea care a făcut obiectul dosarului civil nr. x/2015 al Tribunalului Braşov, secţia I civilă, susţinând, în esenţă, o identitate de chestiune litigioasă în cele două acţiuni deduse judecăţii în mod succesiv, întemeiate fiind pe aceleaşi fapte generatoare de efecte juridice(anularea actelor de adjudecare, prin decizia civilă definitivă nr. 1004/Ap/2018 a Curţii de Apel Braşov), imputate de acelaşi reclamant aceloraşi părţi pârâte şi având aceeaşi finalitate: redobândirea dreptului de proprietate cu privire la imobilele care au făcut obiectul celor două vânzări care au urmat adjudecării, in virtutea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

În raport cu art. 431 alin. (1) C. proc. civ., text normativ care precizează elementele structurale-condiţii ale autorităţii lucrului judecat în contextul efectului negativ al acestuia, verificarea cumulativă a identităţii de obiect, de cauză, precum şi a identităţii de persoane în aceeaşi calitate garantează imposibilitatea rediscutării aceluiaşi litigiu după rezolvarea lui definitivă/irevocabilă.

Aşadar, atunci când se pune în discuţie efectul negativ al autorităţii lucrului judecat, pentru evitarea celui de-al doilea proces, pentru instanţă, apare obligaţia unei verificări complete şi de profunzime a existenţei triplei identităţi, aceea de obiect, cauză şi părţi.

Noţiunea de chestiune litigioasă(care înglobează conceptele de obiect şi cauză), respectiv identitatea de chestiune litigioasă (invocată de recurenţi), poate fi acceptată, este chiar preferabilă, însă numai atunci când în discuţie este efectul pozitiv al autorităţii lucrului judecat, in considerarea căruia, în cel de-al doilea litigiu, ar putea fi deduse, în favoarea părţii căreia i s-a recunoscut dreptul alegat, consecinţele din problemele litigioase dezlegate în primul proces.

Concluziv, pentru verificarea excepţiei puterii lucrului judecat, conceptele de obiect, cauză şi părţi ale acţiunii civile îşi dovedesc utilitatea, iar nu chestiunea litigioasă, care rămâne un concept mult prea larg şi ineficient.

În procesul pendinte, condiţia legii de procedură referitoare la existenţa identităţii de părţi şi în aceeaşi calitate nu a comportat discuţii, fiind în mod evidentă îndeplinită. În litigiu rămân, prin urmare, celelalte două condiţii, şi anume: obiectul şi cauza acţiunii.

Considerând obiectul acţiunii ca fiind beneficiul juridic imediat urmărit de partea reclamantă, se poate constata că, în cele două cereri succesive supuse judecăţii de aceeaşi parte reclamantă în contradictoriu cu aceleaşi părţi pârâte, (conform celor anterior reţinute), este vorba despre unul şi acelaşi drept de proprietate pe care partea reclamantă îl reclama cu privire la aceleaşi bunuri imobile care i-au aparţinut şi care au fost adjudecate în favoarea S.C. G., în cadrul dosarului execuţional nr. x/2012- Biroul Executorului Judecătoresc L., iar ulterior înstrăinate, prin vânzări succesive. Scopul imediat urmărit este unul şi acelaşi şi el constă în reîntoarcerea acestui drept de proprietate imobiliară în patrimoniul reclamantei, prin restabilirea situaţiei juridice anterioare adjudecării. Aşadar, prin prisma celor două cereri şi a circumstanţelor concrete ale celor două litigii, se poate considera că există identitate de drept.

În privinţa cauzei, înţeleasă, în materie de lucru judecat, ca fiind sursa generatoare a dreptului, faptul material sau juridic ce constituie fundamentul direct şi imediat al dreptului, o astfel de identitate nu mai poate fi constată, în situaţia celor două acţiuni succesive supuse analizei; scopul lor este acelaşi, însă fundamentele juridice sunt diferite.

Astfel, prin cea dintâi cerere, s-a solicitat în mod direct constatarea nulităţii ultimului act de vânzare şi reînscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară în favoarea părţii reclamante, prin invocarea efectului pozitiv al lucrului judecat a deciziei civile nr. 1004/Ap/2018 a Curţii de Apel Braşov, pronunţată în dosarul nr. x/2015, considerându-se că prin constatarea nulităţii actelor de adjudecare, cu repunerea părţilor în situaţia anterioară, s-ar fi dispus, implicit, anularea celor două contracte de vânzare care au succedat adjudecării, în considerarea principiului resoluto iure dantis, resolvitur ius accipientis.

În a doua judecată, aflată acum în faţa instanţei de recurs, se solicită în mod expres instanţei, în principal, constatarea nulităţii primei vânzări, fiind încheiată de un vânzător neproprietar, în condiţiile în care titlul acestuia a fost desfiinţat prin anularea actelor de adjudecare, iar apoi nulitatea celei de a doua vânzări, pentru reaua-credinţă a cumpărătorilor, la momentul vânzării.

Prin urmare, în mod esenţial, în cadrul primei judecăţi, faptul juridic generator al dreptului de proprietate pretins rezidă în anularea actelor de adjudecare, considerându-se că această anulare atrage ex officio şi nulitatea actelor subsecvente, iar în cadrul prezentei judecăţi, faptele care servesc ca temei sunt în legătură cu motivele de nulitate a fiecăreia dintre cele două vânzări succesive, care au urmat adjudecării.

Concluziv, nu există identitate de cauză şi, prin urmare, nu operează autoritatea lucrului judecat în ipoteza concretă în care, prin cereri supuse succesiv judecăţii, s-a urmărit mai întâi anularea directă a ultimei vânzări, în considerarea hotărârii judecătoreşti care a constatat nulitatea actelor de adjudecare şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară, în absenţa oricărei analize şi a oricărei dispoziţii referitoare la anularea actelor juridice de vânzare subsecvente, iar ulterior s-a urmărit anularea fiecărui act subsecvent, pentru motive distincte, legate de dobândirea bunului de la un non proprietar şi de reaua-credinţă a cumpărătorilor.

Este adevărat că acţiunea care a făcut obiectul dosarului civil nr. x/2015 al Tribunalului Braşov, secţia I civilă a fost respinsă pe fond, prin dispozitiv, iar nu prin admiterea unei excepţii de procedură, însă această împrejurare nu este de natură să contrazică rezolvarea corectă pe care instanţele au dat-o excepţiei autorităţii de lucru judecat, în prezentul proces, atâta timp cât considerentele decisive ale hotărârii pronunţate, cele care susţin în mod necesar dispozitivul, reflectă cu suficientă claritate că nu a avut loc o judecată a efectelor pe care nulitatea actului de adjudecare le poate produce asupra celor două vânzări succesive, în funcţie de împrejurările concrete în care acestea au fost încheiate, astfel că nu se va putea ajunge, în prezentul proces, la adoptarea unei hotărâri care să contrazică precedenta hotărâre definitivă.

