Ownership claim over apartment land share and common walls rejected; appeal dismissed as unfounded.

Şedinţa publică din data de 12 februarie 2025

Deliberând asupra recursului civil de faţă, constată următoarele aspecte:

I. Circumstanţele cauzei

1. Pretenţiile deduse judecăţii

Prin cererea principală înregistrată pe rolul Tribunalului Braşov, secţia I civilă la 3 noiembrie 2021, reclamanta A. a solicitat, în contradictoriu cu pârâţii B., C., D., E., F., G. S.R.L. şi Municipiul Braşov, prin primar, să se constate că pe terenul situat în municipiul Braşov, str. x, înscris în cartea funciară nr. x Braşov, s-a edificat construcţia C2, descrisă în anexa 1 la partea I a cărţii funciare, să se stabilească drepturile de proprietate ale reclamantei şi ale pârâţilor, în regim de coproprietate forţată, asupra terenului aferent acestei construcţii, stabilind şi cotele-părţi ale reclamantei şi ale pârâţilor asupra părţilor de uz comun ale clădirii, proporţional cu suprafaţa utilă construită deţinută de fiecare, să fie obligaţi pârâţii să îi dea act de intabulare a dreptului de proprietate pentru construcţia C2 şi pentru cota-parte de coproprietate forţată asupra terenului aferent, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând să ţină loc de act de intabulare, să se dispună rectificarea cărţilor funciare x, prin îndreptarea şi corectarea înscrierilor, în sensul înscrierii construcţiei edificate şi a modificării cotelor-părţi de coproprietate forţată, proporţional cu suprafaţa utilă a construcţiilor; să dispună intabularea în cartea funciară a dreptului de proprietate al reclamantei asupra construcţiei C2 şi cotei-părţi din partea comună a terenului, cu cheltuieli de judecată.

Pârâţii au formulat cerere reconvenţională, prin care au solicitat obligarea reclamantei să desfiinţeze zidul edificat la intrarea din spate, pe casa scării, în construcţia C1, să elibereze şi să le permită accesul liber la acest imobil, precum şi în curtea imobilului, prin poarta dinspre str. x, să desfiinţeze zidul edificat la intrarea în pivniţa aflată în proprietatea pârâtei F. şi să elibereze accesul de orice obstacole.

Reclamanta a depus cerere completatoare, prin care a solicitat să se stabilească, pe calea acţiunii oblice, dreptul de proprietate al Municipiului Braşov asupra cotei-părţi de 12,42%, corespunzătoare suprafeţei de 69,18 mp, din terenul aferent construcţiei C2 şi să fie obligaţi pârâţii G. S.R.L. şi Municipiul Braşov să-i vândă această cotă-parte din teren, în caz contrar hotărârea judecătorească urmând a ţine loc de contract de vânzare-cumpărare.

2. Hotărârea pronunţată în primă instanţă

Prin sentinţa civilă nr. 205 din 27 iunie 2023, Tribunalul Braşov, secţia I civilă a admis, în parte, cererea principală, astfel cum a fost completată, a constatat că pe terenul înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub acelaşi număr cadastral, nr. top iniţial x, situat în municipiul Braşov, str. x, a fost edificată construcţia descrisă la C2 în anexa 1 la partea I a acestei cărţi funciare, a dispus actualizarea datelor imobilului identificat prin numărul cadastral x şi reapartamentarea construcţiei C1, conform raportului de expertiză tehnică judiciară nr. x/25.01.2023, întocmit de expertul tehnic judiciar H., care a fost recepţionat şi avizat de către Oficiul de Cadastru şi Publicitate Imobiliară prin procesul-verbal de recepţie şi avizare din 9 martie 2023, a obligat pârâţii Municipiul Braşov şi G. S.R.L. să încheie cu reclamanta contract de vânzare-cumpărare autentic pentru cota-parte din terenul aferent imobilului cu destinaţia de locuinţă ce a constituit obiectul material al contractului de vânzare-cumpărare nr. x/30.09.1996, astfel cum aceasta a fost stabilită prin raportul de expertiză tehnică judiciară, a respind, în rest, cererea principală, a respins cererea reconvenţională, a respins cererea reclamantei de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată, a obligat reclamanta să achite expertului H., cu titlu de diferenţă de onorariu, suma de 8.000 de RON, şi expertului I., cu titlu de diferenţă de onorariu, suma de 6.900 de RON.

