Buyers' appeal fails; automatic rescission of sale upheld for unpaid price, penalty clause retained.

Şedinţa publică din data de 5 martie 2025

Asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea înregistrată pe rolul Judecătoriei Constanţa, la data de 18 august 2016, sub nr. x/2016, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală- Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Galaţi- Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Constanţa, să se constate că a intervenit rezoluţiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x din 05 decembrie 2012, la Biroul Notarului Public D., constatarea aplicabilităţii clauzei penale din care rezultă că pârâţii au pierdut contravaloarea ratelor achitate din preţul imobilului, ridicarea sechestrului ce constituie ipotecă legală şi ce este instituit prin procesul-verbal de sechestru nr. x din 24 martie 2014, emis de Agenţia Naţională de Administrare Fiscală- Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice - Galaţi, ca urmare a intervenirii rezoluţiunii de drept a contractului în temeiul căruia a fost instituită măsura, rectificarea cărţii funciare, în sensul radierii ipotecii legale dispuse asupra imobilului, evacuarea pârâţilor B. şi C. din imobilul situat în Constanţa, judeţul Constanţa, cu obligarea pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată.

În drept, reclamanta a invocat prevederile art. 1270, art. 1650, art. 1719 C. civ., art. 555 C. civ., art. 885, art. 907, art. 908 C. civ., art. 24 şi art. 36 din Legea nr. 7/1996 şi art. 451 din C. proc. civ.

Pârâţii C. şi B. au depus cerere reconvenţională, prin care au solicitat obligarea reclamantei la plata contravalorii îmbunătăţirilor aduse imobilului ce a format obiectul contractului de vânzare-cumpărare menţionat, evaluate provizoriu la suma de 30.000 RON, ce urmează a fi actualizată cu indicele de inflaţie; obligarea reclamantei la restituirea diferenţei rezultate între preţul mediu al chiriei la valoarea de piaţă şi sumele achitate de către pârâţi, valoarea estimată fiind de 23.700 Euro, precum şi la plata utilităţilor aferente imobilului din litigiu, estimate provizoriu la suma de 10.000 RON, cu constatarea existenţei unui drept de retenţie asupra aceluiaşi imobil înscris în cartea funciară nr. x şi situat în Constanţa, strada x nr. 24, judeţul Constanţa, compus din teren în suprafaţă de 434 mp şi construcţia de locuit P+M cu garaj, judeţul Constanţa.

Prin sentinţa civilă nr. 4308 din 12 aprilie 2017, Judecătoria Constanţa a admis excepţia de necompetenţă materială şi a declinat competenţa de soluţionare a cauzei, în favoarea Tribunalului Constanţa.

2. Sentinţa pronunţată de Tribunalul Constanţa

Prin încheierea de şedinţă din 19 decembrie 2017, pronunţată de Tribunalul Constanţa, secţia I civilă, în dosarul nr. x/2016, a fost admisă excepţia decăderii pârâţilor B. şi C. din dreptul de a formula cerere reconventională.

Prin sentinţa civilă nr. 1375 din 31 mai 2018, Tribunalul Constanţa, secţia I civilă a admis cererea formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâţii B., C. şi Agenţia Naţională de Administrare Fiscală- Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Galaţi, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Constanţa; a constatat intervenită rezoluţiunea de drept a contractului de vânzare-cumpărare autentificat la Biroul Notarial D. sub nr. x din 5 decembrie 2012; a constatat aplicabilitatea clauzei penale prevăzute în cuprinsul contractului de vânzare cumpărare mai sus menţionat; a dispus ridicarea măsurii sechestrului imobiliar dispus prin procesul-verbal de sechestru pentru bunuri imobile întocmit la 24 martie 2014, întocmit de A.N.A.F.- Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Galaţi, prin Administraţia Judeţeană a Finanţelor Publice Constanţa, precum şi radierea ipotecii constituite asupra imobilului situat în Constanţa, strada x nr. 24, judeţul Constanţa; a dispus evacuarea pârâţilor B. şi C. din imobilul situat în Constanţa, strada x nr. 24, judeţul Constanţa; a obligat pârâţii la plata către reclamanta A. a cheltuielilor de judecată de 15.198 RON, din care 12.198 RON taxa judiciară de timbru şi 3.000 de RON onorariul apărătorului ales, redus conform dispoziţiilor art. 451 alin. (2) C. proc. civ.