Faţă de cele ce preced, acest motiv de recurs se va respinge ca nefondat, respingerea excepţiei autorităţii de lucru judecat fiind o rezolvare legală, dată de instanţele fondului.

3. Circumscris motivului de casare întemeiat în drept pe art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii afirmă aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 1246-1254 din C. civ., precum şi a dispoziţiilor art. 901 alin. (2) C. civ., invocând, în esenţă, următoarele teze: -cauza de nulitate a contractului de vânzare încheiat în anul 2017 este ulterioară încheierii acestuia, considerându-se greşit că decizia civilă nr. 1004Ap//14.06.2018 Curţii de Apel Braşov produce efecte ca şi cum nulitatea ar fi existat la momentul perfectării vânzării; - notarea contestaţiei la executare în cartea funciară nu produce efectele reţinute de instanţă, în privinţa riscului asumat de cumpărător; -încercarea instanţei de a înlătura buna-credinţă a recurenţilor este contrară situaţiei de fapt dovedite; - în speţă este aplicabil principiul validităţii în drept, error communis facit jus, care constituie o excepţie de la regula quod nullum est, nullum producit effectum.

Preliminar, sub aspectul împrejurărilor esenţiale de fapt, astfel cum au fost acestea stabilite de către instanţele fondului, în virtutea plenitudinii de competenţă oferite sub acest aspect, instanţa de recurs reţine că prin încheierea de şedinţă din data de 13.03.2015, pronunţată în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Braşov, s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei faţă de debitoarea S.C. A. S.R.L..

Ulterior, la data de 19.03.2015, se emite actul de adjudecare a bunurilor imobile ale debitoarei, în favoarea S.C. G., în cadrul dosarului execuţional nr. x/2012 BEJ L.,.

Prin decizia civilă nr. 1004/Ap/14 iunie 2018 a Curţii de Apel Braşov, pronunţate în dosar nr. x/2015, a fost admis apelul administratorului judiciar al debitoarei S.C. A. S.R.L. declarat împotriva sentinţei civile nr. 575 din 23 aprilie 2018 a Tribunalului Braşov, cu consecinţa schimbării acestei sentinţe şi constatării nulităţii absolute a actelor de adjudecare emise în data de 19.03.2015 de Biroul Executorului Judecătoresc L., în dosarul execuţional nr. x/2012 şi repunerii părţilor în situaţia anterioară, reţinându-se, în esenţă, o încălcare a dispoziţiilor art. 75 alin. (1) din Legea nr. 85/2014, prin efectuarea unor acte de executare silită asupra averii debitorului, după deschiderea procedurii insolvenţei.

La data de 13.03.2017, între pârâta S.C. G., în calitate de vânzătoare, şi pârâtul E., căsătorit cu F., având regimul matrimonial al comunităţii legale de bunuri, în calitate de cumpărător, a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2017, de către Notarul Public H., prin care vânzătoarea a transmis cumpărătorului dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile dobândite prin adjudecare, şi anume: cota de 1/2 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 221 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie nr. 30, judeţul Braşov; cota de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 148 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie, nr. 100, judeţul Braşov; cota de 1/4 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 558 mp şi construcţie-spaţiu comercial-, situate în municipiul Braşov, Bulevardul x, judeţul Braşov şi cota de 1/5 parte din imobilul teren intravilan în suprafaţă de 12.500 mp, situat în localitatea Ghimbav, judeţul Braşov, în schimbul plăţii unui preţ de 637.070 RON, echivalentul sumei de 140.000 Euro.

În cuprinsul acestui act juridic, sunt inserate următoarele clauze:, (...)Imobilele ce fac obiectul înstrăinării sunt în proprietatea exclusivă a subscrisei (SC G. n.s), nu au fost înstrăinate, nu au fost constituite drepturi reale în favoarea altor persoane sau încheiate pacte de opţiune sau promisiuni de vânzare-cumpărare ce au ca obiect aceste bunuri imobile, nu sunt sechestrate, grevate de sarcini (cu excepţia notării procesului intentat de S.C. A. S.R.L., cu sediul în Bucureşti, c/a S.C. G., cu sediul în Bucureşti, având ca obiect contestaţie la executare silită asupra cotelor din imobilele ce fac obiectul prezentului contract de vânzare- cumpărare, cote deţinute de societatea vânzătoare). Subsemnatul, E., cumpărător, declar că am luat cunoştinţă de faptul că în Cărţile Funciare ale imobilelor ce fac obiectul prezentului contract de vânzare- cumpărare este notat procesul intentat de S.C. A. S.R.L., cu sediul în Bucureşti, c/a S.C. G., cu sediul în Bucureşti, având ca obiect contestaţie la executare silită, şi sunt de acord să dobândesc imobilele în aceste condiţii".

La data de 22 iunie 2018, între pârâţii E. şi F., în calitate de vânzători, şi pârâtul C., în calitate de cumpărător(căsătorit în regimul matrimonial al comunităţii de bunuri cu pârâta D.), a fost perfectat contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/2018, de către Notarul Public I., prin care vânzătorii au transmis cumpărătorilor dreptul de proprietate asupra tuturor bunurilor imobile care au făcut obiectul vânzării încheiate cu adjudecatar, în data de 13 martie 2017, după cum urmează: cota de 1/4 parte terenul intravilan, având în întregul său suprafaţa de 148 mp, situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie, nr. 100, identificat prin numărul cadastral x; cota de 1/4 parte din imobilul situat în municipiul Braşov, Bulevardul x, compus în întregul său din suprafaţa de 558 mp şi din construcţie, identificat prin numărul cadastral x; cota de 1/2 parte din terenul situat în municipiul Braşov, Bulevardul 15 noiembrie nr. 30, identificat prin numărul cadastral x, 6364, şi cota de 1/5 parte din terenul intravilan situat în comuna Ghimbav, zona metrou, identificat cu numărul cadastral x.

În cuprinsul acestui act juridic, se menţionează că vânzătorii au dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor pe care le-au înstrăinat în temeiul contractului de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. x la data de 13.03.2017, de către Notarul Public H., pe care l-au încheiat cu S.C. G., obligaţia de plată a preţului fiind stinsă integral în baza protocolului de compensare convenţională din data de 14.03.2017. Totodată, este inserată menţiunea că S.C. G. a dobândit dreptul de proprietate asupra imobilelor mai sus identificate prin adjudecare, în baza actelor de adjudecare din data de 19.03.2015, emise de Executorul Judecătoresc L. în dosarul execuţional nr. x/2012.

La data la care a fost perfectat contractul de vânzare- cumpărare autentificat sub nr. x/22 iunie 2018, pârâtul C. avea calitatea de asociat majoritar al pârâtei S.C. G., proprietarul iniţial al imobilelor mai sus identificate.