3. Hotărârea pronunţată în apel

Împotriva acestei sentinţe civile, au declarat apel pârâţii-reclamanţi.

Prin decizia civilă nr. 286/Ap din 29 februarie 2024, Curtea de Apel Braşov, secţia I civilă a admis apelul şi a schimbat, în parte, sentinţa apelată, în sensul că a admis, în parte, cererea principală, astfel cum a fost completată, a constatat că pe terenul înscris în cartea funciară nr. x Braşov, sub acelaşi număr cadastral, nr. top iniţial x, situat în Municipiul Braşov, str. x, a fost edificată şi construcţia descrisă la C2 în anexa I la partea I a acestei cărţi funciare, a respins, în rest, cererea principală, a admis cererea reconvenţională, a obligat reclamanta-pârâtă să desfiinţeze zidul edificat la intrarea din spate, pe casa scării, în construcţia C1, să permită pârâţilor-reclamanţi accesul liber în curtea imobilului ce constituie obiectul dreptului lor de proprietate, prin poarta dinspre str. x, să desfiinţeze zidul edificat la intrarea în pivniţa ce constituie obiectul dreptului de proprietate al pârâtei F. şi să elibereze acest acces de orice obstacole, a păstrat celelalte dispoziţii ale sentinţei privind respingerea cererii reclamantei de obligare a pârâţilor la plata cheltuielilor de judecată şi obligarea reclamantei la plata diferenţelor de onorariu expertului H. şi expertului I., a obligat reclamanta-pârâtă la plata către pârâţii-reclamanţi F., E., D., B. şi C. a sumei de 60 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată în primă instanţă, a obligat intimata la plata către apelanţii F., E., D., B. şi C. a sumei de 2.787,37 RON, cu titlul de cheltuieli de judecată în apel.

4. Recursul exercitat în cauză

Împotriva acestei decizii civile, la 6 iunie 2024, a declarat recurs reclamanta-pârâtă A., solicitând casarea deciziei recurate şi, rejudecând apelul, respingerea acestuia ca nefondat şi menţinerea sentinţei.

Recurenta-reclamantă a invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a nesocotit limitele învestirii, atunci când a reţinut că în cauză nu s-a solicitat actualizarea datelor de carte funciară, deşi prin cererea introductivă s-a solicitat rectificarea cărţilor funciare, prin îndreptarea si corectarea înscrierilor din partea 1, respectiv din anexa 1 la partea 1 a cărţilor funciare, în sensul înscrierii construcţiei edificate şi modificării cotelor-părţi de coproprietate forţată, proporţional cu suprafaţa utilă a construcţiilor ce ocupă terenul.

Recurenta-reclamantă a invocat şi motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., reţinând, în mod greşit, că s-a adus atingere dreptului de proprietate al intimatei-pârâte F., prin astuparea golului de uşă între C1 si C2, fiind blocat astfel accesul la pivniţa proprietarilor construcţiei C1. În realitate, astfel cum rezultă din expertizele efectuate, dreptul de proprietate nu se suprapune cu dreptul de proprietate al intimaţilor şi nu se confundă, în niciun mod, cu drepturile de proprietate individuale sau comune ale acestora, nici măcar asupra pivniţelor şi subsolului, identificate ca atare prin hotărârile judecătoreşti.

