Limitation of seller’s warranty for hidden defects and evidentiary standard for contractor liability amidst post-purchase structural modifications

Şedinţa publică din data de 10 iunie 2025

Deliberând asupra recursului, din examinarea actelor şi lucrărilor din dosar, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţia dedusă judecăţii

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a VI-a civilă la data de 02.08.2021, sub nr. x/2021, reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâţii C., D., E. şi F. S.R.L., obligarea pârâţilor la plata sumei de 1.092.305 RON (221.972,61 EUR curs BNR data introducerii cererii), reprezentând contravaloarea cheltuielilor suportate de reclamanţi cu înlăturarea viciilor ascunse ale imobilului situat în mun. Bucureşti, strada x nr. 9, lot. 1 şi lot x, precum şi a daunelor cauzate de aceste vicii; obligarea pârâţilor la plata sumei de 246.190 RON (50.000 EUR curs BNR data introducerii cererii), pentru prejudiciul cauzat reclamanţilor prin lipsa de folosinţă a imobilului pe perioada remedierii viciilor ascunse; obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată efectuate în cauză.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 2035/24.07.2024, Tribunalul Bucureşti a respins excepţia prescripţiei dreptului material la acţiune în ceea ce priveşte garanţia antreprenorului, ca nefondată, a admis în parte cererea de chemare în judecată formulată de reclamanţii A. şi B. şi a obligat pârâţii C. şi S.C. F. S.R.L. la plata către reclamanta B. a sumei de 680.948,68 RON reprezentând prejudiciu cauzat pentru înlăturarea viciilor ascunse ale imobilului cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x de către S.P.N. G. şi H. la data de 10.11.2016, în proporţie de 1/2, respectiv 340.474,34 RON fiecare, precum şi la plata către reclamantul A. a sumei de 186.811 RON, reprezentând contravaloare lipsă de folosinţă a apartamentului nr. x, situat în str. x, Bucureşti pentru perioada septembrie 2020 (data începerii lucrărilor) - mai 2021 (data finalizării lucrărilor de reparaţii), în proporţie de 1/2, respectiv 93.405,5 RON fiecare.

De asemenea, prima instanţă a obligat pârâţii la plata către reclamanta B. a cheltuielilor de judecată în cuantum total de 54.469,23 RON, în proporţie de 1/2, respectiv 27.234,615 RON fiecare, reprezentând 1/2 onorariu avocat 36.054,75 RON, 10.414,48 RON taxă judiciară de timbru, 4.000 RON onorariu expert tehnic judiciar construcţii civile şi 4.000 RON onorariu expert parte I., precum şi la plata către reclamantul A. a cheltuielilor de judecată în cuantum total de 43.895,97 RON în proporţie de 1/2, respectiv 21.947,98 RON fiecare reprezentând 1/2 onorariu avocat 36.054,75 RON, 4.841,22 taxă judiciară de timbru şi 3.000 RON onorariu expert evaluare.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile au declarat apel pârâţii C. şi F. S.R.L., solicitând schimbarea în tot, în sensul respingerii cererii de chemare în judecată, ca neîntemeiate.

Prin decizia civilă nr. 1818A/2024 din 27.11.2024, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă a admis apelul declarat de apelanţii pârâţi F. S.R.L. şi C. împotriva sentinţei civile nr. 2035/24.07.2024, pronunţate de Tribunalul Bucureşti, secţia a VI-a civilă, în contradictoriu cu intimaţii reclamanţi B. şi A.. A schimbat în parte sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată, ca neîntemeiată, menţinând restul dispoziţiilor sentinţei.

4. Recursul formulat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la data de 03.01.2025, au declarat recurs reclamanţii A. şi B., solicitând admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la instanţa de apel.

Primul motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., arătă că instanţa de apel nu a lămurit pe deplin situaţia de fapt dedusă judecăţii. Astfel, recurenţii au arătat că instanţa de apel a înlăturat constatări de fapt în mod nelegal, chiar şi cele indicate în raportul de expertiză întocmit de expertul desemnat în cauză, pentru a crea o situaţie convenabilă părţilor adverse, cu scopul de a admite apelul, prin încălcarea tuturor principiilor de drept şi a legii.

Pornind de la prevederile art. 22 C. proc. civ., recurenţii au apreciat că instanţa de apel era obligată să lămurească cauza sub toate aspectele şi să dispună administrarea de probe pe care le considera necesare, însă aceasta a considerat în mod eronat că anul 2020, când au început să apară infiltraţii de apă, este momentul în care viciile s-au ivit.

Recurenţii au arătat că nu a fost lămurită situaţia de fapt cu privire la lucrările executate de către aceştia după momentul achiziţionării bunului şi nici dacă aceste lucrări aveau nevoie sau nu de autorizaţie de construire, de proiect tehnic şi nici nu s-a făcut constatare la faţa locului să se observe dacă aceste lucrări puteau să afecteze membrana terasei.

Cauza nu este lămurită sub toate aspectele, instanţa de apel afirmând că nu se poate stabili dacă reclamanţii au realizat doar lucrările menţionate în raportul de expertiză, deoarece nu există un proiect tehnic în acest sens.

