Mandate obligation of result vs. diligence in real estate development under National Housing Law

Şedinţa publică din data de 14 mai 2025

După deliberare, asupra cauzei de faţă, constată următoarele:

I. Circumstanţele cauzei

1. Obiectul cererii de chemare în judecată

Prin cererea de chemare în judecată înregistrată la data de 20 ianuarie 2017 pe rolul Tribunalului Bucureşti, secţia a IV-a civilă, sub nr. x/2017, reclamanta A. în contradictoriu cu pârâtele Agenţia Naţională de Locuinţe şi S.C. B. S.A. a solicitat:

- obligarea, în solidar, a pârâtelor la plata contravalorii lipsei de folosinţă aferentă ultimilor trei ani pentru locuinţa tip 125 C, amplasată pe lotul nr. 513A, aflat în zona H, cartierul Henri Coandă, compusă din 5 camere de locuit având o suprafaţă utilă desfăşurată de 174,60 mp, din care suprafaţă utilă de 136 mp, începând cu data de 19.01.2014 şi până la data de 19.01.2017, respectiv suma de 21.600 euro, echivalentul a 97.042,32 RON (calculat la cursul B.N.R. valabil pentru data de 19.01.2017 de 1 euro = 4,4927 RON) şi, în continuare, până la data predării efective a imobilului;

- obligarea pârâtei B. la plata penalităţilor de întârziere în cuantum de 0,15%/zi de întârziere, calculate pentru ultimii trei ani anteriori promovării prezentei cereri de chemare în judecată, respectiv de la data de 19.01.2014 şi până la data de 19.01.2017, respectiv suma de 107.099,21 euro, echivalentul a 481.164,63 RON (calculat la cursul B.N.R. valabil pentru data de 19.01.2017 de 1 euro = 4,49274 RON) şi în continuare, până la data predării efective a imobilului;

- obligarea pârâtelor, în solidar, la plata cheltuielilor de judecată.

Primul ciclu procesual

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 388 din 05 martie 2019, Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă a admis, în parte, cererea de chemare în judecată formulată de reclamanta A., în contradictoriu cu pârâta Agenţia Naţională de Locuinţe.

A obligat pârâta Agenţia Naţională de Locuinţe la plata către reclamantă a sumei de 34.300 euro echivalent în RON la data plăţii, reprezentând lipsa de folosinţă pentru perioada 19 ianuarie 2014 - februarie 2018.

A obligat pârâta la plata către reclamantă a sumei de 10.315,84 RON cu titlu de cheltuieli de judecată.

3. Hotărârea pronunţată în apel, în primul ciclu procesual

Prin decizia civilă nr. 398 A din 09 martie 2021, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a admis apelul formulat de apelanta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva sentinţei civile nr. 388 din 05 martie 2019, pronunţate de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă.

A schimbat în tot sentinţa apelată, în sensul că a respins cererea de chemare în judecată, ca nefondată.

A respins cererea reclamantei privind acordarea de cheltuieli de judecată, ca nefondată.

A respins cererea intimatei reclamante privind acordarea de cheltuieli de judecată în apel, ca nefondată.

4. Hotărârea pronunţată în recurs, în primul ciclu procesual

Prin decizia nr. 1130 din 24 mai 2024, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă a admis recursul de reclamanta A. împotriva deciziei nr. 398A din data de 9 martie 2021 a Curţii de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

A casat decizia recurată şi a trimis cauza spre rejudecare la aceeaşi curte de apel.

Al doilea ciclu procesual

5. Hotărârea pronunţată în apel, în rejudecare

Prin decizia nr. 302A din 28 februarie 2023, Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a respins apelul formulat de apelanta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva sentinţei civile nr. 388 din 05 martie 2019, pronunţate de către Tribunalul Bucureşti, secţia a IV-a civilă în dosarul nr. x/2017, ca nefondat.

A respins, ca neîntemeiată, cererea apelantei-pârâte având ca obiect cheltuielile de judecată în apel.

A obligat pe apelanta-pârâtă să achite intimatei-reclamante suma de 6.279,45 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, în primul ciclu procesual, reprezentând onorariu de avocat.

