Superficies addendum price hike void for lack of notarial form; appeal rejected, costs awarded

Şedinţa publică din data de 11 iunie 2025

Deliberând, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea formulată şi înregistrată pe rolul Tribunalului Maramureş, secţia I civilă la 17.03.2023 reclamanţii A. şi B. au solicitat, în contradictoriu cu pârâta C., să se constate nulitatea absolută a actului adiţional la actul de constituire a dreptului de superficie autentificat sub nr. x/11.09.2020 de către notar public D., încheiat sub semnătură privată, cu dată certă dată prin încheierea de dată certă nr. 26/13.02.2023 a SPN E. şi să se repună părţile în situaţia anterioară încheierii actului, în sensul reluării prevederilor actului de constituire a dreptului de superficie autentificat sub nr. x/11.09.2020 de notar public D., cu cheltuieli de judecată.

În drept, au fost invocate dispoziţiile art. 1244, art. 1243, art. 551, art. 693 alin. (2) şi art. 698 C. civ.

Prin întâmpinare, pârâta a invocat excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului A., excepţia coparticipării procesuale obligatorii raportat la dispoziţiile art. 78 C. proc. civ., iar în subsidiar a solicitat respingerea acţiunii.

Prin modificarea la acţiune din 31.05.2023, reclamanţii au formulat critici împotriva raportului de evaluare întocmit în ianuarie 2023 de F. S.R.L. cu privire la terenul situat în Baia Mare, Bd. x I (fostul Bd. x) nr. 140, judeţul Maramureş şi cerere de anulare întemeiată pe existenţa unei leziuni produse cu ocazia încheierii actului adiţional la actul de constituire a dreptului de superficie autentificat sub nr. x/11.09.2020, atacat prin cererea introductivă.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Maramureş

Prin sentinţa civilă nr. 816/02.11.2023, Tribunalul Maramureş, secţia I civilă a respins excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului A.. A respins excepţia lipsei cadrului procesual subiectiv pasiv. A admis în parte acţiunea şi a anulat actul adiţional la actul de constituire a dreptului de superficie având încheierea de dată certă nr. 26/13.02.2023 dată de SPN E. şi a dispus repunerea părţilor în situaţia anterioară încheierii lui. A respins cererea de anulare a aceluiaşi act adiţional pentru leziune. A obligat pârâta să achite reclamanţilor suma de 13093 RON reprezentând cheltuieli de judecată.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Cluj

Prin decizia civilă nr. 276/A/03.10.2024, Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă a admis în parte apelul incident declarat de A. împotriva sentinţei civile nr. 816/02.11.2023 a Tribunalului Cluj, pe care a anulat-o în parte, cu privire la nesoluţionarea excepţiei lipsei calităţii de reprezentant al pârâtei. A respins excepţia lipsei calităţii de reprezentant al pârâtei a avocatului G.. A menţinut restul dispoziţiilor sentinţei apelate. A respins, ca nefondat, apelul declarat de pârâta C. împotriva aceleiaşi hotărâri. A obligat intimata C. să plătească apelantului A. suma de 500 RON, cheltuieli de judecată în apel, parţiale.

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva deciziei civile nr. 276/A/03.10.2024 a Curţii de Apel Cluj, secţia I civilă a declarat recurs, întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ., pârâta C., solicitând admiterea recursului, casarea hotărârii atacate şi trimiterea cauzei spre rejudecare la aceeaşi instanţă de apel.

Referitor la motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ. privind încălcarea regulilor de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, recurenta a învederat că au fost încălcate prevederile art. 33, art. 36, art. 59 şi art. 78 C. proc. civ.

Într-o primă critică, recurenta arată că a fost încălcat art. 36 C. proc. civ., în sensul că reclamantul A. nu are calitate procesuală activă în cauză.

În acest sens, recurenta arată că reclamantul A. nu a contractat în nume propriu cu pârâta şi nu poate exercita acţiunea în calitate de asociat-administrator separat de societatea B.. În calitate de asociat-administrator reclamantul reprezintă societatea fără ca în acest mod să poată justifica o calitate procesuală distinctă de persoana juridică.

Din această perspectivă, neîndeplinirea acestei condiţii în ceea ce-l priveşte pe reclamantul A. este cu atât mai evidentă cu cât acesta nu are un drept propriu în raport cu pârâta proprietar al terenului.

Faptul că A. a decis unilateral să plătească sume de bani pentru societate nu determină concluzia că acesta dobândeşte un drept propriu în raport cu pârâta ci, eventual, un drept de creanţă fată de societatea pentru care a plătit prin efectul subrogatiei în drepturile creditorului.

În consecinţă, calitate procesuală activă în prezenta cauză doar S.C. B..

Dacă s-ar aprecia că A. are calitate procesuală activă atunci ar fi trebuit chemat în judecată şi H., asociatul care a reprezentat societatea la încheierea actului contestat şi a semnat în calitate de administrator.

În mod nelegal instanţa de apel retine că, în aplicarea art. 1247 alin. (2) C. civ. orice persoană poate formula o acţiune în anularea unui contract, chiar dacă nu este parte a raportului juridic litigios.

Printr-o a doua critică, recurenta arată că reclamantul A. nu justifică un interes personal, nefiind parte în contract şi neputând obţine un beneficiu personal ca urmare a soluţionării prezentului litigiu.