3. Decizia pronunţată de Curtea de Apel Constanţa

Prin decizia civilă nr. 45/C din 28 februarie 2024, Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă a admis excepţia inadmisibilităţii şi a respins, ca inadmisibil, apelul incident formulat de apelanta pârâtă Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Galaţi, împotriva sentinţei civile nr. 1375/31.05.2018 a Tribunalului Constanţa; a respins, ca nefondat, apelul principal formulat de apelanţii pârâţi B. şi C. şi Direcţia Generală Regională a Finanţelor Publice Galaţi, împotriva sentinţei civile nr. 1375/31.05.2018 pronunţată de Tribunalul Constanţa, în contradictoriu cu intimata reclamantă A..

4. Calea de atac a recursului exercitată în cauză

Împotriva acestei decizii au declarat recurs pârâţii C. şi B., cale de atac cu a cărei soluţionare a fost învestită Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă, în prezenta cauză.

Prin cererea de recurs, întemeiată pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii au solicitat admiterea recursului, casarea deciziei recurate şi trimiterea cauzei, spre rejudecare, instanţei de apel.

În susţinerea motivului de casare invocat, printr-o primă critică, recurenţii-pârâţi au susţinut că hotărârea a fost pronunţată cu interpretarea greşită a prevederilor art. 1516 şi art. 1752 alin. (2) C. civ.

Făcând trimitere la concluziile reprezentantului convenţional al recurenţilor consemate în practicaua hotărârii atacate, precum şi la prevederile art. 1516 C. civ., recurenţii au susţinut că pentru a putea fi obţinută rezoluţiunea sau rezilierea contractului este necesar a fi îndeplinită condiţa ca debitorul să nu-şi fi executat obligaţiile contractuale, fără justificare.

Or, aceştia au învederat instanţei motivele pentru care s-au aflat în dificultatea de a efectua plata, respectiv existenţa unei executări silite pornite împotriva lor, astfel încât inclusiv asupra imbilului situat în mun. Constanţa, str. x, a fost instituită măsura sechestrului de către ANAF- D.G.F.P Galaţi, prin Agenţia Judeţeană a Finanţelor Publice Constanţa, dovada în acest sens fiind procesul-verbal de sechestru nr. x/24.03.2014.

Pe cale de consecinţă, cât timp s-au aflat în imposibilitatea materială de a executa obligaţia constând în plata preţului vânzării, astfel cum reiese din înscrisurile aflate la dosar, din cauza executării silite, recurenţii au susţinut că neexecutarea a fost justificată şi nu se circumscrie cazurilor prevăzute de art. 1516 alin. (2) punctul 2, astfel încât curtea de apel, în calitate de instanţă de control judiciar a interpretat în mod eronat acest text de lege.

Invocând dispoziţiile art. 1270 C. civ., recurenţii au pretins că instanţa de control judiciar a dat o interepretare greşită contractului încheiat de părţi, dar şi actului adiţional, autentificat sub nr. x din 30.01.2015, ce se bucură de valabilitate.

Faţă de prevederile art. 1244 şi art. 1243 C. civ., recurenţii au susţinut că au respectat condiţia formei autentice cerute de lege pentru încheierea contractului de vânzare-cumpărare şi au procedat la modificarea acestuia prin actul adiţional autentificat sub nr. x/30.01.2015.

Prin actul notarial încheiat, părţile au fost de acord să nu specifice în mod expres niciun termen pentru plata diferenţei de bani, sens în care au apreciat ca nefiind temeinică soluţia primei instanţe şi a instanţei de apel, întrucât s-a procedat la o interpretare eronată a dispoziţiilor contractuale.