Hotărârea nu cuprinde nicio motivare referitoare la înlăturarea apărărilor şi planşelor foto anexate întâmpinării în apel, referitoare la faptul că ancorarea foişorului unde s-a amplasat pergola nu a fost realizată de reclamanţi.

De asemenea, recurenţii au arătat că instanţa de apel a înlăturat în totalitate procesul-verbal de constatare a unei stări de fapt, întocmit de executorul judecătoresc, şi raportul de expertiză întocmit la momentul constatării stării de fapt, concluzionând că nu se poate stabili dacă, la momentul executării lucrărilor, existau viciile respective, în considerarea faptului că nu exista proces-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor, proiect tehnic şi autorizaţie de construcţie.

Contrar celor reţinute de instanţa de apel, recurenţii au învederat că expertul desemnat în cauză a constatat că, după cumpărarea apartamentului, reclamanţii au realizat următoarele lucrări: pergolă, anexă wc şi spaţiu de depozitare, jacuzzi, aceste lucrări fiind certe şi indicate şi de către pârâţi.

Totodată, toate aceste lucrări nu au necesitat autorizaţie de construire, în înţelesul Legii nr. 50/1991, şi, pe cale de consecinţă, nu era necesară nici întocmirea unui proiect tehnic, nefiind modificată vreo structură.

În continuare, recurenţii au arătat că nu a fost lămurită situaţia de fapt sub aspectul unei erori de construire a terasei, care exista în momentul cumpărării bunului, şi dacă aceste erori erau ele însele de natură să conducă la apariţia infiltraţiilor, în lipsa executării unor lucrări subsecvente.

Având în vedere concluziile raportului de expertiză, în conformitate cu care lucrările efectuate ar fi putut afecta hidroizolaţia într-o măsură mai mică, era necesar să se lămurească dacă, în lipsa lucrărilor efectuate de reclamanţi, din cauza viciului de construire şi de montare a unei hidroizolaţii tip terasă în locul unei hidroizolaţii tip grădină, infiltraţiile s-ar fi produs oricum.

De asemenea, recurenţii au apreciat că hotărârea instanţei conţine motive străine pricinii şi conturează o situaţie de fapt în mod intenţionat şi mai neclară, cu scopul de a încurca şi nu de a lămuri situaţia de fapt pe deplin.

Recurenţii au redat concluzii ale raportului de expertiză, susţinând că instanţa de apel a reţinut, contrar acestora, aspecte diferite, astfel încât motivele afirmate de către instanţă, în sensul că expertul s-a limitat la analiza presupuselor vicii studiind contractul, sunt complet străine pricinii, expertul arătând practic că acest contract, prezentat de către pârâţi pentru executarea terasei, nu corespunde cu situaţia de fapt de la faţa locului, constatată de către executor şi expertul I. la data de 23.09.2020.

O altă critică invocată de recurenţi se referă la încălcarea principiului de drept nemo auditur propriam turpitudinem allegans, în privinţa termenului de garanţie ce îi incumbă antreprenorului. Raportat la această criticică, recurenţii au redat acţiunile antreprenorului raportat la construirea terasei, fără a fi respectată legea, concluzia instanţei de apel, în sensul că nu poate fi atrasă răspunderea deoarece nu există proiect tehnic, pe care antreprenorul nu l-a întocmit din propria culpă, fiind eronată.

Un al doilea motiv de recurs invocat de recurenţii reclamanţi, raportat la dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., se referă la aplicarea greşită a prevederilor art. 269, ale art. 364 C. proc. civ. şi ale art. 2 şi art. 5 din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătoreşti.

Au susţinut recurenţii că instanţa a încălcat prin hotărârea recurată normele de drept procesual şi de drept material indicate, în considerarea faptului că a înlăturat în totalitate constatările de fapt la momentul la care s-a întocmit procesul-verbal de constatare de către executorul judecătoresc, precum şi constatarea expertului numit de către executor prin procesul-verbal din 23.09.2020, întocmit în cadrul dosarului nr. x/2020, considerând că raportul de expertiză nu are nicio valoare, deoarece pârâţii nu au putut propune expert parte.

Recurenţii au subliniat că procesul-verbal întocmit de către executorul judecătoresc constituie un act autentic, precum şi raportul de expertiză, care face parte integrantă din procesul-verbal, sub aspectul constatărilor de fapt din 23.09.2020, pârâţii fiind prezenţi la această constatare.

Un alt motiv de recurs invocat se referă la faptul că hotărârea este pronunţată cu încălcarea şi aplicarea greşită a prevederilor art. 2531 C. civ. şi art. 29 din Legea nr. 50/1991, recurenţii susţinând că interpretarea instanţei de apel conform căreia s-ar prelungi termenul de garanţie sine die, dacă s-ar accepta interpretarea instanţei de fond, contravine prevederilor art. 2531 C. civ., care stipulează că termenul de prescripţie începe să curgă de la data expirării termenului de garanţie.