În raport cu aceste circumstanţe de fapt, instanţele fondului au determinat consecinţele juridice ale constatării nulităţii absolute a actului de adjudecare cu privire la cele două acte de vânzare succesive, realizând o corectă interpretare şi aplicare la datele speţei a dispoziţiilor art. 1254 alin. (2) C. civ., care consacră principiul resoluto jure dantis, resolvitur ius accipientis, în considerarea căruia, anularea actului juridic primar atrage şi anularea actului subsecvent, din cauza legăturii lor juridice. Totodată, au fost analizate şi excepţiile de la acest principiu, în raport cu art. 1648-1649 C. civ., coroborat cu art. 909 alin. (3) C. civ., analizând buna-credinţă a terţilor dobânditori, în contextul aplicării regulilor de carte funciară.

În privinţa efectelor nulităţii actului de adjudecare, respectiv a hotărârii judecătoreşti declarative care a constatat această sancţiune, contrar afirmaţiilor lipsite de temei legal ale recurenţilor, corect instanţa de apel a evidenţiat retroactivitatea acestora, în sensul că ele se produc din momentul încheierii actului juridic nul, considerându-se că acesta nu a existat nicicând în mod valabil. Aşa fiind, este fără relevanţă, sub acest aspect, împrejurarea că hotărârea judecătorească în constatarea nulităţii este ulterioară acestui moment, efectele ei producându-se retroactiv, nu numai pentru viitor, ci şi pentru trecut, din chiar momentul încheierii actului juridic nul, părţile ajungând în situaţia în care s-ar fi aflat dacă nu ar fi încheiat acel act juridic. Acest principiu al efectelor nulităţii este consacrat cu suficientă claritate, prin art. 1254 alin. (1) C. civ.

Principiul retroactivităţii este cela care determină, direct, restabilirea situaţiei anterioare(restituţio in integrum), prin restituirea prestaţiilor efectuate în temeiul actului juridic nul şi determină indirect anularea actului subsecvent de transmitere către un subdobânditor, căci altfel nu ar putea fi asigurată efectiv retroactivitatea nulităţii.

Toate aceste principii ale efectelor nulităţii contrazic susţinerile recurenţilor referitoare la aplicarea consecinţelor nulităţii, implicit a efectelor deciziei civile nr. 1004/14 iunie 2018 a Curţii de Apel Braşov doar pentru viitor, ele fiind consecinţe ale unui principiu mai larg, quod nullum est, nullum producit effectum, care, indiscutabil, admite limitări.

Există cazuri reglementate cu valoare unor excepţii în care, pentru anumite raţiuni, care ţin fie de principiul ocrotirii bunei-credinţe, fie de necesitatea asigurării securităţii şi stabilităţii circuitului civil, anularea actului juridic iniţial nu atrage şi anularea actului juridic subsecvent, menţinut fiind dreptul dobândit de terţ în temeiul acestuia. În acest sens recurenţii au invocat buna lor credinţă la data încheierii actului de vânzare cu adjudecatarul bunurilor imobile în litigiu, precum şi lipsa de relevanţă, sub acest aspect, a notării în cartea funciară a procesului intentat de proprietarul debitor S.C. A. S.R.L., având ca obiect contestaţie la executare silită.

Astfel, în raport cu art. 909 alin. (3) şi art. 908 alin. (1) pct. 1, o acţiune în rectificarea întăbulării în ipoteza în care actul în temeiul căruia a fost efectuată înscrierea dreptului real în cartea funciară a fost desfiinţat, se va putea îndrepta şi împotriva terţelor persoane care şi-au înscris vreun drept real, dobândit cu bună-credinţă şi printr-un act juridic cu titlu oneros, în termen de 3 ani, de la data înregistrării cererii de înscriere a dreptului acestora în cartea funciară. În alte cuvinte, în cazul în care dobânditorul nemijlocit dintr-un act juridic primar(în continuare, Secundus, cel care este înstrăinătorul în actul subsecvent) şi-a înscris dreptul real în cartea funciară, iar ulterior transmite acest drept printr-un act juridic cu titlu oneros unui subdobânditor de buna-credinţă, acesta din urmă va putea fi acţionat în judecată după declararea prin hotărâre judecătorească definitivă a nulităţii actului primar, de către înstrăinătorul din actul primar, însă numai în trei ani de la data înregistrării cererii de înscriere a subdobânditorului în cartea funciară. După împlinirea acestui termen legal, subdobânditorul cu titlu oneros şi de bună-credinţă se bucură pe deplin de efectele publicităţii imobiliare, dreptul său va fi opozabil înstrăinătorului din actul juridic primar, ceea ce echivalează cu menţinerea actului juridic subsecvent şi pune în evidenţă o veritabilă excepţie de la principiul rezolute jure dantis rezolvitur jus accipientis.

Circumscris acestei chestiuni de drept, Inalta Curte subliniază că termenul de 3 ani este aplicabil în ipoteza în care succesorul tabular(Secundus) a dispus fără drept prin act juridic cu titlu oneros, în folosul unui terţ de bună-credinţă. Astfel, dacă ce de-al doilea act de înstrăinare a fost încheiat după împlinirea termenului de 3 ani de la data înregistrării cererii de întabulare a lui Secundus, dreptul terţului este inatacabil. In ipoteza contrară, în care ce de-al doilea act a fost făcut înăuntrul acestui termen, terţul va fi evins, prin efectul admiterii acţiunii în rectificare, introduse până la împlinirea acestui termen.

În prezentul proces, proprietarul imobilelor adjudecate prin vânzare la licitatie publică(în continuare, Primus) a chemat în judecată atât pe dobânditorul nemijlocit, pe adjudecatarul bunurilor imobile(acesta fiind Secundus), cât şi pe toţi dobânditorii cu titlu particular ai acestuia(pârâţii recurenţi), pe toţi cei care şi-au constituit titluri de proprietate în considerarea titlului lui Secundus, căci admiterea acţiunii în rectificare grefată, în speţă, pe o acţiune în nulitate, va produce efecte şi faţă de aceştia, conform adaugiului quod nullum est, nullum producit effectum.

Se reţine, totodată, că suntem în ipoteza unor transmisiuni succesive cu titlu oneros, fiind încheiate actele de vânzare anterior evidenţiate.

Cu referire la buna-credinţă a dobânditorilor, este adevărat că în privinţa acesteia operează o prezumţie legală, însă această prezumţie este una relativă, ceea ce înseamnă că admite dovada contrară. Cert este că buna-credinţă aptă să producă efecte juridice constă în credinţa eronată a celui care se prevalează de ea în existenţa unei situaţii juridice regulate, care exclude dubiul cu privire la calitatea de titular al dreptului celui de la acre a dobândit, căci ea nu poate rezulta din ignoranţă ori din pasivitate în cercetare cărţii funciare. Pentru a produce efectul de protecţie a dreptului dobândit, prin punerea la adăpost a terţului dobânditorului cu titlu oneros de orice cauză de evicţiune anterioară a dreptului său, buna-credinţă trebuie să îndeplinească următoarele condiţii legale(art. 901 alin. (2) C. civ.): să nu fi fost notată nicio acţiune prin care adevăratul titular al dreptului atacă dreptul autorului terţului dobânditor; din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane; nu a cunoscut pe altă cale inexactitatea cuprinsului cărţii funciare.