Nu a fost constituită şi nu există nicio obligaţie personală de a plăti din bugetul personal datoriile societăţii, astfel cum arată instanţa de apel în argumentarea existenţei interesului. Decizia unilaterală a asociatului de a achita personal datoriile societăţii nu transformă raportul juridic în litigiu într-un raport între persoana fizică asociat şi recurentă.

Interesul reclamat de A. nu este născut sau actual în condiţiile în care acesta are doar calitatea de asociat al societăţii B..

Interesul urmărit nu este unul legitim atâta timp cât nu se urmăreşte restabilirea unei eventuale afectări a situaţiei de carte funciară protejată prin norma legală cuprinsă în art. 1244, ci se urmăreşte satisfacerea unui interes privat, material şi injust constând în diminuarea propriei obligaţii de plată asumată de celălalt asociat-administrator cu puteri depline singur.

În acest sens, este elocvent petitul 2 al acţiunii care vizează repunerea în situaţia anterioară constând în plata sumei de 1000 euro lunar şi nu vizează o rectificare de carte funciară sau altă schimbare în ceea ce priveşte drepturile înscrise în cartea funciară.

În esenţă, reclamanţii au deturnat sensul art. 1243 şi 1244 C. civ. şi se folosesc de un presupus viciu formal al actului adiţional pentru a obţine schimbări de fond ale raportului juridic, respectiv pentru a obţine un beneficiu injust în sensul revenirii la obligaţia stabilită prin contractul autentic. Interesul nu este legitim deoarece vizează diminuarea propriei obligaţii, contrar voinţei titularului dreptului de superficie transmis şi contrar voinţei părţilor exprimată prin actul adiţional semnat şi asumat în mod legal de societate prin H. administrator cu puteri depline singur.

Sunt incidente prevederile art. 15 C. civ. care împiedică exercitarea unui drept în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe.

Instanţele anterioare au apreciat ca fiind neîntemeiată acţiunea întemeiată pe cauză ilicită, fapt ce denotă că consimţământul părţilor la încheierea actului adiţional a fost legal exprimat, fiind absolut necesar ca instanţa să pronunţe o hotărâre care să respecte voinţa părţilor din actul adiţional.

În ceea ce-o priveşte pe reclamanta B., în acelaşi mod ca şi A., nu urmăreşte restabilirea legalităţii în scopul rectificării înscrierilor de carte funciară ci urmăreşte un interes nelegitim respectiv exercitarea dreptului de superficie la 1/7 din valoarea acestuia. Interesul nu este legitim deoarece vizează diminuarea propriei obligaţii, contrar principiilor bunei credinţe şi contrar voinţei titularului dreptului de superficie transmis şi a voinţei societăţii exprimată în mod legal de administratorul H.. O astfel de soluţie precum cea urmărită de reclamantă ar duce la o îmbogăţire fără justă cauză a reclamantei şi ar fi contrară principiului bunei credinţe în executarea contractelor precum şi contrară dispoziţiilor art. 697 C. civ.

Prima instanţă trebuia sa analizeze care este interesul general ocrotit prin instituirea condiţiei cerute de lege şi să aplice în consecinţă dispoziţiile legale incidente.

Interesul general ocrotit prin instituirea formei autentice este acela al garantării faptului că conţinutul cărţilor funciare este exact, că drepturile tabulare nu pot fi modificate fără acordul expres al titularilor.

Cu alte cuvinte, în cazul în care nulitatea va fi pronunţată, va elimina numai acele efecte ale actului juridic care contravin scopului legii, celelalte efecte urmând a fi menţinute în baza principiului conversiunii contractului nul.

În acest sens, art. 1260 C. civ. prevede că un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege. Fundamentul acestei instituţii este determinat de concepţia legiuitorului asupra nulităţii, în sensul că nulitatea, fiind sancţiunea îndreptată împotriva efectelor care contravin scopului legii, urmează ca acele efecte care sunt conforme legii să fie menţinute.

Actul adiţional atacat, încheiat în aplicarea prevederilor art. 697 C. civ., nu modifică actul iniţial sub aspectul drepturilor tabulare, ci actualizează contravaloarea dreptului de superficie dobândit prin actul iniţial, iar nulitatea nu va avea drept consecinţă o rectificare/îndreptare a înscrierilor de carte funciară.

Printr-o a treia critică, recurenta arată că raportat la dispoziţiile art. 78 C. proc. civ., în prezentul litigiu există un caz de litisconsorţiu obligatoriu, sens în care instanţa trebuia să dispună respingerea acţiunii în condiţiile art. 78 alin. (2) C. proc. civ., având în vedere faptul că, după punerea în discuţia părţilor introducerea în cauză în calitate de pârât a lui I., coproprietar al terenului care face obiectul actului adiţional atacat în prezenta cauză şi a lui H., asociat-administrator semnatar al actului adiţional, reclamanţii au refuzat extinderea cadrului procesual.

Doar în cazurile expres prevăzute de lege, precum şi în procedura necontencioasă, judecătorul va dispune din oficiu introducerea în cauză a altor persoane, chiar dacă părţile se împotrivesc.

În prezenta procedură sunt incidente prevederile art. 78 alin. (2) C. proc. civ., caz în care dacă niciuna dintre părţi nu solicită introducerea în cauză a terţului, iar judecătorul apreciază că pricina nu poate fi soluţionată fără participarea terţului, va respinge cererea, fără a se pronunţa pe fond.

