Land recovery action: improper analysis of property title validity in lieu of assessing warranty against eviction and own fault in division context

Şedinţa publică din data de 5 decembrie 2023

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor dosarului constată următoarele:

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la 15 noiembrie 2021 pe rolul Judecătoriei Iaşi, ulterior declinată spre competentă soluţionare Tribunalului Iaşi, prin sentinţa civilă nr. 3366 din 5 aprilie 2022, reclamanta A. S.R.L. - în faliment, reprezentată legal prin lichidator judiciar B., în contradictoriu cu pârâta C. S.R.L., a solicitat următoarele:

1. Obligarea pârâtei să lase în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de 777,00 mp situat în mun. Iaşi, str. x, jud. Iaşi, sector cadastral 7, parcela x, identificat cadastral cu nr. x (fost identificat cu nr. cadastral x), dobândit de societate prin cumpărare conform contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2004, înscris în CF x (fost nr. x) a localităţii Iaşi prin încheierea nr. x dată de Judecătoria Iaşi - Registrul de carte funciară în data de 22.06.2004 în dosarul x/2004;

2. Rectificarea cărţii funciare nr. x a localităţii Iaşi, prin radierea înscrierii dreptului de proprietate asupra suprafeţei de teren precizate la pct. 1 supra în beneficiul dobânditoarei subsecvente, pârâta C. S.R.L., înscriere efectuată în dosarul OCP1 nr. x/04.11.2014 prin încheierea cu acelaşi număr, în temeiul contractului de vânzare-cumpărare nr. x/03.11.2014, prin care pârâta a dobândit dreptul de proprietate asupra aceluiaşi teren prin cumpărare de la un neproprietar;

3. Rectificarea cărţii funciare nr. x a localităţii Iaşi, prin radierea notării efectuate în dosarul OCPI nr. x din 1 august 2017, prin care, printr-o greşită calificare a dreptului, în mod eronat s-a dispus rectificarea încheierii OCPI nr. x din 30 iunie 2017 în sensul că " ...prin sentinţa nr. 1132 din 27 octombrie 2016 din dosar x/2016 din 27.10.2016 se constată dreptul exclusiv asupra construcţiei şi terenului asupra A.l, în favoarea C.... ";

4. În subsidiar, în situaţia în care bunul a fost înstrăinat ori nu mai poate fi restituit în natură din orice motiv, să se dispună obligarea pârâtei la plata de despăgubiri băneşti, potrivit valorii de circulaţie a imobilului la momentul restituirii prin echivalent.

De asemenea s-a solicitat obligarea pârâtei la suportarea cheltuielilor de judecată.

Prin încheierea de şedinţă din 8 iunie 2022 Tribunalul Iaşi a respins excepţiile invocate de pârâtă privind lipsa capacităţii procesuale de folosinţă a reclamantei şi autoritatea de lucru judecat.

Prin sentinţa civilă nr. 1811 din 8 iunie 2022 Tribunalul Iaşi a admis cererea civilă cu obiect revendicare şi rectificare de carte funciară formulată de reclamanta S.C. A. S.R.L. prin B., în contradictoriu cu pârâta S.C. C. S.R.L.

A obligat pârâta să lase reclamantei în deplină proprietate şi liniştită posesie suprafaţa de teren de 777,00 mp situat în mun. Iaşi, str. x, jud. Iaşi, sector cadastral 7, parcela x, identificat cadastral cu nr. x (fost nr. cadastral x), dobândit prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/21.05.2004 la BNP D., înscris în CF x (provenită din CF hârtie cu nr. x) a localităţii Iaşi.

A dispus rectificarea Cărţii Funciare nr. x a localităţii Iaşi în sensul radierii înscrierii dreptului de proprietate asupra terenului precizat anterior în beneficiul pârâtei C. S.R.L., conform încheierii OCPI nr. x/04.11.2014, precum şi rectificarea aceleaşi Cărţi Funciare nr. x a localităţii Iaşi în sensul radierii notării efectuate prin încheierea OCPI nr. x/01.08.2017, prin care s-a dispus rectificarea încheierii OCPI nr. x/30.06.2017 în sensul că "...prin sentinţa nr. 1132 din 27 octombrie 2016 din dosarul nr. x/2016 se constată dreptul exclusiv asupra construcţiei şi terenului".

A respins cererea reclamantei în pretenţii, respectiv de obligare a pârâtei la plata despăgubirilor băneşti constând în valoarea de circulaţie a terenului.