Au mai susţinut recurenţii că dezlegarea instanţei de apel încalcă prevederile art. 1 şi 7 din Legea nr. 50/1991 şi art. 30 din Legea nr. 10/1995, prin faptul că a înlăturat răspunderea antreprenorului în considerarea faptului că nu s-a dovedit că viciul exista la data la care s-a executat lucrarea, întrucât nu a fost întocmită documentaţia tehnică pentru a i se stabili culpa în generarea viciului.

În continuare, recurenţii au invocat dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., susţinând că hotărârea a fost pronunţată cu încălcarea vădită a legii în privinţa reţinerii culpei comune atât a vânzătorului cât şi a recurenţilor şi a înlăturării totale a răspunderii vânzătorului.

De asemenea, au indicat încălcarea prevederilor art. 16, art. 1530 şi art. 1534 C. civ., susţinând că, în contextul în care s-ar reţine o culpă a reclamanţilor, soluţia nu era de înlăturare a răspunderii totale a pârâţilor, ci de o diminuare corespunzătoare a despăgubirilor.

5. Apărările formulate în cauză

La data de 24.03.2025, intimaţii-pârâţi au depus la dosar întâmpinare, prin care au solicitat respingerea recursului, ca nefondat.

6. Procedura în faţa Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Dosarul a fost înregistrat pe rolul Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, secţia a II-a civilă la data de 16.01.2025 şi a fost repartizat aleatoriu completului de filtru nr. 4, astfel cum reiese din fişa Ecris.

În cauză, a fost parcursă procedura de regularizare a cererii de recurs şi de efectuare a comunicării actelor de procedură între părţile litigante, prevăzută de art. 486 C. proc. civ., coroborat cu art. 490 alin. (2), art. 4711 şi art. 201 C. proc. civ., iar prin rezoluţia din data de 13.03.2025, s-a fixat termen de judecată la data de 10.06.2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor.

La termenul din 10.06.2025, după dezbateri contradictorii, instanţa a rămas în pronunţare asupra recursului declarat.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte constată că recursul declarat de recurenţii reclamanţi A. şi B. este nefondat, pentru următoarele considerente:

Prin decizia recurată a fost admis apelul formulat de apelanţii pârâţi F. S.R.L. şi C., în contradictoriu cu intimaţii reclamanţi B. şi A., fiind schimbată în parte sentinţa apelată şi fiind respinsă, ca neîntemeiată, cererea de chemare în judecată având ca obiect obligarea pârâţilor la plata unor despăgubiri civile solicitate în temeiul răspunderii vânzătorului şi a constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului, cumpărat prin contractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/10.11.2016 la SPN G. şi H.. În esenţă, instanţa de apel a reţinut că, potrivit probatoriului administrat, în privinţa acţiunii îndreptate împotriva vânzătorului C., s-a împlinit termenul de garanţie de 3 ani anterior apariţiei viciilor ascunse, deoarece acest termen de garanţie a început să curgă la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare, respectiv la data de 10.11.2016, şi s-a împlinit la data de 10.11.2019, în timp ce viciile ascunse invocate s-au ivit în anul 2020, conform susţinerilor reclamanţilor expuse prin cererea de chemare în judecată. În privinţa acţiunii îndreptate împotriva constructorului F. S.R.L., s-a reţinut că acesta răspunde pentru viciile ascunse ale construcţiei pe care a executat-o, ivite într-un interval de 10 ani de la recepţia lucrării, termen care nu a început să curgă în lipsa depunerii procesului-verbal de recepţie cu privire la etajele superioare ale clădirii, însă, conform dovezilor administrate, nu sunt îndeplinite condiţiile răspunderii pentru viciile ascunse ale construcţiei, atât timp cât nu s-a probat existenţa viciilor invocate anterior lucrărilor efectuate chiar de reclamanţi la terasa imobilului.

Împotriva acestei decizii au declarat recurs recurenţii reclamanţi A. şi B., invocând motivarea necorespunzătoare a hotărârii atacate, precum şi încălcarea unor dispoziţii de drept procesual şi a unor dispoziţii de drept material, urmărind să obţină casarea deciziei recurate şi rejudecarea apelului, în scopul constatării temeiniciei pretenţiilor deduse judecăţii.

Cu titlu prealabil, trebuie subliniat că decizia instanţei de apel poate fi atacată cu recurs numai pentru motivele de nelegalitate expres şi limitativ prevăzute de art. 488 C. proc. civ., nefiind posibilă reaprecierea probatoriului sau reformarea hotărârii pentru alte argumente decât cele care privesc legalitatea deciziei recurate.

Motivele de recurs invocate de recurenţii reclamanţi, încadrate în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6, pct. 5 şi pct. 8 C. proc. civ., sunt nefondate şi nu pot conduce la admiterea prezentei căi de atac, pentru considerentele ce vor fi expuse în continuare.

Primul motiv de recurs, încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 6 C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea nu cuprinde motivele pe care se sprijină sau când cuprinde motive contradictorii ori străine de natura cauzei. Astfel, din parcurgerea deciziei recurate se observă că aceasta respectă exigenţele art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ. şi cuprinde motivele de fapt şi de drept care au format convingerea instanţei şi au justificat soluţia de admitere a cererii de apel şi de respingere a cererii de chemare în judecată, oferindu-se răspuns tuturor apărărilor invocate de părţi. În aceste condiţii, părţile au posibilitatea de a înţelege argumentele care au determinat pronunţarea acestei soluţii, iar controlul judiciar este posibil pe baza considerentelor expuse de instanţa de apel.