Recurenta-reclamantă a mai invocat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ., susţinând că instanţa de apel a aplicat, în mod greşit, dispoziţiilor art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, astfel cum au fost interpretate prin Decizia în interesul legii nr. 13/2019, precum şi prevederile art. 648 alin. (2), art. 649 şi art. 543 din C. civ., sens în care a învederat următoarele argumente:

În condiţiile în care din probatoriul administrat în cauză rezultă că construcţia C2 a fost edificată înainte de anul 2001, sunt aplicabile prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, conform cărora intabularea se face în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafaţa reală a construcţiei şi a terenului aferent, emis de autoritatea administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop. Prin urmare, nu există temei legal pentru a se solicita, în vederea intabulării dreptului de proprietate în cartea funciară, expertiza efectuată cu un specialist atestat de către M.D.R.A.P. şi parcurgerea procedurii de intrare în legalitate prevăzută de H.C.L. nr. 317/2020. Instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, că imobilul cumpărat în anul 1996 ar fi fost extins ulterior, în condiţiile în care raportul de expertiză nu atestă acest lucru.

Instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile legale care guvernează fondul dreptului în materia dobândirii şi transmiterii dreptului de proprietate asupra terenului aferent clădirii C2, concluzionând greşit că recurenta nu are vocaţie să dobândească o cotă-parte din terenul aferent apartamentului cumpărat. Deşi se presupune că orice construcţie aparţine proprietarului terenului, în cazul în care această prezumţie este răsturnată prin proba contrară, bunul accesoriu, care este terenul pe care s-a construit, trebuie să urmeze situaţia juridică a bunului principal, neputând fi valorificat altfel decât odată cu bunul principal.

În perioada naţionalizării, Statul a deţinut un drept de proprietate înscris în cartea funciară asupra construcţiei C1 şi un drept de proprietate extratabular, conform art. 26 din Decretul-lege nr. 115/1938, asupra apartamentului 1 şi a construcţiei C2. Prin efectul legii, construcţia nu poate exista independent de partea de uz comun, coproprietate forţată constând în terenul pe care a fost ridicată, întrucât nu sunt constituite drepturi reale distincte asupra acestui teren.

Practica judiciară a lămurit regimul juridic al terenurilor aferente locuinţelor care au fost vândute conform Legii nr. 112/1995 şi au făcut obiectul actelor juridice reglementate de art. 45 alin. (2) din Legea nr. 10/2001. Conform Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 112/1995, astfel cum au fost interpretate prin decizia nr. 3/2017 pronunţată de Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept, terenul aferent construcţiei vândute conform Legii nr. 112/1995 are vocaţie să fie înstrăinat odată cu această construcţie, sau, după caz, prin acte juridice separate.

Construcţia C2 nu reprezintă o unitate locativă total separată de unitatea locativă C1, astfel cum rezultă din proba cu expertiză efectuată în cauză. Apartamentul în litigiu face parte dintr-o construcţie realizată în prelungirea şi în lateralul "casei mari", construcţie care a fost înscrisă în cartea funciară în anul 2007. Având perete comun cu construcţia, extindere înglobată fizic şi cadastral în construcţia C1, imobilul cu nr. cadastral x constituie condominiu, în accepţiunea art. 2 lit. h) din Legea nr. 196/2018, art. 2 lit. i) din Legea nr. 114/1996 şi art. 380 din Regulamentul de cadastru.

Conform art. 648 alin. (2) din C. civ., părţile comune sunt bunuri accesorii, în raport cu spaţiile locative care constituie bun principal, în sensul art. 546 din C. civ., iar, potrivit art. 649 din C. civ., sunt considerate părţi comune, printre altele, terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită, necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia.

5. Apărările formulate în cauză

Intimaţii-pârâţi Municipiul Braşov şi G. S.A. au formulat întâmpinare, prin care au lăsat la aprecierea instanţei soluţionarea recursului.

6. Procedura de filtru

Raportul întocmit, în condiţiile art. 493 alin. (2) şi alin. (3) din C. proc. civ., a fost analizat în completul filtru, fiind comunicat părţilor.

Prin încheierea din 21 noiembrie 2024, completul de filtru a admis, în principiu, recursul şi a fixat termen în şedinţă publică, pentru judecata sa.