Împotriva încheierii de şedinţă din 8 iunie 2022 şi a sentinţei civile nr. 1811 din 8 iunie 2022, pronunţate de Tribunalul Iaşi pârâta C. a declarat apel.

Prin decizia civilă nr. 541 din 28 noiembrie 2022 Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă a respins ca neîntemeiat, apelul promovat de C. S.R.L. împotriva încheierii de şedinţă din 8 iunie 2022 şi a sentinţei civile nr. 1811/2022 din 8 iulie 2022 pronunţate de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

În termen legal, invocând în drept dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5, 6, 7 şi 8 Cod procedură civilă, pârâta C. S.R.L. a declarat recurs împotriva deciziei civile nr. 541/2022 din 28 noiembrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă.

Subsumat motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 7 C. proc. civ., recurenta susţine, în esenţă, că prin decizia atacată a fost încălcată autoritatea de lucru judecat invocată în cauză, precum şi efectul pozitiv al hotărârilor judecătoreşti depuse în probatoriu de aceasta.

Astfel, arată că în dosarul nr. x/2010, soluţionat prin sentinţa nr. 579 din 31 iulie 2020, pronunţată de către Tribunalul Iaşi, s-a solicitat instanţei să constate nulitatea absolută a Hotărârii Adunării Generale a Acţionarilor S.C. A. S.R.L. din 5 iunie 2008, Hotărârea Asociatului Unic Nr. 1/2008, Proiectul de Divizare a A. S.R.L. publicată în M.O. nr. 1751/19.05.2008, Protocolul de predare-primire din 08.10.2008 şi a tuturor actelor subsecvente acestora, inclusiv nulitatea absolută a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/3.11.2014 BNP E. şi revendicarea bunului imobil de la recurenta-pârâtă cu demolarea imobilului bloc de locuinţe.

Prin urmare, consideră că sunt incidente dispoziţiile art. 430 alin. (2) şi cele ale art. 431-432 C. proc. civ.

Totodată, în opinia sa, a fost încălcat efectul pozitiv al sentinţei civile nr. 1132/2016, pronunţată la 27 octombrie 2016 de către Tribunalul Iaşi, în dosarul nr. x/2016, rămasă definitivă, în cuprinsul căreia s-a constatat faptul că, este proprietarul suprafeţei de 777,00 mp. teren situat în Mun. Iaşi, str. x, Jud. Iaşi, având număr cadastral x, parcela x, identificat cadastral cu nr. x, dar şi a blocului de locuinţe edificat pe acest teren, hotărârea judecătorească fiind înscrisă în cartea funciară a imobilului prin rezoluţia de admitere nr. x/30.06.2017.

În ceea ce priveşte incidenţa prevederilor art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ. şi a art. 425 alin. (1) lit. b) din acelaşi cod, că a arătat că decizia recurată a fost dată cu interpretarea greşită a actului juridic dedus judecăţii şi s-a întemeiat pe motive contradictorii şi străine de natura cauzei.

Susţine că hotărârea recurată cuprinde motive contradictorii şi străine de natura pricinii, în sensul că deşi se analizează efectele sentinţei civile nr. 1132/2016, pronunţată la 27 octombrie 2016 de către Tribunalul Iaşi, în dosarul nr. x/2016, rămasă definitivă raportat la sentinţa civilă apelată nr. 1811/08.07.2022, s-a reţinut că nu s-ar fi tranşat dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 777 mp şi asupra blocului de locuinţe edificat pe acest teren, ceea ce reprezintă motive contradictorii şi străine de natura pricinii.

Tot cu motive contradictorii şi străine de natura pricinii, subliniază că le-a fost respinsă excepţia prescripţiei tabulare prevăzute de dispoziţiile art. 897 alin. (2) C. civ., instanţa de apel reţinând în mod greşit reaua credinţă a societăţii C. S.R.L. la dobândirea posesiei şi a dreptului de proprietate a imobilului teren, deoarece instanţa trebuia să analizeze faptul că prin încheierea nr. x/12.09.2014 a OCPI-BCPI Iaşi a fost notat litigiul recurentei având ca obiect "hotărâre care să ţină loc de act autentic", ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2014, pentru Contractul autentificat sub nr. x din 13 noiembrie 2013, de către BNPA "F. ŞI G.", deci anterior înscrierii de către intimata-reclamantă a contestaţiei în cartea funciară (8 octombrie 2014).

În acest sens, buna credinţă a recurentei la dobândirea bunului imobil există şi nu a fost răsturnată. soluţia şi motivarea instanţei de apel fiind contradictorie şi străină de natura pricinii.