Contrar susţinerilor recurenţilor, Înalta Curtea observă că decizia atacată nu este motivată sumar sau necorespunzător, ci dimpotrivă, este prezentat în mod coerent raţionamentul juridic care a condus la pronunţarea soluţiei în apel, astfel că hotărârea recurată conţine motivarea conformă în fapt şi în drept.

Împrejurarea că recurenţii reclamanţi nu sunt de acord cu soluţia la care a ajuns instanţa de apel nu se traduce într-o motivare necorespunzătoare a deciziei, la fel cum neînsuşirea apărărilor expuse de către parte nu reprezintă o nemotivare a hotărârii. Ceea ce este esenţial este faptul că instanţa de apel a prezentat în clar şi coerent argumentele pentru care a pronunţat soluţia de admitere a apelului şi de respingere a cererii de chemare în judecată, fiind astfel posibilă realizarea controlului judiciar.

În concret, printr-un prim set de critici, recurenţii reclamanţi au invocat insuficienţa motivării hotărârii sub aspectul nelămuririi pe deplin a situaţiei de fapt referitoare la momentul ivirii viciilor ascunse. Aceste critici sunt nefondate, deoarece instanţa de apel a ţinut seama, în privinţa stabilirii momentului la care au apărut viciile ascunse invocate, chiar de susţinerile reclamanţilor expuse în cererea de chemare în judecată, aceştia arătând explicit că, în anul 2020, au început să apară infiltraţiile de apă la iluminatorul imobilului, care face legătura între apartament şi terasă. Aşadar, instanţa de apel a expus argumente convingătoare şi adecvate cu privire la momentul apariţiei viciilor ascunse invocate prin cererea dedusă judecăţii, neputându-se reţine lipsa motivării corespunzătoare a deciziei în această privinţă.

Invocarea dispoziţiilor art. 22 C. proc. civ. nu determină concluzia încălcării de către instanţa de apel a exigenţelor motivării corespunzătoare a deciziei pronunţate, atât timp cât judecătorii cauzei au arătat preocupare pentru lămurirea tuturor împrejurărilor relevante soluţionării cererii privind obligarea pârâţilor la plata unor despăgubiri ca urmare a răspunderii pentru viciile ascunse ale imobilului vândut şi, respectiv, construit.

Susţinerile recurenţilor în sensul greşitei aprecieri a probatoriului administrat (respectiv raportul de expertiză întocmit la judecata în fond, planşele foto, înregistrările video, procesul-verbal de constatarea a situaţiei de fapt întocmit de executorul judecătoresc), în legătură cu stabilirea momentului la care s-au ivit viciile ascunse ale imobilului, exced motivelor de nelegalitate prevăzute de art. 488 C. proc. civ., reprezentând, în realitate, critici de netemeinicie, care nu pot fi supuse cenzurii în calea de atac extraordinară a recursului.

Din expunerea tuturor criticilor rezultă că recurenţii reclamanţi sunt nemulţumiţi de modalitatea în care instanţa de apel a apreciat probatoriul, însă o atare nemulţumire nu poate fi analizată prin invocarea motivului de casare prevăzut la pct. 6 al art. 488 C. proc. civ.

Probele administrate au fost coroborate şi apreciate de către instanţa de apel, conform puterii de apreciere rezultate din caracterul devolutiv al apelului, neputând fi reapreciate sau reinterpretate de către instanţa de recurs în sensul reţinerii unei situaţii de fapt contrare, atât timp cât recursul este o cale extraordinară de atac ce urmăreşte să supună instanţei de control judiciar examinarea conformităţii hotărârii atacate cu regulile de drept aplicabile, potrivit art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

Nu se poate reţine insuficienta motivare a hotărârii atacate în raport de modificarea apărărilor expuse iniţial de reclamanţi în cererea de chemare în judecată, unde au arătat explicit că viciile imobilului au apărut în anul 2020, în timp ce, prin cererea de recurs, aceleaşi părţi au susţinut un alt moment al ivirii viciilor, respectiv anul 2019, în contextul în care temeiul respingerii acţiunii contra vânzătorului a fost reprezentat de considerentul conform căruia obligaţia de garanţie pentru vicii ascunse s-a stins la data de 10.11.2019, la 3 ani de la momentul încheierii actului translativ de proprietate. Aşadar, nu i se poate imputa instanţei de apel o motivare necorespunzătoare a hotărârii, în raport de apărarea reclamanţilor formulată ulterior, prin cererea de recurs, diferită de cea expusă prin cererea introductivă de instanţă.

Stabilirea momentului apariţiei viciilor ascunse reprezintă o chestiune de fapt, reţinută de instanţa de apel pe baza probelor administrate, nefiind posibilă exercitarea controlului de nelegalitate de către instanţa de recurs, atât timp cât criticile aduse sunt critici de netemeinicie şi urmăresc o reapreciere a probatoriului administrat.