Au mai arătat că, urmare a încheierii actului adiţional, s-a convenit asupra faptului că pârâţii vor achita ratele aferente contractului de vânzare-cumpărare "ori de câte ori vor putea, lunar, trimestrial sau anual", iar instanţa de control judiciar a reţinut eronat că "prin declaraţia nr. 115/2015 nu se face nicio menţiune referitoare la faptul că dispoziţiile convenţiei inţiale a părţilor nu ar mai fi aplicabile şi că acele clauze contractuale ar fi înlocuite cu noi prevederi", întrucât obiectul actului adiţional a fost reprezentat chiar de modificarea condiţiilor plăţii, astfel încât de la data autentificării, plata ratelor convenite iniţial de părţi urma să aibă loc în noua modalitate pentru care a fost încheiat actul adiţional.

Recurenţii au susţinut că prin simpla modificare a condiţiilor şi termenelor la care plata ratelor avea să aibă loc, părţile au convenit că nu vor mai fi aplicabile dispoziţiile iniţiale şi că acestea vor fi înlocuite de noile prevederi, potrivit cărora plata urma să se efectueze ori de câte ori pârâţii vor putea, lunar, trimestrial sau anual.

Printr-o ultimă critică, recurenţii au invocat greşita aplicare şi interpretare a dispoziţiilor art. 1752 alin. (2) şi art. 1541 C. civ., susţinând că aceste dispoziţii sunt aplicabile în cauză întrucât au plătit reclamantei rate în cuantum de 40.500 euro, sumă care, în mod incontestabil, a profitat creditoarei, fiind îndeplinite cerinţele textului de lege pentru reducerea cuantumului clauzei penale.

Pe cale de consecinţă, atunci când s-a convenit ca sumele încasate cu titlu de rate să rămână, în tot sau în parte, dobândite de vânzător, instanţa putea să reducă aceste sume, aplicându-se în mod corespunzător dispoziţiile referitoare la reducerea de către instanţă a cuatumului clauzei penale.

Contrar argumentelor prezentate de pârâţi, instanţa a menţionat la fila x, primul alineat din hotărâre faptul că "analizând clauzele contractuale şi materialul probalor administrat în cauză, niciuna din cele două ipoteze nu sunt aplicabile speţei, cererea apelanţilor reclamanţi fiind vădit nefondată".

Or, dacă s-ar aprecia că nu sunt îndeplinite condiţiile art. 1541 alin. (1) lit. a) C. civ., ar însemna că instanţa consideră că plăţile suportate de pârâţi, în cuantum de 40.500 euro, nu au profitat în nicio manieră reclamantei.

Recurenţii au concluzionat că, pe lângă plata ratelor în cuantum de 40.500 euro, au îngăduit reclamantei să locuiască, în continuare, într-o anexă a imobilului, de unde rezultă că aceasta a beneficiat de relaţiile contractuale, motiv pentru care sunt îndeplinite condiţiile dispoziţiilor art. 1752 alin. (2) C. civ. coroborate cu prevederile art. 1541. alin. (1) lit. a) din acelaşi cod.

5. Apărările formulate în cauză

În data de 7 iunie 2024, intimata-reclamantă A. a formulat întâmpinare, prin care a invocat excepţia netimbrării recursului, în cazul în care recurenţii nu fac dovada achitării taxei judiciare de timbru în cuantum de 6.099 RON, solicitând, totodată, respingerea recursului, ca nefondat.

Relativ la motivele de recurs, intimata a învederat că recurenţii se află în eroare întrucât instanţa de apel nu a respins apelul în baza art. 1516 C. civ., faţă de neplata ratelor, ci a aplicat pactul comisoriu conform contractului şi a constatat rezoluţiunea de drept a contractului.

A precizat că, raportat la considerentele hotărârii atacate (pag. 15, penultimul paragraf), nu există un act adiţional la contractul de vânzare-cumpărare dintre părţi, astfel cum eronat pretind recurenţii, iar declaraţia unilaterală a intimatei nu are caracterul unui act adiţional, fiind corect raţionamentul instanţei de apel potrivit căruia nu este admisibil a se interpreta în sensul că recurenţii debitori ar putea plăti când vor preţul în rate, eventual niciodată.