A obligat pe apelanta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 2.340 RON reprezentând taxă de timbru şi a sumei de 6.000 RON reprezentând onorariu de avocat, redus conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ., cu titlu de cheltuieli de judecată în recurs, în primul ciclu procesual.

A obligat pe apelanta-pârâtă la plata către intimata-reclamantă a sumei de 4.000 RON reprezentând onorariu de avocat, redus conform art. 451 alin. (2) C. proc. civ., cu titlu de cheltuieli de judecată în apel, în al doilea ciclu procesual.

6. Calea de atac exercitată în cauză

Împotriva deciziei nr. 302A din 28 februarie 2023, pronunţată de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie a declarat recurs pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe.

În motivarea căii de atac formulate, prevalându-se de motivul de nelegalitate prevăzut de art. 488 pct. 8 din C. proc. civ., arată că instanţa de apel aplicat în mod greşit dispoziţiile legale referitoare la interpretarea contractelor (C. civ. de la 1864), contractul de mandat (C. civ. de la 1864) şi cele prevăzute de Legea nr. 152/1998 privind înfiinţarea A.N.L.

Susţine recurenta că, în realitate, nu a avut loc o judecată efectivă a cauzei, nu a existat nicio analiză a situaţiei de fapt, a probelor administrate şi a aplicării dreptului, încalcându-se astfel dreptul la un proces echitabil.

Totodată, susţine că orice altă calificare a raporturilor juridice intervenite între părţi în afara celei de contract de mandat, de către instanţa de apel, este pronunţată cu încălcarea prevederilor legale.

Art. 1 al contractului de mandat prevede în mod explicit faptul că obligaţia A.N.L. este de a urmări executarea şi finalizarea lucrărilor pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire - obţinută de mandatar.

Arată că, deşi aceasta a învederat instanţei de apel faptul că tribunalul nu a ţinut cont de regulile de interpretare a convenţiilor, respectiv ca nu s-a ţinut cont de clauzele contractului de mandat prin raportare şi la celelalte contracte încheiate de intimată, susţinerile acesteia ar fi fost interpretate şi calificate în mod cu totul eronat. Considerentele instanţei referitoare la acest aspect sunt confuze, din acestea fiind imposibil a determina raţiunea aplicării şi interpretării corecte a dispoziţiilor privind interpretarea convenţiilor.

Recurenta susţine că nu şi-a asumat îndatorirea de a executa şi finaliza, într-un anumit termen, lucrările de construire a locuinţei şi nici nu a garantat îndeplinirea obligaţiei de a realiza imobilul în termen de 24 de luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, această obligaţie fiind asumată de constructor prin art. 8 din contractul de construire.

În acelaşi sens, obligaţia de predare a locuinţei la cheie către beneficiar este condiţionată, conform art. 65 din contractul de antrepriză generală, de predarea locuinţei de către antreprenorul general, ca efect al acceptării recepţiei de către A.N.L.

Pe de altă parte, faptul că în preambulul contractul de mandat se menţionează contextul în care acesta a fost încheiat, caracterizat prin existenta Legii nr. 152/1998, a Legii nr. 190/1999 şi a contractului de antrepriză generală, nu conduce la concluzia ca mandatarul şi-ar fi asumat faţă de mandanţi alte obligaţii decât cele prevăzute în contract şi cele care îi revin în temeiul legii.

Asa fiind, consideră că instanţa de apel nu a făcut o distincţie după natura şi obiectul contractelor deduse judecăţii şi, mai ales, nu a dat relevanţă clauzelor specific ataşate de lege acestora, care le diferenţiau sub aspectul naturii, obiectului şi efectului, devenind astfel incident motivul de recurs reglementat de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., deoarece această rezolvare reprezintă o schimbare a naturii şi conţinutului actului juridic.