Critica vizând omisiunea instanţei de a dispune efectuarea unei expertize de specialitate pentru stabilirea cu certitudine a momentului la care nivelul de umezeală în apartament era mult mai ridicat anterior momentului la care a început efectiv să plouă în casă este nefondată, deoarece, conform art. 254 alin. (6) C. proc. civ., părţile nu pot invoca în căile de atac omisiunea instanţei de a ordona din oficiu probe pe care ele nu le-au propus şi administrat în condiţiile legii.

În raport de toate aceste considerente, instanţa de recurs constată caracterul nefondat al criticilor legate de insuficienţa motivării deciziei recurate sub aspectul lămuririi pe deplin a situaţiei de fapt în privinţa momentului ivirii viciilor ascunse.

Printr-un alt set de critici, recurenţii reclamanţi au susţinut insuficienta motivare a hotărârii în legătură cu lucrările executate de aceştia după momentul achiziţionării imobilului, ceea ce a condus la respingerea pretenţiilor formulate faţă de constructor, motivat de faptul că nu s-au administrat probe din care să rezulte existenţa viciilor ascunse la momentul executării lucrărilor de către cumpărători.

În esenţă, criticile invocate privesc tot temeinicia soluţiei pronunţate şi modalitatea în care instanţa de apel a efectuat aprecierea şi coroborarea probatoriului, astfel încât exced controlului de legalitate permis instanţei de recurs, nefiind invocate critici susceptibile de încadrare în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Instanţa de recurs nu poate evalua în ce măsură este justificată înlăturarea în apel a unor probe, prin coroborare cu întregul probatoriu administrat, şi nu poate efectua o reinterpretare şi o reapreciere a probelor, în scopul schimbării situaţiei de fapt stabilite de către instanţa de apel, în lipsa indicării unei încălcări sau greşite aplicări a vreunei dispoziţii legale cu prilejul încuviinţării, administrării şi aprecierii dovezilor.

Criticile legate de înlăturarea concluziilor formulate de expertul judiciar I., cu prilejul constatării situaţiei de fapt de către executorul judecătoresc, sunt nefondate, deoarece în mod just a reţinut instanţa de apel că respectivul raport are natura juridică a unei expertize extrajudiciare, atât timp cât nu a fost încuviinţată şi administrată în condiţii de contradictorialitate cu partea faţă de care se urmăreşte a se valorifica respectivele concluzii ale expertului. În măsura în care reclamanţii urmăreau să obţină şi să valorifice părerea unui expert cu privire la viciile ascunse ale imobilului şi la momentul apariţiei acestora, aveau posibilitatea de a recurge la procedura asigurării probelor, conform art. 359 şi art. 360 C. proc. civ. În schimb, recurenţii reclamanţi au urmat numai procedura constatării de urgenţă a unei stări de fapt, conform art. 364 C. proc. civ., efectuată de un executor judecătoresc, chemat să constate, cu propriile simţuri, la faţa locului starea de fapt. Or, pentru obţinerea părerii unui expert, calea procesuală prevăzută de legiuitor era acea a asigurării dovezii, pe baza încuviinţării instanţei judecătoreşti şi cu legala citare a părţilor, ceea ce ar fi permis valorificarea dovezii în condiţiile art. 363 C. proc. civ.

Modalitatea în care recurenţii reclamanţi au înţeles să administreze probele în susţinerea pretenţiilor formulate, inclusiv sub aspectul determinării momentului la care au efectuat propriile lucrări asupra imobilului, cu consecinţe asupra imposibilităţii stabilirii legăturii de cauzalitate dintre viciile ascunse şi prejudiciul reclamat, nu poate fi imputată instanţei de apel şi nici supusă valorificării din perspectiva reinterpretării şi reaprecierii probatoriului de către instanţa de recurs.

Susţinerile recurenţilor în sensul lipsei oricărui impact al lucrărilor executate de aceştia asupra viciilor ascunse ale imobilului construit reprezintă critici de netemeinicie ale hotărârii, nesusceptibile de încadrare în motivele de casare prevăzute de art. 488 C. proc. civ.

Lipsa proiectului tehnic şi a autorizaţiei de construire pentru lucrările efectuate atât de către constructor, cât şi de către reclamanţi, a fost menţionată de instanţa de apel în scopul de a justifica imposibilitatea de plasare în timp a lucrărilor executate de către cumpărători, faţă de momentul apariţiei viciilor ascunse, şi imposibilitatea stabilirii impactului acestor lucrări asupra deficienţelor constatate la imobil. Aşadar, sunt lipsite de relevanţă toate susţinerile întemeiate pe prevederile art. 11 din Legea nr. 50/1991 în sensul că respectivele lucrări nu trebuiau autorizate, deoarece nu lipsa autorizaţiei şi a proiectului tehnic a determinat respingerea pretenţiilor deduse judecăţii, ci lipsa probatoriului necesar pentru a stabili cu certitudine că prejudiciul invocat a fost provocat de viciile ascunse ale construcţiei, iar nu de lucrările executate ulterior de către cumpărători.