De asemenea, dispoziţiile art. 897 alin. (2) C. civ. reglementează prescripţia dreptului la acţiune de 3 ani împotriva terţului dobânditor de rea credinţă, care se coroborează cu dispoziţiile art. 892 alin. (3) C. civ., excepţia prescripţiei tabulare fiind admisibilă, însă soluţia de respingere nu a fost motivată legal.

A mai arătat recurenta că tot cu motive contradictorii şi străine de natura pricinii a fost motivată şi soluţia de respingere a excepţiei inadmisibilităţii, pentru lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii, întrucât dreptul de posesie şi proprietate înscris în cartea funciară din anul 2017 aparţine altor persoane fizice şi/sau juridice, cărora aceasta, în exercitarea obiectului de activitate le-a înstrăinat posesia şi dreptul prin acte autentice încă din anul 2017.

Consideră că instanţa a pronunţat o hotărâre ce nu poate fi executată de partea din proces, întrucât aceasta nu deţine posesia terenului, pentru a-l preda intimatei-reclamante.

Apreciază că hotărârea recurată nu este motivată în realitate, în sensul ca, fiecare parte din cauză, să poată obţine un răspuns specific şi explicit cu privire la aspectele decisive ale rezultatului procedurii în cauză, indicând în acest sens hotărârea Ruiz Torja şi Hiro Bălani c. Spaniei, Hotărârea din 9 decembrie 1994), iar conduita procedurală adoptată de instanţa de apel, nu răspunde exigenţelor impuse de art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului şi de art. 425 alin. (1) lit. b) Cod Procedură Civilă, ipotezele reţinute fiind subsumate motivelor de casare prevăzute de Art. 488 alin. (1) pct. 5 şi pct. 6 Cod procedură Civilă.

Respingerea excepţiei inadmisibilităţii, pentru lipsa coparticipării procesuale pasive obligatorii, întrucât dreptul de posesie şi proprietate înscris în cartea funciară din anul 2017, aparţine altor persoane fizice şi/sau juridice, nu a fost motivată în realitate, instanţa de apel s-a limitat la invocarea art. 643 alin. (1) şi (2) C. civ., însă în realitate sunt aplicabile dispoziţiile art. 649 şi art. 653 C. civ. referitor la părţile comune cu raportare la dispoziţiile art. 647 alin. (2) C. civ., excepţia fiind întemeiată deoarece raporturile dintre coparticipanţi sunt guvernate de principiul independenţei procesuale care rezultă din art. 59-60 C. proc. civ.

În dezvoltarea motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta a arătat că au fost încălcate şi aplicate greşit normele de drept material, deoarece dispoziţiile art. 897 alin. (2) C. civ., ce reglementează prescripţia dreptului la acţiune de 3 ani împotriva terţului dobânditor de rea credinţă, se coroborează cu dispoziţiile art. 892 alin. (3) C. civ., însă instanţa a interpretat şi a aplicat greşit aceste dispoziţii. De asemenea, a apreciat că este greşită şi interpretarea şi aplicarea art. 901 C. civ. şi art. 643 alin. (1) şi (2) C. civ. de către instanţa de apel, întrucât buna-credinţă nu a fost analizată de la momentul declanşării raporturilor juridice izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare din anul 2013 când nu exista nicio înscriere din partea intimatei-reclamante, iar coparticiparea procesual-pasivă a fost interpretată greşit, prin ignorarea dispoziţiilor art. 649 şi art. 653 C. civ. referitor la părţile comune cu raportare la dispoziţiile art. 647 alin. (2) C. civ.

Tot în acest sens, a susţinut că au fost încălcate şi dispoziţiile art. 430 alin. (2) şi art. 431-432 C. proc. civ., prin intepretarea şi aplicarea acestor dispoziţii în mod greşit, fără a fi analizate cele două acţiuni în revendicare prin raportare la finalitatea lor juridică şi scopul urmărit.

Excepţia puterii lucrului judecat a fost consacrată şi de practica judiciară de la cel mai înalt grad de control judiciar.

Astfel, recurenta a indicat decizia 631 din 10 martie 1973 a Tribunalului Suprem, secţia Civilă, care a statuat că, pentru a exista identitate de obiect între două acţiuni, nu este nevoie ca obiectul să fie formulat în ambele acţiuni în acelaşi mod, ci este suficient ca din cuprinsul acestor acţiuni să rezulte că scopul final urmărit de reclamant este acelaşi în ambele acţiuni şi, chiar dacă în primul litigiu s-a discutat numai pe cale incidentă un drept invocat de o parte, soluţia dată de instanţă are putere de lucru judecat într-o acţiune în care se încearcă valorificarea aceluiaşi drept.