Astfel cum reiese din dispoziţiile art. 5 din Legea nr. 152/1998 şi art. 6 lit. j) din H.G. nr. 620/2011, obiectul de activitate al A.N.L. nu include efectuarea lucrărilor de construire si predarea locuinţelor edificate către beneficiari, această obligaţie revenind constructorului, ci priveşte efectuarea tuturor operaţiunilor imobiliare necesare pentru efectuarea lucrărilor de construire a locuinţelor, respectiv punerea la dispoziţia antreprenorului general a amplasamentului liber de orice sarcini, contrasemnarea dispoziţiilor de şantier date de proiectant, supravegherea desfăşurării lucrărilor, etc.

Împrejurarea că mandatul încetează la recepţia finală a locuinţei sau că mandatarul trebuie sa asigure terminarea lucrărilor cu un alt antreprenor, în cazul în care cel desemnat este în imposibilitatea de a finaliza lucrările, nu echivalează cu instituirea în sarcina mandatarului a obligaţiei de a construi, finaliza şi preda el însuşi locuinţa către reclamantă.

În baza contractului de mandat cu mandanta A., recurenta arată că şi-a asumat obligaţia de a depune toate diligentele necesare obţinerii rezultatului constând în finalizarea lucrărilor de construcţie a locuinţei acesteia, fără a se obliga la obţinerea rezultatului stabilit prin contractul de construire, respectiv executarea construcţiei.

Prin procesul-verbal de predare-primire a locuinţei la terminarea lucrărilor nr. x/23.02.2017 s-a reţinut că A. "primeşte locuinţa fiind de acord că lucrările de construcţii şi instalaţii sunt executate conform proiectului şi opţiunilor sale", la art. 5 lit. f) prevăzându-se că este de acord cu faptul că "A.N.L. este exonerat de orice răspundere privind execuţia lucrărilor suplimentare solicitate de beneficiari".

Mai mult, prin acelaşi proces-verbal, la art. 5 lit. g) se menţionează că "Beneficiarul este direct răspunzător pentru finalizarea lucrărilor de construire".

Mai susţine recurenta şi faptul că apărările sale referitoare la neasigurarea de către intimată a finanţării pentru finalizarea imobilului au fost respinse de instanţa de apel, în baza unor argumente eronate şi neîntemeiate.

Astfel, potrivit clauzelor contractului de mandat, iar nu de construire, intimata avea obligaţia de a asigura finanţarea lucrărilor de construcţie la imobilul său de la iniţierea acestora şi până la finalizarea şi predarea locuinţei, cu 5 ani anterior promovării acţiunii în instanţă, respectiv din anul 2012. Or, reclamanta are contul poprit şi are instituit sechestru asigurător, neputându-se efectua/deconta nicio plată şi în consecinţă nici lucrările efectuate de antreprenor. Acest lucru, în opinia recurentei, echivalează cu neîndeplinirea obligaţiei de asigurare a fondurilor băneşti necesare realizării construcţiei.

În demonstrarea faptului că lucrările nu pot fi executate în lipsa finanţării se invocă jurisprudenţa Curţii de Apel Bucureşti, decizia civilă nr. 1819/05.12.2022, pronunţată în dosarul nr. x/2018, definitiva prin decizia Înaltei Curţi nr. 284/13.02.2024.

Totodată, se invocă cu titlu de jurisprudenţă şi decizia nr. 1227 a Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie, pronunţată în dosarul nr. x/2011.

În legătură cu demersurile realizate de aceasta în vederea finalizării proiectului Henri Coandă, precizează recurenta că a formulat cerere de chemare în judecată împotriva Municipiului Bucureşti, prin Primarul General, prin care a solicitat obligarea autorităţilor la respectarea Convenţiei şi realizarea utilităţilor în amplasamentul Henri Coandă, ce a făcut obiectul dosarului nr. x/2020, dosar care, însă, a fost respins definitiv.

Mai mult, toate acţiunile în care A.N.L. a fost sau este parte, având ca obiect atragerea răspunderii contractuale sau delictuale a instituţiei, în baza contractului de mandat încheiat cu beneficiarii, sau în baza Convenţiei MM 1909/2004, au fost supuse analizei şi soluţionate de instanţele de drept comun, în faţa cărora nu poate fi invocată o hotărâre din contencios administrativ.

