Legality of public auction of state-owned land: conflict between O.G. No. 14/2007 sale procedures and tenant rights under Law No. 18/1991

Şedinţa publică din data de 29 aprilie 2025

În primul rând, se arată că Statul Român a dobândit dreptul de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 324 mp ca urmare a ieşirii din indiviziune, prin sentinţa civilă nr. 6099/2006 pronunţată de Judecătoria Braşov, rămasă definitivă prin decizia civilă nr. 376/R/15.10.2007. În temeiul acestei hotărâri, Statul Român şi-a îndeplinit obligaţia de plată a sultei către fostul coproprietar, A.. Instanţa a respins cererea de intabulare formulată de reclamanţi, inclusiv de B., motivând că niciunul dintre contractele de vânzare-cumpărare nu a avut ca obiect terenul pe care se află construcţiile, ci doar construcţiile în sine, iar terenul era deţinut în folosinţă până la atribuirea sa prin ordin al prefectului şi intabularea ulterioară.

Se subliniază că terenul aferent construcţiilor, identificat cu nr. top x şi având o suprafaţă de 1022 mp, este cel care poate face obiectul cererilor de atribuire în temeiul Legii nr. 18/1991, nu terenul grădină de 324 mp, identificat cu nr. top x. În opinia autorului, doar terenul aferent construcţiilor putea fi inclus în contractele de închiriere, nu şi terenul grădină, care se află în proprietatea Statului Român. Se critică astfel presupunerea instanţei că actele de închiriere prezentate de reclamantă s-ar suprapune, chiar şi parţial, pe terenul grădină, fără existenţa unor dovezi în acest sens.

Contractele de închiriere din anii 2009, 2014 şi 2019 au fost încheiate în temeiul O.U.G. nr. 44/2009, O.U.G. nr. 43/2014 şi HCL Codlea nr. 74/2019, acte normative care reglementează închirierea unor imobile aflate în proprietatea privată a unităţilor administrativ-teritoriale. Se arată că niciunul dintre aceste acte nu poate acoperi situaţia juridică a imobilului aflat în proprietatea Statului Român, aspect confirmat şi prin adresa nr. x/11.04.2024 emisă de Municipiul Codlea, care atestă că terenul grădină nu este înscris în inventarul domeniului public sau privat al UAT Codlea.

Se invocă o eroare de apreciere a instanţei, care a considerat că terenul grădină a făcut obiectul contractelor de închiriere, deşi acesta nu se află sub incidenţa legislaţiei speciale. Potrivit extrasului de carte funciară nr. x Codlea, proprietarii tabulari ai imobilului erau A. şi Statul Român, iar prin hotărârea definitivă pronunţată în dosarul nr. x/2003, s-a stabilit că Statul Român este proprietar exclusiv al imobilului situat în Codlea, str. x, înscris cu nr. top x, ca urmare a sistării stării de indiviziune şi a plăţii sultei.

Lotul cu nr. top x a fost dezmembrat în trei loturi distincte, corespunzătoare fiecărui reclamant, inclusiv B., fiecare compus din construcţii şi o cotă-parte din părţile comune, inclusiv terenul aferent construcţiilor. Lotul cu nr. top x, compus din grădină în suprafaţă de 327 mp, a fost menţinut în proprietatea Statului Român. În temeiul art. 17 din Decretul-lege nr. 115/1938, instanţa a dispus înscrierea în cartea funciară a loturilor nou formate în favoarea Statului Român, cu acelaşi titlu de proprietate.

Se critică hotărârea instanţei pentru presupunerea nejustificată că actele de închiriere se referă la terenul grădină, în lipsa unor dovezi certe, şi se susţine că refuzul aplicării legii constă într-o transgresare directă a textului legal clar, fără a fi necesară o interpretare specială, conform principiului "interpretatio cessat in claris".