Faţă de cele arătate, instanţa de recurs reţine caracterul nefondat al criticilor legate de insuficienta motivare a deciziei recurate sub aspectul lămuririi pe deplin a situaţiei de fapt în privinţa lucrărilor executate de cumpărători ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare.

Recurenţii reclamanţi au mai criticat faptul că motivarea deciziei recurate nu este suficientă în raport de împrejurarea că nu a fost lămurită situaţia de fapt în legătură cu existenţa unor erori de construire a terasei, de natură să conducă la apariţia infiltraţiilor, independent de executarea lucrărilor subsecvente de către cumpărători. Toate criticile invocate se întemeiază pe conţinutul raportului de expertiză întocmit în cauză şi pe necesitatea completării probatoriului, însă, aşa cum s-a arătat anterior, instanţa de recurs nu poate proceda la o reinterpretare a probelor administrate şi nici nu poate reproşa instanţei de apel omisiunea de a administra o dovadă pe care niciuna dintre părţi nu a solicitat-o. Aşadar, calea extraordinară de atac a recursului permite verificarea conformităţii hotărârii cu regulile de drept aplicabile, astfel cum prevede art. 483 alin. (3) C. proc. civ., dar nu deschide o nouă judecată devolutivă asupra fondului cauzei, nefiind admisibile în recurs criticile de netemeinicie, ci exclusiv cele de nelegalitate.

Invocarea motivelor străine de natura cauzei nu poate fi primită, deoarece, în realitate, sub aparenţa acestui motiv de casare, se invocă tot critici de netemeinicie a deciziei recurate, urmărindu-se o reapreciere a conţinutului raportului de expertiză întocmit în cauză.

De asemenea, argumentarea instanţei de apel nu poate fi reţinută ca fiind străină sau contrară concluziilor cuprinse în raportul de expertiză întocmit de expertul I., ataşat procesului-verbal de constatare a situaţiei de fapt, întocmit de executorul judecătoresc, atât timp cât respectivul raport a fost calificat ca o expertiză extrajudiciară, nefiind întocmit în litigiul de faţă şi nici anterior în procedura asigurării dovezilor, astfel că nu se poate opune intimaţilor pârâţi.

Aşadar, contrar susţinerilor recurenţilor reclamanţi, decizia instanţei de apel este clară şi coerentă sub aspectul prezentării motivelor de fapt şi de drept care au justificat pronunţarea soluţiei de admitere a apelului şi de respingere a pretenţiilor deduse judecăţii, fiind relevant faptul că, în esenţă, s-a reţinut, pe de-o parte, stingerea obligaţiei de garanţie a vânzătorului pentru vicii ascunse, iar pe de altă parte, lipsa probării condiţiilor legale pentru angajarea răspunderii constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului, în condiţiile în care chiar cumpărătorii au executat lucrări subsecvente asupra bunului, iar deficienţele reclamate au apărut ulterior acestui moment. Din modul de expunere a raţionamentului juridic, instanţa de recurs constată că exercitarea controlului judiciar este pe deplin posibilă, iar exigenţele motivării hotărârii, conform art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., au fost pe deplin respectate.

Faţă de cele arătate, Înalta Curtea constată că în cuprinsul deciziei atacate există considerente suficiente care să fundamenteze soluţia de admitere a apelului şi de respingere a cererii de chemare în judecată, să răspundă apărărilor ambelor părţi, să permită acestora şi instanţei de recurs să înţeleagă argumentele care au stat la baza soluţiei dispuse, în acord cu art. 425 alin. (1) lit. b) C. proc. civ., astfel încât primul motiv de recurs invocat este nefondat.

Al doilea motiv de recurs, încadrat în prevederile art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea a fost dată cu încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii. În concret, recurenţii reclamanţi au invocat aplicarea greşită a dispoziţiilor art. 269 şi art. 364 C. proc. civ., precum şi ale art. 2 şi art. 5 din Legea nr. 188/2000 privind executorii judecătoreşti, nemulţumirea părţii fiind legată de faptul că instanţa de apel a înlăturat raportul de expertiză extrajudiciară, întocmit de expertul I., deşi acesta este parte integrantă a procesului-verbal de constatare a situaţiei de fapt, întocmit de executorul judecătoresc la data de 23.09.2020.

Aceste critici sunt nefondate, deoarece instanţa de apel nu a nesocotit dispoziţiile de drept procesual indicate, ci a ţinut seama în mod just de faptul că reclamanţii au recurs la procedura constatării unei stări de fapt, potrivit art. 364 C. proc. civ., iar nu la procedura asigurării probelor, conform art. 359 C. proc. civ. Într-adevăr, pentru constatarea de urgenţă a unei stări de fapt partea interesată s-a adresat executorului judecătoresc competent, aflat în circumscripţia locului cercetării, obţinând acordul pârâţilor pentru efectuarea acestei cercetări. Constatările personale ale executorului judecătoresc au fost consemnate în procesul-verbal din data de 23.09.2020, înscris care are valoarea probatorie a înscrisului autentic, în acord cu art. 269 şi art. 270 C. proc. civ. Instanţa de apel, conform propriei puteri de apreciere ca instanţă devolutivă, a efectuat propria analiză şi propria apreciere a probelor administrate atât în faţa primei instanţe, cât şi în faţa sa, reţinând situaţia de fapt corespunzătoare dovezilor administrate, inclusiv prin raportare la actul întocmit de executorul judecătoresc în procedura prevăzută de art. 364 C. proc. civ.