Judecătorul fondului a stabilit că se impune, în soluţionarea prezentului litigiu, soluţia pronunţată într-un alt dosar (decizia nr. x/25.04.2013 pronunţata de Înalta Curte în dosarul nr. x/2011).

Însă, nu poate fi primita argumentaţia instanţei cu privire la dezlegările din decizia anterior menţionată întrucât în cauza judecată de instanţa de contencios nu a fost analizat modul de îndeplinire a obligaţiilor asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, ci modul de îndeplinire a prerogativelor legale care îi revin.

În fine, raportându-se la prejudiciu, ca o condiţie necesară atragerii răspunderii civile delictuale, susţine recurenta că acesta nu poate fi stabilit ca fiind cert de vreme ce, asa cum a învederat şi prin cererea de apel, raportul de expertiză vizează o evaluare ipotetică a unui imobil, raportat la o situaţie ipotetică - imobil dintr-un cartier similar, finalizat. Ipotezele avute în vedere de expert nu sunt similare sau măcar asemănătoare cu ipoteza vizată de acţiunea din prezenta cauză.

Concluzionând, faţă de toate aspectele învederate solicită instanţei admiterea recursului cu consecinţa respingerii cererii de chemare în judecată ca neîntemeiată.

7. Apărările formulate în cauză

La 08 mai 2024, cu respectarea termenului legal, intimata A. a formulat întâmpinare, prin care invocă excepţia nulităţii recursului, faţă de neîncadrarea criticilor în motivele de casare. În subsidiar, se solicită respingerea recursului, ca nefondat.

Întâmpinarea a fost comunicată recurentei la 16 mai 2024, conform dovezii aflate la dosar, care nu a depus răspuns la întâmpinare.

8. Procedura de filtru

Raportul întocmit în cauză, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi (3) C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor, iar prin încheierea din 26 februarie 2025, completul de filtru a respins excepţia nulităţii recursului, invocată de intimată prin întâmpinare, şi a admis în principiu recursul declarat în cauză, fixând termen de judecată la data de 14 mai 2025, în şedinţă publică, cu citarea părţilor, când a şi rămas în pronunţare asupra fondului recursului.

II. Considerentele şi soluţia Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie

Examinând decizia recurată, prin prisma criticilor formulate şi prin raportare la actele şi lucrările dosarului precum şi la dispoziţiile legale aplicabile şi a motivelor de recurs invocate, Înalta Curte constată că recursul declarat este nefondat pentru considerentele ce urmează a fi expuse.

Prin motivele de recurs, întemeiate pe dispoziţiile art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., recurenta critică hotărârea recurată sub aspectul reţinerii eronate a naturii obligaţiilor asumate prin contractul de mandat ca fiind de rezultat, susţinând că acestea erau de diligenţă, întrucât s-a obligat faţă de mandant doar să urmărească execuţia şi finalizarea lucrărilor de construire a locuinţei, nu executarea construcţiei ori realizarea utilităţilor într-un anumit termen.

Din această perspectivă, susţine că Agenţia Naţională pentru Locuinţe poartă doar responsabilitatea îndeplinirii obligaţiilor rezultate din contractul de mandat, însă extrapolarea acestor limite a determinat instanţa de apel să angajeze răspunderea acesteia şi pentru fapte ce rezultă din nerespectarea obligaţiilor ce incumbă celor implicaţi în realizarea proiectului rezultat din alte contracte încheiate ori din norme legale exterioare convenţiei de mandat.

Criticile formulate au caracter nefondat.

Înalta Curte constată că părţile au încheiat contractul de mandat nr. x/04.05.2004, prin care Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicită, potrivit art. 1, să o reprezinte pe reclamantă în relaţiile cu proiectantul şi antreprenorul general, în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor, pentru ca acestea să fie realizate conform proiectului tehnic şi autorizaţiei de construire - obţinută de mandatar, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Din analiza acestei clauze rezultă că Agenţia Naţională pentru Locuinţe a fost împuternicită să urmărească executarea şi finalizarea lucrărilor de construire a imobilului tip 125C, pe lotul nr. 513A, în conformitate cu proiectul tehnic şi autorizaţia de construire, la termen şi în conformitate cu condiţiile de calitate stabilite prin contractul de construire.