II. Soluţia şi considerentele Înaltei Curţi de Casaţie şi Justiţie.

Examinând recursul civil de faţă, prin prisma motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., Înalta Curte îl va respinge, ca nefondat, pentru următoarele considerente de drept:

Recursul este calea extraordinară de atac prin care hotărârea este supusă controlului judiciar numai prin prisma conformităţii sale cu regulile de drept material şi/sau procesual, astfel că părţile nu o pot critica pentru motive de netemeinicie. Cu alte cuvinte, în etapa recursului se exercită doar un control de legalitate, prin raportare la motivele prevăzute, în mod expres şi limitativ, la art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ., niciunul dintre acestea nefiind conceput astfel încât să permită instanţei de recurs reevaluarea situaţiei de fapt. Ca atare, faptele sunt stabilite de către instanţele de fond, iar instanţa de recurs judecă hotărârea, nu procesul, în sensul că verifică, pe baza hotărârii recurate, modalitatea în care au fost aplicate normele de drept procesual şi/sau de drept material situaţiei de fapt deja stabilite. Scopul recursului transcede interesului particular şi constă în asigurarea unui cadru juridic coerent, printr-o interpretare şi aplicare uniformă a legii, în timp ce interpretarea probelor este de resortul convingerii judecătorilor de fond.

În acest context, astfel cum se va arăta şi infra, nu pot fi analizate acele susţineri din memoriul de recurs care aduc în discuţie temeinicia deciziei recurate, prin prisma probelor administrate în cauză, instanţa de recurs având competenţa legală de a cerceta doar criticile care se subsumează motivelor prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 1-8 din C. proc. civ.

La pct. II din memoriul de recurs, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a nesocotit cadrul procesual şi limitele învestirii, atunci când a reţinut că nu s-a cerut actualizarea datelor înscrise în carţile funciare, deşi prin cererea introductivă s-a solicitat rectificarea cărţilor funciare, în sensul înscrierii construcţiei C2 şi modificării cotelor-părţi de coproprietate forţată, proporţional cu suprafaţa utilă a construcţiilor ce ocupă terenul, în conformitate cu prevederile art. 908 alin. (1) din C. civ. şi ale art. 86 şi art. 140 din Regulamentul de cadastru.

Înalta Curte constată că acest prim motiv de recurs este nefondat.

La pagina 12 a deciziei recurate, instanţa de apel a reţinut că "instanţa de fond a dispus reapartamentarea construcţiei C1, deşi o atare cerere nu a fost solicitată prin acţiune, măsura fiind propusă de expertul topografic, în vederea rezolvării situaţiei juridice dintre părţi, în condiţiile în care construcţia C2 nu a putut fi individualizată, întrucât face parte integrantă din construcţia C1". Contrar susţinerii recurentei-reclamante, constatarea instanţei de apel este corectă, întrucât, prin cererea principală, astfel cum a fost completată, s-a solicitat, într-adevăr, rectificarea cărţilor funciare, însă în sensul înscrierii construcţiei C2 şi modificării cotelor-părţi de coproprietate forţată, proporţional cu suprafaţa utilă a celor două construcţii existente pe teren, nu în sensul reapartamentării construcţiei C1. Această din urmă măsură a fost propusă de către expertul judiciar H., în cadrul raportului de expertiză tehnică judiciară nr. x/25.01.2023, în vederea rezolvării disputei juridice dintre părţi, împrejurare ce a fost recunoscută şi de către recurenta-reclamantă, prin întâmpinarea formulată la cererea de apel.

Mai mult, considerentul precitat nu este unul decizoriu, din moment ce, la paginile 12-13 ale deciziei recurate, instanţa de apel a analizat chestiunea privind reapartamentarea construcţiei C1, reţinând următoarele:

"Din schiţele prezentate în lucrările de expertiză, planşele foto depuse la filele x din vol. III şi cercetarea la faţa locului rezultă că cele două construcţii, cu extinderea preexistentă şi spaţiile neînregistrate în cartea funciară, sunt alipite, întrepătrunse şi folosesc pereţi comuni, construcţia C2 nefiind, în prezent, o unitate locativă total distinctă de construcţia C1, dar reapartamentarea construcţiei C1 şi recunoaşterea consecinţelor juridice a unei situaţii de exercitare abuzivă a dreptului de a construi conduce la afectarea drepturilor proprietarilor apartamentelor situate în construcţia C1. Mai exact, în condiţiile în care construcţia C2 nu este în prezent o unitate locativă total distinctă de construcţia C1, dacă s-ar recunoaşte modificările făcute fără drept de către reclamantă, prin care s-a efectuat o creştere a suprafeţei utile, aceasta ar produce consecinţa diminuării cotei părţi a drepturilor celorlalţi coproprietari asupra spaţiilor comune şi de uz comun".