A mai indicat decizia nr. 496 din 8 martie 1975 a Tribunalului Suprem, secţia Civilă, care lămureşte caracterul obligatoriu al dezlegărilor rămase definitive şi jurisprudenţa mai recentă a instanţei supreme, decizia nr. 735 din 22 februarie 2008, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia Comercială, în dosarul nr. x/2006.

Puterea de lucru judecat nu este limitată la dispozitivul hotărârii, ci ea se întinde şi asupra considerentelor hotărârii, care constituie susţinerea necesară a dispozitivului, făcând corp comun cu acesta. În acest sens s-au pronunţat doctrina prin autori de prestigiu şi practică judiciară.

Aşadar, de vreme ce aceeaşi problemă dedusă judecăţii într-un litigiu dintre aceleaşi părţi a fost soluţionată irevocabil pe cale incidentală sau pe fond într-un anumit sens, rezultă că acest aspect reţinut de instanţe, care a stat la baza soluţiilor din dispozitivul hotărârilor, a dobândit putere de lucru judecat şi, în mod corect, trebuie avut în vedere de instanţa sesizată ulterior.

Totodată, recurenta a arătat că trebuie avut în vedere şi principiului securităţii raporturilor juridice ce consacră o garanţie unică şi fără echivoc pentru participanţii la procesul judiciar, astfel încât nu se vor putea pune în discuţie chestiuni apreciate definitiv de instanţele judecătoreşti şi nu se vor putea întreprinde măsuri care să afecteze situaţiile juridice irevocabile sau drepturile dobândite, decât în situaţii în care, în condiţiile stabilite de legea procedurală a căilor de atac, pentru a corecta erorile judiciare sau omisiunile justiţiei.

A indicat în acest sens statuările C.J.U.E. cu privire la principiul securităţii juridice, ce face parte din ordinea juridică comunitară şi trebuie respectat atât de instituţiile comunitare, cât şi de statele membre, atunci când acestea îşi exercită prerogativele conferite de directivele comunitare şi cauza Marcks împotriva Belgiei.

Concluzionând, a solicitat admiterea recursului formulat, casarea hotărârii şi trimiterea cauzei în vederea rejudecării la instanţa de apel, urmând a solicita cheltuielile de judecată pe cale separată.

Intimata-reclamantă A. S.R.L. a formulat întâmpinare, prin care a solicitat, în esenţă, respingerea recursului, ca nefondat, cu obligarea recurentei la plata cheltuielilor de judecată în recurs.

Recurenta-pârâtă C. S.R.L. a depus răspuns la întâmpinare prin care a solicitat, în esenţă, respingerea apărărilor formulate prin întâmpinare.

Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, verificând în cadrul controlului de legalitate decizia atacată în raport de criticile formulate şi temeiurile de drept invocate, ţinând cont şi de apărările din cuprinsul întâmpinării, constată că recursul este fondat, pentru următoarele considerente:

Conform art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., hotărârea poate fi casată când aceasta nu cuprinde motivele pe care se întemeiază sau când cuprinde motive contradictorii ori numai motive străine de natura pricinii.

În speţă, recurenta invocă ipoteza reglementată de art. 488 alin. (1) pct. 6 teza a III-a Cod procedură civilă, susţinând că buna sa credinţă nu a fost analizată la momentul naşterii raporturilor juridice izvorâte din antecontractul de vânzare-cumpărare din anul 2013 şi nici la momentul intrării în posesia terenului.

Sub acest aspect se constată că, într-adevăr, nu numai că buna credinţă a recurentei a fost analizată prin raportare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, analiză specifică unei acţiuni în constatarea nulităţii, ci întreaga analiză a instanţelor de fond a fost făcută din perspectiva valabilităţii contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2014 la SNP E., în condiţiile în care instanţele au fost învestite cu o acţiune în revendicare şi nu cu o acţiune în constatarea nulităţii contractului de vânzare-cumpărare antemenţionat.

Potrivit dispoziţiilor art. 563 alin. (1) C. civ.:

"Proprietarul unui bun are dreptul de a-l revendica de la posesor sau de la o altă persoană care îl deţine fără drept".

În cauză, recurenta a opus reclamantei în acţiunea în revendicare titlul său de proprietate reprezentat de contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2014 la SNP E., titlu ce nu a fost anulat şi nici constatat nul de nicio instanţă. Mai mult, aşa cum a reţinut şi instanţa de fond, pârâta are intabulat dreptul de proprietate pe numele său, încă din 4 noiembrie 2014.