Prin clauza stipulată la art. 14 din acelaşi contract, părţile au convenit că sunt răspunzătoare de daunele-interese ce ar putea decurge din nerespectarea clauzelor contractului menţionat.

La art. 13 s-a prevăzut că, în cazul în care antreprenorul general este în imposibilitate de a finaliza lucrările din cauze imputabile lui, mandatarul va asigura terminarea lucrărilor cu alt antreprenor general, valabilitatea mandatului încetând doar la recepţia finală a locuinţei, potrivit art. 15 din contract.

În consecinţă, mandatarul era ţinut să îndeplinească întocmai şi corespunzător obligaţiile stabilite prin mandat şi să răspundă exclusiv pentru modul în care şi-a îndeplinit mandatul, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 din C. civ. de la 1864.

Interpretarea dată de instanţa de apel obligaţiilor asumate de pârâta A.N.L. prin contractul de mandat, a avut în vedere caracterul complex şi interdependent al relaţiilor contractuale stabilite în scopul realizării proiectului Henri Coandă, precum şi faptul că, faţă de menţiunea din preambulul contractului cu privire la cadrul legal în care a fost încheiat, contractul se completează cu normele legale incidente, rsepectiv Legea nr. 152/1998 şi Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare.

În aplicarea regulii de interpretare a contractului prevăzute de art. 970 alin. (2) din C. civ. de la 1864, conform căreia convenţiile obligă "nu numai la ceea ce este expres într-însele, dar la toate urmările ce echitatea, obiceiul sau legea dă obligaţiei, după natura sa", conţinutul obligaţiilor mandatarului A.N.L. trebuie determinat în mod sistematic, prin corelare cu dispoziţiile Legii nr. 152/1998 şi ale Normelor metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, cu modificările ulterioare, precum şi cu obligaţiile asumate de pârâtă prin complexul contractual la care A.N.L. a participat.

Astfel, potrivit art. 1 alin. (1) şi art. 2 alin. (1) lit. e) din Legea nr. 152/1998, pentru dezvoltarea construcţiei de locuinţe la nivel naţional se înfiinţează Agenţia Naţională pentru Locuinţe, având ca obiective, între altele, iniţierea şi dezvoltarea, în condiţiile pieţei, a unor programe de construcţii de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

De asemenea, potrivit art. 1 alin. (2) lit. b) din Normele metodologice aprobate prin H.G. nr. 962/2001, astfel cum au fost modificate prin H.G. nr. 592/2006, Agenţia Naţională pentru Locuinţe coordonează constituirea şi atragerea de resurse de finanţare pe care le administrează în cadrul unor montaje financiare pentru dezvoltarea prin programe proprii a unor proiecte imobiliare pentru construirea de locuinţe proprietate privată prin credit ipotecar.

În realizarea acestor atribuţii, potrivit art. 5 din Legea nr. 152/1998, Agenţia Naţională pentru Locuinţe este autorizată să efectueze toate operaţiunile imobiliare necesare construirii, finalizării şi predării către beneficiari a locuinţelor construite prin programele proprii.

Art. 31 din Normele metodologice clarifică sensul noţiunii de "operaţiuni imobiliare", incluzând în această categorie încheierea, intermedierea şi gestionarea actelor juridice, care au ca obiect bunuri imobile, de către Agenţia Naţională pentru Locuinţe, în cadrul unor programe proprii de construire, finalizare şi predare a locuinţelor către beneficiari.

O primă concluzie care se desprinde din analiza prevederilor legale anterior prezentate, este aceea că obligaţiile A.N.L. depăşesc cadrul specific unui simplu contract de mandat remunerat, pentru că aceste obligaţii nu se limitează la încheierea unor acte juridice pe seama beneficiarului, ci A.N.L. acţionează ca un adevărat dezvoltator imobiliar, cu atribuţii de coordonare a proiectului imobiliar, o interpretare contrară negând însuşi scopul Legii nr. 152/2008, în temeiul căreia recurenta are raporturi juridice cu alţi participanţi la realizarea proiectului imobiliar, precum proiectantul şi antreprenorul general, convenţiile încheiate completându-se reciproc.