Coparticiparea procesuală (litisconsorţiul) reglementată de art. 59 C. proc. civ. presupune că judecata efectivă este posibilă numai prin împrocesuarea tuturor persoanelor ale căror drepturi pot fi afectate prin demersul judiciar întrucât numai în faţa aceleiaşi instanţe şi în cadrul aceluiaşi proces - spre ale fi opozabilă tuturor - se poate stabili, irevocabil şi în acelaşi timp o răspundere contractuală.

Mai mult, obiectul cauzei este constituit din analiza legalităţii contractelor care vizează un drept tabular, iar soluţionarea cauzei în lipsa lui I. este de natură a afecta grav dreptul la un proces echitabil cu atât mai mult cu cât o eventuală soluţie de admitere i-ar afecta acestuia drepturi esenţiale.

Referitor la motivul de recurs întemeiat pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., privind interpretarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material, recurenta a arătat că au fost aplicate greşit prevederile art. 1243, art. 885 şi art. 888 C. civ., respectiv au fost încălcate prevederile art. 15, art. 1178, art. 1260, art. 1266, art. 1267 şi art. 1270 C. civ.

Recurenta învederează că în mod greşit instanţa de apel aplică prevederile art. 885, art. 888 şi art. 1243 C. civ. actului adiţional, deşi actul adiţional nu constituie, transmite sau modifică drepturi tabulare, fapt care nu impune exprimarea consimţământului titularului în formă autentică. Prevederile art. 885 şi art. 886 se aplică doar în cazul dobândirii şi stingerii drepturilor reale asupra imobilelor, respectiv codificării drepturilor reale asupra imobilelor.

Nefiind incidente sau aplicabile prevederile art. 885 sau art. 886 cu privire la conţinutul actului adiţional, este aplicabilă exceptarea cuprinsă în art. 1243 de la principiul simetriei actelor juridice şi devine aplicabilă norma generală cuprinsă în art. 1178 C. civ.

Potrivit prevederilor art. 23 din Legea nr. 7/1996 în cartea funciară se înscrie dreptul de superficie şi nu contravaloarea acestui drept stabilită de părţi, fapt care poate fi constatat din cuprinsul CF x aflat la dosar.

Actul adiţional prin care se modifică preţul superficiei nu trebuie înscris în cartea funciară deoarece preţul superficiei nu face obiectul înscrierii în cartea funciară.

Anularea actului adiţional nu duce la o schimbare în conţinutul cărţii funciare iar reclamanţii nu urmăresc realizarea acestui deziderat, ci urmăresc un interes privat constând în diminuarea injustă a propriei obligaţii convenită contractual.

Instanţa de apel trebuia să analizeze care este interesul general ocrotit prin instituirea condiţiei cerute de lege şi să aplice în consecinţă dispoziţiile legale incidente.

Interesul general ocrotit prin instituirea formei autentice este acela al garantării faptului că conţinutul cărţilor funciare este exact, că drepturile tabulare nu pot fi modificate fără acordul expres al titularilor. Astfel, dacă nulitatea va fi pronunţată, va elimina numai acele efecte ale actului juridic care contravin scopului legii, celelalte efecte urmând a fi menţinute în baza principiului conversiunii contractului nul. În acest sens, art. 1260 C. civ. prevede că un contract lovit de nulitate absolută va produce totuşi efectele actului juridic pentru care sunt îndeplinite condiţiile de fond şi de formă prevăzute de lege. Fundamentul acestei instituţii este determinat de concepţia legiuitorului asupra nulităţii, în sensul că nulitatea, fiind sancţiunea îndreptată împotriva efectelor care contravin scopului legii, urmează ca acele efecte care sunt conforme legii să fie menţinute.

Actul adiţional atacat, încheiat în aplicarea prevederilor art. 697 C. civ. nu modifică actul iniţial sub aspectul drepturilor tabulare ci actualizează contravaloarea dreptului de superficie dobândit prin actul iniţial, nefiind supus înscrierii în cartea funciară deoarece în cartea funciară nu se înscrie contravaloarea dreptului transmis.

Lipsind condiţia esenţială prevăzută de art. 1244 şi 885 C. civ. nu este necesară forma autentică a actului.

În mod eronat instanţa de apel nu observă faptul că actul atacat nu afectează drepturi tabulare, pronunţând o hotărâre nelegală, cu atât mai mult cu cât demersul reclamanţilor este unul speculativ, încercând să beneficieze în mod injust de un drept de superficie dar să achite doar 1/7 din valoarea acestuia.

Nu există o modificare a actului constitutiv prin actul adiţional cu privire la drepturile tabulare, toate clauzele actului iniţial fiind menţinute, cu excepţia contravalorii lunare a dreptului transmis.

Procedând de această manieră instanţa de apel a încălcat prevederile art. 1266 şi 1267 C. civ. privind interpretarea contractelor după voinţa concordantă a părţilor prin raportare la scopul contractului, negocierile purtate de părţi, de practicile statornicite între acestea şi de comportamentul lor ulterior încheierii contractului, dând fiecărei clauze înţelesul ce rezultă din ansamblul contractului.

Astfel, voinţa părţilor din actul constitutiv a fost aceea a constituirii dreptului de superficie în deplinătatea sa (implicând dreptul de a edifica sau desfiinţa construcţii), iar voinţa părţilor din actul adiţional a fost doar aceea de a majora contravaloarea dreptului transmis, conform evaluării, fără a afecta în vreun fel dreptul de superficie în deplinătatea sa (implicând dreptul de a edifica sau desfiinţa construcţii) astfel cum a fost constituit.