Mai arată intimata că art. 1752 C. civ., invocat de recurenţi, se referă la bunurile de familie şi nu are legătură cu prezenta cauză, iar în apel, instanţa s-a pronunţat pe motivul de apel ce face referire la art. 1757 alin. (2) C. civ., făcând, însă coroborarea art. 1757 cu dispoziţiile art. 1541 C. civ., apreciind că reducerea penalităţii este doar o posibilitate, nu o obligaţie, şi pentru a fi dispusă trebuie îndeplinite cerinţele stipulate în cele două ipoteze de reglementare, or acestea nu sunt incidente în cauză. Pentru aceleaşi argumente curtea de apel a respins aplicabilitatea art. 1541 alin. (1) lit. b) C. civ. pentru reducerea penalităţii.

6. Procedura de filtrare a recursului

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 22 ianuarie 2025, completul de filtru a admis în principiu recursul şi a fixat termen de judecată în şedinţă publică pentru soluţionarea acestuia la data de 5 martie 2025.

S-a reţinut, în raport, că vor fi avute în vedere şi puse în discuţia contradictorie a părţilor criticile deduse judecăţii prin motivele de recurs, astfel: (i) criticile privind interpretarea şi aplicarea greşită, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 1.270 (din perspectiva contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/5.12.2012 şi a declaraţiei autentificate sub nr. x/30.01.2015), art. 1.757, art. 1.541 alin. (1) lit. a) C. civ. sunt încadrabile motivului de casare reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ. (ii) argumentele ce vizează interpretarea greşită a prevederilor art. 1.516 C. civ. din perspectiva condiţiei neexecutării fără justificare a obligaţiilor contractuale nu au făcut obiectul învestirii instanţei potrivit dispoziţiilor art. 478 alin. (2) C. proc. civ., astfel că nu făcut obiectul analizei curţii de apel (fiind invocate, astfel cum se susţine şi în memoriul de recurs, cu ocazia concluziilor orale de la termenul din 28.02.2024 şi consemnate în partea introductivă a hotărârii) astfel că, potrivit art. 488 alin. (2) din acelaşi cod, nu constituie veritabile critici de nelegalitate ce pot fi analizate de instanţa de recurs; (iii) prevederile art. 1.752 alin. (2) C. civ. au fost indicate formal, fără legătură cu prezenta cauză; (iv) criticile privind încălcarea dispoziţiilor art. 1.244 şi art. 1.243 C. civ. nu se raportează la considerentele deciziei recurate, în contextul în care nu a fost contestată, respectiv analizată condiţia formei autentice a declaraţiei autentificate sub nr. x/30.01.2015. Totodată, s-a reţinut că, având în vedere că prin încheierea din 12 iunie 2024 a fost admisă cererea de acordare a ajutorului public judiciar formulată de recurenţi, sens în care s-a dispus eşalonarea plăţii taxei de timbru, nu poate fi primită excepţia netimbrării recursului, invocată prin întâmpinare de către intimata A..

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin raportare la lucrările dosarului şi dispoziţiile legale incidente, Înalta Curte constată următoarele:

Printr-o primă critică circumscrisă motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenţii-pârâţi au invocat interpretarea şi aplicarea greşită, de către instanţa de apel, a prevederilor art. 1270 C. civ. ce reglementează forţa obligatorie a contractului, considerând că instanţa de apel era ţinută să respecte interpretarea dată de părţi atât contractului de vânzare-cumpărare autentificat sub nr. x/5.12.2012, cât şi actului considerat de recurenţi ca adiţional la contract, reprezentat de declaraţia autentificată sub nr. x/30.01.2015, care respectă forma contractului.

Critica este nefondată.

Cu titlu prealabil, referitor la declaraţia autentificată sub nr. x/30.01.2015, care în opinia părţilor respectă forma autentică a contractului de vânzare cumpărare şi ar fi trebuit considerată un act adiţional la contract prin care s-au modificat condiţiile de plată, se reţine că, aşa cum s-a expus şi în cuprinsul încheierii de admitere în principiu, nu se poate aprecia asupra criticii invocate în legătură cu această declaraţie privind încălcarea dispoziţiilor art. 1243 şi art. 1244 C. civ. (ce se referă la forma autentică a contractului prin care se strămută drepturi reale care urmează a fi înscrise în cartea funciară şi la modificarea contractului care este supusă aceloraşi condiţii de formă cerute de lege pentru încheierea sa), pentru că recurenţii nu au combătut raţionamentul instanţei de apel expus sub acest aspect.