În acest sens, art. 1 alin. (4) din Normele metodologice prevede că Agenţia Naţională pentru Locuinţe monitorizează sau, după caz, dezvoltă proiecte pentru viabilizarea terenurilor destinate construcţiilor de locuinţe, prin programe proprii sau prin programe guvernamentale.

Cu privire la componenta lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, dispoziţiile art. 2 alin. (4) din Normele metodologice impuneau ca dezvoltarea proiectelor imobiliare privind construirea de locuinţe prin credit ipotecar să se facă pe terenuri viabilizate sau a căror viabilizare se realizează corelat cu termenele de recepţie şi punere în funcţiune a locuinţelor.

Aşadar, obligaţiile recurentei nu se limitează la coordonarea executării lucrărilor de construire a imobilului, fără ca aceasta să includă şi realizarea lucrărilor de infrastructură şi utilităţi, cu respectarea termenului asumat prin contractul de construire.

Pentru asigurarea corelării programelor de investiţii în viabilizarea terenurilor cu programele de investiţii în construcţia de locuinţe, A.N.L. a încheiat contracte cu autorităţile administraţiei publice locale şi cu furnizorii de utilităţi.

Astfel, prin Convenţia privind realizarea ansamblului de locuinţe Henri Coandă nr. MM 1909/06.05.2004, la art. 2 lit. b), A.N.L. s-a obligat să asigure contractarea şi realizarea locuinţelor finanţate prin credit ipotecar, în timp ce părţile cocontractante s-au obligat, potrivit atribuţiilor fiecăreia, să contribuie la realizarea lucrărilor şi investiţiilor pe componenta de infrastructură şi utilităţi, respectiv de viabilizare a terenurilor aferente locuinţelor.

În exercitarea atribuţiei legale de coordonator şi dezvoltator al proiectului imobiliar, A.N.L. a fost desemnată conducător al Consiliului de coordonare numit prin convenţie să urmărească realizarea utilităţilor.

Cu alte cuvinte, obligaţiile asumate de A.N.L. prin contractul de mandat, în calitate de dezvoltator şi coordonator al proiectului imobiliar, presupuneau executarea şi finalizarea lucrărilor cu cele două componente: i) construirea propriu-zisă a locuinţelor şi ii) viabilizarea terenurilor din punct de vedere al infrastructurii şi utilităţilor, în termenul asumat prin contractul de construire.

Astfel, instanţa de apel a aplicat corect regulile referitoare la interpretarea convenţiilor, în acord cu prevederile art. 969 C. civ., a examinat clauzele contestate şi a aplicat corespunzător dispoziţiile art. 13 ale contractului de mandat, constatând, în consecinţă, că obligaţia asumată de pârâtă, prin art. 1 din contract, anume de reprezentare în vederea urmăririi executării şi finalizării lucrărilor este o obligaţie de rezultat, întrucât presupune atingerea unui scop, nu doar depunerea unor diligenţe în acest sens.

De altfel, natura obligaţiei recurentei, ca fiind una de rezultat iar nu de diligenţă, a fost definitiv stabilită prin decizia de casare nr. 1130, pronunţată de Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie, secţia I civilă în data de 24 mai 2022, prin care s-a statuat în sensul că din cercetarea obligaţiilor pe care pârâta şi le-a asumat se desprinde concluzia că fapta sa culpabilă este reprezentată de nefinalizarea imobilului, faţă de nerealizarea reţelei de utilităţi în termenul convenit, de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, termen care a expirat la data de 16 octombrie 2006, că obligaţia asumată de A.N.L. este una de rezultat, iar nu de diligenţă, atât timp cât această parte trebuia să urmărească finalizarea lucrărilor la termen.