Or, conform celor stabilite în fapt cu autoritate de lucru judecat de către instanţele fondului, cea dintâi transmisiune a dreptului de proprietate, în favoarea dobânditorului nemijlocit(Secundus), a avut loc în data de 19 martie 2015(în acest sens, a se vedea decizia civilă definitivă nr. 1004/14 iunie 2018 a Curţii de Apel Braşov), acesta a încheiat un act juridic cu titlu oneros cu pârâţii Bodrumlu în data de 13 martie 2017, dreptul fiind înscris în cartea funciară în luna martie 2017, pentru ca ulterior, în data de 22 iunie 2018, dreptul de proprietate cu privire la aceleaşi imobile să fie transmis de soţii Bodrumlu, printr-o nouă vânzare, pârâţilor C. şi D.. Practic, într-un interval de 3 ani de la data actului de adjudecare, dreptul de proprietate imobiliară a făcut obiectul altor două transmisiuni succesive cu titlu oneros. Cert este faptul că în interiorul termenului legal de 3 ani, reglementat prin textele normative anterior evocate, respectiv la data de 27 februarie 2018, proprietarul bunurilor(Primus) a promovat cea dintâi acţiune în constatarea nulităţii absolute a vânzării încheiate între dobânditorul nemijlocit şi pârâţii Bodrumlu, astfel că protecţia oferită cu titlu de excepţie prin art. 909 alin. (3) şi art. 908 alin. (1) pct. 1 C. civ., nu poate opera, din perspectiva condiţiei referitoare la termen.

Tot astfel, sub aspectul condiţiei referitoare la buna-credinţă a terţilor dobânditori, se reţine că nici aceasta nu este îndeplinită, că prezumţia legală a fost răsturnată, fiind cu neputinţă ca buna-credinţă să opereze în condiţiile în care era notată în cartea funciară acţiunea adevăratului titular al dreptului împotriva lui Secundus, cu referire la contestaţia la executare silită care viza legalitatea actului de adjudecare, fiind fără relevanţă soluţia dată procesului, ulterior încheierii actului de vânzare. La data vânzării, acţiunea era notată în cartea funciară, iar această notare a fost cunoscută şi asumată de către dobânditorii cu titlu oneros, în mod expres în cuprinsul actului de vânzare. Înalta Curte subliniază că aspectele referitoare la dovada relei credinţe a terţilor dobânditori sunt aspecte de netemeinicie, ele vizează chestiuni referitoare la stabilirea unor circumstanţe de fapt, rezultate din analiza şi sinteza probelor care s-au administrat în faţa instanţelor de fond, prin urmare, nu pot face obiectul controlului de legalitate, în sensul celor susţinute de recurenţi.

În concluzie, corect instanţa de apel a considerat că existenţa înscrierii în cartea funciară a menţiunilor privind litigiul existent în legătură cu actul de adjudecare ce constituia titlul de proprietate al vânzătorului şi asumarea riscului de către cumpărători reprezintă suficiente elemente pentru a pune la îndoială buna-credinţă a acestora la data tranzacţiei, Or, vânzarea a fost perfectată înainte de finalizarea definitivă a procesului notat în cartea funciară. înlăturând astfel incidenţa art. 901 alin. (2) C. civ., care reglementează situaţia terţului dobânditor de drepturi tabulare considerat de bună-credinţă numai dacă nu a fost înregistrată nicio acţiune prin care se contestă cuprinsul cărţii funciare sau din cuprinsul cărţii funciare nu rezultă nicio cauză care să justifice rectificarea acesteia în favoarea altei persoane.

Pentru toate aceste considerente, toate criticile aduse deciziei instanţei de apel, subsumate cazului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., vor fi înlăturate, ca nefondate.

II.2. Cu privire la recursul pârâţilor C. şi D.

Circumscris motivelor de casare întemeiat în drept pe art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 7 C. proc. civ., recurenţii susţin, în esenţă, că instanţa de apel, în mod nelegal, a respins excepţia autorităţii de lucru judecat invocată raportat la decizia nr. 112/27.01.2021, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, în dosarul nr. x/2015, litigiul pendinte antamând aceleaşi probleme de fapt şi de drept cu cele care au primit deja o dezlegare. Mai mult decât atât, instanţa nu s-a pronunţat, nu a motivat şi nu a efectuat o cercetare judecătorească asupra excepţiei puterii de lucru judecat, invocată pentru prima oară în calea de atac a apelului, în legătură cu decizia nr. 63/23.03.2017 a Tribunalului Braşov, pronunţată în dosarul nr. x/2015, în legătură cu posibilitatea anulării actului de adjudecare din 19.03.2015, hotărâre anterioară deciziei nr. 1004/14.06.2018 care a fost invocată de reclamantă ca temei al solicitării de anulare a actelor subsecvente.

Prin urmare, instanţa de apel a încălcat prevederile art. 22 alin. (6) şi art. 224, raportat la art. 482 şi art. 502 din C. proc. civ., întrucât avea obligaţia de a se pronunţa în limitele învestirii, de a efectua o cercetare judecătorească prin prisma probelor încuviinţate în apel, cu privire la buna-credinţă, respectând astfel dreptul la un proces echitabil; este invocată jurisprudenţa CEDO în cauzele Albina c.România şi Boldea c.România.

Criticile formulate pot fi circumscrise art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 7 C. proc. civ., însă, ele sunt nefondate.

Astfel, într-o primă teză, recurenţii critică decizia instanţei de apel sub aspectul rezolvării date excepţiei autorităţii de lucru judecat a sentinţei civile nr. 203/S din 7 octombrie 2019 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă(dosar nr. x/2015), rămasă definitivă ca urmare a respingerii apelului, prin decizia nr. 145/Ap din 26 februarie 2020 a Curţii de Apel Braşov, precum şi a recursului, prin decizia civilă nr. 112 din 27 ianuarie 2021 a Inaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Această excepţie a fost invocată de toate părţile pârâte în proces, fiind respinsă prin încheierea de şedinţă din 5.11.2021 a Tribunalului Braşov, secţia I civilă, cu motivarea că, în dosarul civil nr. x/2015 Tribunalului Braşov, a fost respinsă acţiunea în constatarea nulităţii actului de vânzare nr. 1195 din 22 iunie 2018, fără ca instanţele să analizeze fondul dreptului dedus judecăţii, în absenţa oricărei statuări cu privire la cauzele de nulitate a actului de vânzare subsecvent adjudecării, hotărârea bazându-se pe chestiuni de ordin procesual, legate de efectele hotărârii judecătoreşti care a constatat nulitatea actului de adjudecare şi de limitele învestirii instanţei prin cererea de chemare în judecată, fiind cu neputinţă desfiinţarea celui de al doilea act juridic subsecvent, în condiţiile în care nu s-a solicitat şi nu s-a obţinut desfiinţarea primei vânzări ce a urmat actelor de adjudecare. Rezolvarea dată excepţiei a fost păstrată prin decizia instanţei de apel.