Prin hotărârea recurată nu a fost contestată, respectiv analizată condiţia de formă referitoare la declaraţia autentificată sub nr. x/30.01.2015, ci ceea ce s-a reţinut a fost împrejurarea că, deşi îmbracă forma autentică asemenea contractului dintre părţi, declaraţia provine unilateral de la reclamantă, sens în care nu poate fi considerată act adiţional, mai ales că obligaţia de plată a preţului de către pârâţi ar fi supusă condiţiei suspensive a existenţei resurselor financiare de plată şi de voinţa exclusivă a debitorilor, de a plăti atunci când consideră că pot, respectiv nici nu conţine vreo menţiune cu privire la inaplicabilitatea dispoziţiilor din contractul iniţial sau că acele clauze contractuale ar fi înlocuite de noi prevederi.

Prin urmare, această critică ce priveşte interpretarea şi aplicarea art. 1243 şi art. 1244 C. civ., formulată în legătură cu declaraţia nr. 115/2015, nu este una de nelegalitate care să învestească instanţa de recurs cu analiza sa, în condiţiile în care recurenţii nu au combătut raţionamentul instanţei de apel cu privire la natura juridică a declaraţiei notariale, care nu a vizat condiţia formei autentice.

În continuare, pentru a răspunde criticii de nelegalitate privind interpretarea şi aplicarea dispoziţiilor art. 1270 C. civ., analizând decizia recurată, se observă că instanţa de apel a confirmat raţionamentul primei instanţe în sensul că neplata ratelor de către cumpărători, aşa cum au fost stabilite prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/5.12.2012, încheiat între părţi, determină constatarea activării pactului comisioriu inserat în contract şi rezoluţiunea de drept a contractului, întrucât pârâţii nu au făcut dovada contrară, a efectuării plăţilor convenite de comun acord cu reclamanta şi nici nu au negat faptul că nu au efectuat plăţile corespunzătoare, ci doar au invocat dificultăţi financiare.

Astfel, instanţa de apel a validat soluţia primei instanţe de constatare a rezoluţiunii de drept a contractului pentru neîndeplinirea obligaţiei de plată a preţului de către pârâţii cumpărători, obervând că obligaţia de plată a ratei anuale aferente anului 2015 nu a fost achitată de pârâţi la termenul contractual scadent, respectiv 28.10.2015, acela fiind momentul la care a operat rezoluţiunea de drept a contractului, hotărârea judecătorească pronunţată în cauză având doar efect declarativ, nu constitutiv de drepturi.

Motivând astfel, instanţa de apel a dat o bază legală suficientă hotărârii pronunţate şi a interpretat şi aplicat corect dispoziţiile legale incidente.

Potrivit art. 1270 alin. (1) C. civ., contractul valabil încheiat are putere de lege între părţile contractante. Forţa obligatorie a contractului nu înseamnă însă că acesta nu-şi poate înceta efectele, fapt evident în urma lecturii dispoziţiilor art. 1270 alin. (2) C. civ., potrivit cu care contractul se modifică sau încetează numai prin acordul părţilor ori din cauze autorizate de lege.

Legiuitorul a dat eficienţă caracterului reciproc şi interdepedent al obligaţiilor născute dintr-un contract sinalagmatic (bilateral), după cum rezultă din art. 1.556 alin. (1) C. civ., potrivit cu care atunci când obligaţiile născute dintr-un contract sinalagmatic sunt exigibile, iar una dintre părţi nu execută sau nu oferă executarea obligaţiei, cealaltă parte poate, într-o măsură corespunzătoare, să refuze executarea propriei obligaţii, afară de cazul în care din lege, din voinţa părţilor sau din uzanţe rezultă că cealaltă parte este obligată să execute mai întâi.

Instanţa de apel a aplicat corect aceste dispoziţii legale atunci când a reţinut că neplata unei părţi substanţiale din preţul convenit prin contract, cu termenele pentru plată împlinite, a dat dreptul reclamantei vânzătoare să declare rezoluţiunea, respectiv să ceară ulterior pe cale judiciară constatarea acesteia.