Ca atare, soluţia primei instanţe privind reapartamentarea construcţiei C1, conform propunerii făcute prin raportul de expertiză tehnică judiciară nr. x/25.01.2023, nu a fost schimbată de către instanţa de apel doar în considerarea faptului că nu s-a formulat o atare pretenţie în cuprinsul cererii principale şi că prima instanţă a nesocotit principiul disponibilităţii şi a depăşit limitele învestirii, ci în urma analizării fondului, considerentul decizoriu al instanţei de apel fiind acela că reapartamentarea construcţiei C1 şi recunoaşterea modificările făcute fără drept de către recurenta-reclamantă ar conduce la afectarea dreptului de proprietate al intimaţilor-pârâţi persoane fizice asupra apartamentelor existente în construcţia C1.

În acest context, nu se poate reţine că instanţa de apel a încălcat regulile de procedură a cărora nerespectare atrage sancţiunea nulităţii, fiind nefondat motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 5 din C. proc. civ.

La pct. IV din memoriul de recurs, invocând motivul prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a încălcat dispoziţiile art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., întrucât, atunci când a admis cererea reconvenţională, a reţinut, în mod greşit, că s-a adus atingere dreptului de proprietate al intimatei-pârâte F., prin astuparea golului de uşă între C1 şi C2, fiind blocat accesul la pivniţa proprietarilor construcţiei C1. Recurenta-reclamantă a învederat că, astfel cum rezultă din expertizele tehnice administrate, dreptul său de proprietate nu se suprapune cu dreptul de proprietate al intimaţilor-pârâţi persoane fizice, nici măcar asupra pivniţelor.

Înalta Curte constată că şi acest motiv de recurs este nefondat.

Se reţine că, deşi invocă încălcarea prevederilor art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ., recurenta-reclamantă nu dezvoltă nicio critică care să se circumscrie acestui motiv de casare, ce are în vedere nemotivarea hotărârii sau existenţa unor considerente contradictorii ori străine de natura pricinii, ci aduce în discuţie doar aspecte de fapt, referitoare la zidul edificat la intrarea în pivniţa aflată în proprietatea intimatei-pârâte F.. Or, în condiţiile în care instanţa de apel a reţinut existenţa acestui zid în urma coroborării mijloacelor de probă administrate în cauză (raportul de expertiză judiciară şi cercetarea la faţa locului), este evident că argumentele recurentei-reclamante nu privesc legalitatea deciziei recurate, ci temeinicia sa, neputând fi analizate în calea de atac extraordinară a recursului.

Potrivit art. 264 alin. (2) din C. proc. civ., "în vederea stabilirii existenţei şi inexistenţei faptelor pentru a căror dovedire probele au fost încuviinţate, judecătorul le apreciază în mod liber, potrivit convingerii sale, afară de cazul în care legea stabileşte puterea lor doveditoare", fiind consacrată libertatea pe care o are instanţa de judecată în a aprecia asupra forţei probante a dovezilor. Recurenta-reclamantă critică, în cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., modul în care au fost analizate mijloacele de probă, cu toate că instanţa de apel este suverană în această privinţă. După cum s-a arătat deja, nu se poate pretinde instanţei de recurs cenzurarea aprecierii mijloacelor de probă administrate în faţa instanţelor de fond, astfel că acele critici care privesc modalitatea în care instanţa de apel a analizat dovezile, chiar dacă sunt invocate, în mod formal, în cadrul motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., nu se subsumează motivelor de casare prevăzute de lege.

Dată fiind invocarea formală a motivului prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 6 din C. proc. civ., se reţine că instanţa de apel a respectat exigenţele impuse de art. 425 alin. (1) lit. b) din C. proc. civ. şi de art. 6 par. 1 din Convenţia Europeană a Drepturilor Omului, prezentând considerentele de fapt şi de drept pe care se sprijină soluţia pronunţată, acestea nefiind contradictorii şi nici străine de natura pricinii.