În schimb, în privinţa raportului de expertiză întocmit cu acelaşi prilej de către expertul I., în mod corect a procedat instanţa de apel la înlăturarea probei cu conţinut tehnic, ştiinţific, motivat de faptul că efectuarea lucrării nu s-a realizat în condiţii de contradictorialitate şi, astfel, nu este opozabilă pârâţilor, având valoarea probatorie a unei simple expertize extrajudiciare. În acest sens, este relevant faptul că procesul-verbal de constatare a situaţiei de fapt, întocmit de executorul judecătoresc, are valoarea probatorie a înscrisului autentic exclusiv în ceea ce priveşte constatările personale ale executorului judecătoresc, iar nu şi în ceea ce priveşte opinia unei alte persoane.

În măsura în care reclamanţii doreau să se prevaleze, într-un viitor proces, de concluziile unui expert în legătură cu deficienţele constatate la imobilul în discuţie, aceştia puteau şi trebuiau să urmeze procedura asigurării probelor, prevăzută de art. 359 C. proc. civ., conform căruia constatarea de urgenţă a părerii unui expert, dacă există pericol ca proba să dispară sau să fie greu de administrat în viitor, poate fi încuviinţată de instanţa judecătorească, la cererea persoanei care justifică un interes, urmându-se procedura prevăzută de art. 360 C. proc. civ. În cauza de faţă, reclamanţii nu au formulat o cerere de asigurare a dovezii, astfel încât raportul de expertiză întocmit de expertul I. nu are forţa juridică a expertizei judiciare, nefiind urmată procedura prevăzută de art. 359 - art. 363 C. proc. civ., ci doar procedura constatării de urgenţă a situaţiei de fapt, conform art. 364 C. proc. civ., procedură care este aptă să probeze constatările executorului judecătoresc, percepute cu propriile simţuri, astfel cum a apreciat instanţa de apel, iar nu prin intermediul unui expert judiciar.

Aşa fiind, dispoziţiile legale de drept procesual invocate prin cererea de recurs nu au fost încălcate sau greşit aplicate de către instanţa de apel cu prilejul pronunţării soluţiei de admitere a apelului şi, implicit, de respingere a pretenţiilor deduse judecăţii, fiind stabilită în mod just natura extrajudiciară a expertizei menţionate în procesul-verbal de constatare a stării de fapt din data de 23.09.2020.

Al treilea motiv de recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., se referă la ipoteza în care hotărârea pronunţată a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material. În esenţă, recurenţii reclamanţi au invocat încălcarea principiului nemo auditur propriam turpitudinem allegans (nimeni nu poate invoca în susţinerea intereselor sale propria sa culpă) în privinţa termenului de garanţie ce incumbă antreprenorului, precum şi încălcarea şi greşita aplicare a dispoziţiilor art. 2531 C. civ. şi art. 29 din Legea nr. 50/1991 referitoare la momentul ivirii viciilor ascunse şi garanţia vânzătorului imobilului pentru vicii ascunse, a prevederilor art. 1 şi art. 7 din Legea nr. 50/1991 şi art. 30 din Legea nr. 10/1995 în privinţa reţinerii lipsei proiectului tehnic şi al autorizaţiei de construire, dar şi a prevederilor art. 16, art. 1530 şi art. 1534 C. civ. în privinţa culpei comune a părţilor în producerea prejudiciului reclamat.

Aceste critici au fost invocate formal, urmărindu-se, în realitate, o reinterpretare şi o reapreciere a probatoriului administrat, ceea ce instanţa de recurs nu poate realiza, în raport de dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ., astfel cum s-a argumentat anterior.

Dispoziţiile legale de drept material, indicate de recurenţii reclamanţi, nu au fost încălcate sau greşit aplicate de instanţa de apel, atât timp cât soluţia pronunţată se întemeiază în mod just pe probatoriul administrat.

Prima critică referitoare la imposibilitatea invocării în apărare a propriei culpe se întemeiază pe ideea că pârâţii nu au întocmit documentaţia tehnică aferentă etajelor 6 şi 7 ale imobilului unde este amplasată terasa tocmai pentru a realiza cu rea-credinţă lucrări improprii şi a obţine o sumă de bani suplimentară. Aceste critici se referă la lipsa de temeinicie a hotărârii, iar nu la legalitatea acesteia, vizând modalitatea în care instanţa de apel a analizat şi a apreciat probatoriul administrat, astfel încât exced controlului judiciar ce poate fi realizat de instanţa de recurs.