Prin prezentul demers juridic unul dintre asociaţi şi administrator al societăţii reclamante refuză să recunoască un contract încheiat de celălalt administrator cu puteri depline.

În acest sens, soluţia adoptată de instanţa de apel este nelegală, contrară prevederilor art. 15 C. civ., potrivit cărora niciun drept nu poate fi exercitat în scopul de a vătăma sau păgubi pe altul ori într-un mod excesiv şi nerezonabil, contrar bunei-credinţe.

5. Apărările formulate în cauză

Prin întâmpinarea înregistrată la 10.03.2025, intimaţii-reclamanţi A. şi B. au solicitat respingerea recursului şi acordarea cheltuielilor de judecată.

În ce priveşte excepţia lipsei calităţii procesuale active a reclamantului A., arată că aceasta este avută în vedere de recurentă din perspectiva art. 36 C. proc. civ. pe aspecte de oportunitate, iar nu de nelegalitate, în condiţiile în care sintagma raport juridic litigios este mai largă decât noţiunea de raport contractual, motiv pentru care identitatea juridică trebuie analizată şi raportat la litisconsorţiul litigios. În acest sens, în mod corect a reţinut instanţa de apel că nulitatea absolută pe cale de acţiune poate fi invocată de orice persoană, conform art. 1247 alin. (2) C. civ.

În ce priveşte excepţia lipsei de interes, arată că interesul constă în evitarea pierderii unei sume de bani din patrimoniul propriu, iar interesul în constatarea nulităţii absolute a actului adiţional rezultă din calitatea reclamantului A. de asociat şi administrator al societăţii B..

Referitor la excepţia coparticipării procesuale obligatorii, arată că, pe de o parte I. nu este semnatarul actului adiţional ce face obiectul prezentului dosar, iar pe de altă parte împotriva atât a lui I. cât şi împotriva celuilalt asociat şi administrator al societăţii nu au fost formulate pretenţii.

În condiţiile în care instanţa constată că nu suntem în prezenţa unui liticonsorţiu obligatoriu, nefiind sub jurisdicţia art. 78 C. proc. civ., critica recurentei prin care afirmă că se impunea respingerea acţiunii faţă de refuzul reclamanţilor de extindere a cadrului procesual, este neîntemeiată.

Referitor la pretinsa interpretare/aplicare greşită a normelor de drept material, arată că art. 1243 C. civ. prevede că forma autentică necesară pentru încheierea valabilă a contractului iniţial se impune şi pentru actul adiţional sau pentru orice act modificator.

Mai arată că actul adiţional modifică actul iniţial, contopindu-se în acesta. Or, actul iniţial este un act constitutiv de drepturi reale, supuse înscrierii în cartea funciară. Interpretarea propusă de recurentă face inaplicabile dispoziţiile art. 1243 C. civ., or legea trebuie interpretată în sensul aplicării sale, iar nu cel al neaplicării.

Contrar susţinerilor recurentei, fiind în prezenţa unei nulităţi exprese de natură absolută, analiza interesului general nu se mai impune, norma aplicându-se de drept, constatându-se de către judecător nulitatea.

Mai mult, conversia actului nul conform art. 1260 C. civ. nu se impune în cauză în condiţiile în care dispoziţiile art. 1243 C. civ. nu fac nicio distincţie şi cu atât mai puţin cu cât nu există clauze supuse conversiei în actul adiţional atacat.

Contrar susţinerilor recurentei în sensul că nu am fi în prezenţa unor drepturi tabulare, dispoziţiile art. 887 C. civ. subliniază în mod neechivoc că drepturile reale înscrise în cartea funciară sunt drepturi tabulare, iar coroborat cu dispoziţiile art. 551 alin. (1) pct. 2 C. civ. dreptul de superficie este un drept real, iar raportat la dispoziţiile art. 693 C. civ. edificarea unei construcţii pe terenul altuia, se subsumează în mod neechivoc obligaţiilor instituite de art. 1244 coroborat cu art. 1243 sub sancţiunea art. 1247 C. civ.

Voinţa concordantă a părţilor nu asanează nulitatea absolută şi nici nu poate stabili obligaţii între părţi tocmai ca efect al sancţiunii ce caracterizează o astfel de nulitate.

În mod corect instanţa de apel conchide că indiferent de acordul de voinţă cu raportare la art. 1178 C. civ., forma contractului dacă este pretinsă de norma legală cu titlu absolut, aceasta caracterizează şi obligativitatea ca acordul de voinţe al părţilor să îmbrace o anumită formă expres prevăzută de lege, ca o condiţie de valabilitate.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi a dispoziţiilor legale aplicabile, Înalta Curte constată că recursul este nefondat.

Recurenta-pârâtă C. a înţeles să invoce atât aspecte de ordin procesual legate de condiţiile de exercitare a acţiunii civile de către intimatul reclamant A., cât şi chestiuni de aplicare a normelor de drept material, referitoare la forma actului juridic.

Din perspectiva normelor de drept procesual ce reglementează condiţiile de exercitare a acţiunii civile, recurenta pârâtă a înţeles să invoce încălcarea prevederilor art. 33 din C. proc. civ., referitoare la interesul de a acţiona al reclamantului A., care nu are calitatea de parte contractantă în actul adiţional la actul de constituire a dreptului de superficie având încheierea de dată certă nr. 26/13.02.2023 şi nu poate obţine un beneficiu personal prin soluţionarea prezentului litigiu. În considerarea aceloraşi apărări a fost invocată şi încălcarea prevederilor art. 36 din C. proc. civ., reclamantul ce deţine calitatea de asociat-administrator, neputând exercita un demers judiciar personal, separat de societatea B..