Prin aceeaşi decizie de casare, Înalta Curte a reţinut în mod expres faptul că A.N.L., în calitatea sa de instituţie de interes public cu atribuţii în dezvoltarea construcţiilor de locuinţe, dezvoltator şi coordonator al programului de construire a locuinţelor la nivel naţional, precum şi garant al statului pentru realizarea proiectelor guvernamentale, dispune de mijloacele necesare pentru aducerea la îndeplinire a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, şi care sunt unele de rezultat - pârâta obligându-se la predarea la cheie a locuinţelor, ceea ce presupune ca locuinţa predată să corespundă scopului pentru care a fost edificată, să fie propice pentru folosire şi locuire.

Astfel, în conformitate cu dispoziţiile art. 1539 C. civ., mandatarul este ţinut la îndeplinirea obligaţiilor corespunzătoare a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat, fiind ţinut să răspundă pentru modalitatea în care şi-a îndeplinit obligaţiile contractuale izvorâte din acesta.

În raport cu această normă şi având în vedere toate statuările obligatorii ale instanţei supreme, pronunţate prin hotărârea din ciclul procesual anterior, au fost trasate limitele rejudecării în cel de-al doilea ciclu procesual, curtea de apel fiind ţinută la a verifica doar dacă obligaţiile asumate prin contractul de mandat au fost sau nu respectate de pârâta din prezentul dosar.

Astfel, în acord cu dispoziţiile art. 501 alin. (1) din C. proc. civ., conformându-se dispoziţiilor instanţei de trimitere, Curtea de Apel Bucureşti, prin decizia nr. 302A/2023, atacată, a verificat tocmai acest aspect, concluzionând că nerealizarea reţelei de utilităţi în termenul convenit, de 24 luni de la emiterea ordinului de începere a lucrărilor, şi care s-a împlinit la 16 octombrie 2006, reprezintă o încălcare a obligaţiilor asumate prin contractul de mandat.

Nefinalizarea la termenul scadent a construcţiei "la cheie", prin nerealizarea reţelei de utilităţi, deşi a deţinut toate pârghiile şi mecanismele legale la îndemână, reprezintă o încălcare culpabilă de către mandatar a obligaţiilor directe faţă de mandant, fapt de natură a atrage răspunderea sa patrimonială, astfel cum a stabilit instanţa de apel, ca urmare a analizării şi constatării îndeplinirii tuturor condiţiilor răspunderii civile contractuale, în acord cu cadrul legal incident şi cu intenţia părţilor, astfel cum rezultă din ansamblul actelor juridice încheiate.

În acest context, se cuvine subliniat că existenţa unei relaţii contractuale dintre intimată şi antreprenorul general nu poate fi apreciată ca o cauză exoneratoare de răspundere, având în vedere că sancţiunile specifice intervin pentru nerespectarea propriilor obligaţii asumate de către A.N.L.

În acest context legal şi convenţional, Înalta Curte constată că este justă concluzia instanţei de apel în sensul că obligaţiile stabilite de lege în sarcina recurentei, ce au constituit baza legală a încheierii contractului de mandat, au imprimat obligaţiilor contractuale o particularitate derivată din lege, având semnificaţia depăşirii sferei obligaţiilor de diligenţă ce se asumă în general de mandatar în cadrul unui raport juridic de mandat.

Cât priveşte criticile în recurs referitoare la diligenţele întreprinse pe lângă constructor şi autorităţile locale sunt lipsite de relevanţă, în condiţiile în care stadiul concret de îndeplinire a obligaţiilor de rezultat specifice conţinutului raportului juridic dintre părţi şi existenţa culpei A.N.L. sunt chestiuni de fapt, ce nu pot face obiectul cenzurii instanţei de recurs, în conformitate cu dispoziţiile art. 483 alin. (3) C. proc. civ.

De asemenea, argumentelor privind pretinsa neasigurare de către reclamantă a fondurilor băneşti necesare realizării construcţiei, prin care recurenta din prezentul dosar a încercat să justifice neexecutarea contractului de mandat, li s-a răspuns prin decizia curţii de apel, unde s-a reţinut, în mod corect, că obligaţia de finanţare a fost prevăzută prin contractul de construire, iar nu în cel de mandat, astfel încât nu există obligaţii reciproce, interdependente, izvorâte din acelaşi contract, pentru a putea fi îndeplinită condiţia premisă care să facă admisibilă invocarea excepţiei de neexecutare a contractului.