În plus, invocarea de către instanţa de apel a lipsei documentaţiei tehnice a fost făcută în scopul de a justifica soluţia reţinută în sensul imposibilităţii stabilirii momentului la care au apărut viciile ascunse în raport de lucrările efectuate de către cumpărători şi, implicit, în sensul lipsei probatoriului adecvat pentru a reţine legătura de cauzalitate dintre prejudiciul reclamat şi viciile ascunse ale imobilului. Pe de altă parte, achiziţionarea de către recurenţii reclamanţi a apartamentului cu terasă, fără existenţa documentaţiei tehnice necesare, nu se traduce într-o culpă exclusivă a constructorului şi a vânzătorului, ci, în egală măsură, şi a cumpărătorilor, care au acceptat încheierea actului translativ de proprietate în aceste condiţii.

A doua critică vizând nesocotirea dispoziţiilor legale referitoare la momentul ivirii viciilor ascunse şi garanţia vânzătorului pentru vicii ascunse este nefondată, deoarece instanţa de apel a efectuat o corectă interpretare şi aplicare a prevederilor art. 2531 C. civ., stabilind în mod just lipsa diferenţei între ivirea şi descoperirea viciilor şi stabilind în mod corect momentul de început al termenului de garanţie prin raportare la data încheierii contractului de vânzare-cumpărare. Atât timp cât s-a reţinut împlinirea termenului de garanţie la data de 10.11.2019 şi ivirea viciilor în anul 2020, rezultă că instanţa de apel a efectuat o corectă aplicare a dispoziţiilor art. 2531 C. civ., în special a celor cuprinse la alin. (4) al articolului menţionat, stabilind că ivirea acestor vicii ascunse s-a produs la un moment ulterior expirării termenului de garanţie, ceea ce are ca efect stingerea obligaţiei de garanţie a vânzătorului, cu consecinţa respingerii pretenţiilor formulate de către cumpărători prin prezentul demers procesual.

Critica privind încălcarea dispoziţiilor legale referitoare la necesitatea autorizaţiei de construire şi a proiectului tehnic este, de asemenea, nefondată, deoarece angajarea răspunderii constructorului nu este atrasă în mod automat, în condiţiile lipsei probatoriului adecvat care să plaseze existenţa viciilor ascunse la momentul executării lucrării, în contextul în care descoperirea acestor vicii a avut loc la un moment ulterior efectuării unor lucrări subsecvente de către cumpărători. Altfel spus, lipsa documentaţiei tehnice necesare nu echivalează cu probarea existenţei viciilor ascunse şi excluderea cauzării deficienţelor prin lucrările ulterioare executate de cumpărători, de asemenea, fără autorizaţie şi fără proiect tehnic.

Ultima critică, legată de împărţirea culpei părţilor în producerea prejudiciului reclamat, este nefondată, deoarece instanţa de apel nu a reţinut vinovăţia comună a părţilor în cauzarea pagubei, ci, raportat la împrejurarea că lipsesc autorizaţiile de construire şi proiectele tehnice ale lucrărilor executate atât de pârâta constructor, cât şi de reclamanţii cumpărători, a constatat lipsa probatoriului pe baza căruia să se poată reţine îndeplinirea condiţiilor legale pentru angajarea răspunderii constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului. Deci, nu lipsa autorizaţiei şi a proiectului tehnic a determinat pronunţarea soluţiei de respingere a pretenţiilor deduse judecăţii, ci împrejurarea că nu s-a reuşit a se proba îndeplinirea cerinţelor pentru angajarea răspunderii pentru vicii ascunse, astfel că, prin ipoteză, nici nu se pune problema stabilirii contribuţiei fiecăreia dintre părţi la producerea pagubei. Nu exista temei pentru împărţirea culpei, atât timp cât nu s-a probat faptul că viciile pretins ascunse au fost contemporane executării lucrărilor de către constructor, iar nu consecinţa lucrărilor executate ulterior de către cumpărători.

De aceea, pretinsa nesocotire a dispoziţiilor art. 16, art. 1530 şi art. 1534 C. civ. nu poate de reţinută, atât timp cât probele administrate nu au fost apte să conducă la constatarea îndeplinirii condiţiilor legale pentru angajarea răspunderii constructorului pentru viciile ascunse ale imobilului, nefiind administrate dovezi care să stabilească faptul că deficienţele reclamate reprezintă vicii ascunse ale construcţiei.

Toate aceste argumente sunt suficiente pentru a reţine caracterul nefondat al motivului de casare invocat de către recurenţii reclamanţi, prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., neputându-se reţine vreo încălcare sau greşită interpretare şi aplicare a dispoziţiilor de drept material indicate prin cererea de recurs.

Pentru toate aceste considerente, Înalta Curte, în baza art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 1818A/2024 din 27 noiembrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Totodată, în temeiul art. 453 C. proc. civ., ţinând seama de soluţia de respingere a recursului şi reţinându-se astfel culpa procesuală a recurenţilor reclamanţi, instanţa va respinge, ca neîntemeiată, cererea acestora de acordare a cheltuielilor de judecată, deoarece au căzut în pretenţii în recurs şi doar partea care câştigă procesul este îndreptăţită la recuperarea acestor sume, luând act că intimaţii pârâţi nu au solicitat cheltuieli de judecată în recurs.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenţii-reclamanţi A. şi B. împotriva deciziei civile nr. 1818A/2024 din 27 noiembrie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi 10 iunie 2025.