Într-un ultim aspect de critică, recurenta pârâtă a invocat încălcarea prevederilor art. 78 din C. proc. civ., în condiţiile în care instanţa de judecată ar fi trebuit să respingă acţiunea formulată, determinat de existenţa coparticipării procesuale.

Procedând la analiza acestor critici, Înalta Curte reţine ca şi cadrul factual identificat de către instanţele de fond şi necontestat de către partea recurentă următoarele:

Prin actul autentificat sub nr. x/11.09.2020 de BNP D., numiţii I., C., J., K. şi L., în calitate de titulari ai dreptului de nudă proprietate (J.), respectiv ai dreptului de uzufruct viager (C. şi I.), pe de o parte şi S.C. B., reprezentată de administratorii A. şi H., pe de altă parte, s-a convenit constituirea unui drept de superficie pe o durată de 20 ani în privinţa imobilului teren în suprafaţă de 7300 mp, situat în Baia Mare, bd. x, jud. Maramureş, înscris în CF nr. x Baia Mare, la un preţ de 1000 euro lunar.

La data de 13.02.2023, a fost încheiat actul adiţional cu dată certă la convenţia menţionată, prin care recurenta C., în calitate de proprietar şi intimata S.C. B. reprezentată de administrator H. au convenit modificarea preţului dreptului de superficie, începând cu luna martie 2023, respectiv la suma de 7225 euro lunar, societatea obligându-se a achita suma majorată în contul bancar al recurentei C..

La data de 15.02.2023, H., asociat şi administrator al S.C. B., a notificat intimatul A. prin executor judecătoresc cu privire la încheierea actului adiţional cu data certă nr. 26/13.02.2023, solicitându-i să contribuie cu jumătate din suma de 7225 Euro, raportat la împrejurarea că societatea nu dispune lunar de această sumă.

Prin prezenta acţiune, reclamanţii A. şi S.C. B. au solicitat constatarea nulităţii absolute a actului adiţional încheiat la data de 13.02.2023, fiind invocate mai multe motive, instanţele de fond validând pretenţia formulată, exclusiv, pentru lipsa formei autentice.

Determinat de aceste circumstanţe factuale, prin raportare la apărările formulate de către recurenta pârâtă C., respectiv lipsa calităţii procesuale active şi coparticiparea procesuală obligatorie (întâmpinarea de la f.106 şi concluzii scrise f.245 dosar primă instanţă), prima instanţă a reţinut că intimatul reclamant A. are calitate procesuală întrucât, pe de o parte deţine calitatea de asociat şi administrator al S.C. B., reclamantă în cauză, iar pe de altă parte probaţiunea administrată a relevat împrejurarea că majorarea preţului superficiei a fost suportată din fonduri proprii.

Cât priveşte coparticiparea procesuală, prima instanţă a reţinut că părţile semnatare ale actului contestat (S.C. B. şi C.) figurează în proces, iar introducerea în cauză a numitului H., asociat şi administrator al societăţii, nu poate paraliza acţiunea reclamanţilor câtă vreme acesta nu a acţionat în nume propriu, ci în reprezentarea legală a S.C. B. Nici lipsa chemării în judecată a coproprietarului terenului I. nu prezintă relevanţă, întrucât acesta nu a figurat ca parte contractantă în actul atacat.

Prin cererea de apel, recurenta pârâtă a criticat modalitatea de soluţionare a excepţiei lipsei calităţii procesuale active şi coparticiparea procesuală, invocând totodată şi excepţia lipsei de interes a reclamanţilor în formularea prezentei acţiuni.

Instanţa de apel a validat raţionamentul juridic al primei instanţe, reţinând cu titlu suplimentar că se invocă un motiv de nulitate absolută, aflată la îndemâna oricărei persoane interesate. În ceea ce priveşte interesul intimatului A. în exercitarea demersului de faţă îl reprezintă evitarea pierderii unei sume de banii din patrimoniul propriu, recurenta pârâtă recunoscând că acesta i-a virat în contul personal 1/2 din valoarea superficiei datorate de societate. În privinţa societăţii, s-a reţinut a fi invocată nulitatea absolută, astfel că buna sau reaua credinţă este înlăturată în privinţa părţilor cocontractante, fiind vorba de încălcarea unei norme care protejează un interes general la încheierea contractului.

În recurs au fost reluate aceste critici, partea recurentă afirmând că intimatul A. nu are calitatea de parte cocontractantă în actul juridic a cărui anulare se solicită, după cum beneficiază de o drept de creanţă faţă de societate prin efectul subrogaţiei, astfel că nu se identifică calitatea sa procesual activă, după cum nici interesul în formularea prezentului demers judiciar.

Referitor la aceste critici, Înalta Curte reţine că, într-adevăr, calitatea procesuală este una dintre condiţiile ce se cer a fi întrunite cumulativ pentru exercitarea acţiunii civile, conţinutul acestei noţiuni fiind precizat în cuprinsul art. 36 din C. proc. civ.

