Breach of promise to sell rescinded; €75,000 advance, penalty and damages affirmed; six-month prescription inapplicable to termination action.

Şedinţa publică din data de 12 februarie 2025

Asupra recursului de faţă, constată următoarele:

Prin cererea înregistrată pe rolul Tribunalului Ilfov la 13.07.2022, sub nr. x/2022, reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta B. S.R.L., a solicitat rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub numărul x la data de 06.07.2020 de către Notarul Public C. şi repunerea părţii în situaţia anterioară încheierii acesteia, în sensul de a fi obligată pârâta la restituirea sumei de 75.000 euro (echivalentul sumei de 362.835,00 RON achitată efectiv de reclamantă), pe care i-a achitat-o cu titlu de avans din preţul total de vânzare; obligarea pârâtei la plata sumei de 3.629,5 RON cu titlu de daune-interes, reprezentând onorarii avocaţiale, onorarii achitate executorului judecătoresc, onorariul notarului public, în vederea acoperirii integrale a prejudiciului suferit de către reclamantă prin efectuarea demersurilor prealabile sesizării instanţei de judecată, în vederea obţinerii executării în natură a obligaţiei promitentei-cumpărătoare de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis; obligarea pârâtei la plata sumei de 75.000 euro (echivalentul sumei de 370.500 RON conform cursului BNR din data formulării prezentei cereri de chemare în judecată 1 EUR=4,94 RON), cu titlu de penalitate contractuală.

În drept a invocat dispoziţiile art. 194 şi urm. C. proc. civ., art. 1270, art. 1516, art. 1549, art. 1554, art. 1550, art. 627 alin. (4) C. civ.. Totodată, a solicitat şi obligarea pârâtei la plata cheltuielilor de judecată.

Prin sentinţa civilă nr. 1701 din 28.06.2023 pronunţată de Tribunalul Ilfov, secţia civilă a fost admisă cererea formulată de reclamanta A., a fost dispusă rezoluţiunea promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare autentificate sub nr. x/06.07.2020 de către notar public C., au fost repuse părţile în situaţia anterioară. De asemenea, a fost obligată pârâta să restituie reclamantei suma de 75.000 Euro, echivalent în RON la cursul BNR, la dată plăţii, sumă achitată cu titlu de avans; a fost obligată pârâta să plătească reclamantei suma de 75.000 Euro, echivalent în RON la cursul BNR, la dată plăţii, cu titlu de penalitate contractuală, să plătească reclamantei suma de 3.629,50 RON, cu titlu de daune materiale, precum şi să plătească cheltuielile de judecată, respectiv suma de 8.164,48 RON, taxă de timbru şi suma de 6.842,5 RON, onorariu de avocat.

Împotriva acestei sentinţe B. S.R.L. a formulat apel.

Prin decizia civilă nr. 609A din 05.04.2024 pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, a fost respins apelul, ca nefondat şi obligată B. S.R.L. la plata sumei de 7.437,5 RON, cheltuieli de judecată.

Împotriva acestei decizii, a declarat recurs B. S.R.L.

Motivele de recurs sunt, în esenţă, următoarele:

Recurenta susţine că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 477 alin. (2) şi art. 477 alin. (1) teza a II-a C. proc. civ., privind limitele efectului devolutiv. În acest sens, recurenta arată că instanţa de apel nu s-a mai pronunţat în privinţa considerentelor primei instanţe referitoare la neplata de către intimată a sumei de 9.000 euro şi repunerea părţilor în situaţia anterioară cu acordarea daunelor materiale şi a penalităţilor solicitate de către aceasta, motivând că nu a fost învestită cu motive de apel în privinţa acestor dezlegări. Or, arată recurenta, aceasta a criticat sentinţa apelată prin raportare la întreaga soluţie pronunţată, inclusiv sub aspectul acordării penalităţilor de întârziere şi al repunerii în situaţia anterioară a părţilor. Autoarea recursului mai arată că în mod greşit curtea de apel a reţinut că aceasta a înţeles să extindă obiectul apelului formulat, ulterior închiderii dezbaterilor, deoarece prin concluziile scrise formulate a urmărit doar reluarea anumitor susţineri, neaducând critici noi. De asemenea, recurenta susţine că instanţa de apel este ţinută să analizeze şi dezlegările date de prima instanţă care se află în dependenţă cu partea din hotărâre pe care apelantul o supune controlului judiciar în mod explicit. Astfel, considerentele primei instanţe în legătură cu neplata de către intimată a sumei de 9.000 euro şi repunerea părţilor în situaţia anterioară cu acordarea daunelor materiale şi a penalităţilor reprezintă soluţii accesorii, dependente de dezlegarea pe care instanţa de fond a dat-o capetelor principale, astfel încât curtea de apel trebuia să se pronunţe şi în privinţa acestora, conchide recurenta.

Sub un alt aspect, autoarea căii de atac susţine că decizia recurată încalcă principiul disponibilităţii prevăzut de art. 9 C. proc. civ.. În acest sens arată că instanţa de fond a înlăturat efectele Convenţiei de revocare dintre părţi fără să fi fost învestită cu vreo cerere în acest sens, iar curtea de apel a menţinut această decizie. Potrivit recurentei, prima instanţă s-a pronunţat asupra cererii dispunând rezoluţiunea Promisiunii de vânzare prin ignorarea efectelor juridice ale Convenţiei de revocare intervenite între părţi. Mai arată că prin apel a criticat faptul că prima instanţa s-a pronunţat extra petita, cu încălcarea principiului disponibilităţii, iar instanţa de apel, respingând acest motiv de apel, a încălcat acelaşi principiu. Potrivit recurentei, instanţa de apel în mod greşit a pus semnul egalităţii între îndeplinirea condiţiei de plată prevăzută în cuprinsul Convenţiei, care afecta exclusiv valabilitatea Promisiunii şi invalidarea efectelor Convenţiei.

Printr-o ultimă critică, recurenta susţine că instanţa de apel a interpretat şi aplicat greşit prevederile art. 1549 C. civ. raportat la 1669 C. civ.. Potrivit recurentei, prin notificarea din 07.06.2022, intimata-reclamantă a solicitat încheierea contractului de vânzare şi, subsecvent, a anunţat rezoluţiunea Promisiunii, deşi nu mai era în măsură să o facă deoarece nu mai era în termenul legal să pretindă această prestaţie, dat fiind că termenul de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. (2) C. civ. se împlinise la data de 12.07.2021. În opinia recurentei, chiar dacă obiectul cauzei nu este reprezentat de pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract de vânzare pe baza efectelor unei promisiuni, ci chiar de rezoluţiunea promisiunii, rezoluţiunea se poate cere numai dacă creditorul nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale. Or, arată recurenta, în cauză intimata-reclamantă nu mai era în drept să ceară executarea silită a obligaţiilor contractuale, deoarece acest drept era prescris. Contrar raţionamentului instanţei de apel, termenul de prescripţie de 6 luni era relevant deoarece în vederea exercitării dreptului de opţiune între executarea silită a obligaţiei şi rezoluţiune, creditorul trebuie să fie titularul unui drept subiectiv neviciat la momentul opţiunii efectuate în temeiul art. 1549 alin. (1) C. civ., conchide recurenta.

În drept recurenta a indicat motivele de casare prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5 şi 8 C. proc. civ.

Intimata a formulat întâmpinare prin care a invocat excepţia nulităţii, iar pe fond a solicitat respingerea recursului ca nefondat.

La termenul de judecată din 12 februarie 2025 instanţa a respins excepţia nulităţii recursului, pentru motivele reţinute în practicaua prezentei decizii.

Examinând decizia atacată, în limitele controlului de legalitate, în raport de criticile formulate şi de dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie reţine următoarele:

Potrivit dispoziţiilor art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., casarea unei hotărâri poate fi cerută atunci când, prin hotărârea dată, instanţa a încălcat regulile de procedură a căror nerespectare atrage sancţiunea nulităţii.