Mai mult, curtea de apel a reţinut că finanţarea a devenit inactivă în anul 2012, deci ulterior momentului când imobilul trebuia predat.

Fără a combate în vreun fel aceste reţineri finale ale instanţei de apel, recurenta reia în calea extraordinară de atac a recursului aceleaşi susţineri pe care le-a realizat şi în faţa instanţei de prim control judiciar, arătând, în esenţă, că finanţarea reprezintă o condiţie esenţială pentru executarea/finalizarea lucrărilor de construire, şi că neîndeplinirea acestei obligaţii de către reclamantă atrage, după sine, lipsa culpei acesteia în neexecutarea contractului de mandat.

Or, distinct de faptul că recurenta nu critică, în concret, raţionamentul instanţei de apel, neformulând, deci, o critică de nelegalitate susceptibilă de a fi analizată din perspectiva art. 488 alin. (1) din C. proc. civ., Înalta Curte constată că, în raport cu data la care s-a reţinut că revenea obligaţia de finalizare a construcţiei de către recurenta din prezenta cauză, anume 16 octombrie 2006, este lipsită de relevanţă invocarea unei pretinse neasigurări a finanţării intervenite ulterior acestui moment (blocarea contului reclamantei, ca urmare a instituirii sechestrului asigurător, care a intervenit în anul 2012).

Totodată, nici motivul de recurs prin care se critică modalitatea de evaluare a prejudicului, în raport cu preţul de piaţă al chiriei în privinţa unor imobile similare, şi care ar fi putut fi încasat de către intimată, dacă locuinţa acesteia era finalizată, nu poate fi primit. În fapt, recurenta invocă argumente de netemeinicie şi care corespund unor obiecţiuni la raportul de expertiza judiciară evaluatorie, ce nu pot fi repuse în discuţie, în afara cadrului legal şi cu depăşirea termenului prevăzut de 337 alin. (1) C. proc. civ.

Cât priveşte caracterul cert al prejudiciului, acesta nu este influenţat de corectitudinea elementelor comparative în raport cu care a fost cuantificat prejudiciul, ci certitudinea unui prejudiciu se demonstrează prin existenţa unei pagube şi posibilitatea de cuantificare a acesteia. Or, în speţă, prejudicul produs intimatei există cu evidenţă, aceasta fiind lipsită de posesia şi folosinţa imobilului, din culpa recurentei, care nu a întreprins demersurile necesare finalizării locuinţei în termenul convenit. Cât priveşte cuantumul prejudiciului, acesta nu este unul imposibil de cuantificat, fiind stabilit prin raportul de expertiză evaluatorie efectuat în cauză.

Pentru aceste considerente, constatând că nu este incident motivul de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 C. proc. civ., Înalta Curte, în temeiul art. 496 alin. (1) C. proc. civ., va respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 302A din 28 februarie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Cu privire la cererea formulată de intimata A. de acordare a cheltuielilor de judecată, constând în onorariu de avocat în cuantum de cuantum de 5922,27 RON, dovedite cu factura nr. x/12.06.2024 şi a extrasului de cont din 12.08.2024, Înalta Curte, având în vedere soluţia pronunţată în cauză, în temeiul art. 453 alin. (1) din C. proc. civ., va obliga pe recurentă la plata sumei solicitate.

PENTRU ACETSE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de pârâta Agenţia Naţională pentru Locuinţe împotriva deciziei civile nr. 302A din 28 februarie 2023, pronunţate de Curtea de Apel Bucureşti, secţia a III-a civilă şi pentru cauze cu minori şi de familie.

Obligă pe recurenta-pârâtă Agenţia Naţională pentru Locuinţe la plata către intimata-reclamantă A. a sumei de 5922,27 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică, astăzi, 14 mai 2025.