Calitatea procesuală este determinată de transpunerea în plan procesual a subiectelor raportului juridic de drept substanţial dedus judecăţii. Pentru ipoteza în care pretenţia formulată prin acţiune, alcătuind obiectul cererii de chemare în judecată, constă în anularea unui act juridic, ţinând seama că subiectele raportului juridic sunt determinate, stabilirea calităţii procesuale nu ar trebui să prezinte dificultăţi, părţile din raportul de drept substanţial ar trebui să se regăsească în subiectele raportului juridic de drept procesual.

În cazul particular de faţă, intimatul reclamant A., nu are calitatea de parte cocontractantă în actul juridic a cărui nulitate absolută se solicită a fi constatată, astfel că regula expusă anterior în ceea ce priveşte identificarea calităţii procesuale nu subzistă. Totuşi, există situaţii juridice pentru a căror realizare calea judiciară este obligatorie, iar calitatea procesuală activă aparţine celui ce se poate prevala de acest interes, după cum calitatea procesuală pasivă aparţine celui faţă de care se poate realiza interesul respectiv.

Este situaţia din prezenta cauză, în care reclamantul - persoană fizică, terţ faţă de actul juridic a cărui constatare a nulităţii absolute se solicită, formulează prezentul demers judiciar, calitatea procesuală fiind conferită de prevederile art. 1247 alin. (2) din C. civ., justificat de dovedirea unui interes personal în declanşarea litigiului.

Aşadar, textul de lege invocat permite oricărei persoane străine de contract să invoce încălcarea condiţiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă, dacă face dovada existenţei unui interes personal, actual şi legitim. În această situaţie, calitatea procesuală, ca o condiţie de exercitare a acţiunii civile, nu se confundă cu interesul de a acţiona, calitatea fiind conferită de lege, dar nu în mod automat, ci condiţionat de dovedirea unui interes în pronunţarea unei soluţii de nulitate absolută a actului juridic.

Revenind la speţa analizată, aşa cum au evidenţiat probele administrate şi cum au reţinut instanţele de fond, fără ca acest aspect să poată fi reevaluat în recurs, jumătate din preţul majorat al superficiei prin actul juridic a cărui nulitate se solicită, a fost suportat din fondurile proprii de către intimatul reclamant A., în calitatea sa de asociat şi administrator al societăţii, astfel că interesul direct, personal şi legitim al acestuia a constat în evitarea pierderii unei sume de banii din patrimoniul propriu. Pe de altă parte, s-a reţinut că intimatul reclamant a înţeles să acţioneze în justiţie şi pentru recunoaşterea şi valorificarea drepturilor societăţii pe care o administrează, S.C. B., ambii reclamanţi fiind beneficiarii operaţiunii de menţinere a preţului superficiei, dacă se constată a fi incidentă cauza de nulitate absolută a actului adiţional.

În atare situaţie, raportat la obiectul prezentului litigiu, nu prezintă relevanţă în evaluarea calităţii procesuale active împrejurarea că reclamantul nu este parte cocontractantă în actul juridic invocat, după cum nu există dispoziţii legale care să excludă interesul reclamantului - persoană fizică de a solicita constatarea nulităţii absolute a unui act juridic încheiat cu neobservarea formei, determinat de alte remedii procedurale aflate la dispoziţia sa în ceea ce priveşte recuperarea unor sume puse la dispoziţia societăţii.

Intimatul reclamant A. nu a decis unilateral să achite jumătate din preţul superficiei, din fonduri proprii, ci la notificarea formulată de H., asociat şi administrator al S.C. B., în data de 15.02.2023, prin executor judecătoresc, aspect consemnat în cadrul situaţiei de fapt necontestate, executând benevol obligaţiile asumate de către societate prin actul juridic a cărui nulitate se solicită şi care îi conferă interes în exercitarea prezentului demers judiciar, aşa cum s-a menţionat anterior.

În privinţa criticilor aduse excepţiei lipsei de interes a reclamantei S.C. B. în formularea prezentei acţiuni, recurenta pârâtă a afirmat o deturnare a sensului prevederilor art. 1243 şi art. 1244 din C. civ., precum şi un refuz de executare a obligaţiilor asumate prin actul adiţional cu dată certă din 13.02.2023, ce conferă caracter ilegitim acţiunii sale.

Cu alte cuvinte, recurenta pârâtă afirmă că, prin încheierea unui contract, partea cocontractantă nu prezintă interes în constatarea nulităţii absolute a acestuia, un atare demers reprezentând, într-o formă deghizată, rea-credinţă în executarea obligaţiilor contractate.

Este evident că acordul de voinţă între două persoane, cu intenţia de a constitui un raport juridic, este fundamentat atât pe principiul libertăţii contractuale cât şi pe principiul bunei-credinţe la încheierea, dar şi pe parcursul executării sale. Împrejurarea că părţile cocontractante din actul juridic a cărui nulitate se solicită (S.C. B. şi C.) au beneficiat de această libertate contractuală, semnând cu bună-credinţă actul juridic şi respectând condiţiile esenţiale pentru validitatea sa (capacitate, consimţământ, obiect, cauză), aşa cum s-a reţinut de către prima instanţă, nu înseamnă că sunt lipsite de dreptul de a invoca sancţiunea nulităţii absolute a acestui act, în condiţiile prevăzute de art. 1246 şi art. 1247 coroborat cu art. 1179 alin. (2) şi art. 1244 C. civ.

Dincolo de faptul că o atare interdicţie nu este reglementată de lege, ea reprezintă o reflecţie a principiului libertăţii contractuale, căci aşa cum se poate încheia un contract pe baza propriului acord de voinţă, se poate proceda la invocarea nulităţii absolute a acestuia, în anumite condiţii date, chiar de către părţile semnatare ale actului.