Criticile referitoare la încălcarea limitelor efectului devolutiv ale apelului prin care se susţine că instanţa de apel nu s-a pronunţat în privinţa considerentelor primei instanţe referitoare la neplata sumei de 9.000 euro şi repunerea părţilor în situaţia anterioară cu acordarea daunelor materiale şi a penalităţilor solicitate de către intimata-reclamantă, nu pot fi primite.

Înalta Curte reţine că art. 477 C. proc. civ. dă valoare normativă regulii tantum devolutum quantum apellatum, ceea ce semnifică faptul că instanţa de apel va fi ţinută să judece în limitele criticilor formulate prin motivele de apel, ţinându-se seama de principiul disponibilităţii părţilor în procesul civil. Această regulă presupune că judecata asupra fondului va fi reluată, însă nu asupra tuturor problemelor de fapt şi de drept invocate în faţa primei instanţe, ci doar cu privire la acelea criticate de apelant.

Totodată, din perspectiva limitelor efectului devolutiv al apelului, se impun a fi evocate şi dispoziţiile art. 479 alin. (1) C. proc. civ. care se referă la principiul tantum devolutum quantum iudicatum, respectiv efectul devolutiv al apelului este limitat numai la ceea ce s-a judecat de către prima instanţă.

Astfel, ţinând seama de caracterul devolutiv ce este specific căii de atac a apelului în conformitate cu prevederile art. 477 alin. (1) şi art. 479 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că judecata realizată de instanţa de apel a avut ca repere de analiză dispoziţiile legale incidente cauzei, prin motivele de apel nefiind contestată soluţia dată de către instanţa de fond, respectiv cea cu privire la repunerea părţilor în situaţia anterioară cu acordarea daunelor materiale şi a penalităţilor solicitate de către intimata-reclamantă. Totodată se constată că prin cererea de apel nu au fost criticate considerentele referitoarea la plata sumei de 9.000 euro de către intimata-reclamantă.

Contrar celor susţinute de către recurenta-pârâtă, Înalta Curte reţine că deşi B. S.R.L. a solicitat prin apelul formulat anularea sentinţei instanţei de fond, din criticile expuse prin cererea de apel nu rezultă că a formulat critici prin raportare la întreaga soluţie pronunţată de către prima instanţă.

Aşadar, instanţa de apel a reţinut în mod judicios că este ţinută a analiza criticile expuse prin cererea de apel, nu şi a celor din concluziile scrise depuse ulterior rămânerii în pronunţare, sens în care nu s-a pronunţat cu privire la celelalte considerente ale primei instanţe privitoare la neplata de către intimată a sumei de 9.000 euro şi la repunerea părţilor în situaţia anterioară cu acordarea daunelor materiale şi a penalităţilor solicitate de către intimată.

Ca atare, Înalta Curte constată că instanţa de apel a pronunţat sentinţa recurată cu respectarea normelor procedurale aplicabile în materie, ţinând seama de caracterul devolutiv ce este specific căii de atac a apelului şi în conformitate cu prevederile art. 477-479 C. proc. civ., aşa încât nu se poate reţine un viciu de nelegalitate a deciziei civile recurate din această perspectivă, cu privire la încălcarea limitelor efectului devolutiv ale apelului.

În ceea ce priveşte motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., acesta poate fi invocat atunci când hotărârea a fost dată cu încălcarea sau aplicarea greşită a normelor de drept material.

Criticile referitoare la aplicarea greşită a prevederilor art. 1549 alin. (1) C. civ. raportat la art. 1669 alin. (2) C. civ. nu vor fi însuşite de Înalta Curte.

Potrivit art. 1549 alin. (1) C. civ. "Dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin."

Instanţa supremă reţine aşadar, că prevederile art. 1549 alin. (1) C. proc. civ. consacră principiul general potrivit căruia rezoluţiunea contractului intervine pentru neexecutarea contractului cu daune interese în favoarea creditorului, dacă acestea i se cuvine.