Sub acest aspect, criticile formulate de aceşti recurenţi sunt comune celor formulate de recurenţii Bodrumlu, iar Inalta Curte a respuns acestora anterior. Fiind vorba despre critici similare, considerentele nu vor fi reluate(in acest sens, a se vedea supra. II.1 pct. 2).

In cea de-a doua teză subsumată art. 488 pct. 7 şi pct. 6 C. proc. civ., aceşti recurenţi afirmă omisiunea instanţei de apel de a se pronunţa, motivat, cu privire la excepţia puterii de lucru judecat, invocată afirmativ pentru prima oară în apel, ca motiv de ordine publică, în raport cu cele statuate prin decizia civilă definitivă nr. 63/23.03.2017 a Tribunalului Braşov, pronunţată în dosarul nr. x/2015, în legătură cu posibilitatea anulării actului de adjudecare din 19.03.2015.

Din această perspectivă, Inalta Curte observă că, în faţa instanţei de apel, aceste părţi pârâte au invocat în apărare lor, cu valoarea unui mijloc de probă, statuările definitive şi intrate în puterea lucrului judecat cuprinse în hotărârea judecătorească anterior evocată, în contextul analizei referitoare la buna-credinţă existentă în momentul încheierii actului de vânzare din data de 22 iunie 2018. Se afirmă că prin aceasta hotărâre a fost stabilit că actele de adjudecare nu pot fi considerate acte de executare, astfel încât să le fi fost aplicabile dispoziţiile prevăzute de art. 75 din Legea insolvenţei, în sensul că orice executare se suspendă.

În aceste circumstanţe, vizat fiind efectul pozitiv al autorităţii de lucru judecat, prin raportare la o hotărâre judecătorească definitivă depusă ca mijloc de probă, ce conţine statuări pe care părţile le consideră favorabile în contextul analizei referitoare la condiţia bunei-credinţe, nu exista obligaţia unei pronunţări exprese cu privire la această apărare, prin dispozitivul deciziei instanţei de apel. Or, ca mijloc de probă, instanţa de apel a avut-o în vedere, în cuprinsul considerentelor existând referiri explicite la aceasta. Astfel, instanţa de apel a motivat în sensul că nu prezintă relevanţă faptul că litigiul notat în cartea funciară, respectiv contestaţia la executare înregistrată sub nr. x/2015, a fost respinsă prin decizia nr. 63/2017 din data de 23.03.2017 a Tribunalului Braşov, în condiţiile în care soluţia a fost pronunţată ulterior încheierii contractului din 13.03.2017. Opozabilitatea hotărârii de deschidere a procedurii insolvenţei debitoarei A. S.R.L. faţă de pârâţi şi de S.C. G. la data publicării hotărârii în BPI la 7.04.2015 nu influenţează aspectele legate de notările din cartea funciară, cele care au stat la baza înlăturării prezumţiei de bună credinţă a dobânditorilor pârâţi.

În acest sens instanţa de apel a avut în vedere inclusiv decizia nr. 63/2017 din data de 23.03.2017 a Tribunalului Braşov, raportându-se corect la puterea de lucru judecat, în sensul unui efect pozitiv al autorităţii lucrului judecat, care evită contrazicerile între cele statuate prin considerentele unor hotărâri judecătoreşti succesive, cu referire la aceeaşi chestiune de drept, fără să împiedice o nouă judecată în cadrul celui de-al doilea proces, pentru că lipseşte identitatea de părţi, obiect şi cauză. Or, prin cele stabilite sub aspectul bunei-credinţe, în contextul analizei căruia a fost invocată puterea de lucru judecat a menţionatei decizii, instanţa de apel nu a contrazis statuările în drept ale acestei decizii.

Este adevărat că statuările prin această hotărâre nu au fost valorificate în sensul dorit de părţile pârâte, însă acest aspect urmează a fi analizat din perspectiva motivului de casare prevăzut de art. 488 pct. 8 C. proc. civ.

Criticile referitoare la omisiunea analizării unor mijloace de probă şi la interpretarea dată probelor în apel nu pot face obiectul controlului de legalitate în recurs, fiind aspecte de netemeinicie, inadmisibile în raport cu art. 488 alin. (1) C. proc. civ.

In consecinţă, criticile se vor respinge, ca nefondate.

Subsumat motivului de recurs prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au susţinut, în esenţă, că instanţa de apel a dat o interpretare total străină de textului de lege invocat, raportat la conţinutul art. 901 alin. (2) C. civ., hotărârea fiind dată atât cu aplicarea greşită a principiului terţului dobânditor de bună-credinţă, precum şi cu încălcarea dispoziţiilor de drept material ale art. 565 C. civ.

Toate acele critici care vizează efectele nulităţii, precum şi excepţiile de la principiul resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis, analizate din perspectiva aplicării lor la circumstanţele speţei, care sunt comune celor susţinute prin recursul pârâţilor Bodrumlu într-o formă diferită dar având acelaşi conţinut substanţial, vor fi înlăturate ca nefondate, pentru considerentele care au stat la baza înlăturării lor cu prilejul analizei recursului pârâţilor Bodrumlu, exprimate anterior(a se vedea supra II.1 pct. 3).

Cu referire specială la situaţia acestor pârâţi recurenţi, în mod corect instanţa de apel a considerat că nu este îndeplinită condiţia bunei-credinţe întrucât nu poate fi reţinută buna-credinţă a acestora câtă vreme la data perfectării contractului de vânzare, respectiv 22 iunie 2018, pârâtul C. deţinea calitatea de asociat majoritar în cadrul societăţii G.(adjudecatar al imobilelor), cunoscând valoarea imobilelor din patrimoniul societăţii şi situaţia actelor de adjudecare; pârâtul, în calitatea sa de asociat majoritar, nu putea fi străin de situaţia juridică a tutor acestor acte încheiate de societate în calitate de adjudecatar, prin care a dobândit proprietatea mai multor bunuri imobile, plătind un preţ de vânzare de 637.070 RON, echivalentul sumei de 140.000 Euro.

Or, împrejurarea că pârâţii cumpărători au verificat titlul de proprietate al celor cu care au contractat şi evidenţele de carte funciară în care era menţionat litigiul ce a avut ca obiect contestaţia la executare în legătură cu valabilitatea titlului de proprietate al primului subdobânditor, precum şi calitatea de asociat al pârâtului cumpărător constituie elemente suficiente pentru a înlătura buna credinţă invocată de cumpărători.