De altfel, susţinerile părţii recurente nu reprezintă critici care să vizeze excepţia lipsei de interes a reclamantei societăţi în exercitarea prezentei acţiuni, ci tind mai degrabă la o nerespectare a principiului bunei-credinţe, însă o analiză a lor în prezenta cale extraordinară de atac nu poate fi efectuată, întrucât, pe de o parte, nu a fost invocată, în faţa instanţelor de fond, într-o formă care să conducă la o apărare concretă şi cu un anumit rezultat, iar pe de altă parte implică aspecte factuale care exced controlului de legalitate impus de prevederile art. 488 C. proc. civ.

Într-un ultim aspect de nelegalitate procedurală, recurenta-pârâtă a invocat încălcarea prevederilor art. 78 din C. proc. civ., în condiţiile în care instanţa de judecată ar fi trebuit să respingă acţiunea formulată, determinat de existenţa coparticipării procesuale.

Deşi recurenta pârâtă leagă imperativitatea litisconsorţiului procesual de opozabilitatea hotărârii pronunţate, apreciind că se impunea judecata şi în contradictoriu cu I., coproprietarul terenului, respectiv H., asociat şi administrator al S.C. B., Înalta Curte reţine că incidenţa art. 59 C. proc. civ. reclamă o coparticipare procesuală atunci când izvorul raportului juridic obligaţional este unic sau când între obiectul şi cauza mai multor cereri există o strânsă legătură. Deşi textul de lege menţionat, identifică posibilitatea părţilor de a alege dacă să structureze cadrul procesual subiectiv de o manieră plurală sau nu, atât jurisprudenţa cât şi doctrina, în considerarea obiectului cererii, au apreciat că litisconsorţiul este imperativ, atunci când raportul juridic este unic şi indivizibil.

Întrucât legiuitorul a recunoscut posibilitatea formulării unei acţiuni în anulare şi altor subiecte de drept care justifică un interes, chiar dacă nu sunt parte cocontractantă în actul juridic, în asemenea situaţii, litisconsorţiul devine obligatoriu, fiind impus de efectele specifice ale nulităţii, căci aşa cum rezultă din prevederile art. 1254 alin. (1) C. civ., actul juridic nul este considerat a nu fi niciodată încheiat. Nulitatea înlătură în ansamblul şi ex tunc actul juridic din ordinea de drept, fiind cu neputinţă ca actul să fie menţinut faţă de o parte şi desfiinţat faţă de alta.

Or, aşa cum a rezultat din cuprinsul actului adiţional, a cărui nulitate absolută se solicită a fi constatată, figurează ca parte cocontractantă recurenta-pârâtă C., în calitate de proprietar şi intimata-reclamantă S.C. B., în calitate de beneficiară a dreptului de superficie, ambii figurând în prezentul litigiu. Din această perspectivă, prevederile art. 59 cu trimitere la art. 78 alin. (2) din C. proc. civ. au fost respectate de către instanţele de fond, nesubzistând niciun motiv de nelegalitate referitor la cadrul procesual subiectiv.

Recurenta pârâtă afirmă că şi I. ar fi trebuit să aibă calitatea de parte litigantă, întrucât este coproprietar al terenului, al cărui dezmembrământ al dreptului se află în litigiu. Însă, această chestiune nu a împietat la încheierea actului adiţional, astfel că nu se poate reproşa reclamantului A. o stabilire defectuoasă a cadrului procedural, după cum nici instanţei de judecată, care a apreciat, în mod corespunzător, prin raportare la părţile din raportul juridic de drept substanţial dedus judecăţii.

Cu atât mai mult nu se poate afirma că asociatul şi administratorul H., care a încheiat şi semnat actul juridic, determinat de poziţia de reprezentant legal al societăţii, ar fi trebuit să deţină calitatea de parte în prezentul litigiu, ca şi persoană fizică, în condiţiile în care recurenta pârâtă nu a justificat în ce manieră era supus litisconsorţiului procesual, din perspectiva considerentelor teoretice expuse anterior.

Pentru considerentele expuse anterior, Înalta Curte apreciază criticile subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ. ca fiind nefondate.

Din perspectiva normelor de drept substanţial, pretins a fi încălcate, subsumate motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., recurenta pârâtă a invocat prevederile art. 1243, art. 885, art. 888, art. 1178, art. 1260, art. 1266, art. 1267 şi art. 1270 din C. civ.. În esenţă, a afirmat că actul juridic prin care se modifică preţului superficiei nu intră în categoria celor pentru care se impune condiţia formei autentice, întrucât nu constituie, modifică sau stinge drepturi tabulare, după cum trebuia a fi analizat interesul general ocrotit prin instituirea condiţiei cerute de lege şi eliminat acele efecte ale actului juridic care contravin scopului legii, menţinând celelalte efecte, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic nul.

Deşi recurenta pârâtă a afirmat constant, în cadrul căilor de atac exercitate, că modificarea contractului prin ajustarea preţului stabilit pentru exercitarea dreptului de superficie nu intră în categoria celor prin care se constituie, modifică sau sting drepturi tabulare, pentru care devin incidente prevederile art. 885 şi următoarele din C. civ., omite a avea în vedere că printre condiţiile esenţiale pentru validitatea contractului, se înscrie şi cea a respectării formei, în măsura în care legea o prevede, sub sancţiunea prevăzută de dispoziţiile legale aplicabile.