La pct. I din memoriul de recurs, recurenta-reclamantă a susţinut că instanţa de apel a nesocotit dispoziţiile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, astfel cum au fost interpretate prin Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, critică care se circumscrie şi urmează a fi analizată în cadrul motivului de casare prevăzut de art. 488 alin. (1) pct. 8 din C. proc. civ.

Cu titlu preliminar, nu poate fi primită susţinerea recurentei-reclamante, în sensul că instanţa de apel a reţinut, în mod greşit, că apartamentul cumpărat în baza Legii nr. 112/1996 ar fi fost extins ulterior, întrucât priveşte un aspect de fapt, reţinut în urma coroborării mijloacelor de probă administrate.

Recurenta-reclamantă a mai susţinut că, în condiţiile în care probatoriul administrat atestă că imobilul C2 a fost edificat înainte de anul 2001, în cauză sunt aplicabile, în vederea intabulării, prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996, care însă au fost ignorate de către instanţa de apel.

Înalta Curte constată că această critică de recurs este nefondată.

Potrivit art. 37 alin. (2) din Legea cadastrului şi a publicităţii imobiliare nr. 7/1996, republicată, "dreptul de proprietate asupra construcţiilor realizate înainte de 1 august 2001 se intabulează în baza certificatului de atestare fiscală, care cuprinde suprafaţa reală a construcţiei şi a terenului aferent, emis de autoritatea administraţiei publice locale în a cărei rază se află situată construcţia, precum şi a documentaţiei cadastrale întocmite în acest scop."

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, acest text de lege, astfel cum a fost interpretat prin Decizia nr. 13 din 8 aprilie 2019, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 440 din 3 iunie 2019, nu prezintă relevanţă în cauză, întrucât recurenta-reclamantă nu intră sub incidenţa ipotezei legale, din moment ce a dobândit apartamentul în suprafaţă utilă de 64,05 mp (compus din o cameră, bucătărie, baie, wc, cămară, hol, două vestibule, boxă şi pivniţă) prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 30 septembrie 1996, încheiat cu intimata-pârâtă G. S.R.L., în baza Legii nr. 112/1995.

Conform dispoziţiilor art. 45 alin. (21) din Legea nr. 10/2001, acest contract este act autentic şi constituie titlu de proprietate opozabil de la data încheierii sale. Însă, după cum a învederat şi apărătorul recurentei-reclamante în cadrul dezbaterilor, intabularea dreptului de proprietate a fost refuzată, întrucât recurenta-reclamantă nu deţine, cu titlu, terenul de sub construcţia C2, iar nu pentru lipsa autorizaţiei de construire, astfel încât să prezinte relevanţă prevederile art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 ori susţinerile recurentei-reclamante, potrivit cărora clădirea C2 a fost edificată înainte de anul 2001 şi a trecut prin mai multe etape de construire şi de autorizare.

Aceasta chiar dacă, potrivit concluziei reţinute de către instanţa de apel, în urma coroborării expertizelor tehnice administrate în cauză, recurenta-reclamantă, ulterior încheierii contractului de vânzare-cumpărare din 1996, a realizat lucrări neautorizate de transformare, modificare, recompartimentare şi extinderi în spaţiul pivniţelor aparţinând corpului principal C1, astfel că, în prezent, construcţia C2 nu mai are aceleaşi componenţă şi structură cu cea care a făcut obiectul contractului de vânzare-cumpărare.

Prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x din 30 septembrie 1996, recurenta-reclamantă a dobândit dreptul de proprietate doar asupra apartamentului în suprafaţă utilă de 64,05 mp, nu şi asupra terenului de sub construcţie, părţile inserând clauza potrivit căreia "cumpărătorul dobândeşte dreptul de proprietate asupra terenului de sub construcţie, conform art. 33 din H.G. nr. 20/1996". Acţiunea având ca obiect constatarea nulităţii absolute a acestui contract, promovată de fostul proprietar şi continuată de succesoarea sa, E., a fost respinsă ca nefondată, prin sentinţa civilă nr. 10232 din 25 noiembrie 2004, pronunţată de Judecătoria Braşov, definitivă şi irevocabilă prin decizia civilă nr. 126 din 28 februarie 2006 a Tribunalului Braşov.