În aceste circumstanţe, s-a considerat corect de către instanţa de apel că aspectele legate de lipsa notării în cartea funciară a litigiului nr. 1052/62/2015/a19, prin care s-au anulat actele de adjudecare emise în favoarea societăţii care a adjudecat, nu mai prezintă relevanţă, calitatea dovedită a cumpărătorului fiind împrejurarea esenţială care răstoarnă prezumţia relativă de bună credinţă care opera în favoarea sa.

Inalta Curte reaminteşte că toate aspectele legate de stabilirea relei credinţe, consecinţă a unei operaţiuni de analiză şi sinteză a probelor administrate în faţa instanţelor fondului, sunt aspecte de netemeinicie, iar nu de nelegalitate a deciziei atacate şi nu pot fi verificate în recurs. Prin urmare, cu această motivare, se vor respinge ca fiind inadmisibile în recurs criticile referitoare la o reţinere greşită a susţinerilor părţilor, la menţiunile din contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, la analizarea bunei-credinţe şi a criteriilor necesar a fi îndeplinite pentru reţinerea bunei-credinţe în materia cărţii funciare cu referire la circumstanţele de fapt ale cauzei, la reţinerea şi analizarea unei situaţii de fapt total eronate, la probele care pun în evidenţă buna-credinţă.

Totodată, se vor înlătura ca inadmisibile în recurs apărările de fond referitoare la principiul validităţii aparenţei în drept, invocat în această manieră şi raportat la aceste motive care îl susţin, pentru prima dată în faţa instanţei de recurs, astfel că acest aspect nu a făcut obiectul cercetării instanţelor fondului. Tot astfel, vor fi înlăturate criticile care vizează buna-credinţă a recurentei D., cu privire la acare se afirmă, în recurs, că în mod greşit este considerată de rea-credinţă, fiind total străină de S.C.G..

De altfel, acest principiu al aparenţei în drept a făcut obiectul analizei instanţei de apel, chiar dacă nu l-a identificat terminologic sub această denumire, ci ca principiu al ocrotirii bunei credinţe legitime, menit să corijeze efectele distructive ale nulităţii actului primar. Analizând buna-credinţă a subdobânditorilor, pentru a verifica dacă, în considerarea acesteia poate suprima nulitatea înseşi, instanţa de apel avut în vedere, practic, validitatea aparenţei în drept.

Pentru toate cele ce preced, în considerarea aserţiunilor teoretice exprimate cu prilejul analizei celui dintâi recurs şi a circumstanţelor de fapt stabilite de către instanţele fondului, se apreciază, în majoritate, că cele două recursuri sunt nefondate, nefiind îndeplinite condiţiile care susţin ipoteza de excepţie de la principiul resoluto jure dantis rezolvitur jus accipientis. Desfiinţat fiind dreptul transmiţătorului prin anularea actului de adjudecare, înseamnă că el a transmis ceea ce nu avea şi, în consecinţă, pârţii subdobânditori nu au putut nici ei dobândi în patrimoniul propriu, în mod valabil, vreun drept. Circumstanţe concrete în care bunurile imobile care au făcut obiectul adjudecării au fost vândute succesiv, într-un interval de 3 ani, pentru ca în final să ajungă în patrimoniul asociatului majoritar al societăţii comerciale adjudecatare, timp în care proprietarul acestor bunuri vândute la licitaţie în procedura executării silite a iniţiat mai multe procese, contestând legalitatea actelor de adjudecare şi apoi nulitatea actelor de înstrăinare succesive, calitatea dovedită a cumpărătorilor subsecvenţi şi legătura acestora cu adjudecatarul, toate acestea sunt împrejurări de natură să confere efecte depline nulităţii actului de adjudecare în privinţa transmisiunilor cu titlu oneros care i-au urmat.

În consecinţă, făcând aplicarea art. 496 alin. (1) C. proc. civ., Inalta Curte va respinge recursurile ca nefondate, cu majoritate de voturi.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Cu majoritate de voturi, respinge ca nefondate recursurile declarate de pârâţii C. şi D. şi de pârâţii F. şi E. împotriva deciziei nr. 1412/Ap din 12 octombrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 17 aprilie 2024.

OPINIE SEPARATĂ

Cu opinia separată a dnei judecător M., în sensul că: Admite recursurile declarate de pârâţii C. şi D. şi de pârâţii F. şi E. împotriva deciziei nr. 1412/Ap din 12 octombrie 2022 pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Casează decizia recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

În argumentarea opiniei separate, se evidenţiază că sunt incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6) şi 8) din C. proc. civ. invocate de către ambii recurenţi prin recursul declarat.

Pentru analizarea acestora, judecătorul în opinie minoritată apreciază că este necesar să indice elementele factuale reţinute de către instanţa devolutivă, relevante în analizarea criticilor formulate prin motivele de recurs.

Prin încheierea de şedinţă din data de 13.03.2015, pronunţată în dosarul nr. x/2015 al Tribunalului Braşov, s-a dispus deschiderea procedurii generale a insolvenţei faţă de debitoarea S.C. A. S.R.L..

La data de 09.07.2014, imobilele au fost adjudecate de pârâta S.C. G., care a plătit 75% din preţul de evaluare, societate care le-a vândut la data de 14.03.2017 către pârâţii E. şi F..

De la data de 09.07.2014 nu s-a mai efectuat niciun act de executare până la data de 19.03.2015, când a fost emis actul de adjudecare, deoarece executarea silită a fost contestată.

Prin emiterea actului de adjudecare, proprietatea imobilelor care a făcut obiectul urmăririi silite s-a transmis de la debitor la adjudecatarul S.C. G., consfinţind astfel încheierea executării silite.

Primul dosar:

Pe parcursul executării silite, a fost formulată contestaţia la executare, care a format obiectul dosarului nr. x/2015 Acest litigiu a fost notat în cartea funciară, fiind un element esenţial în accepţiunea instanţelor devolutive pentru soluţionarea cauzei.

Prin sentinţa civilă nr. 11212 din data de 11.11.2016, Judecătoria Braşov a dispus respingerea contestaţiei la executare formulată. Ulterior, soluţia pronunţată a rămas definitivă prin decizia civilă nr. 63/23.03.2017 a Tribunalului Braşov, fiind confirmată validitatea actului de adjudecare.

La data de 13.03.2017, se încheie contractul de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 între vânzâtoarea S.C. G. şi cumpărătorii F. şi E..