Astfel, potrivit art. 1549 alin. (1) C. civ., dacă nu cere executarea silită a obligaţiilor contractuale, creditorul are dreptul la rezoluţiunea sau, după caz, rezilierea contractului, precum şi la daune-interese, dacă i se cuvin. Rezultă, de asemenea, din cuprinsul art. 1551 alin. (1) C. civ., că creditorul nu are dreptul la rezoluţiune atunci când neexecutarea este de mică însemnătate.

În mod legal s-a reţinut în cuprinsul deciziei recurate că în cauză sunt îndeplinite condiţiile rezoluţiunii la cererea reclamantei vânzătoare, ca urmare a cuantumului ridicat al sumelor datorate cu titlu de preţ şi neplătite de pârâţii-cumpărători, avându-se în vedere preţul contractului de 192.000 euro, din care pârâţii au achitat un total de 40.500 euro (un avans de 12.000 euro din preţ, primele două rate anuale din 2013 şi 2014 a câte 12.000 euro, achitate integral, precum şi o plată parţială aferentă anului 2015 de 4500 euro).

Înalta Curte subliniază că, în fapt, recurenţii-pârâţi nu au făcut dovada disponibilităţii sumelor datorate cu titlu de preţ, la termenele convenite, iar susţinerile în sens contrar, făcute prin motivele de recurs, nu pot fi primite în raport de dispoziţiile art. 488 C. proc. civ., întrucât vizează situaţia de fapt, fiind aşadar critici de netemeinicie, iar nu de nelegalitate. Totodată, se reţine că recurenţii nu au invocat o cauză justificată de neexecutare a contractului, în sensul legii, ci au invocat mai exact un comportament al părţilor, respectiv executarea silită pornită împotriva acestora şi dificultăţi financiare, care nu se subsumează dispoziţiilor art. 1556 alin. (1) C. civ. ce reglementează excepţia de neexecutare.

Printr-o altă critică, de asemenea nefondată, subsumată aceluiaşi motiv de casare, recurenţii au susţinut greşita aplicare şi intepretare a dispoziţiilor art. 1757 şi art. 1541 alin. (1) lit. a) C. civ., cu privire la posibilitatea instanţei de apel de a reduce cuantumul clauzei penale constând în sumele plătite vânzătoarei (în cuantum de 40.500 euro). Astfel, în opinia părţilor, instanţa ar fi trebuit să reducă penalitatea, întrucât aceştia i-au permis reclamantei să locuiască într-o anexă a imobilului, ceea ce rezultă că aceasta din urmă a profitat în urma relaţiilor contractuale cu pârâţii.

În acest sens, instanţa de apel, observând că prima instanţă nu a oferit un răspuns punctual şi explicit cererii de reducere a clauzei penale formulate de pârâţi, a realizat o analiză proprie sub acest aspect chiar în apel.

Astfel, a apreciat că legiuitorul a prevăzut o posibilitate pentru instanţă să reducă clauza penală, dacă sunt îndeplinite condiţiile prevăzute în cele două teze de reglementare, însă, din analiza clauzelor contractuale şi a materialului probator administrat în cauză, niciuna dintre cele două ipoteze nu sunt aplicabile speţei, cererea pârâţilor formulată în acest sens fiind nefondată, prin raportare la cuantumul de 40.500 euro plătit de pârâţi din preţul total de 192.000 euro.

Instanţa de apel a analizat cele două ipoteze prevăzute la alin. (1) al art. 1541 C. civ. şi a reţinut că nu este incidentă ipoteza prevăzută la lit. a) a articolului menţionat, având în vedere data încheierii contractului de vânzare-cumpărare (05.12.2012), când s-a realizat şi predarea bunului către cumpărătorii pârâţi, apreciind, în esenţă, că această executare nu a profitat creditoarei reclamante, care a ocupat doar o anexă de 14 mp inclusiv ulterior rezoluţiunii de plin drept a contractului, iar pârâţii nu au dovedit achitarea ratelor din preţ la termenul scadent sau a altei forme de despăgubire a reclamantei pentru folosinţa imobilului în continuare.