În susţinerea motivului de casare, se invocă o interpretare greşită a legii de către instanţa de fond, care a considerat că O.G. nr. 14/2007 nu este aplicabilă în cazul bunului ce a făcut obiectul licitaţiei publice, apreciind că acesta intră sub incidenţa Legii nr. 18/1991. Se arată că această concluzie este nejustificată, întrucât art. 36 din Legea nr. 18/1991 este aplicabil doar terenurilor aflate în intravilan, iar terenul grădină este situat în extravilan, conform actelor de licitaţie publică.

Extrasul de carte funciară nr. x Codlea confirmă că Statul Român este proprietar tabular al terenului grădină, fără alte sarcini sau înscrieri. Acest teren, având categoria de folosinţă "grădină" şi fiind situat în extravilan, a făcut obiectul licitaţiei publice din 22.06.2023, desfăşurată conform O.G. nr. 14/2007 şi H.G. nr. 731/2007 privind normele metodologice de aplicare. La această licitaţie au participat trei ofertanţi, adjudecatar fiind B., pentru suma de 450.058 RON. Deoarece aceasta nu a achitat preţul în termenul legal de 5 zile, a fost notificată conform prevederilor legale, iar licitaţia a fost reluată în data de 19.07.2023, fiind adjudecată de C. pentru suma de 300.480 RON. B. nu a avut drept de participare la a doua licitaţie, iar procesul-verbal privind desfăşurarea acesteia i-a fost comunicat.

În final, se reiterează că terenul grădină nu a fost înscris în inventarul domeniului public sau privat al UAT Codlea, fiind evident că face parte din proprietatea privată a Statului Român, fapt ce justifică valorificarea sa în temeiul O.G. nr. 14/2007.

actul normative menţionat.

În susţinerea recursului incident formulat, se solicită schimbarea în parte a sentinţei nr. 37/21.03.2024, în sensul analizării tuturor motivelor de nelegalitate invocate cu privire la procedura de vânzare prin licitaţie publică a imobilului - teren grădină - situat în municipiul Codlea, judeţul Braşov. Lipsa unei analize complete asupra acestor critici echivalează cu nejudecarea parţială a fondului, fiind incidente dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ.

Prima critică vizează omisiunea instanţei de fond de a motiva încălcarea dispoziţiilor art. 36 din Legea nr. 18/1991, referitoare la procedura de vânzare a terenurilor intravilane. Se susţine că Statul Român, prin Ministerul Finanţelor, nu mai era titularul dreptului de proprietate asupra terenului în suprafaţă de 324 mp, înscris în CF x, la momentul organizării licitaţiei. Potrivit extrasului de carte funciară, Statul Român figura ca coproprietar asupra unei cote indivize, dobândită în temeiul Decretului nr. 223/1974. În contextul adoptării Legii nr. 18/1991, terenul se afla în administrarea Primăriei Codlea şi, conform art. 36 din lege, ar fi fost inclus în proprietatea UAT Municipiul Codlea, fapt confirmat de implicarea acesteia în închirierea terenului.

În continuare, se invocă neîndeplinirea obligaţiilor legale prevăzute de art. 6 din O.G. nr. 14/2007, art. 2-5 şi art. 14 din H.G. nr. 731/2007, precum şi de Ordinul ANAF nr. 1080/2019, în sensul că bunurile intrate în proprietatea privată a statului trebuie predate în termen de 10 zile de la primirea titlului de proprietate. Se solicită clarificarea titularului dreptului de proprietate şi a regimului juridic al terenului, întrucât simpla înscriere în cartea funciară nu este suficientă pentru a conferi Statului Român un drept de proprietate valabil, în lipsa unui titlu juridic şi a inventarierii bunului în domeniul privat al statului.