Judecătoriei opiniei separate relevă că primul act translativ de proprietate a fost încheiat după pronunţarea hotărârii în primă instanţă, prin care fusese respinsă contestaţia la executare şi cu 10 zile înainte de confirmarea acesteia prin decizia dată de instanţa de apel. Astfel, prin soluţionarea definitivă a contestaţiei la executare, care a format obiectul dosarului nr. x/2015, titlul de proprietate al adjudecatarului a fost validat. La data încheierii contractului de vânzare cumpărare nr. x/13.03.2017 era înregistrat pe rolul instanţelor de judecată un singur dosar, respectiv dosarul nr. x/2015, având ca obiect contestaţie la litigiu ce a fost soluţionat în favoarea vânzătorului G.. Ulterior, soluţia a rămas definitiva prin soluţia pronunţată de către Tribunalul Braşov, respectiv decizia civilă nr. 63/2017 din data de 23.03.2017.

Al doilea dosar:

După 7 luni de la momentul dobândirii dreptului de proprietate de către recurenţi, şi finalizării în mod definitiv a dosarului nr. x/2015 la 03.10.2017, reclamanta a învestit Tribunalul Braşov cu dosarul nr. x/2015 având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actelor de adjudecare emise la 19.03.2015 de BEJ L. şi desfiinţarea acestora. Acest dosar a fost finalizat prin decizia nr. 1004/AP/2018 a Curţii de apel Braşov, prin care s-a dispus desfiinţarea actelor de adjudecare emise la data de 19.03.2015 de către Biroul Executorului Judecătoresc L..

Al treilea dosar

La data de 27.06.2018, reclamanta din prezenţa cauza a introdus pe rolul instanţelor de judecată o acţiune înregistrată sub nr. x/2015/a23 având ca obiect să constate nulitatea absolută a contractului de vânzare autentificat sub nr. x/22.06.2018 de către S.P.N. I. şi K..

Prin sentinţa civilă nr. 203/S din 07.10.2019 pronunţată de către Tribunalul Braşov în dosarul nr. x/2015, menţinută prin Decizia nr145/Ap/2020 pronunţată de către Curtea de Apel Braşov la data de 26.02.2020 în dosarul nr. x/2015, rămasă definitiva urmare a pronunţări deciziei civile nr. 112/27.01.2021 de către Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie în dosarul s-a dispus respingerea acţiunii având ca obiect desfiinţarea contractului de vânzare cumpărare autentificat sub nr. x de către Notarul Public I. şi repunerea părţilor în situaţia avută anterior încheierii acestui act juridic.

Al patrulea dosar nr. x/2015 este reprezentată de cauza pendinte, prin care s-a solicitat să se constate nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, de către Notarul Public H., şi a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, de către Notarul Public I..

Ceea ce este relevant de subliniat este împrejurarea că singura notare în cartea funciară se referă doar la existenţa dosarului nr. x/2015, având ca obiect contestaţie la executare, care a fost finalizat în mod definitiv la data de 23.03.2017, când a fost pronunţată decizia civilă nr. 63/23.03.2017 a Tribunalului Braşov, fiind confirmată validitatea actului de adjudecare.

După data soluţionării definitive a prezentului dosar, notarea în cartea funciară a unui litigiu soluţionat definitiv este lipsită de efectele juridice intrinseci operaţiunii de de notare.

Pornind de la aceste coordonate stabilite de către instanţele devolutive, judecătorul opiniei separate apreciază că sunt întemeiate motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6) şi 8) din C. proc. civ. formulate de către ambii recurenţii.

Referitor la recursul declarat de către F. şi E., judecătorul opiniei separate constată că sunt întemeiate criticile formulate privind existenţa unei motivări contradictorii şi privind aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 901 din C. civ.

Se relevă că instanţa devolutivă are o motivare contradictorie, cu privire la existenţa şi efectele cauzei de nulitate prin raportare la atitudinea subiectivă a părţilor contractante la încheierea actului translativ de proprietate şi la efectele notării în cartea funciară a unui litigiu, prin care s-a confirmat validitatea unui act de adjudecare, care, ulterior, a fost constatat nul, într-un nou litigiu, care nu a fost notat în cartea funciară.

Astfel, instanţa de apel reţine următoarele:

"la momentul încheierii acestui contract era notată în cartea funciară contestaţia la executare formulată împotriva actelor de adjudecare, aspect care a fost adus la cunoştinţa cumpărătorilor potrivit menţiunilor din cuprinsul contractului, aceştia asumându-şi riscul dobândirii imobilelor în aceste condiţii. Contestaţia la executare înregistrată sub nr. x/2015 a fost respinsă în mod definitiv de către Tribunalul Bucureşti prin decizia civilă nr. 63/2017 din data de 23.03.2017, ulterior încheierii contractului nr. x la 13.03.2017, astfel că la momentul încheierii contractului exista o îndoială legală de validitatea titlului de proprietate al vânzătorului. Faptul că la momentul încheierii contractului de vânzare cumpărare nu era încă desfiinţat titlul vânzătorului nu este de natură a înlătura cauza de nulitate ce s-a produs ca urmare a anulării actului primar prin decizia civilă nr. 1004/14 iunie 2018".

Caracterul contradictoriu al motivării este evidenţiat, pe de o parte, din reţinerea existenţei unei notări în cartea funciară a litigiului nr. 8152/197/2015, având ca obiect contestaţia la executare, a soluţiei definitive pronunţate în acest dosar - constând în respingerea contestaţiei la executare- şi a efectelor acestei notări- existenţa unei îndoieli cu privire la validitatea titlului şi perpetuarea acestei îndoieli după soluţionarea definitivă a litigiului.

Contradictorialitatea motivării este evidenţiată per se, întrucât instanţa de apel refuză să ajungă la concluzia evidentă, respectiv că, după soluţionarea definitivă a dosarului nr. x/2015, nu se mai poate pune în discuţie existenţa vreunei îndoieli cu privire la validitatea titlului de proprietate, în condiţiile în care contestaţia la executare a fost respinsă definitiv, apreciindu-se că procedura executării silite a fost finalizată în mod legal, prin emiterea unui act de adjudecare care se bucură de prezumţia de validitate şi legalitate. Din contră, chiar dacă ar fi existat o îndoială, ca efect al notării în cartea funciară a litigiului pendinte, această îndoială a fost înlăturată în mod evident la data pronunţării deciziei din apel, respectiv la data de 23.03.2017.

După acest reper temporal, nu se mai poate acorda relevanţă notării în cartea funciară a dosarului nr. x/2015, în condiţiile în care litigiul a fost soluţionat definitiv în favoarea adjudecatarului, proprietar tabular. A reţine în continuare o stare perpetuă de îndoială sub aspectul valabilităţii actului de adjudecare, ca efect al acestei notării în cartea funciară, reprezintă un nonsens juridic, întrucât ar însemna că orice notare a unui litigiu în cartea funciară, indiferent de momentul soluţionării litigiului sau de modalitatea de finalizare a acestuia ar echivala cu existenţa unei îndoieli perpetue asupra valabilităţii titlului proprietarului tabular.