Instanţa de apel a analizat şi cea de-a doua ipoteză, prevăzută de art. 1.541 alin. (1) lit. b) C. civ., anume că penalitatea ar fi vădit excesivă faţă de prejudiciul ce putea fi prevăzut de părţi la încheierea contractului, expunând în acest sens şi un calcul matematic pentru a justifica de ce nu consideră excesivă clauza penală.

Prin urmare, instanţa de apel a analizat temeinic dispoziţiile legale invocate de pârâţi în etapa apelului în justificarea cererii de reducere a clauzei penale, expunând un raţionament logico-juridic coerent şi corect care susţine soluţia de respingere a cererii pârâţilor cu privire la reducerea penalităţii, astfel că dispoziţiile criticate de recurenţi, respectiv art. 1541 şi 1757 C. civ., nu au fost greşit aplicate ori interpretate.

Totodată, se reţine că argumentele ce vizează interpretarea greşită a prevederilor art. 1516 C. civ., din perspectiva condiţiei neexcutării fără justificare a obligaţiilor contractuale, nu poate fi primită, în condiţiile în care nu a făcut obiectul învestirii instanţei de apel potrivit art. 478 alin. (2) C. proc. civ., fiind invocată prin concluziile orale formulate de către reprezentantul pârâţilor în faţa instanţei de apel (aşa cum se susţine şi prin memoriul de recurs), astfel că nu au făcut obiectul analizei de către instanţa de prim control judiciar. Aşadar, această critică reprezintă un aspect care nu a fost dedus judecăţii în calea de atac a apelului, situaţie faţă de care formularea acesteia apare ca fiind realizată omisso medio, cu nerespectarea dispoziţiilor art. 488 alin. (2) C. proc. civ. (conform cărora motivele prevăzute la alin. (1) al aceluiaşi articol nu pot fi primite decât dacă ele nu au putut fi invocate pe calea apelului sau în cursul judecării apelului).

Înscrisurile depuse la dosar în această faza procesuală de către recurenţii-pârâţi nu sunt de natură a conduce la o altă concluzie în prezenta cale de atac, în contextul în care nu sunt înscrisuri noi în sensul art. 492 C. proc. civ., întrucât, cu excepţia documentelor medicale din anul 2024, a conversaţiilor de whatsapp din 2022 şi 2025 şi a e-mailului din anul 2021, care oricum nu au relevanţă în cauză, restul înscrisurilor (Declaraţie A. autentificată sub nr. x/25.09.2015 prin care a indicat contul bancar unde să i se vireze ratele de către cumpărători, se regăseşte la dosarul primei instanţe; Declaraţie A. autentificată sub nr. x/30.01.2015 care a fost analizată de către instanţele de fond; act de mână din 29.12.2015 cu privire la plata unei rate; Procură specială A. autentificată sub nr. x/22.12.2015 prin care a împuternicit pe E. să încaseze, în numele său şi pentru aceasta, ratele rămase de achitat, indicând şi contul bancar unde să se vireze sumele de către cumpărători; Procură specială A. autentificată sub nr. x/16.09.2009 prin care a împuternicit pe E. să vândă, în numele său, un imobil; Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nr. x/25.09.2012 şi actul adiţional la aceasta, încheiate de mandatarul reclamantei cu pârâţii), datează din perioada anterioră înregistrării cererii de chemare în judecată. Referitor la înscrisul "Act încheiat în condiţiile art. 1311, art. 1683 şi art. 1261 C. civ. autentificat sub nr. x/13.05.2019 reprezintă declaraţia notarială dată de soţul reclamantei şi nu are relevanţă în cauză din perspectiva motivelor de recurs cărora li se circumscrie prezentul control de legalitate.

Pentru aceste considerente, reţinând caracterul nefondat al criticilor formulate, Înalta Curte va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 45/C din data de 28 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâţii B. şi C. împotriva deciziei nr. 45/C din data de 28 februarie 2024 pronunţate de Curtea de Apel Constanţa, secţia I civilă.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 5 martie 2025.