Potrivit art. 33 din Normele metodologice privind aplicarea Legii nr. 112/1995, aprobate prin H.G. nr. 20/1996 (forma în vigoare la data încheierii contractului), "în situaţiile de vânzare către chiriaşi a apartamentelor şi, când este cazul, a anexelor gospodăreşti şi a garajelor aferente, dreptul de proprietate se dobândeşte şi asupra terenului situat sub aceste construcţii, în condiţiile art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991".

Conform art. 35 alin. (2) din Legea nr. 18/1991 (forma în vigoare la data încheierii contractului), "terenurile proprietate de stat, situate în intravilanul localităţilor, atribuite, potrivit legii, în folosinţă veşnică sau în folosinţă pe durata existenţei construcţiei, în vederea construirii de locuinţe proprietate personală, sau cu ocazia cumpărării de la stat a unor asemenea locuinţe trec, la cererea proprietarilor actuali ai locuinţelor, în proprietatea acestora, integral sau, după caz, proporţional cu cota deţinută din construcţie", iar, potrivit alin. (6) al aceluiaşi articol, "atribuirea în proprietate a terenurilor prevăzute de alin. (2) se va face prin decizia prefecturii, la propunerea primăriilor, pe baza verificării situaţiei juridice a terenurilor".

Prin decizia nr. 3 din 30 ianuarie 2017, publicată în Monitorul Oficial al României nr. 142 din 24 februarie 2017, Înalta Curte de Casaţie şi Justiţie-Completul pentru dezlegarea unor chestiuni de drept a stabilit că "proprietarul construcţiei are dreptul să dobândească proprietatea şi asupra terenului aferent acesteia şi să solicite, în caz de refuz, pe calea acţiunii în justiţie, obligarea la perfectarea contractului de vânzare-cumpărare".

Valorificând mijloacele de probă administrate în cauză, instanţa de apel a constatat, pe de o parte, că terenul în suprafaţă de 557 mp, înscris în cartea funciară x Braşov, este deţinut în cote-părţi de către intimaţii-pârâţi persoane fizice, proprietari ai apartamentelor aflate în construcţia C1, iar, pe de altă parte, că intimaţii-pârâţi Municipiul Braşov şi G. S.R.L nu au un drept de proprietate asupra terenului respectiv, astfel că nu pot fi obligaţi să încheie contract de vânzare-cumpărare cu privire la acesta, în condiţiile statuate prin Decizia în interesul legii nr. 3 din 30 ianuarie 2017.

În continuare, instanţa de apel a constatat că dreptul de coproprietate forţată asupra terenului în suprafaţă de 557 mp, ca parte de uz comun, este înscris doar în favoarea intimaţilor-pârâţi persoane fizice, titulari ai dreptului de proprietate asupra apartamentelor aflate în clădirea C1, întrucât recurenta-reclamantă, prin contractul de vânzare-cumpărare nr. x/30.09.1996, nu a dobândit un drept de proprietate asupra vreunei porţiuni din teren. A mai reţinut instanţa de apel că, din moment ce probele administrate atestă faptul că nu există o stare de indiviziune cu privire la construcţia C2, reclamanta nu este îndreptăţită să pretindă o cotă-parte de uz comun din teren.

Criticând acest raţionament, recurenta-reclamantă a susţinut, la pct. III din memoriul de recurs, că instanţa de apel a interpretat şi a aplicat, în mod greşit, normele de drept material, întrucât imobilul constituie condominiu, astfel că, potrivit dispoziţiilor art. 648 alin. (2) din C. civ., părţile comune sunt bunuri accesorii, în raport cu spaţiile locative, care constituie bun principal, iar, conform prevederilor art. 649 din C. civ., sunt considerate părţi comune, printre altele, terenul pe care se află clădirea.

Înalta Curte constată că şi această critică de recurs este nefondată.