Câtă vreme la momentul perfectării contractului de vânzare-cumpărare nr. x/13.03.2017 era pronunţată în dosarul nr. x/2015 în favoarea exclusivă a vânzătoarei S.C. G., sentinţa civilă nr. 11212/11.11.2016, nu se poate pune în discuţie vreo îndoială legată de validitatea actului de proprietate al acesteia.

Imprejurarea că în dosarul nr. x/2015, soluţia primei instanţe era în favoarea lui G. la momentul la care s-a încheiat contractul de vânzare-cumpărare al imobilelor nu poate fi interpretat decât in favoarea adjudecatarului, neexistand hotărârea unei instanţe chiar şi nedefinitive care să creeze o minimă îndoială privind valabilitatea titlului de proprietate.

O altă contradicţie evidentă în motivarea instanţei de apel rezultă şi din paragraful aflat fila x din motivarea hotărârii unde se face o confuzie între existenţa dosarului nr. x/2015- notat în cartea funciară, care avea ca obiect contestaţia la executare şi a dosarului nr. x/2015, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actelor de adjudecare emise la 19.03.2015, care nu a fost notat în cartea funciară.

Instanţa de apel, printr-un raţionament trunchiat, apreciază că notarea în cartea funciară a dosarului nr. x/2015 "reprezintă suficiente elemente pentru a pune la îndoială tranzacţia perfectată înainte de finalizarea definitivă a procesului notat în cartea funciară", fără a concluziona, prin luarea în considerare a unor elementelor necontestate de părţi, respectiv finalizarea definitivă a dosarului menţionat prin pronunţarea unei soluţii favorabile în favoarea lui G. şi împrejurarea că, după 7 luni de la data întocmirii actului translativ de proprietate a fost promovată acţiunea, care a format obiectul dosarului nr. x/2015, având ca obiect constatarea nulităţii absolute a actelor de adjudecare emise la 19.03.2015.

Pornind de la aceste realităţi evidente, se constată că au fost aplicate greşit şi dispoziţiile art. 901 alin. (1) din C. civ., întrucât nu s-au luat în considerare toate elementele antereferite în aprecierea atitudinii subiective a părţilor contractante, acordându-se valenţe absolute unei notări în cartea funciară, după finalizarea definitivă a procesului, care a fost înscris, în condiţiile în care modalitatea de finalizare a acestuia a fost în favoarea adjudecatarului, fiind confirmat în acel moment titlul de proprietate al vânzătorului.

Prin raportare la toate considerentele menţionate, judecătorul opiniei separate apreciază că sunt incidente motivele de recurs prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 6) şi pct. 8) din C. proc. civ., motiv pentru care se impunea admiterea recursului declarat de pârâţii F. şi E..

Referitor la recursul declarat de pârâţii C. şi D., judecătorul opiniei separate constată că sunt întemeiate criticile formulate privind existenţa unei motivări insuficiente şi contradictorii şi privind aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 901 din C. civ.

În primul rând, judecătorul opiniei separate constată că nu există o motivare distinctă prin raportare la cauzele de nulitate care ar fi putut afecta cele două contractele translative de proprietate, ci instanţa devolutivă realizează un amalgam de argumente pentru a reţine nulitatea absoluă a ambelor acte translative de proprietate, deşi, pornind de la cauzele de nulitate invocate şi la apărările formulate de către părţi, avea îndatorirea de a analiza detaliat şi distinct cauzele de nulitate aferente contractelor de vânzare-cumpărare prin raportare la situaţia de fapt diferită existentă la data întocmirii celor două acte translative de proprietate şi prin luarea în considerare a atitudinii subiective a fiecăruia dintre dobânditorii, la data întocmirii acestora.

În al doilea rând, se decelează, din cuprinsul hotărârii recurate, că nu există nicio motivarea cu privire la atitudinea subiectivă a cumpărătoarei D. la momentul încheierii contractului de vânzare autentificat sub nr. x/22.06.2018, instanţa de apel apreciind că simpla existenţă a relaţiei de soţ dintre cei doi cumpărători, este suficientă pentru a înlătura prezumţia de bună-credinţă care operează în mod legal în favoarea cumpărătoarei D.. Argumentele întemeiate pe relaţiile existente dintre cei doi soţi reprezintă o motivare insuficientă, care se circumscrie motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ.

În al treilea rând, se constată existenţa unei motivări contradictorii a instanţei de apel, deoarece, pe de o parte, acordă relevanţă notării în cartea funciară a litigiului din dosarul nr. x/2015, iar, pe de altă parte, susţine următoarele:

"Faptul că litigiul notat în cartea funciară, respectiv contestaţia la executare înregistrată sub nr. x/2015 a fost respinsă prin decizia nr. 63/2017 din data de 23.03.2017 nu prezintă relevanţă, în condiţiile în care soluţia a fost pronunţată ulterior încheierii contractului din 13.03.2017". Astfel, instanţa de apel se raportează, în mod greşit, la momentul încheierii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/13.03.2017, deşi recurenţii nu au avut calitatea de parte contractantă, iar atitudinea lor subiectivă la acel moment (13.03.2017) nu are relevanţă pentru aprecierea cauzei de nulitate de natură a afecta valabilitatea contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018, care a fost încheiat ulterior.

Ceea ce era relevant pentru instanţa de apel era împrejurarea că, la data de 22.06.2018, nu era menţionat niciun litigiu în cartea funciară, nefiind notat dosarul nr. x/2015, care a fost obiect constatarea nulităţii absolute a actelor de adjudecare emise la 19.03.2015.

Toate aceste apărări formulate de către recurent au fost ignorate cu desăvârşire de către instanţa devolutivă, care a înlăturat prezumţia de bună-credinţă a pârâtului C., pe considerentul că acesta avea calitatea de asociat al societăţii S.C. G. şi că, în considerarea acesteia, nu era străin de situaţia juridică a societăţii.

Judecătorul opiniei separate apreciază că această motivare este insuficientă, în condiţiile în care instanţa de apel nu realizează o cercetare completă, respectiv dacă calitatea de asociat exista pe parcursul întregii perioade conflictuale, respectiv din anul 2014- când a început executarea silită a societăţii, finalizate cu emiterea actului de adjudecare- şi până în anul 2018- când a fost întocmit contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/22.06.2018.

În lipsa unei asemenea analize detaliate, considerentele instanţei devolutive par a fi lacunare şi lipsite de consistenţă fiind echivalente unei motivări insuficiente, care se circumscriu motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6) din C. proc. civ.

Pornind de la argumentele expuse, se constată că au fost aplicate greşit şi dispoziţiile art. 901 alin. (1) din C. civ., întrucât nu s-au luat în considerare toate elementele antereferite în aprecierea atitudinii subiective a părţilor contractante.

Pentru toate considerentele expuse, se impunea admiterea celor două recursului, casarea acestora şi trimiterea spre rejudecare la instanţa de apel.