În acest context, se constată că dispoziţiile legale precitate au fost corect aplicate de către curtea de apel, care a reţinut, în urma stabilirii situaţiei de fapt şi a unei analize judicioase a probatoriului administrat, că în cauza dedusă judecăţii recurenta nu şi-a îndeplinit obligaţia de a încheia contractul de vânzare-cumpărare până la data de 12.01.2021, aceasta finalizând imobilul la o dată ulterioară, respectiv 17.03.2021, şi vânzând imobilul unui terţ la data de 14.02.2022, deşi nu ieşise din raportul contractual cu intimata-reclamantă.

Aşadar, Înalta Curte constată că neexecutarea fiind însemnată şi generată de culpa societăţii recurente, care a fost pusă în întârziere de către intimata-reclamantă, au fost întrunite condiţiile pentru rezoluţiunea Promisiunii bilaterale de vânzare-cumpărare, cum în mod judicios a reţinut instanţa de prim control judiciar.

Faţă de criticile recurentei potrivit cărora intimata-reclamantă nu mai era în termenul legal să pretindă rezoluţiunea, dat fiind că termenul de 6 luni prevăzut de art. 1669 alin. (2) C. civ. se împlinise la data de 12.07.2021, instanţa supremă constată că normele materiale invocate nu sunt aplicabile cauzei.

Conform art. 1669 C. civ.." (1) Când una dintre părţile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, dacă toate celelalte condiţii de validitate sunt îndeplinite. (2) Dreptul la acţiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.".

Aşadar, Înalta Curte constată că instanţa de apel, analizând condiţiile prevăzute de dispoziţiile privind dreptul la rezoluţiunea contractului, coroborat cu prevederile legale mai sus menţionate şi cu situaţia de fapt, a constatat că termenul de prescripţie de 6 luni invocat de către recurenta-pârâtă nu vizează ipoteza în cauza dedusă judecăţii, având în vedere că intimata-reclamantă a optat pentru solicitarea rezoluţiunii contractului cu daune interese şi nu pentru pronunţarea unei hotărâri care să ţină loc de contract, astfel că, în mod legal, a respins apelul pe acest aspect.

În ceea ce priveşte critica privind încălcarea principiului disponibilităţii, Înalta Curte reţine că aceasta nu poate fi analizată prin prisma motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 C. proc. civ., indicat în memoriul de recurs. Se constată că deşi recurenta indică dispoziţiile art. 9 C. proc. civ., nu arată în mod concret cu ce a greşit curtea de apel şi de ce respectiva normă procesuală nu a fost corect aplicată, ci îşi exprimă nemulţumirea cu privire la soluţia dată aceloraşi critici expuse şi prin cererea de apel. Nemulţumirile recurentei şi susţinerile legate de soluţia pronunţată de către prima instanţă cu privire la încălcarea principiului disponibilităţii, nu pot fi analizate în această etapă procesuală, având în vedere că obiectul recursului îl constuituie decizia curţii de apel, şi nu sentinţa pronunţată de Tribunalul Ilfov.

În consecinţă, pentru considerentele ce preced, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va respinge ca nefondat recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 609A/2024 din 5 aprilie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă.

Faţă de soluţia de respingere a recursului, în temeiul art. 494, raportat la art. 453 alin. (1) C. proc. civ., Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie va admite cererea de acordare a cheltuielilor de judecată şi va obliga recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata către intimata-reclamantă A., a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.999,37 RON, reprezentând onorariu de avocat, conform dovezilor aflate la filele x.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge recursul declarat de recurenta-pârâtă B. S.R.L. împotriva deciziei civile nr. 609A/2024 din 5 aprilie 2024, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a VI-a civilă, ca nefondat.

Obligă recurenta-pârâtă B. S.R.L. la plata către intimata-reclamantă A. a cheltuielilor de judecată în cuantum de 7.999,37 RON.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 12 februarie 2025.