Potrivit art. 648 din C. civ.: "(1) Dacă într-o clădire sau ansamblu rezidenţial există spaţii cu destinaţie de locuinţă sau cu altă destinaţie având proprietari diferiţi, părţile din clădire care, fiind destinate întrebuinţării spaţiilor respective, nu pot fi folosite decât în comun sunt obiectul unui drept de coproprietate forţată. (2) Părţile comune sunt bunuri accesorii în raport cu spaţiile locative, care constituie bunurile principale în sensul art. 546." Conform art. 546: "(1) Bunul care a fost destinat, în mod stabil şi exclusiv, întrebuinţării economice a altui bun este accesoriu, atât timp cât satisface această utilizare (…) (3) Dacă nu se prevede altfel, bunul accesoriu urmează situaţia juridică a bunului principal (…) (6) Drepturile unui terţ privitoare la un bun nu pot fi încălcate prin transformarea acestuia în bun accesoriu."

Potrivit art. 649 alin. (1) din C. civ., "sunt considerate părţi comune, în măsura în care prin lege ori prin act juridic nu se prevede altfel: a) terenul pe care se află clădirea, compus atât din suprafaţa construită, cât şi din cea neconstruită necesară, potrivit naturii sau destinaţiei construcţiei, pentru a asigura exploatarea normală a acesteia; pentru eventuala suprafaţă excedentară proprietarii sunt titularii unei coproprietăţi obişnuite (…)."

Contrar susţinerilor recurentei-reclamante, nici aceste dispoziţii legale nu sunt incidente în cauză, în condiţiile în care instanţa de apel a reţinut că nu există o stare de indiviziune asupra construcţiei C2, astfel că recurenta-reclamantă nu este îndreptăţită să pretindă o cotă-parte de uz comun din terenul în suprafaţă de 557 mp. În acest context, este nefondată susţinerea recurentei-reclamante, în sensul că izvorul dreptului său de proprietate asupra terenului aferent construcţiei C2 îl reprezintă prevederile art. 648 alin. (2) şi ale art. 649 din C. civ., în realitate lipsind premisa aplicării acestor dispoziţii legale, şi anume coproprietatea forţată asupra construcţiei C2.

Nu prezintă relevanţă nici susţinerea recurentei-reclamante, potrivit căreia fostul proprietar J. şi, ulterior naţionalizării, Statul Român au deţinut un drept de proprietate extratabular asupra construcţiei C2 şi terenului de sub aceasta, din moment ce recurenta-reclamantă are titlu de proprietate exclusivă doar asupra construcţiei C2, nu însă şi asupra vreunei suprafaţe de teren, dreptul de proprietate asupra întregului teren în suprafaţă de 557 mp aparţinând, în cote-părţi, intimaţilor-pârâţi persoane fizice.

Faţă de aceste considerente, constatând că nu sunt întemeiate motivele prevăzute de art. 488 alin. (1) pct. 5, pct. 6 şi pct. 8 din C. proc. civ., astfel cum au fost argumentate de recurenta-reclamantă, şi că decizia instanţei de apel este legală, Înalta Curte, în temeiul dispoziţiilor art. 496 alin. (1) din C. proc. civ., va respinge recursul, ca nefondat.

Constatând că sunt îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 451-453 din C. proc. civ., Înalta Curte va obliga pe recurenta-reclamantă să plătească intimaţilor-pârâţi E., C., D., B. şi F. suma de 5.000 RON, cu titlu de cheltuieli de judecată, dovedite a fi efectuate în faza recursului prin documentele justificative depuse la dosar.

PENTRU ACESTE MOTIVE

ÎN NUMELE LEGII

D E C I D E

Respinge, ca nefondat, recursul declarat de către reclamanta A. împotriva deciziei civile nr. 286/Ap din 29 februarie 2024, pronunţate de Curtea de Apel Braşov, secţia civilă.

Obligă pe recurenta-reclamantă să plătească intimaţilor-pârâţi E., C., D., B. şi F. cheltuieli de judecată în cuantum de 5.000 RON.

Definitivă.

Pronunţată în şedinţă publică astăzi, 12 februarie 2025.