În consecinţă, în soluţionarea acţiunii în revendicare cu care a fost învestită, instanţele de fond ar fi trebuit să pornească de la premisa valabilităţii titlului de proprietate opus de pârâtă, şi nu să se limiteze la analiza valabilităţii acestuia. Din aceasta perspectivă, întreaga motivare apare ca fiind străină de natura cauzei, câtă vreme, deşi nu au fost învestite cu o acţiune în constatarea nulităţii titlului de proprietate al pârâtei, analiza instanţelor de fond s-a limitat la acest aspect.

Aşa fiind, modalitatea în care a expus raţionamentul avut în vedere pentru soluţia adoptată este de natură a crea recurentei o vătămare ce nu poate fi înlăturată decât prin casarea deciziei atacate şi trimiterea cauzei la aceeaşi instanţă spre rejudecarea apelului formulat de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1811 din 8 iulie 2022 pronunţate de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

În rejudecare, instanţa va trebui să analizeze, în primul rând, în ce măsură reclamanta A. S.R.L. are deschisă calea acţiunii în revendicare împotriva pârâtei recurente, câtă vreme reclamanta are obligaţia de garanţie contra evicţiunii faţă de A., cea de la care a dobândit imobilul recurenta, ori, potrivit art. 1696 C. civ., acela care este obligat să garanteze contra evicţiunii nu poate să evingă.

Totodată, se va avea în vedere că, în susţinerea acţiunii în revendicare, reclamanta A. S.R.L. invocă de fapt nevalabilitatea titlului recurentei, contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/03.11.2014 la SNP E., motivat de faptul că aceasta ar fi cumpărat de la un neproprietar, A., deoarece actul de vânzare al A. nu ar fi fost încheiat într-o formă autentică. Sub acest aspect, trebuie reţinut faptul că acţiunea în revendicare este formulată chiar de A. S.R.L., cea căreia îi revenea obligaţia de a întocmi actul de divizare în formă autentică, astfel încât, în cauză se pune problema şi în ce măsură reclamanta îşi poate invoca propria culpă pentru a pretinde eventuale vicii ale titlului recurentei.

În privinţa sentinţei civile nr. 6460 din 12 mai 2015 a Judecătoriei Iaşi, aşa cum în mod corect a reţinut şi instanţa de apel, aceasta a fost pronunţată într-o procedură necontencioasă, în condiţiile în care, în cadrul soluţionării unei plângeri formulate împotriva unei încheieri de carte funciară, instanţa nu poate statua asupra existenţei sau inexistenţei a însuşi dreptului de proprietate ci exclusiv asupra corectitudinii înscrierilor din cartea funciară.

Nu în ultimul rând, instanţa de recurs mai reţine că la data la care a avut loc divizarea reclamantei A., pe de o parte legea nu impunea condiţia formei autentice pentru proiectul de divizare, Noul C. civ. intrând în vigoare la data de 1 octombrie 2011, în timp ce reclamanta A. s-a divizat în mai 2008, iar pe de altă parte, actul constitutiv, respectiv statutul societăţii nou înfiinţate în urma divizării, A., a fost autentificat în 2014, aşa cum au reţinut şi instanţele de fond.

Pentru raţiunile înfăţişate, constatând că se confirmă motivele de casare instituie de art. 488 alin. (1) pct. 5, 6 şi 8 Cod procedură civilă, în temeiul art. 496 alin. (2) şi art. 497 Cod procedură civilă, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 541/2022 din 28 noiembrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă, va casa în parte decizia atacată, în sensul că va trimite cauza pentru rejudecarea apelului formulat de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1811 din 8 iulie 2022 pronunţate de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă şi va menţine dispoziţia privind respingerea apelului formulat de pârâta C. S.R.L. împotriva încheierii de şedinţă din 8 iunie 2022, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

Cu prilejul rejudecării, instanţa de apel va ţine cont de problemele dezlegate prin decizia de casare, conform art. 501 C. proc. civ.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul declarat de recurenta-pârâtă C. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 541/2022 din 28 noiembrie 2022 pronunţată de Curtea de Apel Iaşi, secţia Civilă.

Casează în parte decizia atacată, în sensul că trimite cauza pentru rejudecarea apelului formulat de pârâta C. S.R.L. împotriva sentinţei civile nr. 1811 din 8 iulie 2022 pronunţate de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

Menţine dispoziţia privind respingerea apelului formulat de pârâta C. S.R.L. împotriva încheierii de şedinţă din 8 iunie 2022, pronunţată de Tribunalul Iaşi, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 decembrie 2023.