Aşadar, chiar dacă regula generală în materia încheierii contractului este reprezentată de principiul libertăţii formei, potrivit art. 1178 din C. civ., există situaţii de excepţie, prevăzute de lege, pentru care este necesară respectarea formei impuse, condiţie impusă pentru valabilitate contractului. Nerespectarea acestei cerinţe atrage, conform art. 1241 alin. (1) din C. civ. sancţiunea nulităţii absolute. Subsecvent, dacă prin lege nu se prevede altfel, orice modificare a contractului este supusă condiţiilor de formă cerute de lege pentru încheierea sa, încălcarea acestor dispoziţii fiind sancţionată tot cu nulitatea absolută a actului juridic.

Această chestiune reprezintă exact ipoteză juridică reţinută în prezenta cauză, în condiţiile în care instanţele de fond au făcut aplicarea prevederilor art. 693 coroborate cu art. 885 şi art. 888 din C. civ., reţinând că pentru încheierea valabilă a actului juridic de constituire a dreptului de superficie se impune ca manifestarea de voinţă a părţilor să fie concretizată într-un înscris autentic, condiţie ad validitatem pentru naşterea raportului juridic. De altfel, părţile litigante s-au conformat acestei reguli, dovadă fiind actul autentificat sub nr. x/11.09.2020 prin care s-a convenit constituirea unui drept de superficie pe o durată de 20 ani în privinţa imobilului teren în suprafaţă de 7300 mp, situat în Baia Mare, bd. x, jud. Maramureş, înscris în CF nr. x Baia Mare, la un preţ de 1000 euro lunar.

Subsecvent, modificarea actului juridic principal menţionat, indiferent de conţinutul ei, trebuie să respecte aceeaşi formă autentică, regulă impusă de prevederile art. 1243 din C. civ., în caz contrar fiind aplicabilă tot sancţiunea nulităţii absolute. În cauză, părţile au înţeles să încheie un act adiţional cu dată certă la convenţia menţionată, prin care recurenta C., în calitate de proprietar şi intimata S.C. B. au convenit modificarea preţului dreptului de superficie, începând cu luna martie 2023, la suma de 7225 euro lunar.

Însă, prevederile art. 1243 din C. civ. sunt extrem de clare şi neechivoce, nu lasă loc de interpretări şi cu atât mai mult nu în sensul celor susţinute de partea recurentă, iar potrivit principiului ubi lex non distinguit, nec nos distinguere debemus, atunci când legea nu distinge, nici interpretul nu trebuie să o facă. Indiferent de conţinutul modificării, de scopul urmărit de părţi, de rezultatul produs, actul adiţional la constituirea dreptului de superficie, trebuia întocmit în formă autentică, ca o condiţie ad validitatem. În absenţa îndeplinirii unei atare forme, în mod corect, instanţele de fond au procedat la anularea actului.

Recurenta-pârâtă a mai afirmat obligaţia instanţelor de fond de a analiza care este interesul general ocrotit prin instituirea condiţiei de formă. Însă, orice contract încheiat cu încălcarea condiţiilor cerute de lege pentru încheierea sa valabilă este supus nulităţii, dacă prin lege nu se prevede o altă sancţiune (art. 1246 alin. (1) C. civ.), după cum contractul este lovit de nulitate absolută în cazurile anume prevăzute de lege, precum şi atunci când rezultă neîndoielnic din lege că interesul ocrotit este unul general (art. 1250 din C. civ.).

În cazul nerespectării formei pe care legea o impune pentru încheierea valabilă a contractului este reglementată, în mod expres, sancţiunea nulităţii absolute, astfel că nu era necesară analiză interesului ocrotit, cu distincţiile impuse de legiuitor, aşa cum invocă partea recurentă, pentru a se aprecia dacă se impune sau nu aplicarea ei.

Partea recurentă a mai afirmat că se impune menţinerea acordului de voinţă, chiar dacă forma autentică nu a fost respectată, prin aplicarea principiului conversiunii actului juridic nul. Trebuie evidenţiat faptul că o asemenea apărare nu poate fi calificată în prevederile art. 1260 din C. civ., întrucât reglementarea urmăreşte salvgardarea acordului de voinţă al părţilor concretizat într-un act juridic nul şi înlocuirea cu un act juridic de substituire, ce respectă exigenţele de fond/formă şi satisface acelaşi scop urmărit prin actul iniţial. Or, o atare operaţiune invocată, pe lângă faptul că nu detaliază modalitatea în care ar fi putut fi realizată, nu poate fi concretizată, datorită conţinutului actului juridic nul, care nu cuprinde un contract stricto sensu, ci o modificare a unei clauze contractuale dintr-un act juridic valabil.

Pentru aceste considerente, apreciind că nu sunt întemeiate criticile formulate, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de recurenta pârâtă C..

În raport de dispoziţiile art. 453 din C. proc. civ., va obliga recurenta-pârâtă la plata către intimatul-reclamant a cheltuielilor de judecată, reprezentând onorariu avocat în recurs în cuantum de 11.900 RON.

PENTRU ACESTE MOTIVE,

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta C. împotriva deciziei civile nr. 276/A din 03 octombrie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Cluj, secţia I civilă.

Obligă pe recurenta-pârâtă să plătească intimatei-reclamante B. cheltuieli de judecată în cuantum de 11.900 RON.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 11 iunie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor de către grefa instanţei.