O altă critică priveşte încălcarea dispoziţiilor art. 363 din O.U.G. nr. 57/2019 privind Codul administrativ. Chiar şi în ipoteza în care Statul Român ar fi fost titularul dreptului de proprietate, vânzarea terenului intravilan s-a realizat cu nesocotirea normelor speciale şi limitative privind valorificarea bunurilor din domeniul privat. Nu există o hotărâre a Guvernului care să aprobe vânzarea prin licitaţie publică, iar organizarea licitaţiilor din 22.06.2023 şi 19.07.2023 de către ANAF - DGESCS - DOVBC - STVB 7 Sibiu s-a făcut în frauda legii, fără respectarea principiului transparenţei, a dreptului la informare completă şi a dreptului chiriaşului de a exploata terenul. Nu s-a făcut dovada respectării procedurii prevăzute la art. 334-346 din O.U.G. nr. 57/2019, nu a existat un caiet de sarcini conform normelor imperative, nu s-a întocmit documentaţia de atribuire, nu s-a dovedit titlul valabil de proprietate, iar preţul de vânzare nu a fost stabilit prin raport de evaluare ANEVAR, aprobat de autorităţile centrale. De asemenea, imobilul nu a fost identificat prin documentaţie topografică şi nu a parcurs etapele de avizare prealabilă.

Se mai invocă neanalizarea dispoziţiilor art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, care consacră dreptul de atribuire cu titlu gratuit a terenului grădină în suprafaţă de 256 mp din totalul de 324 mp. Recurenta a formulat cerere de atribuire conform acestui articol, iar UAT Municipiul Codlea a confirmat intenţia de întocmire a documentaţiei cadastrale şi a raportului de evaluare, comportându-se ca un veritabil proprietar, fără a contesta vreodată calitatea sa de titular al dreptului de proprietate.

În fine, se arată că instanţa nu a motivat încălcarea dispoziţiilor art. 22 alin. (2) şi alin. (8) din H.G. nr. 731/2007. În ipoteza în care se admite că imobilul nu face parte din categoria bunurilor reglementate de art. 27 alin. (23) din Legea nr. 18/1991, iar procedura aplicabilă este cea prevăzută de O.G. nr. 14/2007 şi H.G. nr. 731/2007, vânzarea trebuia să respecte obligaţia notificării prealabile a chiriaşului. Recurenta deţine un contract de închiriere valabil din anul 1993, aflat în derulare până la 30.06.2024. Conform art. 22 alin. (2) şi alin. (8), ANAF trebuia să transmită o notificare privind intenţia de vânzare, cu documentaţia şi preţul stabilit, oferind chiriaşului un termen de 30 de zile pentru acceptarea ofertei şi 60 de zile pentru plata preţului. Doar în lipsa unei oferte sau a plăţii în termen, se putea recurge la licitaţie publică. În speţă, această notificare nu a fost transmisă, ceea ce constituie o încălcare flagrantă a dispoziţiilor legale aplicabile.

În concluzie, toate aceste critici relevă nelegalitatea procedurii de vânzare prin licitaţie publică a imobilului în cauză, impunând reanalizarea fondului cauzei şi schimbarea în parte a hotărârii atacate, cu respectarea dispoziţiilor legale incidente.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Admite recursul principal declarat de pârâta Agenţia Naţională de Administrare Fiscală - Direcţia Generală Executări Silite Cazuri Speciale - Direcţia Operativă Valorificare Bunuri Confiscate - Serviciul Teritorial de Valorificare Bunuri nr. 7 Sibiu, în nume propriu, şi în reprezentarea Statului Român prin Ministerul Finanţelor - Agenţia Naţională de Administrare Fiscală - Activitatea Economică şi recursul incident declarat de reclamanta B. împotriva sentinţei nr. 37/2024 din 21 martie 2024 a Curţii de Apel Braşov, secţia contencios administrativ şi fiscal.

Casează sentinţa recurată şi trimite cauza spre rejudecare la aceeaşi instanţă.

Definitivă.

Pronunţată astăzi, 29 aprilie 2025, prin punerea soluţiei la dispoziţia părţilor prin mijlocirea grefei instanţei.